物業服務中存在的主要問題

近年來，隨著國家經濟的不斷發展，社會的不斷進步，人民群眾生活水平的不斷提高，城市化建設的不斷擴大，各種住宅小區像雨后春筍一般不斷增加，各方在權力和利益的驅使下，物業管理服務合同糾紛也大量產生，就筆者所在庭20**年至今年8月份受理的該類案件達到74件（注：該庭收案只占全院四分之一不到），大部份案件（68%）在審判人員的主持調解下雙方達成了諒解后原告撤回起訴。歸納他們引起糾紛的原因和存在的問題主要有以下幾種：

1.開發商只注重建設，忽視房屋質量和后續物業管理。

開發商在銷售商品房時大多對小區的各種優勢如環境、小孩上學、離城市中心距離、就醫方便、公共綠地、公共設施等等通過廣告形式大肆宣傳，促使主業購買。一旦商品房銷售完后，將小區通過前期物業管理合同甩給物業服務企業（該物業服務企業有些是開發商聘請、委托來的，有些則是開發商下屬企業），對房屋質量、公共設施未完工、配套設施的完善再也不管了，而引起糾紛后開發商和物業服務企業又互相扯皮、推諉，給業主帶來不便和損失。

2.政府管理滯后，未成立業主委員會。

每個小區根據屬地管理原則，歸屬某某街道、某某社區管理，在未形成小區前，均由居委會負責管理，成立小區后就變成都不管了。開發商房屋賣完交給物業服務企業，走人不管，居委會因小區業主來自五湖四海，人雖居住在小區，但戶籍和工作單位均不在轄區，無法管理，物業服務企業雖與業主有前期物業管理服務合同的約定，但僅僅對物業進行管理、服務。由此可見，開發商、社區居委會、物業服務企業在此期間，誰都無法對小區進行有效管理，這時就需要相關政府部門，如房地產主管部門或者街道辦事處出面指導成立業主委員會，代表全體業主行使權利，這也是我國物業管理條例的規定。

3.主管部門不作為，只收費不辦事、不監督。

小區形成之前，在開發商建設、銷售過程中，有許多相關職能部門在收費、監督，如質監部門負責房屋質量監督，房地產主管部門收取質量保證金，房屋維修基金，環保部門監督小區環衛設施建設并收取相關費用。但小區一旦形成，開發商一撤走，上述等等相關部門也就萬事大吉，出現問題都推倒開發商身上，去找開發商處理，好象他們不是職能部門，他們變成了收費公司，至使業主與物業服務企業產生糾紛，物業要收費，業主則認為問題不解決只能拖欠物業費引起相關部門重視。

4.物業服務企業管理服務不到位，工作不規范。

物業服務企業按規定應當具有獨立的法人資格。目前有些物業公司雖有獨立的法人資格，但其開展服務的區域太大，跨市、縣服務，有的甚至跨省，導致某一具體小區工作中存在的問題得不到具體、及時的解決。其分支機構工作人員責任不強，培訓不到位，素質不到位，溝通能力不強，將物業管理服務理解為只收費、管理，缺乏服務意識，特別是有的需要與相關職能部門協調解決的，起不到協調作用，如與業主委員會溝通，加強監控、公共設施的保護，與房屋維修基金管理部門協調，爭取維修基金對已過質保期及公共設施的維修。

5.業主事不關己，高高掛起，缺乏大局意識。

俗話說院榮我榮，院恥我恥，作為小區的業主，對整個小區的環境、安全、幸福指數都涉及到每個業主的切身利益。在所有引起物業管理服務合同的糾紛中，有的是因為房屋質量問題引起，有的是因為公共設施安全問題引起，有的是因小區整個的安全問題引起的，而有的卻是因個人私利未達到而引起的，如裝防盜網不符合規范被物業公司制止的、有改變房屋用途影響公眾被物業公司制止的，有因小孩損壞公共設施被物業公司制止的、由此產生對物業服務企業不滿，故意拖欠物管費。

以上是引起物業服務合同糾紛的主要原因和存在的問題，也不排除其他特殊原因。

篇2：工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　致:zz實業發展有限公司

　　本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。

　　特此申請

　　業主簽名：

　　日期：

篇3：因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

　　頁數：1頁

　　主題：關于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業服務費的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復□請傳閱

　　尊敬的公司領導：

　　z6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業主提出申請“其單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業服務費減免優惠，物業服務費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓。”

　　業主收樓過程中提出的工程遺留問題經整改后業主現已同意收樓，為更好處理客戶關系，積極維護公司形象，建議該單元的物業服務費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業服務費減免優惠。

　　妥否，敬請公司領導批示。

　　zz物業服務有限公司

　　年 月 日