談民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存發(fā)展

　　經(jīng)過22年的風(fēng)雨兼程，中國(guó)物業(yè)服務(wù)從一個(gè)鮮為人知的新生事物，逐漸發(fā)展成為被社會(huì)認(rèn)可的國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)類別中的重要行業(yè)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展過程，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)求生存求發(fā)展的過程。從物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)發(fā)展情況來看，先后出現(xiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不外乎四種：一是由傳統(tǒng)的房管所、房改處改制而成的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是房地產(chǎn)開發(fā)商組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；三是隨著機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化的推進(jìn)，一些企事業(yè)單位機(jī)構(gòu)調(diào)整、人員分流，將后勤部門轉(zhuǎn)為獨(dú)立核算的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；四是隨著國(guó)企改革的深入和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，涌現(xiàn)出來的新型的民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型、國(guó)有企業(yè)改革深入推進(jìn)以及物業(yè)服務(wù)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展，民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)成長(zhǎng)迅速：在溫州，民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到124家，占行業(yè)總數(shù)的91.2%；深圳、廣州、上海、北京、杭州、重慶等地的民營(yíng)物管企業(yè)也發(fā)展迅速，市場(chǎng)占有份額不斷擴(kuò)大。但也有資深的社會(huì)人士、行業(yè)專家警示：“在我國(guó)，民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想發(fā)展、壯大、成為行業(yè)的主流，還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過程......”。那么，究竟民營(yíng)物管企業(yè)的生存狀態(tài)怎樣?發(fā)展前景如何?本文略作論述，以期拋磚引玉，引發(fā)社會(huì)各界以及行業(yè)人士深層次的思考。

　　一、民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物

　　所謂民營(yíng)物管企業(yè)，是由某一民間集體不可分割的共同擁有全部或部分企業(yè)所有權(quán)，并直接地去進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。在這個(gè)范疇內(nèi)，非國(guó)有資本、集體資產(chǎn)和企業(yè)員工個(gè)人參股為主要構(gòu)成因素的企業(yè)組織形式都屬于民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。民營(yíng)機(jī)制之所以引人注目，主要在于和它相對(duì)照的是國(guó)有企業(yè)由于長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制帶來的弊端影響著它的發(fā)展，在于民營(yíng)企業(yè)與國(guó)有企業(yè)相比有著明顯的活力。正是在這種特定的社會(huì)條件下，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)以其表現(xiàn)出來的優(yōu)勢(shì)受到了社會(huì)各方面的廣泛關(guān)注。正如任何事物都有其自身發(fā)展規(guī)律一樣，民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展也是社會(huì)和行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。

　　1、國(guó)家政策的催生。

　　1997年9月，黨的十五大把“以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展”明確確定為我國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段的基本經(jīng)濟(jì)制度以后，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了很大變化，個(gè)體經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的法律地位和政治地位都得到進(jìn)一步提高；20**年11月，黨的十六大報(bào)告中鮮明地提出了兩個(gè)“毫不動(dòng)搖”和一個(gè)“統(tǒng)一”：即“一是必須毫不動(dòng)搖地鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，二是必須毫不動(dòng)搖地鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展”；“堅(jiān)持公有制為主體，促進(jìn)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，統(tǒng)一于社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程中”；在新修改的章程中，也明確提出要把“其他各個(gè)社會(huì)階層的先進(jìn)分子吸收到黨內(nèi)”，給予了個(gè)體經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)等民營(yíng)經(jīng)濟(jì)更高的政治地位，也為民營(yíng)企業(yè)的大量涌現(xiàn)提供了良好的社會(huì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，隨著國(guó)企改革的深入，國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局調(diào)整，國(guó)有資產(chǎn)“有進(jìn)有退”，逐步從一些競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)中退出。傳統(tǒng)工業(yè)、服務(wù)業(yè)、零售貿(mào)易業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的國(guó)有企業(yè)從原來單一國(guó)有產(chǎn)權(quán)發(fā)展為混合產(chǎn)權(quán)甚至國(guó)有資產(chǎn)完全退出，從而催生了一大批改制民營(yíng)企業(yè)。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于典型的服務(wù)性行業(yè)，屬國(guó)有經(jīng)濟(jì)的退出領(lǐng)域，因此，國(guó)有物管企業(yè)改制漸成熱潮，民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)陣容不斷擴(kuò)大。

　　2、行業(yè)發(fā)展的需求。

　　經(jīng)過20多年的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的組成部分。建設(shè)部在“九五”計(jì)劃中明確提出：房地產(chǎn)業(yè)跨世紀(jì)發(fā)展的主要任務(wù)之一是加快物業(yè)服務(wù)的發(fā)展步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的完善；實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)主輔業(yè)分離，規(guī)范發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)；今年9月1日，全國(guó)《物業(yè)服務(wù)條例》正式實(shí)施，對(duì)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)范運(yùn)行等都提出了更高的要求。這些無疑為具有明晰產(chǎn)權(quán)制度、靈活經(jīng)營(yíng)機(jī)制的民營(yíng)物管企業(yè)提供了展示自我的舞臺(tái)。

　　3、企業(yè)自身的需要。

　　隨著行業(yè)發(fā)展的日漸規(guī)范以及物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度的不斷成熟，行業(yè)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更高的要求，如：其服務(wù)性質(zhì)的基礎(chǔ)性就要求服務(wù)工作的細(xì)化、量化；其服務(wù)對(duì)象的多樣性則要求服務(wù)模式要因“物”制宜，以“特”制勝等等。而國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其長(zhǎng)期發(fā)展運(yùn)作中所積累的弊端很大程度上難以滿足行業(yè)市場(chǎng)的要求，這不可避免地制約了企業(yè)的自我發(fā)展。在行業(yè)發(fā)展處于這種“瓶頸”狀態(tài)之時(shí)，就急需企業(yè)進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，而只有民營(yíng)企業(yè)所具備的這些優(yōu)勢(shì)才能沖破“瓶頸”，取得新的發(fā)展。于是不少國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了自身發(fā)展，積極尋求產(chǎn)權(quán)制度改革。深圳的蓮花、龍城、長(zhǎng)城等一批知名國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛改制轉(zhuǎn)軌，加入民營(yíng)企業(yè)行列，不少老牌國(guó)有物管企業(yè)的改制正在緊鑼密鼓的籌備之中。

　　二、影響民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的不利因素

　　盡管民營(yíng)物管企業(yè)發(fā)展迅猛，但在近期內(nèi)不可能以強(qiáng)者的態(tài)勢(shì)出現(xiàn)，這源于它的“先天不足”：

　　1、社會(huì)對(duì)民營(yíng)物管企業(yè)存在觀念障礙。

　　因受長(zhǎng)期以來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，政府、媒體、社會(huì)很大程度上還殘留著“迷信國(guó)企，質(zhì)疑民企”的思想觀念，對(duì)民營(yíng)企業(yè)特別是對(duì)發(fā)展歷史還不太長(zhǎng)的民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在一定偏見。同時(shí)，我國(guó)的社會(huì)信用體系尚未建立，企業(yè)的資信等級(jí)難以通過市場(chǎng)的方式得到體現(xiàn)，民營(yíng)物管企業(yè)毫無疑問與老牌國(guó)有物管企業(yè)不在同一起跑線上。從國(guó)家的宏觀政策上來說，雖然給予了民營(yíng)企業(yè)生存發(fā)展的大環(huán)境，但很多實(shí)施細(xì)則還沒有跟上，這從客觀上也抑制了民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。

　　2、不同起源的民營(yíng)物管企業(yè)面臨著不同的發(fā)展問題。

　　對(duì)于由民間資本發(fā)起組成的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，規(guī)范發(fā)展是一個(gè)不可忽視的問題。不少民營(yíng)物管企業(yè)不同程度地存在著“家族化”管理的問題。家族化不僅僅包括家族對(duì)企業(yè)所有權(quán)的控制，更為重要的是在關(guān)鍵管理崗位上使用家族成員或自己人的內(nèi)部繼任方式，在領(lǐng)導(dǎo)和決策風(fēng)格上家族化，在內(nèi)部管理上非制度化和非程序化，從而導(dǎo)致決策的隨意性，給企業(yè)成長(zhǎng)帶來莫大風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于由國(guó)企改制而來的民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，存在著改制以后的轉(zhuǎn)制問題。由于歷史原因，這類企業(yè)遺留問題多多：一是人員沉淀嚴(yán)重。在企業(yè)還屬國(guó)有性質(zhì)時(shí)，企業(yè)“婆婆”多，社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，物業(yè)服務(wù)給人們的印象也就是“掃掃地”、“看看門”，不需要太高的文化和技能，于是自然而然地成了一個(gè)人員的“蓄水池”，可用、不可用的人全往物業(yè)公司塞，造成一般工作人員富余，而真正具專業(yè)水準(zhǔn)的骨干就寥寥無幾，就給改制后的企業(yè)帶來了短時(shí)間內(nèi)無法卸下的沉重包袱；二是思想觀念落后。企業(yè)體制改革了，而大部分干部員工的思想觀念卻還停滯在“老國(guó)企”狀態(tài)，還殘留著吃“大鍋飯”時(shí)期的“等”、“靠”、“要”思想，工作效率低下，創(chuàng)新意識(shí)薄弱，沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念，與企業(yè)體制形成鮮明的反差。觀念的改變需要一個(gè)較長(zhǎng)的過程，并且改變觀念比樹立觀念更難；三是企業(yè)形象已被定位，很難有新的突破。這些企業(yè)改制后，雖然在質(zhì)量管理、服務(wù)意識(shí)、企業(yè)文化等方面做了很大改進(jìn)，但是社會(huì)各界已給這些企業(yè)打下了“老國(guó)企”的烙印，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變已固有的定位；四是部分企業(yè)資產(chǎn)不良。企業(yè)在與母體剝離時(shí)所形成的不良資產(chǎn)，使企業(yè)背上了沉重的歷史包袱，制約了企業(yè)自身的發(fā)展。因此，改制企業(yè)能否適應(yīng)市場(chǎng)的需求，隨著產(chǎn)權(quán)制度的變化，建立起符合企業(yè)實(shí)際的現(xiàn)代企業(yè)制度，是這些企業(yè)改制能否成功、能否生存和發(fā)展的關(guān)鍵。

　　三、民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景

　　雖然民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)階段不能與老牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接抗衡，但其迅猛的發(fā)展勢(shì)頭已引起政府、社會(huì)、行業(yè)的高度關(guān)注。中國(guó)物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)徐俊達(dá)在一次行業(yè)研討會(huì)上指出：“要正確認(rèn)識(shí)民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)中的地位和作用......民營(yíng)企業(yè)要克服困難，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，不斷發(fā)展壯大，成為我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)中的一支生力軍。” 事實(shí)上，民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇，理由是：

　　1、民營(yíng)物管企業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)決定了它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　民營(yíng)物管企業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)是其良好的運(yùn)作體制非常適應(yīng)現(xiàn)階段社會(huì)和行業(yè)的發(fā)展需要。如：

　　①民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰，人員精煉，運(yùn)作成本低，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)敏銳，決策效率較高，遇到重大事項(xiàng)進(jìn)行決策時(shí)不必經(jīng)過太多的程序和反復(fù)討論的過程，只經(jīng)調(diào)研確認(rèn)無誤后，可在短時(shí)間做出果斷決策，便于抓住機(jī)遇，容易找到新項(xiàng)目；

　　②民營(yíng)物管企業(yè)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)憂患意識(shí)，其體制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新靈活適用，緊隨時(shí)代步伐，這是每一個(gè)發(fā)展中企業(yè)所迫切需要的；

　　③民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用人觀念不像有些國(guó)有企業(yè)那樣論資排輩、能上不能下。“能者上，庸者讓”、“優(yōu)勝劣汰”、“薪酬與業(yè)績(jī)緊密掛鉤”等現(xiàn)代用人機(jī)制可在民營(yíng)物管企業(yè)得到充分體現(xiàn)，人才成長(zhǎng)速度要比國(guó)有企業(yè)要快得多；

　　④民營(yíng)物管企業(yè)實(shí)施的完全是市場(chǎng)化的分配制度，績(jī)效考核實(shí)事求是，使員工的收入與效績(jī)掛鉤，并通過效績(jī)考核全面培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人，讓員工得到合理的甚至超值的回報(bào)，這種健全的分配體制能最大限度地激發(fā)企業(yè)全員的創(chuàng)業(yè)熱情；

　　⑤個(gè)性化服務(wù)、差異致勝是現(xiàn)代物業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)，而這是老牌國(guó)企的劣勢(shì)所在，這種現(xiàn)狀為民營(yíng)物管企業(yè)提供了合適的發(fā)展空間。

　　2、行業(yè)的規(guī)范發(fā)展給民營(yíng)企業(yè)帶來了福音。

　　我國(guó)首部《物業(yè)服務(wù)條例》的出臺(tái)，標(biāo)志著物業(yè)服務(wù)步入規(guī)范化發(fā)展軌道，使行業(yè)發(fā)展有章可循，有法可依，這必將推進(jìn)行業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展。并且，《條例》第24條中明確規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這給民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了平等競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。同時(shí)，與《條例》相配套的相關(guān)實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的法制環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境將會(huì)大大改善。

　　3、中國(guó)入世為民營(yíng)物管企業(yè)提供了契機(jī)。

　　中國(guó)加入WTO以后，首先將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的擴(kuò)大，尤其使物業(yè)服務(wù)利潤(rùn)相對(duì)較有保障的中高檔的物業(yè)服務(wù)需求增加；其次，外資物業(yè)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)帶來新的競(jìng)爭(zhēng)理念和管理模式，從而促使國(guó)內(nèi)物管市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，民營(yíng)物管憑借其較高的敏感度和較好的接受能力，會(huì)搶得一定的市場(chǎng)份額。

　　民營(yíng)物管企業(yè)雖然面臨著諸多機(jī)遇，但對(duì)每一個(gè)企業(yè)來說，競(jìng)爭(zhēng)還是殘酷的，這需要從業(yè)人員有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)、服務(wù)意識(shí)以及高度的心理承受能力，要能夠“忍辱負(fù)重”，才能求得生存和發(fā)展。國(guó)家建設(shè)部已明確提出要鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展，這無疑給民營(yíng)物管企業(yè)打了一支強(qiáng)心針，相信民營(yíng)物管企業(yè)最終會(huì)在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中殺出一條血路來，并逐步發(fā)展壯大，成為行業(yè)的主力軍。

　　四、幾點(diǎn)建議

　　1、民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)致力于營(yíng)造良好的“政治環(huán)境”。

　　中國(guó)民營(yíng)企業(yè)從誕生的那一天起，就是在一種特定的“政治環(huán)境”中生存和發(fā)展。深圳華為、四川希望集團(tuán)、陜西海星等明星民營(yíng)企業(yè)的成長(zhǎng)歷程，清晰地證明了民營(yíng)企業(yè)政治營(yíng)銷的重要性。在民營(yíng)企業(yè)中，深圳的華為公司應(yīng)該稱得上是一位“政治明星”，它獲得的從中央到地方政府的支持力度是許多民營(yíng)企業(yè)望塵莫及的：中央領(lǐng)導(dǎo)來深圳，都會(huì)到華為去看看，深圳市委市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)更是親自出面為華為解決訂單和貸款問題，這些無疑為華為的高速發(fā)展提供了良好的條件。地處內(nèi)陸的陜西海星集團(tuán)為什么能夠在短時(shí)間內(nèi)做強(qiáng)做大，并在1999年就能夠拿到上市指標(biāo)，與有一個(gè)好的政治環(huán)境有很大的關(guān)系。企業(yè)的政治環(huán)境一部分是人家營(yíng)造的，一部分是自己營(yíng)造的。營(yíng)造政治環(huán)境的前提是，你要有相當(dāng)?shù)膶W(xué)識(shí)，就政治問題你可以和當(dāng)政的人去對(duì)話，在政治方面你是很熟悉的，你對(duì)他是關(guān)心的，你對(duì)他是了解的。他們關(guān)心的不是你這個(gè)產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格地講，你去和他談電腦，他第二天就不見你了。他有可能問“需要解決什么問題?”解決了這就完了。你要能就他關(guān)心的問題和他討論，跟他交談流，最后變成朋友。這時(shí)候，他才能設(shè)身處地給你營(yíng)造一個(gè)非常寬松、非常自如的環(huán)境。

　　中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)從誕生起，就自覺承擔(dān)起了較多的社會(huì)責(zé)任，比如深圳同行提出的大力開展社區(qū)文化宣傳活動(dòng)，尋求社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式，解決市內(nèi)下崗員工再就業(yè)問題，等等，這些措施在物業(yè)服務(wù)行業(yè)初期，確實(shí)起到了很好的作用，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)贏得了較好的發(fā)展環(huán)境。而對(duì)于新生的民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，更需要政府的扶持和幫助，不管是通過實(shí)際行動(dòng)贏得政府的支持也好，通用投身公益事業(yè)使政府刮目相看也好，通過自己已取得的政治地位直接參與和影響政府決策也好，通過種種努力，使民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的政治地位得以逐步提高，發(fā)展環(huán)境得以逐步改善，在行業(yè)中的權(quán)重也會(huì)日益增加。

　　2、民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)致力于建立現(xiàn)代企業(yè)制度。

　　由民間資本發(fā)起的民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和由國(guó)企改制而來的民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣存在著建立現(xiàn)代企業(yè)制度的問題。民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有真正建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的、切合企業(yè)實(shí)際的內(nèi)部決策機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、分配機(jī)制，才能使體制上的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一是要建立起科學(xué)的決策機(jī)制，使企業(yè)的決策更符合市場(chǎng)實(shí)際需求；二是要有行之有效的監(jiān)督機(jī)制，要解決好企業(yè)所有者對(duì)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)督問題。特別是對(duì)于改制而來的民營(yíng)物管企業(yè)來說，這一點(diǎn)事關(guān)企業(yè)成敗。現(xiàn)在行業(yè)中不少改制企業(yè)均采取了員工持股的方式，這當(dāng)然可以很大程度地提高員工的主人翁責(zé)任感，從而有效提高工作效率；但同時(shí)，如果不能解決好監(jiān)督機(jī)制問題，讓權(quán)利集中在缺乏監(jiān)督的少數(shù)經(jīng)營(yíng)者手中，則很可能會(huì)造成新的矛盾；三是要有良好的分配和激勵(lì)機(jī)制。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，吸引和留住人才是企業(yè)能否在21世紀(jì)奪取“制控權(quán)”、形成戰(zhàn)略性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。良好的分配和激勵(lì)機(jī)制，就是要使人才有歸屬感，心甘情愿地為企業(yè)效勞。如聯(lián)想集團(tuán)實(shí)施的“期權(quán)計(jì)劃”、中關(guān)村科技園的“技術(shù)入股”、華為的“知本主義”等，使公司發(fā)展與員工的個(gè)人利益休戚相關(guān)、唇齒相依，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

　　3、民營(yíng)物管企業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)能力。

　　企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的強(qiáng)弱直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展，而“經(jīng)營(yíng)”是一門綜合性較強(qiáng)的學(xué)科，這需要經(jīng)營(yíng)者獨(dú)具慧眼，運(yùn)籌帷幄，充分利用自身以及各方資源，科學(xué)、有效地將“死”錢變“活”錢，為企業(yè)注入新的血液，為企業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的資金保障；再者，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所帶來的良好經(jīng)濟(jì)效益將相對(duì)提高企業(yè)對(duì)股東和員工的回報(bào)率，這從另一方面調(diào)動(dòng)了股東和員工的積極性，從而使企業(yè)呈良性循環(huán)的勢(shì)態(tài)飛速發(fā)展。

　　4、民營(yíng)物管企業(yè)要培育自己的企業(yè)家--職業(yè)經(jīng)理人。

　　物業(yè)服務(wù)職業(yè)經(jīng)理人是指專門從事企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理服務(wù)的專業(yè)經(jīng)理，它不是一種職務(wù)，而是一個(gè)具備某種能力和精神特征的社會(huì)群體。職業(yè)經(jīng)理人代表著雙重身份：一是企業(yè)的決策者，二是企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作的首席執(zhí)行者。這要求職業(yè)經(jīng)理人必須具備企業(yè)文化氣氛的培育和評(píng)價(jià)、內(nèi)部管理、市場(chǎng)拓展、職員評(píng)價(jià)、隊(duì)伍建設(shè)、資源配置和物業(yè)服務(wù)研究及評(píng)價(jià)等素質(zhì)，并且要緊跟時(shí)代步伐，不斷拓展物業(yè)服務(wù)新視野，創(chuàng)新管理理念，構(gòu)建適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)管理模式。如是，企業(yè)前景將無限廣闊。

篇2：中國(guó)民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)希望在前

　　中國(guó)民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)希望在前

　　中國(guó)民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)在之所以沒有以強(qiáng)者的姿態(tài)出現(xiàn)，有其歷史的和現(xiàn)實(shí)的原因。

　　還有外部生存環(huán)境問題。以物業(yè)管理的“主流”--有企業(yè)作參照系，目前民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的外部生存環(huán)境極為嚴(yán)峻。

　　一、民自物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場(chǎng)支撐

　　現(xiàn)在市場(chǎng)中物業(yè)管理企業(yè)70％屬于開發(fā)商自辦，20％屬于房管所改制或后勤單位改制。也就是說，70％的開發(fā)商自辦物業(yè)管理企業(yè)有開發(fā)商的“米”可以下鍋。20％的房管所改制或后勤單位改制企業(yè)可以利用改制前的物業(yè)資源，也可以利用其政府的“權(quán)利資源”占有市場(chǎng)。那么，剩下的10％民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)怎么辦呢？只有自己去找“米”。從哪兒找呢？從市場(chǎng)中去摳，而且這個(gè)市場(chǎng)是已經(jīng)被預(yù)先瓜分過一次的，若從食物鏈的角度去論述，民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)是處于較低一級(jí)的，所以，拿到市場(chǎng)份額這塊“奶酪”的難度可想而知。

　　二、民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)缺乏資金主持

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在服務(wù)行業(yè)的投資中，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資占60％左右。而占80％以上的國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)具備雄厚的資金實(shí)力自不待言，開發(fā)商辦的物業(yè)管理公司也有資金實(shí)力，唯民營(yíng)公司在資金運(yùn)作方面非常艱難。一般人認(rèn)為，物業(yè)管理不屬于資金密集型行業(yè)，不需要太多的資金投入。實(shí)際上，要提升物業(yè)管理的技術(shù)水平必須有資金支持。上市融資對(duì)民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)來說，現(xiàn)在還只能是一個(gè)夢(mèng)想，至于銀行借貸，則是難于上青天。只有依靠微利的管理費(fèi)等收入的緩慢積累，慢慢向先進(jìn)水平靠攏。

　　三、民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)缺乏政府支持

　　對(duì)政府而言，任何企業(yè)應(yīng)不分國(guó)企、民營(yíng)身份，只要合法并遵守游戲規(guī)則即可。而事實(shí)上，政府所制定的游戲規(guī)則，客觀上起到了抑制民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的作用。這是因?yàn)椋谖飿I(yè)管理發(fā)展至今的20多年歷史中，國(guó)有企業(yè)發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，而且可以說，20多年的歷史是由國(guó)企締造的。因此，政府在制定相關(guān)政策時(shí)，所依據(jù)的是國(guó)企所創(chuàng)造的事實(shí)。比如，在資質(zhì)的認(rèn)定上，國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)必須具備七個(gè)條件，這七個(gè)條件有著極為嚴(yán)格的限制，而不具備一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，在全國(guó)范圍內(nèi)最多只可承接30萬平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，甚至不可出省承接項(xiàng)目。由于歷史的原因，純粹具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)，在資質(zhì)認(rèn)定的條件上不具備優(yōu)勢(shì)。

　　民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的希望在哪里？為迎接民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)的春天，我們應(yīng)該做哪些事情？

　　一、加快推進(jìn)“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”的步伐

　　物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”的提法至今已有兩年了。而且已形成一致共識(shí)，但實(shí)際推行的速度卻很緩慢。一段時(shí)間以來，物業(yè)管理公司與業(yè)主間的矛盾重重，從媒體報(bào)道的情況來看，與“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”沒能有效推行頗有關(guān)聯(lián)。“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”應(yīng)至少明確以下兩點(diǎn)：

　　一、是房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理行業(yè)必須徹底脫離“父子”甚至“祖孫”關(guān)系。

　　對(duì)開發(fā)商開辦新的物業(yè)管理企業(yè)，要通過制定有效的條件予以限制，對(duì)已存在的，則通過改制等方式實(shí)現(xiàn)脫鉤。二是房地產(chǎn)商新開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)管理，必須徹底實(shí)現(xiàn)社會(huì)公開公平招投標(biāo)。按現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，在物業(yè)未入伙或入伙但業(yè)主達(dá)不到成立業(yè)委會(huì)法定人數(shù)的情況下，開發(fā)商仍以最大業(yè)主的身份對(duì)物業(yè)管理單位的選擇有決定權(quán)，如不公開招投標(biāo)，已成立物業(yè)管理公司的開發(fā)商仍會(huì)將項(xiàng)目交給自己的物業(yè)管理公司，這對(duì)靠市場(chǎng)吃飯的民營(yíng)物業(yè)管理公司來說，有失公允。

　　二、進(jìn)一步完普物業(yè)管理的法制環(huán)境

　　要確立物業(yè)管理招投標(biāo)的透明度、程序性、公正、公平與公開，須由政府部門牽頭組建物業(yè)管理專業(yè)招投標(biāo)委員會(huì)和物業(yè)管理招投標(biāo)專家?guī)欤蛇@些專業(yè)人才承擔(dān)物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)工作。無論是開發(fā)商新開發(fā)的項(xiàng)目，還是已由業(yè)主委員會(huì)管理的二手項(xiàng)目，當(dāng)其需要新的物業(yè)管理公司時(shí)，均需要經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)招投標(biāo)委員會(huì)同意，在滿足他們的管理質(zhì)量、價(jià)格等要求的前提下，由其從專家?guī)熘羞x聘評(píng)委，最終項(xiàng)目花落誰家，決定權(quán)就在這些專業(yè)評(píng)委手中。同時(shí)如若能對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)子以立法，則會(huì)使各方面的權(quán)益得到更有效的保。

　　三、加緊實(shí)施企業(yè)間的兼并與重組

　　據(jù)報(bào)載，20**年間，北京的物業(yè)管理公司平均每家管理物業(yè)的建筑面積僅為15.5萬平方米。這樣小的管理面積怎會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)力？當(dāng)國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)時(shí)，這種現(xiàn)狀是很難與其抗衡的。因此，必須走兼并聯(lián)合的道路。怎么聯(lián)合呢？這就需要政府的力量之手，一是限制小規(guī)模物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，當(dāng)在一定時(shí)間內(nèi)小規(guī)模物業(yè)管理企業(yè)仍未能達(dá)標(biāo)時(shí)，取消其市場(chǎng)資格，所屬物業(yè)自然交由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。二是政府對(duì)物業(yè)管理的資源進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，先評(píng)估出優(yōu)良資產(chǎn)，然后以其作主體，將其他小規(guī)模物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合到他身邊來。這里面最關(guān)鍵的是資源的評(píng)估，將最具活力、最有發(fā)展前景的物業(yè)管理企業(yè)選出來，做中國(guó)物業(yè)管理的開拓者。

　　四、建設(shè)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍

　　地產(chǎn)、家電、IT行業(yè)等，基本上都引入了職業(yè)經(jīng)理人制度，成為推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的有生力量，自身也取得了巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人將會(huì)改變企業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，成為管理的樞紐，成為許多產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展的實(shí)際管理者。他們的管理不僅關(guān)系到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和利潤(rùn)，而且將直接影響到企業(yè)的健康成長(zhǎng)。物業(yè)管理必須盡早走職業(yè)經(jīng)理人道路。

　　五、加速物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

　　20多年來，我國(guó)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象主要局限在住宅物業(yè)。服務(wù)內(nèi)容也限于保安、清潔、維修三大類。而發(fā)展到今天，不僅業(yè)主的要求越來越高，物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)也越來越高，因各種原因受到損害的業(yè)主常常會(huì)向物業(yè)管理公司索賠幾十萬甚至上百萬。而物業(yè)管理公司要增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，唯一有效的途徑就是增強(qiáng)獲利本領(lǐng)。在當(dāng)前物業(yè)管理微利的現(xiàn)實(shí)情況下，就需要政府大力倡導(dǎo)、積極引導(dǎo)并大力推行物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。

　　六、制定公平的游戲規(guī)則

　　民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)并不奢望游戲規(guī)則對(duì)自己有利，因?yàn)樽约杭炔皇且?guī)則的制定者，也不是制定規(guī)則所依據(jù)事實(shí)的創(chuàng)造者。但規(guī)則也是隨著時(shí)間的前進(jìn)而變化的，先進(jìn)的規(guī)則應(yīng)能推動(dòng)行業(yè)的進(jìn)步。現(xiàn)在，衡量一個(gè)物業(yè)管理公司的水平有幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，如管理面積、創(chuàng)建優(yōu)秀小區(qū)的數(shù)量等，這也是政府制定的有關(guān)規(guī)則的重要內(nèi)容，但對(duì)如何確認(rèn)這些指標(biāo)卻沒有規(guī)則。一個(gè)物業(yè)管理公司所管理物業(yè)的建筑面積是現(xiàn)在在管的，還是現(xiàn)在所有簽約的，還是包括曾經(jīng)管理現(xiàn)己解約的，有沒有時(shí)間的限制。誰來審核這些數(shù)據(jù)，這都應(yīng)是游戲規(guī)則的組成部分。再者，資質(zhì)的認(rèn)定本身已確認(rèn)了該企業(yè)的實(shí)力，為其在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)增加了難以估量的分值。但如再限制其經(jīng)營(yíng)范圍，對(duì)整個(gè)行業(yè)探索新的領(lǐng)域和新的發(fā)展道路會(huì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。

　　實(shí)際上，民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)作為弱勢(shì)群體，對(duì)環(huán)境還有更多的希望。當(dāng)這些希望暫時(shí)無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，就要先練好“內(nèi)功”，等待機(jī)會(huì)，蓄勢(shì)待發(fā)。

篇3：民營(yíng)物業(yè)管理將成市場(chǎng)主流

　　民營(yíng)物業(yè)管理將成市場(chǎng)主流

　　我國(guó)物管企業(yè)從剛開始發(fā)展的純國(guó)有性質(zhì)已逐步演化成國(guó)有獨(dú)資、國(guó)有參股、外資以及民營(yíng)等多種經(jīng)濟(jì)成份并存的格局，并且這種格局隨著時(shí)間的推移也在悄然發(fā)生變化，民營(yíng)物管企業(yè)占據(jù)物管市場(chǎng)的主流地位將逐步形成。

　　一、物管企業(yè)經(jīng)濟(jì)屬性的現(xiàn)狀及特征

　　目前，仍有不少人對(duì)物管企業(yè)經(jīng)濟(jì)屬性的現(xiàn)狀及特征認(rèn)識(shí)不清，認(rèn)為目前仍然是國(guó)有物管企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)主流地位。其實(shí)，這只是某些指標(biāo)的反映，另外一些指標(biāo)己顯示目前民營(yíng)物管企業(yè)實(shí)際上已經(jīng)占據(jù)了市場(chǎng)的主流地位。

　　1、從管理規(guī)模上看，固有物管企業(yè)占主流地位

　　物管企業(yè)主要是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)衍生而來，而早期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本上是國(guó)有體制，由其所衍生的物管企業(yè)一般也是國(guó)有體制。由于長(zhǎng)期以來物業(yè)管理基本上沿襲的是一種自建自管模式，因此，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)規(guī)模的不斷增加，其下屬的物管企業(yè)管理規(guī)模也在不斷增加。在物業(yè)管理非完全市場(chǎng)化的情況下，這種原先占有壟斷性資源的物業(yè)公司能夠通過市場(chǎng)接到更多的優(yōu)質(zhì)物管項(xiàng)目，使這些物管企業(yè)更加壯大，目前已有相當(dāng)多的物管企業(yè)成為“龐然大物”。而后期出現(xiàn)的民營(yíng)物管企業(yè)，雖然數(shù)目較多，但管理規(guī)模較小，占物業(yè)管理市 場(chǎng)的份額低。因此，從目前在管項(xiàng)目的角度分析，國(guó)有物管企業(yè)占主流地位。

　　2、從物管企業(yè)數(shù)量、注冊(cè)資金上看，民營(yíng)物管企業(yè)實(shí)質(zhì)上已占主流地位

　　國(guó)有物管企業(yè)形成主要有三種形式。一是由國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)衍生而來，二是由房營(yíng)所轉(zhuǎn)制形成，三是由機(jī)關(guān)事業(yè)單位后勤制度改革形成。民營(yíng)物管企業(yè)形成也有三種主要形式。一是由民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)衍生而來，二是由國(guó)有物管企業(yè)改制形成，三是新成立的民營(yíng)物管企業(yè)。早期成立的物管企業(yè)主要是國(guó)有性質(zhì)，但近幾年注冊(cè)成立的物管企業(yè)，以民營(yíng)企業(yè)為主。從物管企業(yè)注冊(cè)的數(shù)量來看，近幾年新成立的物業(yè)公司數(shù)目特別多。目前，從工商注冊(cè)的資料分析，就全國(guó)而言，民營(yíng)性質(zhì)的物管企業(yè)在企業(yè)數(shù)量、注冊(cè)資金方面已經(jīng)占據(jù)整個(gè)物管行業(yè)的主流地位，而且這種主流地位越來越明顯。

　　3、從業(yè)主認(rèn)同的角度上看，民營(yíng)與國(guó)有基本相當(dāng)，但民營(yíng)物管企業(yè)的認(rèn)同感呈上升趨勢(shì)

　　由于人們對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)性質(zhì)認(rèn)識(shí)不足，而且也由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)沒有選擇權(quán)，因此早期人們一般選擇、認(rèn)可國(guó)有物管企業(yè)，認(rèn)為這些企業(yè)信譽(yù)好，一般不會(huì)出問題，即使出了問題也可以找到它。在深圳早期的物管企業(yè)改制中，就出現(xiàn)國(guó)有物管企業(yè)改制成民營(yíng)物管企業(yè)，但得不到市場(chǎng)認(rèn)可，最后不得不戴回國(guó)有帽子的例子。由于物業(yè)管理是一種服務(wù)性的行業(yè)，從經(jīng)營(yíng)屬性上分析，它更適合民營(yíng)物管企業(yè)發(fā)展。因此，隨著后期部分民營(yíng)物管企業(yè)入市后，民營(yíng)物管企業(yè)低廉的價(jià)格與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)讓人們對(duì)物業(yè)管理有了更深的認(rèn)識(shí)。近期筆者認(rèn)識(shí)了兩個(gè)業(yè)主委員會(huì)主任。一個(gè)是深圳民營(yíng)小企業(yè)管理項(xiàng)目的業(yè)主委員會(huì)主任，該業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為小企業(yè)管理水平低，大企業(yè)管理水平高，因此，想炒掉原來的物業(yè)公司而聘請(qǐng)大型物業(yè)公司管理。另外一個(gè)是深圳大型物業(yè)公司管理項(xiàng)目的業(yè)主委員會(huì)主任。由于國(guó)有大企業(yè)機(jī)構(gòu)龐大，辦事效率低下，管理品質(zhì)低下，這讓老百姓吃盡了苦頭，因此，該業(yè)主委員會(huì)主任及業(yè)主們想選擇一家機(jī)制靈活而又能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的小物管企業(yè)。從目前的發(fā)展趨勢(shì)來看，越來越多的業(yè)主更認(rèn)可民營(yíng)的物管企業(yè)。

　　4、經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，物管企業(yè)民營(yíng)化程度越低

　　人們一般認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，其商品的市場(chǎng)化程度也就越高。但是目前作為一種特殊商品的物業(yè)管理則恰恰相反。主要原因如下：一是從國(guó)有物管企業(yè)主要的三種來源來看，越大的城市，由于歷史發(fā)展的原因，國(guó)有的成份越濃，因此相應(yīng)產(chǎn)生了更多的國(guó)有物管企業(yè)，二是由于對(duì)物管企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)進(jìn)行資質(zhì)限制，國(guó)有物管企業(yè)很容易憑借其先天形成的壟斷資源而獲得項(xiàng)目，從而得到更大的發(fā)展，而民營(yíng)物管企業(yè)則被排除在外，連參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的資格都沒有，民營(yíng)物管企業(yè)的發(fā)展受到了很大限制；三是早期人們對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，人們更愿認(rèn)同國(guó)有物管企業(yè)而對(duì)民營(yíng)物管企業(yè)不放心。因此，由于這些條件的限制，使得民營(yíng)物管企業(yè)在大城市中發(fā)展更為困難，從而導(dǎo)致大城市物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度反而低。

　　5、在中小城市中，民營(yíng)物管企業(yè)已成為市場(chǎng)主流

　　實(shí)際上，目前在中小城市中，民營(yíng)物管企業(yè)已占物管市場(chǎng)的絕對(duì)主流。主要原因：一是在中小城市，民營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較多，因此，相應(yīng)產(chǎn)生了較多的民營(yíng)物管企業(yè)，二是由機(jī)關(guān)事業(yè)單位改制而產(chǎn)生的國(guó)有物管企業(yè)較少，三是由于中小城市物業(yè)管理收費(fèi)低，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，因此物管企業(yè)必須民營(yíng)化才能求得生存和發(fā)展；四是由于物業(yè)管理項(xiàng)目不賺錢而且繁瑣事多、遺留問題多，更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想甩掉包袱而將物業(yè)管理項(xiàng)目外包，因此物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度反而高。做物業(yè)管理市場(chǎng)的人都明白，在深圳獲取一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目非常困難，因?yàn)樯钲谖飿I(yè)管理項(xiàng)目大多數(shù)掙錢，你有錢都買不到，因此沒有物業(yè)管理市場(chǎng)存在。而在內(nèi)地中小城市，大把的物業(yè)管理項(xiàng)目，人家送給你，你都不敢要，因?yàn)轫?xiàng)目不掙錢，所以物業(yè)管理市場(chǎng)到處存在。

　　對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)產(chǎn)生誤解的主要原因是長(zhǎng)期以來，人們一直關(guān)注大城市特別是深圳的物業(yè)管理，把局部的深圳物管市場(chǎng)等同于全國(guó)的物管市場(chǎng)。

　　6、外資物管企業(yè)在我國(guó)成不了氣候

　　在加入世貿(mào)之前，人們普遍認(rèn)為，加入世貿(mào)后，外資物管企業(yè)將大量進(jìn)駐我國(guó)。但是到目前為止，外資物管企業(yè)在我國(guó)并沒有形成多大的影響，而且外資物管企業(yè)有逐步退出的跡象。大量現(xiàn)象表明，原先進(jìn)駐中國(guó)的一些知名物管企業(yè)，其戰(zhàn)線正在收縮，其發(fā)展優(yōu)勢(shì)正在減弱。由于物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，而且極易同質(zhì)化，外資物管企業(yè)在人力資源、運(yùn)作成本等方面并沒有什么優(yōu)勢(shì)，外資物管企業(yè)在我國(guó)成不了氣候。

　　二、物管企業(yè)民營(yíng)化趨勢(shì)演變加劇

　　在某些方面，民營(yíng)物管企業(yè)已成為市場(chǎng)主流，但物業(yè)管理的民營(yíng)化趨勢(shì)還在加劇演變。

　　1、新入市的國(guó)有物管企業(yè)數(shù)目急劇減少

　　一方面，目前新成立的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)非常少，因此由其成立固有物業(yè)公司的機(jī)會(huì)也非常少。另一方面，房管所改制工作已經(jīng)基本結(jié)束，將不再會(huì)新增由房管所改制而產(chǎn)生的物業(yè)公司。再一方面，國(guó)有機(jī)關(guān)事業(yè)單位成立物業(yè)公司的主要目的是想減輕后勤工作壓力。在以前一段時(shí)間內(nèi)，成立這種性質(zhì)的物業(yè)公司比較多。但從目前的情況看，成立下屬的物業(yè)公司并沒有完全減輕原單位的負(fù)擔(dān)。現(xiàn)階段及以后機(jī)關(guān)事業(yè)單位更情愿將物業(yè)管理項(xiàng)目外包給專業(yè)化的物業(yè)公司而不再自己成立物業(yè)公司，因此，由此而新成立的物業(yè)公司的數(shù)目將非常少。

　　2、國(guó)有物管企業(yè)通過改制，數(shù)目正在減少?gòu)奈飿I(yè)管理的特征來看，固有物管企業(yè)并沒有什么優(yōu)勢(shì)。目前國(guó)有物管企業(yè)所形成的優(yōu)勢(shì)是歷史形成而不是由市場(chǎng)形成的。因此，國(guó)有物管企業(yè)要想生存，就必須改變體制。目前，大量的物管企業(yè)正在由國(guó)有體制向民營(yíng)體制轉(zhuǎn)化，國(guó)有物管企業(yè)數(shù)目正在減少。

　　3、大量民營(yíng)物管企業(yè)入市由于物業(yè)管理投資較少、風(fēng)險(xiǎn)較小、收益穩(wěn)定等特點(diǎn)，已吸引了大量的民營(yíng)資本進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。通過近期工商注冊(cè)資料可以看到，現(xiàn)階段及以后仍會(huì)有大量的民營(yíng)物管企業(yè)入市。因此，總量不會(huì)再增加只會(huì)減少的國(guó)有物管企業(yè)將被大量入市的民營(yíng)物管企業(yè)所稀釋，民營(yíng)物管企業(yè)將真正成為市場(chǎng)主流。

　　文/梁柱