大學校區物業管理服務細則
為規范我校物業管理活動，提高物業服務質量，創造和保持整潔、安全、舒適的教學和生活環境，特制定本服務細則。
一、行政辦公樓、教學(實驗)樓物業管理
(一)物業管理服務內容
1.房屋共用部位、共用設備的使用管理和維修;
2.物業管理區域內設備設施的使用管理和維修;
3.電梯、供水、排水、強電、弱電等設備設施的運行服務;
4.大樓及周邊環境的保潔、保安服務及綠化管理;
5.物業維修費用的賬務管理;
6.物業檔案資料的建立與保管;
7.經雙方協商的其他服務項目。
(二)物業管理服務的質量標準
1.綜合管理服務
⑴大樓設置物管辦，制定并落實物業管理規章制度;
⑵物業管理辦公場所整潔有序，配置辦公家具、電話等辦公設施及辦公用品;
⑶管理人員統一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規范;
⑷物管辦每日工作時間有管理員接待業務，并提供服務;
⑸日常管理與服務：
①24小時值班受理使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成(預約除外);
②設置大樓管理信箱及投訴電話，接受服務質量、服務態度等問題的投訴。對使用人的投訴在24小時內答復處理;
③制定房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立房屋裝修檔案，對不符合規定的行為、現象及時制止或報告;
④建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰;
⑤建立檔案管理制度，建立齊全的物業管理檔案(包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、使用人資料檔案、維修檔案、日常管理檔案等);
⑥制定物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施;
⑦制定管理處內部管理制度和考核制度，可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與使用人進行溝通;每年對使用人進行一次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改;
⑧服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準;
⑨綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準;
⑩對違反校園管理規定或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理;有條件的，可運用計算機進行管理(含業主檔案、收費管理、設備管理等)。
2.清潔衛生服務
⑴樓內公共區域
①地面和墻面：每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次以上;大堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養一次，保持材質原貌，干凈、無灰塵。
②樓梯扶手、欄桿、窗臺：隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。
③消防栓、指示牌等公共設施：每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。
④天花板、公共燈具：每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網。
⑤門、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。
⑥天臺、屋頂：保持清潔、無垃圾。
⑦垃圾收集：按樓層設置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
⑧電梯轎廂：每日擦拭、清掃一次以上;每月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮，無污跡。
⑵樓外公共區域
①道路地面、綠地、明溝：道路、地面、綠地每日清掃二次，廣場磚地面每半月沖洗一次;目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過二小時;明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。
②公共燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔(2米以上部位每半月擦抹、除塵一次)。
③水景：每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。
④垃圾廂房：有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂(房)每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂(房)整體清潔、無異味，滅害措施完善。
⑤果皮箱、垃圾桶：合理設置。每日清理二次，擦拭一次，箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。
⑥消毒滅害：每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。大樓內外“除四害”要達到南昌市愛衛會的要求。
3.秩序維持服務
⑴人員要求
①專職保安人員(40歲以下)，身體健康，工作認真負責。
②能處理和應對轄區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、技防器械和設備。
③上崗時佩戴統一標志，穿戴統一制服，儀容儀表規范整齊。
④配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。
⑵門崗
①主出入口24小時值班看守，邊門定時開放。
②外來人員進入轄區，通過對講系統聯系轄區人員，決定是否放行。
③對進出轄區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。
⑶巡邏崗
①白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。
②在遇到異常情況、突發事件時，采取相應的應對措施，并及時報告相關管理部門。
⑷技防設施和救助(監控崗)
①轄區應具備錄像監控、樓宇對講、周界報警等三項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。
②監控中心收到報警信號后，保安人員應按規定及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。
⑸車輛管理
①地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內。
②及時處理車輛停放不規范的現象。
③收費管理的車庫應24小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地每日清潔一次，有照明，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。
4.共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務
⑴共用部位
①房屋結構：每年二次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發現損壞及時安排專項修理并告知相關使用人。
②門窗：每天巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。
③樓內墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。
④管道、排水溝、屋頂：每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時報修。
⑤圍墻：每周一次巡查圍墻，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。
⑥道路、場地等：每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，
保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。
⑦休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。
⑧安全標志等：對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。
⑵供水系統
①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保證供水水質符合國家生活用水標準。
②高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。
③水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。
⑶排水系統
①每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，確保無故障運行。
②每年二次對污水處理系統全面維護保養。
③控制柜電氣性能完好，運作正常。
⑷照明
①電燈：及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、路燈亮燈率在99%以上。
②景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等：保持燈具完好，亮燈率在99%以上。
③公共電氣柜：每日一次巡查室內、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。
⑸消防系統
①消防栓每月巡查一次，消防栓箱內各種配件完好。
②每周檢查火警功能、報警功能是否正常。
③每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當調換。
④每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。
⑤每月檢查一次滅火器，臨近失效立即報請更新或充壓。
⑹避雷裝置
每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關標準。
⑺弱電系統
①住戶報警：不定期進行調試與保養，保證其24小時運行正常，中心報警控制主機應能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號。
②周界報警：24小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養，保證該系統的警戒線封閉、無盲區和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區域，收到警情時，能同時發出聲光報警信號。
③監視系統：不定期進行調試與保養，保證各項監控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。
④電子巡更：根據需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數據的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。
⑻電梯
①保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。
②委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業管理應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。
③電梯發生一般故障時，通知專業維修人員二小時內到達現場修理;發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須在五分鐘內到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。
⑼水景
①每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。
②重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。
⑽門窗、教學及辦公設備、水電設施發現損壞，要及時維修或報修
①維修保養費用：保修期內的設備維修，由物業管理單位及時通知維修報轉，確保正常的工作秩序。保修期以外的維修費用：除水電等公共設備設施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結構和外墻面損壞的維修費用由學校承擔外，其它維修工作及其費用均由物業管理單位負責;屬管理不當造成的，物業管理單位承擔相關費用。
②水電零星維修及時率98%以上(響應時間在1小時之內，修理完成時間在12小時之內)。
③水電急修及時率100%(響應時間在30分鐘之內，修理完成時間在2小時之內);
④雨水管、污水管、墻面完好率100%。
⑤消防報警系統、電子監控系統、弱電系統完好率100%。
(三)雙方的責任與義務
1.甲方(樓棟使用單位)責任與義務
⑴負責牽頭與學校有關部門對教學辦公樓進行交接，并會同乙方辦理交接手續，進行資產登記;
⑵檢查乙方擬定的物業管理制度和辦法;
⑶督查乙方管理工作措施以及各項規章制度的執行情況;
⑷審查乙方提出的物業管理年度和季度計劃;
⑸教學辦公樓內向乙方提供一間值班室和一間物業管理辦公室;
⑹負責轉報水電設施、電梯、電視等教學、辦公設備設施自然老化后的更新改造及房屋外墻面和結構性維修;
⑺協調乙方與其他部門的關系，接受學校有關部門的監督、檢查和考核。
2.乙方(物業管理單位)責任與義務
⑴根據有關法規和物業管理服務內容，制定物業管理制度和計劃，并經甲方核準后實施;
⑵對學校出資新建的設施、新購的設備，從驗收合格交付使用后，在保修期內負責與廠家聯系，解決有關保修服務問題，與甲方共同做好保修工作;
⑶負責向甲方提出共用部位、共用設施設備的更新改造及結構性維修計劃;
⑷建立健全物業管理的檔案資料，合同終止時向甲方移交全部檔案資料;
⑸對違反物業管理制度和有關規定的行為進行制止;
⑹根據學校的有關規定和協議約定，向甲方收取物業管理費;
⑺向甲方提供自費部分的維修等有償服務;
⑻不得改變共用設備的使用功能，不得將大樓空房間(含地下停車場)挪作他用，未經學校同意，寒、暑假期間不得使用教學辦公樓從事其他活動;
⑼接受甲方的檢查，每月向甲方通報工作情況;
⑽承擔協議規定管理職責范圍內因乙方工作失誤造成的損失及相關法律責任。
二、學生宿舍物業管理
(一)物業管理服務內容
1.房屋共用部位、共用設備的使用管理和維修;
2.物業管理區域內設備設施的使用管理和維修;
3.供水、排水、強電、弱電等設備設施的運行服務;
4.宿舍及周邊環境的保潔、保安服務及綠化管理;
5.物業維修費用的賬務管理;
6.物業檔案資料的建立與保管;
7.配合有關部門，做好文明宿舍建設和校園文化活動等有關工作;
8.經雙方協商的其他服務項目。
(二)物業管理的質量標準
1.綜合管理服務
⑴宿舍設置物管辦，制定并落實物業管理規章制度;
⑵物業管理辦公場所整潔有序，配置辦公家具、電話等辦公設施及辦公用品;
⑶制定突發性事件處理方案，建立防盜、防火及其他安全事故防控機制，杜絕重大火災和刑事案件;
⑷管理人員統一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規范;
⑸建立學生住宿檔案，實行24小時值班制，認真做好值班記錄，對來客進行登記，嚴禁小商小販及閑雜人員進入;
⑹物管辦每日工作時間有管理員接待業務，并提供服務;
⑺日常管理與服務：
①24小時值班受理使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成(預約除外);
②設置宿舍管理信箱及投訴電話，接受服務質量，服務態度等問題的投訴。對使用人的投訴在24小時內答復處理;
③制定房屋大修申請、驗收等維修管理制度，建立房屋管理檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告;
④建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰;
⑤建立檔案管理制度，建立齊全的物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、使用人資料檔案、維修檔案、日常管理檔案等];
⑥制定物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施;
⑦制定管理處內部管理制度和考核制度，可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與使用人進行溝通;每年對使用人進行一次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改;
⑧服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準;
⑨綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準;
⑩對違反校園管理規定或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理;有條件的，可運用計算機進行管理(含業主檔案、收費管理、設備管理等)。
2.清潔衛生服務
⑴樓內公共區域
①地面和墻面：每日清掃二次，其中地面每日拖洗一次以上;保持材質原貌，干凈、無灰塵、無痰跡。
②樓梯扶手、欄桿、窗臺：隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。
③消防栓、指示牌等公共設施：每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。
④天花板、公共燈具：每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網。
⑤門、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。
⑥天臺、屋頂：保持清潔、無垃圾。
⑦垃圾收集：按樓層設置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
⑵樓外公共區域
①道路地面、綠地、明溝：道路、地面、綠地每日清掃二次，廣場磚地面每半月沖洗一次;目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過二小時;明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。
②公共燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔(2米以上部位每半月擦抹、除塵一次)。
③水景：每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。
④垃圾廂房：有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂(房)每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂(房)整體清潔、無異味，滅害措施完善。
⑤果皮箱、垃圾桶：合理設置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。
⑥消毒滅害：每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。大樓內外“除四害”要達到南昌市愛衛會的要求。
3.秩序維持服務
⑴人員要求
①專職保安人員(40歲以下)，身體健康，工作認真負責。
②能處理和應對轄區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、技防器械和設備。
③上崗時佩戴統一標志，穿戴統一制服，儀容儀表規范整齊。
④配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。
⑵門崗
①主出入口24小時值班看守，邊門定時開放。
②外來人員進入轄區，通過對講系統聯系轄區人員，決定是否放行。
③對進出轄區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。
⑶巡邏崗
①白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。
②在遇到異常情況、突發事件時，采取積極應對措施，并及時報告相關管理部門。
⑷技防設施和救助(監控崗)
①轄區內具備錄像監控、樓宇對講等技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。
②監控中心收到報警信號后，保安人員應按規定及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。
⑸車輛管理
①地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內。
②及時處理車輛停放不規范的現象。
4.共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務
⑴共用部位
①房屋結構：每年二次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發現損壞及時安排專項修理并告知相關部門。
②門窗：每天巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。
③樓內墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。
④管道、排水溝、屋頂：每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時報修。
⑤化糞池、窨井：每月檢查1次，并及時清淘。
⑥圍墻：每周一次巡查圍墻，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。
⑦道路、場地等：每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。
⑧休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。
⑨安全標志等：對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。
⑵供水系統
①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保證供水水質符合國家生活用水標準。
②高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。
③水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。
⑶排水系統
①每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，確保無故障運行。
②每年二次對污水處理系統全面維護保養。
③控制柜電氣性能完好，運作正常。
⑷照明
①電燈：及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、路燈亮燈率在99%以上。
②景觀燈、節日彩燈等：保持燈具完好，亮燈率在99%以上。
③公共電氣柜：每日一次巡查室內、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。
⑸消防系統
①消防栓每月巡查一次，消防栓箱內各種配件完好。
②每周檢查火警功能、報警功能是否正常。
③每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當報請調換。
④每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。
⑤每月檢查一次滅火器，臨近失效立即報請更新或充壓。
⑹避雷裝置
每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關標準。
⑺弱電系統
監視系統：不定期進行調試與保養，保證各項監控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。
⑻水景
①每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。
②重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。
⑼門窗、家具設備、水電設施發現損壞，要及時維修或報修
①維修保養費用：保修期內的設備維修，由物業管理單位及時通知維修報轉，確保正常的工作秩序。保修期以外的維修費用：除水電等公共設備設施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結構和外墻面損壞的維修費用由學校承擔外，其它維修工作及其費用均由物業管理單位負責;屬管理不當造成的，物業管理單位承擔相關費用。
②水電零星維修及時率98%以上(響應時間在1小時之內，修理完成時間在12小時之內)。
③水電急修及時率100%(響應時間在30分鐘之內，修理完成時間在2小時之內)。
④雨水管、污水管、墻面完好率100%。
⑤消防報警系統、電子監控系統、弱電系統完好率100%。
⑽每學年為每間宿舍提供一套掃帚、拖把等清潔工具
(三)雙方的責任與義務
1.甲方(樓棟使用單位)責任與義務
⑴負責牽頭與學校有關部門對宿舍樓進行交接，并會同乙方辦理交接手續，進行資產登記;
⑵檢查乙方擬定的物業管理制度和辦法;
⑶監督乙方管理工作實施以及各項規章制度的執行情況;
⑷審查乙方提出的物業管理年度和月度計劃;
⑸在宿舍樓內向乙方提供一間物業管理辦公室;
⑹負責轉報房屋、水電設備設施等更新改造及結構性維修費用;
⑺協調乙方與其他部門的關系，接受學校有關部門的監督、檢查和考核。
2.乙方(樓棟物業管理單位)責任與義務
⑴根據有關法規和物業管理服務內容，制定物業管理制度和計劃，并經甲方核準后實施;
⑵對學校出資新建的設施、新購的設備，從驗收合格交付使用后，在保修期內負責與廠家聯系，解決有關保修服務問題，與甲方共同做好保修工作;
⑶負責向甲方提出共用部位、共用設施設備的更新改造及結構性維修計劃;
⑷建立健全物業管理的檔案資料，合同終止時向甲方移交全部檔案資料;
⑸對違反物業管理制度和有關規定的行為進行制止;
⑹根據學校的有關規定和協議約定，向甲方收取物業管理費;
⑺向甲方及學生提供自費部分的維修等有償服務;
⑻不得改變共用設備的使用功能，不得將宿舍空房間(含地下停車場)挪作他用，未經學校同意，寒、暑假期間不得使用學生宿舍樓從事其他活動;
⑼接受甲方的檢查，每月向甲方通報工作情況;
⑽承擔協議規定管理職責范圍內因乙方工作失誤造成的損失及相關法律責任。
三、物業管理服務違約責任
1.如因乙方管理不善，造成設備設施損壞或丟失，乙方應負責修復或賠償，否則甲方將從乙方物業管理經費中扣收該賠償或修復費用。
2.如乙方物業管理未達到本細則規定的服務標準，甲方將視情況扣罰當季物業管理經費的1%-3%。
3.如因維修不及時或維修質量不合格而影響教學、生活正常秩序的，甲方將從當季物業管理經費中扣收相當于維修費2倍的罰款。
4.對浪費水電現象監管不力，將視情節輕重，從其物業管理費中扣收每次20-100元的罰款。
5.若乙方物業管理混亂，服務質量差，保潔服務達不到南昌市文明衛生單位標準或者師生不滿意率超過30%(隨機調查)，則甲方有權另外選聘物業管理單位。
篇2：大學學生宿舍物業管理服務細則
大學學生宿舍物業管理服務細則
（一）物業管理服務內容
1．房屋共用部位、共用設備的使用管理和維修；
2．物業管理區域內設備設施的使用管理和維修；
3．供水、排水、強電、弱電等設備設施的運行服務；
4．宿舍及周邊環境的保潔、保安服務及綠化管理；
5．物業維修費用的帳務管理；
6．物業檔案資料的建立與保管；
7．配合有關部門，做好文明宿舍建設和校園文化活動等有關工作；
8．經雙方協商的其他服務項目。
（二）物業管理的質量標準
1．綜合管理服務
⑴宿舍設置物管辦，制定并落實物業管理規章制度；
⑵物業管理辦公場所整潔有序，配置辦公家具、電話等辦公設施及辦公用品；
⑶制定突發性事件處理方案，建立防盜、防火及其他安全事故防控機制，杜絕重大火災和刑事案件；
⑷管理人員統一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規范；
⑸建立學生住宿檔案，實行24小時值班制，認真做好值班記錄，對來客進行登記，嚴禁小商小販及閑雜人員進入；
⑹物管辦每日工作時間有管理員接待業務，并提供服務；
⑺日常管理與服務：
①24小時值班受理使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成（預約除外）；
②設置宿舍管理信箱及投訴電話，接受服務質量，服務態度等問題的投訴。對使用人的投訴在24小時內答復處理；
③制定房屋大修申請、驗收等維修管理制度，建立房屋管理檔案，對不符合規定的行為、現象及時勸阻、制止或報告；
④建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰；
⑤建立檔案管理制度，建立齊全的物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、使用人資料檔案、維修檔案、日常管理檔案等]；
⑥制定物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施；
⑦制定管理處內部管理制度和考核制度，可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與使用人進行溝通；每年對使用人進行一次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改；
⑧服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準；
⑨綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準；
⑩對違反校園管理規定或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理；有條件的，可運用計算機進行管理（含業主檔案、收費管理、設備管理等）。
2．清潔衛生服務
⑴樓內公共區域
①地面和墻面：每日清掃二次，其中地面每日拖洗一次以上；保持材質原貌，干凈、無灰塵、無痰跡。
②樓梯扶手、欄桿、窗臺：隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。
③消防栓、指示牌等公共設施：每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。
④天花板、公共燈具：每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網。
⑤門、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。
⑥天臺、屋頂：保持清潔、無垃圾。
⑦垃圾收集：按樓層設置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。
⑵樓外公共區域
①道路地面、綠地、明溝：道路、地面、綠地每日清掃二次，廣場磚地面每半月沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過二小時；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。
②公共燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）。
③水景：每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。
④垃圾廂房：有專人管理。生活、
建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂（房）整體清潔、無異味，滅害措施完善。
⑤果皮箱、垃圾桶：合理設置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
⑥消毒滅害：每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。大樓內外"除四害"要達到南昌市愛衛會的要求。
3．秩序維持服務
⑴人員要求
①專職保安人員（40歲以下），身體健康，工作認真負責。
②能處理和應對轄區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、技防器械和設備。
③上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，儀容儀表規范整齊。
④配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。
⑵門崗
①主出入口24小時值班看守，邊門定時開放。
②外來人員進入轄區，通過對講系統聯系轄區人員，決定是否放行。
③對進出轄區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。
⑶巡邏崗
①白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。
②在遇到異常情況、突發事件時，采取積極應對措施，并及時報告相關管理部門。
⑷技防設施和救助（監控崗）
①轄區內具備錄像監控、樓宇對講等技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。
②監控中心收到報警信號后，保安人員應按規定及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。
⑸車輛管理
①地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內。
②及時處理車輛停放不規范的現象。
4．共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務
⑴共用部位
①房屋結構：每年二次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發現損壞及時安排專項修理并告知相關部門。
②門窗：每天巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。
③樓內墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。
④管道、排水溝、屋頂：每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時報修。
⑤化糞池、窨井：每月檢查1次，并及時清淘。
⑥圍墻：每周一次巡查圍墻，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。
⑦道路、場地等：每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。
⑧休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。
⑨安全標志等：對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。
⑵供水系統
①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保證供水水質符合國家生活用水標準。
②高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。
③水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。
⑶排水系統
①每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，確保無故障運行。
②每年二次對污水處理系統全面維護保養。
③控制柜電氣性能完好，運作正常。
⑷照明
①電燈：及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區內樓道燈、路燈亮燈率在99%以上。
②景觀燈、節日彩燈等：保持燈具完好，亮燈率在99%以上。
③公共電氣柜：每日一次巡查室內、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。
⑸消防系統
①消防栓每月巡查一次，消防栓箱內各種配件完好。
②每周檢查火警功能、報警功能是否正常。
③每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當報請調換。
④每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。
⑤每月檢查一次滅火器，臨近失效立即報請更新或充壓。
⑹避雷裝置
每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關標準。
⑺弱電系統
監視系統：不定期進行調試與保養，保證各項監控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。
⑻水景
①每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。
②重大節日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節日期間各項設施運行正常。
⑼門窗、家具設備、水電設施發現損壞，要及時維修或報修
①維修保養費用：保修期內的設備維修，由物業管理單位及時通知維修報轉，確保正常的工作秩序。保修期以外的維修費用：除水電等公共設備設施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結構和外墻面損壞的維修費用由學校承擔外，其它維修工作及其費用均由物業管理單位負責；屬管理不當造成的，物業管理單位承擔相關費用。
②水電零星維修及時率98%以上（響應時間在1小時之內，修理完成時間在12小時之內）。
③水電急修及時率100%（響應時間在30分鐘之內，修理完成時間在2小時之內）。
④雨水管、污水管、墻面完好率100%。
⑤消防報警系統、電子監控系統、弱電系統完好率100%。
⑽每學年為每間宿舍提供一套掃帚、拖把等清潔工具
（三）雙方的責任與義務
1．甲方（樓棟使用單位）責任與義務
⑴負責牽頭與學校有關部門對宿舍樓進行交接，并會同乙方辦理交接手續，進行資產登記；
⑵檢查乙方擬定的物業管理制度和辦法；
⑶監督乙方管理工作實施以及各項規章制度的執行情況
；
⑷審查乙方提出的物業管理年度和月度計劃；
⑸在宿舍樓內向乙方提供一間物業管理辦公室；
⑹負責轉報房屋、水電設備設施等更新改造及結構性維修費用；
⑺協調乙方與其他部門的關系，接受學校有關部門的監督、檢查和考核。
2．乙方（樓棟物業管理單位）責任與義務
⑴根據有關法規和物業管理服務內容，制定物業管理制度和計劃，并經甲方核準后實施；
⑵對學校出資新建的設施、新購的設備，從驗收合格交付使用后，在保修期內負責與廠家聯系，解決有關保修服務問題，與甲方共同做好保修工作；
⑶負責向甲方提出共用部位、共用設施設備的更新改造及結構性維修計劃；
⑷建立健全物業管理的檔案資料，合同終止時向甲方移交全部檔案資料；
⑸對違反物業管理制度和有關規定的行為進行制止；
⑹根據學校的有關規定和協議約定，向甲方收取物業管理費；
⑺向甲方及學生提供自費部分的維修等有償服務；
⑻不得改變共用設備的使用功能，不得將宿舍空房間（含地下停車場）挪作他用，未經學校同意，寒、暑假期間不得使用學生宿舍樓從事其他活動；
⑼接受甲方的檢查，每月向甲方通報工作情況；
⑽承擔協議規定管理職責范圍內因乙方工作失誤造成的損失及相關法律責任。
篇3：ZZ商業中心物業管理服務細則
ZZ商業中心物業管理服務細則
一、主要依據
1、國家、省、市對物業管理服務的有關規定；
2、與**公司簽訂的“物業管理服務合同”，以及**國際商業中心業主“管理規約”（原稱“業主公約”）相關內容。
二、基本要求
1、公司各層領導及全體員工，愿誠懇熱情、盡職盡責地為某小區全體業主及住戶提供物業管理服務，愿與全體業主共同努力，為創建先進社區作出應有貢獻；
2、制定完善的物業、質量、財務、檔案等管理方案和制度，吸取廣大業主有益建議，不斷改進工作。
3、管理及專業操作人員，按規定持證上崗；
4、管理服務工作人員統一著裝，佩戴標志，行為規范，主動服務，熱情周到；
5、公示24小時熱線服務電話（目前為：******），隨時響應聯系；應急事件，相關人員迅速到達現場適時處置；一般報修或其他需要登門服務事項，按約定時間到達；建立事件處理、報修、維修和回訪記錄等檔案。
三、主要服務項目及標準
（一）房屋管理服務
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修和保養記錄齊全；
2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用情況，需要維修時；屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修基金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告或建議，根據業主大會的決定，組織維修；
3、每三日巡查一次小區房屋單元門、樓梯通道及其它共用部位，作好巡查記錄，并及時進行維修、養護；
4、按照住宅裝飾裝修管理和業主管理規約的有關規定和要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，按規定與業主（或使用人）、裝修管理企業簽訂協議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每二日巡查一次裝修施工現場，若發現有影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益的現象時，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門進行協助處理；
5、對違反規劃私搭、亂建的行為時及時勸阻、制止；對不聽勸阻或已成為事實者，書面通知其限期整改時間和要求，并報告業主委員會及有關部門備案，待進一步查處；
（二）共用設施設備維修保養服務
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）；
2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維護、保養等記錄齊全；
3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；保障設備設施運轉正常；
4、對共用設施設備組織定期巡查，作好巡查記錄。需要維修時；屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修和更新改造計劃和住房專項維修基金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告或建議，根據業主大會的決定，組織維修或更新改造；
5、保障電梯正常運轉；
6、保障消防設施設備狀態完好，可隨時啟用；消防通道暢通；
7、設施設備保持整潔、通風，無冒、漏、滴現象；
8、保持路燈、樓道燈完好，發現損壞者，及時修復或更換；
9、容易危及人身安全的設施設備，設明顯警示標志和防范措施；
（三）維護小區公共秩序服務
1、小區主出入口24小時值勤；
2、小區內，按規定線路每日進行巡邏，配有安全監控設施的地方，實施24小時監控；
3、在小區內允許進行裝修的時間段為，上午8：00—12：00，下午14：00—18：30，
違者予以阻止。進入小區的裝修人員，需持臨時出入證入內；
4、對火災、治安等突發事件備有應急預案；事發時及時向業主委員會和有關部門報告，并協助采取相應措施。
（四）保潔、衛生服務
1、幢設置垃圾桶，保持垃圾桶及附近整潔，桶外無垃圾；
2、小區內道路、廣場、停車場、綠地等，每日清掃；樓道、電梯廳每日清掃；每周拖洗1
次；樓梯扶手每周擦洗；及時清除區內主要道路的積水、積雪；3、區內公共雨、污水管道，每年疏通一次；雨污水井每季度檢查一次，需要時及時清掏；化糞池每二月檢查一次，如有異常及時清掏；
4、二次供水水池，按規定時間進行清洗；
5、按區內實際情況，對需要的部位進行消毒或滅蟲除害；
6、按市政府的規定：為保證小區內人員安全、健康和環境整潔、衛生，住宅區內禁養大型犬內；飼養小型寵物，需辦理飼養證件，按時進行防疫；遛狗需在規定的時間和地點，有人牽領的情況下進行；領主要將狗糞裝入塑料袋內，投入垃圾箱內，并擦凈狗糞污染的地點；管好寵物，不得深夜吠叫。對以上規定，違者予以阻止、勸告；對不聽從者，報告相關部門處理。
（五）綠化養護管理服務
1、在各個綠化場所，均設置愛護綠化警示牌，敬請大家愛護綠化，保持環境清新、優美、整潔；
2、配專業人員實施綠化管理，對草坪、花卉、樹木等，進行栽培和定期修剪、養護；
3、定期清除綠地雜草、雜物；
4、適時組織澆灌、施肥和松土，作好防澇、防凍事項；
5、適時噴灑農藥，預防病蟲害；
6、對不愛護綠化行為予以勸阻、警告；對故意損毀、破壞行為，視情節嚴重程度，提請業主委員會和相關部門給予相應處罰；
（六）服務收、支公示
1、按有關規定和合同約定，目前物業管理物業收費標準為：住宅每平方元，商業門面房每平方元；每半年收繳一次，正常情況下，繳費日期為1月1日——1月31日；7月1日——7月31日，為不打擾住戶，請到公司財務室繳納，也可應住戶要求，上門收取；
2、電梯、高層水泵電費，按實際用量用戶均攤，每季度收繳一次，上門收取；
3、樓道、小區內道路及其它公共場所照明用電費用，按實際使用量，由小區內住戶均攤，按規定每2月上門查表收費一次；
4、自行車、電動車和摩托車，放于車庫內指定位置；保管費分別為每輛、每月4元、7元、15元；汽車存放于指定地點。
5、代收費項目：
6、對逾期不繳費，又不說明情況而取得諒解的住戶，被視為有意滯納，將加收2%滯納金；超期3個月不繳費，又不說明情況而取得諒解的住戶，被視為有意拒繳，將向人民法院起訴；
7、物業服務費用收繳情況，每6個月向全體業主公布一次；全年物業服務費收繳情況，以及物業服務資金一年總的支出、盈余情況，每年年底向全體業主公布一次。