談業(yè)主自治的理念與實(shí)踐

　　業(yè)主自治的核心理念應(yīng)該是保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯，說(shuō)大了，就是維護(hù)憲法尊嚴(yán)，這也是維護(hù)中國(guó)人做人的基本權(quán)力和尊嚴(yán)的實(shí)踐。問(wèn)題是：大家需要明白，這里所謂的“私有財(cái)產(chǎn)”，不單指?jìng)€(gè)人財(cái)產(chǎn)，而是指“以私有財(cái)產(chǎn)為核心，以共有財(cái)產(chǎn)為紐帶的整個(gè)小區(qū)的，全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和這些財(cái)產(chǎn)形成的共同利益”!業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)把個(gè)人私利與整體利益結(jié)合起來(lái)，形成中國(guó)文明自古沒(méi)有的全新的“微型公民社會(huì)共同體”!這是祖國(guó)的未來(lái)!這時(shí)，我們?cè)僬劇皹I(yè)主自治”就不是簡(jiǎn)單的業(yè)主維權(quán)，而是業(yè)主作為一個(gè)利益共同體的建設(shè)，這個(gè)問(wèn)題本質(zhì)上是新人、新文化，新文明的建設(shè)，是中國(guó)現(xiàn)代國(guó)家建設(shè)的基礎(chǔ)!如此重要的工作，需要業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、政府和整個(gè)社會(huì)的認(rèn)同!否則，大家就是彼此消耗，多敗俱傷。

　　西方文明有2500年自治、公民社會(huì)建設(shè)的成敗經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)我們中國(guó)人來(lái)說(shuō)，才剛剛開(kāi)始!因此，系統(tǒng)學(xué)習(xí)和普及公民社會(huì)常識(shí)是一個(gè)急需做的工作，但非常遺憾，這樣的工作還沒(méi)有開(kāi)始。結(jié)果，政府、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主、居民大家都在摸索!如同我們是這樣一群奇怪的小學(xué)生，都是成年人，但大家還在爭(zhēng)論1加1是不是等于2!

　　業(yè)主自治理念的建立可以通過(guò)教育，但實(shí)踐非常重要，這跟學(xué)游泳的道理一樣。我給大家講一個(gè)自己的親身經(jīng)歷。

　　今天，中國(guó)別墅區(qū)已經(jīng)私搭亂建成風(fēng)，完全失去控制，成了中國(guó)特色大雜院!這是中國(guó)人心混亂，沒(méi)有共同價(jià)值觀(guān)和共同體意識(shí)造成的可悲結(jié)果!當(dāng)然，也是政府不作為的結(jié)果。因?yàn)檎S護(hù)法律嚴(yán)肅性和執(zhí)法的職能是任何單位和個(gè)人不能替代的。但問(wèn)題并不簡(jiǎn)單，下面的故事大家可以看到這個(gè)問(wèn)題發(fā)生的全過(guò)程及多種可能性。

　　首先是疏的問(wèn)題。北京的氣候不適合陽(yáng)臺(tái)，冬冷夏熱，春秋風(fēng)沙大，所以，幾乎所有人家都會(huì)把陽(yáng)臺(tái)封了，但缺乏統(tǒng)一管理，設(shè)計(jì)，封的亂七八糟，非常難看。我所在小區(qū)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司嚴(yán)格管理，過(guò)去10年居然沒(méi)有一家私搭亂建!這在中國(guó)是一個(gè)奇跡!但每年，物業(yè)公司都要為防止業(yè)主私搭亂建投入大量人力、物力，甚至得罪業(yè)主。當(dāng)新的物業(yè)經(jīng)理來(lái)了之后，他感到不能再這樣下去了，控制不住了。業(yè)主開(kāi)始強(qiáng)行封陽(yáng)臺(tái)。為此，我們商量與其堵，不如疏。與其被動(dòng)，不如主動(dòng)，既滿(mǎn)足大家的需求，又最大限度維護(hù)小區(qū)的原設(shè)計(jì)風(fēng)格。我們根據(jù)物權(quán)法第67條的規(guī)定，召開(kāi)書(shū)面業(yè)主大會(huì)，讓全體業(yè)主投票，看大家是否同意小區(qū)可以封陽(yáng)臺(tái)，如果封，按統(tǒng)一規(guī)格封。結(jié)果，經(jīng)過(guò)前后一年半的醞釀、努力，投票結(jié)果是67%的業(yè)主同意按統(tǒng)一風(fēng)格封陽(yáng)臺(tái)，當(dāng)然，業(yè)主可以不封。圖紙統(tǒng)一，施工隊(duì)業(yè)主自己找，免得說(shuō)物業(yè)公司從中拿回扣。這樣，我們就成功解決了封陽(yáng)臺(tái)的問(wèn)題。從此，大家要封陽(yáng)臺(tái)，就按統(tǒng)一規(guī)格，物業(yè)公司嚴(yán)格管理，大家都自覺(jué)遵守，相安無(wú)事。

　　業(yè)主的合理需求，通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票的正當(dāng)程序，有法律依據(jù)，大家就可以采取疏的辦法，這就是自治實(shí)踐的成功經(jīng)驗(yàn)。前提是：廣大業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商有共識(shí)。沒(méi)有共識(shí)，問(wèn)題就復(fù)雜了。所以，社區(qū)建設(shè)，首先在法律的基礎(chǔ)上建立共識(shí)非常重要，而且，業(yè)主一定要自覺(jué)維護(hù)物業(yè)公司的管理權(quán)威!地方政府不干涉。

　　其次是堵的問(wèn)題。中國(guó)人的創(chuàng)造精神往往表現(xiàn)在自私自利和破壞方面。比如，好好的房子，他裝修時(shí)非要把承重墻拆了，這對(duì)整個(gè)樓來(lái)說(shuō)是破壞性的，這種行為相當(dāng)于社區(qū)恐怖主義，與殺人無(wú)異。碰到這樣的事，只能堵。還有的業(yè)主住別墅，非要在院子里蓋房子，侵占公共綠地。我住的小區(qū)有一戶(hù)獨(dú)棟別墅，600多平米，幾口人，還要在院子里蓋房子，如果不制止，大家都蓋，小區(qū)就亂了!而且成了大工地，永無(wú)寧日!問(wèn)題是怎么堵?在美國(guó)，很簡(jiǎn)單，一個(gè)電話(huà)，警察來(lái)了，警告你違法了，不改正，吃不了兜著走，所以，在美國(guó)中國(guó)人都很守法。在中國(guó)，正好相反。你想干什么，干什么，只要有錢(qián)，有權(quán)，沒(méi)人敢惹你。如果發(fā)生了私搭亂建，你打電話(huà)告警察，警察說(shuō)，我們管治安，出了人命案找我們;告城管，城管一般說(shuō)，這是小區(qū)里面，我們不管。另外，他們不知道住別墅人的背景，怕得罪了大人物自己的飯碗丟了。物業(yè)公司說(shuō)，我們沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，管不了。最后，自治的責(zé)任，如同原始社會(huì)一樣，靠大家!這時(shí)，那個(gè)強(qiáng)大的，無(wú)所不能的政府沒(méi)了!如果大家有正義感，團(tuán)結(jié)起來(lái)，敢于保護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的共同利益，不怕得罪人，告訴私搭亂建的業(yè)主這樣不對(duì)，可能會(huì)起到制止作用。如果不聽(tīng)，大家就要團(tuán)結(jié)起來(lái)，讓他看到大家的決心!包括要求物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)委會(huì)共同起訴他，要求恢復(fù)原狀!我們小區(qū)的全體業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、辦事處、城管大家共同努力，經(jīng)過(guò)近一年的時(shí)間，終于讓那位私搭亂建的業(yè)主改變主意，恢復(fù)原狀。這可能是中國(guó)唯一一個(gè)成功阻止私搭亂建的案例。我們可以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)如下：

　　1，全體業(yè)主的團(tuán)結(jié)和正義感。2，負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商。3，負(fù)責(zé)任的辦事處和城管。4，堅(jiān)持業(yè)主維權(quán)，出面阻止、物業(yè)公司嚴(yán)格管理、禁止違法施工和法律訴訟相結(jié)合。5，私搭亂建業(yè)主的良心發(fā)現(xiàn)和自覺(jué)改正錯(cuò)誤。阻止私搭亂建如此復(fù)雜，而違法成本幾乎沒(méi)有，到底是誰(shuí)的錯(cuò)誤?當(dāng)然是政府!是執(zhí)法的問(wèn)題。如果一個(gè)人在*廣場(chǎng)蓋一個(gè)房子，你政府按什么法律懲罰他?同樣是中華人民共合國(guó)土地，怎么在小區(qū)你政府就失職了呢?政府失職，只能由人民自己來(lái)代替政府執(zhí)法，這本身就具有“違法”或“暴民政治”的性質(zhì)，但如果人民也不作為，不維護(hù)自己的權(quán)力，等于忍受自己的權(quán)力被侵害，等于坐以待斃，等于被強(qiáng)奸，被掠奪，毫無(wú)做人的尊嚴(yán)!所以，從這個(gè)實(shí)例我們看出，中國(guó)社區(qū)乃至社會(huì)的混亂，第一責(zé)任人是政府!當(dāng)政府不干自己應(yīng)該干的事，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為核心時(shí)，社會(huì)必然混亂!當(dāng)社會(huì)出了問(wèn)題，政府不反思，不解決，相反，還壓制批評(píng)，拒絕改正錯(cuò)誤，那就是以人民為敵了!而人民在這樣的狀況中，應(yīng)該采取自救措施，并以極大的愛(ài)心和耐心幫助政府改正錯(cuò)誤。政府有不同級(jí)別，由不同的人組成，不是所有政府都不好，關(guān)鍵是看人民。因?yàn)椋f(shuō)到底，有什么人民才有什么政府!

　　業(yè)主自治的理念的與實(shí)踐，說(shuō)到底是每一個(gè)中國(guó)人在當(dāng)下自救的辦法!只有我們能夠自己救自己，我們才能談其他!只有我們能夠維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)和生命權(quán)，我們才有其他權(quán)力，而人的任何權(quán)力，都是從維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)和生命權(quán)開(kāi)始的。維護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)踐產(chǎn)生公民社會(huì)，維護(hù)生命權(quán)的實(shí)踐產(chǎn)生臣民社 會(huì)!

　　業(yè)主自治的最大問(wèn)題，除了外部的原因之外，大家最值得關(guān)注是業(yè)主內(nèi)部的原因!當(dāng)我們都知道政府不作為，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)時(shí)，業(yè)主自己就不能跟自己人過(guò)不去了!中國(guó)人被壓抑了數(shù)千年，每一個(gè)人內(nèi)心都有沖破權(quán)威的沖動(dòng)，但業(yè)主共同體權(quán)威大家必須自覺(jué)遵守!否則就是自殺。但如果這樣的笨人和愚蠢的人太多，如果你沒(méi)有巨大的犧牲精神，就搬家吧!孟母三遷的故事有道理，惹不起躲得起。很多中國(guó)人現(xiàn)在都躲到外國(guó)去了!(北野)

篇2：物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織

　　物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織

　　一、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)

　　業(yè)主自治管理組織機(jī)構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開(kāi)業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會(huì)，本節(jié)重點(diǎn)講述上海市的規(guī)定。

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域

　　1.物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件

　　物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個(gè)條件:(1)原設(shè)計(jì)構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)。近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個(gè)住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬(wàn)平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學(xué)校、托兒所、幼兒園、文化活動(dòng)室、綜合商店、自行車(chē)棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)水、電、煤等公共設(shè)施相關(guān)程度高，在開(kāi)發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實(shí)行封閉管理，稱(chēng)為封閉小區(qū)。一個(gè)封閉小區(qū)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。

　　(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)按照樓宇與附屬設(shè)施的相關(guān)情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個(gè)樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進(jìn)行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應(yīng)在轄區(qū)地圖上予以注記。一經(jīng)劃定，如無(wú)特殊情況，不作任意改動(dòng)。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對(duì)固定，有利于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。

　　2.非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)

　　對(duì)于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主的單幢房屋，或沒(méi)有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主可以自行負(fù)責(zé)房屋管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理。

　　對(duì)于一些單位如機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區(qū)，也沒(méi)有委托房管部門(mén)管理的，也可以成立由業(yè)主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務(wù)后勤部門(mén)配合，實(shí)施物業(yè)的管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理。

　　(二)業(yè)主房管小組

　　業(yè)主房管小組簡(jiǎn)稱(chēng)房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。

　　在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)按建筑面積來(lái)確定和分?jǐn)偡抗苄〗M成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個(gè)層面)，推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同;建筑面積不相同的幢(或大廈中一個(gè)層面)，按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過(guò)程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請(qǐng)街道、居委會(huì)配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進(jìn)入角色。

　　業(yè)主小組具有以下職能:

　　(1)代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，負(fù)責(zé)本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設(shè)備如電梯、水泵等情況;

　　(2)聽(tīng)取和反映業(yè)主對(duì)房屋修繕等有關(guān)方面的建議和意見(jiàn)。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系;

　　(3)決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當(dāng)住宅修繕基金不足時(shí)，負(fù)責(zé)籌集;

　　(4)決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕;

　　(5)協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛;

　　(6)執(zhí)行業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。

　　成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會(huì)的決定。

　　(三)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)

　　1.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的條件

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì);當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出，業(yè)主超過(guò)100人的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，其代表成員一般不超過(guò)100人。

　　第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同房屋出售單位組織召開(kāi)。當(dāng)具備下列條件之一時(shí)，就應(yīng)當(dāng)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

　　(1)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上;

　　(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%上;

　　(3)在這個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿(mǎn)兩年的。

　　2.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的籌備工作

　　當(dāng)滿(mǎn)足召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的條件時(shí)，房屋出售單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時(shí)間、業(yè)主清單等材料報(bào)區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會(huì)同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作:

　　(1)組織成立第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請(qǐng)居委會(huì)人員參加。籌備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進(jìn)行籌備工作;

　　(2)按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表;

　　(3)協(xié)商推薦業(yè)主委員會(huì)候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商等推薦候選人;

　　(4)起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關(guān)示范文本，并聽(tīng)取業(yè)主和相關(guān)人員意見(jiàn)，結(jié)合本區(qū)域情況進(jìn)行修改;

　　(5)確定會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)，做好會(huì)議的各項(xiàng)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作。

　　整個(gè)籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門(mén)主持下進(jìn)行，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會(huì)議討論的決定和意見(jiàn)都要作必要記錄。

　　3.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序

　　業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、決定管理事項(xiàng)的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過(guò)半數(shù)通過(guò);業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出的決定要全體業(yè)主代表過(guò)半數(shù)通過(guò)。

　　審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程，審議通過(guò)業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)是第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的三方面重要任務(wù)。要參照有關(guān)行政部門(mén)的示范文本制定好業(yè)主委員會(huì)章程，對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織、職責(zé)、會(huì)議、經(jīng)費(fèi)與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來(lái)明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關(guān)義務(wù)，如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會(huì)成員的選舉方式，按業(yè)主委員會(huì)章程進(jìn)行，如召開(kāi)的是業(yè)主大會(huì)，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過(guò);如召開(kāi)的是業(yè)主代表大會(huì)，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過(guò)，而不能以與會(huì)代表過(guò)半數(shù)通過(guò)這種簡(jiǎn)單多數(shù)為準(zhǔn)。

　　第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序一般如下:

　　(1)由大會(huì)籌備組介紹大會(huì)籌備情況;

　　(2)由大會(huì)籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，候選人也可作自我介紹;

　　(3)審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;

　　(4)由業(yè)主大會(huì)成員或業(yè)主代表大會(huì)代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(5)審議決定其他物業(yè)管理重大事項(xiàng)。

　　(四)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)

　　1.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)參加成員和例會(huì)、臨時(shí)會(huì)議

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。

　　業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，自然人業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參加，一般不委托代理人;法人或其他組織業(yè)主代表可以書(shū)面委托代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門(mén)可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會(huì)。書(shū)面委托代理書(shū)，可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召集人業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)行政管理部門(mén)印制。不論是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)按幢或按一定比例邀請(qǐng)非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)代表列席。列席代表沒(méi)有表決權(quán)。當(dāng)召開(kāi)涉及改選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理工作，決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)要在接到提議30日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。如業(yè)主委員會(huì)不召開(kāi)，業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應(yīng)督促業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)，經(jīng)督促業(yè)主委員會(huì)仍不召開(kāi)會(huì)議的，區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

　　2.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)

　　業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán):

　　(1)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員;

　　(2)審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約，必要時(shí)修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程;

　　(3)聽(tīng)取和審議物業(yè)管理服務(wù)的工作報(bào)告，包括業(yè)主委員會(huì)工作特別是業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司等情況報(bào)告，物業(yè)管理公司的工作報(bào)告;

　　(4)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。如確定業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)籌集方式、來(lái)源和標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)維修基金不足時(shí)的籌集辦法和數(shù)量;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說(shuō)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項(xiàng)都必須由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論決定或?qū)徟ㄟ^(guò)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定不當(dāng)時(shí)，可予以撤銷(xiāo)。

　　(五)業(yè)主公約

　　業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準(zhǔn)則。一般可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組制定，并交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)。

　　業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況制定。制定時(shí)可參照房地產(chǎn)行政管理部門(mén)制定的示范文本，在文本基礎(chǔ)上修改、補(bǔ)充。一般來(lái)說(shuō)要明確物業(yè)使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對(duì)違章行為如何管理，小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設(shè)等。

　　二、業(yè)主委員會(huì)

　　建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會(huì)。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和居委會(huì)代表組成物業(yè)管理委員會(huì)。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會(huì)。

　　《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

　　(一)業(yè)主委員會(huì)成立的步驟

　　1.選舉

　　在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)時(shí)，即當(dāng)公有住宅出售建筑面積達(dá)30%以上，或新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50%以上，或住宅出售已滿(mǎn)兩年時(shí)，就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的條件。

　　業(yè)主委員會(huì)的委員由業(yè)主擔(dān)任，非業(yè)主的使用人不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會(huì)候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見(jiàn)，把遵紀(jì)守法、具有一定的物業(yè)管理法律知識(shí)、熱心公益事業(yè)、能履行職責(zé)的業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)的候選人，提請(qǐng)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉。業(yè)主委員會(huì)人數(shù)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模決定，通常由5-15人組成。

　　業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

　　2.核準(zhǔn)

　　第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理登記申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，對(duì)予登記的完成登記工作;對(duì)不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書(shū)面通知申請(qǐng)人。當(dāng)接到予以核準(zhǔn)登記的書(shū)面通知時(shí)，該業(yè)主委員會(huì)正式成立，任期正式開(kāi)始。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記申請(qǐng)時(shí)，必須提交以下文件:

　　(1)成立業(yè)主委員會(huì)的登記申請(qǐng)書(shū)，包括以下內(nèi)容:業(yè)主委員會(huì)的名稱(chēng)，所轄物業(yè)管理區(qū)域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時(shí)間和所占比例，出售房屋的戶(hù)數(shù);

　　(2)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的會(huì)議記錄，應(yīng)到人數(shù)及名冊(cè)，實(shí)到人數(shù)及名冊(cè)，投票選舉結(jié)果，會(huì)議所作決定等;

　　(3)業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所，如是借用或租用場(chǎng)所，要有協(xié)議或合同。

　　(二)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位

　　《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第一款規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織”。在民事活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會(huì)具有民主性、自治性和公益性的特點(diǎn)。

　　業(yè)主委員會(huì)是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。

　　1.社會(huì)團(tuán)體

　　有些城市規(guī)定，業(yè)主管理委員會(huì)經(jīng)民政部門(mén)依法核準(zhǔn)后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。社會(huì)團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)作為社會(huì)團(tuán)體獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。

　　2.其他組織

　　根據(jù)社會(huì)團(tuán)體登記管理有關(guān)條文規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復(fù)成立相同或相似的社會(huì)團(tuán)體。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會(huì)。拿上海來(lái)說(shuō)，至1997年底，業(yè)主委員會(huì)達(dá)1600多家。因此，如業(yè)主委員會(huì)作為社團(tuán)，將使得一個(gè)城市或地區(qū)出現(xiàn)許多類(lèi)似的××業(yè)主委員會(huì)的社會(huì)團(tuán)體。《民事訴訟法》第49條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記成立，是合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)的，是民訴法所稱(chēng)的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。

　　(三)業(yè)主委員會(huì)的任期和職權(quán)

　　1.任期

　　業(yè)主委員會(huì)的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿(mǎn)三個(gè)月前，應(yīng)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì);其選舉工作由原業(yè)主委員會(huì)主持，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)派員參加;新一屆業(yè)主委員會(huì)名單應(yīng)報(bào)所在地區(qū)、縣房管局備案。

　　業(yè)主委員會(huì)委員因故不能履行職責(zé)，如個(gè)人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長(zhǎng)期出國(guó)等，須書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)。在業(yè)主委員會(huì)章程中，可以規(guī)定業(yè)主委員會(huì)缺額補(bǔ)選辦法，章程沒(méi)有約定的，一般可在半年內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)予以補(bǔ)選。

　　業(yè)主委員會(huì)是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)成員不得宣布解散業(yè)主委員會(huì)。如果出現(xiàn)這種反常情況，房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)予以阻止。由于物業(yè)管理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會(huì)的撤銷(xiāo)、合并，須經(jīng)原核準(zhǔn)登記的區(qū)、縣房管局核準(zhǔn)。

　　業(yè)主委員會(huì)可設(shè)主任1名，副主任1-2名。有的地方，業(yè)主委員會(huì)聘用執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)日常事務(wù)。

　　2.職權(quán)

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定。

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，管委會(huì)的權(quán)利是:

　　(1)制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;

　　(2)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;

　　(3)審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;

　　(4)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

　　該辦法指出，管委會(huì)的義務(wù)是:

　　(1)根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見(jiàn)和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;

　　(2)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;

　　(3)接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;

　　(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、各有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進(jìn)行規(guī)定。主要職權(quán)有以下幾個(gè)方面:

　　(1)向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，提請(qǐng)審議重大管理事項(xiàng)和措施;

　　(2)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同，督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進(jìn)行管理服務(wù);

　　(3)管好、用好物業(yè)維修基金;

　　(4)檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對(duì)個(gè)別業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進(jìn)行勸阻和監(jiān)督等;

　　(5)其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程議案，組織換屆工作，建立業(yè)主委員會(huì)工作制度等。

　　業(yè)主委員會(huì)一般一個(gè)季度召開(kāi)一次例會(huì)，會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)可臨時(shí)召*議。必要時(shí)，可邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)、居委會(huì)代表列席。每次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有會(huì)議記錄，記錄應(yīng)整理歸檔。

　　(四)業(yè)主委員會(huì)的章程和日常工作

　　1.章程

　　業(yè)主委員會(huì)籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)后施行。

　　業(yè)主委員會(huì)籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門(mén)有關(guān)業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本基礎(chǔ)上制定章程，制定時(shí)結(jié)合本轄區(qū)的實(shí)際情況，征求業(yè)主小組的意見(jiàn)，其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。

　　業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容一般包括:

　　(1)本會(huì)名稱(chēng)、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門(mén)及宗旨等;

　　(2)組織及職責(zé);

　　(3)會(huì)議制度及工作制度;

　　(4)委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等;

　　(5)經(jīng)費(fèi)來(lái)源、經(jīng)費(fèi)賬目管理;

　　(6)辦公用房;

　　(7)章程、生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事宜。

　　2.日常工作

　　業(yè)主委員會(huì)的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程來(lái)決定，一般說(shuō)來(lái)有如下幾項(xiàng):

　　(1)了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周?chē)h(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶(hù)登記造冊(cè)。對(duì)本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標(biāo)和要求在廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)后提出初步方案供討論;

　　(2)如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，對(duì)原來(lái)的物業(yè)管理工作作出評(píng)價(jià)，包括取得的成績(jī)、得當(dāng)?shù)墓芾泶胧嬖诘膯?wèn)題，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的合理性，對(duì)原來(lái)的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見(jiàn)，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告;

　　(3)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，可參照房地產(chǎn)行政管理部門(mén)制定的示范文本對(duì)合同草案條款逐項(xiàng)進(jìn)行擬訂，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，轄區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)在報(bào)送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案前，最好事先征求意見(jiàn)，然后簽訂合同并辦理備案手續(xù);

　　(4)管理好物業(yè)維修基金，掌握好對(duì)物業(yè)維修基金的使用權(quán)，遵循專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，要求物業(yè)管理公司在賬務(wù)上按幢立賬、按戶(hù)核算，在年終時(shí)可委托有資質(zhì)的審計(jì)單位對(duì)物業(yè)管理維修基金的賬務(wù)進(jìn)行審計(jì)，并把結(jié)果向業(yè)主大會(huì)報(bào)告;

　　(5)提出本轄區(qū)年度房屋修繕計(jì)劃、設(shè)備維修更新計(jì)劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并提出財(cái)務(wù)預(yù)算，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議。必要時(shí)，做好物業(yè)維修基金的籌集工作;

　　(6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準(zhǔn)則，協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系，對(duì)于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，如有違章行為的人不聽(tīng)勸阻要報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理;

　　(7)做好轄區(qū)內(nèi)道路場(chǎng)地，車(chē)輛行駛和停放，以及設(shè)置廣告等方面的管理;

　　(8)做好內(nèi)部管理工作:起草有關(guān)物業(yè)管理公約、辦法的草案;做好委員的增補(bǔ)選舉工作;建立工作制度、會(huì)議制度和檔案制度;做好辦公經(jīng)費(fèi)的籌集和使用管理工作;做好辦公用房的設(shè)置和管理工作;做好換屆選舉工作等。

　　(五)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

　　1.經(jīng)濟(jì)合同的平等雙方

　　業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是一種委托與受委托的關(guān)系，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇;合同簽訂時(shí)，對(duì)于管理目標(biāo)、要求和費(fèi)用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。其間雙方?jīng)]有隸屬關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有委托或不委托某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的自由，物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托的自由。

　　2.目標(biāo)一致的利益雙方

　　管理服務(wù)目標(biāo)一經(jīng)確定，雙方簽約后，雙方都是物業(yè)管理目標(biāo)的追求者。這個(gè)目標(biāo)就是為了保持物業(yè)的完好，保障物業(yè)使用方便安全，維護(hù)環(huán)境優(yōu)美整潔，保證公共秩序的良好。在這個(gè)目標(biāo)下，物業(yè)管理企業(yè)要以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)使用提供管理服務(wù)，而這種管理服務(wù)根本上是為了物業(yè)業(yè)主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關(guān)系，融合在目標(biāo)一致之中;各方的行為不能影響和損害這種目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，否則將承擔(dān)責(zé)任。

　　3.勞務(wù)和經(jīng)濟(jì)交換的雙方

　　這一關(guān)系是在經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系下產(chǎn)生的，體現(xiàn)有償?shù)牡葍r(jià)交換原則。一方要求對(duì)方優(yōu)質(zhì)廉價(jià)服務(wù)，另一方要求對(duì)方支付費(fèi)用，這是一種對(duì)立統(tǒng)一。當(dāng)出現(xiàn)矛盾時(shí)，要依照法律來(lái)規(guī)范，可以協(xié)商解決，合同可修改補(bǔ)充，當(dāng)矛盾不能通過(guò)協(xié)商解決時(shí)，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。

　　4.職權(quán)范圍各不相同的雙方

　　業(yè)主要對(duì)物業(yè)的自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行安全使用和維護(hù)，又要遵守業(yè)主公約和房屋使用公約，維護(hù)公共部件、公共設(shè)備、設(shè)施的安全、整潔使用。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的專(zhuān)業(yè)管理要監(jiān)督、檢查和協(xié)助。物業(yè)管理企業(yè)是具體作業(yè)單位，實(shí)施日常管理的作業(yè)組織，在合同范圍內(nèi)業(yè)主委員會(huì)要與之合作和給予幫助，必要時(shí)建立協(xié)調(diào)工作會(huì)議制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，解決管理中遇到的一些問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要及時(shí)向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作。

篇3：減免**大廈住宅業(yè)主1月份物管費(fèi)函(業(yè)主自治)

　　關(guān)于減免**大廈住宅業(yè)主20**年1月份物管費(fèi)的函

　　深景業(yè)字20**-1號(hào)

　　深圳市**物業(yè)管理發(fā)展有限公司：

　　為了讓**大廈全體住戶(hù)（業(yè)主及其它物業(yè)使用人）共同分享業(yè)主自治帶來(lái)的優(yōu)惠待遇，減輕通漲壓力，降低民生成本，經(jīng)20**年12月18日至19日**大廈業(yè)主大會(huì)投票表決通過(guò)和**大廈業(yè)委會(huì)研究決定：減免**大廈住宅住戶(hù)（不含裙樓商業(yè)及3戶(hù)“住改商”）20**年1月份物業(yè)管理費(fèi)。貴公司應(yīng)收取的1月份住宅物業(yè)管理費(fèi)由**大廈業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一買(mǎi)單支付，其費(fèi)用在**大廈業(yè)主基金中列支。

　　由于貴公司尚未同我會(huì)結(jié)算往屆物管合同期剩余資金賬務(wù)，為簡(jiǎn)便操作，請(qǐng)貴公司在應(yīng)轉(zhuǎn)我會(huì)的資金中列支“1月份住宅物業(yè)管理費(fèi)”到時(shí)同我會(huì)統(tǒng)一結(jié)算。請(qǐng)貴公司盡快安排同我會(huì)清算往屆物管合同期所有賬務(wù)，以便我會(huì)向業(yè)主公布所有財(cái)務(wù)收支賬目。

　　深圳**大廈業(yè)主委員會(huì)

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