綠城物業接管驗收工作詳實流程

一、物業接管驗收的基本條件

　　1.建設工程全部施工完畢，并經竣工驗收合格

　　(1)全部施工完畢，是指工程范圍不僅是房屋的主體工程，而且也包括房屋的附屬工程，以及設計規定應與主體工程同步效驗的配套項目(不得漏項、甩項)。住宅小區內分期建設的工程項目，可以分階段組織驗收、交接，但公用項目未竣工不得影響前期已接管工程的正常使用。

　　(2)竣工驗收合格，是由建設單位會同施工單位及有關專業主管部門，按照國家建筑驗收規范及其他專業質量標準，進行工程竣工驗收，由驗收部門對工程項目進行檢查、考核、鑒定，取得數據資料、憑證，證明符合標準，工程合格，呈報批準通過。

　　2.供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用

　　即要求供水、供電、供氣等設施正常運轉，做到電通、水通、氣通、路通(高級住宅還要求電話線路進戶，電視信號到位，安全技防網等)，并做到：雨污水排放暢通;廢棄物處理的落實;綠化面積達標;房屋配套齊全;設備功能完備，滿足業戶生活必需的要求。

　　3.房屋幢、戶編號已經有關部門確認

　　即要求建設單位在房屋竣工驗收前，應同當地公安部門聯系，確認幢、戶編號，提前申領門牌，并安裝到位。以免業戶入住后，無法申報戶口、入托入學、就業安置、郵電通信等;也避免幢、戶編號不清，給產權登記、物業管理、房產交易帶來后遺癥。

二、物業接管驗收應檢索提交的資料

　　在物業接管驗收前，建設單位應將有關產權資料和技術資料系統整理，分類立卷，在驗收時交物業管理單位歸檔保管，以適應產權管理、維護保養的需要。

　　1.產權資料

　　(1)什么是產權資料。

　　房地產的產權資料是國家房地產管理部門依法對各類房地產進行管理的依據;是房地產管理部門確認產權、稅務部門依法征稅、司法部門處理產權糾紛的必要憑證;也是產權人參與房產租賃、交易、抵押的必要憑據。物業管理企業將以產權資料為依據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護公有設施、共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。

　　(2)接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：

　　⑴項目批準文件;

　　⑵用地批準文件;

　　⑶建筑執照;

　　⑷拆遷安置資料;

　　⑸房地產平面圖。

　　2.技術資料

　　(1)技術資料是房屋接管驗收時對房屋進行質量檢驗的依據。物業管理單位在接管驗收時必須根據有關技術資料來進行檢驗;

　　△房屋結構、管線布置是否按設計要求施工;

　　△工程質量、裝修標準是否符合驗收標準;

　　△建房用的各類材料是否符合設計要求;

　　△建房各項附屬設施的數量、性能、規格、型號及安裝是否符合技術文件的要求。

　　(2)接管驗收時應提供的技術資料主要有：

　　△竣工圖──包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

　　△地質勘察報告;

　　△工程合同及開工、竣工報告;

　　△工程預決算;

　　△圖紙會審記錄;

　　△工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄);

　　△隱蔽工程驗收簽證;

　　△沉降觀察記錄;

　　△竣工驗收證明書;

　　△鋼材、水泥等主要材料的質量保證書;

　　△新材料、構配件的鑒定合格證書;

　　△水、電、采暖、衛生器具、電梯待設備的檢驗合格證書;

　　△砂漿、混凝土試塊試壓報告;

　　△供水、供暖的試壓報告;

　　△園林綠化的圖紙和清樣;

　　△設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單;

　　△有關工程項目的其他重要技術決定和文件。

　　上述技術資料中，竣工圖是一份尤其重要的資料。竣工圖是全面、真實地反映各種地下、地上建筑物、構筑物、管線、電纜等施工最終情況的技術文件(圖紙、資料)。它是工程接管驗收后，物業管理企業進行房屋保養、維修、改建、擴建的重要依據。

　　繪制、整理竣工圖時，在保證完整、準確的原則基礎上，可根據不同情況，區別處理：凡嚴格按施工圖施工，對原設計未作任何變動的，由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記，作為竣工圖;凡在施工中對原設計作過一般性變更，又能將原施工圖作修改補充后改為竣工圖的，可不必另繪竣工圖，但須由施工單位在原施工圖上標明修改部分(需附上設計變更通知和施工說明)，再加蓋“竣工圖”印記才能作竣工圖;凡結構形式、平面布置、生產工藝、體形體量等有重大改變者，均須重新繪制竣工圖。如果竣工圖不準確、不完整、不符合歸檔要求者，不能辦理接管驗收手續。

三、物業接管驗收交接雙方的責任

　　在接管驗收的整個過程中交接雙方均應嚴格執行國家建設部批準的《房屋接管驗收標準》(ZBP3001-900)的有關規定，明確各自應承擔的責任，協調配合，加快接管驗收進度。

　　1.接管驗收的程序和時限

　　⑴建設單位在完成竣工驗收后，應及時提出接管驗收申請，并同時提交有關物業的產權、技術資料;

　　⑵物業管理單位在接到驗收申請和產權、技術資料后，應立即組織有關管理、技術人員進行審查，對資料清楚、符合要求、具備接管驗收條件的，應在 15 天內簽發驗收通知并約定時間進行驗收;

　　⑶交接雙方共同清點房屋、設備和附著物，按驗收標準，查驗物業質量并做好書面記錄，并由雙方主辦人員會簽;

　　⑷經檢驗符合要求，物業管理部門應在七天內簽署驗收合格憑證和文件;

　　⑸驗收不合格的項目，雙方協調處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，再申請復驗，復驗通過，再辦合格憑證和接管文件;

　　⑹新建房屋一經接管，建設單位或開發商應在三個月內辦理入戶手續和租賃手續，逾期不辦者，應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。

　　2.交房方的責任

　　⑴接管前，建設單位必須狠抓工程質量，落實公建配套，注重使用功能，完善資料管理，做好竣工驗收。竣工驗收合格后，妥善保管物業，盡快提出接管驗收申請;

　　⑵在接管驗收時，如發現不符合質量標準的工程項目，以及不具備使用功能的設備、設施應在雙方商定的期限內加以解決，待先進人物符合接管驗收要求后，再組織復驗;

　　⑶在接管驗收后，負責規定期限的保修;

　　⑷房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量問題，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料方面的原因，由建設單位負責處理、解決。

　　3.接管方的責任

　　⑴按規定的期限要求落實時間，簽署合格憑證和接管文件。無特殊理由，超過時限規定的，要承擔責任;

　　⑵自房屋接管之日起，至住戶入戶時止，由接管單位(物業管理企業)負責看管，由于看管失職而發生人為損壞，設施被盜，由接管單位負責;

　　⑶房屋投入使用后，如使用不當、管理不善的原因造成設備和房屋損壞，由接管單位負責。

　　4.交接驗收后的物業保修

　　⑴交接驗收后的物業應落實保修事宜，物業管理單位與建設單位，應按照建設部 1984 年 3月 3 日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規定簽訂保修實施合同，明確保修項目內容、進度、期限、方式等。

　　⑵建筑工程的保修期，自辦移交手續之日起計算：

　　(1.民用與公共建筑、一般工業建筑、構筑物的土建工程為 1 年;

　　(2.建筑物的照明電氣、上下水管會安裝工程為 6 個月;

　　(3.建筑物的供熱、供冷系統為一個采暖、供冷期;

　　(4.室外的上、下水設施和小區道路為 1 年。

　　⑶各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下：

　　(1.屋面漏水;

　　(2.煙道、排氣孔、風道不通;

　　(3.室內地坪空鼓、開裂、起砂、地磚搖動，有防水要求的地面漏水

　　(4.內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面起堿脫皮;

　　(5.門窗開關不靈，或縫隙超過規范的規定;

　　(6.廁所、廚房、盥洗室地面倒泛水、積水;

　　(7.外墻滲水、陽臺積水;

　　(8.水塔、水池及有防水要求的地下室滲漏水;

　　(9.室內上下水、供熱系統管道堵塞或漏水、漏汽、暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落;

　　(10.室外上下水管道漏水、堵塞，小區道路沉陷;

　　(11.鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范或設計要求;

　　(12.對在保修期內的保修項目，應由建設單位組織單位負責及時修好，保證質量，不留隱患。

　　⑷為了保證保修及時，交接雙方可以根據具體情況協商采取下列方法：

　　(1.建設單位委托物業管理單位負責包干保修，由建設單位一次性拔付保修費用，由物業管理單位包干使用，費用標準雙方依據物業質量商定;

　　(2.由建設單位一次性向物業管理單位預付保修金，同物業管理單位用于應急代修，保修期滿，按實結算。保修金金額一般不低于當地直管公房每平方米建筑面積的年均維修費用;

　　(3.由建設單位落實組建一支維修小分隊，在保修期內，留駐在住宅小區，承擔各項保修任務。

四、物業接管驗收程序

　　1.工作程序

　　⑴開發商擬定《移交接管工作進度計劃》，成立移交小組，任命專職移交人，并送達接管驗收《通知書》，由物業公司備案;

　　⑵物業公司的“驗收小組”，按《物業接管資料的移交》核對所接收的資料，在 15 日內簽發驗收回復函并約定驗收時間，對其提供的建筑、設備、配件清冊，逐項清查驗收;

　　⑶物業公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設、設備等進行接管驗收;

　　⑷對未按設計要求配套到位，和不能正常運轉的設備(包括水、電、暖等)，物業提出整改意見，由開發商負責落實，直至合格;

　　⑸對驗收中發現的質量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核;

　　⑹對單元內物件無明顯不符合檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任，要避免人為損壞;對仍存在缺陷的房間待整改驗收合格后再接管鑰匙;

　　⑺業主入住時，由管理處樓管員陪同業主對室內進行全面細致的質量檢查。對發現的質量問題由管理處整理后報告開發商，由其限令施工隊逐項返修，經管理處或業主驗收后清項;

　　⑻在保修期內，在使用過程中由業主或管理人員發現的，由于建筑施工或產品制造上的缺陷，報告開發商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。

　　2.注意事項

　　⑴⑵⑶⑷⑸⑹

篇2：金科物業項目物業接管驗收流程

　　金科物業項目物業接管驗收流程

　　1、目的

　　確保接管的物業符合設計的使用要求并與物業管理合同中記載的狀態相符合。

　　2、應用范圍

　　本程序適用于公司接管的物業。

　　3、參考文件

　　3.1《房屋接管驗收標準》

　　3.2《重慶市物業管理辦法》

　　3.3《現行建筑施工規范大全》

　　3.4JBJ16《建筑設計防火規范》

　　4、定義

　　4.1物業接管小組：由總經理指定的下列部門人員組成：信息中心、護衛部、物業管理處。

　　5、責任

　　5.1總經理負責組建物業接管小組并委任組長，審批物業接管計劃。

　　5.2物業接管小組組長負責擬定物業接管計劃并組織執行該計劃。

　　5.3物業接管小組成員（以下簡稱驗收責任人）負責物業的接管驗收。

　　6、資格或培訓

　　6.1執行本程序的物業接管小組成員中工程技術人員須經過相關專業的教育或培訓，并具有相應專業知識和技能。

　　7、程序或步驟

　　7.1物業接管計劃的提出

　　7.1.1總經理在物業管理合同規定的接管日期前，從公司各部門抽調人員，成立物業接管小組，并委任小組組長。

　　7.1.2小組組長擬定物業接管計劃并報總經理審批，物業接管計劃應包括以下內容：

　　a)物業接管驗收項目清單。

　　b)小組人員分工。

　　c)接管日程安排。

　　d)其他（如提前介入在建工程驗收等）。小組組長擬定接管計劃時應注意，圖紙資料應至少提前于其他項目七天完成驗收。

　　7.1.3總經理批準的接管計劃由小組組長組織執行。

　　7.2圖紙資料的驗收

　　7.2.1負責圖紙驗收的責任人應按計劃規定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作，認為缺少有關資料時，應向移交單位索取。

　　7.2.2應予驗收的圖紙資料一般應包括：

　　a)全套工程竣工圖紙（含小區規劃圖）。

　　b)設備、設施清單。

　　c)機電設備使用說明書。

　　d)電梯使用許可證。

　　e)隱蔽工程驗收記錄（涉及物業管理過程的項目）。

　　f)供水、供電的指標批文。

　　g)供氣系統驗收證明（含指標批）。

　　h)消防系統驗收證明。

　　i)各類施工、安裝合同、設備材料、供貨合同復印件。

　　j)其他資料。

　　7.2.3驗收責任人填寫《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》，并與移交單位人員共同核實無誤后，雙方簽字，即完成驗收。

　　7.2.4《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》由驗收責任人交接管小組組長審閱。

　　7.3物業的驗收

　　7.3.1物業單項工程和房屋及分戶（層）設施的驗收。

　　7.3.1.1驗收責任人根據接管計劃的分工對物業單項工程和房屋及分戶（層）設施進行驗收，驗收項目包括不限于：

　　a)房屋墻、地、門、窗、天棚、地面裝修情況。

　　b)供水、供電情況。

　　c)有線電、電話、寬帶情況。

　　d)水、電設施，潔具及其他設施（按設計及房屋銷售合同規定）。

　　e)智能化設施、消防設施。

　　f)室內廚衛，陽臺的防水排水情況。

　　g)煙道排煙情況。

　　h)其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設施）。

　　7.3.1.2驗收要求

　　a)房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

　　b)設施項目、數量符合售樓合同、規劃建設的規定。

　　c)房屋本體和分戶設施的質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》的第4.5章的有關規定。

　　7.3.1.3驗收責任人將驗收情況記錄于《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》，并提交接管小組組長。

　　7.3.2公共設施驗收

　　7.3.2.1驗收責任人根據接管計劃的分工對公共設施進行驗收，驗收項目一般包括不限于

　　以下內容：

　　a)給排水系統；

　　b)電氣系統；

　　c)燃氣系統；

　　d)空調系統；

　　e)消防系統；

　　f)通訊系統；

　　g)

保安、對講及電監控系統（包括圍墻、崗亭等）；

　　h)電梯系統；

　　i)園林綠化系統；

　　j)道路、照明系統；

　　k)管理配套系統（含管理房、停車場、車棚、垃圾房、工具及作業房等）。

　　7.3.2.2驗收要求：

　　a)公共設施完善，符合小區的規劃的記載。

　　b)給排水系統、電氣系統、照明系統、電梯系統、管理配套設施系統的質量和使用功能應

　　符合《房屋接管驗收標準》中第4.5章的規定。

　　c)對燃氣系統，接管小組應索取有關專業公司和監理單位的驗收合格證明。

　　d)對通訊系統，接管小組應索取有關專業公司和監理單位的驗收證明。

　　e)消防系統應符合JBJ16《建筑設計防火規范》的要求并有消防部門檢驗驗收合格證明。

　　f)保安設施、對講系統、電監控系統的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規定。

　　g)園林綠化系統應符合綠化設計方案和綠化保養合同以及市級園林式住宅小區的相關指標要求。

　　7.3.2.3驗收責任人將驗收情況記錄于《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》，并將記錄表提交小組組長。

　　7.3.3驗收責任人進行驗收時，應提前至少一天，對新建物業通知開發商、施工隊、工程監理單位派員共同參予驗收，對其他物業，通知開發商派員共同驗收。

　　7.3.4驗收責任人根據《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》，將存在的問題填寫于《交接問題處理單》，并限期完善，該單由移交單位代表和驗收人簽字后，正本交移交人，副本由驗收責任人和接管小組組長存底備查。

　　7.3.5驗收責任人對自己簽發的《交接問題處理單》的執行情況進行監控，并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時，驗收責任人按7.3.3的規定組織人員參與驗收，驗收合格的，在備注欄內注明，并簽字，驗收仍不合格的，要求其繼續完善。

　　7.3.6驗收責任人在自己簽發的《交接問題處理單》全部完成后，將其提交接管小組組長審核。

　　7.3.7接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的《單項工程驗收接管交接表》、《房屋工程整改記錄表》、《交接問題處理單》對物業接管驗收工作進行監控，發現有遺漏的應驗收項目時，即時要求驗收責任人進行驗收。

　　7.4物業預驗收

　　7.4.1對在建大型物業，由于工程期長、工程量大，接管小組組長可指定小組成員適當提前于整體工程的完工進行預驗收（中間驗收），如隱蔽工程等。

　　7.4.2對物業進行預驗收時，責任人應同時了解工程建設過程，小區規劃、工程建設進度、物業交付使用（交房）時間，房屋銷售對象（業主）基本情況，房屋結構等，并做好記錄。

　　7.5物業的正式驗收接管

　　7.5.1物業接管小組組長在圖紙資料，物業單項工程和房屋及分戶（分層）設施和公共設施均完成驗收后，制做《單項工程驗收接管交接表》、《房屋及公共設施竣工和接管驗收資料交接表》和《物業整體移交驗收表》，物業即正式接管。

　　7.5.2對新建保修期內的物業，《單項工程驗收接管交接表》、《物業整體移交驗收表》應一式三份，由開發商/施工單位、建設單位和物業管理公司三方簽章后各執一份。

　　7.5.3對報修期滿的物業，《單項工程驗收接管交接表》、《物業整體移交驗收表》一式兩份，由物業管理公司和開發商雙方簽章后各執一份。

　　7.6在物業正式驗收接管后又未將物業交付給業主前，在告知業主后，開發商基于任何考慮對物業進行改建、增建，接管小組組長(或管理處主任)均需要求開發商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工完畢時對改建、增建部分按7.2～

　　7.3的要求進行補充驗收。涉及到其他業主的應由接管小組組長（或管理處主任）事先征得其他業主同意前提下方可施工。

　　8、記錄

　　8.1《單項工程驗收接管交接表》、《物業整體移交驗收表》、《房屋及公共設施竣工和接管驗收資料交接表》、《房屋工程整改記錄表》和《房屋及公共設施清單》、《交接問題處理單》由管理處永久保存。

　　9附件

　　QPI-W*-C-F026《物業整體移交驗收表》

　　QPI-W*-C-F024《房屋及公共設施竣工和接管驗收資料交接表》

　　QPI-GL-C-F001《房屋工程整改記錄表》

　　QPI-W*-C-F025《房屋及公共設施清單》

　　QPI-W*-C-F027《交接問題處理單》

　　JK-QP6.3.C-F1《單項工程驗收接管交接表》

篇3：新接樓宇接管驗收流程

　　新接樓宇接管驗收流程

　　1.0目的：

　　保證新接樓宇住用的安全和正常的使用功能。

　　2.0適用范圍：

　　新接樓宇的建筑、裝修、配套設施、設備等方面的驗收。

　　3.0職責：

　　3.1總經理

　　3.1.1負責組織接管驗收小組，協助進行接管驗收工作。

　　3.1.2負責簽署正式接管樓宇文件。

　　3.2工程部

　　3.2.1負責組織相關技術人員制定接管驗收的相應表格。

　　3.2.2負責組織接管驗收小組實施接管驗收工作。

　　3.2.3對接管驗收中發現的問題組織相關技術人員與發展商、監理公司、承建單位溝通處理。

　　3.3接管驗收小組成員

　　具體實施建筑、裝修、配套設施、設備等方面的驗收工作，詳細填寫各類接管驗收表格。

　　4.0接管驗收定義：

　　接管驗收是指在新樓宇竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

　　5.0接管驗收的條件：

　　5.1建設工程全部驗收完畢，并經竣工驗收合格。

　　5.2供電、給排水、電梯、消防、衛生、道路等設備設施能正常使用。

　　5.3房屋棟、戶編號已經有關部門確認。

　　6.0接管驗收流程：

　　責任人工作要求

　　建設單位書面要求

　　工程部按照接管驗收條件，與建設單位溝通，確認所需資料。

　　工程部書面通知建設單位同意接管驗收，

　　并約定接管驗收時間。

　　工程部接管驗收小組會同建設單位技術人員對樓

　　宇按《接管驗收管理》進行接管驗收，填寫各類接管驗收記錄表。

　　督促建設單位對發現的問題進行整改，

　　工程部并再驗收。

　　總經理對驗收合格的樓宇簽署接管文件并按《樓宇資料移交》接收房屋及設施、設備等的相關資料。同時應向發展商說明接管樓宇不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準的要求，發展商及建筑單位也不能排除應承擔的整改質量缺陷的責任，在保修期結束時，發展商應在取得物業管理公司認可后才向建筑單位支付保證金和工程余款。

　　7.0支持性工具：

　　《接管驗收管理》

　　《樓宇資料移交》

　　編制： 審核：批準：日期：