我國若干物業(yè)服務(wù)發(fā)展中問題的思考
物業(yè)服務(wù)在我國的發(fā)展已20幾個春秋，如何看待這個發(fā)展中的新興行業(yè)，本文僅結(jié)合實(shí)際工作的體會思考以下幾個問題：
一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對物業(yè)服務(wù)影響重大
房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)存在著緊密地聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生影響。目前越來越多的房地產(chǎn)工發(fā)商認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，但十分關(guān)注物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，而在物業(yè)服務(wù)行業(yè)還沒能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)服務(wù)的發(fā)展極不適應(yīng)。
1、物業(yè)服務(wù)的水平直接受制于房地產(chǎn)開發(fā)。
物業(yè)服務(wù)是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識和對物業(yè)服務(wù)的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)的物業(yè)服務(wù)水平。從事物業(yè)服務(wù)的人員都知道，如果是開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)建造中遺留的問題或不完善的部分要靠物業(yè)服務(wù)去解決，那是十分困難的。因此我們現(xiàn)在提倡的物業(yè)服務(wù)早期介入就是要彌補(bǔ)規(guī)劃設(shè)計(jì)對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識不足的缺陷，完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的內(nèi)容。
2、房地產(chǎn)業(yè)政策的變化為物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，同時也提出了更高的要求。
隨著我國住房政策的調(diào)整和變化，房改步伐的加快，我國居民的住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)一步明晰。這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰地結(jié)果就是每個居民實(shí)實(shí)在在在地?fù)碛辛俗砸训奈飿I(yè)。一個家庭面對最大的“資產(chǎn)”，其保值、增值的要求更為強(qiáng)烈。在這種情況下，一方面居民為了自已的物業(yè)保值增值愿意掏出一定的資金對物業(yè)進(jìn)行維修和管理，另一方面也對管理單位提出了更高的要求。在這種房改政策的影響下，物業(yè)服務(wù)公司因居民權(quán)關(guān)系明晰而容易調(diào)整相應(yīng)的法律關(guān)系，但同時也因產(chǎn)權(quán)明晰后帶來了對物業(yè)服務(wù)要求更高的壓力。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)和質(zhì)量承諾將改變物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)行做法和規(guī)定隨著房地產(chǎn)政策的完善，方地產(chǎn)開發(fā)也從無序走進(jìn)了規(guī)范，尤其是近年來房地產(chǎn)的積壓和房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，更迫使房地產(chǎn)業(yè)朝著有利于消費(fèi)者的方向發(fā)展，房地產(chǎn)這個特殊的商品正逐步的適應(yīng)商品交換的一般法則。房地產(chǎn)開發(fā)商推出的“三包”、“無理由退房”、“質(zhì)量保證”措施，以及政府出臺的相關(guān)管理措施，售樓書等書面文件將是合同的組成部分，這就使得房地產(chǎn)市場越來越成熟和規(guī)范。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)行做法將作出調(diào)整，比如原先規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)商交納專用基金，就可能因公開透明銷售和終身負(fù)責(zé)而失去交納責(zé)任的基礎(chǔ)。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營能力不足
長期以來對于物業(yè)服務(wù)強(qiáng)調(diào)的是誰開發(fā)誰管理，使得市場化無法形成，而過分強(qiáng)調(diào)的服務(wù)又使得企業(yè)忽視了經(jīng)營。隨著市場化步伐的加快和國際上物業(yè)服務(wù)概念及企業(yè)的引入，越來越暴露出了我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營能力不足的問題。
1、對行業(yè)的特點(diǎn)認(rèn)識不足，缺乏對企業(yè)的經(jīng)營認(rèn)識，實(shí)際上經(jīng)營才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身積累和發(fā)展的源泉。物業(yè)服務(wù)由于其行業(yè)特點(diǎn)和發(fā)展過程的限制，在實(shí)施過程中，無論是提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是享受物業(yè)服務(wù)服務(wù)的業(yè)主都僅把服務(wù)看作是主要的內(nèi)容。隨著市場化進(jìn)程的加快，物業(yè)服務(wù)企業(yè)單純地強(qiáng)調(diào)管理和服務(wù)已不能適應(yīng)市場發(fā)展的需求。在市場供給的過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)把自已的產(chǎn)品--服務(wù)推向市場，被市場所接受，必須遵循市場運(yùn)作規(guī)律。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提高自身產(chǎn)品的價值含量，必須塑造自身的品牌，不斷提高其附加值，這就涉及到企業(yè)的經(jīng)營策略，企業(yè)的經(jīng)營理念和提高企業(yè)參與市場的競爭能力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要形成積累和良性向前發(fā)展，就不能僅僅停留在“保本、微利”甚至“補(bǔ)貼”的階段，只有企業(yè)有了效益才可能有企業(yè)發(fā)展的后勁。因此企業(yè)的經(jīng)營是企業(yè)發(fā)展的源泉。
2、與國際上的中介策劃、代理和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，缺乏競爭能力。隨著我國房地產(chǎn)市場和物業(yè)服務(wù)市場的開放，以及房地產(chǎn)市場存量增加，單純的買賣市場已部分轉(zhuǎn)變?yōu)樽鈶{市場，國外及香港地區(qū)的房地產(chǎn)中介和物業(yè)服務(wù)逐步滲透到國內(nèi)市場，對比國際上這類公司和我國物業(yè)服務(wù)什業(yè)的現(xiàn)狀來看，在經(jīng)營能力、經(jīng)營水平上我們明顯存在著差別。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了盤活自已的資產(chǎn)、或提高自身產(chǎn)品的附加值，愿意借助于這些中介的力量。現(xiàn)在進(jìn)客店國內(nèi)市場的中介機(jī)構(gòu)如戴維斯、戴德梁行和國外的品牌企業(yè)，他們和名牌產(chǎn)品的經(jīng)銷商保持著非常緊密的聯(lián)系，可以方便地招租和招商，一旦這些企業(yè)進(jìn)入市場，他們更具備這些經(jīng)營能力，如北京、上海、廣州、深圳等地的大型綜合商廈被這些機(jī)構(gòu)承接去了很大一部分。
三、物業(yè)服務(wù)的推進(jìn)任重而道遠(yuǎn)
1、國家的地區(qū)差異造成了發(fā)展的不平衡，要使物業(yè)服務(wù)在全國各地平衡發(fā)展，困難重重。
由于我國地區(qū)差別較大，物業(yè)服務(wù)的推廣情況并不平衡，物業(yè)服務(wù)的履蓋面還有待于進(jìn)一步擴(kuò)大。就目前情況來看，沿海地區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)發(fā)展較快，運(yùn)作也比較正常，而在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)服務(wù)的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有物業(yè)服務(wù)的概念。要使得物業(yè)服務(wù)成為一個行業(yè)并在全國廣泛推進(jìn)，除了經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的限制之外，還有人的觀念、物業(yè)服務(wù)的意識、體制的變革等問題，因此要在全國各地平衡推進(jìn)物業(yè)服務(wù)難度較大。
2、政府的不恰當(dāng)干預(yù)影響了物業(yè)服務(wù)的發(fā)展
作為物業(yè)服務(wù)這個新興的行業(yè)，要想健康良性的發(fā)展，政府的引導(dǎo)是非常關(guān)鍵的。從目前的情況來看，國家主管部門所進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)考評，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定級對推進(jìn)行業(yè)的發(fā)展起到了積極作用。但在政府引導(dǎo)的同時還有一些不恰當(dāng)?shù)馗深A(yù)也影響了物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，如對住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)實(shí)施了政府定價的政策、沒能切實(shí)地按照市場規(guī)律進(jìn)行運(yùn)作；我們的輿論導(dǎo)向還存在著誤導(dǎo)，對正面報道的少，抓“熱點(diǎn)”問題多，實(shí)際上對于一個新興的行業(yè)，導(dǎo)向是非常關(guān)鍵；另外還有政府職能部分地轉(zhuǎn)移到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了不應(yīng)有功能，這些都限制了行業(yè)的發(fā)展。
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身現(xiàn)狀是制約行為發(fā)展的另一重要因素。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)這些年來象雨后春筍般出現(xiàn)，實(shí)際上很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由原業(yè)的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的。這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)制以后帶來了原有企業(yè)的沉重包袱，沉淀了大量的所謂國家職工，名稱改而實(shí)質(zhì)運(yùn)作狀況和管理體制并沒有改變，而這些人員的素質(zhì)不高，進(jìn)入市場后并不能按照市場機(jī)制來運(yùn)作，因此這些企業(yè)運(yùn)作過程中必然出現(xiàn)這樣或那樣的問題，也使得行業(yè)的良性發(fā)展受到了限制。
4、糾紛和投訴將不斷加大。
物業(yè)服務(wù)應(yīng)該說經(jīng)過多方面的努力總體發(fā)展是健康的，并朝著越來越好的方向發(fā)展，但是在發(fā)展的過程中由于我國的法律法規(guī)沒能及時跟上，法律關(guān)系沒能得以及時調(diào)整，業(yè)主的物業(yè)服務(wù)意識不夠全面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作還不夠規(guī)范，因此必然會出現(xiàn)各種各樣的投訴和糾紛。實(shí)際上根據(jù)我國有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，這幾年物業(yè)服務(wù)的投訴呈上升趨勢，這也是發(fā)展過程中的一些必然現(xiàn)象。
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作模式必須變革
1、誰開發(fā)誰管理的模式將被打破，市場化的物業(yè)服務(wù)將成為趨勢。
在房地產(chǎn)市場剛剛啟動時，物業(yè)服務(wù)的概念未被廣大業(yè)主接受，為避免開發(fā)商開發(fā)的樓盤賣完后無人管理，政府制定了“誰開發(fā)建設(shè)建設(shè)、誰負(fù)責(zé)管理”的政策，這對于當(dāng)時的狀況是非常及時和正確的。但隨著人們對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識的提高和物業(yè)服務(wù)法規(guī)的健全，以及物業(yè)服務(wù)市場的完善，一大批專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司憑借高素質(zhì)的人才及豐富的經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)良的服務(wù)獲得了開發(fā)商和業(yè)主的依賴，為開發(fā)商承擔(dān)了管理服務(wù)的環(huán)節(jié)。時至今日，“誰開發(fā)、誰管理”的觀念已明顯落伍。
實(shí)際上作為房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)或廣義房地產(chǎn)產(chǎn)品的組成部分，物業(yè)服務(wù)無論是對于消費(fèi)者的吸引力，還是房地產(chǎn)附加值的提高都具有較大的作用，房地產(chǎn)開發(fā)商也都認(rèn)識到這一點(diǎn)，所以他們從項(xiàng)目規(guī)劃開始就邀請物業(yè)服務(wù)參加，依靠物業(yè)服務(wù)來促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，這是發(fā)展中的一種必然，也是物業(yè)服務(wù)市場成熟的一種標(biāo)志。
2、企業(yè)之間的兼并、聯(lián)合、重組將成為趨勢，品牌企業(yè)的特許經(jīng)營、聯(lián)鎖經(jīng)營模工將出現(xiàn)。
在物業(yè)服務(wù)迅猛發(fā)展的同時也出現(xiàn)了不少問題，一是管理公司良莠不齊，魚龍混雜；二是管理規(guī)模過小，管理資源浪費(fèi)，管理成本加大；三是社會化程度較低]發(fā)展商和物業(yè)服務(wù)存在著“母子”關(guān)系，這些方面直接阻礙了物業(yè)服務(wù)的發(fā)展。這幾年人們已充分認(rèn)識到這一點(diǎn)，所以很多物業(yè)服務(wù)公司朝著規(guī)模化、品牌化的方向邁進(jìn)，再加上我國主管部門的政策引導(dǎo)，未來幾年大的物業(yè)服務(wù)公司將得以成長，管理水平低、業(yè)主投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將會逐步淘汰，物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的兼并、重組必不可免，而各大品牌公司將占有越來越多的市場份額，在這種情況下國外已經(jīng)成熟的管理模式包括特許經(jīng)營、聯(lián)鎖經(jīng)營的模式將會出現(xiàn)。
3、單一服務(wù)型的物業(yè)服務(wù)將向多元化和專業(yè)化方向發(fā)展。
經(jīng)過近20年的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)從單一服務(wù)型向多元化經(jīng)營和專來化趨勢發(fā)展。首先很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好物業(yè)服務(wù)和服務(wù)的同時，向和物業(yè)服務(wù)相關(guān)的行業(yè)延伸，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦起了中介、代理、租賃業(yè)務(wù)，有的則利用物業(yè)的相關(guān)條件和設(shè)備開展了多種經(jīng)營，利用這些收入來彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金不足、增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的后勁；第二，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)尤其是具有一定規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始走向?qū)I(yè)化發(fā)展的道路，自已成立專業(yè)公司除承接自已的業(yè)務(wù)外還向社會拓展業(yè)務(wù)，或把自已物業(yè)服務(wù)中的專項(xiàng)工作委托給社會上專業(yè)公司進(jìn)行管理。這種方式會大大節(jié)約物業(yè)服務(wù)成本，提高服務(wù)質(zhì)量。
五、物業(yè)服務(wù)的發(fā)展將迫切需要更多的專業(yè)人才
1、物業(yè)服務(wù)是新興行業(yè)，從業(yè)人員大多是轉(zhuǎn)行過來的人員，缺乏專業(yè)知識。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展時間較短，物業(yè)服務(wù)人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門的知識和系統(tǒng)的培訓(xùn)。從物業(yè)服務(wù)的實(shí)踐中大家越來越深刻地認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)除了專業(yè)技術(shù)知識之外，還需要學(xué)習(xí)社會學(xué)、心理學(xué)、法律、經(jīng)營等多門學(xué)科，為了能使得行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)是必不可少的。
2、行業(yè)要發(fā)展，理論要引導(dǎo)，高層次研究人才短缺
由于對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識不足，目前還沒有象房地產(chǎn)等行業(yè)引起人們的關(guān)注，很多高層研究人員對物業(yè)服務(wù)還沒有充分重視。實(shí)際上物業(yè)服務(wù)發(fā)展到一定階段后，越來越迫切需要系統(tǒng)的理論加以引導(dǎo)，而這方面我國目前仍缺乏，而缺乏這種理論的原因又在于缺高層次的研究人才。
篇2：發(fā)展商前期物業(yè)服務(wù)合同
發(fā)展商前期物業(yè)服務(wù)合同
健生?世紀(jì)綠洲花園前期物業(yè)服務(wù)合同
甲方：廣州健生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；
法定代表人：_____；
住所地：廣州市健生_____；
郵編：_____。
乙方：廣州健生物業(yè)管理有限公司；
法定代表人：_____；
住所地：廣州市**大道**號 ；
郵編：_____；
資質(zhì)等級：二級；
證書編號：_____。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對健生?健生世紀(jì)綠洲花園提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。
第一章 物業(yè)基本情況
第一條 物業(yè)基本情況:
物業(yè)名稱 健生健生世紀(jì)綠洲花園；
物業(yè)類型 高尚住宅小區(qū)；
座落位置 ***省道***旁；
建筑面積 83361平方米。
物業(yè)管理區(qū)域四至：
東至 ***省道；
南至 新***大道；
西至 ***山畔；
北至 ***停車場。
（物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件）。
第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量
第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：
1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；
4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；
7、裝飾裝修管理服務(wù)；
8、物業(yè)檔案資料管理。
第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項(xiàng)：
1、個性化特約有償維修服務(wù)；
2、個性化特約有償家政服務(wù)；
3、個性化特約有償商務(wù)代理服務(wù)。
第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見附件）。
第五條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。
第三章 服務(wù)費(fèi)用
第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇包干制方式：
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
多層住宅：1.5 元/月.平方米；
商業(yè)物業(yè)：3.0 元/月.平方米；
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支：
（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
（6）辦公費(fèi)用；
（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；
（9）法定稅費(fèi)；
（10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤；
（11）社區(qū)文化建設(shè)等費(fèi)用。
乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。
第七條 業(yè)主應(yīng)于收到收樓通知書后按約定時間收樓并交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）。
納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方全額交納。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知乙方。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）按 月 （年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月10日前交納當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（每次繳費(fèi)的具體時間）履行交納義務(wù)。
第四章 物業(yè)的經(jīng)營與管理
第八條 停車場收費(fèi)分別采取以下方式：
1、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，地下停車場使用人應(yīng)按300元/個?月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)，露天停車場車位使用人應(yīng)按150元/個?月標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)。
乙方從停車費(fèi)中按不高于100元/個?月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)。
2、停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的，車位使用人按不高于100元/個?月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車管理服務(wù)費(fèi)。
第九條 乙方應(yīng)與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。
第十條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所（包括游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場等）屬甲方（全體業(yè)主/甲方）所有。
會所委托乙方經(jīng)營管理的，乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向使用會所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費(fèi)用：
1、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另行約定；
第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營，經(jīng)營收入按下列約定分配：
1、扣除經(jīng)營管理成本外凈利潤按5:5分成；
第五章 物業(yè)的承接驗(yàn)收
第十二條 乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)配合乙方對以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)：
1、主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣；
2、 水、衛(wèi)、消防；
3、 園林綠化、物業(yè)管理用房等 。
第十三條 甲乙雙方確認(rèn)查驗(yàn)過的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問題：
1、在建工程，尚未交付使用；
甲方應(yīng)承擔(dān)解決以上問題的責(zé)任，解決辦法如下：
1、按國家規(guī)定實(shí)行保修制度；
第十四條 對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)并簽訂確認(rèn)書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。
第十五條 乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
4、物業(yè)管理所需的其它資料。
第十六條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第十七條 業(yè)主大會成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。
第十八條 乙方可采取規(guī)勸、報請政府主管部門、處罰違約金等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。
第十九條 乙方應(yīng)及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。
第二十條 因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。
臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十一條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修管理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。
第二十二條 甲方應(yīng)于物業(yè)交付使用前一個月（具體時間）按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房建筑面積250平方米左右，位于B1-B3棟架空層。
第二十三條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。
第七章 專項(xiàng)維修資金
第二十四條 專項(xiàng)維修資金的繳存按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十五條 專項(xiàng)維修資金的管理按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 專項(xiàng)維修資金的使用按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八章 違約責(zé)任
第二十八條 甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務(wù)無法達(dá)到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。
第二十九條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按 當(dāng)月管理費(fèi)總收入的5%的標(biāo)準(zhǔn)向甲方、業(yè)主支付違約金。
第三十條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，應(yīng)按
當(dāng)月管理費(fèi)總收入的5%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。
第三十一條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。
第三十二條 甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。
第三十三條 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：
1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；
2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；
3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；
4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；
第九章 其他事項(xiàng)
第三十四條 本合同期限自20**年2月15日起至20**年12月31日止；但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止。
第三十五條 本合同期滿前1月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十六條 本合同終止時，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方或當(dāng)?shù)鼐游瘯堋?/p>
第三十七條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。
第三十八條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第三十九條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第四十條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準(zhǔn)。
第四十一條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下第 1 種方式處理：
1、向_____市仲裁委員會申請仲裁；
2、向人民法院提起訴訟。
第四十二條 本合同一式2份，甲、乙雙方各執(zhí)1份。
甲方（簽章）乙方（簽章）
法定代表人法定代表人
年 月 日
篇3：探討開拓物業(yè)服務(wù)資源促進(jìn)企業(yè)多元發(fā)展
探討開拓物業(yè)服務(wù)資源促進(jìn)企業(yè)多元發(fā)展
從1981年在深圳成立第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)至今，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在國內(nèi)已經(jīng)有了三十年的發(fā)展歷史，行業(yè)對于增加就業(yè)、改善人居環(huán)境和提高城市管理水平，構(gòu)建和諧社會，維護(hù)社會穩(wěn)定秩序作出了重要貢獻(xiàn)。
在新的發(fā)展時期，如何利用物業(yè)服務(wù)平臺、客戶資源以及物業(yè)管理自身的專業(yè)優(yōu)勢，向物業(yè)管理的上游和下游延伸產(chǎn)業(yè)鏈，給傳統(tǒng)的物業(yè)管理賦予新的內(nèi)涵和外延，以提高物業(yè)管理的創(chuàng)富能力，尋求物業(yè)管理行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，帶動全行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與管理規(guī)模的同步上升，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言有著重要意義。
一、實(shí)觀多元發(fā)展的市場契機(jī)
首先，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的不斷發(fā)展，產(chǎn)品類型進(jìn)一步細(xì)分，除了傳統(tǒng)意義上的普通多層、高層公寓以外，近幾年出現(xiàn)了保障性住宅和豪宅類產(chǎn)品，不同類型的房產(chǎn)品對于物業(yè)服務(wù)的要求也是不一樣的。在杭州，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)費(fèi)用在O．85-1．0元／平方米之間，業(yè)主對服務(wù)的要求相對較低；而豪華江景公寓、別墅；高端寫字樓等物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用在6-20元／平方米之間，對于物業(yè)服務(wù)的要求則相對較高。物業(yè)產(chǎn)品細(xì)分對物業(yè)服務(wù)提出新的需求，帶來新的發(fā)展契機(jī)。
其次，物業(yè)管理市場不斷細(xì)分，呈現(xiàn)多元趨勢。近年來，企事業(yè)單位改制、后勤機(jī)關(guān)社會化等，給物業(yè)管理行業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展契機(jī)。學(xué)校、銀行、醫(yī)院、商場、酒店等各類物業(yè)逐步列入物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)范疇，對物業(yè)服務(wù)的專業(yè)性提出了更高的要求，同時，也為專業(yè)物業(yè)月賂企業(yè)提供了發(fā)展的機(jī)會。
再次，隨著房產(chǎn)市場硬件比拼高潮的結(jié)束，市場將進(jìn)一步重視軟件服務(wù)。過去買房子，業(yè)主重視的是大環(huán)境、大配套，包括建筑立面、建筑材質(zhì)、戶型及開發(fā)商品牌等，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的不斷完善，在四年開發(fā)周期限制下，房地產(chǎn)開發(fā)的硬件比拼基本告一段落，同一價格序列的商品房硬件標(biāo)準(zhǔn)日趨同質(zhì)化。現(xiàn)在，很多業(yè)主更多的是關(guān)注物業(yè)服務(wù)企業(yè)長期的服務(wù)品質(zhì)，要求是多層次、多方面的，除了公共安全、環(huán)境、工程維修等的需求以外，還表：現(xiàn)為對與居住相關(guān)聯(lián)的服務(wù)需求，比如家政服務(wù)、洗車服務(wù)、洗衣服務(wù)、健康咨詢服務(wù)、文化娛樂服務(wù)等。業(yè)主服務(wù)需求的提升以及消費(fèi)能力的提高為企業(yè)的多元化經(jīng)營提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和資源保障。
二、需要開拓的物業(yè)服務(wù)資源
物業(yè)服務(wù)涉及與業(yè)主居家、辦公相關(guān)的很多細(xì)節(jié)事務(wù)，從業(yè)主的裝修、搬家、居家生活到各類健康、娛樂及社區(qū)文化活動，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過與各類社會資源合作，為業(yè)主提供各類多元服務(wù)。簡單歸納，可以分為以下三種：
社會合作資源。社會上各類專營公司及商家能夠提供專業(yè)服務(wù)的供應(yīng)商如工程維修公司、廣告公司、電子商務(wù)公司、裝修公司、電梯公司、文化公司、旅游公司、票務(wù)公司等，如果說分眾傳媒僅僅利用電梯平臺就能創(chuàng)造一個上市公司，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這 一方面的資源無疑是非常豐厚的。
業(yè)主資源。業(yè)主資源是物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有最龐大的資源。圍繞業(yè)主的需求，不斷提供各類延伸服務(wù)，開拓經(jīng)營思路，使企業(yè)可以獲得意想不到的回報。以南都為例，目前，南都物業(yè)以在杭州地區(qū)四萬戶，十二萬余名客戶作為主打客戶群體，不僅為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，還為業(yè)主提供洗車服務(wù)、家政服務(wù)、會所服務(wù)、中介置換服務(wù)等綜合性服務(wù)，一方面使業(yè)主享受到多元的服務(wù)，另一方面，也使物業(yè)增加了多元收益。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最大財(cái)富不是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，而是每一位信任和支持的業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)公司自身資源，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身擁有的管理平臺。大型物業(yè)服務(wù)公司旗下會設(shè)置酒店公司、綠化公司、置換公司、電梯公司等，公司可以整合這些公司的管理資源，共享各類服務(wù)信息，比如CRM的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件等。通過集合各類信息，全方位研究業(yè)主的需求，是做好業(yè)主服務(wù)的最基礎(chǔ)的工作。
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元發(fā)展思路
走規(guī)模化的發(fā)展，拓展服務(wù)內(nèi)容。五大行是物業(yè)服務(wù)行業(yè)走向規(guī)模化、全球化的代表。比如世邦魏理仕(紐約證券交易所代號：CBG)，是標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)企業(yè)，為全球最大的地產(chǎn)服務(wù)公司(按20**年的營業(yè)額計(jì)算)。它的前身世邦公司成立于1906年，到1940年發(fā)展成為美國最大的商業(yè)物業(yè)顧問公司；魏理仕公司于1773年成立于英國倫敦。1988年4月，兩家公司合并成立了世邦魏理仕。世邦魏理仕原來主要站在乙方的角度，為業(yè)主提供物業(yè)管理方面的服務(wù)；伴隨公司的發(fā)展，公司開始將“為甲方服務(wù)”納入主營范圍。為全球地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供綜合的地產(chǎn)服務(wù)，具體包括：物業(yè)租售的戰(zhàn)略顧問及實(shí)施、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)設(shè)施及項(xiàng)目管理、按揭融資、評估與估值、開發(fā)服務(wù)、投資管理、研究與策略顧問等。
開拓管理類型，細(xì)分市場，走專業(yè)發(fā)展道路。除了傳統(tǒng)的公寓、別墅、寫字樓管理，目前物業(yè)管理范圍已縱深到學(xué)校、銀行、醫(yī)院、商場、酒店、機(jī)埸等各類專業(yè)。在杭州，阿里巴巴引進(jìn)了來自美國的專業(yè)工地管理商美盛沃利(MaisonWorleyParsons)，世貿(mào)麗晶城引進(jìn)了全球老牌的服務(wù)式公寓經(jīng)營商奧克伍德(Oakwood)，物業(yè)類型的細(xì)分，為不同專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造了更多的發(fā)展機(jī)會。而傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也需要在此過程中，根據(jù)企業(yè)特征，調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，深耕專項(xiàng)物業(yè)類型，爭取在專項(xiàng)物業(yè)類型中成為全國乃至全球標(biāo)桿型企業(yè)。
開拓小區(qū)多種經(jīng)營，延伸物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。20**年，深圳花樣年物業(yè)提出為客戶提供一站式服務(wù)，致力于為業(yè)主提供家居生活用品團(tuán)購、房屋增值等有償服務(wù)。在物業(yè)小區(qū)內(nèi)推進(jìn)商業(yè)經(jīng)營，以經(jīng)營利潤來彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)的不足，開創(chuàng)小區(qū)多種經(jīng)營的先河。近年來，很多規(guī)模型物業(yè)在很多方面做出了嘗試，為業(yè)主提供更多的服務(wù)內(nèi)容。比如，小區(qū)可以為業(yè)主提供便利服務(wù)，包括開設(shè)便利店、藥店、照片沖洗、小超市、凈菜館、便民餐館、咖啡廳等；也可以為業(yè)主提供房地產(chǎn)中介服務(wù)，如代辦權(quán)證、房屋置換、資產(chǎn)管理等；還可以幫助業(yè)主提供代請保姆、看護(hù)病人、訂送報紙、人室清潔、植物租擺等工作。以上方面，大大豐富和完善了物業(yè)的服務(wù)范疇。
縱深服務(wù)鏈，創(chuàng)建新型服務(wù)集成商。近年來，很多行業(yè)在原物業(yè)服務(wù)公司的基礎(chǔ)上，在關(guān)聯(lián)行業(yè)中擴(kuò)大業(yè)務(wù)范疇。比如家居裝修裝飾行業(yè)、車輛裝飾及洗車服務(wù)行業(yè)、配送行業(yè)、社區(qū)廣告業(yè)、綠化種植業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等。環(huán)保產(chǎn)業(yè)近年來受到國家大力扶持，也是與物業(yè)管理行業(yè)聯(lián)系比較緊密的行業(yè)。在生態(tài)環(huán)境日益受到重視的今天，環(huán)保社區(qū)得到消費(fèi)者的青睞。以收費(fèi)的形式，建立區(qū)域性污水處理站，將污水處理后作為非飲用水循環(huán)使用，其中蘊(yùn)育重大商機(jī)。在杭州，綠城旗下不僅設(shè)有物業(yè)服務(wù)公司，也有教育公司、傳媒公司、設(shè)計(jì)公司等，成為新型服務(wù)集成商的代表企業(yè)之-。
四、多元發(fā)展不能忽略的宗旨
以上內(nèi)容從各個方面介紹了物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元發(fā)展的思路，但是，物業(yè)服務(wù)仍是基礎(chǔ)，只有滿足業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的核心需求與期望，注重企業(yè)品質(zhì)建設(shè)，才能使業(yè)主真正認(rèn)同延伸服務(wù)，切不可本未倒置。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多元服務(wù)的另一個目的是為了使業(yè)主更方便、更愉快，能夠幫助業(yè)主解決各種問題，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因謹(jǐn)慎選擇合作伙伴和延伸服務(wù)內(nèi)容，不要盲目追求利益，導(dǎo)致業(yè)主的不滿。
需要強(qiáng)調(diào)的是，以上所介紹的內(nèi)容很大一部份超越了大部份物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營能力，多元化成功的案例即便在國外也是不多見的。既是多元發(fā)展，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)跨行發(fā)展的代名詞，能否經(jīng)營成功需要企業(yè)花費(fèi)較大的努力和代價才能實(shí)行。
對于大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，獲得政府部門的關(guān)注和支持，給予一定的行業(yè)扶持政策；獲得業(yè)主的支持和認(rèn)同，提高行業(yè)的社會地位，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的工作壓力，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得更多的尊重，在很長一段時間內(nèi)，是改善物業(yè)管理行業(yè)的主流方向。