談業(yè)主自治的理念與實踐

　　業(yè)主自治的核心理念應該是保護私有財產(chǎn)神圣不可侵犯，說大了，就是維護憲法尊嚴，這也是維護中國人做人的基本權(quán)力和尊嚴的實踐。問題是：大家需要明白，這里所謂的“私有財產(chǎn)”，不單指個人財產(chǎn)，而是指“以私有財產(chǎn)為核心，以共有財產(chǎn)為紐帶的整個小區(qū)的，全體業(yè)主的共同財產(chǎn)和這些財產(chǎn)形成的共同利益”!業(yè)主的共同財產(chǎn)把個人私利與整體利益結(jié)合起來，形成中國文明自古沒有的全新的“微型公民社會共同體”!這是祖國的未來!這時，我們再談“業(yè)主自治”就不是簡單的業(yè)主維權(quán)，而是業(yè)主作為一個利益共同體的建設，這個問題本質(zhì)上是新人、新文化，新文明的建設，是中國現(xiàn)代國家建設的基礎!如此重要的工作，需要業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商、政府和整個社會的認同!否則，大家就是彼此消耗，多敗俱傷。

　　西方文明有2500年自治、公民社會建設的成敗經(jīng)驗，但對我們中國人來說，才剛剛開始!因此，系統(tǒng)學習和普及公民社會常識是一個急需做的工作，但非常遺憾，這樣的工作還沒有開始。結(jié)果，政府、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主、居民大家都在摸索!如同我們是這樣一群奇怪的小學生，都是成年人，但大家還在爭論1加1是不是等于2!

　　業(yè)主自治理念的建立可以通過教育，但實踐非常重要，這跟學游泳的道理一樣。我給大家講一個自己的親身經(jīng)歷。

　　今天，中國別墅區(qū)已經(jīng)私搭亂建成風，完全失去控制，成了中國特色大雜院!這是中國人心混亂，沒有共同價值觀和共同體意識造成的可悲結(jié)果!當然，也是政府不作為的結(jié)果。因為政府維護法律嚴肅性和執(zhí)法的職能是任何單位和個人不能替代的。但問題并不簡單，下面的故事大家可以看到這個問題發(fā)生的全過程及多種可能性。

　　首先是疏的問題。北京的氣候不適合陽臺，冬冷夏熱，春秋風沙大，所以，幾乎所有人家都會把陽臺封了，但缺乏統(tǒng)一管理，設計，封的亂七八糟，非常難看。我所在小區(qū)因為開發(fā)商、物業(yè)公司嚴格管理，過去10年居然沒有一家私搭亂建!這在中國是一個奇跡!但每年，物業(yè)公司都要為防止業(yè)主私搭亂建投入大量人力、物力，甚至得罪業(yè)主。當新的物業(yè)經(jīng)理來了之后，他感到不能再這樣下去了，控制不住了。業(yè)主開始強行封陽臺。為此，我們商量與其堵，不如疏。與其被動，不如主動，既滿足大家的需求，又最大限度維護小區(qū)的原設計風格。我們根據(jù)物權(quán)法第67條的規(guī)定，召開書面業(yè)主大會，讓全體業(yè)主投票，看大家是否同意小區(qū)可以封陽臺，如果封，按統(tǒng)一規(guī)格封。結(jié)果，經(jīng)過前后一年半的醞釀、努力，投票結(jié)果是67%的業(yè)主同意按統(tǒng)一風格封陽臺，當然，業(yè)主可以不封。圖紙統(tǒng)一，施工隊業(yè)主自己找，免得說物業(yè)公司從中拿回扣。這樣，我們就成功解決了封陽臺的問題。從此，大家要封陽臺，就按統(tǒng)一規(guī)格，物業(yè)公司嚴格管理，大家都自覺遵守，相安無事。

　　業(yè)主的合理需求，通過業(yè)主大會投票的正當程序，有法律依據(jù)，大家就可以采取疏的辦法，這就是自治實踐的成功經(jīng)驗。前提是：廣大業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商有共識。沒有共識，問題就復雜了。所以，社區(qū)建設，首先在法律的基礎上建立共識非常重要，而且，業(yè)主一定要自覺維護物業(yè)公司的管理權(quán)威!地方政府不干涉。

　　其次是堵的問題。中國人的創(chuàng)造精神往往表現(xiàn)在自私自利和破壞方面。比如，好好的房子，他裝修時非要把承重墻拆了，這對整個樓來說是破壞性的，這種行為相當于社區(qū)恐怖主義，與殺人無異。碰到這樣的事，只能堵。還有的業(yè)主住別墅，非要在院子里蓋房子，侵占公共綠地。我住的小區(qū)有一戶獨棟別墅，600多平米，幾口人，還要在院子里蓋房子，如果不制止，大家都蓋，小區(qū)就亂了!而且成了大工地，永無寧日!問題是怎么堵?在美國，很簡單，一個電話，警察來了，警告你違法了，不改正，吃不了兜著走，所以，在美國中國人都很守法。在中國，正好相反。你想干什么，干什么，只要有錢，有權(quán)，沒人敢惹你。如果發(fā)生了私搭亂建，你打電話告警察，警察說，我們管治安，出了人命案找我們;告城管，城管一般說，這是小區(qū)里面，我們不管。另外，他們不知道住別墅人的背景，怕得罪了大人物自己的飯碗丟了。物業(yè)公司說，我們沒有執(zhí)法權(quán)，管不了。最后，自治的責任，如同原始社會一樣，靠大家!這時，那個強大的，無所不能的政府沒了!如果大家有正義感，團結(jié)起來，敢于保護小區(qū)全體業(yè)主的共同利益，不怕得罪人，告訴私搭亂建的業(yè)主這樣不對，可能會起到制止作用。如果不聽，大家就要團結(jié)起來，讓他看到大家的決心!包括要求物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)委會共同起訴他，要求恢復原狀!我們小區(qū)的全體業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商、辦事處、城管大家共同努力，經(jīng)過近一年的時間，終于讓那位私搭亂建的業(yè)主改變主意，恢復原狀。這可能是中國唯一一個成功阻止私搭亂建的案例。我們可以總結(jié)經(jīng)驗如下：

　　1，全體業(yè)主的團結(jié)和正義感。2，負責任的物業(yè)公司、開發(fā)商。3，負責任的辦事處和城管。4，堅持業(yè)主維權(quán)，出面阻止、物業(yè)公司嚴格管理、禁止違法施工和法律訴訟相結(jié)合。5，私搭亂建業(yè)主的良心發(fā)現(xiàn)和自覺改正錯誤。阻止私搭亂建如此復雜，而違法成本幾乎沒有，到底是誰的錯誤?當然是政府!是執(zhí)法的問題。如果一個人在*廣場蓋一個房子，你政府按什么法律懲罰他?同樣是中華人民共合國土地，怎么在小區(qū)你政府就失職了呢?政府失職，只能由人民自己來代替政府執(zhí)法，這本身就具有“違法”或“暴民政治”的性質(zhì)，但如果人民也不作為，不維護自己的權(quán)力，等于忍受自己的權(quán)力被侵害，等于坐以待斃，等于被強奸，被掠奪，毫無做人的尊嚴!所以，從這個實例我們看出，中國社區(qū)乃至社會的混亂，第一責任人是政府!當政府不干自己應該干的事，以經(jīng)濟建設為核心時，社會必然混亂!當社會出了問題，政府不反思，不解決，相反，還壓制批評，拒絕改正錯誤，那就是以人民為敵了!而人民在這樣的狀況中，應該采取自救措施，并以極大的愛心和耐心幫助政府改正錯誤。政府有不同級別，由不同的人組成，不是所有政府都不好，關鍵是看人民。因為，說到底，有什么人民才有什么政府!

　　業(yè)主自治的理念的與實踐，說到底是每一個中國人在當下自救的辦法!只有我們能夠自己救自己，我們才能談其他!只有我們能夠維護自己的財產(chǎn)權(quán)和生命權(quán)，我們才有其他權(quán)力，而人的任何權(quán)力，都是從維護自己的財產(chǎn)權(quán)和生命權(quán)開始的。維護財產(chǎn)權(quán)的實踐產(chǎn)生公民社會，維護生命權(quán)的實踐產(chǎn)生臣民社 會!

　　業(yè)主自治的最大問題，除了外部的原因之外，大家最值得關注是業(yè)主內(nèi)部的原因!當我們都知道政府不作為，有法不依，執(zhí)法不嚴時，業(yè)主自己就不能跟自己人過不去了!中國人被壓抑了數(shù)千年，每一個人內(nèi)心都有沖破權(quán)威的沖動，但業(yè)主共同體權(quán)威大家必須自覺遵守!否則就是自殺。但如果這樣的笨人和愚蠢的人太多，如果你沒有巨大的犧牲精神，就搬家吧!孟母三遷的故事有道理，惹不起躲得起。很多中國人現(xiàn)在都躲到外國去了!(北野)

篇2：物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織

　　物業(yè)管理中的業(yè)主自治管理組織

　　一、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會

　　業(yè)主自治管理組織機構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開業(yè)主大會(業(yè)主代表大會)的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會，本節(jié)重點講述上海市的規(guī)定。

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域

　　1.物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件

　　物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個條件:(1)原設計構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設中自然形成的相對獨立的居住區(qū)。近年來房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬平方米。按照政府有關建設小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學校、托兒所、幼兒園、文化活動室、綜合商店、自行車棚等公共設施項目。小區(qū)水、電、煤等公共設施相關程度高，在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實行封閉管理，稱為封閉小區(qū)。一個封閉小區(qū)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域，有利于對房屋及相關設施的管理。

　　(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門按照樓宇與附屬設施的相關情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進行適當?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應通知有關街道和已進行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門應在轄區(qū)地圖上予以注記。一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不作任意改動。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對固定，有利于業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。

　　2.非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)

　　對于公共設施與房屋相關聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個或少數(shù)幾個業(yè)主的單幢房屋，或沒有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主可以自行負責房屋管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　對于一些單位如機關、企業(yè)、學校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區(qū)，也沒有委托房管部門管理的，也可以成立由業(yè)主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務后勤部門配合，實施物業(yè)的管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　(二)業(yè)主房管小組

　　業(yè)主房管小組簡稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。

　　在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應按建筑面積來確定和分攤房管小組成員。建筑面積一樣的幢(或大廈中一個層面)，推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應相同;建筑面積不相同的幢(或大廈中一個層面)，按分攤到的成員數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎工作。要讓本幢業(yè)主和有關使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎。住宅出售單位要請街道、居委會配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進入角色。

　　業(yè)主小組具有以下職能:

　　(1)代表和維護業(yè)主的權(quán)益，負責本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設備如電梯、水泵等情況;

　　(2)聽取和反映業(yè)主對房屋修繕等有關方面的建議和意見。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系;

　　(3)決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當住宅修繕基金不足時，負責籌集;

　　(4)決定本幢房屋共用部位和共用設備的修繕;

　　(5)協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛;

　　(6)執(zhí)行業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會作出的決定;

　　(7)督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。

　　成立業(yè)主委員會的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會的決定。

　　(三)第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會

　　1.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開的條件

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當業(yè)主人數(shù)較少時，應當召開業(yè)主大會;當業(yè)主人數(shù)較多時，應當召開業(yè)主代表大會，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關文件指出，業(yè)主超過100人的，應當召開業(yè)主代表大會，其代表成員一般不超過100人。

　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會同房屋出售單位組織召開。當具備下列條件之一時，就應當召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　(1)公有住宅出售建筑面積達30%以上;

　　(2)新建商品住宅出售建筑面積達50%上;

　　(3)在這個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。

　　2.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的籌備工作

　　當滿足召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的條件時，房屋出售單位應將出售的房屋建筑面積、房屋出售時間、業(yè)主清單等材料報區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作:

　　(1)組織成立第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請居委會人員參加。籌備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進行籌備工作;

　　(2)按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表;

　　(3)協(xié)商推薦業(yè)主委員會候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開發(fā)商等推薦候選人;

　　(4)起草業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關示范文本，并聽取業(yè)主和相關人員意見，結(jié)合本區(qū)域情況進行修改;

　　(5)確定會議的時間、地點，做好會議的各項會務準備工作。

　　整個籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門主持下進行，開發(fā)建設單位和前期物業(yè)管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會議討論的決定和意見都要作必要記錄。

　　3.第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序

　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、決定管理事項的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會應當有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過半數(shù)通過;業(yè)主代表大會應當有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出的決定要全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。

　　審議通過業(yè)主委員會章程，審議通過業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會是第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的三方面重要任務。要參照有關行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會章程，對業(yè)主委員會組織、職責、會議、經(jīng)費與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關義務，如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會成員的選舉方式，按業(yè)主委員會章程進行，如召開的是業(yè)主大會，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過;如召開的是業(yè)主代表大會，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過，而不能以與會代表過半數(shù)通過這種簡單多數(shù)為準。

　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的程序一般如下:

　　(1)由大會籌備組介紹大會籌備情況;

　　(2)由大會籌備組介紹業(yè)主委員會候選人情況，候選人也可作自我介紹;

　　(3)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

　　(4)由業(yè)主大會成員或業(yè)主代表大會代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員;

　　(5)審議決定其他物業(yè)管理重大事項。

　　(四)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權(quán)

　　1.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會參加成員和例會、臨時會議

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。召開業(yè)主大會時，全體業(yè)主應當參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。

　　業(yè)主代表大會的業(yè)主代表應按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分攤產(chǎn)生。召開業(yè)主代表大會時，自然人業(yè)主代表應當參加，一般不委托代理人;法人或其他組織業(yè)主代表可以書面委托代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營公司有關人員作為代理人參加業(yè)主代表大會。書面委托代理書，可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召集人業(yè)主委員會或房地產(chǎn)行政管理部門印制。不論是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，應按幢或按一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會議，還應當邀請居民委員會代表列席。列席代表沒有表決權(quán)。當召開涉及改選或罷免業(yè)主委員會成員的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會時，業(yè)主委員會應通知區(qū)、縣房管局派員參加會議。業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項物業(yè)管理工作，決定物業(yè)管理的重大事項。15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會要在接到提議30日內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。如業(yè)主委員會不召開，業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應督促業(yè)主委員會召開，經(jīng)督促業(yè)主委員會仍不召開會議的，區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　2.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的職權(quán)

　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán):

　　(1)選舉、罷免業(yè)主委員會委員;

　　(2)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約，必要時修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;

　　(3)聽取和審議物業(yè)管理服務的工作報告，包括業(yè)主委員會工作特別是業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司等情況報告，物業(yè)管理公司的工作報告;

　　(4)決定物業(yè)管理的其他重大事項。如確定業(yè)主委員會經(jīng)費籌集方式、來源和標準;物業(yè)維修基金不足時的籌集辦法和數(shù)量;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項都必須由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會討論決定或?qū)徟ㄟ^。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會認為業(yè)主委員會的決定不當時，可予以撤銷。

　　(五)業(yè)主公約

　　業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準則。一般可由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組制定，并交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過。

　　業(yè)主公約要遵循有關法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況制定。制定時可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本，在文本基礎上修改、補充。一般來說要明確物業(yè)使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對違章行為如何管理，小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設等。

　　二、業(yè)主委員會

　　建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，住宅小區(qū)應當成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和居委會代表組成物業(yè)管理委員會。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會。

　　《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任。

　　(一)業(yè)主委員會成立的步驟

　　1.選舉

　　在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開時，即當公有住宅出售建筑面積達30%以上，或新建商品住宅出售建筑面積達50%以上，或住宅出售已滿兩年時，就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的條件。

　　業(yè)主委員會的委員由業(yè)主擔任，非業(yè)主的使用人不得擔任業(yè)主委員會成員。房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見，把遵紀守法、具有一定的物業(yè)管理法律知識、熱心公益事業(yè)、能履行職責的業(yè)主作為業(yè)主委員會的候選人，提請第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉。業(yè)主委員會人數(shù)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模決定，通常由5-15人組成。

　　業(yè)主委員會成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，不能擔任業(yè)主委員會委員。

　　2.核準

　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉業(yè)主委員會之日起15日內(nèi)，應當?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記。房地產(chǎn)管理部門應當在受理登記申請之日起15日內(nèi)，對予登記的完成登記工作;對不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請人。當接到予以核準登記的書面通知時，該業(yè)主委員會正式成立，任期正式開始。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記申請時，必須提交以下文件:

　　(1)成立業(yè)主委員會的登記申請書，包括以下內(nèi)容:業(yè)主委員會的名稱，所轄物業(yè)管理區(qū)域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時間和所占比例，出售房屋的戶數(shù);

　　(2)第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的會議記錄，應到人數(shù)及名冊，實到人數(shù)及名冊，投票選舉結(jié)果，會議所作決定等;

　　(3)業(yè)主委員會辦公場所，如是借用或租用場所，要有協(xié)議或合同。

　　(二)業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位

　　《上海市居住物業(yè)管理條例》第六條第一款規(guī)定:“業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織”。在民事活動中，業(yè)主委員會可以作為民事訴訟的當事人。業(yè)主委員會具有民主性、自治性和公益性的特點。

　　業(yè)主委員會是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。

　　1.社會團體

　　有些城市規(guī)定，業(yè)主管理委員會經(jīng)民政部門依法核準后，取得社會團體法人資格。社會團體法人登記證簽發(fā)日期為管委會成立日期。業(yè)主委員會作為社會團體獨立行使民事權(quán)利，承擔民事責任。

　　2.其他組織

　　根據(jù)社會團體登記管理有關條文規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復成立相同或相似的社會團體。一般來說，一個大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會。拿上海來說，至1997年底，業(yè)主委員會達1600多家。因此，如業(yè)主委員會作為社團，將使得一個城市或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的××業(yè)主委員會的社會團體。《民事訴訟法》第49條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”。業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準登記成立，是合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權(quán)利，承擔民事責任。

　　(三)業(yè)主委員會的任期和職權(quán)

　　1.任期

　　業(yè)主委員會的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿三個月前，應選舉新一屆業(yè)主委員會;其選舉工作由原業(yè)主委員會主持，房地產(chǎn)行政管理部門派員參加;新一屆業(yè)主委員會名單應報所在地區(qū)、縣房管局備案。

　　業(yè)主委員會委員因故不能履行職責，如個人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長期出國等，須書面通知業(yè)主委員會。在業(yè)主委員會章程中，可以規(guī)定業(yè)主委員會缺額補選辦法，章程沒有約定的，一般可在半年內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會予以補選。

　　業(yè)主委員會是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會成員不得宣布解散業(yè)主委員會。如果出現(xiàn)這種反常情況，房產(chǎn)管理部門應予以阻止。由于物業(yè)管理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會的撤銷、合并，須經(jīng)原核準登記的區(qū)、縣房管局核準。

　　業(yè)主委員會可設主任1名，副主任1-2名。有的地方，業(yè)主委員會聘用執(zhí)行秘書，負責日常事務。

　　2.職權(quán)

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的常設機構(gòu)，是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定。

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，管委會的權(quán)利是:

　　(1)制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利;

　　(2)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;

　　(3)審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施;

　　(4)檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

　　該辦法指出，管委會的義務是:

　　(1)根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督;

　　(2)協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作;

　　(3)接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督;

　　(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。

　　業(yè)主委員會的職權(quán)由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進行規(guī)定。主要職權(quán)有以下幾個方面:

　　(1)向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，提請審議重大管理事項和措施;

　　(2)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同，督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進行管理服務;

　　(3)管好、用好物業(yè)維修基金;

　　(4)檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對個別業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進行勸阻和監(jiān)督等;

　　(5)其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程議案，組織換屆工作，建立業(yè)主委員會工作制度等。

　　業(yè)主委員會一般一個季度召開一次例會，會議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會可臨時召*議。必要時，可邀請政府有關部門、物業(yè)管理企業(yè)、居委會代表列席。每次業(yè)主委員會會議，都應當有會議記錄，記錄應整理歸檔。

　　(四)業(yè)主委員會的章程和日常工作

　　1.章程

　　業(yè)主委員會籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會章程。業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會活動的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過后施行。

　　業(yè)主委員會籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門有關業(yè)主委員會章程的示范文本基礎上制定章程，制定時結(jié)合本轄區(qū)的實際情況，征求業(yè)主小組的意見，其內(nèi)容不得違反有關法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。

　　業(yè)主委員會章程的內(nèi)容一般包括:

　　(1)本會名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等;

　　(2)組織及職責;

　　(3)會議制度及工作制度;

　　(4)委員的條件、選舉及權(quán)利和義務等;

　　(5)經(jīng)費來源、經(jīng)費賬目管理;

　　(6)辦公用房;

　　(7)章程、生效、修改、補充等有關事宜。

　　2.日常工作

　　業(yè)主委員會的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會章程來決定，一般說來有如下幾項:

　　(1)了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，轄區(qū)基礎設施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周圍環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶登記造冊。對本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標和要求在廣泛征求業(yè)主意見后提出初步方案供討論;

　　(2)如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進行管理，對原來的物業(yè)管理工作作出評價，包括取得的成績、得當?shù)墓芾泶胧嬖诘膯栴}，收費項目和標準的合理性，對原來的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見，向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告;

　　(3)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務合同，可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本對合同草案條款逐項進行擬訂，明確雙方權(quán)利和義務，轄區(qū)物業(yè)管理的標準和收費在報送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門備案前，最好事先征求意見，然后簽訂合同并辦理備案手續(xù);

　　(4)管理好物業(yè)維修基金，掌握好對物業(yè)維修基金的使用權(quán)，遵循專款專用的原則，要求物業(yè)管理公司在賬務上按幢立賬、按戶核算，在年終時可委托有資質(zhì)的審計單位對物業(yè)管理維修基金的賬務進行審計，并把結(jié)果向業(yè)主大會報告;

　　(5)提出本轄區(qū)年度房屋修繕計劃、設備維修更新計劃、公共設施維修養(yǎng)護計劃，并提出財務預算，提請業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議。必要時，做好物業(yè)維修基金的籌集工作;

　　(6)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準則，協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關系，對于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進行管理，如有違章行為的人不聽勸阻要報告有關行政管理部門依法處理;

　　(7)做好轄區(qū)內(nèi)道路場地，車輛行駛和停放，以及設置廣告等方面的管理;

　　(8)做好內(nèi)部管理工作:起草有關物業(yè)管理公約、辦法的草案;做好委員的增補選舉工作;建立工作制度、會議制度和檔案制度;做好辦公經(jīng)費的籌集和使用管理工作;做好辦公用房的設置和管理工作;做好換屆選舉工作等。

　　(五)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關系

　　1.經(jīng)濟合同的平等雙方

　　業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)是一種委托與受委托的關系，簽訂物業(yè)管理服務合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇;合同簽訂時，對于管理目標、要求和費用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。其間雙方?jīng)]有隸屬關系。在法律上，業(yè)主委員會有委托或不委托某個物業(yè)管理企業(yè)的自由，物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托的自由。

　　2.目標一致的利益雙方

　　管理服務目標一經(jīng)確定，雙方簽約后，雙方都是物業(yè)管理目標的追求者。這個目標就是為了保持物業(yè)的完好，保障物業(yè)使用方便安全，維護環(huán)境優(yōu)美整潔，保證公共秩序的良好。在這個目標下，物業(yè)管理企業(yè)要以優(yōu)質(zhì)服務為物業(yè)使用提供管理服務，而這種管理服務根本上是為了物業(yè)業(yè)主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關系，融合在目標一致之中;各方的行為不能影響和損害這種目標的實現(xiàn)，否則將承擔責任。

　　3.勞務和經(jīng)濟交換的雙方

　　這一關系是在經(jīng)濟合作關系下產(chǎn)生的，體現(xiàn)有償?shù)牡葍r交換原則。一方要求對方優(yōu)質(zhì)廉價服務，另一方要求對方支付費用，這是一種對立統(tǒng)一。當出現(xiàn)矛盾時，要依照法律來規(guī)范，可以協(xié)商解決，合同可修改補充，當矛盾不能通過協(xié)商解決時，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。

　　4.職權(quán)范圍各不相同的雙方

　　業(yè)主要對物業(yè)的自用部位、自用設備進行安全使用和維護，又要遵守業(yè)主公約和房屋使用公約，維護公共部件、公共設備、設施的安全、整潔使用。業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)進行的專業(yè)管理要監(jiān)督、檢查和協(xié)助。物業(yè)管理企業(yè)是具體作業(yè)單位，實施日常管理的作業(yè)組織，在合同范圍內(nèi)業(yè)主委員會要與之合作和給予幫助，必要時建立協(xié)調(diào)工作會議制度，定期召開聯(lián)席會議，解決管理中遇到的一些問題。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會要及時向業(yè)主大會或業(yè)主代表大會報告物業(yè)管理工作。

篇3：減免**大廈住宅業(yè)主1月份物管費函(業(yè)主自治)

　　關于減免**大廈住宅業(yè)主20**年1月份物管費的函

　　深景業(yè)字20**-1號

　　深圳市**物業(yè)管理發(fā)展有限公司：

　　為了讓**大廈全體住戶（業(yè)主及其它物業(yè)使用人）共同分享業(yè)主自治帶來的優(yōu)惠待遇，減輕通漲壓力，降低民生成本，經(jīng)20**年12月18日至19日**大廈業(yè)主大會投票表決通過和**大廈業(yè)委會研究決定：減免**大廈住宅住戶（不含裙樓商業(yè)及3戶“住改商”）20**年1月份物業(yè)管理費。貴公司應收取的1月份住宅物業(yè)管理費由**大廈業(yè)主委員會統(tǒng)一買單支付，其費用在**大廈業(yè)主基金中列支。

　　由于貴公司尚未同我會結(jié)算往屆物管合同期剩余資金賬務，為簡便操作，請貴公司在應轉(zhuǎn)我會的資金中列支“1月份住宅物業(yè)管理費”到時同我會統(tǒng)一結(jié)算。請貴公司盡快安排同我會清算往屆物管合同期所有賬務，以便我會向業(yè)主公布所有財務收支賬目。

　　深圳**大廈業(yè)主委員會

　　20**—1---6