對物業服務合同糾紛案件中問題的探討
近年來，法院受理的物業服務合同糾紛案件成較大上升趨勢，看似小事的物業糾紛已成為當前影響和諧社會關系的一大隱患和城市發展矛盾的問題之一。筆者試就物業服務合同糾紛案件中的問題進行探討。
一、物業服務合同糾紛頻發的主要原因分析
（一）訴訟成本低
物業服務合同的訴訟費用極低，同時訴訟標的也不高，即便全部支付也完全在其可接受范圍內，而上訴對業主來說沒有太大影響，加之我們的社會誠信機制還在初級階段，所以在調解過程中當事人雙方對敗訴的影響可以部分忽視。同時，我們的宣傳也使當事人特別是業主產生了歧義，他們認為法院即便判決了，到了執行階段仍可以和解，而且不比在審理階段的損失大，加之可以對物業公司給以“教訓”，何樂而不為呢！
（二）開發商的原因
1、車位問題。多數訴訟的小區在5年前建成，由于開發商在設計時沒有考慮到汽車問題，隨著汽車價格的下降，越來越多的業主有自己的私家車，停車問題日益嚴重，而都是小區內的業主，物業公司無法厚此薄彼，而全部納入又無法做到，因此無論如何都有業主不滿，因此發生沖突。
2、監控設施問題。開發商在安裝監控設施時偷工減料，不少小區發生盜竊案件后，公安機關在調取監控錄像時發現，攝像頭為固定制式且分辨率很低，而且沒有夜視功能，日落后完全不能分辨人物。
（三）物業公司存在的問題
1、物業管理服務水平低。多數僅僅停留在打掃衛生等低檔次的服務上，只注重收費，不注重人文管理，物業管理的服務特征被淡化，加之部門管理人員服務態度不好，致使管理企業與業主矛盾加深。
2、物業公司收費項目及收費價格不合理、財務收支不透明，綜合服務質次價高，甚至侵吞屬于業主所有的公共收益（如小區公共通道劃為停車場所得收益、地下室以及其他已經公攤給業主用房的出租收益等），很少有財務報表公示，導致業主對物業公司的服務普遍不滿，對物業公司所為不信任。
3、物業公司對住宅小區管理不到位，物業公司管理人員和保安極其不能盡職工作，以致在一些小區經常發生業主財產和生命健康受到侵（傷）害的事件，導致業主對物業公司工作人員和保安人員信任度不高。
4、物業公司對管理工作不思改變，通過訴訟等方式獲取“利益”。一些物業公司在收取不到物業費時沒有及時反省自身，而是利用訴訟的方式收取物業費。尤其個別物業公司在全面推出小區一段時間后才開始訴訟，利用業主不善保存證據等訴訟技巧收取物業費，將矛盾轉化到法院，引發業主的極度不滿。當前物業管理糾紛的特點，即案件數量增長迅猛，涉案人數眾多，矛盾易激化，審理難度大。本應協商解決的糾紛主要通過法院司法處理，不僅業主與物業公司更加對立，在一定程度上浪費了目前本應緊缺的司法資源，而個別物業公司惡意讓政府背黑鍋，加劇了社會矛盾的隱患。
（四）業主存在的問題
1、業主針對物業服務過分追求細節化、專業化，擴大化。一方面更加注重對高品質生活的追求，業主與物業公司發生糾紛不僅僅對直接物業服務的基本問題提出需求，更偏重于為自己營造高品質的生活環境。如業主針對小區停車、小區綠地問題等提起抗辯；另一方面業主所關注的權利范圍不再局限于自身專有權，更多的著眼于成員權和共益權的維護和行使。如業主因物業公司將小區公共區域用于經營而提出抗辯。
2、業主在維權過程中維權混亂，導致惡性循環。首先，是業主的維權意識淡薄、維權方向混亂。有很多業主不交納物業費的原因是由于開發商遺留的房屋質量問題，在5年的保修期內，業主沒有積極主動的行使自己的權利，而是要求物業公司為其服務，即便物業公司向其明示了服務主體，這些業主也不采取合法的維權行為而以不交納物業費來對抗物業公司的消極對抗。其次，是舉證問題。物業公司在提供服務的過程中存在瑕疵或有侵害業主合法權益的行為，但由于業主往往不具備相關法律知識，無法及時有效地采取證據保全措施，故在訴訟時面臨舉證不能的困境。第三、小區業主不自覺行為。一些業主為圖自己方便而占用消防通道、破壞綠地、堵塞道路，雖然物業公司也存在一定瑕疵，但其他業主出于不愿得罪人的考慮不主動行使權利，如提起相鄰關系訴訟，而是完全歸責于物業。由于上述問題的存在，業主常常會采取以不履行義務的方式對抗物業公司，進而導致物業費糾紛不斷增多，物業公司與業主的矛盾進一步激化。此外有些業主濫用法院調解，將法院調解工作視為法院妥協，認為既然法院調解就可以獅子大開口，不顧事實胡亂壓價，引起原告的不滿。
3、小區內業主財產損失造成調解困難。不可否認現有小區治安環境問題是存在的，特別是丟失自行車、電動車及家中被盜等情況發生后，由于物業公司在安保工作上的不到位，及事后處理不當，更有甚的漠不關心的態度引發業主不滿，繼而拒絕交納物業費。現有物業公司大多數在與業主委員會簽訂物業合同時明確對非物業造成的業主的財產和人身損失不負責任，而業主并不知道或者知道而想當然的從自身利益角度出發錯誤理解，長期積累的憤恨導致調解不能實現。
（五）其他原因
1、業委會不盡職。業委會是業主通過業主大會會議產生的，是業主大會的常設性執行機構，但是實際上大多數業委會是物業公司甚至是開發商選舉的，絕大多數業主并不知道業委會或者知道業委會但是不知道委員是誰，而且業委會基本上沒有組織業主召開業主大會，更談不上報告物業管理的實施情況；及時了解業主
、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；更有甚者個別業委會成員與物業公司沆瀣一氣，侵犯業主的合法權益。2、政府物業主管部門存在的問題。一是對物業管理企業考核工作滯后。物業管理企業往往成立時間均比較短，規模小，實力較弱，專業技能落后，服務能力和水平較差，不能滿足物業管理工作的需要，同時有實力按照其資質進行服務的更少，相關部門在引入物業公司后，僅僅是從形式上審核了其資質，但沒有對其實際實施的水準進行考核。二是政府在完善物業服務市場的競爭條件，維護競爭和交易規則方面有待加強。主要表現在物業管理公司招標選聘和正常退出機制不完善，部分物業公司（特別是開發商前期組建或引進的物業公司）以強勢管理者自居，經營不規范，以致部分物業管理企業胡亂收費、肆意侵害業主利益而有恃無恐，還以強勢管理人自居，動輒起訴業主致使小區業主與物業公司關系嚴重對立、緊張。三是對超過物業公司職權范圍內的侵犯業主權益的行為保護不及時。物業公司作為企業其權利能力不能超過國家機關，特別是某些業主侵犯其他業主合法權益時，物業公司無權進行處罰和制止（如私搭亂蓋、破壞草坪、違法飼養動物等），這是需要國家機關的強力介入而往往不能及時得到某些部門的響應；特別是小區內發生的盜竊案件（主要是自行車等）不能及時破獲對業主造成了不良的影響。四是宣傳工作不力。絕大多數業主對于物業公司的服務范圍和發生糾紛如何解決存在很大的誤解，導致不能及時保護自身的權利，物業公司作為相對方當事人，讓其主動做出對其不力的宣傳解釋工作在目前情況不切實際，而街道相關部門沒有及時進行宣傳指導工作也是產生此類問題的原因。
業主作為物業管理活動的相對方，雖然人數眾多但是做為個體其實際處于弱勢地位，政府有關部門如果沒有強勢介入，必然導致其權益不能得到保護，因而引發業主與物業公司的糾紛，對社會整體的和諧發展帶來不良的影響。
3、住房專項資金使用困難。根據《物業管理條例》的規定，“對于小區的共用部位和共用設施的維修，需要動用住房專項資金的必須經專有部分占建筑總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。”但是事實操作中，如果按照此項規定執行，基本上專項資金無法使用，進而導致一些業主的權利得不到保護從而引發訴訟。
4、法律空白，也是引發業主與物業公司沖突的原因之一。對小區業主侵犯其他業主權利的行為如私搭亂改、放養寵物家禽、破壞綠地等行為，物業公司在下達整改通知后，該業主沒有及時改正，但是物業對此沒有執法權而相關部門未及時介入導致隱患存留。
此外，物業服務企業的經營意識落后，其經營理念仍存在于原始的物業服務之中，而沒有發現更多的商機—業主的需求是多樣化的，而物業服務合同所確定的的范圍是有限的，還應當從業主需求角度出發的，才能發現更多的商機，比如在業主的家電維修、食品購買、家政服務等角度出發開發藍海思路。這樣不僅能夠開源，提高經營收入也有利于與業主的溝通。
三、解決途徑
物業合同不僅僅是業主與物業公司之間的簡單合同，還涉及到方方面面的問題，因此應該全方面進行管理，促進整個行業的發展。
1、在宏觀調控下通過市場競爭對物業企業進行優勝劣汰，服務水平差的被自然淘汰，競爭能力強的可以不斷發展壯大。首先，強化措施，推進社區物業管理持續健康發展。強化政府部門對物業管理公司的有效監管和執法檢查，引入市場競爭機制，促使物業公司規范經營。一是提高物業服務公司成立和經營“門檻”，如提高注冊資金并繳納物業維修保障金，一旦出現物業公司違法經營給物業小區帶來隱患而又拒絕改善的由相關政府部門動用物業維修保障金為業主服務。其次，開展對物業公司的評比，每年由政府組織小區業主對物業公司進行評比，對未按照物業服務合同履行義務的物業公司，組織召開業主委員會或業主大會另選物業公司，增強物業公司的品牌和競爭意識。第三是加快建立物業管理招投標制度。按照《物業管理條例》的有關規定，加快建立物業管理招投標制度，穩步推進房地產開發與物業管理的分業經營，按照加強協調、注重引導、以點帶面、逐步推廣的原則，引導和鼓勵業主大會通過公開招投標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業實行物業管理，逐步建立雙向選擇、公平競爭、優勝劣汰的物業管理新機制。
2、開展法院與相關部門的配合溝通。當事人之間的沖突往往在法院審理案件中可以及時發現，因此建立法院與物業主管部門之間的聯席工作機制是十分必要的，法院可以將案件審理過程中發現的問題已情況反映等方式和主管部門溝通，便于主管部門及時查找原因找出解決途徑。同時，相關主管部門也可以在法院審理案件時配合法院開展調解工作，如要求物業服務企業限期整改，而同時業主也積極配合物業企業，主動交納物業費幫助企業度過難關，這樣也降低了法院調解案件的難度提高了工作效率。
3、加強以判促調工作，應保護當事人的合法權益。針對物業糾紛，要進一步加強調解，化解物業公司與業主之間的沖突。對于經法院多次調解拒不接受合理意見的頑固當事人應當及時進行判決，使其放棄利用法院調解工作達到非分目的之妄想，并通過少數判決起到宣傳效果實現以點帶面。但值得注意的是針對不負責任的物業公司（主要是已經撤場但又提起訴訟的），在調解時應當大幅度減免物業費，因為該物業公司已不再為
業主服務，而且其服務存在嚴重質量問題，現其撤出而將法院作為收款機，應對其給予一定的懲罰4、建立靈活的物業管理體制。現有的小區業主管理體制為業主大會、業主委員會，但是由于有的小區業主人數較多，召開業主大會難度較大，而業主委員會人數有限很難顧及全面，因此可以由每樓的業主選舉樓長，再由業主授權樓長代表自己行使權利。同時，可以在業主委員會下設立保安、綠化、衛生等專門委員會，由業主選舉專門委員會委員保護業主的合法權益，這樣就方便業主行使權利也便于分權，防止個別業委會委員怠于義務的履行和提高效率。
【作者簡介】
張德安，單位為揚州市邗江區人民法院
篇2：徐順法等上海復瑞物業公司物業管理合同糾紛上訴案
上訴人(原審原告)徐順法,男,1940年7月23日出生,漢族,上海市東風農場退休職工,住本市滬太路1771弄42號101室。
上訴人(原審原告)周玉芳,女,1941年9月14日出生,漢族,上海市東風農場退休職工,住本市滬太路1771弄42號101室。
上訴人(原審原告)徐英姿,女,1970年8月17日出生,漢族,上海市育鷹學校工作,住本市市光三村85號401室。
上訴人(原審原告)吳廣新,男,1964年2月14日出生,漢族,上海國際港口工程咨詢有限公司工作,住本市市光三村85號401室。
四上訴人的共同委托代理人張楓,上海市申元律師事務所律師。
被上訴人(原審被告)上海復瑞物業管理有限公司,住所地本市行知路190號。
法定代表人楊建國,該公司董事長。
委托代理人陸鋒,該公司職員。
委托代理人李敏,該公司職員。
上訴人徐順法、周玉芳、徐英姿和吳廣新因物業管理合同糾紛一案,不服上海市寶山區人民法院(20**)寶民初字第 5548號民事判決,向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭,公開開庭進行了審理。上訴人徐順法、周玉芳、徐英姿和徐順法、周玉芳、徐英姿、吳廣新的共同委托代理人張楓,被上訴人上海復瑞物業管理有限公司的委托代理人陸鋒、李敏到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原審法院經審理查明:徐順法與周玉芳系夫妻,徐英姿是徐順法、周玉芳的長女,徐英姿與吳廣新系夫妻。徐順法于 2000年6月向上海復星房地產開發有限公司購買了本市滬太路1771弄42號101室的商品房一套,同住人為徐順法、周玉芳和其次女徐明姿。該房屋由上海復瑞物業管理有限公司(以下簡稱復瑞公司)進行物業管理。徐順法與復瑞公司在2000年8月7日簽訂了《公共契約》,約定由復瑞公司安排保安人員對住宅小區進行日常巡視,做好住宅區內的安全防范、治安工作,徐順法、周玉芳按月交納物業管理服務費人民幣(以下幣種均是人民幣)57.50元(其中保安費月 0.10元/每平方米)。復瑞公司在住宅小區配置一個值班日四名保安人員值勤、巡視,并已開通紅外線周界報警系統等安全防范措施。20**年3月5日凌晨 1時許,兩名罪犯流竄至徐順法、周玉芳居住的小區。復瑞公司設置的42號監視點發覺異常,保安人員即到現場察看,后因罪犯已翻爬入室,保安人員無法發現。兩名罪犯從徐順法、周玉芳住宅的北陽臺入室。當其中一名罪犯發現北臥室床上熟睡的徐明姿時,頓起歹念,采用扼頸、毛巾堵塞口腔等暴力手段對徐明姿實施奸淫,致徐明姿死亡。20**年8月23日該罪犯被法院一審判處死刑,并在附帶民事訴訟中,被判處賠償徐順法、周玉芳、徐英姿喪葬費、交通費、誤工費等損失共計13,246.50元。
在原審法院審理中,徐順法、周玉芳、徐英姿和吳廣新稱,復瑞公司未盡物業管理保安職責,未按《公共契約》在小區內巡視,致使徐明姿遇害,業主利益受損。要求復瑞公司賠償喪葬費42,459.05元;誤工費5,242.50元(徐英姿、吳廣新的誤工費);撫恤金 360,000元;精神損失費100,000元;賠禮道歉、置換房屋。
在原審法院審理中,復瑞公司辯稱,徐明姿半夜里在自己居室內遇害身亡,這是犯罪分子實施犯罪行為所致,復瑞公司在此刑事案件發生中無過錯行為,復瑞公司已按約全面履行了保安義務,因復瑞公司不存在違約行為,故不應承擔民事賠償責任。但從道義出發,復瑞公司愿意補償徐順法、周玉芳等10,000元。
原審法院審理后認為:雙方簽有《公共契約》,徐順法、周玉芳向復瑞公司交納物業管理費,故雙方之間物業管理服務關系成立。徐明姿在自己居室內被害身亡,系犯罪分子實施刑事犯罪行為所致,在處理刑事案件中,徐順法、周玉芳已提起附帶民事賠償,現犯罪分子已受到法律的懲處,法院并對提出的附帶民事賠償已作了判決。復瑞公司對徐順法、周玉芳居住的小區進行物業管理服務后,按約配置保安人員并進行保安值勤、巡視,并安裝了周界報警、電子巡更、攝像監控系統(以下簡稱三大監控系統),復瑞公司已履行了對小區的保安義務。對于犯罪分子實施暴力,致使徐順法、周玉芳的女兒徐明姿被害深表同情,但徐順法、周玉芳以復瑞公司違反物業管理的約定,要求復瑞公司
篇3：梁曉梅訴物業管理公司合同糾紛案
【內容摘要】一審駁回起訴的裁定,二審的結果無外乎維持或者指令審理兩種,似乎了無新意。本案的案情亦似乎幾近平淡無奇,但是為著說服當事人,裁判時還是應當作入情入理的論證,而不是強詞奪理的評判。本案系一物業管理合同糾紛,裁判時擇其要,選擇該類合同在合同相對性方面表現出的特點,展開論證。
【關鍵詞】合同物業管理相對性
【案情】
原告:梁曉梅,女。
被告:徐州久隆集團物業管理有限公司(以下簡稱九隆物業公司)。
1998年8月,梁曉梅購買久隆花園503室的房屋一套,并于20**年4月1日接受房屋交付。久隆花園位于徐州市中山北路39號,共有57位業主。20**年4月4日,九隆物業公司與久隆花園的全體業主分別簽訂了內容相同的《久隆房產物業管理合同》,雙方對履行期限未作約定。20**年6月30日,久隆花園業主委員會成立。
20**年4月5日,九隆物業公司向久隆花園全體業主和業主委員會發出公告。該公告聲稱:九隆物業公司在提供1年期的前期物業管理服務后,又在“不合法”的情況下向久隆花園提供了至今已滿3年的物業管理服務。因此,九隆物業公司決定于公告發布之日起一周后,停止在久隆花園的一切管理服務活動,撤出管理機構和管理人員,同時等待業主委員會接收九隆物業公司的相關移交。梁曉梅對九隆物業公司的上述行為持有異議,于20**年4月8日發出了致該公司的公開信。后雙方協商未果,形成本案訴訟。
【審判】
徐州市泉山區人民法院經審理認為:本案是一起因解除物業管理合同引發的糾紛。九隆物業公司在為久隆花園小區實施4年的物業管理后,向小區全體業主提出解除合同并停止了對小區的物業管理活動。對于九隆物業公司解除合同的效力認可與否,涉及小區全體業主的意思表示。選聘、解聘物業管理企業是全體業主的權利,根據《物業管理條例》的規定,全體業主成立業主大會,業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業物理企業等事項必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。因此,在涉及小區公共利益事項的權利行使上,應以三分之二業主的意思表示為依據。同時,業主對業主大會作出的決議事項有容忍的義務。就是否與九隆物業公司繼續履行物業管理合同提起訴訟,亦應以三分之二以上業主的意思表示為依據。梁曉梅作為久隆花園業主之一,提起訴訟,要求九隆物業公司繼續履行與全體業主簽訂的《久隆房產物業管理合同》沒有法律依據。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規定,裁定:駁回梁曉梅對九隆物業公司的起訴。案件受理費500元,由梁曉梅負擔。
一審裁判送達后,梁曉梅不服,向徐州市中級人民法院提起上訴。
徐州市中級人民法院經審理認為:梁曉梅與九隆物業公司于20**年4月4日所簽訂的物業管理合同不違反法律、行政法規的強制性規定,應屬合法有效的合同。本案糾紛的緣起在于圍繞該物業管理合同的履行問題,雙方發生爭議。審查物業管理合同這一新類型民事合同的法律性質,其本質上仍系民事合同之一種,不過在合同的相對性方面,明顯表現出其獨有的特性。單個業主的物業管理合同一般不能與其他業主的物業管理合同截然分離而獨立存在。一審法院認定梁曉梅不是本案的適格當事人,裁定駁回其起訴并無不當。但一審訴訟費收取不當,應予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項、第一百五十四條之規定,裁定:駁回上訴,維持原裁定。一審案件受理費50元,二審案件受理費50元,均由梁曉梅梁曉梅負擔。
【評析】
物業管理合同乃近年來廣泛出現的一種新型民事合同,其履行過程中所發生的各種糾紛林林總總,不一而足。本案當事人之間的糾紛即其一種。市場經濟社會之下,個案中當事人之間的力量對比總是存在的,但是在訴訟過程中不應人云亦云地高喊“保護弱者”的空洞口號,而應當立足于現有立法、衡平雙方利益,以尋求合情、合理、合法的糾紛解決方式。
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