永安市人民政府關(guān)于印發(fā)《永安市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》的通知
永政文〔2021〕7號(hào)
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市直各有關(guān)單位：
為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和居住環(huán)境，促進(jìn)全市物業(yè)管理健康發(fā)展，經(jīng)研究，現(xiàn)將《永安市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。
永安市人民政府
2021年2月1日
(此件主動(dòng)公開(kāi))
永安市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和居住環(huán)境，促進(jìn)全市物業(yè)管理健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于全市范圍內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)。
非住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，參照本細(xì)則有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指前期物業(yè)或者經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第四條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法成立、具有獨(dú)立企業(yè)法人地位、依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
第五條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)和街道統(tǒng)籌保障服務(wù)相結(jié)合的管理體制，遵循公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則。
第六條 永安市城市管理局(以下簡(jiǎn)稱城管局)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第七條 住建、人防、生態(tài)環(huán)境、公安、氣象、市場(chǎng)監(jiān)管、民政等部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第八條 物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，指定一名班子成員和至少一名專員專門(mén)負(fù)責(zé)履行轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作。
村(居)民委員會(huì)應(yīng)協(xié)助和配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處并依法開(kāi)展物業(yè)管理的相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理的相關(guān)工作。拒不配合的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處提交城管局依法處理。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，至少每半年公布一次物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息、制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，至少每年開(kāi)展一次物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn)、開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)、協(xié)助開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員信用評(píng)價(jià)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主委員會(huì)
第十條 業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì))委員應(yīng)具有業(yè)主身份，業(yè)主身份的認(rèn)定以房屋產(chǎn)權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的權(quán)利人為準(zhǔn);尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的，以房屋銷(預(yù))售合同及合同備案證明記載的購(gòu)房人為準(zhǔn)。
業(yè)主大會(huì)決定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程，依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)。
第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)委會(huì)委員候選人必須模范履行業(yè)主義務(wù)，業(yè)委會(huì)委員候選人均不得有以下情形：被判處剝奪人身自由刑罰執(zhí)行期未滿的，或者有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、惡意欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的。業(yè)主不得以不正當(dāng)手段謀取上述人員入選資格。
籌備組按照推薦得票由高到低初步確定委員候選人后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、村(居)民委員會(huì)、司法所、市“兩違”辦、公安派出所、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行資格協(xié)審。
若產(chǎn)權(quán)權(quán)屬為單位的委員(候補(bǔ))候選人和監(jiān)事會(huì)候選人，該單位應(yīng)當(dāng)出具委托個(gè)人參與選舉的委托書(shū)(加蓋公章及法人代表簽字)，同時(shí)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證、法人代表及受托人身份證復(fù)印件。受托人需提供身份證及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。
第十二條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)建立健全村(居)民委員會(huì)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的村(居)民委員會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)三方議事協(xié)調(diào)機(jī)制，對(duì)業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)列入監(jiān)管。鼓勵(lì)符合條件的黨員干部或在村(居)民委員會(huì)中任職的業(yè)主按規(guī)定程序兼任業(yè)委會(huì)委員。
第十三條 根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，業(yè)委會(huì)須制定印章管理制度，使用印章原則上需經(jīng)業(yè)委會(huì)二分之一以上委員簽字通過(guò)，并留存書(shū)面資料歸檔。
第十四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促轄區(qū)內(nèi)各業(yè)委會(huì)，每季度對(duì)公共收益收支和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況進(jìn)行公示。業(yè)主委員會(huì)換屆前應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)清查，業(yè)主對(duì)清查結(jié)果有異議的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)。
第十五條 業(yè)委會(huì)任期屆滿或因故提前進(jìn)行換屆的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會(huì)指導(dǎo)成立業(yè)委會(huì)換屆工作組，參照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序及相關(guān)規(guī)定，全程主持完成業(yè)委會(huì)換屆工作。換屆選出新一屆業(yè)委會(huì)之日起10日內(nèi)，前業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在村(居)民委員會(huì)監(jiān)督下，將有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)委會(huì)。前業(yè)委會(huì)拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財(cái)物的，新一屆業(yè)委會(huì)可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第十六條 業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，按照業(yè)主管理規(guī)約、議事規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同，積極調(diào)處或配合調(diào)處小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間矛盾糾紛、投訴。
第十七條 業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須公平公開(kāi)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過(guò)第三方招投標(biāo)平臺(tái)來(lái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)委會(huì)應(yīng)擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，提交業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，并在小區(qū)內(nèi)公示之后組織實(shí)施。選聘結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主的查詢、監(jiān)督，并向轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處和村(居)民委員會(huì)報(bào)告。
第十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村(居)民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持村(居)民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的村(居)民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取村(居)民委員會(huì)的建議。
第十九條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)每年開(kāi)展一次以上行政檢查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作的，在物業(yè)管理主管部門(mén)指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織，村(居)民委員會(huì)協(xié)助，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行改選、換屆，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。
第二十條 城管局定期組織物業(yè)管理人員、村(居)民委員會(huì)、業(yè)委會(huì)委員以及其他相關(guān)人員進(jìn)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。
第二十一條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)每季度或每半年?duì)款^召開(kāi)一次物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，聯(lián)席會(huì)議由轄區(qū)內(nèi)村(居)民委員會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公安派出所、城管局物業(yè)科等相關(guān)人員參加。
第二十二條 業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將每季度的工作情況向村(居)民委員會(huì)匯報(bào)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會(huì)將物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度執(zhí)行情況納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)年底考核。
第三章 物業(yè)服務(wù)合同備案
第二十三條 建設(shè)單位在辦理新建項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向城管局提出劃分物業(yè)管理區(qū)域申請(qǐng)。建設(shè)單位在新建項(xiàng)目出售前，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，做好前期物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。
第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起30日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)城管局備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)城管局備案。
上述合同發(fā)生變更的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂合同之日起30日內(nèi)辦理變更備案手續(xù)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的住宅前期物業(yè)服務(wù)合同備案需提交的資料：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同備案表;
(二)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(三)規(guī)劃審批總平圖或劃分物業(yè)管理區(qū)域證明復(fù)印件;
(四)前期物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件;
(五)臨時(shí)管理規(guī)約復(fù)印件。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的住宅物業(yè)服務(wù)合同備案需提交的資料：
(一)物業(yè)服務(wù)合同備案表;
(二)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(三)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件;
(四)管理規(guī)約復(fù)印件。
第二十七條 非住宅類型物業(yè)服務(wù)合同備案需提交的資料：
(一)物業(yè)服務(wù)合同備案表;
(二)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(三)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件。
第二十八條 各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法備案(前期)物業(yè)服務(wù)合同，并對(duì)提供的資料真實(shí)性負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供虛假資料的或未依法備案，由城管局責(zé)令限期改正;逾期不改正的，記入企業(yè)信用檔案，對(duì)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人予以通報(bào)批評(píng)。
第二十九條 城管局應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，抓好(前期)物業(yè)服務(wù)合同備案工作，嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)以及政策的要求對(duì)企業(yè)提交的材料進(jìn)行審核。符合備案條件的，城管局在10個(gè)工作日內(nèi)出具備案證明。
第四章 物業(yè)缺失小區(qū)
第三十條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)缺失小區(qū)管理工作的責(zé)任主體，按照“政府引導(dǎo)扶持、動(dòng)員群眾參與、促進(jìn)業(yè)主自治、鼓勵(lì)中介組織參與市場(chǎng)化管理服務(wù)”的整體思路。組織、指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主選擇小區(qū)管理模式;尚未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，由所屬村(居)民委員會(huì)代行小區(qū)業(yè)主委員會(huì)部分職責(zé)，選擇小區(qū)管理模式。
第三十一條 物業(yè)缺失小區(qū)根據(jù)實(shí)際情況選擇管理模式，主要有以下二種：
(一)專業(yè)物業(yè)企業(yè)管理
專業(yè)物業(yè)企業(yè)管理是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)行市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理。
小區(qū)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并實(shí)施管理。未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，可由業(yè)主大會(huì)委托村(居)民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)部分職責(zé)與物業(yè)企業(yè)簽訂合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)到城管局、小區(qū)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處同時(shí)備案。
(二)業(yè)主自主管理
業(yè)主自主管理是指小區(qū)業(yè)主自籌資金，制定管理規(guī)約自行管理，通過(guò)協(xié)商自主決定本小區(qū)范圍內(nèi)的公共物業(yè)管理事項(xiàng)。
業(yè)主自主管理服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)小區(qū)實(shí)際制定。具體可通過(guò)服務(wù)外包或自聘人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常物業(yè)服務(wù)。村(居)民委員會(huì)應(yīng)與自主管理住宅小區(qū)簽訂自管責(zé)任目標(biāo)書(shū)，責(zé)任目標(biāo)書(shū)應(yīng)在村(居)民委員會(huì)備案。
第三十二條 鼓勵(lì)具備條件的老舊小區(qū)通過(guò)改造整治，依法建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用房、車位(庫(kù))，經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有，也可以納入專項(xiàng)維修資金管理。市政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)予以政策支持。
第五章 公共收益
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。
業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主所有，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出不得超過(guò)公共收益的30%。
業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)管理權(quán)移交業(yè)主大會(huì)管理，并停止收取經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)另行委托的除外。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)服務(wù)用房、店面、公共會(huì)所及大型戶外廣告等租賃經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)采取詢價(jià)、招投標(biāo)方式對(duì)外招租，其中年收入5000元以下收益的進(jìn)行詢價(jià);30000元以下收益的進(jìn)行邀標(biāo);30000元以上收益的公開(kāi)招標(biāo)。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取任何形式規(guī)避詢價(jià)和招投標(biāo)，侵犯全體業(yè)主合法權(quán)益。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，按照相關(guān)規(guī)定制訂本區(qū)域公共收益具體管理辦法，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后實(shí)施，相關(guān)管理辦法應(yīng)當(dāng)報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、城管局備案。未制定相關(guān)管理辦法的，每次使用公共收益前均需書(shū)面征求業(yè)主意見(jiàn)。
第三十六條 公共收益可按照整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)籌使用;也可按照與全體業(yè)主相關(guān)的公共收益，如占用綠化、道路等共用部位產(chǎn)生的收益，用于涉及全體業(yè)主的維修項(xiàng)目和業(yè)主大會(huì)決定的其它維修項(xiàng)目;與部分業(yè)主相關(guān)的公共收益，如電梯廣告等，用于涉及該部分業(yè)主的維修項(xiàng)目。
第三十七條 公共收益使用前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定相關(guān)事項(xiàng)，并將有關(guān)使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各單元口醒目位置公示，公示期不少于5天，之后將形成的相關(guān)材料歸檔留存。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)立賬，并在銀行開(kāi)設(shè)專用賬戶對(duì)公共收益進(jìn)行專項(xiàng)存儲(chǔ)，不能與其他賬戶合用，賬戶名稱及賬號(hào)等信息，應(yīng)通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主(如短信、微信群或公眾號(hào)、物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)等)。
同時(shí)受托管理多個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目公共收益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的公共收益單獨(dú)開(kāi)戶列帳，分別管理。
第三十九條 在業(yè)主委員會(huì)重新選舉或換屆、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退管前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公共收益清算，業(yè)主對(duì)公共收益的收支情況存有較大疑問(wèn)時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用可以從公共收益中列支。有關(guān)清算結(jié)果或?qū)徲?jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各單元口醒目位置公示，公示期不少于10天，對(duì)審計(jì)結(jié)果有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會(huì)牽頭協(xié)調(diào)解決。
第四十條 有關(guān)清算結(jié)果或?qū)徲?jì)結(jié)果公示期滿無(wú)異議后，移交給下一屆業(yè)主委員會(huì)或通過(guò)業(yè)主委員會(huì)移交給依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等為由拒絕辦理移交。對(duì)無(wú)業(yè)主委員會(huì)的(含重新選舉或換屆未能選出新一屆業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主委員會(huì)無(wú)法履職情形)，應(yīng)當(dāng)移交給轄區(qū)村(居)民委員會(huì)。
第六章 住宅專項(xiàng)維修資金管理
第四十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。老舊住宅電梯的安全評(píng)估費(fèi)用可以從專項(xiàng)維修資金專戶列支。
第四十二條 業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由城管局代管，孳息歸業(yè)主所有;業(yè)主大會(huì)成立后，專項(xiàng)維修資金的代管由業(yè)主大會(huì)決定。
城管局應(yīng)當(dāng)委托相關(guān)銀行利用維修資金管理系統(tǒng)開(kāi)立專項(xiàng)維修資金專戶。開(kāi)立的專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬。
維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
第四十三條 實(shí)行由業(yè)主大會(huì)管理維修資金的，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意。應(yīng)開(kāi)設(shè)維修資金專戶，并與城管局、專戶管理銀行簽訂委托管理三方協(xié)議。
第四十四條 房屋銷售時(shí)，可以由買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂專項(xiàng)維修資金繳交約定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代收后存入專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，實(shí)行統(tǒng)一管理。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代收的專項(xiàng)維修資金不計(jì)入房屋銷售收入。專項(xiàng)維修資金歸業(yè)主所有，由城管局負(fù)責(zé)監(jiān)管。
按照房改政策出售的公有住房，售房單位應(yīng)按多層住宅(未配備電梯)不少于售房款20%，高層住宅(配備電梯)不少于售房款30%，買(mǎi)受人按每平方米建筑面積不少于當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn)繳交專項(xiàng)維修資金。
第四十五條 商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位在為業(yè)主辦理房屋入住手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城管局確認(rèn)維修資金交存后方可將房屋交付購(gòu)買(mǎi)人。
未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買(mǎi)人。
市住建局應(yīng)當(dāng)配合城管局監(jiān)督開(kāi)發(fā)建設(shè)單位確認(rèn)業(yè)主交存維修資金后交付房屋。
第四十六條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)將首期專項(xiàng)維修資金一次性足額交存至專項(xiàng)維修資金專戶。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余的維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。
專項(xiàng)維修資金的余額不足首期專項(xiàng)維修資金金額30%的，由城管局向業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)發(fā)出續(xù)交通知，業(yè)主接到通知后應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，未能及時(shí)續(xù)交的，由業(yè)主委員會(huì)督促其續(xù)交。業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)未交清專項(xiàng)維修資金的業(yè)主依法提起訴訟。
對(duì)應(yīng)交未交或者拒不續(xù)交專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，由城管局責(zé)令其限期交納，經(jīng)兩次催收仍不交納的，可以通過(guò)公告催交，公告期滿仍不交納的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。
實(shí)行由業(yè)主大會(huì)管理維修資金的，已售房屋和已售公有住房未歸集專項(xiàng)維修資金的由業(yè)主大會(huì)制訂歸集方案及標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)向業(yè)主收取。也可以由業(yè)主大會(huì)通過(guò)，提出續(xù)籌方案。
第四十七條 專項(xiàng)維修資金低于首期30%時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)定承擔(dān)其建筑面積比例分?jǐn)偟膶?shí)際費(fèi)用，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用。
第四十八條 發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，申請(qǐng)人立即將有關(guān)情況書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地村(居)民委員會(huì)。同時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)立即組織專業(yè)人員以及不少于5名業(yè)主代表進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、確認(rèn)和留存相關(guān)影像資料，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)和確認(rèn)的事實(shí)，編制或者委托編制緊急維修方案和資金預(yù)算方案，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置及維修現(xiàn)場(chǎng)公告，公告日期不少于3天后向城管局提出緊急情況下使用住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的緊急情況包括以下情形：
(一)共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏;
(二)電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無(wú)法正常運(yùn)行;
(三)高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水;
(四)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn);
(五)共用給排水、供用電設(shè)施設(shè)備不能正常使用，依照法律、法規(guī)由供水供電企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)的除外;
(六)消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用;
(七)因臺(tái)風(fēng)、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞;
(八)根據(jù)公安、消防、人民防空、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管理等主管部門(mén)限期整改要求，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造;
(九)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在其他安全隱患，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢測(cè)、檢驗(yàn)、維修、更新、改造;
(十)其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。
第五十條 使用住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)人，已成立業(yè)主委員會(huì)且在任期內(nèi)的，由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng);未成立業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未換屆的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng);未成立業(yè)主委員會(huì)且無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的，由村(居)民委員會(huì)提出住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)。經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向城管局申請(qǐng)列支。動(dòng)用已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向公有住房維修資金代管單位申請(qǐng)列支。
第五十一條 因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，專項(xiàng)維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金收支余額按售房單位提取和業(yè)主個(gè)人繳交比例分別退還給售房單位和業(yè)主個(gè)人。
第七章 監(jiān)督管理
第五十二條 城管局負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理;根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中所約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容、質(zhì)量對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行檢查考核;制定前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn);負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)及信用等級(jí)管理;對(duì)小區(qū)違法建設(shè)、業(yè)主違規(guī)裝修和建筑施工企業(yè)在房屋保修期內(nèi)不按約定履行房屋維修義務(wù)等行為進(jìn)行監(jiān)督管理;依法查處小區(qū)內(nèi)違反市政、綠化、亂設(shè)墻體(戶外)廣告、養(yǎng)畜養(yǎng)禽、毀綠種菜等行為。
第五十三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助所轄區(qū)域內(nèi)的小區(qū)依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與村(居)民委員會(huì)管理的關(guān)系。
第五十四條 財(cái)政局負(fù)責(zé)制定老舊小區(qū)改造的相關(guān)財(cái)政支持政策。
第五十五條 公安局負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)規(guī)范小區(qū)內(nèi)道路、背街小巷和村(居)民委員會(huì)等公共場(chǎng)所車輛出入管理、停車管理、交通標(biāo)識(shí)的規(guī)劃等相關(guān)設(shè)施。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安管理工作。協(xié)助街道、村(居)民委員會(huì)管理人員、城管局開(kāi)展疑似“僵尸車”的查詢比對(duì)，對(duì)涉嫌交通違法依法應(yīng)當(dāng)扣留的予以扣留。
第五十六條 消防救援大隊(duì)負(fù)責(zé)加大安全防范力度;定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo);對(duì)占用防火間距、堵塞消防通道的，依法予以處罰。
第五十七條 市場(chǎng)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊(cè)登記，對(duì)擅自將住宅小區(qū)居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅繌氖虏缓线m使用住宅開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與利用車庫(kù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)主體，不予核準(zhǔn)登記;負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)照經(jīng)營(yíng)和違法廣告行為;負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備的監(jiān)督管理;負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，受理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)投訴，依法依規(guī)查處違反規(guī)定的收費(fèi)行為。
第五十八條 住建局(含人防)負(fù)責(zé)監(jiān)督開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定交付房屋，并對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人民防空工程維護(hù)管理進(jìn)行監(jiān)督檢查，查處損壞人民防空工程及向人民防空工程內(nèi)排入廢水、廢氣或者傾倒廢棄物等行為。
第五十九條 生態(tài)環(huán)境局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境保護(hù)方面的監(jiān)督管理;對(duì)違反環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)的行為進(jìn)行查處。
第六十條 市人民法院負(fù)責(zé)指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理工作，調(diào)解重大、疑難物業(yè)服務(wù)糾紛案件。
第八章 附則
第六十一條 本細(xì)則下列用語(yǔ)的含義：
(一)專有部分，是指在構(gòu)造上、利用上具有獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分、可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體;
(二)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買(mǎi)賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等;
(三)共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買(mǎi)賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;
第六十二條 本細(xì)則由城管局負(fù)責(zé)解釋。
第六十三條 本細(xì)則從發(fā)文之日起施行。
篇2：關(guān)于全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則(2000修訂)
建住房物[2000]008號(hào)
各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳),直轄市房地局,計(jì)劃單列市建委(房地局):
我部自95年開(kāi)展全國(guó)優(yōu)秀管理項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收工作以來(lái),樹(shù)立了一批優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目典型,對(duì)推動(dòng)建立物業(yè)管理體制、提高全國(guó)物業(yè)管理水平,發(fā)揮了重要作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì),如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn),難免出現(xiàn)評(píng)選優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目過(guò)多,失去其先進(jìn)示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門(mén)及企業(yè)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂,新標(biāo)準(zhǔn)從今年開(kāi)始執(zhí)行。現(xiàn)將考評(píng)驗(yàn)收工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下:
一、從今年起,我部只對(duì)申報(bào)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收,并授予“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào);取消全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收及其稱號(hào)。各地對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收是否設(shè)立“示范”、“優(yōu)秀”兩個(gè)檔次,視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。
二、申報(bào)基本條件
1、參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求,配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬(wàn)平方米以上,別墅2萬(wàn)平方米以上,大廈3萬(wàn)平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達(dá)85%以上。
2、取得“省(自治區(qū)、直轄市)級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào)一年以上。
3、物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。
4、物業(yè)管理企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故。
5、未發(fā)生經(jīng)主管部門(mén)確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。
三、各地應(yīng)在每年7月30日前將參加全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收的項(xiàng)目名單及《全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)表》報(bào)我部。
四、修訂后的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評(píng)分細(xì)則上都有較高的要求。各地在進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收時(shí),在質(zhì)量和數(shù)量上都應(yīng)從嚴(yán)掌握,使評(píng)選出的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。凡是上報(bào)我部的項(xiàng)目,省(自治區(qū)、直轄市)預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)分值不得低于98分。
五、根據(jù)建房[1995]120號(hào)文件要求,全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目每三年進(jìn)行一次復(fù)驗(yàn)。各地要認(rèn)真做好自95年以來(lái)已獲得全國(guó)城市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項(xiàng)目稱號(hào)的復(fù)查工作。經(jīng)省市主管部門(mén)復(fù)查,對(duì)管理水平確實(shí)下降、群眾意見(jiàn)較大、達(dá)不到95年標(biāo)準(zhǔn)m.dewk.cn、不能起到先進(jìn)示范作用的物業(yè)管理項(xiàng)目,要督促其整改,并提出撤消原稱號(hào)的意見(jiàn),報(bào)我部批準(zhǔn)。今年的復(fù)驗(yàn)意見(jiàn)要與申報(bào)工作一并報(bào)我部。
六、鑒于今年進(jìn)行原標(biāo)準(zhǔn)修訂工作,各地的申報(bào)工作與復(fù)驗(yàn)意見(jiàn)上報(bào)時(shí)間延遲到8月30日。
七、新標(biāo)準(zhǔn)頒布后,1995年頒發(fā)的《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及1997年頒發(fā)的《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》停止執(zhí)行。
八、其它有關(guān)“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”的考評(píng)驗(yàn)收工作仍按建房[1995]120號(hào)文件要求執(zhí)行。
附件:1、全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則
2、全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)申報(bào)表(略)
二○○○年五月二十五日
附:
全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則
序號(hào) 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 規(guī)定分值 評(píng)分細(xì)則
一
基礎(chǔ)管理 32
1、按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施投入使用 1 符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗(yàn)收手續(xù) 1 符合1.0,不符合0
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理 1 符合1.0,不符合0
4、建設(shè)單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽 訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時(shí)購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善 2 完善2.0,基本完善1.0,不完善0
8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意 1 符合1.0,不符合0
11、小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法 2 制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查;物業(yè)管理服務(wù)工作程度(來(lái)自:m.dewk.cn)、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2:未制定具體的落實(shí)措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 2 管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無(wú)上崗證書(shū)扣0.1:著裝及標(biāo)志符合0.5,不符合0
l3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率 2 符合2.0,基本符合1.0.不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況 2 執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0,未執(zhí)行0;公開(kāi)1.0未公開(kāi)0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊(cè),管理完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖,地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè),房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.2
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè),查閱方便 2 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設(shè)服務(wù)電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒(méi)有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單,對(duì)合理的建議及時(shí)整改,滿意率達(dá)95%以上 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制,零修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄0 2 建立并落實(shí)1.0,建立但未落實(shí)扣0.5,未建立扣1.0;及時(shí)率符合0.5,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無(wú)回訪記錄。
二 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) 14
1、主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團(tuán)及幢、單元(門(mén))、戶門(mén)標(biāo)
2
未實(shí)行責(zé)任制的扣1.0,無(wú)專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.5,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5
3、垃極日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺
2
每發(fā)現(xiàn)一處垃極扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻害
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
5、小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、房屋共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫(huà),無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺(tái)公共玻璃窗等保持潔凈
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
8、無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
9、排放油煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻元污染
1
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
六
綠化管理
7
l、小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹(shù)木與建筑小品配置得當(dāng)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀,元病蟲(chóng)害,無(wú)折損現(xiàn)象,無(wú)斑禿
2
長(zhǎng)勢(shì)不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分
4、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石地等雜物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
七
精神文明建設(shè)
3
l、開(kāi)展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
2、創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
八
管理效益
5
l、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上
2
符合2.0每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5
2、提供便民有償服務(wù),開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則
序號(hào)
標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容
規(guī)定分值
評(píng)分細(xì)則
一
基礎(chǔ)管理
22
1、按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施投入使用
1
符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗(yàn)收手續(xù)
1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理
1
符合1.0,不符合0
4、建設(shè)單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時(shí)購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利明確
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定
1
符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善
1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成
本文提要： 立,并按章程履行職責(zé)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意
1
符合1.0,不符合0
11、大廈物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法
2
制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查;物業(yè)管理服務(wù)工作程度、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2:未制定具體的落實(shí)措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)
1
管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無(wú)上崗證書(shū)扣0.1:著裝及標(biāo)志符合0.3,不符合0
l3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況
1
執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開(kāi)0.5未公開(kāi)0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊(cè),管理完善,查閱方便
1
包括房屋總平面圖,地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè),房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè),查閱方便
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄
2
符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設(shè)服務(wù)電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒(méi)有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單,對(duì)合理的建議及時(shí)整改,滿意率達(dá)95%以上
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制,零修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄
2
建立并落實(shí)1.0,建立但未落實(shí)扣0.5,未建立扣1.0;及時(shí)率符合0.5,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無(wú)回訪記錄。
二
房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)
9
1、大廈、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志明顯,大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位署
1
符合1.0,無(wú)示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒(méi)有標(biāo)志扣0.2
2、無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建,無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象
2
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無(wú)脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無(wú)破損;是涂料的,無(wú)脫落、無(wú)污漬;無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象
2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2;是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致的扣0.1;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無(wú)安全隱患或破損
1
符合1.0未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整齊或有破損每處扣0.l,有安主隱患每處扣0.5
5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架元銹蝕
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面;除建筑設(shè)計(jì)有要求建筑設(shè)計(jì)有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三
共用設(shè)備管理
35
(一)綜合要求
4
1、制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無(wú)雜物,灰塵、無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程
1
符合1.0,不符合0
4、設(shè)備良好,運(yùn)行正常,一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故
1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統(tǒng)
3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶
1
2、制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行
1
符合1.0,臨時(shí)用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣0.5
3.備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用
1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統(tǒng)
2
1、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作
1
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定期限保存
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
(四)消防系統(tǒng)
5
1、消防控制中心24小時(shí)值班,消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無(wú)損,可隨時(shí)起用
1
發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人
1
符合1.0,責(zé)行人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4、訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通
1
無(wú)應(yīng)急方案扣0.5,各種標(biāo)志每缺少一個(gè)及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5、無(wú)火災(zāi)安全隱患
1
每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統(tǒng)
6
1、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備
1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機(jī)房保持清潔
1
符合1.0,不符合0
4、電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗
1
符合1.0,不符合0
5、運(yùn)行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修
1
符合1.0,不符合0
6、運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后,應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施
1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統(tǒng)
9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、設(shè)備、閥門(mén)、管道工作無(wú)常,無(wú)跑冒滴漏
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、清毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無(wú)二次污染
2
符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無(wú)污染隱患
1
沒(méi)有管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知住用戶
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無(wú)積水,地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,無(wú)大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、制定事故應(yīng)急處理方案
1
無(wú)處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調(diào)系統(tǒng)
3
1、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常,水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo),無(wú)嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案
1
無(wú)應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統(tǒng)
3
1、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好,運(yùn)行正常
1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門(mén)無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃
1
符合1.0,不符合0
四
共用設(shè)施管理
4
1、共用配套服務(wù)設(shè)施完好,無(wú)
本文提要： 隨意改變用途
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管理,無(wú)架空管線,無(wú)礙觀瞻
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、大廈范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五
保安及車輛管理
9
1、大廈基本實(shí)行封閉式管理
1
符合1.0,不符合0
2、有專業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤訓(xùn)練有素言語(yǔ)規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé)
2
符合2.0,無(wú)專業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3、結(jié)合大廈特點(diǎn),制訂安全防范措施
1
對(duì)特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一處無(wú)防范措施扣0.2
4、進(jìn)出大廈各種車輛管理有序,無(wú)堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
5、大廈外停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格,出入登記
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
7、非饑動(dòng)車車輛有集中停放場(chǎng)地,管理制度落實(shí),停放整齊,場(chǎng)地整潔
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施
1
符合1.0,不符合0
六
環(huán)境衛(wèi)生管理
10
1、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔
1
未實(shí)行責(zé)任制的扣0.5,無(wú)專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.3,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.2
3、垃極日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻害
2
每發(fā)現(xiàn)一處垃極扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫(huà),無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺(tái)公共玻璃窗等保持潔凈;大廈內(nèi)共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
5、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
7、大廈內(nèi)排煙、排污、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無(wú)污染
1
每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.2,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門(mén)下放整改通知扣0.5
七
綠化管理
4
1、綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀,無(wú)病蟲(chóng)害,無(wú)折損現(xiàn)象,無(wú)斑禿
1
長(zhǎng)勢(shì)不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分
3、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石地等雜物
1
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、對(duì)大廈內(nèi)部、天臺(tái)、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實(shí)
1
無(wú)措施扣1.0,有措施,落實(shí)不力扣0.5
精神文明建設(shè)
3
1、全體業(yè)主和使用人能自覺(jué)維護(hù)公眾利益,遵守大廈的各項(xiàng)管理規(guī)定
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地,開(kāi)展健康向上的活動(dòng)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內(nèi)的公共娛樂(lè)場(chǎng)所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
管理效益
4
l、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上
2
每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5
2、提供便民有償服務(wù),開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則
序號(hào) 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 規(guī)定分值 評(píng)分細(xì)則
一 基礎(chǔ)管理 21
1、按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用 1 符合1.0.不符合0
2、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù) 1 符合1.0,不符合0.3
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理 1 符合1.0.不符合0 4
4、建設(shè)單位在租售廠房前。與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物 業(yè)管理合同.雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時(shí),購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前 期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項(xiàng)公眾制度完善 1 完善l.0,.基本完善0.5、不完善0
8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) 1 符合1.0.基符合0.5.不符合0
9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同、雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0、基符合0.5,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案、并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意 1 符合1.0、不符合0
11、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法 2 制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0。主要檢查:物業(yè) 管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理 制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處 不完整規(guī)范扣0. 2;末制定具體的落實(shí)措施扣 0.5.未制定考核辦法扣 0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗:員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 1 管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無(wú)上崗證 書(shū)扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.3。不符合0
13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理 手段,提高管理效率 1 符合1.0。基本符合0.5,不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方 面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及維修基金收支情況 1 執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5。末執(zhí)行0;公開(kāi)0.5。末公開(kāi) 0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊(cè)、管理 完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種 類、用途分類統(tǒng)汁成冊(cè)、房屋及共用設(shè)施設(shè)備 大中修記錄。共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資 料和臺(tái)帳:每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0
16、建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)、 查閱方便 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話、接受業(yè)主和使 用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等 各類信息的收集和反饋.并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0.沒(méi)有值班制度扣0.5.末設(shè)服務(wù)電話 扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒(méi)有回訪 記錄每次扣0.1
18、定期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn) 單,對(duì)合理的建議及時(shí)整改滿意率達(dá)95%以上 1 符合1.0,基本符合0.5不符合0
19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制、零修急修及時(shí)率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄 1 建立并落實(shí)0.5,建立但末落實(shí)扣0.2.末建立 扣0.5;及時(shí)率符合0.2,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣 0.1;返修率符合0.2、不符合0:問(wèn)訪記錄完整 0.1、記錄不完整或無(wú)回訪記錄0
二 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) 11
1、區(qū)內(nèi)各建筑物標(biāo)志明顯、設(shè)立引路方向平面圖和路標(biāo)、 駐工業(yè)區(qū)各單位名錄標(biāo)識(shí)在區(qū)內(nèi)明顯位置.企業(yè)銘牌及各 類標(biāo)識(shí)牌統(tǒng)一有序 1 符合1.0.發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒(méi)有標(biāo)志扣0.2
2、無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建,無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)"處私揩亂建或擅自改變房 屋使用用途扣0.5
3、房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無(wú)脫落;是玻 璃幕墻的。清潔明亮、無(wú)破損;是涂料的,無(wú)脫落、無(wú)污漬: 無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象 2 符合2.0.房屋外墻是建材貼用的每發(fā)現(xiàn)一處落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致 扣0.2;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂 懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美 觀,無(wú)安全隱患或破損 1 符合1.0、未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整 齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集。支架無(wú)銹蝕 1 符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
6、區(qū)內(nèi)住宅封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序。色調(diào)"致,不超出外墻面; 除建筑設(shè)汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬 架、遮陽(yáng)蓬等 1 符合1.0.如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7、樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o(wú)破損;墻體整 潔,無(wú)亂張貼;共用部位門(mén)窗、燈具、開(kāi)關(guān)等功能良好;衛(wèi)生 間、水房等管理完好 1 符合1.0
本文提要： ,如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
8、共用樓梯、天臺(tái)、通道、卸貨平臺(tái)等處無(wú)堆放工業(yè)原料、 廢料、雜物及違章占用等。天臺(tái)隔熱層無(wú)破損 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
9、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆 改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
10、機(jī)器設(shè)備單位面積重量不超過(guò)樓板承重限度。無(wú)危及 建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三 共用設(shè)施設(shè)備管理 34
(一)綜合要求 4
l、制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回?fù)觳椤⒕S護(hù)保 養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴(yán)格執(zhí)行 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整治、無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生、機(jī) 房環(huán)境符合設(shè)備要求 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)-處不符合扣0.2
3、配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員。嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程 1 符合1.0。不符合0
4、設(shè)備良好,運(yùn)行正常.一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故 1 符合1.0,不符合0
(二)供電系統(tǒng) 3
1、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定 時(shí)間通知任用戶 1 符合1,0,不符合0
2、制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格抉 何 1 符合1.0,臨時(shí)用電措施或停電應(yīng)急措施不符 合均扣0.5
3、備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用 1 符合1.0。不符合0
(三)弱電系統(tǒng) 2
1、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)問(wèn)排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工 作 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5
2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。有記錄并按規(guī)定 期限保存 1 符合1.0,基本符合0.5、不符合0
(四)消防系統(tǒng) 7
1、消防控制中心24小時(shí)值班、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完 好元損,可隨時(shí)起用 1 發(fā)現(xiàn)一處符合扣0.2
2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí) 處理各種問(wèn)題 1 每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2
3、組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,明確各區(qū)域 防火責(zé)任人 1 符合1,0,責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4、訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案,在明顯處設(shè)立消防疏散示意 圖.照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通無(wú)阻 1 無(wú)應(yīng)急方案扣0.5、各種標(biāo)志每缺少一個(gè)及每 發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5、工業(yè)廠房裝修需報(bào)消防部門(mén)審批.對(duì)裝修過(guò)程嚴(yán)格監(jiān) 管,裝修完成后經(jīng)消防部門(mén)驗(yàn)收合格方可使用 1 符合1.0。基本符合0.5.不符合0
6、區(qū)內(nèi)無(wú)火災(zāi)女全隱患,督促各用戶與消防管理部門(mén)簽訂 消防責(zé)任書(shū) 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責(zé)任書(shū)扣0.5
7、集體宿舍消防,用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定.室內(nèi)電線、插座 安裝規(guī)范,無(wú)安全隱患 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五)電梯系統(tǒng) 5
1、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備 1 符合1.0,不符合0
2、電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,通風(fēng)、照明及附屬 設(shè)施完好,轎廂、并道、機(jī)房保持整潔 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng);維修、操作人員持證上崗;貨 運(yùn)電梯由專人管理操作,嚴(yán)禁超載.客梯嚴(yán)禁載貨 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、運(yùn)行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)問(wèn)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維 修 1 符合1.0,不符合0
5、運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后,應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施 1 符合1.0、不符合0
(六)給排水系統(tǒng) 8
1、建立工業(yè)區(qū)用水、供水管理制度、積極協(xié)助用戶安排合 理的用水和節(jié)水計(jì)劃 1 符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2、設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常、大跑冒滴漏 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒;二供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊 全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無(wú)二次污染 2 符合2,0,每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周 圍無(wú)污染隱患 1 沒(méi)百管理措施扣0.5。水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱 患扣0.
5、限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主和使用人 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無(wú)積水,地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水,浸泡發(fā)生 1 符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,無(wú)大面積 跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象;制定事故應(yīng)急處理方案 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七)空調(diào)系統(tǒng) 3
1、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常,水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo), 無(wú)嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi) 到達(dá)現(xiàn)維修 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案 1 無(wú)應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí) 行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統(tǒng) 2
1、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好,運(yùn)行正常;北 方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃ 1 符合1.0,不符合0
管道、閥門(mén)無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
四 共用設(shè)施管理 4
1、共用配套設(shè)施完好,無(wú)隨意改變用途 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、共用管線統(tǒng)一下地或人公共管道,無(wú)架空管線,無(wú)礙觀 瞻 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2
4、工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五 保安及車輛管理 9
1、工業(yè)區(qū)基本實(shí)行封閉式管理 1 符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2、有專業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言語(yǔ)規(guī)范,認(rèn) 真負(fù)責(zé) 2 符合2.0,無(wú)專業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3、綜合工業(yè)區(qū)特點(diǎn),制訂安全防范措施,對(duì)貨物(產(chǎn)品、設(shè)備)出門(mén)實(shí)行憑證通行制度 1 對(duì)特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一 處無(wú)防范措施扣0.2,未實(shí)行通行制度扣0.5
4、進(jìn)出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序,無(wú)堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、工業(yè)區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格,出入有登記 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地,管理制度落實(shí),管理有序,停放整齊,場(chǎng)地整潔 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施 1 符合1.0,不符合0
六 環(huán)境衛(wèi)生管理 11
1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔 1 未實(shí)行責(zé)任制的扣0.5,無(wú)專職清潔人員和責(zé) 任范圍的扣0.3,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.2
3、垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生滅殺 1 每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.1,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清 的扣0.3,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.3
4、對(duì)有毒、有害工業(yè)垃圾管理嚴(yán)格按規(guī)定分裝,不得與其它垃圾混雜 1 符合1.0,不符合0
5、房屋共用部位保持清潔,無(wú)亂貼、亂畫(huà),無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺(tái)、共用玻璃窗等保持潔凈;工業(yè)區(qū)內(nèi)共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物 2 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象 2 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 1 符合1.0,不符合0
8、工業(yè)區(qū)內(nèi)廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn), 無(wú)有毒、有害物質(zhì);貯放、清運(yùn)管理有序;房屋外墻無(wú)污染;各類排氣口安裝統(tǒng)一有序,無(wú)安全隱患 2 符合2.0,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門(mén)下放整改通知扣 0.5,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
七 綠化管理 3
1、綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀,無(wú)病蟲(chóng)害,無(wú)折損現(xiàn)象,無(wú)斑禿 1 長(zhǎng)勢(shì)不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物 1 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
八 精神文明建設(shè) 3
1、全體業(yè)主和使用人能自覺(jué)維護(hù)公眾利益,遵守工業(yè)區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地,宣傳工業(yè)區(qū)管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識(shí),開(kāi)展積極健康向上的活動(dòng);宿舍區(qū)設(shè)信息公告欄;設(shè)有文化體育活動(dòng)場(chǎng)所 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、區(qū)內(nèi)的公共娛樂(lè)場(chǎng)所未發(fā)現(xiàn)重大違紀(jì)違法案件 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合
九 管理效益 4
1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上 2 每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5
2、提供便民有償服務(wù),開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng) 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況 1 盈利1.0,持平0.5,虧本
篇3：鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則（2015年新）
鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則(20**最新)
鄂州市人民政府關(guān)于發(fā)布《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》的通知
鄂州政規(guī)〔20**〕1號(hào)
各區(qū)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，各街道辦事處，市政府各部門(mén)：
《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》經(jīng)20**年第25次市人民政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
鄂州市人民政府
20**年6月2日
鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 市房產(chǎn)管理部門(mén)是全市物業(yè)管理工作的主管部門(mén)，負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、物價(jià)、城管、園林、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業(yè)單位，依照法律法規(guī)規(guī)定，負(fù)責(zé)各自職能范圍內(nèi)的管理和服務(wù)工作。
街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作;指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)。結(jié)合社區(qū)網(wǎng)格化管理，配合調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
第四條 本市新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
未實(shí)行物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，相對(duì)獨(dú)立，且具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理?xiàng)l件的，由市房產(chǎn)管理部門(mén)、社區(qū)居民委員會(huì)推薦引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施物業(yè)管理;對(duì)住戶少、相對(duì)分散的，由社區(qū)居民委員會(huì)牽頭，市房產(chǎn)管理部門(mén)指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行業(yè)主自行管理;對(duì)其它改制、破產(chǎn)企業(yè)無(wú)人管理的住宅區(qū)，由社區(qū)居民委員會(huì)聘請(qǐng)保潔員，負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生保潔，適當(dāng)收取每戶衛(wèi)生管理費(fèi)。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未依法辦理所有權(quán)登記，但基于房屋買(mǎi)賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有該房屋的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，主要依據(jù)為：
(一)物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、功能配套設(shè)施完善、布局合理;
(二)住宅建筑面積不低于3萬(wàn)平方米;
(三)與社區(qū)居民委員會(huì)自治區(qū)域相適應(yīng)。
第七條 業(yè)主人數(shù)較少或者不足3萬(wàn)平方米的物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第八條 已交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%或者物業(yè)投入使用二年以上的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)在市房產(chǎn)管理部門(mén)的指導(dǎo)下，由業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)負(fù)責(zé)組織召開(kāi)。
第九條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處代表?yè)?dān)任。
第十條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積按照上述面積的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;
(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算;總?cè)藬?shù)按照上述人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
采用集體討論形式的，可以通知全體業(yè)主參加會(huì)議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會(huì)議，或由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加會(huì)議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
采用征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見(jiàn)的，視為棄權(quán)。
以書(shū)面形式征求意見(jiàn)的，經(jīng)業(yè)主簽名的意見(jiàn)方為有效。
業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第三章 前期物業(yè)管理
第十二條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)(銷)售許可手續(xù)和業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)低于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同;住宅物業(yè)超過(guò)3萬(wàn)平方米(含3萬(wàn)平方米)低于20萬(wàn)平方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用議標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);住宅物業(yè)超過(guò)20萬(wàn)平方米(含20萬(wàn)平方米)的，必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十四條 建設(shè)單位在報(bào)批商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理的需要，在規(guī)劃方案中配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積，按不低于建設(shè)項(xiàng)目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米，并應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號(hào)。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，由市房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第十五條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提
出申請(qǐng)，經(jīng)建設(shè)管理部門(mén)核實(shí)后，責(zé)令由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。 第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向市房產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案手續(xù)：
(一)物業(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí);
(三)臨時(shí)管理規(guī)約;
(四)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(五)建設(shè)單位移交資料清單;
(六)查驗(yàn)記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，市房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十八條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應(yīng)資質(zhì)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
從事物業(yè)服務(wù)咨詢、顧問(wèn)、代理、認(rèn)證等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的外地企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)管理部門(mén)備案。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
本市物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭许?xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由具備物業(yè)管理職業(yè)資格的人員擔(dān)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請(qǐng)相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，并在15日內(nèi)向市房產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本細(xì)則第十六條第一款規(guī)定的資料。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在社區(qū)監(jiān)督下，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。
第二十三條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;
(二)除第二十二條第二款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約;
(三)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理退出手續(xù)的同時(shí)，做好交接工作，并履行下列義務(wù)：
(一)移交本細(xì)則第十六條第一款規(guī)定的資料、保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案;
(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員;
(三)清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。保障性住房以及普通住房(商品住房)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由雙方當(dāng)事人按照物價(jià)、房產(chǎn)部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)簽訂協(xié)議，并向全體業(yè)主公示。非保障性住房和非住宅的物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體價(jià)格由雙方協(xié)商約定。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市物價(jià)部門(mén)會(huì)同市房產(chǎn)管理部門(mén)，按照質(zhì)價(jià)相符的原則，以服務(wù)等級(jí)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為依據(jù)，制定相對(duì)應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等內(nèi)容在小區(qū)的顯著位置予以公示。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，且每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納。出售后已移交給物業(yè)買(mǎi)受人的房屋，空置一年以內(nèi)的，由物業(yè)買(mǎi)受人減半交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);超過(guò)一年的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
房屋通過(guò)竣工驗(yàn)收并到市房產(chǎn)管理部門(mén)備案，達(dá)到交付條件，業(yè)主收到交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的，即為交付;業(yè)主收到交付通知后無(wú)正當(dāng)理由(30日內(nèi))不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。
第五章 物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、使用與維護(hù)
第二十七條 按照“新區(qū)新辦法，老區(qū)老辦法”的原則，由相關(guān)部門(mén)建立物業(yè)管理強(qiáng)制性規(guī)范。凡新建住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即按規(guī)范要求，充分考慮物業(yè)管理的便利和需要，規(guī)劃、設(shè)計(jì)好物業(yè)管理用房、水電直供管網(wǎng)、綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、文體娛樂(lè)、教育、安防等各項(xiàng)配套設(shè)施。在建設(shè)過(guò)程中，市相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，確保配套建設(shè)到位。
第二十八條 舊住宅小區(qū)應(yīng)按照規(guī)范要求，逐步調(diào)整到位。舊住宅區(qū)仍由原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行管理，有經(jīng)營(yíng)收入的，由原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)范要求承擔(dān)部分資金或公共用房，完善相應(yīng)公共配套設(shè)施;開(kāi)發(fā)主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補(bǔ)齊和改造不完善的公共設(shè)施、設(shè)備，整頓后通過(guò)招標(biāo)或委托等方式交由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。
第二十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電等部門(mén)要負(fù)責(zé)各自管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備的建造、維修和養(yǎng)護(hù)并直供到戶。新建住宅均按規(guī)定實(shí)施水、電直供到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗(yàn)收。已建成住宅應(yīng)逐步實(shí)施水改、電改。供水、供電部門(mén)應(yīng)按市物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)對(duì)所有已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用的房屋進(jìn)行供水、供電管網(wǎng)改造并直供到戶，不得向居民收取額外費(fèi)用。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第三十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意
。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。
利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)或者出租。
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他公共場(chǎng)地設(shè)置車位的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定車位設(shè)置和車位管理等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取場(chǎng)地租賃費(fèi)的，場(chǎng)地租賃費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)以及相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目告知業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十四條 住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
維修資金的使用實(shí)行兩公示，維修施工前對(duì)業(yè)主簽名、施工方案及預(yù)算進(jìn)行公示，維修施工后對(duì)工程結(jié)算結(jié)果進(jìn)行公示。
第三十五條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要申請(qǐng)使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;
(二)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案及預(yù)算;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向市房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)列支;其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門(mén)向市房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)列支;
(五)市房產(chǎn)管理部門(mén)審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第三十六條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要申請(qǐng)使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金;
(五)業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)市房產(chǎn)管理部門(mén)備案;市房產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。
第三十七條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：
(一)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照本細(xì)則第三十五條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定辦理;
(二)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照本細(xì)則第三十六條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)的規(guī)定辦理。
發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，市房產(chǎn)管理部門(mén)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決 定使用。
第三十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(七)排放有毒、有害物質(zhì);
(八)在公共區(qū)域內(nèi)種菜、飼養(yǎng)動(dòng)物等影響他人的;
(九)發(fā)生超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(十)規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層(含地下室)和住宅樓內(nèi)不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂(lè)、賓館、廢舊回收等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;
(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)或者房屋所有權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
改變物業(yè)使用性質(zhì)未經(jīng)相鄰業(yè)主書(shū)面同意或無(wú)業(yè)主委員會(huì)證明的，規(guī)劃部門(mén)不得審批。
第六章 法律責(zé)任
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商和解;不能協(xié)商和解的，由物業(yè)所在地街道辦事處牽頭，房產(chǎn)、司法等部門(mén)參與進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。
業(yè) 主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對(duì)違反本細(xì)則的行為，可以向有關(guān)部門(mén)投訴、舉報(bào)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查、核實(shí)，并依法處理。
第四十二條 違反本細(xì)則第三十九條、第四十條規(guī)定的，由公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、城管、房產(chǎn)等部門(mén)依照各自職責(zé)，依法予以查處;給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
違反本細(xì)則其它規(guī)定，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定處理。
第七章 附 則
第四十三條 各區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)(新區(qū))物業(yè)管理活動(dòng)參照本實(shí)施細(xì)則實(shí)行。
第四十四條 本細(xì)則自20**年6月2日起施行，20**年6月1日失效。20**年11月3日發(fā)布的《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》(鄂州政發(fā)〔20**〕26號(hào))宣布作廢。