商住廣場機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理方案

　　一、給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理

　　水泵房管理規(guī)定

　　1.值班人員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接口和閥門有無滴水現(xiàn)象.

　　2.經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時水泵壓力表指示.在正常情況下消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置.

　　3.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次.

　　4.消防泵按消防安全相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理.

　　5.泵房每周打掃一次，泵及管道每月至少檢查擦洗一次.

　　6.水池每月應(yīng)加蓋上鎖，鑰匙由值班人員管理，透氣孔需用紗布包扎，以防雜物掉入水池中.

　　7.保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用.

　　水池水箱的清洗

　　1.地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次，若遇到特殊需要可增加清洗次數(shù).水池或水箱清洗人員許持有健康合格證，清洗作業(yè)前一天應(yīng)通知有關(guān)用戶知曉停水時間，以便用戶作好儲水準(zhǔn)備.

　　2.清洗前應(yīng)作好所需機(jī)電工具、檢測工具、清潔工具以及消毒藥物的準(zhǔn)備工作.

　　3.對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水是，應(yīng)輪流清洗，以避免停水給用戶帶來不便.

　　4.清洗程序有以下幾步:

　　1)第一步:關(guān)閉總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水池、水箱中的水.

　　2)第二步:讓泄水閥處于開啟狀態(tài)，用鼓風(fēng)機(jī)對著水池、水箱口吹風(fēng)2小時以上，以便空氣流通，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進(jìn)新鮮空氣.

　　3)第三步:用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅，以確定水池、水箱中的空氣是否足夠.

　　4)第四步:清洗和檢查人員進(jìn)入池內(nèi)開始工作.

　　5)第五步:清洗人員用洗潔劑對池壁和池底洗刷不少于3遍，洗刷完畢用清水整體沖洗一遍.維修人員對水池中的管道、閥門、浮球、水位控制電路進(jìn)行檢查、維修.

　　6)第六步:清洗完畢后排盡水池中的污水，清除污跡，并向水池底部噴灑消毒藥水，封閉半小時后排出消毒水。

　　7)第七步:水池內(nèi)注入適量自來水， 用清水將上述部位反復(fù)清洗，清洗出消毒藥水.

　　8)第八部：在清洗工作徹底完成以后，開閘向水池、水箱注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，并加蓋加鎖.

　　9)第九步:取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測站化驗(yàn)取證.

　　水泵房的定期保養(yǎng)

　　1.生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進(jìn)行一次一般性的檢查保養(yǎng)，每年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).

　　2.消防水泵和噴灑泵每兩月、補(bǔ)壓泵沒3個月進(jìn)行一次試運(yùn)行，運(yùn)行時間為10-15分鐘，消防泵啟動時在管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達(dá)6米以上，每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).

　　3.排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).

　　4.水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門壓力表管道等隨泵同時保養(yǎng).

　　5.泵體的保養(yǎng):

　　1)檢查泵體有無破損，銘牌完好，水流方向指示明確清晰，外觀整潔，油漆完好;

　　2)補(bǔ)充潤滑油;

　　3)檢查盤根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填充料;

　　4)聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞，應(yīng)予以更換;

　　5)緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理;

　　6)生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換;

　　6.電機(jī)的保養(yǎng)：

　　1)檢查外觀整潔度，銘牌完好，接地線連接良好。

　　2)拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500伏兆歐表搖測電機(jī)繞線組相與相相對地間的絕緣電阻值不底于0.5兆歐。

　　3)電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固、緊密。

　　7.相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng)：

　　1)各閥門開關(guān)應(yīng)靈活，內(nèi)外無滲漏。

　　2)單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無滲漏。

　　3)壓力表指示準(zhǔn)確表盤清晰。

　　4)管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。

　　5)判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予以更正。

　　8.控制柜的保養(yǎng)：

　　1)斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)安全可靠。

　　2)檢查柜內(nèi)的空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接觸線端的接線螺絲。

　　3)清潔控制柜內(nèi)外灰塵。

　　4)合上總電源，檢查電源指示是否正常。

　　9.保養(yǎng)完畢啟動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。

　　10.觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示是否正常，控制柜各電器無不良噪音。

　　二、電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理

　　配電房管理規(guī)定

　　1.負(fù)責(zé)供電運(yùn)作和維修的人員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備情況、操作方法和安全注意事項。

　　2.配送電建立24小時運(yùn)行值班制度，對配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄、值班記錄，執(zhí)行交接班制度。

　　3.配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場人員只做監(jiān)護(hù)，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。

　　4.值班人員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴(yán)禁變壓、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。

　　5.經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。

　　6.停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。

　　7. 供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路.在夏季供點(diǎn)時，應(yīng)按負(fù)荷的需求有計劃的切換變壓器.

　　8.做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞;嚴(yán)防蛇、老鼠等小動物進(jìn)入配電房.

　　9.保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用.

　　發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定

　　1.發(fā)電機(jī)房門平時上鎖，鎖匙由配電房值班人員管理，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi).

　　2.配電值班人員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時，應(yīng)經(jīng)常性的巡視檢查.

　　3.平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合符要求，柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時的油量.

　　4.發(fā)電機(jī)每月空載試運(yùn)行一次，運(yùn)行時間不大于15分鐘，平時應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動啟動狀態(tài).

　　5.發(fā)電機(jī)一旦啟動運(yùn)行，值班人員應(yīng)立即前往機(jī)房觀察，啟動送風(fēng)機(jī)，檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常.

　　6.嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄.

　　7.定期清掃發(fā)電機(jī)房，保證機(jī)房和設(shè)備的整潔，發(fā)現(xiàn)漏油現(xiàn)象及時處理.

　　8.加強(qiáng)防火和消防管理意識，確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備.

　　電氣維修管理規(guī)定

　　1. 電氣維修人員必須持證上崗，嚴(yán)格按照國家部門標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè).

　　2.在進(jìn)行電氣維修時維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具.

　　3.維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修班班長應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況.

　　4.在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù)，并至少兩人進(jìn)行.

　　5.一般情況下，盡量避免帶電作業(yè)，若有特殊需要而必須帶電作業(yè)時，應(yīng)裝設(shè)隔離擋板，并有專人監(jiān)護(hù).

　　6.在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和閘刀的操作把手上，應(yīng)懸掛"禁止合閘，有人作業(yè)"的標(biāo)識牌.

　　7.維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路，在經(jīng)搶救無誤、拆除所有安全措施、全體人員撤出工作現(xiàn)場后，方可送電.

　　發(fā)電機(jī)的定期保養(yǎng)

　　1.每個月開動發(fā)電機(jī)空載試機(jī)一次，每次半小時.

　　2.每季度保養(yǎng)，即試機(jī)一次(1小時)，保養(yǎng)程序如下:

　　1)第一步：斷開發(fā)電機(jī)的輸出自動開關(guān)，把選擇開關(guān)置于手動狀態(tài)，斷開控制電源.

　　2)第二步：檢查蓄電池液位，液位偏低時應(yīng)根據(jù)電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。

　　3)第三步：拆下空氣、機(jī)油濾清器，用汽油進(jìn)行清洗并除塵；檢查機(jī)油的油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)的應(yīng)進(jìn)行更換。

　　4)第四步：裝回柴油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時的油量，固定的螺絲有無松動；然后手動泵油，排除油路中的空氣。

　　5)第五步：更換水箱中的冷卻水然后搖測電機(jī)繞組的絕緣電阻。

　　6)第六步：檢查整過機(jī)組有無漏油現(xiàn)象、接地是否良好，然后搞好機(jī)組清潔。

　　7)第七步：打開控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。

　　8)第八步：合上控制電源，并讓油溫、水溫感應(yīng)塞復(fù)位，并手動試機(jī)，觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等。

　　9)第九步：手動進(jìn)行一小時后，進(jìn)行模擬停電試機(jī)，并檢查通風(fēng)、消防系統(tǒng)是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　10)第十步：停機(jī)后，把選擇開關(guān)置于自動部位，合上輸出開關(guān)。

　　低壓配電柜控制柜保養(yǎng)

　　1.準(zhǔn)備工作：

　　1)在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。

　　2)停電前做好一切準(zhǔn)備工作，特別是工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，辦理好工作手續(xù)。

　　3)由維修班班長負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作人員思想一致，行動統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作

　　2.保養(yǎng)程序：

　　1)第一：實(shí)行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)保安負(fù)荷段。

　　2)第二：停保安負(fù)荷電，其余負(fù)荷照常供市電。斷開供保安負(fù)荷市電的空氣開關(guān)，以及發(fā)電機(jī)空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)選擇開關(guān)置于"停止"位置，拆開蓄電池正、負(fù)極線，懸掛標(biāo)識牌，以防電機(jī)發(fā)、送電。

　　3)第三：檢查母線接頭處有無變形、有無放電變黑痕跡，緊固連接螺絲；螺絲栓若生銹應(yīng)寓予以更換，確保接頭連接緊密；檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。

　　4)第四：用手柄把總空氣開關(guān)從控制柜中搖出，檢查主觸點(diǎn)是否有燒熔痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲，清潔柜內(nèi)灰塵，試驗(yàn)機(jī)械合閘、分閘情況。

　　5)第五：把各開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子，檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機(jī)件的靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線，清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。

　　6)第六：保養(yǎng)電容柜時，應(yīng)先斷開電容器總開關(guān)，用10毫米以上的導(dǎo)線把電容器逐個對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無擊穿現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。

　　7)第七：保安負(fù)荷段保養(yǎng)完畢，可啟動發(fā)電機(jī)對其他電路供電，停市電保養(yǎng)其余母線段。

　　8)第八：逐漸斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開供電變壓器電的高壓側(cè)真空短路器，合上接地開關(guān)，懸掛"禁止合閘，有人工作"標(biāo)示牌。

　　接上述第三步至第六步所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運(yùn)行無誤后，向低壓配電柜逐級送電，并把保安負(fù)荷段由發(fā)電機(jī)供電轉(zhuǎn)為市電供電。

　　3.安全注意事項：

　　1)第一：停電后應(yīng)驗(yàn)電。

　　2)第二：在分段保養(yǎng)配電柜時，帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)設(shè)隔離裝置。

　　3)第三：操作高壓側(cè)真空斷路器時，應(yīng)穿絕緣靴、戴絕緣手套，并有專人監(jiān)護(hù)。

　　三、電梯的維護(hù)和保養(yǎng)

　　電梯機(jī)房管理規(guī)定

　　1.每周對機(jī)房進(jìn)行一次全面的清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、對方雜物。

　　2.保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計，機(jī)房溫度不超過40℃。

　　3.保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈、滅火器、，盤車工具掛于顯眼處。

　　4.毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水防潮工作。

　　5.機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動物進(jìn)入。

　　6.《電梯困人應(yīng)急措施》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰掛于顯眼處。

　　7.按規(guī)定定期對機(jī)房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。

　　8.每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時處理。

　　電梯安全管理規(guī)定

　　1.電梯工必須持證上崗無證人員禁止操作。

　　2.每天對各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)人員處理。

　　3.工程主管在周檢時組織人員對電梯進(jìn)行一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即組織整改。

　　4.工程主管組織人員按有關(guān)規(guī)定對電梯分包進(jìn)行評審，評審合格后方能承擔(dān)電梯維修、保養(yǎng)工作。

　　5.電梯工作人員和機(jī)電工程師負(fù)責(zé)對電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。

　　6.大廈統(tǒng)一在消防中心設(shè)立報警點(diǎn)，保證電梯發(fā)生故障時能接到警報。

　　7.在電梯機(jī)房和值班室懸掛《電梯困人應(yīng)急措施》，電梯發(fā)生困人故障時，嚴(yán)格按規(guī)章執(zhí)行。

　　8.經(jīng)勞動局檢測不和格未取得《合格證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。

　　電梯安全操作規(guī)程

　　1.電梯行使前的檢查與準(zhǔn)備工作

　　1)開啟層門進(jìn)入轎箱之前，要注意轎箱是否停在該層。

　　2)開轎箱內(nèi)照明燈。

　　3)每日開始工作之前，將電梯上下行使數(shù)次，無異常現(xiàn)象后方可使用。

　　4)層門關(guān)閉后，從層門外不能用手扳啟，當(dāng)層門轎門未完全關(guān)閉時，電梯不能正常啟動。

　　5)平層準(zhǔn)確度應(yīng)無顯著變化（在規(guī)定范圍內(nèi)）。

　　6)經(jīng)常清潔轎箱內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。

　　2.電梯行使中的注意事項

　　1)轎箱的載重量應(yīng)不超過額定的載重量。

　　2)乘客梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。

　　3)不許裝運(yùn)易燃、易爆等危險品，如有特殊情況，需管理處同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。

　　4)嚴(yán)禁在層門開啟的情況下，掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行使，不許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行使中的選層信號。

　　5)不許利用轎箱頂安全窗、轎箱門的開啟，裝運(yùn)超長物品。

　　6)電梯行使中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎箱門上。

　　7)轎箱頂上部，除電梯固有的設(shè)備外，不得放置他物。

　　3. 當(dāng)電梯發(fā)生以下故障時，應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修。

　　1)層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行使。

　　2)運(yùn)行速度顯著變化。

　　3)層、轎門關(guān)閉之前，電梯自行行駛。

　　4)行使的方向與選定的方向相反。

　　5)內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號失靈、失控。

　　6)發(fā)覺有異常噪音、較大振動和沖擊。

　　7)當(dāng)轎箱在額定載重量下，如有超位端站位置而繼續(xù)運(yùn)行。

　　8)安全鉗誤動作。

　　9)接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象。

　　10)發(fā)覺電氣部件引過熱而發(fā)生焦熱的臭味。

　　4.電梯使用完畢停電時，管理人員應(yīng)將轎箱停在基站，將操縱盤上的開關(guān)全部斷開，并將層門關(guān)閉。

　　5.電梯長期關(guān)閉，應(yīng)將電梯機(jī)房電源關(guān)掉。

　　電梯定期保養(yǎng)規(guī)程

　　1.機(jī)房保養(yǎng)規(guī)程

　　1)先關(guān)閉電源，控制柜掃塵和各接電點(diǎn)清潔，主要有接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。

　　2)電動機(jī)、測速機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、拽引輪的檢查及油質(zhì)、油量的檢查。

　　3)卷揚(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查。

　　4)限速器及限速器的開關(guān)的檢查、清掃，活動部位注油。

　　5)制動器的行程、動作、靈活性檢查，制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油。

　　6)電動機(jī)冷卻風(fēng)扇注油。

　　7)各回路絕緣電阻測量（半年一次）。

　　2.機(jī)身及井道保養(yǎng)規(guī)程

　　1)保養(yǎng)時從最高層向下保養(yǎng)（用檢測速度）

　　2)轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn)（安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等）。

　　3)內(nèi)外門開閉動作及門腳膠的檢查。