成立業主大會的必要條件及具體流程

　　主講人：孟憲生

　　首先業主要了解業主大會的基于什么前提產生?什么時候才可以設立業主大會?

　　按照《北京市物業管理辦法》小區入住率達到50%以上即可申請成立業主大會。

　　在《物權法》生效后，業主的共同決定權需要“雙過半”(業主人數和物業面積)才以生效。例如開發商賣了三分之一不到百分之五十，理論上小業主是無法行使共同管理權的，因為只有達到“雙過半”之后才可以。所以只有小業主達到50%以上，才能按照業主的共同決定權來行使權利。

　　那么入住率是什么?就是開發商把房屋交付給業主的比率。交付為等于入主，而是交付鑰匙。原來的規則是首戶業主入住兩年之后可以成立業主大會，現在更改為小業主達到50%以上才能形成決議，可以設立業主大會選舉業主委員會。當小區具備該條件后就出現了如何設立業主大會的流程問題?

　　根據新物權法規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。那么業主大會由誰建議發起?向誰提出申請?《北京市物業管理辦法》規定，召集人占總人數5%的以上或者專有部分面積占建筑物總面積的5%以上的業主可以申請成立業主大會，如果一個大業主擁有5%建筑面積也可以直接發起，所以不管是面積夠5%還是人數夠5%都可以發起設立。此時的申請權是一個建議權，向全體業主的建議，建議申請成立業主大會。有5%的業主向物業所在地的街道辦事處或鄉鎮政府提出申請。

　　那么這5%的業主誰來組織?小業主可以自己組織，開發商也可以委托一個業主來組織，或者公告招募5%的業主進行申請。只要達到召集人占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主就可以啟動。

　　關于啟動申請簡單概括為雙啟動。開發商可以啟動，業主也可以。雙啟動之后向街道辦事處提出申請，由街道辦事處核實業主遞交的材料并給予批復。在這個申請批復的時候街道辦事處同時指定一個籌備組組長，為什么要籌備組組長?因為業主自己不了解籌備工作過程，不夠專業，需要具有相對專業知識和專業能力的組織來協助業主把這個事做好。所以《北京市物業管理辦法》設立籌備組組長制度并不是限制業主，而是由具有專業知識的人來協助大家規范的把業主大會成立起來。目前《北京市物業管理辦法》中強調公益律師或者其他社會專業人士可以成為籌備組組長，也鼓勵街道辦事處聘請律師，協助業主盡快設立業主大會。北京市幸福指針業主大會輔導中心就是專門輔導業主設立運行業主大會的非營利性專業組織。

　　籌備組的組建?籌備組的組成是由籌備組組長向小區全體業主發布公告，公告有5%的業主申請成立業主大會，街道辦事處同意并委托我作為組長，招募有時間有能力的業主報名參與。籌備組成立過程中如果參與的人不夠，按照《北京市物業管理辦法》還有住建部的《業主大會和業主委員會指導規則》規定街道辦事處和政府機構應當給予協助，發動業主參加。如果參加的業主過多，則首先由自愿參加者通過互相推薦方式組成籌備組，例如籌備組需要5個人，有10個人報名，那么大家協商，協商不成功時通過實名制投票形成籌備組。

　　籌備組成員一般由5至13人構成。人數不宜太多，太多很難形成決議，籌備組成員人數應該是一個確定的單數。由有表決權的籌備組成員構成。比如有21個籌備組成員需要11個人以上到會參與投票才能形成有效決議，7個籌備組成員只需要4個人到會就可以形成有效決議，所以籌備組成員規模不宜太大。如果參與人很多，可以在正式籌備組之外成立工作組，做一些具體工作，但是有表決權的人不宜太多。工作組可以人多一些，例如在收發選票和表決時需要很多人的協助。籌備組正式成員和工作機構成員做一個適當的分離，便于工作組的工作。

　　籌備組成員確定之后籌備組組長需要上報街道辦事處備案，由街道辦事處審核。審核內容一是審核業主身份，二是審核成員中小業主的占比，看是否達到籌備組成人數的三分之二以上?；I備組組長是一個組織協調者，組長不具有表決權。有表決權的成員三分之二應該是小業主。

　　街道辦事處將籌備組成員名單在小區內公示，加蓋街道辦事處公章。這時籌備權轉移到籌備組身上，籌備組正式組成。按照《北京市住宅區業主大會和業主委員會的指導規則》籌備期是三個月，我們簡單稱為90日，在90日內完成籌備工作。

　　如何能夠保證籌備工作按時完成?需要制定規范的籌備組工作規則和工作流程。除經常談到的90日外，還需要了解另一個時間--60日。從籌備組成立開始60日內需把首次業主大會待表決的文件及業主委員會委員候選人初步確定。

　　為什么要有60日的限定?原因在整個籌備過程共中有22天的公示期，當中有7天對小區《議事規則(草案)》、《管理規約(草案)》征求意見進行公示，公示期內有修改意見的需要修改;另外法律規定在首次業主大會召開前15天進行公示，第75天時發布公告，這樣67天和75天中間只有8天時間，所以60日內要完成初步的文件制定，才能保證90天內完成籌備工作。

　　如果20**年10月1日之前銷售的房屋，所謂的老樓盤，對于籌備時間要求不嚴格，籌備工作完成不了可以申請延長。但是20**年10月1日之后的樓盤如果不能在90天內完成籌備，則業主就產生一個交費的問題，新的制度是前期物業管理由開發商付費，成立籌備組之后不能完成籌備工作的業主就產生了付費義務。

　　籌備組工作流程及原則。

　　首先籌備組需要制定籌備組工作規則，籌備組的會議由籌備組組長召集主持，組長可以委托其他人召*議，但主持和確認會議效力只能由籌備組組長執行。會議由有表決權的籌備組成員半數以上參加才具備效力，作出的決議有效;會議決議需半數以上有表決權的籌備組成員同意才有效，不同意和棄權的籌備組成員可在會議決議上直接寫明意見或態度，但不影響會議效力?；I備組組長要對于會議過程及決議進行書面確認，才能形成會議決議，并公示全體業主。

　　因特殊原因籌備組不能繼續工作時，籌備組組長需要把相應的文件移交街道辦事處保存，從開發商處取得的文件需歸還。

　　籌備組的會議流程。

　　需要開五次會。第一次會籌備組會議對業主投票權和業主委員會委員候選人的推選辦法進行約定，因為投票需要確認規則，有了《投票權確認規則》才能確認誰是業主。

　　成立業主大會就要選舉業主委員會，那么什么樣的人可以成為業主委員會委員候選人呢?這就需要有《業主委員會委員候選人推選辦法》，這兩個文件必不可少。第一次會議通過這兩份文件之后籌備組可以進行業主委員會委員候選人的登記工作。

　　第二次會議通過把《管理規約》、《業主大會議事規則》和《首次業主大會會議方案》等文件制定好，初步通過這些文件的草案，并公示給全體業主進行討論，第二次會議原則上應在60日內完成。公示7日之后召開第三次會議。

　　第三次會議根據業主對于這些文件的意見和建議進行修訂，確認交業主大會表決的《管理規約(表決稿)》和《業主大會議事規則(表決稿)》及交付業主選舉的業主委員會委員候選人，第三次會議要把文件、正式候選人人選確定好，隨后開始組織首次業主大會。

　　召開首次業主大會，通過唱票形成結果，確認會議結果。

　　第四次會議根據首次業主大會結果確認會議是否有50%以上業主參加、相應的決議是否通過達到“雙過半”、每一個業主委員會委員候選人是否“雙過半”當選。當通過了《管理規約》、《議事規則》選出了業主委員會委員，此時宣布業主大會正式成立。

　　第五次會議中形成籌備組組長工作報告。由于現在是雙啟動加籌備組組長制度，備案的時候需要一份籌備組組長工作報告，作為備案的必備文件進行提交，所以在第五次籌備組會議中要形成這份報告，將來由業主委員會進行備案，籌備組需要把相關文件轉交給業主委員會。

　　首次業主大會的法定議題。

　　20**年10日1日之前的老樓盤法定議題是三個，包括《管理規約》、《議事規則》和業主委員會委員選舉;新樓盤多一個《前期物業管理處置案》形成決定終結前期物業管理和本小區的物業管理方式。

　　關于首次業主大會開會方式。

　　一是傳統的紙質投票，二是北京市建委推出公共決策平臺。采用何種方式由業主自行選擇。如果是新樓盤在交房的時候發了房屋的“一卡通”，一卡通的具體投票方式按照說明進行。紙質投票中最重要的是投票過程一定可追訴，因為選票的統計需要雙過半，所以必需是實名制。

篇2：江門市住宅小區（大廈）成立業主大會和業主委員會的工作指引(2007年)

　　江門市住宅小區（大廈）成立業主大會和業主委員會的工作指引(20**)

　　第一條 為規范我市業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、建設部《業主大會規程》等有關規定，制定本工作指引。

　　第二條 本市范圍內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本工作指引。

　　第三條 本工作指引所稱的業主是指物業所有權人，即房地產權利證書記載的權利人。

　　物業的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有使用的，享有業主在物業管理活動中的權利，承擔相應義務。

　　業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。

　　業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。

　　第四條 市（區）房產管理局是市物業管理行業的行政主管部門（以下簡稱行政主管部門），負責依法對業主大會、業主委員會的成立（換屆選舉）進行業務指導，并對依法產生的業主委員會進行登記備案。

　　第五條 街道辦事處、居民委員會負責指導、協助本轄區內的業主召開業主大會及業主委員會的選舉（換屆選舉）工作，監督、檢查業主大會、業主委員會的日?；顒樱⒇撠焻f調處理本轄區內的物業管理與社區管理的相關事務，并對依法產生的業主委員會進行登記備案。

　　第六條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域的物業管理無關的活動。

　　第七條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的行政主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的行政主管部門應當責令其即時解散，由所在地的居民委員會依法協助業主組織召開業主大會，重新選舉產生業主委員會：

　?。?）業主委員會有越權、不履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

　　（2）業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的。

　　第八條 業主大會的組成和職責

　　（一）業主大會由物業管理區域內全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。

　　一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　?。ǘI主大會的主要職責如下：

　?。?）制定和修改業主大會議事規則；

　?。?）制定和修改管理規約；

　?。?）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　?。?）選聘和解聘物業服務企業；

　?。?）籌集和使用專項維修資金；

　　（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第九條 首次業主大會會議的籌備

　?。ㄒ唬I主擬籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。

　?。ǘ┗I備組成員名單確定后，應當書面告知物業所在地的行政主管部門和街道辦事處，并且以書面形式在物業管理區域內公告。物業所在地的行政主管部門、街道辦事處應在收到書面告知后15日內，指導、協助業主成立首次業主大會籌備組。

　　籌備組一般由5～17名成員組成，其中建設單位代表或社區居民委員會工作人員1名、業主代表2～15名?；I備組的組長由業主擔任?；I備組中的業主代表可由業主自薦、推薦或社區居民委員會推薦產生。

　　籌備組主要負責業主大會籌備工作。物業所在地的行政主管部門、街道辦事處應當指導、協助籌備組開展工作，廣大業主應配合籌備組開展工作。

　　（三）籌備組的主要職責如下：

　　（1）自成立之日起，擬定《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）；

　?。?）確定業主委員會委員的人數；

　?。?）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；

　?。?/p>4）確認業主的身份及其在首次業主大會會議上的投票權數；

　?。?）根據該物業管理區域的實際情況，制定業主委員會的選舉辦法，并在業主中推選票的發放人、唱票人、計票人和監票人各若干名。

　?。ㄋ模I主委員會應由5至17人的單數組成，具體人數由籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。

　　（五）業主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。

　?。?籌備組應當依法確認業主身份，并發放業主委員會選舉證。選舉證應當寫明業主姓名、性別、住址、有效的聯系方式及擁有的投票權數等基本內容。

　　選舉證用于業主大會事務中核實業主身份。

　?。ㄆ撸?業主大會投票權數按物業的建筑面積計算。以每1平方米為一個投票權，不足1平方米的，按四舍五入計算。

　?。ò耍?業主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可以推薦一名候選人。籌備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。

　　業主聯名推薦的，應在籌m.dewk.cn備組規定的時間內完成，逾期推薦的無效。

　?。ň牛?籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示，公示時間為7日：

　?。?）《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）；

　?。?）業主委員會委員候選人簡歷、會議的表決票樣、業主委員會選票票樣、業主大會會議議程。

　　業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式并署實名向籌備組提出。籌備組應當在5日內予以答復。

　?。ㄊ?籌備組應當于業主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達全體業主：

　?。?）當面遞交書面通知，業主簽名確認；

　?。?）掛號信郵寄或通過媒體公告。

　　此外，會議通知還應當在小區公告欄公告。

　　通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。

　　第十條 首次業主大會會議的召開

　?。ㄒ唬┦状螛I主大會會議的內容包括：

　　（1）表決通過《管理規約》、《業主大會議事規則》；

　?。?）選舉產生業主委員會；

　?。?）其他需要業主大會會議表決通過的事項。

　　（二） 業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人或監護人行使投票權。

　　業主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數。

　　業主投票時應出示選舉證，代理人除應出具業主的選舉證外，還應出示委托書、身份證復印件。

　　（三）單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

　?。ㄋ模I主委員會委員候選人以得票多少排序，按預定委員人數得票多者，且必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，依次當選為首屆業主委員會委員，產生業主委員會。

　　（五） 采用書面形式召開業主大會會議的，籌備組應當在公示期滿7日內組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。

　　（六）回收時限屆滿后，如收到業主或其委托人的表決票或選票的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，由籌備組告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。

　　前款“與會業主總票權數”指與會的業主所持票權數的累計之和。

　　（七）籌備組負責組織開箱驗票、統計工作，并在物業管理區域內公布選舉結果。

　?。ò耍?籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。

　　首次業主委員會會議結束后，籌備組自行解散。

　　第十一條 《業主大會議事規則》應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期、業主大會和業主委員會開展工作的經費籌集、管理、使用等事項依法作出約定。

　　第十二條 《管理規約》應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　第十三條 業主大會定期會議和臨時會議

　　（一）業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　（二） 業主大會定期會議由業主委員會按照《業主大會議事規則》和《管理規約》的規定召集，并每年至少應召開一次。

　　經業主提議，且提議業主達到物業管理區域內20%以上的，業主委員會應當依法召集業主大會臨時會議。

　　提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、物業名稱、投票權數、會議內容等。

　　業主委員會有權核實提議業主的業主身份，無法核實業主身份的業主的提議無效。

　　（三）業主委員會逾期不召開業主大會會議的，行主管部門應當責令業主委員會限期召集；仍不召開的，由提議業主提請該物業管理區域所在地社區居民委員會協助組織召開。

　?。ㄋ模I主大會定期會議和臨時會議應當按照《業主大會議事規則》的規定由業主委員會組織召開，可以邀請物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會參加。

　?。ㄎ澹┮蚩陀^原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的，業主大會仍應依法履行職責，其定期會議和臨時會議由所在地社區居民委員會組織召集。

　?。┯邢铝星闆r之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　?。?）20％以上業主提議的；

　　（2）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　（3）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

　　發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。

　?。ㄆ撸?除業主委員會和社區居民委員會外，任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。

　　第十四條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　（四）監督管理規約的實施；

　?。ㄎ澹I主大會賦予的其他職責。

　　第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的行政主管部門或街道辦事處備案。備案時應提交以下材料：

　?。?）業主委員會備案登記申請表；

　　（2）《管理規約》；

　?。?）《業主大會議事規則》；

　?。?）選舉和表決結果統計表；

　　（5）業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會、派出所、物業服務企業。

　　第十六條 業主委員會的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將依照前款規定重新備案。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處、社區居民委員會、派出所、物業服務企業。

　　第十七條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　?。?）具有完全民事行為能力；

　?。?）遵紀守法；

　?。?）模范履行業主義務，未欠交物業服務費、專項維修基（資）金等；

　　（4）熱心公益事業，責任心強，具有社會公信力；

　?。?）具有必要的工作時間和一定組織能力，并在本小區居住的時間不少于十個月；

　?。?）未在本物業管理區域的物業服務企業及其上級或下屬企業內任職。

　　第十八條 業主委員會委員應履行下列職責：

　　（一）模范遵守管理規約、履行業主義務，按時交納物業管理服務費、專項維修基（資）金；

　　（二）定期與業主溝通，了解業主在物業管理方面的意見和建議；

　?。ㄈ┫驑I主委員會報告業主的意見和建議。

　　第十九條 業主委員會委員應參加由行政主管部門或街道辦事處組織的業務培訓，參加行政主管部門或街道辦事處召集的會議。

　　第二十條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區居民委員會管理。檔案一般包括以下內容：

　?。?）各類會議記錄、紀要；

　?。?）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；

　?。?）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；

　?。?）業主名冊；

　?。?）物業服務合同；

　?。?）有關法律、法規和業務往來文件；

　?。?）業主和使用人的書面意見、建議書；

　?。?）維修資金收支情況；

　?。?）其他書面和實物資料。

　　第二十一條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。

　　經三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。

　　業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

　　業主委員會召開會議時，可邀請物業所在地街道辦事處和社區居民委員會派員列席會議。

　　第二十二條 業主委員會可以聘請一名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。執行秘書的津貼數額由業主大會確定。

　　第二十三條 業主委員會的任期為2年或3年。業主委員會任期屆滿2個月前，業主委員會應當書面報告物業所在地的行政主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。

　　業主委員會委員的津貼數額由業主大會確定。

　　第二十四條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的，物業所在地的行政主管部門責令該業主委員會組織換屆選舉工作；業主委員會逾期仍不組織的，由所在地社區居民委員會協助業主組織換屆選舉工作。

　　因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的，業主委員會仍應繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生為止。

　　第二十五條 新一屆業主委員會產生后15日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。

　　第二十六條 業主委員會委員缺員超過40%的，應當召開業主大會增補。業主委員會不組織增補工作的，行政主管部門應當責令業主委員會限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區居民委員會協助業主組織增補工作。

　　第二十七條 分期開發的物業經已入住的過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

　　增補的候選人從新一期物業的業主中推m.dewk.cn舉，差額比例不得少于20%.

　　增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不宜超過17人。

　　增補工作完成后，原臨時業主委員會經報經物業所在地的行政主管部門或街道辦事處備案后，自動轉為正式業主委員會。

　　第二十八條 業主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經物業所在地的行政主管部門或街道辦事建議，并經業主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：

　?。?）不再是本物業區域業主的；

　　（2）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；

　?。?）拒不履行業主義務的；

　?。?）連續三次缺席業主委員會會議的；

　?。?）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

　?。?）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

　?。?）在物業管理項目所聘請的物業服務企業工作的。

　　其中出現（1）、（2）項情況的委員資格自動終止，其他情況須報下次業主大會備案。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的，業主委員會、社區居民委員會可以請求該區域的轄區派出所協助移交。

　　第二十九條 業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

　　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業主：

　?。?）關于專項基（資）金的使用的建議；

　　（2）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

　?。?）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

　?。?）對物業服務企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

　?。?）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

　?。?）關于罷免委員的建議；

　　（7）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

　　第三十條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

　　第三十一條 業主委員會應依法制定印章刻制使用、管理規定，并遵照執行。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由m.dewk.cn責任人承擔相應的法律責任。

　　第三十二條 以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。

　　有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽字：

　　（1）關于專項基（資）金的使用的建議；

　?。?）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

　　（3）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

　　（4）對物業服務企業制訂的年度物業服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

　　（5）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

　?。?）關于罷免委員的建議；

　?。?）向行政主管部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議；

　?。?）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

　　第三十三條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在行政主管部門和街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

　　第三十四條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三十五條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

　　第三十六條 本工作指引自發布之日起施行。

　　江門市房產管理局

　　二○○七年十二月二十七日

篇3：江門市住宅小區（大廈）成立業主大會及組建業主委員會的辦事程序（試行）

　　江門市住宅小區（大廈）成立業主大會及組建業主委員會的辦事程序

　　江門市住宅小區（大廈）成立業主大會及組建業主委員會的辦事程序（試行）

　　一、首屆業主委員會備案程序：

　　業主代表、建設單位共同組成業主大會籌備組

　　市（區）房產管理局提供政策法規的業務指導及監督

　　物業所在地街道辦事處協助業主開展成立業主大會的籌備工作

　　↓

　　籌備組提交資料至市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處

　　↓

　　籌備組成立后，應在該物業管理區域公告至少15天，

　　并自成立之日起30日內組織召開首屆業主大會會議

　　↓

　　召開首屆業主大會

　　投票表決《管理規約（草案）》、《業主大會議事規則（草案）》

　　投票選舉產生首屆業主委員會（約5-17人單數）

　　↓

　　業主委員會應自選舉產生之日起30日內

　　報市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案

　　備注：

　　（一）籌備組成立應提交的材料包括：

　　1、籌備組成立備案申請書（由業主代表簽名、建設單位蓋章）；

　　2、建設單位蓋章的證明文件及代表的身份證復印件；

　　3、業主代表名冊，包括姓名、性別、年齡、所擁有物業的房號、工作單位、聯系電話、簡歷表等；

　　4、業主代表身份證復印件及產權證書（或購房合同）復印件，提交至市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處時，應同時攜帶原件，核對后退回；

　　5、《管理規約（草案）》、《業主大會議事規則（草案）》；

　　（二）籌備組公告事項：

　　1、籌備組成員名單；

　　2、首次業主大會召開的時間、地點、形式（可通過召開會議或書面征求意見的方式進行）和內容；

　　3、《管理規約（草案）》、《業主大會議事規則（草案）》；

　　4、確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數（以每平方米為一個投票權，不足一平方米的采用四舍五入法計算；

　　5、業主委員會委員候選人產生辦法及名冊。

　　（三）業主委員會備案提交的材料包括：

　　1、業主委員會備案申請書；

　　2、首次業主大會會議記錄；

　　3、業主委員會成員名冊，包括職務及上述業主代表名冊中各項內容；

　　4、選舉投票統計表，要求列明總票數、同意票數、否決票數、棄權票數及同意率；

　　5、投票通過的《管理規約》、《業主大會議事規則》。

　　6、首次業主大會會議現場相片若干。

　　注：市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案于材料提交齊全后20個工作日內完成。

　　二、業主委員會換屆程序：

　　上一屆業主委員會組成籌備組

　　市（區）房產管理局提供政策法規的業務指導及監督

　　物業所在地街道辦事處協助業主開展成立業主委員會的換屆選舉籌備工作

　　相關物業公司提供協助

　　↓

　　籌備組成立后應提交資料至市（區）房產管理局

　　或物業所在地的街道辦事處

　　并在該物業管理區域公告至少15天

　　↓

　　籌備組組成之日起30日內組織召開換屆選舉業主大會會議

　　↓

　　業主大會會議選舉產生業主委員會（約1-17人單數）

　　↓

　　業主委員會應自選舉產生之日起30日內

　　報市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案

　　↓

　　經市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案后，

　　即完成整個程序

　　備注：

　　（一）籌備組告知方式：

　　向市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處提交上一屆業主委員會成立后的工作總結、籌備組成員名單、換屆選舉的情況說明、業主大會會議召開議程。

　　（二）籌備組公告事項：

　　1、籌備組成員名單；

　　2、業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　3、確認業主身份，m.dewk.cn確定業主在業主大會會議上的投票權數；

　　4、業主委員會委員候選人產生辦法及名冊。

　　（三）業主委員會備案提交的材料包括：

　　1、業主委員會備案申請書，加蓋業主委員會公章；

　　2、上一屆業主委員會備案通知書復印件；

　　3、換屆選舉業主大會會議記錄，必須由記錄人、籌備組成員、

監票人等主要參加人員簽名；

　　4、業主委員會成員名冊，并提供業主委員會成員的業主身份證明文件；

　　5、選舉投票統計表，要求列明總票數、同意票數、否決票數、棄權票數及同意率；

　　6、《管理規約》、《業主大會議事規則》；

　　7、業主大會會議現場相片若干。

　　注：市（區）房產管理局或物業所在地的街道辦事處備案于材料提交齊全后20個工作日內完成。