物業(yè)服務(wù)行業(yè)向外經(jīng)營發(fā)展分析

　　物業(yè)服務(wù)行業(yè)從全國各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)服務(wù)品牌的現(xiàn)狀看來，總體上我國物業(yè)服務(wù)雖然還處于兩極分化的狀況，所謂的兩極分化就是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和經(jīng)濟(jì)落后的地方，但也就同時證明我國的物業(yè)服務(wù)行業(yè)有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ词故沁@樣，以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經(jīng)步入了市場化、專業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展的軌道，其目標(biāo)是尋求更大的發(fā)展空間，無論在經(jīng)營、人才儲備還是在發(fā)展模式都能夠表現(xiàn)我國物業(yè)服務(wù)的優(yōu)越之處。

　　然而至今我國加入了WTO已經(jīng)有一段時間，一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營、具有市場競爭力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)將成為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的主體。這時正是我國物業(yè)服務(wù)最發(fā)達(dá)的時候，那就意味著我國物業(yè)服務(wù)讓其他國家認(rèn)識的最佳時機(jī)。

　　一、向外經(jīng)營發(fā)展問題的提出

　　我國的物業(yè)服務(wù)經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的新時期，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)近3萬家，從業(yè)人員200余萬人，物 業(yè)管理面積逾20億平方米。這一新興行業(yè)巨大的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益日 趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)”，指明了物業(yè)服務(wù)的發(fā)展方向。我國加入世貿(mào)組織，為物業(yè)服務(wù)提供了新的發(fā)展機(jī)遇。物業(yè)服務(wù)區(qū)域化管理、市場化經(jīng)營、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作的道路，成為21世紀(jì)我國物業(yè)服務(wù)發(fā)展的趨勢。

　　規(guī)模化、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)服務(wù)的發(fā)展方向；市場化經(jīng)營、尤其是國內(nèi)外知名品牌加入競爭，將打破地方保護(hù)主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)服務(wù)項目的主流；集團(tuán)化發(fā)展將結(jié)束小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營、具有市場競爭力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)將成為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的主體；法制化運(yùn)作，將推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務(wù)、經(jīng)營面臨新的機(jī)遇。

　　從以上情況可以看出，物業(yè)服務(wù)的發(fā)展空間和潛力巨大。 物業(yè)服務(wù)行業(yè)實施向外經(jīng)營是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行規(guī)模化經(jīng)營、市場化運(yùn)作、集團(tuán)化發(fā)展的必然要求。

　　二、向外經(jīng)營發(fā)展的優(yōu)勢分析

　　1、向外經(jīng)營發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)服務(wù)服務(wù)的整體水平

　　我國的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)服務(wù)市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現(xiàn)為管理水平與服務(wù)質(zhì)量。實施向外經(jīng)營要求企業(yè)必須首先提高管理水平，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)，在走向向外經(jīng)營的過程中，使企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。

　　2、向外經(jīng)營發(fā)展有利于改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益

　　目前，由于不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在管理規(guī)小，規(guī)模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發(fā)企業(yè)來維持生存。而走區(qū)域化、市場化、集團(tuán)化發(fā)展的道路，不僅企業(yè)規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進(jìn)而改變單獨(dú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項目的狀況，實現(xiàn)規(guī)模效益。

　　3、向外經(jīng)營發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領(lǐng)域，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)

　　實行向外經(jīng)營發(fā)展，企業(yè)可以集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)服務(wù)服務(wù)的同時，企業(yè)可以根據(jù)自身的優(yōu)勢，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，開展多種經(jīng)營，組建若干分公司等經(jīng)濟(jì)實體，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力，彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　總的說來，向外經(jīng)營發(fā)展有助于企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展道路，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，克服目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，發(fā)展后勁不足的問題，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高整體經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，提高物業(yè)服務(wù)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

　　三、向外經(jīng)營發(fā)展須注意的幾個問題

　　1、“規(guī)模效益”與“經(jīng)驗曲線”問題

　　規(guī)模效益一般是指一個企業(yè)在超出盈虧平衡點后，其生產(chǎn)規(guī)模越大越經(jīng)濟(jì)，效益也越好，規(guī)模經(jīng)濟(jì)絕對不能等同于簡單擴(kuò)大再生產(chǎn)，即規(guī)模擴(kuò)大以后利潤總額按算術(shù)級數(shù)等比遞增。規(guī)模經(jīng)濟(jì)的根本原因在于:由于企業(yè)原有資源的共享，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，產(chǎn)量的提高，分?jǐn)偟矫總€產(chǎn)品上的固定成本相對減少，導(dǎo)致總體成本下降，從而取得經(jīng)濟(jì)效益。因此，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，擴(kuò)大管理面積能否取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)鍵應(yīng)該看投入產(chǎn)出率與資源共享度。它同時提醒我們:規(guī)模效益是資源的充分共享而決非人員、機(jī)構(gòu)等簡單增加。

　　那么什么是經(jīng)驗曲線呢?經(jīng)驗曲線是指當(dāng)某一產(chǎn)品的累計生產(chǎn)量增加時，產(chǎn)品的單位成本趨于下降。經(jīng)驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進(jìn)和產(chǎn)品的改善，亦即由于企業(yè)在管理上取得了明顯的效果，促使產(chǎn)品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經(jīng)驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理:管理出效益。這是每一個向外經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須注意的問題。

　　2、“地域文化差異”問題

　　時下，實行向外經(jīng)營管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)服務(wù)的對象是房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風(fēng)格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現(xiàn)象。

　　物業(yè)服務(wù)的“地域文化差異”分為三個方面:一是自然條件的差異，二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業(yè)服務(wù)的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會由于科技的發(fā)展而逐步縮小；而經(jīng)濟(jì)規(guī)律的重復(fù)性也能讓人對未來的發(fā)展有一定的預(yù)見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區(qū)就好象是城市的一個個細(xì)胞，應(yīng)被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態(tài)與自然生態(tài)同等重要。 人文生態(tài)包括人與自然的關(guān)系、人與人的關(guān)系及人與文化的關(guān)系，這些關(guān)系在處理上必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關(guān)系，不同特點的社區(qū)文化可以解決人與人的關(guān)系、人與文化的關(guān)系等。作為向外經(jīng)營發(fā)展的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要想使其管理模式實現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對當(dāng)?shù)氐奈幕浞至私猓⒅厝宋纳鷳B(tài)的研究。

　　同時，對于當(dāng)?shù)厥袌龅慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識等問題，也必須做到心中有數(shù)。也就是說，向外經(jīng)營發(fā)展，應(yīng)首先建立在對目標(biāo)市場的全面客觀分析、準(zhǔn)確定位、正確把握的基礎(chǔ)之上。

　　3、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規(guī)模化的過程是“本地化”的過程，但作為外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，堅持標(biāo)準(zhǔn)、保持品牌特色仍然至關(guān)重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標(biāo)準(zhǔn)，才取得了寶貴的市場份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點是在經(jīng)營實踐中形成了統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的經(jīng)營發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的共同價值觀、目標(biāo)、文化、個性的統(tǒng)一體，它是強(qiáng)化企業(yè)凝聚力的重要手段之一，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標(biāo)準(zhǔn)，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為向外經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)始終牢記的一條宗旨即是:“沒有特色不開店。”

　　總言之意，通過市場化、專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營，是萬達(dá)集團(tuán)的物業(yè)服務(wù)公司發(fā)展開創(chuàng)的先河，也是萬達(dá)集團(tuán)向國際化邁進(jìn)的先決條件，在未來成為國際上知名品牌跨出了堅實重要的一步。

　　而我的見解，我覺得，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了20多年的風(fēng)雨，已經(jīng)是成熟階段，此時正是把國內(nèi)最好最先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)公司推向國際的好時機(jī)。

　　而物業(yè)服務(wù)要在國際上推展業(yè)務(wù)，與人民群眾生活、生產(chǎn)和工作密切相關(guān)的行業(yè)，要使這一行業(yè)得到健康、快速發(fā)展，就必須沿著既定的目標(biāo)去探索，去努力、去實踐，去發(fā)展。并且?guī)砀嘈碌臋C(jī)遇和挑戰(zhàn)，即使去到哪里，物業(yè)服務(wù)公司都是對物業(yè)的管理，對人民的服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人、使用人創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產(chǎn)和工作環(huán)境，發(fā)揮物業(yè)的最大經(jīng)濟(jì)效益和使用價值，為人民群眾創(chuàng)造一個快捷、方便、舒適的工作和生活環(huán)境，滿足人民物質(zhì)和精神生活的需要，實現(xiàn)專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化水平的物業(yè)服務(wù)服務(wù)。

　　陳志剛

篇2：談物業(yè)服務(wù)實行差異化經(jīng)營必要性

　　談物業(yè)服務(wù)實行差異化經(jīng)營必要性

　　近幾年，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，與之上海應(yīng)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)競爭也日趨激烈。順馳物來迅猛進(jìn)軍北京僅一年多的時間，其服務(wù)區(qū)域便已占據(jù)北京南北市場，但其對于北京物業(yè)服務(wù)市場掌控還不夠準(zhǔn)確，怎樣在眾多的優(yōu)秀同行中脫穎而出，是值得我們偷竊行為思考的問題。

　　眾所周知，物來管理行業(yè)是一個微利行業(yè)，更由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價為完全市場化等因素，導(dǎo)致了物業(yè)公司的經(jīng)營往往面臨困境，甚至無法運(yùn)轉(zhuǎn)，隨之而來的是物業(yè)公司服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量的下降和服務(wù)項目的養(yǎng)活導(dǎo)致管理陷入惡性循環(huán)。

　　基于傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)項目及人們的日常文化生活需要。順馳物業(yè)在做好環(huán)境衛(wèi)生，安全防范，設(shè)備維修，物業(yè)收費(fèi)等幾項工作的基礎(chǔ)和，更要不斷挖掘服務(wù)的潛力，尋找成為物業(yè)服務(wù)行業(yè)常青樹的秘笈。

　　物業(yè)服務(wù)的更大目標(biāo)是要給所服務(wù)的項目一個市場定位，并使它成為產(chǎn)生價值的一種存在，即可以用經(jīng)濟(jì)價值來生物量的升值產(chǎn)品。但如何使順馳物業(yè)的產(chǎn)品---服務(wù)具有準(zhǔn)確的定位、獨(dú)特的個性和良好的形象，并凝固在業(yè)主心中，這將直接影響到物業(yè)公司的經(jīng)營善而差異化經(jīng)營則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與市場競爭，立于不敗之地的經(jīng)營策略。

　　各物來項目不同，樓宇內(nèi)涵不同，客戶群體不同，客戶需求也就不盡相同，樓宇內(nèi)涵不同，客戶群體不同，客戶需求也就不盡相同。面對種種不同，我們?nèi)粝霛M足客戶不斷增長的需求，同時又使物業(yè)公司擺脫經(jīng)營困難的局面。

　　要想給客戶提供差異化服務(wù)，給物業(yè)公司創(chuàng)收，筆者有以下幾點想法：

　　第一、了解物業(yè)所經(jīng)營生產(chǎn)的產(chǎn)品特點和屬性，也就是服務(wù)的特點和屬性。

　　其特點是指該產(chǎn)品必須抓緊時間當(dāng)即銷售，過期不補(bǔ)；該產(chǎn)品不能運(yùn)送，必須就地出售，顧客只能在本物業(yè)項目中享用；該產(chǎn)品受限，它是定時、定量的；該產(chǎn)品是通過各個部門、各位員工來實現(xiàn)的。只有了解產(chǎn)品本身的特點和屬性，才能將服務(wù)產(chǎn)品差異化做到細(xì)致化、個性化、綠色化，從而贏得市場與客戶的長期忠誠。

　　第二、了解并研究消費(fèi)人群。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須了解業(yè)主的結(jié)構(gòu)，包括文化層面、經(jīng)濟(jì)狀況、精神物質(zhì)要求，喜好等方面，并以此進(jìn)行需求調(diào)查和分析，作為差異化服務(wù)的基礎(chǔ)。

　　第三、為保證差異化服務(wù)的有效性，必須注意內(nèi)外兩方面；

　　內(nèi)部，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須清楚自己擁有的資源和能力，其是否能滿足顧客的需求；外部，根據(jù)顧客的需求，包括生活、工作、情感等方面，提供超出顧客期望的個性化服務(wù)，將“以人為本”的服務(wù)工作滲透到每一個服務(wù)產(chǎn)品中，這就要求物管企業(yè)：“以顧客為關(guān)注焦點”不斷收集顧客在獲得服務(wù)后的信息反饋，并及時跟蹤與利用反饋信息，開展創(chuàng)新工作，主動策劃服務(wù)，主動提供服務(wù)，主動完善服務(wù)。掌握服務(wù)的主動權(quán)，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，服務(wù)到業(yè)主說之前，讓服務(wù)產(chǎn)品的差異，在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間形成一種長期穩(wěn)定的交易關(guān)系、利益關(guān)系、情感關(guān)系。差異化服務(wù)不僅極大拓展了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵和外延，同時更好的挖掘出顧客的潛在需求。

　　物業(yè)的傳統(tǒng)化服務(wù)進(jìn)化到差異化服務(wù)是一個行業(yè)的進(jìn)步，符合市場需求及發(fā)展趨勢，相信它能為順弛物業(yè)乃至其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)的快速、良性發(fā)展起到良好的推進(jìn)作用。

篇3：物業(yè)服務(wù)經(jīng)營方式另一種思考

　　物業(yè)服務(wù)經(jīng)營方式另一種思考

　　----別讓大象在茶杯里洗澡

　　“上古穴居而野處，后世圣人易之以宮室，上棟下宇，以待風(fēng)雨。”--《易傳》。從遠(yuǎn)古時代人們樸素的房屋居住條件發(fā)展到今天的各種智能化建筑。人類對于提高居住環(huán)境質(zhì)量和提升居住品質(zhì)，從未停止過探索、前進(jìn)的腳步。

　　隨著社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步與發(fā)展，以及對居住生活質(zhì)量的需求，物業(yè)服務(wù)從無到有且持續(xù)成長著，在而今，人們從未像現(xiàn)在這樣關(guān)注并重視著身邊物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，然而，現(xiàn)實中身邊物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀卻與人們的期望值有著很大的差距。例如：

　　1、市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境不健全，建設(shè)單位在設(shè)計、建設(shè)階段較少考慮建成后使用的節(jié)約、便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自身時間。或者搞些流行的智能化設(shè)備吸引買方。物業(yè)服務(wù)也很難進(jìn)行工程前期介入，各方并非完全處于市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中進(jìn)行交易；

　　2、服務(wù)觀念滯后，服務(wù)對象不明。只要設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常就是物業(yè)服務(wù)的全部內(nèi)容，并沒有保護(hù)物業(yè)用戶的健康、舒適、效率；

　　3、技術(shù)含量不高，把維修看成是主要內(nèi)容，很少在設(shè)備運(yùn)行上效果、效率上下功夫。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特殊性（無技術(shù)性壟斷資源），導(dǎo)致行業(yè)門檻準(zhǔn)入太低，造成各地物業(yè)公司良莠不齊、魚龍混雜的充滿著市場。似非洲草原上豺狗群從獅子嘴邊掠走殘骨剩肉一樣爭食著房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)下游環(huán)節(jié)的利潤，談起物業(yè)服務(wù)幾乎都是安保、保潔、維修“老三樣”。然而，競爭會使所有的產(chǎn)品和服務(wù)隨著時間而逐漸淪為普通商品。當(dāng)某個產(chǎn)業(yè)的數(shù)量與產(chǎn)量快速翻了一番時，它對市場認(rèn)識和服務(wù)的方式就有可能不再適合了，如果一個產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)營方式正在發(fā)生迅速的變化，那么，這個產(chǎn)業(yè)在基本機(jī)構(gòu)上的變化實際就已經(jīng)降臨了。設(shè)想業(yè)主與實際業(yè)主的期望值不協(xié)調(diào)就是最突出的矛盾。然而，不協(xié)調(diào)是創(chuàng)新機(jī)遇的一個征兆。

　　物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)是服務(wù)。服務(wù)是一種商品，而商品價值包括三個方面：

　　1、已消耗的生產(chǎn)資料的價值（原材料、動力、生產(chǎn)工具、運(yùn)輸工具）；

　　2、勞動者為自己創(chuàng)造的價值；

　　3、勞動者為社會創(chuàng)造的價值。

　　從馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)中“勞動是價值的唯一源泉”的理論看，服務(wù)具有以下特點：

　　1、無形性；

　　2、服務(wù)的不可儲存性；

　　3、服務(wù)和消費(fèi)具有同時性；

　　4、差異性。

　　那么，由此可以看出要想提高獲利率就必須在商品價值上下功夫，即較低的生產(chǎn)成本，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和顧客價值最大化。現(xiàn)實中對于物業(yè)公司而言，人員的薪酬和福利占成本支出的很大一部分。隨著商品單位價值的提高和經(jīng)濟(jì)要素的增長，人員的薪酬和福利只會持續(xù)提高。那么，得出的結(jié)論是，在市場競爭中，價格與成本沒有關(guān)系，價格來自于市場的承受能力。而目前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的價格一般都是政府定價和市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合。在這種情況下影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的因素包括供求狀況、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入等。收費(fèi)方式中酬金制相對風(fēng)險較小，管理過程中服務(wù)成本損失發(fā)生的不確定性較低，而包干制則易受到服務(wù)成本、稅費(fèi)等的制約，以及服務(wù)費(fèi)用收繳率低的風(fēng)險損失。

　　業(yè)主自治機(jī)構(gòu)是業(yè)主行使自治權(quán)自我管理、自我服務(wù)的組織，業(yè)主自治管理的立足點是保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益。并協(xié)調(diào)好相互之間的關(guān)系，那么，在這種情況下，我們可不可以采取另一種大膽的方式呢？園林綠化、保潔、家政服務(wù)、設(shè)備維修、房屋修繕、安保分別依法通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇，并經(jīng)業(yè)主大會選舉決定選聘或解聘專業(yè)公司。業(yè)主自治機(jī)構(gòu)代表全體業(yè)主分別與他們簽訂

　　合同，明確雙方享有的權(quán)利和應(yīng)履行的義務(wù)，通過合同來保證各項專業(yè)活動的質(zhì)量。每位單個業(yè)主對業(yè)主委員會負(fù)有交納物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，費(fèi)用有業(yè)主自治機(jī)構(gòu)成員或執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)收取。并支付給另一方專業(yè)的服務(wù)公司。

　　然而，業(yè)主自治組織可能無力做好具體的物業(yè)服務(wù)工作，在現(xiàn)在社區(qū)發(fā)展中，物業(yè)服務(wù)的深度和廣度都已大大拓展，各種服務(wù)日趨復(fù)雜，其已形成一門專業(yè)、一門學(xué)科，對此專業(yè)性強(qiáng)，任務(wù)重的工作，業(yè)主自治組織不僅靠業(yè)余時間無法完成，而且不熟悉業(yè)務(wù)也往往會不盡人意。

　　業(yè)主自治管理是業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動中占主導(dǎo)地位，但并不意味著業(yè)主應(yīng)該直接實施物業(yè)服務(wù)，具體的物業(yè)服務(wù)服務(wù)仍應(yīng)通過契約形式交由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實施。即在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)使所有權(quán)和管理權(quán)相分離，業(yè)主的管理應(yīng)是間接管理和監(jiān)督，直接的具體事務(wù)由物業(yè)企業(yè)進(jìn)行，具體有一個或少數(shù)幾個物業(yè)服務(wù)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊來負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理業(yè)主自治機(jī)構(gòu)聘用的各專業(yè)公司。可以制定幾套不同的管理模式和方案，交由業(yè)主大會討論，選擇其一，再有物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實施。而物業(yè)企業(yè)的管理人員工資則有業(yè)主自治機(jī)構(gòu)直接支付（按一定達(dá)標(biāo)考核辦法）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)起一個總調(diào)度和總負(fù)責(zé)的作用，一個或幾個人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以管理幾棟、幾百棟物業(yè)，專業(yè)化的經(jīng)營等于把管理服務(wù)搬上了流水線。形成零管理層局面，形成了最短的指揮鏈，減少戰(zhàn)略和計劃進(jìn)行溝通和執(zhí)行中的錯誤。遇到問題就直接解決而不是推給直接負(fù)責(zé)人。這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會將精力集中在關(guān)注外部競爭者、消費(fèi)者和社會變遷，而不是內(nèi)部行政事務(wù)，否則就容易陷入?yún)f(xié)議、表格和程序之中。用特別小組處理特別問題，解決后立即解散。主要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會形成群策群力局面，更好的投身到管理服務(wù)的進(jìn)步上去。更好的為業(yè)主創(chuàng)造價值。

　　物業(yè)服務(wù)具體工作的開展需要支付各種管理費(fèi)用，而管理費(fèi)用的來源是向全體業(yè)主征收，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的成員均來自于業(yè)主。如果他們來掌握資金運(yùn)作就存在一個權(quán)利的監(jiān)管和制約問題。僅靠業(yè)主的自律而沒有第三者監(jiān)督機(jī)制是無法真正保證全體業(yè)主的權(quán)利，必然導(dǎo)致業(yè)主之間的猜疑，權(quán)利糾紛和權(quán)責(zé)不明的問題，那么，可以在業(yè)主委員會外成立一個監(jiān)委會，專門負(fù)責(zé)對各項資金的使用情況進(jìn)行審查、監(jiān)督業(yè)委會和監(jiān)委會分別對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。各項費(fèi)用的支出還應(yīng)價目齊全、內(nèi)容真實、標(biāo)示醒目、字跡清晰在小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督，讓各項服務(wù)達(dá)到共享性和普惠性，從而，真正提高業(yè)主的居住品質(zhì)。

　　現(xiàn)在，我們正處在向全面小康社會邁進(jìn)的較高水平的升級階段。城市居民生活開始步入小康，居民家庭消費(fèi)支出中，衣食等生存性消費(fèi)的比重已下降很大，恩格爾系數(shù)逐漸降至40%左右。在消費(fèi)升級的同時，競爭也在加劇，選擇的增多使產(chǎn)品供應(yīng)不可能再是“雪中送炭”而需要“錦上添花”，對于物業(yè)服務(wù)服務(wù)內(nèi)容中，“雪中送炭”需求很清楚--取暖御寒（安保、保潔、綠化、維修），滿足需求的方式也很清楚--提供取暖的材料（設(shè)立各部門，配備相關(guān)人員）。但是，如果要“錦上添花”，需求及滿足方式就比較復(fù)雜了，到底需要什么樣的“花”才能和“錦”搭配（提供洗衣熨衣、看護(hù)兒童、護(hù)理病人、通報天氣、金鑰匙管理等），這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要了解消費(fèi)者的確切需求很困難。

　　總的來說，在消費(fèi)升級時代，業(yè)主變得越來越“難以對付”了。只有以國際化的眼光看待產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以國際化的產(chǎn)品滿足國際化的業(yè)主，將優(yōu)化資源的配置于全球效益最大的地方，才能更好的洞察、預(yù)測設(shè)置創(chuàng)造需求的企業(yè)才能夠生存。對于物業(yè)服務(wù)服務(wù)內(nèi)容和經(jīng)營方式而言，如果拘于一格，墨守成規(guī)，不以需求為前提，把大象放在茶杯里洗澡，結(jié)果，只會是悲劇性的后果。

　　或許是有待提升的服務(wù)意識；

　　或許是不太嫻熟的服務(wù)技巧；

　　或許是稍欠完善的專業(yè)知識；

　　或許是略有怠慢的消極態(tài)度；

　　或許是拘于一格的經(jīng)營方式。

　　在未來的發(fā)展中，領(lǐng)跑與追隨、突破與淘汰、對決與妥協(xié)，在各物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間將會出現(xiàn)更明顯的角色分工和角色轉(zhuǎn)換。