物業(yè)管理收費(fèi)難的根本原因解析
物業(yè)管理在中國誕生以來，對于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)商品房消費(fèi)，維護(hù)社會(huì)和諧發(fā)展可以說是功不可沒，在房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一的時(shí)代，作為房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的物業(yè)管理行業(yè)地位越來越重要。所以物業(yè)管理收費(fèi)難的問題不能不引起我們的密切關(guān)注。
物業(yè)管理收費(fèi)難絕不是一個(gè)孤立的問題，產(chǎn)生這個(gè)問題的原因很多，有政府的原因，有開發(fā)商的原因，有業(yè)主的原因，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的原因。最根本的原因是各方均以各自利益為出發(fā)點(diǎn)，因而產(chǎn)生片面的認(rèn)識所致，或者說是行業(yè)定位和社會(huì)定位出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏差。
從對物業(yè)管理認(rèn)識來看，對物業(yè)管理企業(yè)定位的偏差，其根源是對物業(yè)管理或者物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)缺乏真正的了解。
物業(yè)管理的本質(zhì)究竟是什么呢?
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
因此，物業(yè)管理企業(yè)所有的活動(dòng)都是圍繞物業(yè)共有部分進(jìn)行的，首先考慮的是業(yè)主的公共利益，所提供的服務(wù)也只能是準(zhǔn)公共性的，這種準(zhǔn)公共性的服務(wù)決定了物業(yè)管理的價(jià)值取向。只有認(rèn)清這個(gè)問題，才能給物業(yè)管理一個(gè)準(zhǔn)確的定位，只有給物業(yè)管理準(zhǔn)確定位，才能弄清楚“物業(yè)管理收費(fèi)的特殊性和產(chǎn)生的根據(jù)”，只有弄清楚物業(yè)收費(fèi)的這種特殊性才能搞清楚物業(yè)收費(fèi)難的真正原因。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)所提供的公共性服務(wù)一般可以歸結(jié)為以下三項(xiàng)：
1、公共秩序的維護(hù)(安全管理);
2、公共區(qū)域環(huán)境的維護(hù)(環(huán)境管理);
3、公共設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)(設(shè)施設(shè)備管理)。
物業(yè)管理企業(yè)做好上述各項(xiàng)公共性服務(wù)，首先能夠滿足業(yè)主、使用人共性的、主要的、基本的需求，這是物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的基本前提，換言之，這也正是物業(yè)管理收費(fèi)的起碼依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)按合同約定，通過提供上述公共性服務(wù)，保證業(yè)主或使用人生活的安全舒適，以及所屬物業(yè)的保值和升值，這種服務(wù)與業(yè)主及使用人給付的服務(wù)費(fèi)是等值的，因而是物業(yè)企業(yè)應(yīng)得的，這本身就是一種建立在等價(jià)有償基礎(chǔ)上的合法交易行為，絕對應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。
假如這些服務(wù)未能夠達(dá)到合同約定的要求，那么無論哪一家物業(yè)管理企業(yè)肯定都是不合格的，業(yè)主不但有理由抱怨，甚至有理由炒掉該物業(yè)的管理者。而其他任何一種服務(wù)的延展創(chuàng)新包括專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)、代辦服務(wù)等，都應(yīng)當(dāng)建立在做好以上各項(xiàng)服務(wù)的基礎(chǔ)之上。這類延伸服務(wù)按當(dāng)事雙方協(xié)議收費(fèi)，不能將其與前面所闡述的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等同起來。但是物業(yè)管理企業(yè)顯然不能包打天下，不可能做所有的事情，它是為全體業(yè)主服務(wù)的，不是供一家一戶呼來喚去的傭人。對此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有一個(gè)清醒的認(rèn)識。
許多人覺得物業(yè)管理的公共性服務(wù)是人人皆知的常識，而恰恰是最為淺顯的常識在討論物業(yè)收費(fèi)問題時(shí)被許多人忽視了。現(xiàn)在一些物業(yè)管理企業(yè)把管理公司更名為服務(wù)公司，這當(dāng)然無可厚非，但是完全拋棄管理職能，以為只要滿足業(yè)主的任何要求就解決了收費(fèi)難問題，未免過于天真。
除了定位偏差的問題外還有就是由于物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，與房地產(chǎn)業(yè)有著密不可分的關(guān)系。一些開發(fā)商粗制濫造，把大量的工程問題留給物業(yè)管理企業(yè)去處理，導(dǎo)致物業(yè)投入使用后，管理問題層出不窮，許多問題物業(yè)管理企業(yè)根本無法解決。而業(yè)主認(rèn)為我交物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司就必須對我負(fù)責(zé)，結(jié)果矛盾直接在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生，等于開發(fā)商在物業(yè)建設(shè)完成階段就把業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)推到了對立面。這恐怕是迄今為止造成業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)最多和最直接的原因了。
另外我們必須注意到時(shí)至今日除《物業(yè)管理?xiàng)l例》外，近三十年來尚沒有發(fā)布過一部完整的國家級的物業(yè)管理行政法律。
通過以上的分析不難看出物業(yè)管理收費(fèi)難的基本原因是我國物業(yè)管理正處于成長發(fā)育階段，物業(yè)管理的政策法規(guī)不甚健全，社會(huì)各方基于各自利益產(chǎn)生了不同的認(rèn)識，對物業(yè)管理企業(yè)給出不合理的定位所致，且房地產(chǎn)商的開發(fā)建設(shè)水平也有待于大大提高，加上業(yè)主的素質(zhì)及物業(yè)自身的問題，就形成了物業(yè)管理收費(fèi)難的現(xiàn)狀。誠然，我們也看到近些年來業(yè)主維權(quán)意識逐年增強(qiáng)，對物業(yè)收費(fèi)中存在的一些不良傾向異議頗多，不能不引起物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)注。
物業(yè)管理收費(fèi)難問題，直接關(guān)系到物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展。通過分析探討其發(fā)生的本源，使我們能夠發(fā)現(xiàn)問題的癥結(jié)所在，從而找出解決問題的辦法。
物業(yè)管理收費(fèi)難的問題還將會(huì)在一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)間里存在于物業(yè)管理的活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)需要通過提供長期的、持續(xù)不斷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時(shí)輔之以經(jīng)常性的、耐心細(xì)致的宣傳來贏得社會(huì)各方面對物業(yè)管理本質(zhì)的理解，統(tǒng)一各方面的認(rèn)識，也包括進(jìn)一步規(guī)范管理行為，按合同約定合理收費(fèi)，從而促使矛盾轉(zhuǎn)化，使問題逐步得到解決。這可能是一個(gè)非常漫長的過程，甚至?xí)冀K陪伴著物業(yè)管理的成長發(fā)展。
篇2：物業(yè)收費(fèi)難收費(fèi)率低
物業(yè)收費(fèi)難、收費(fèi)率低是所有物業(yè)從業(yè)人員不得不面對的事實(shí)。物業(yè)收費(fèi)率低是當(dāng)前市場形勢下住宅小區(qū)的普遍現(xiàn)象，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外，但絕大多數(shù)都有其他原因。但無論是什么原因，采取拖欠、拒繳物業(yè)費(fèi)的行為不可取，既得不到法律支持，也無助于問題的有效解決。惡意欠費(fèi)不但有損業(yè)主自身利益也侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益，得不償失。
但對物業(yè)人來說怎么解決此類問題呢?現(xiàn)在普遍情況是物業(yè)采取電梯安裝層控、單元門禁設(shè)置時(shí)間、斷水?dāng)嚯姷认嚓P(guān)極端措施，逼迫業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。但物業(yè)所采取的措施是否合法?是否是長遠(yuǎn)之計(jì)呢?這些措施只能解決眼下燃眉之急，卻不是長遠(yuǎn)之計(jì)，第一違法風(fēng)險(xiǎn)較大，其次與業(yè)主之間的矛盾加深，得不到業(yè)主的認(rèn)可，最終可能失去項(xiàng)目。
首先我們要了解業(yè)主為什么不愿意繳納物業(yè)費(fèi)?目前業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)不外乎以下幾種情況：
1、地產(chǎn)房屋質(zhì)量問題(開裂、外墻滲漏、門窗變形);比如馨河酈舍目前未交物業(yè)費(fèi)的大部分都是房屋質(zhì)量問題造成的。
2、業(yè)主違章裝修，給相鄰業(yè)主造成一定影響的;例如部分項(xiàng)目底層業(yè)主裝修敲改煙道，將廚房間油煙直接從外墻排出，對樓上業(yè)主生活造成一定影響而引發(fā)受影響業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)。
3、因家中財(cái)物失竊、受損，例如電動(dòng)車、電瓶被盜，汽車被刮、劃等。
4、因?yàn)槲慈胱。课菘罩脼橛删芾U物業(yè)費(fèi)(部分投資業(yè)主拿房后無法聯(lián)系)。
5、以物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好，服務(wù)意識不強(qiáng)為由拒繳物業(yè)費(fèi)。
6、極少數(shù)業(yè)主無正常理由拒繳物業(yè)費(fèi)。
我們遇到最常見的是因房屋質(zhì)量問題造成業(yè)主拒繳或緩繳物業(yè)費(fèi)的，而針對房屋質(zhì)量問題我們應(yīng)該從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)要安排業(yè)務(wù)熟練的人員和業(yè)主耐心解釋，曉之以理，動(dòng)之以情的溝通、解釋。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含保修期內(nèi)的工程維修費(fèi)用。讓業(yè)主明白已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但同時(shí)積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時(shí)高效地對遺留工程問題進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)公司通過上述溝通和努力，能及時(shí)協(xié)調(diào)解決工程質(zhì)量遺留問題及因房屋質(zhì)量造成業(yè)主后期受損情況的妥善處理，這部分業(yè)主也會(huì)繳納物業(yè)費(fèi)的;但現(xiàn)實(shí)中對房屋質(zhì)量問題及后期受損的問題處理緩慢，物業(yè)對施工單位及開發(fā)商的督促蒼白無力，也就不難理解業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)了。
物業(yè)收費(fèi)不佳，物業(yè)人也要清醒的認(rèn)識，雖然存在某些原因，但最主要的還是我們做的不夠好，不夠努力，宣傳解釋不到位。只有自身服務(wù)上下功夫了，細(xì)節(jié)上做好。對自身存在的裝修管理不到位，秩序巡查留有死角、進(jìn)出人員管控意識不強(qiáng)，服務(wù)意識淡薄等瑕疵進(jìn)行提升。同時(shí)需要做好宣傳物業(yè)是商品，享受服務(wù)就應(yīng)支付相關(guān)費(fèi)用的理念。與此同時(shí)，物業(yè)也要不斷改進(jìn)自身工作，增強(qiáng)服務(wù)意識，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，提升業(yè)主的滿意度，我們的收費(fèi)率必定能得到改善和提高。
篇3：物業(yè)收費(fèi)難的五大原因
物業(yè)收費(fèi)難的五大原因
1、物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的服務(wù)與向業(yè)主收取的管理費(fèi)不成正比。
2、主對物業(yè)管理的認(rèn)識不夠。少數(shù)業(yè)主甚至認(rèn)為 : 物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋(物業(yè))存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責(zé)任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進(jìn)而少交、欠交物業(yè)費(fèi)。
3、開發(fā)商越權(quán)承諾，物業(yè)公司長期受苦。
4、物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。
5、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位。很多業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是對服務(wù)不滿意。