新建物業接管驗收手冊

　　第一章物業接管驗收的基本條件

　　1.建設工程全部施工完畢，并經竣工驗收合格

　　(1)全部施工完畢，是指工程范圍不僅是房屋的主體工程，而且也包括房屋的附屬工程，以及設計規定應與主體工程同步交驗的配套項目(不得漏項、甩項)。住宅小區內分期建設的工程項目，可以分階段組織驗收、交接，但公用項目未竣工不得影響前期已接管工程的正常使用。

　　(2)竣工驗收合格，是由建設單位會同施工單位及有關專業部門，按照國家建筑施工驗收規范及其他專業質量標準，進行工程竣工驗收，由驗收部門對工程項目進行檢查、考核、鑒定，取得數據材料、憑證，證明符合標準，工程合格，呈報批準通過。

　　2.供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用

　　即要求供水、供電、供氣等設施正常運轉，做到電通、水通、氣通、路通(高級住宅還要求電話線路進戶，電視信號到位，安全技防聯網等)并做到：雨污水排放暢通;廢棄物處理的落實;綠化面積達標;房屋配套齊全;設備功能完備，滿足業主生活必需的要求。

　　3.房屋幢、戶編號已經有關部門確認

　　即要求建設單位在房屋竣工驗收前，應同當地公安干部門聯系，確認幢、戶編號，提前申領門牌，安裝到位。以免業戶入住后，無法申報戶口、入托入學、就業安置、郵電通信等;也避免幢、戶編號不清，給產權登記、物業管理、房產交易帶來后遺癥。

　　第二章物業接管驗收應檢索提交的材料

　　在物業接管驗收前，建設單位應將有關產權資料和技術資料系統整理，分類立卷，在驗收時交物業管理單位歸檔保管，以適應產權管理、維護保養的需要。

　　1.產權資料

　　(1)什么是產權資料。

　　房地產的產權資料是國家房地產管理部門依法對各類房地產進行管理的依據;市房地產管理部門確認產權、稅務部門依法征稅、司法部門處理產權糾紛的必要依據;也是產權人參與房產租賃、交易、抵押的必要依據。物業管理企業將以產權資料為依據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護共有設施、共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。

　　(2)接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：

　　1) 項目批準文件;

　　2) 用地批準文件;

　　3) 建筑執照;

　　4) 拆遷安置資料;

　　5) 房地產平面圖。

　　2.技術資料

　　(1)技術資料是房屋接管驗收時對房屋進行質量檢驗的依據。物業管理單位在接管驗收時，必須根據有關技術資料來進行檢驗：

　　1) 房屋結構、管線布置是否按設計要求施工;

　　2) 工程質量、裝修標準是否符合驗收標準;

　　3) 建房用的各類材料是否符合設計要求;

　　4) 房屋各項附屬設施的數量、性能、規格、型號及安裝是否符合技術文件的要求。

　　(2)接管驗收時應提供的技術資料主要有：

　　1) 竣工圖--包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

　　2) 地質勘查報告;

　　3) 工程合同及開、竣工報告;

　　4) 工程預決算;

　　5) 圖紙會審紀錄;

　　6) 工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄);

　　7) 隱蔽工程驗收簽證;

　　8) 沉降觀察記錄;

　　9) 竣工驗收證明書;

　　10) 鋼筋、水泥等主要材料的質量保證書;

　　11) 新材料、構配件的鑒定合格證書;

　　12) 水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書;

　　13) 砂漿、混凝土試塊試壓報告;

　　14) 供水、供暖的試壓報告;

　　15) 園林綠化的圖紙和清樣;

　　16) 設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單;

　　17) 有關工程項目的其他重要技術決定和文件。

　　上述技術資料中，竣工圖是一份尤其重要的資料。竣工圖是全面、真實地反映各種地下、地上建筑物、構筑物、管線、電纜等施工最終情況的技術文件(圖紙、資料)。它是工程接管驗收后，物業管理企業進行房屋保養、維修、改建、擴建的重要依據。繪制、整理竣工圖時，在保證完整、準確的原則基礎上，可根據不同情況，區別處理：凡嚴格按施工圖施工，對原設計未作任何變動的，由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記;凡在施工中對原設計作過一般性變更，又能將原施工圖作修改補充后改為竣工圖的，可不必另繪竣工圖，但須有施工單位在原施工圖上標明修改部分(需附上設計變更通知和施工說明)，再加蓋“竣工圖”印記才能做竣工圖。凡結構形式、平面布置、生產工藝、體形體量等有重大改變著，均須重新繪制竣工圖。如果竣工圖不準確、不完整、不符合歸檔要求者，不能辦理接管驗收手續。

　　第三章物業接管驗收交接雙方的責任

　　在接管驗收的整個過程中交接雙方均應嚴格執行國家建設部批準的《房屋接管驗收標準》(ZBP3001-90)的有關規定，明確各自應承擔的責任，協調配合，加快接管驗收進度。

　　1.接管驗收的程序和時限

　　(1)建設單位在完成竣工驗收后，應及時提出接管驗收申請，并同時提交

　　有關物業的產權、技術資料;

　　(2)物業管理單位在接到驗收申請和產權、技術資料后，應立即組織有關

　　管理、技術人員進行審查，對資料清楚、符合要求、具備接管驗收條件的，應在15天內簽發驗收通知并約定時間進行驗收;

　　(3)交接雙方共同清點房屋、設備和附著物，按驗收標準，查驗物業質量并做好書面紀錄，并由雙方主辦人員會簽;

　　(4)經檢驗符合要求，物業管理部門應在七天內簽署驗收合格憑證和接管文件;

　　(5)驗收不合格的項目，雙方協調處理辦法，并商定時間復驗，建設單位

　　應按約返修合格，再申請復驗，復驗通過，再辦合格憑證和接管文件;

　　(6)新建房屋一經接管，建設單位或開發商應在三個月內辦理入戶手續和租賃手續，逾期不辦者，應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。

　　2.交房方的責任

　　(1)接管前，建設單位必須狠抓工程質量，落實公建配套，注重使用功能，完善資料管理，做好竣工驗收。竣工驗收合格后，妥善保管物業，盡快提出接管驗收申請;

　　(2)在接管驗收時，如發現不符合質量標準的工程項目，以及不具備使用功能的設備、設施應在雙立商定的期限內加以解決，待符合接管驗收要求后，再組織復驗;

　　(3)在接管驗收后，負責規定期限的保修;

　　(4)房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量問題，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料方面的原因，由建設單位負責處理、解決。

　　3.接管方的責任

　　(1)按規定的時限要求落實驗收時間，簽署合格憑證和接管文件。無特殊理由，超過時限規定的，要承擔責任;

　　(2)自房屋接管之日起，至住戶入戶為止，由接管單位(物業管理企業)負責看管，由于看管失職而發生人為損害，設施被盜，由接管單位負責;

　　(3)房屋投入使用后，如使用不當、管理不善的原因造成設備和房屋損壞，由接管單位負責。

　　4.交接驗收后的物業保修

　　(1)交接驗收后的物業應落實保修事宜，物業管理單位與建設單位，應按照建設部1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規定簽訂保修實施合同，明確保修項目內容、進度、期限、方式等。

　　(2)建筑工程的保修期，自辦移交手續之日起計算：

　　1) 民用與公共建筑、一般工業建筑、構筑物的土建工程為1年;

　　2) 建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月;

　　3) 建筑物的供熱、供冷系統為一個采暖、供冷期;

　　4) 室外的上、下水設施和小區道路為1年。

　　(3)各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下:

　　1) 屋面漏水;

　　2) 煙道、排氣孔道、風道不通;

　　3) 室內地坪空鼓、開裂、起砂、地磚搖動，由防水要求的地面漏水;

　　4) 內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面起堿脫皮;

　　5) 門窗開關不靈，或縫隙超過規范的規定;

　　6) 廁所、廚房、盥洗室地面倒泛水、積水;

　　7) 外墻滲水、陽臺積水;

　　8) 水塔、水池及有防水要求的地下室滲漏水;

　　9) 室內上下水、供熱系統管道堵塞或漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落;

　　10) 室外上下水管道漏水、堵塞，小區道路沉陷;

　　11) 鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范或設計要求;

　　12) 對在保修期內的保修項目，應由建設單位組織施工單位負責及時修好，保證質量，不留隱患。

　　(4)為了保證保修及時，交接雙方可以根據具體情況協商采取下列方法：

　　1) 建設單位委托物業管理單位負責包干保修，由建設單位一次性撥付保修費用，由物業管理單位包干使用，費用標準雙方依據物業質量商定;

　　2) 由建設單位一次性向物業管理單位預付保修金，由物業管理單位用于應急代修，保修期滿，按實結算。保修金額一般不低于當地直管公房每平方米建筑面積的年均維修費用;

　　3) 由建設單位落實組建一支維修小分隊，在保修期內，留駐在住宅小區，承擔各項保修任務。

　　第四章物業接管驗收程序

　　1.工作程序

　　(1)開發商擬定《移交接管工作進度計劃》，成立移交小組，任命專職移交人，并送達接管驗收《通知書》，由物業公司備案;

　　(2)物業公司的“驗收小組”，按《物業接管資料的移交》核對所接受的資料，在15日內簽發驗收回復函并約定驗收時間，對其提供的建筑、設備、配件清冊，逐項清查驗收;

　　(3)物業公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施/設備等進行接管驗收;

　　(4)對未按設計要求配套到位，和不能正常運轉的設備(包括水、電、暖等)，物業提出整改意見，由開發商負責落實，直至合格;

　　(5)對驗收中發現的質量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核;

　　(6)對單元內物件無明顯不符和檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任，要避免人為破壞;對仍存在缺陷的房間待整改驗收合格后在接管鑰匙;

　　(7)業主入住時，由管理處樓管員陪同業主對室內進行全面細致的質量檢查。對發現的質量問題由管理處整理后報告開發商，由其限令施工隊逐項返修，經管理處或業主驗收后清項;

　　(8)在保修期內，在使用過程中由業主或管理人員發現的，由于建筑施工或產品制造上的缺陷，報告開發商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。

　　2.注意事項

　　(1)接管驗收工作必須依靠開發商、管理公司雙方密切合作，才能順利完成;

　　(2)應選派素質好、對工作負責的技術人員參與驗收;

　　(3)物業公司應首先站在業主的立場上，對將要交付使用的物業進行嚴格驗收，以維護廣大業主的合法權益，同時也應從物業日后維修保養的角度進行驗收;

　　(4)驗收中出現的問題應明確記錄在案，督促開發商(或指定的施工單位)維修、改進;

　　(5)落實物業的保養事宜;

　　(6)移交工作應辦理書面移交手續，物業公司接受的只是管理權。

　　3.物業接驗收接流程圖

　　是

　　第五章新建房屋接管驗收

　　1.新建房屋接管驗收標準

　　(1)主體結構

　　1) 地基基礎的沉降不得超過《建筑地基基礎設計規范》的允許變形值;不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;

　　2) 鋼筋混凝土構件發生變形、裂縫，不得超過《鋼筋混凝土結構設計規范》的規定值;

　　3) 木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，選材必須符合《木結構工程施工及驗收規范》中2.1.1條的有關規定;

　　4) 磚石結構必須有足夠的強度和鋼度，不允許有明顯裂縫;

　　5) 凡應抗震設防的房屋，必須符合《建筑抗震設計規范》的有關規定。

　　(2)外墻不得滲水。

　　(3)屋面。

　　1) 各類屋面必須符合《屋面工程施工及驗收規范》中的4.0.6條規定，排水暢通、無積水、不滲漏;

　　2) 平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位要設置屋面檢修孔;

　　3) 陽臺和三層以上的房屋屋面要有排水設施，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。

　　(4)樓地面

　　1) 面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮或起砂等缺陷;塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角;

　　2) 衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏;

　　3) 木樓地面應平整牢固，接縫密合。

　　(5)裝修

　　1) 鋼木門窗應平整牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝備齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度;

　　2) 進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固、底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門均裝設鐵柵欄;

　　3) 木裝修工程應表面光潔、線條順直、對縫嚴密、不露釘帽，與基層必須釘牢;

　　4) 門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固;

　　5) 抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和氣泡等缺陷;

　　6) 飾面磚應表面光潔、粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角，

　　7) 油漆、刷漿應色澤一致，表面沒有脫皮、漏刷等現象。

　　(6)電氣

　　1) 電氣線路應安裝平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用鉸接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線和對地絕緣電阻值不得小于1mΩ/kv;

　　2) 按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置;

　　3) 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全、接觸良好、位置準確;

　　4) 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》的要求;

　　5) 電梯能準時地啟動、運行、選層、停層，曳引機的噪聲和振動聲不得超過規定值。制動器、限速器及其他安全設備靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運轉記錄、性能檢測記錄及圖紙資料均符合要求;

　　6) 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或被高層建筑物遮擋及反射波復雜地區的住宅，要設置公用天線;

　　7) 除上述要求外，同時應符合地區性低壓電器裝置規程等的要求。

　　(7)水、衛、消防。

　　1) 水管安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合《采暖與衛生工程施工及驗收規范》的要求，按套安裝水表或預留表位;

　　2) 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置要便于檢修;

　　3) 衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管不宜超過8米，并不宜使用陶瓷管、塑料管;地漏、排污管借口、檢查孔不得滲漏，管道排水必須順暢;

　　4) 衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平整、牢固、部件齊全、制動靈活;

　　5) 水泵安裝應平穩，運行時無較大震動;

　　6) 消防設施必須符合《建筑設計防火規范》和《高層民用建筑設計防火規范》的要求，并且應有消防部門檢驗合格簽證。

　　(8)采暖。

　　1) 采暖工程的驗收時間，必須在采暖期之前兩個月進行;

　　2) 鍋爐、箱罐等壓力容器安裝平正，配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷;安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證;

　　3) 爐排必須進行12小時以上試運轉，爐排之間，爐排與爐膛之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏、不受卡，運轉自如;

　　4) 各種儀器、儀表應齊全準確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門開關靈活;

　　5) 爐門、灰門、煤斗閘板及煙、風擋板安裝平正、啟用靈活、閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣;

　　6) 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合《采暖與衛生工程施工及驗收規范》的要求，管溝大小機管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固;

　　7) 設備、管道不得有跑、冒、滴、漏等現象;

　　8) 鍋爐輔機應運轉正常、無雜音，銷煙除塵、消煙減震設備齊全，水質、煙塵排放濃度要符合環保要求;

　　9) 經過48小時連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱功、機械性能和采暖后室溫必須符合設計要求。

　　(9)附屬工程及其它。

　　1) 室外排水系統的標高，窖井(檢查井)設置、管道坡度、管徑必須符合《室外排水設計規范》中2.3.4條的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈;

　　2) 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高度差不得小于5厘米。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不超過兩個彎;

　　3) 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象;

　　4) 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面不得有積水、空鼓和斷裂現象;

　　5) 房屋要按單元設置信報箱，其規格、位置必須符合有關規定;

　　6) 掛物鉤、曬衣架要安裝牢固，煙道、通風道、垃圾道要通暢，無阻塞物;

　　7) 單體工程必須做到工完料盡場地清，臨時設施及過渡用房拆除清理完畢，室外地面平整，室內外高差符合設計要求;

　　8) 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量使用功能要求。

　　2.新建房屋接管驗收程序(略)

　　第六章物業接管驗收中需注意的問題

　　(1)接管的物業雖然經過竣工驗收為合格工程，但不意味著接管驗收時沒有問題。因為有些質量問題，如墻壁污跡、劃痕、地磚斷裂、缺角、玻璃破裂、衛生間排水不暢等不影響竣工驗收，但物業管理企業接管驗收時必須逐一列出，并要開發商承諾在一定期限內解決。

　　(2)現實中的物業接管驗收很少有整個物業同時驗收，因此，物業管理企業必須堅持合格一項接管一項，未經調試合格驗收的不能簽字接管，否則，就要承擔責任。

　　(3)重視硬件驗收的同時，要加強對軟件的接管驗收，力求硬、軟件系統的協調一致。

　　(4)接管驗收一定要寫明接管的日期，以表明物業管理企業僅對接管后的物業所產生的問題負責。

　　第七章工程完善和工程遺留問題處理

　　1.工程完善

　　指開發建設單位在房屋本體工程竣工驗收后，才進行的部分公共配套設施工程的完善。

　　(1)室外改造完善工程，如下所示：

　　1) 室外娛樂設施;

　　2) 綠化、區間道路等配套設施;

　　3) 建筑景觀、小品等環境設施;

　　4) 大廈(小區)入口大門。

　　(2)室內改造完善工程，所示如下：

　　1) 消防監控中心;

　　2) 樓道燈改造;

　　3) 大堂、會所;

　　4) 設備房土建工程;

　　5) 停車場及其配套;

　　6) 宣傳欄、大廈(小區)布置圖，及各種標識類。

　　2.工程遺留問題

　　指在竣工驗收和樓宇使用過程中，發現的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容。

　　3.處理規定

　　(1)管理處對完善配套工程執行監督職能，指定專人管理，做好協調工作。

　　(2)對發現的遺留問題及時向物業公司匯報，并作好與開發建設單位的聯系工作。

　　4.管理工作規定

　　(1)在業主未辦理入住手續之前進行的完善和工程遺留問題改造時：

　　1) 管理處對已接管的房屋和設施實施保管;

　　2) 分清責任范圍，管理處指定專人與施工隊保持聯系，協調解決須交叉工作時的矛盾，以確保已接管房屋和設施的完好;

　　3) 配合施工隊的用水用電，要求施工隊有序進出場(必要時，簽訂協議);

　　4) 按設計要求限制施工隊活動范圍。

　　(2)在業主開始辦理入住手續之后進行的完善或工程遺留問題改造時，除按(1)規定執行以外，還必須在以下工作方面加強管理：

　　1) 限制噪音、施工時間，以確保業主的休息;

　　2) 給進場施工人員(保修人員)辦理《特別通行證》，避免與裝修施工人員或其他外來人員混淆，給已入住的業主帶來安全隱患;

　　3) 管理處須增強保安力量以加強施工隊的人員管理;

　　4) 施工隊離場前，必須到管理處申請《放行條》，在經管理處樓管員以上人員核查無誤后，(核查如有無違反管理規定，收回通行證，督促水電費結算等)并經樓管員以上人員簽名后施工隊方可離開。

篇2：物業竣工驗收與接管驗收

　　物業竣工驗收與接管驗收

　　一、物業的竣工驗收

　　(一)竣工驗收及驗收種類

　　物業的竣工驗收是指一項物業建筑生產的最后一個階段。物業的竣工是指該物業所屬的工程項目經過建筑施工和設備安裝以后，達到了該工程項目設計文件所規定的要求，具備了使用或投產的條件。工程項目竣工后，由建筑商向開發商辦理交付手續。在辦理交付手續時，需經開發商或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程交付手續，建筑商把物業交給開發商，這一交接過程稱之為驗收。

　　竣工驗收是建筑商與開發商之間發生的一個法定手續，通過驗收能明確責任，如工程達到設計或合同要求，經驗收后，就可解除合同義務。從物質形態上說，建筑商完成了一項最終建筑產品，而開發商也完成了該物業的開發任務;從經濟關系上說，建筑商即可解除對開發商承擔的經濟和法律責任。

　　建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收，而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。

　　1.隱蔽工程驗收

　　隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查驗收，它是保證工程質量、防止留有質量隱患的重要措施。隱蔽工程驗收的標準為施工圖設計和現行技術規范，驗收是由開發商和建筑商共同進行的，驗收后要辦理簽證手續，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質量要求的問題要認真進行處理，處理后進行復核并寫明處理情況。未經檢驗合格不能進入下道工序施工。

　　2.單項工程驗收

　　單項工程驗收是指某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產要求時，建筑商便可向開發商發出交工驗收通知。開發商在接到建筑商的交工通知后，應先自行檢查工程質量、隱蔽工程驗收資料、工程關鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然后再組織設計單位、建筑商等共同進行交工驗收。

　　3.分期驗收

　　分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進行建設的工程項目，或個別單位工程在達到使用條件、需要提前動用時所進行的驗收。例如住宅小區，當第一期房屋建成后，即可驗收，以使建筑產品能提前投入使用，提前發揮投資效益。

　　4.全部工程驗收

　　全部工程驗收是指工程項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準即可進行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應在做好驗收準備工作的基礎上，按預先驗收--正式驗收的順序進行。

　　物業管理企業均應在物業前期管理中參與上述各種建筑工程項目的驗收。物業管理企業應代表業主，從今后管理和使用的角度，根據專業經驗提供意見。這樣既便于避免建筑后遺癥的發生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎。

　　(二)竣工驗收的依據、標準及主要工作

　　1.竣工驗收的依據

　　①上級主管部門的有關文件。

　　②開發商和建筑商簽訂的工程合同。

　　③設計文件、施工圖紙和設備技術說明書。

　　④國家現行的施工技術驗收規范。

　　⑤建筑安裝統計規定。

　　⑥對從國外引進的新技術或成套設備項目，還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件等資料進行驗收。

　　2.驗收的標準

　　①工程項目按照工程合同規定和設計圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規定的質量標準，能夠滿足使用要求。

　　②竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉正常。

　　③設備調試、試運轉達到設計要求。

　　④建筑物周圍2米以內的場地清理完畢。

　　⑤技術檔案資料齊全。

　　3.做好竣工驗收工作

　　①建筑商準備和提交竣工資料。為了使開發商對物業合理使用和維護管理，為改建、擴建提供依據和辦理工程決算，建筑商向開發商提交的資料有：竣工工程項目一覽表;圖紙會審記錄;竣工圖;隱蔽工程驗收單、工程質量事故發生記錄單;材料、半成品的試驗和檢驗記錄;永久性的水準點坐標記錄;建筑物或構筑物沉陷觀測記錄材料、構件和設備的質量合格證;土建施工的試驗記錄;土建施工記錄;設備安裝施工和檢驗記錄;建筑商和設計單位提供的建筑物使用注意事項;該工程的有關技術決定;工程結算資料、文件和簽證等。

　　②開發商收到建筑商提供的竣工資料以后，應對這些資料進行逐項檢查和鑒定。

　　③進行設備的單體試車、無負荷聯動試車、有負荷聯動試車。

　　④辦理工程交接手續。檢查鑒定和負荷聯動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證書，逐項辦理固定資產移交，根據承包合同的規定辦理工程結算手續。除注明承擔的保修工作內容外，雙方的經濟關系與法律責任可予以解除。

　　二、物業的接管驗收

　　(一)接管驗收與竣工驗收

　　接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業管理企業依據建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發商移交的物業所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區別在于：

　　1.驗收的目的不同

　　接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗;竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求。

　　2.驗收條件不同

　　接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認;竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規定的質量標準，能滿足使用等。

　　3.交接對象不同

　　接管驗收是由物業管理公司接管開發商移交的物業，竣工驗收是由開發商驗收建筑商移交的物業。

　　(二)接管驗收中應注意的事項

　　物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：

　　1.物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。

　　2.物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

　　3.接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

　　4.落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。

　　5.開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。

　　6.物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。

　　7.接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。

　　當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。

篇3：物業知識教材：物業接管驗收

　　物業知識教材：物業接管驗收

　　一、接管前的準備工作

　　房地產開發企業與物業管理公司應在物業項目立項時就建立合作關系。但在一些地區，物業管理機構尚未健全，常常由房地產開發企業自設機構來管理物業。一般來講，由專業化的物業管理公司參與物業的開發全過程，將更利于物業管理行業的良性發展。目前，物業管理公司的選聘大多采取議標的方法，少數采用公開招標，無論通過哪一種方式，物業管理公司都要從開發企業或管委會手中接管物業。

　　從理論上講，早期介入的物業管理企業并一定就是前期物業的當然管理者，特別是房地產開發企業決定招標選聘時。反之，早期介入的物業管理企業是否愿意承接該物業的管理也需經過科學的測算和對該物業經營實效的評估和權衡后方可作出明智的抉擇。具體步驟如下:

　　1.房地產開發企業與物業管理企業接洽前期物業管理委托事項。主要是管理服務內容、標準、期限；保修責任的委托與實施；諸如遺留掃尾工程、空置房經租或看管等代為辦理事項；管理服務費構成及籌集；管理用房、經營用房的提供使用及收益分配；物業及相關資料的驗收接管。

　　2.在洽談的過程中，物業管理企業對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風險作出測算，據此制定接管方案作為依據與房地產開發企業進一步協商或競標。如達成一致或中標即可簽訂前期物業管理委托合同。

　　3.一旦簽約，物業管理企業就要實施驗收接管。依照的有關規定主要有1991年2月4日國家建設部制訂的《中華人民共和國行業標準--房屋接管驗收標準》和(1993)814號文《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》。同時還應做好檔案資料的移交工作，必不可少的檔案資料有:規劃圖，竣工圖，地下管網竣工圖，各類房層清單，單體建筑結構，設備竣工圖及合格證或保修書，公用設施，設備及公共場地清單，有關業主或承租使用人的相關資料等。

　　4.根據前期物業管理合同所賦予的管理職責，物業管理企業應制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。這些制度主要有停車場管理辦法，電梯使用規定，物業的報修與維修規定等。

　　5.為了迎接即將到來的業主入伙，物業管理企業應著手組成該物業的常設管理機構，配備管理人員。人員不足時要著手進行社會招聘和上崗培訓等準備工作。

　　6.建立與社會協作單位的聯絡，構筑綜合服務網絡。前者是指物業正式啟動運作后，勢必要與社區主管部門和市政及公用事業單位取得聯系，獲得他們的支持與配合。同時，物業管理企業也不是萬能企業，有一些業務(尤其是業主的特約服務)還需選定專業服務公司代理。唯此，才能使業主入伙后各種需求得到充分滿足。

　　7.物業正式出售又稱“開盤”，這也是前期物業管理開始之日，物業管理企業可以和開發商一起參與樓盤營銷。首先可以就營銷策略提出自己見解，促進銷售順利進行。從根本上來講，促銷是房地產開發企業與物業管理企業共同利益所在。樓盤滯銷開發企業投資得不到完全回報，而物業管理也因滯銷造成的空置物業和人氣欠旺給管理與服務帶來困難。物業管理對提高物業附加值的作用日見明顯，在具體策劃上也有大力宣傳該物業的管理水準和合理的收費以吸引更多的消費者前來購買等功效。其次，參與營銷(包括預售)是物業管理企業與消費者(即未來的業主)直接見面的最好機會。了解他們對物業管理的具體要求將對今后業務的開展大有裨益。最后，現行法規規定，在開發企業與業主簽訂物業轉讓合同時必須附上有關前期物業管理合同及《物業使用公約》、《住戶手冊》等附件，即“應在買賣合同中對房地產產權人有承諾遵守小區管理辦法的約定”(詳見國家建設部《城市住宅小區管理辦法》)。

　　二、從房地產開發企業接管

　　建設部第33號令明確規定:房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。住宅小區的物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理，因此，參與物業開發全過程的物業管理公司最有可能成為接受物業管理委托的公司。

　　三、從管理委員會接管

　　物業管理作為一種經營服務型企業，是受物業產權人及使用人委托實施管理。也就是說，產權人及使用人有權選擇管理者，這種權利集中體現在“產權人及使用人代表大會”上。“產權人及使用人代表大會”按召開的時間與形式可分為三種，即首屆“產權人及使用人代表大會”、“產權人及使用人代表大會年度會議”、“產權人及使用人代表大會特別會議”。管理委員會由首屆“產權人及使用人代表大會”選舉產生。

　　建設部第33號令明確規定管委會具有選聘和續聘物業管理公司的權利。首次選聘物業管理公司的工作一般由開發企業完成。管委會組成之后應對所選聘的物業管理公司進行考察，同時對物業管理公司的服務質量進行監督。管理水平低下的物業管理公司將會被管委會解聘。物業管理公司被解聘或者受聘合同到期未獲續聘時，管委會可選聘其他物業管理公司接管物業管理工作。

　　物業管理公司在接管使用過程中的物業時，應做好如下工作:

　　(一)收集資料

　　在接管物業時，應收集以下資料:

　　1.物業規劃圖。

　　2.竣工總平面圖。

　　3.單體建筑及結構設備竣工圖。

　　4.地下管網竣工圖。

　　5.建筑施工圖。

　　6.隱蔽工程驗收簽證。

　　7.沉降觀察記錄。

　　8.竣工驗收證明。

　　(二)接管驗收

　　1.接管驗收應具備的條件。

　　2.接管驗收應驗交的資料。

　　3.房屋接管驗收。

　　4.質量與使用功能的檢驗。

　　5.危險和損壞問題的處理。

　　(三)用戶基本情況調查

　　可采用入戶調查和調查表形式全面了解住戶的基本情況。

　　(四)資料歸類、存檔

　　物業管理資料對管理工作的實際操作具有指導作用，應采取妥善的方式保存、管理。

　　四、接管驗收與竣工驗收的區別

　　接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業管理企業依據建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發商移交的物業所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區別在于:

　　1.驗收的目的不同

　　接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求。

　　2.驗收條件不同

　　接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認；竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規定的質量標準，能滿足使用等。

　　3.交接對象不同

　　接管驗收是由物業管理公司接管開發商移交的物業；竣工驗收是由開發商驗收建筑商移交的物業。

　　五、接管驗收中應注意的事項

　　物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面:

　　1.物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。

　　2.物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

　　3.接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商對存在的問題加固補強、整修，直到完全合格。

　　4.落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，或由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。

　　5.開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。

　　6.物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。

　　7.接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。

　　當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。

　　六、接管驗收的內容

　　接管驗收的主要內容是:

　　(1)主體結構。地基沉降不得超過規定要求允許的變形值，不得引起上部結構開裂或毗鄰房的損壞。其中，房屋的主體構件無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結構，變形、裂縫都不能超過國標規定，外墻不得滲水。

　　(2)屋面與樓地面。各類屋面必須符合國家建筑設計標準的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。地面的面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、脫皮、起砂等現象。衛生間、陽臺、廚房的地面相對標高應符合設計要求，不允許倒流水和滲漏。

　　(3)裝修。鋼木門窗均應安裝平正牢固，開關靈活；進戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。

　　(4)電氣。線路應安裝平整、牢固、順直，過墻有導管，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。每一回路導線間及對地絕緣電阻值不得小于規定要求。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避雷裝置必須符合國家標準規定，電梯應能準確、正常運轉，噪聲震動不得超過規定，記錄、圖紙資料齊全。

　　(5)水、衛、消防、采暖。管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現象。衛生間、廚房間排水管應分設，出戶管長不超過8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水流暢。消防設施應符合國家標準規定，并有消防部門檢驗合格證。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正，配件齊全，沒有缺陷，并有專門檢驗合格證。各種儀表、儀器、輔機應齊全、安全、靈敏、靈活、精確，安裝符合規定，運轉準確正常。

　　(6)附屬工程及其他。如室外排水系統的標高，窖井的設置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規定要求。信報箱、掛物鉤、曬衣架應按規定安裝。另外，還包括場地清除、臨時設施與過渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務設施也應達到質量要求。

　　七、接管驗收的作用

　　按管驗收是物業管理企業接管開發企業、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管檢驗。對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業連同設備就應移交給物業管理企業。

　　物業的接管驗收，是物業管理企業在接管物業前不可缺少的重要環節，物業的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。物業的接管驗收，由開發建設單位和物業管理企業共同組織驗收小組進行。接管驗收的作用主要體現在:

　　1.明確交接雙方的責、權、利關系

　　通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各自的義務和權利。

　　2.確保物業具備正常的使用功能，充分維護業主的利益

　　通過物業管理企業的接管驗收，能進一步促使開發企業或施工企業按標準進行設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業主專業知識的不足，從總體上把握整個物業的質量。

　　3.為日后管理創造條件

　　通過接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程的維修、養護工作量。另一方面，根據接管中的有關物業的文件資料，可以摸清物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，計劃安排好各項管理，發揮社會化、專業化、現代化的管理優勢。

　　八、接管驗收的有關要求與標準

　　物業的接管驗收，分為新建物業的接管驗收和原有物業的接管驗收。其具體的要求與標準可參照建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》，主要內容有:

　　(一)接管驗收應提交的資料

　　1.新建房屋接管驗收應提交資料

　　(1)產權資料:

　　①項目批準文件；

　　②用地批準文件；

　　③建筑執照；

　　④拆遷資料。

　　(2)技術資料:

　　(1)竣工圖--包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；

　　(2)地質勘察報告；

　　(3)工程合同及開、竣工報告；

　　(4)工程預決算；

　　(5)圖紙會審記錄；

　　(6)工程設計變更通知及技術核定單位(包括質量事故處理記錄)；

　　(7)隱蔽工程驗收簽證；

　　(8)沉降觀測記錄；

　　(9)竣工驗收證明書；

　　(10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

　　(11)新材料、構配件和鑒定合格證書；

　　(12)水、電、暖、通、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

　　(13)砂閃、混凝土試塊試壓報告；

　　(14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。

　　2.原有房屋接管驗收應驗交的資料:

　　(1)產權資料:

　　①房屋所有權證；

　　②土地使用權證；

　　③有關司法、公證文書和協議；

　　④房屋分戶使用清冊；

　　⑤房屋設備及其固定附著物清冊。

　　(2)技術資料:

　　①房地產平面圖；

　　②房屋分間平面圖；

　　③房屋及設備技術資料。

　　(二)接管驗收的標準

　　①主體結構

　　·地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

　　·鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值。

　　·木結構應結牢固，支撐系統可靠、無蟻害，其構件的選材必須符合結構工程施工及驗收規范規定。

　　·磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

　　·凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規范的有關規定。

　　②外墻不得滲水

　　③屋面

　　·各類屋面必須符合屋面工程及驗收規范的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。

　　·平屋面應有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。

　　·陽臺和3層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。

　　④樓地面

　　·面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。

　　·衛生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

　　·木樓地面應平整牢固，接縫密合。

　　⑤裝修

　　·鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。

　　·進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

　　·木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

　　·抹砂應平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。

　　·飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。

　　·油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。

　　2.水電設備設施的現場驗收

　　(1)供配電系統的現場驗收。主要有如下內容:

　　①檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設計功能，是否按國家及地區有關規程施工，有無事故及安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標示牌；安全有效距離是否合格；高壓側有無隔離設施等)；接地網有無可靠接地；設備房有無做好“三防”措施(如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網)。

　　②檢查發電機系統是否能滿足設計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機組，能否并車同步進行，煙管有無漏煙現象，有無事故緊停車功能，應急自動發電功能，能否正常起動等，必保供電線路是否正常供電。

　　③低壓電氣線路應平整、牢固、順直，過墻應有導管，導線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導線間和對地絕緣電阻值不小于1兆歐/千伏。應按套安裝電表或預留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經過國家供電有關部門檢測。

　　(2)中央空調系統通風工程部分的現場驗收。主要有如下內容:

　　①檢查中央空調主機能否正常運行，負荷能否在可調節范圍內調節運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內電氣線路是否符合規范。

　　②檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補水，管路最高點和最遠點壓力是否在0.15兆帕(滿負荷情況下)。

　　③檢查制冷或制熱情況能否滿足設計要求。

　　④檢查柜式風機、盤管內機、新風機、吊頂風機能否正常使用。噪音是否在有效范圍內，風管出風是否均勻，風機進風口、出風口有無封閉現象。

　　(3)消防系統的現場驗收。主要有如下內容:

　　①檢查消防控制系統煙感、溫感、水流等信號能否反應作出相應的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風機、排煙閥加壓風機等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。

　　②檢查消防管路有無漏水，閥應保持常開狀態(防火水閥除外)，消防栓內配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。

　　③檢查氣體滅火系統能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內，氣體有無及時補充更換。

　　④檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態，消防設施有無故障防礙影響正常使用等。

　　(4)運輸設備的現場驗收。主要有如下內容:

　　①直升電梯應能準備的啟動運行、選層、平層、停層、引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規定值。制動器、限速器及其他安全設備。

　　②自動扶梯應運行平穩，無振動，無雜音，扶手帶應無鋼刺，松緊程度應保持全水平時下垂不大，放松壓帶輪后應可以用手拖動扶手帶。應動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。電梯的應急對講應能可靠對講，發生消防火警時應能按要求升到頂層，安全鉗就能安全動作。

　　(5)管道煤氣系統的現場驗收。主要檢查管道煤氣是否按國家標準及地區規范安裝，管道安裝是否良好，有無漏氣現象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。

　　(6)電信系統的現場驗收。要求電信系統線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設應符合國家標準。

　　(7)有線電視網的現場驗收。要求有線電視線路敷設整齊，放大器安裝穩固，進戶線穿墻部分應穿管敷設，電視信號圖像清晰、聲音清楚。

　　(8)閉路監控系統等的現場驗收。主要有如下內容:①閉路監控系統應圖像清晰、穩定、無變形失真；②防盜對講設備應對講良好，聲音清晰，無雜音，呼叫反應快靈敏，開鎖功能迅速、有效。

　　(9)給排水系統的現場驗收。主要以如下內容:

　　①檢查自來水公司進水表閥是否好、啟閉靈活，高、低蓄水池是否潔凈衛生，同時是否采取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時是否采取封閉措施，進水管是否有安全保障措施，水泵電機是否安裝穩固，運行時應無振動。壓力表等是否指示正常，自動控制系統是否運行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無路冒滴漏現象。

　　②壓力供水設備安裝、使用是否符合國家標準及地區標準，壓力是否在正常控制范圍內，安全保護是否完善，能否及時動作。

　　③排水管道不應采用陶瓷管、塑料管，應無路冒滴漏現象，防腐措施應符合國家標準，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應便于維修，管道排水應流暢，集水井、沙井、化糞池應暢能，潛水泵應無堵塞，自動控制正常。

　　3.小區市政驗收

　　小區的市政包括小區內的道路、排水涵道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環衛設施、環保設施等各方面的措施，其中以下項目驗收時，除檢驗質量外，應注意:

　　(1)道路:有否積水(路面排水反坡)。

　　(2)砂井:溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。

　　(3)供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內檢查水管前后水表讀數是否相符。

　　(4)化糞池有無透氣管(不能完全密閉)。

　　(5)小區內有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。

　　(6)小區內路燈開關分區是否合理，有否防雷保護。