房屋及公共設施設備管理方案

　　房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

　　(一)管理內容：

　　1、房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。

　　(1)業主已領房：

　　房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案;

　　加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理;

　　裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。

　　(2)空關房(含業主托管房)：

　　管理處應每月通風打掃一次;

　　對房屋和設施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表)，發現問題或盡快處理，或及時通知業主。

　　(3)公共用房?做好公共用房(商務中心、公共設施用房等)的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

　　2、設備設施維護：

　　(1)公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修;

　　(2)公共衛生設施每周檢查一次;

　　(3)水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次;

　　(4)電梯機房，每周保養一次(半年保養和一年保養按規定進行);

　　(5)中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常;

　　(6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效;

　　(7)智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案;

　　(5)對業主(租戶)自用水電設施報修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

　　(二)管理措施：

　　1、加強裝修戶管理，督促業主做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止;

　　2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護;

　　3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態;

　　4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代;

　　5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄;

　　6、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。

篇2：富田太陽城設備設施管理方案

富田太陽城設施設備管理是物業管理工作的基礎和重點之一,我們將落實崗位責任制,使設備的維修保養責任到人,強化巡檢、運行管理和預防性維修保養等。同時按公司ISO9001和ISO14001質量保證體系要求進行管理,如《設備設施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設備設施維修保養手冊》、各類設備操作規程等作業指導書,使我們的設備設施管理規范化、程序化。
本小區設施設備管理主要由管理處維修部承擔,公司提供人員、技術支持、不定期派有關專家前來指導,并選派5名技術骨干負責維修部的工作,嚴格控制好維修技術人員的選聘,加強培訓,造就一支業務水平全面、責任心強、愛崗敬業的技術隊伍。

2.1供配電設備
工作內容:
維護供配電設備的良好工作狀態,確保小區電源供應正常,為營業以及居民用電提供可靠的電力保證。
工作要點:
根據《供用電協議》和用電負荷的季節性特點,合理調整變壓器的運行方式,最大限度的發揮變壓器的利用率,保持電容補償柜良好的::工作狀態,確保功率因數符合規定要求。
配備專業人員管理供配電設備,操作人員實行持證上崗,按規程操作。嚴格控制停送電操作,設備的檢修應避開辦公和營業時間。
值班人員每班對配電室巡檢,加強預防性維修和年度保養,認真填寫巡檢和保養記錄。

2.2 公共照明、廣場照明、泛光照明
工作內容:
保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設施及燈具的完好和正常工作,在保證小區外觀形象和業主方便的前提下,盡量節約能源。
工作要點:
加強巡檢工作,發現照明設施損壞及時修復。
根據季節變化及時調整照明送電時間,做好重大節日和接待時的燈光布置。
在條件允許的情況下,選用節能燈具,安裝定時器和紅外感應開關,為業主節約能源。

2.3 給排水系統
工作內容:
維護系統的良好運行狀態,保證小區正常供水,確保二次供水達到國家飲用水標準;保證小區排水系統暢通,避免暴雨、水患給小區正常的生活和營業帶來不便。
工作要點:
定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況,檢查水池、水箱和各類管網是否有異常,防止跑冒滴漏。
加強日常保養工作,定期對泵類進行年度檢驗,預防各種故障發生。
水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行,并取得衛生防疫部門頒發的檢驗合格證。
每次暴雨洪水到來之前,重點檢查排水泵的運行情況,確保管路暢通。

2.4 消防系統
工作內容:
負責消防設備的巡檢、維護、維修,保持消防系統各設備的正常工作狀態,保證系統聯動正常可靠,及時消除各種消防隱患。
工作要點:
對于住宅小區,消防是工作的重中之重,要保證系統安全可靠,必須加強對員工消防意識和小區消防設備性能知識的培訓,加強對客戶消防知識的宣傳。
24小時安全值班,密切監視系統運行,認真對待每一次報警和每一臺消防設備的動作,增加巡檢力度和預防性維修保養。認真查看打印記錄,分析相關數據資料是否正常。
對不經常啟動的泵類設備,應定期試運行。要保持管網壓力符合消防要求。
加強供配電室氣體消防系統的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動作是否可靠等。
定期進行消防聯動實驗和消防演習,檢驗系統是否正常,增強員工的應急處理能力。

篇3：物業項目房屋公共設施設備管理方案

　　物業項目房屋及公共設施設備管理方案

　　一、房屋管理及維修方案

　　·管理內容

　　1、對房屋、設備設施機房設專業人員進行定期巡查，并按不同保養要求進行正確保養。

　　2、建立完善的房屋檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。

　　3、根據所配置房屋、設施設備機房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。

　　4、設專人受理報修，同時派工程人員及時采取有效措施，進行修繕。

　　·管理措施

　　1、制定房屋及附屬構筑物管理方案，并根據園區房屋及附屬構筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。

　　2、建立房屋檔案，對房屋及附屬構筑物建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得相關參數，確保房屋處于最佳狀態。

　　3、質量保修期的監督管理，在驗收時將從維護園區的利益出發，按國家有關質量標準嚴格把關。

　　二、公共配套設施管理及維修方案

　　·管理內容

　　1、根據設備類型、型號不同設專業人員對各設備用房進行定期巡查，并按不同設備要求進行正確保養。

　　2、建立完善的設施設備檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。

　　3、根據所配置設備、設施建立臺帳和標識，工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。

　　4、對各管線、控制器等設專人進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產品的養護要求進行日常養護。

　　5、按有關行業規范標準對各設施設備，進行專業檢測、維保。

　　6、按照有關規范標準，設置設備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。

　　·管理措施

　　1、制定設備安全運行管理方案，建立設備臺帳，建立短、中、長期設備保養制度，并嚴格執行。

　　2、建立設施設備檔案，建立設備技術檔案，對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。

　　3、制定設備維護保養方案，根據設施設備配置情況，制定詳細的設備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設備操作、巡視、檢查及維護保養工作落實到人。

　　4、做好設備事故的防范和處理，根據園區設施設備情況，編制切實可行的設備事故應急處理預案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認真查清原因，吸取經驗教訓，避免和減少同類事故的再次發生。

　　三、設備安全運行管理方案

　　·管理內容

　　1、對機電設備按不同型號產品的養護要求進行日常巡查和維護保養。

　　2、對巡查發現損壞的設備，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、做好機電設備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。

　　4、確定專人負責設備的檢查、保養，責任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂共用設備管理制度、操作規程以及緊急預案。

　　2、根據不同型號機電產品制定月度、年度保養計劃。

　　3、抓好維修人員技術培訓，持證上崗，提高業務素質。

　　4、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。

　　5、加強共用設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態，確保設備安全運行。

　　四、電氣系統管理方案

　　·管理內容

　　1、對電氣系統進行巡查，日常保養。

　　2、對巡查發現故障，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、確定專人負責電氣系統檢查、保養，責任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂電氣系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。

　　2、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。

　　3、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。

　　4、加強電氣系統的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

　　五、給排水系統管理方案

　　·管理內容

　　1、對給排水系統進行巡查，日常保養。

　　2、對巡查發現故障，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、確定專人負責給排水系統檢查、保養，責任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂給排水系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。

　　2、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。

　　3、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。

　　4、加強給排水系統的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

　　六、電梯設備管理方案

　　·管理內容

　　1、對電梯按型號產品的養護要求進行巡查，日常保養。

　　2、對巡查發現損壞，及時維修，并做好維修記錄。

　　3、與維保單位共同做好電梯的月維護、年檢工作，并形成檢查記錄。

　　4、確定專人負責設備的檢查、保養，責任到人。

　　·管理措施

　　1、制訂電梯管理制度、操作規程以及緊急預案。

　　2、根據不同型號制定月度、年度保養計劃。

　　3、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。

　　4、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。

　　5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。

　　6、加強電梯設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態，確保設備安全運行。

　　七、消防系統管理方案

　　·管理內容

　　1、加強消防監控園區的管理。

　　2、保持消防通道的暢通。

　　3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。

　　4、做好園區消防器材的管理和維護。

　　5、防止電器短路、超負荷用電等引發火災因素。

　　6、嚴格執行防火管理制度。

　　7、對機房等園區消防重點部位做好消防管理工作。

　　8、制訂消防設施設備系統維護保養制度，并加強對其的管理。

　　9、加強與消防部門的聯系。

　　·管理措施

　　1、制定并落實消防管理制度和消防安全責任制度，做到責任落實、器材落實、檢查落實。

　　2、制定消防事故處理預案及應急流程，防患于未然。

　　3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習。

　　4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除。

　　5、嚴格落實防火管理制度，充分做好各項防范措施。

　　6、制訂園區各消防重點部位消防管理制度，并根據"誰主管，誰負責"的消防原則，消除一切火險隱患。

　　7、針對各消防設施設備、器材，制定各類型系統設備的維護保養計劃，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態。

　　8、積極開展消防安全宣傳教育，定期向業主（

使用人）傳授消防常識。

　　9、發生火災，及時組織撲救并迅速向有關部門報警。

　　八、智能化系統管理方案

　　·管理內容

　　1、高素質的專業人員來使用和維護設備，在系統安裝期間早期介入，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統的操作及維護。

　　2、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等。

　　3、建立防災、防盜監控系統的實時運行檔案。

　　4、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法來確保設備安全運行。

　　·管理措施

　　1、建立設備技術檔案。

　　2、建立智能化系統的維護保養計劃，做好日常巡視與定期保養。

　　3、建立一支設備運行及維護人才隊伍。

　　4、對住戶、內部管理人員進行多種形式的培訓。

　　5、建立防災監控設備的運行檔案。

　　九、物業內標志及標牌管理方案

　　·管理內容

　　1、協助統計、制作園區各種標識，包括樓宇標識、道路指示標識等。

　　2、所有標志標牌登記在冊，并注明使用范圍、權限及時間等。

　　3、定時定人清潔、維護，發現缺損及時更新或更換。

　　·管理措施

　　1、制定標識標牌管理制度，維護保養制度。

　　2、各種標識標牌管理落實到專人負責。

　　十、用戶報修、維修及回訪流程

　　建立業主報修熱線，實行一站式服務，業主可通過對講系統、電話或向任何一位物業管理工作人員，對房屋、水電等質量問題進行報修，工程部人員在接到報修后，急修15分鐘到現場，小修小補在2小時內完成，中修24小時內完成，大修1天內有答復。