一．接管驗收準(zhǔn)備工作內(nèi)容：人，財（材），物
1.人
1.1.制作人員架構(gòu)圖
1.2.制定人員招聘計劃
1.3.制定人員崗位職責(zé)、員工守則
1.4.制定管理公司/處各部門工作流程
1.5.注冊成立物業(yè)公司，向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T申報物業(yè)資質(zhì)
2.財(材)
2.1.落實資金
2.1.1.落實注冊資金
2.1.2.制作物業(yè)預(yù)算——申報物業(yè)管理費、落實前期開辦費資金
2.2.制作文件資料
2.2.1.物業(yè)接管驗收文件
1)物業(yè)接管驗收規(guī)范(國家、地方)
2)物業(yè)接管驗收原則(驗收條件、標(biāo)準(zhǔn)、雙方責(zé)任)
3)物業(yè)接管驗收文件
2.2.2.收樓文件
1)管理公約、業(yè)主手冊
2)房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書
3)收樓表格表式：
*入伙手續(xù)書、物業(yè)移交程序指南、業(yè)主收樓資料交接記錄、業(yè)主資料登記表
*單元移交記錄、物業(yè)接受(驗房)表、鑰匙托管承諾書
2.2.3.二次裝修管理文件
1)二次裝修申報流程圖
2)二次裝修申報表
3)二次裝修許可證
4)臨時動火作業(yè)申請表
5)裝修施工人員登記表
6)室內(nèi)驗收表
7)裝修管理責(zé)任協(xié)議書
2.2.4.上墻資料
1)公司資質(zhì)——營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證
2)物業(yè)管理費申報批文
3)反映公司服務(wù)理念的標(biāo)語——以人為本、服務(wù)至上
4)服務(wù)指南
5)日常服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)
6)崗位職責(zé)
7)收樓狀況統(tǒng)計表
2.2.5.日常管理運作文件
1)保安
2)保潔
3)客服
4)財務(wù)、人事
5)工程
3.物——物品、物件
3.1.物業(yè)辦公場所的選址、裝修
3.2.按開辦費預(yù)算采購、制作/備物件物品
3.2.1.采購內(nèi)容：
1)辦公用品
2)保安日常工作用品
3)保潔日常工作用品
4)工程日常工作用品
3.2.2.制作/備內(nèi)容：
1)工作制服
2)文件資料
3)管理標(biāo)識
二、培訓(xùn)
1.入職培訓(xùn)
1.1.公司概況
1.2.項目概況
1.3.員工守則
1.4.物業(yè)理念
2.崗前培訓(xùn)
2.1.崗位職責(zé)
2.2.專業(yè)技能
2.2.1.一般技能
*禮儀禮貌、投訴接待
2.2.2.專項技能
*交接驗收(接管驗收/收樓)、裝修管理、日常運作
三、編寫物業(yè)接管驗收方案
1.物業(yè)接管驗收工作組織架夠
2.物業(yè)接管驗收項目一覽表(日期、進(jìn)度)
3.物業(yè)接管驗收原則：
3.1.物業(yè)接管驗收條件
3.2. 物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)
3.3.交接雙方之責(zé)任
4.物業(yè)接管驗收文件
4.1.物業(yè)驗收管理制度
4.2.物業(yè)驗收表單
5.清潔開荒方案
6.成品保護(hù)方案
7.物業(yè)接管驗收程序
7.1.物業(yè)資料交接
7.2.物業(yè)事物交接
8.物業(yè)接管驗收培訓(xùn)方案
9.物業(yè)接管驗收經(jīng)費測算方案
四、編寫物業(yè)收樓方案
1.物業(yè)收樓工作組織架夠
2.物業(yè)收樓一覽表(日期、進(jìn)度)
3.物業(yè)收樓現(xiàn)場布置方案
4.物業(yè)收樓前清潔開荒
5.物業(yè)收樓前成品保護(hù)方案
6.物業(yè)收樓物品采購方案
7.物業(yè)收樓流程
8.物業(yè)收樓文件
9.物業(yè)收樓培訓(xùn)方案
10.物業(yè)收樓經(jīng)費測算方案
物業(yè)接管驗收的準(zhǔn)備工作（試題）
1.物業(yè)準(zhǔn)備工作內(nèi)容有哪幾項內(nèi)容?(5分)
2.人員準(zhǔn)備工作中的第一項內(nèi)容是什么?(5分)
3.簡述制作物業(yè)管理預(yù)算的目的?(5分)
4.請畫出本小區(qū)的物業(yè)管理處架夠圖。(15分)
5.工程竣工驗收與物業(yè)交接驗收的區(qū)別?(5分)
6.簡述收樓文件所包含的內(nèi)容?(10分)
7.簡述二次裝修管理文件所包含的內(nèi)容?(10分)
8.簡述上墻資料所包含的內(nèi)容?(10分)
9.簡述各部門日常管理運作文件所包含的內(nèi)容?(15分)
10.簡述收樓前物品、物件的準(zhǔn)備內(nèi)容(5分)
11.請寫出收樓前的各部門培訓(xùn)工作內(nèi)容?(15分)
篇2：物業(yè)竣工驗收與接管驗收
物業(yè)竣工驗收與接管驗收
一、物業(yè)的竣工驗收
(一)竣工驗收及驗收種類
物業(yè)的竣工驗收是指一項物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個階段。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行查驗，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗收。
竣工驗收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個法定手續(xù)，通過驗收能明確責(zé)任，如工程達(dá)到設(shè)計或合同要求，經(jīng)驗收后，就可解除合同義務(wù)。從物質(zhì)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終建筑產(chǎn)品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務(wù);從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說，建筑商即可解除對開發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收，而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。
1.隱蔽工程驗收
隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進(jìn)行的檢查驗收，它是保證工程質(zhì)量、防止留有質(zhì)量隱患的重要措施。隱蔽工程驗收的標(biāo)準(zhǔn)為施工圖設(shè)計和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗收是由開發(fā)商和建筑商共同進(jìn)行的，驗收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認(rèn)真進(jìn)行處理，處理后進(jìn)行復(fù)核并寫明處理情況。未經(jīng)檢驗合格不能進(jìn)入下道工序施工。
2.單項工程驗收
單項工程驗收是指某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗收通知。開發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗收資料、工程關(guān)鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然后再組織設(shè)計單位、建筑商等共同進(jìn)行交工驗收。
3.分期驗收
分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的工程項目，或個別單位工程在達(dá)到使用條件、需要提前動用時所進(jìn)行的驗收。例如住宅小區(qū)，當(dāng)?shù)谝黄诜课萁ǔ珊?，即可驗收，以使建筑產(chǎn)品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。
4.全部工程驗收
全部工程驗收是指工程項目按設(shè)計要求全部落成并達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)即可進(jìn)行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應(yīng)在做好驗收準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上，按預(yù)先驗收--正式驗收的順序進(jìn)行。
物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)在物業(yè)前期管理中參與上述各種建筑工程項目的驗收。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)代表業(yè)主，從今后管理和使用的角度，根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗提供意見。這樣既便于避免建筑后遺癥的發(fā)生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎(chǔ)。
(二)竣工驗收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作
1.竣工驗收的依據(jù)
①上級主管部門的有關(guān)文件。
?、陂_發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。
③設(shè)計文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說明書。
④國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范。
?、萁ㄖ惭b統(tǒng)計規(guī)定。
?、迣膰庖M(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計文件等資料進(jìn)行驗收。
2.驗收的標(biāo)準(zhǔn)
?、俟こ添椖堪凑展こ毯贤?guī)定和設(shè)計圖紙要求已全部施工完畢，達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求。
?、诳⒐すこ踢_(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。
?、墼O(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計要求。
?、芙ㄖ镏車?米以內(nèi)的場地清理完畢。
⑤技術(shù)檔案資料齊全。
3.做好竣工驗收工作
?、俳ㄖ虦?zhǔn)備和提交竣工資料。為了使開發(fā)商對物業(yè)合理使用和維護(hù)管理，為改建、擴(kuò)建提供依據(jù)和辦理工程決算，建筑商向開發(fā)商提交的資料有：竣工工程項目一覽表;圖紙會審記錄;竣工圖;隱蔽工程驗收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單;材料、半成品的試驗和檢驗記錄;永久性的水準(zhǔn)點坐標(biāo)記錄;建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量合格證;土建施工的試驗記錄;土建施工記錄;設(shè)備安裝施工和檢驗記錄;建筑商和設(shè)計單位提供的建筑物使用注意事項;該工程的有關(guān)技術(shù)決定;工程結(jié)算資料、文件和簽證等。
?、陂_發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應(yīng)對這些資料進(jìn)行逐項檢查和鑒定。
?、圻M(jìn)行設(shè)備的單體試車、無負(fù)荷聯(lián)動試車、有負(fù)荷聯(lián)動試車。
?、苻k理工程交接手續(xù)。檢查鑒定和負(fù)荷聯(lián)動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證書，逐項辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。除注明承擔(dān)的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律責(zé)任可予以解除。
二、物業(yè)的接管驗收
(一)接管驗收與竣工驗收
接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于：
1.驗收的目的不同
接管驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗;竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到設(shè)計文件所規(guī)定的要求。
2.驗收條件不同
接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);竣工驗收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。
3.交接對象不同
接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)，竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。
(二)接管驗收中應(yīng)注意的事項
物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面：
1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。
2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
3.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強(qiáng)、整修，直至完全合格。
4.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。
5.開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。
6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。
7.接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。
當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
篇3：物業(yè)知識教材：物業(yè)接管驗收
物業(yè)知識教材：物業(yè)接管驗收
一、接管前的準(zhǔn)備工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司應(yīng)在物業(yè)項目立項時就建立合作關(guān)系。但在一些地區(qū)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)尚未健全，常常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自設(shè)機(jī)構(gòu)來管理物業(yè)。一般來講，由專業(yè)化的物業(yè)管理公司參與物業(yè)的開發(fā)全過程，將更利于物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。目前，物業(yè)管理公司的選聘大多采取議標(biāo)的方法，少數(shù)采用公開招標(biāo)，無論通過哪一種方式，物業(yè)管理公司都要從開發(fā)企業(yè)或管委會手中接管物業(yè)。
從理論上講，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)并一定就是前期物業(yè)的當(dāng)然管理者，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定招標(biāo)選聘時。反之，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)是否愿意承接該物業(yè)的管理也需經(jīng)過科學(xué)的測算和對該物業(yè)經(jīng)營實效的評估和權(quán)衡后方可作出明智的抉擇。具體步驟如下:
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項。主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限；保修責(zé)任的委托與實施；諸如遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項；管理服務(wù)費構(gòu)成及籌集；管理用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗收接管。
2.在洽談的過程中，物業(yè)管理企業(yè)對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風(fēng)險作出測算，據(jù)此制定接管方案作為依據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步協(xié)商或競標(biāo)。如達(dá)成一致或中標(biāo)即可簽訂前期物業(yè)管理委托合同。
3.一旦簽約，物業(yè)管理企業(yè)就要實施驗收接管。依照的有關(guān)規(guī)定主要有1991年2月4日國家建設(shè)部制訂的《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)--房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》和(1993)814號文《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》。同時還應(yīng)做好檔案資料的移交工作，必不可少的檔案資料有:規(guī)劃圖，竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房層清單，單體建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖及合格證或保修書，公用設(shè)施，設(shè)備及公共場地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料等。
4.根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責(zé)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。這些制度主要有停車場管理辦法，電梯使用規(guī)定，物業(yè)的報修與維修規(guī)定等。
5.為了迎接即將到來的業(yè)主入伙，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著手組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)，配備管理人員。人員不足時要著手進(jìn)行社會招聘和上崗培訓(xùn)等準(zhǔn)備工作。
6.建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。前者是指物業(yè)正式啟動運作后，勢必要與社區(qū)主管部門和市政及公用事業(yè)單位取得聯(lián)系，獲得他們的支持與配合。同時，物業(yè)管理企業(yè)也不是萬能企業(yè)，有一些業(yè)務(wù)(尤其是業(yè)主的特約服務(wù))還需選定專業(yè)服務(wù)公司代理。唯此，才能使業(yè)主入伙后各種需求得到充分滿足。
7.物業(yè)正式出售又稱“開盤”，這也是前期物業(yè)管理開始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與樓盤營銷。首先可以就營銷策略提出自己見解，促進(jìn)銷售順利進(jìn)行。從根本上來講，促銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)共同利益所在。樓盤滯銷開發(fā)企業(yè)投資得不到完全回報，而物業(yè)管理也因滯銷造成的空置物業(yè)和人氣欠旺給管理與服務(wù)帶來困難。物業(yè)管理對提高物業(yè)附加值的作用日見明顯，在具體策劃上也有大力宣傳該物業(yè)的管理水準(zhǔn)和合理的收費以吸引更多的消費者前來購買等功效。其次，參與營銷(包括預(yù)售)是物業(yè)管理企業(yè)與消費者(即未來的業(yè)主)直接見面的最好機(jī)會。了解他們對物業(yè)管理的具體要求將對今后業(yè)務(wù)的開展大有裨益。最后，現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，在開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時必須附上有關(guān)前期物業(yè)管理合同及《物業(yè)使用公約》、《住戶手冊》等附件，即“應(yīng)在買賣合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定”(詳見國家建設(shè)部《城市住宅小區(qū)管理辦法》)。
二、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接管
建設(shè)部第33號令明確規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，因此，參與物業(yè)開發(fā)全過程的物業(yè)管理公司最有可能成為接受物業(yè)管理委托的公司。
三、從管理委員會接管
物業(yè)管理作為一種經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)，是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人委托實施管理。也就是說，產(chǎn)權(quán)人及使用人有權(quán)選擇管理者，這種權(quán)利集中體現(xiàn)在“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”上?！爱a(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”按召開的時間與形式可分為三種，即首屆“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”、“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會年度會議”、“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會特別會議”。管理委員會由首屆“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”選舉產(chǎn)生。
建設(shè)部第33號令明確規(guī)定管委會具有選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)利。首次選聘物業(yè)管理公司的工作一般由開發(fā)企業(yè)完成。管委會組成之后應(yīng)對所選聘的物業(yè)管理公司進(jìn)行考察，同時對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。管理水平低下的物業(yè)管理公司將會被管委會解聘。物業(yè)管理公司被解聘或者受聘合同到期未獲續(xù)聘時，管委會可選聘其他物業(yè)管理公司接管物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理公司在接管使用過程中的物業(yè)時，應(yīng)做好如下工作:
(一)收集資料
在接管物業(yè)時，應(yīng)收集以下資料:
1.物業(yè)規(guī)劃圖。
2.竣工總平面圖。
3.單體建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖。
4.地下管網(wǎng)竣工圖。
5.建筑施工圖。
6.隱蔽工程驗收簽證。
7.沉降觀察記錄。
8.竣工驗收證明。
(二)接管驗收
1.接管驗收應(yīng)具備的條件。
2.接管驗收應(yīng)驗交的資料。
3.房屋接管驗收。
4.質(zhì)量與使用功能的檢驗。
5.危險和損壞問題的處理。
(三)用戶基本情況調(diào)查
可采用入戶調(diào)查和調(diào)查表形式全面了解住戶的基本情況。
(四)資料歸類、存檔
物業(yè)管理資料對管理工作的實際操作具有指導(dǎo)作用，應(yīng)采取妥善的方式保存、管理。
四、接管驗收與竣工驗收的區(qū)別
接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于:
1.驗收的目的不同
接管驗收是在驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到設(shè)計文件所規(guī)定的要求。
2.驗收條件不同
接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；竣工驗收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。
3.交接對象不同
接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)；竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。
五、接管驗收中應(yīng)注意的事項
物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面:
1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。
2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
3.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強(qiáng)、整修，直到完全合格。
4.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。
5.開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。
6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。
7.接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。
當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
六、接管驗收的內(nèi)容
接管驗收的主要內(nèi)容是:
(1)主體結(jié)構(gòu)。地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開裂或毗鄰房的損壞。其中，房屋的主體構(gòu)件無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過國標(biāo)規(guī)定，外墻不得滲水。
(2)屋面與樓地面。各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。地面的面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、脫皮、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺、廚房的地面相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不允許倒流水和滲漏。
(3)裝修。鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開關(guān)靈活；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。
(4)電氣。線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。每一回路導(dǎo)線間及對地絕緣電阻值不得小于規(guī)定要求。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避雷裝置必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，電梯應(yīng)能準(zhǔn)確、正常運轉(zhuǎn)，噪聲震動不得超過規(guī)定，記錄、圖紙資料齊全。
(5)水、衛(wèi)、消防、采暖。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不超過8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水流暢。消防設(shè)施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正，配件齊全，沒有缺陷，并有專門檢驗合格證。各種儀表、儀器、輔機(jī)應(yīng)齊全、安全、靈敏、靈活、精確，安裝符合規(guī)定，運轉(zhuǎn)準(zhǔn)確正常。
(6)附屬工程及其他。如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。信報箱、掛物鉤、曬衣架應(yīng)按規(guī)定安裝。另外，還包括場地清除、臨時設(shè)施與過渡房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。
七、接管驗收的作用
按管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗。對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。物業(yè)的接管驗收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗收小組進(jìn)行。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在:
1.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。
2.確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益
通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收，能進(jìn)一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。
3.為日后管理創(chuàng)造條件
通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。
八、接管驗收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)的接管驗收，分為新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，主要內(nèi)容有:
(一)接管驗收應(yīng)提交的資料
1.新建房屋接管驗收應(yīng)提交資料
(1)產(chǎn)權(quán)資料:
?、夙椖颗鷾?zhǔn)文件；
?、谟玫嘏鷾?zhǔn)文件；
③建筑執(zhí)照；
④拆遷資料。
(2)技術(shù)資料:
(1)竣工圖--包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；
(2)地質(zhì)勘察報告；
(3)工程合同及開、竣工報告；
(4)工程預(yù)決算；
(5)圖紙會審記錄；
(6)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)；
(7)隱蔽工程驗收簽證；
(8)沉降觀測記錄；
(9)竣工驗收證明書；
(10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；
(11)新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；
(12)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；
(13)砂閃、混凝土試塊試壓報告；
(14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。
2.原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料:
(1)產(chǎn)權(quán)資料:
?、俜课菟袡?quán)證；
?、谕恋厥褂脵?quán)證；
?、塾嘘P(guān)司法、公證文書和協(xié)議；
?、芊课莘謶羰褂们鍍?；
⑤房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。
(2)技術(shù)資料:
?、俜康禺a(chǎn)平面圖；
?、诜课莘珠g平面圖；
?、鄯课菁霸O(shè)備技術(shù)資料。
(二)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)
?、僦黧w結(jié)構(gòu)
·地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。
·鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。
·木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。
·磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。
·凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。
?、谕鈮Σ坏脻B水
?、畚菝?/p>
·各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。
·平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。
·陽臺和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。
④樓地面
·面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。
·衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。
·木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。
?、菅b修
·鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。
·進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。
·木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。
·抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。
·飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。
·油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。
2.水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場驗收
(1)供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:
?、贆z查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計功能，是否按國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等)；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好“三防”措施(如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng))。
?、跈z查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機(jī)組，能否并車同步進(jìn)行，煙管有無漏煙現(xiàn)象，有無事故緊停車功能，應(yīng)急自動發(fā)電功能，能否正常起動等，必保供電線路是否正常供電。
?、鄣蛪弘姎饩€路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不小于1兆歐/千伏。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經(jīng)過國家供電有關(guān)部門檢測。
(2)中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:
①檢查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。
②檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補水，管路最高點和最遠(yuǎn)點壓力是否在0.15兆帕(滿負(fù)荷情況下)。
?、蹤z查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計要求。
④檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。
(3)消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:
?、贆z查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。
②檢查消防管路有無漏水，閥應(yīng)保持常開狀態(tài)(防火水閥除外)，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。
③檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時補充更換。
?、軝z查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙影響正常使用等。
(4)運輸設(shè)備的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:
?、僦鄙娞輵?yīng)能準(zhǔn)備的啟動運行、選層、平層、停層、引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備。
?、谧詣臃鎏輵?yīng)運行平穩(wěn)，無振動，無雜音，扶手帶應(yīng)無鋼刺，松緊程度應(yīng)保持全水平時下垂不大，放松壓帶輪后應(yīng)可以用手拖動扶手帶。應(yīng)動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。電梯的應(yīng)急對講應(yīng)能可靠對講，發(fā)生消防火警時應(yīng)能按要求升到頂層，安全鉗就能安全動作。
(5)管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要檢查管道煤氣是否按國家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝是否良好，有無漏氣現(xiàn)象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。
(6)電信系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設(shè)應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。
(7)有線電視網(wǎng)的現(xiàn)場驗收。要求有線電視線路敷設(shè)整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進(jìn)戶線穿墻部分應(yīng)穿管敷設(shè)，電視信號圖像清晰、聲音清楚。
(8)閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:①閉路監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)圖像清晰、穩(wěn)定、無變形失真；②防盜對講設(shè)備應(yīng)對講良好，聲音清晰，無雜音，呼叫反應(yīng)快靈敏，開鎖功能迅速、有效。
(9)給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要以如下內(nèi)容:
①檢查自來水公司進(jìn)水表閥是否好、啟閉靈活，高、低蓄水池是否潔凈衛(wèi)生，同時是否采取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時是否采取封閉措施，進(jìn)水管是否有安全保障措施，水泵電機(jī)是否安裝穩(wěn)固，運行時應(yīng)無振動。壓力表等是否指示正常，自動控制系統(tǒng)是否運行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無路冒滴漏現(xiàn)象。
?、趬毫┧O(shè)備安裝、使用是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，壓力是否在正?？刂品秶鷥?nèi)，安全保護(hù)是否完善，能否及時動作。
?、叟潘艿啦粦?yīng)采用陶瓷管、塑料管，應(yīng)無路冒滴漏現(xiàn)象，防腐措施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，集水井、沙井、化糞池應(yīng)暢能，潛水泵應(yīng)無堵塞，自動控制正常。
3.小區(qū)市政驗收
小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水涵道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項目驗收時，除檢驗質(zhì)量外，應(yīng)注意:
(1)道路:有否積水(路面排水反坡)。
(2)砂井:溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。
(3)供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符。
(4)化糞池有無透氣管(不能完全密閉)。
(5)小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。
(6)小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。