打破物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展瓶頸
獲利途徑不在主業(yè)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展步入怪圈，產(chǎn)業(yè)化道路何其漫長(zhǎng)。
二十年前，深圳第一家物業(yè)服務(wù)公司掛牌成立，這也是中國(guó)正式成立的第一家物業(yè)服務(wù)公司。二十年來(lái)，深圳的物業(yè)服務(wù)從只有一家企業(yè)發(fā)展成為國(guó)內(nèi)一個(gè)行業(yè)，加上現(xiàn)在的一些國(guó)際品牌物業(yè)服務(wù)公司的崛起，為深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展寫下了濃墨重彩的一筆，同時(shí)也帶動(dòng)了整個(gè)中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的迅猛發(fā)展，使中國(guó)的物業(yè)服務(wù)掀起了一股深圳旋風(fēng)。
記者在走訪了深圳中海、萬(wàn)科與金地等物業(yè)服務(wù)公司后發(fā)現(xiàn)，與物業(yè)服務(wù)行業(yè)表面的紅火相比，業(yè)界人士顯得相當(dāng)冷靜。他們認(rèn)為，作為一個(gè)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成熟，但走向產(chǎn)業(yè)化的道路還相當(dāng)漫長(zhǎng)。
深圳物管旋風(fēng)橫掃全國(guó)
作為中國(guó)物業(yè)服務(wù)先行者的深圳，締造了中海、萬(wàn)科、金地等一流的物業(yè)服務(wù)品牌。中海成立于1991年，是國(guó)內(nèi)最早具有物業(yè)服務(wù)甲級(jí)資質(zhì)的企業(yè)之一，其接管的物業(yè)分布深圳、北京、上海、天津等14個(gè)大城市，寫字樓、商場(chǎng)、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè)共80余處，面積逾900多萬(wàn)平方米，是目前國(guó)內(nèi)同業(yè)中管理規(guī)模最大的物業(yè)公司。后起之秀的深圳金地物業(yè)服務(wù)公司，目前在深圳、北京、大連、長(zhǎng)沙、南京、武漢等10多個(gè)城市接管物業(yè)面積據(jù)稱已達(dá)600多萬(wàn)平方米。繼中海物業(yè)拓展內(nèi)地市場(chǎng)之后，深圳的物業(yè)服務(wù)公司紛紛進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)。萬(wàn)廈物業(yè)、福田物業(yè)、長(zhǎng)城物業(yè)、鵬基物業(yè)、華僑城、特區(qū)證券物業(yè)、中航物業(yè)及國(guó)貿(mào)等公司率師北上，帶動(dòng)了中國(guó)內(nèi)地物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的火爆。自1999年以來(lái)，深圳物業(yè)服務(wù)公司遍地開花，大江南北的物業(yè)服務(wù)已刮起一股“深圳旋風(fēng)”。
贏利途徑各不相同
據(jù)南方媒體報(bào)道，該市物業(yè)服務(wù)公司75%以上在虧損經(jīng)營(yíng)。就這一行業(yè)狀況，作為中國(guó)物管旗艦的中海物業(yè)總經(jīng)理李立新認(rèn)為，關(guān)系物業(yè)服務(wù)公司生存的根本問(wèn)題是物業(yè)服務(wù)費(fèi)如何收取。目前是政府的物價(jià)部門在制定收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，并沒有市場(chǎng)化，一般的物業(yè)服務(wù)公司，如果單靠收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)過(guò)日子，生存會(huì)很艱難。
李總說(shuō):“中海物業(yè)服務(wù)公司一直是贏利的，中海每年給國(guó)家上交利稅800多萬(wàn)元。但坦誠(chéng)地講，中海單純的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)并不賺錢，靠什么贏利呢?我們是利用物業(yè)服務(wù)這一平臺(tái)，提供多種與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的配套服務(wù)，搞多元化的發(fā)展經(jīng)營(yíng)，靠提供物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)等創(chuàng)造出贏利空間。國(guó)家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾女士曾說(shuō)過(guò)‘中海物業(yè)代表了中國(guó)物業(yè)服務(wù)未來(lái)的發(fā)展方向’，所以不能把中海視為中國(guó)物業(yè)服務(wù)的一個(gè)普通例子。單純靠收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)獲利的物業(yè)服務(wù)公司肯定虧損。”
深圳金地物業(yè)服務(wù)公司的高先生說(shuō):“盡管金地收取的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)是中檔次大眾化的，但是管理公司卻在贏利。原因是金地的贏利其實(shí)與收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒有必然的聯(lián)系，公司贏利的主要來(lái)源是搞顧問(wèn)式管理服務(wù)。我們采取了緊密式與寬松式兩種顧問(wèn)管理服務(wù)模式，事實(shí)上金地物業(yè)服務(wù)公司賺的是開發(fā)商的錢，而不是業(yè)主的管理服務(wù)費(fèi)。”
深圳物業(yè)服務(wù)是中國(guó)物業(yè)服務(wù)業(yè)的成功典范，深圳的先進(jìn)管理模式代表了中國(guó)未來(lái)的物業(yè)服務(wù)發(fā)展前景，但從其贏利模式中可以看到，目前中國(guó)的物業(yè)服務(wù)公司處于尷尬境地:其贏利的主要來(lái)源卻并非主業(yè)。
雞與蛋的關(guān)系
物業(yè)服務(wù)其實(shí)是房地產(chǎn)開發(fā)的孵化物。地產(chǎn)商與物業(yè)服務(wù)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中一直好比雞與蛋的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)公司在經(jīng)營(yíng)上很大程度地受著地產(chǎn)商的牽制。
現(xiàn)階段中國(guó)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式有兩類，一類是物業(yè)服務(wù)公司管理的主要是自己開發(fā)的地產(chǎn)。深圳的物業(yè)服務(wù)有兩位老大哥，一位是在高層管理上處于絕對(duì)領(lǐng)先的中海，一位是在小高層或多層物業(yè)服務(wù)上位居行業(yè)老大的萬(wàn)科。較中海不同的是，萬(wàn)科管理的物業(yè)主要是自己開發(fā)的地產(chǎn)。據(jù)萬(wàn)科公司的向云經(jīng)理介紹，萬(wàn)科在深圳及上海等地所管理的物業(yè)，基本上都是自己開發(fā)的地產(chǎn)，盡管也曾以顧問(wèn)管理服務(wù)的模式去經(jīng)營(yíng)過(guò)一些樓盤，但都是在政府或發(fā)展商的盛情難卻之下接手的。這種專為自己樓盤提供配套服務(wù)的管理方式，使萬(wàn)科物管的品牌有其獨(dú)特的強(qiáng)勢(shì)。但單從物業(yè)服務(wù)自身的市場(chǎng)來(lái)看，萬(wàn)科為維護(hù)品牌，舍棄了對(duì)市場(chǎng)的拓展。據(jù)向云透露，萬(wàn)科現(xiàn)在已開始關(guān)注市場(chǎng)份額，其不久前新成立的物業(yè)服務(wù)發(fā)展公司，經(jīng)營(yíng)定位是對(duì)外拓展國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
另一種經(jīng)營(yíng)模式是物業(yè)公司為發(fā)展商當(dāng)“嫁衣”，配合發(fā)展商推銷樓盤。開發(fā)商把物業(yè)服務(wù)作為吸引業(yè)主的一個(gè)賣點(diǎn)，許多不起眼的物業(yè)因?yàn)橛辛酥飿I(yè)服務(wù)公司的加盟，而受到業(yè)主的青睞與追捧。深圳一知名品牌物業(yè)公司的內(nèi)部人員講，深圳一些很一般的樓盤，因?yàn)橛辛酥放莆飿I(yè)服務(wù)公司的介入，熱銷率竟達(dá)到90%以上。
由這兩類物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營(yíng)模式中看出，地產(chǎn)商與物業(yè)服務(wù)這種類似雞與蛋的依存關(guān)系，時(shí)至今日業(yè)界依然很難認(rèn)定。
物業(yè)發(fā)展商一直從事著較高利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)往往需要物業(yè)發(fā)展商來(lái)支撐。近幾年來(lái)，物業(yè)公司接管物業(yè)最通常的方式是通過(guò)競(jìng)標(biāo)與開發(fā)商達(dá)成合作。物業(yè)服務(wù)通常從贏利上考慮，會(huì)迎合開發(fā)商的要求，而難以滿足業(yè)主的心愿，管理公司與業(yè)主之間就容易發(fā)生磨擦。
物業(yè)發(fā)展商、物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主這三者之中，最被動(dòng)的就是處在中間位置的物業(yè)服務(wù)公司。萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)部的尚云認(rèn)為:“目前物業(yè)服務(wù)業(yè)需進(jìn)一步的完善，真正走到通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)競(jìng)標(biāo)、來(lái)選擇物業(yè)服務(wù)公司這一步，中國(guó)至少還需五年的時(shí)間。”
行業(yè)規(guī)范與市場(chǎng)化的磨合
目前，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由政府的工商物價(jià)部門來(lái)制定的。因各地方不同，制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各異。物價(jià)部門制定的指導(dǎo)收費(fèi)價(jià)，分高中低檔，其中寫字樓、商住樓、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)又各不同。
同一個(gè)城市，同樣的樓盤，因物業(yè)公司的管理資級(jí)不一樣，物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費(fèi)也不一樣。在深圳，物價(jià)部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓指導(dǎo)價(jià)為6.50~12.50元/平方米左右，高層商住區(qū)2.60~4.50元/平方米左右，工業(yè)區(qū)0.95~1.90元/平方米，多層小區(qū)0.50~1.00 元/平方米左右。這些物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用都用在什么地方呢?它主要用于綠化、維修、保安、清潔、消殺、車管等常規(guī)服務(wù)的開支上。中海物業(yè)的李立新告訴我們:“隨著城市環(huán)保意識(shí)的增強(qiáng)，綠化面積的增加，大大提高了物業(yè)服務(wù)服務(wù)公司用于常規(guī)服務(wù)費(fèi)用的開支。比如說(shuō)，按現(xiàn)在通用的標(biāo)準(zhǔn)，每平米綠地的造價(jià)在0.70-1.00元之間。在一些生態(tài)環(huán)保小區(qū)，收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可能只夠支付綠化的費(fèi)用。所收取的管理費(fèi)不用談什么贏利，連正常的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)都不足。加之物業(yè)服務(wù)是個(gè)勞動(dòng)密集型的服務(wù)性行業(yè)，用于人力資源上的費(fèi)用也不菲。如果物業(yè)服務(wù)公司只靠收取管理費(fèi)來(lái)維持，可能大部分的物業(yè)公司都無(wú)法生存。”
記者在采訪中了解到，一些地方往往要求物業(yè)服務(wù)公司在進(jìn)駐管理的小區(qū)時(shí)，必須向政府申報(bào)。在整個(gè)申報(bào)過(guò)程中，往往容易助長(zhǎng)社會(huì)上某些腐敗現(xiàn)象。因?yàn)槭钦贫ǖ奈飿I(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)公司在收取管理費(fèi)中與業(yè)主發(fā)生沖突時(shí)，又增加了政府部門的協(xié)調(diào)工作。
業(yè)內(nèi)人士無(wú)奈地表示，目前中國(guó)的物業(yè)服務(wù)業(yè)需要一個(gè)創(chuàng)新的、開放的生存環(huán)境。事實(shí)上國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)業(yè)在發(fā)展中遇到的許多問(wèn)題都不是單個(gè)企業(yè)能夠解決的。物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)，涉及到許多政策性的東西，政府應(yīng)該放寬政策，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的競(jìng)爭(zhēng)化發(fā)展。有關(guān)專家認(rèn)為政府在制訂規(guī)范化的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，如何適應(yīng)行業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展，是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)必須認(rèn)真加以研究的。
市場(chǎng)化是當(dāng)務(wù)之急
專業(yè)性能好、技術(shù)高、服務(wù)全面的物業(yè)服務(wù)公司在運(yùn)作成本上也就相應(yīng)高漲。低價(jià)位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)只能運(yùn)作低成本的管理。業(yè)主都在希望擁有最完善的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，卻又都期待著付出最低的管理服務(wù)費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士介紹，國(guó)外解決這一瓶頸的辦法，通常是由業(yè)主委員會(huì)舉行物業(yè)服務(wù)公開競(jìng)標(biāo)。這樣就避免了由政府指定收費(fèi)所帶來(lái)的隱患。
中海物業(yè)李立新總經(jīng)理表示:“目前，物業(yè)服務(wù)的生存環(huán)境欠佳，我們期待著政府能給行業(yè)的發(fā)展提供一個(gè)更為寬松的開放式政策，支持行業(yè)的發(fā)展，使行業(yè)能在市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)中有序地成長(zhǎng)”。
中國(guó)的物業(yè)服務(wù)已由最初的單純住宅樓宇的管理服務(wù)開始向機(jī)關(guān)寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、酒店等大型物業(yè)深入，由最初的大城市定位開始向全國(guó)各中小城市的市場(chǎng)拓展，意味著物業(yè)服務(wù)已開始向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。物業(yè)服務(wù)已由當(dāng)初的簡(jiǎn)單式服務(wù)走向全方位多元化的服務(wù)。李總認(rèn)為:從當(dāng)初物業(yè)服務(wù)公司提供什么服務(wù)給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么服務(wù)，發(fā)展到今日，成為業(yè)主需要什么服務(wù)物業(yè)服務(wù)公司就能提供什么服務(wù)，這不只是一種觀念上的轉(zhuǎn)變，更是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化過(guò)渡的必然趨向。
隨著WTO的走近，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)物業(yè)服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將越演越烈，而中國(guó)物業(yè)服務(wù)業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的瓶頸制約，要做到有序的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，還有漫長(zhǎng)的道路要走。
篇2：物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析
物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析
物業(yè)服務(wù)與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)，近年來(lái)，物管企業(yè)與業(yè)主的沖突不時(shí)發(fā)生，物業(yè)服務(wù)已成為社會(huì)十分關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。一般認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)不涉及高技術(shù)和復(fù)雜的管理問(wèn)題，只是勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)。問(wèn)題是這樣普通的行業(yè)為什么在運(yùn)行中卻產(chǎn)生了如此大范圍的矛盾 (北京、上海、廣州等大城市都爆發(fā)了業(yè)主與物管企業(yè)的激烈沖突)?根本原因在于看似簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)，由于理論研究滯后，對(duì)物業(yè)服務(wù)缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，目前還沒有找到一套符合國(guó)情的有效的運(yùn)行機(jī)制。
從歷史角度看，物業(yè)服務(wù)在我國(guó)城鎮(zhèn)的出現(xiàn)，是住房制度改革的產(chǎn)物。我國(guó)城鎮(zhèn)傳統(tǒng)的住房體制下，居民的住房幾乎全部由國(guó)家或單位建設(shè)和分配，低租金承租使用，與此相匹配，房屋的維護(hù)和管理也完全由政府部門的房管所和單位的房管部門來(lái)承擔(dān)。隨著房改的不斷推進(jìn)，我國(guó)城鎮(zhèn) 80％以上的可售存量公房已出售給個(gè)人，停止住房實(shí)物分配后，個(gè)人購(gòu)買新建商品房的比例已達(dá)到95％，20**年底，全國(guó)城鎮(zhèn)自(私)有住宅建筑面積56.83億平方米，住宅自(私)有率為72.86％。
由于產(chǎn)權(quán)主體的變化，客觀上引發(fā)了物業(yè)服務(wù)關(guān)系的調(diào)整，這種變化主要表現(xiàn)在物業(yè)(服務(wù))管理供應(yīng)主體和繳費(fèi)主體的變化兩個(gè)方面。傳統(tǒng)體制下，物業(yè)服務(wù)供應(yīng)主體是政府下屬的房管所(這種房管所一般隸屬城市政府的房管局，按事業(yè)單位性質(zhì)設(shè)置)和單位的房管部門，居民幾乎不承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，所需物業(yè)費(fèi)由房管所和單位房管部門在所收租金中列支，費(fèi)用不足房管所申請(qǐng)由公共財(cái)政撥付，單位房管部門申請(qǐng)由所在單位補(bǔ)貼。
居民直接購(gòu)買新建商品房，一開始就不存在房管所和單位房管部門作為物業(yè)供應(yīng)的主體，但是住房作為居民家庭的消費(fèi)品和家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，居民對(duì)住房的使用、維護(hù)、保潔存在客觀的服務(wù)的需求。如何滿足這種需求，自1981年開始我國(guó)便逐步產(chǎn)生了以企業(yè)作為供應(yīng)主體的物業(yè)服務(wù)服務(wù)。截止20**年底，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)230萬(wàn)人。
由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取向業(yè)主 (住房產(chǎn)權(quán)人)收費(fèi)提供服務(wù)的方式，在現(xiàn)實(shí)中引發(fā)了很多沖突，個(gè)別地方甚至出現(xiàn)了物管企業(yè)工作人員毆打業(yè)主的現(xiàn)象，引發(fā)了社會(huì)矛盾，造成了不穩(wěn)定。在轉(zhuǎn)軌時(shí)期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的沖突主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)制業(yè)主消費(fèi)之間的矛盾。當(dāng)消費(fèi)者是否接受服務(wù)的行為并不構(gòu)成對(duì)公共利益的威脅時(shí)，服務(wù)的接受是以消費(fèi)者自愿為前提的。業(yè)主不選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)，并不構(gòu)成對(duì)公共利益的威脅，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能將服務(wù)強(qiáng)加于業(yè)主。現(xiàn)實(shí)中往往是開發(fā)商開發(fā)商品房的同時(shí)，也同時(shí)出資成立或選擇一家物業(yè)服務(wù)公司來(lái)進(jìn)行管理，待業(yè)主入住時(shí)面臨的就是強(qiáng)制的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，物業(yè)公司服務(wù)好，這種服務(wù)提供與接受的關(guān)系能夠持續(xù)下去，物業(yè)公司服務(wù)不好，由此引發(fā)沖突；2.業(yè)主認(rèn)為物管企業(yè)收費(fèi)高或者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，而物管企業(yè)認(rèn)為收費(fèi)低，引起企業(yè)虧損，無(wú)法生存；3.公共維修基金的托管和保值增值方式不當(dāng)，造成對(duì)業(yè)主利益的侵害。
本文試圖從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)業(yè)主與物管企業(yè)存在沖突的三個(gè)主要問(wèn)題進(jìn)行深入分析，以便從機(jī)制上找到解決問(wèn)題的辦法，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展。
一、產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性和物業(yè)服務(wù)組織方式的選擇
看似簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，但近 20年來(lái)始終未能探索出一套行之有效的解決辦法，關(guān)鍵在于理論界和操作部門忽略了對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性的認(rèn)識(shí)。
物業(yè)服務(wù)中的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性表現(xiàn)在三個(gè)方面：
一是產(chǎn)權(quán)的物質(zhì)復(fù)雜性。我國(guó)城鎮(zhèn)居民所擁有的住宅，絕大部分(80％以上，北京為90％以上)是多層(六層以下)和高層(六層以上)樓房，其建造形式基本上是集合式的，業(yè)主對(duì)其房屋享有的權(quán)利，包括可界定邊界的房屋的單獨(dú)所有權(quán)(業(yè)主戶門以內(nèi)部分)和不可單獨(dú)界定邊界的房屋公共空間(單棟樓房戶門以外部分)、共有設(shè)施(共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、非經(jīng)營(yíng)性的車場(chǎng)車庫(kù)等)以及土地的共同所有權(quán)。由于單獨(dú)所有權(quán)和共同所有權(quán)并存，決定了業(yè)主行使所有權(quán)會(huì)影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權(quán)利，受到相鄰業(yè)主權(quán)利的制約。
二是存量公房產(chǎn)權(quán)制度復(fù)雜性。公房出售前產(chǎn)權(quán)歸政府或單位所有，開始出售公房后，在某一區(qū)域同時(shí)出現(xiàn)了政府產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)和個(gè)人產(chǎn)權(quán)并存的局面，不同主體對(duì)物業(yè)服務(wù)的選擇出現(xiàn)不一致。政府產(chǎn)權(quán)代表希望房管所進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，單位產(chǎn)權(quán)代表希望由單位的房管部門來(lái)管理，個(gè)人產(chǎn)權(quán)代表不希望有收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)，仍想搭便車，或者希望選擇物業(yè)公司進(jìn)行管理。
三是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換過(guò)程帶來(lái)的復(fù)雜性。我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)起飛和城市化的高速成長(zhǎng)期，為改善住房條件和為進(jìn)入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所購(gòu)房屋都是期房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承擔(dān)新建房屋的物業(yè)服務(wù)過(guò)程中要同時(shí)應(yīng)對(duì)作為產(chǎn)權(quán)人的開發(fā)商和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后的購(gòu)房業(yè)主。前者是為房屋賣的好需要選擇物業(yè)，后者是為住用舒適安全需要選擇物業(yè)，二者在選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問(wèn)題上經(jīng)常產(chǎn)生矛盾。
由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性決定了業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)不能個(gè)人說(shuō)了算，需要通過(guò)相關(guān)業(yè)主集合決策的方式來(lái)選擇物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)。可供選擇的消費(fèi)提供方式基本上有四個(gè)：一是繼續(xù)由房管所、單位房管部門提供物業(yè)服務(wù)，但這種模式已不適應(yīng)住房商品化、社會(huì)化的需要，被實(shí)踐證明是落后的供應(yīng)模式；二是由政府指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，這種模式在特定時(shí)間和空間可以，全面施行不符合政府的職能定位，三是由開發(fā)商選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有利于開發(fā)與物管的銜接，但不利于為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)，四是由業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這種模式尊重和維護(hù)了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。20**年6月8日國(guó)務(wù)院公布的《物業(yè)服務(wù)條例》就是將業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)作為物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
為維護(hù)共同的利益，由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，業(yè)主需要通過(guò)業(yè)主大會(huì)建立民主協(xié)商、自我管理的機(jī)制，但在具體的實(shí)施過(guò)程中會(huì)遇到交易費(fèi)高昂的問(wèn)題，增加操作難度。北京市有一個(gè)新竣工的住宅小區(qū)，14棟高樓，4500套住房，按每個(gè)居民購(gòu)一套住房計(jì)算，就有4500個(gè)業(yè)主。組織召開4500人的業(yè)主大會(huì)需要尋找特定的會(huì)議場(chǎng)所，要支出高昂的會(huì)議費(fèi)用。在北京市目前3300多個(gè)居住區(qū)項(xiàng)目中，推行物業(yè)服務(wù)的約占60％，成立業(yè)主委員會(huì)的不到300家，約占應(yīng)成立的10％。如要完成3000家業(yè)主委員會(huì)的組建并維持日常運(yùn)行，交易費(fèi)用會(huì)相當(dāng)高。
此外，按照《物業(yè)服務(wù)條例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行六項(xiàng)職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；報(bào)告物業(yè)服務(wù)的實(shí)施情況，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時(shí)了解業(yè)主的意見和建議；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。從履行的職責(zé)看，業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)了相當(dāng)?shù)墓ぷ髁浚F(xiàn)行的規(guī)定中，業(yè)主委員會(huì)的工作是沒有報(bào)酬的，違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)的原則。由于業(yè)主委員會(huì)的勞動(dòng)沒有報(bào)酬，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)工作無(wú)人愿意承擔(dān)的現(xiàn)象。按照等價(jià)交換的原則，除對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付報(bào)酬外，還應(yīng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)支付相應(yīng)的報(bào)酬，才能保證業(yè)主大會(huì)這一議事機(jī)制得以運(yùn)轉(zhuǎn)。由此可以看出，在我國(guó)的組織權(quán)力設(shè)置中存在誤區(qū)，對(duì)決策人重榮譽(yù)，忽視經(jīng)濟(jì)利益，大到人民代表，小到業(yè)主委員會(huì)委員，只賦予決策權(quán)，但對(duì)其投入的勞動(dòng)，沒有相應(yīng)的報(bào)酬，這種狀況削弱了決策的權(quán)威性。
如何解決因交易費(fèi)用高，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組建運(yùn)行困難的問(wèn)題?在新建小區(qū)可以實(shí)施政府委派機(jī)制，即在業(yè)主大會(huì)缺位的情況下，由政府管理機(jī)構(gòu)指派優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)。在成熟小區(qū)，將物業(yè)服務(wù)與社會(huì)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮社區(qū)居民委員會(huì)的作用，由居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職能，從而節(jié)約資源，降低交易費(fèi)用。
有一種看法，認(rèn)為居民委員會(huì)不是業(yè)主代表，因此，不能行使業(yè)主委員會(huì)的職能。在公房產(chǎn)權(quán)占主導(dǎo)地位的情況下，這是事實(shí)。但是，在70％以上的個(gè)人擁有住房的情況下，居民委員會(huì)已是業(yè)主參加組成的機(jī)構(gòu)，只要在現(xiàn)行的居民委員會(huì)職能的基礎(chǔ)上，增加其相應(yīng)的由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)的職責(zé)，實(shí)行一套人員兩塊牌子，通過(guò)物業(yè)收費(fèi)方式支付居委會(huì)相應(yīng)報(bào)酬，完全可以使居委會(huì)這種地緣性組織在社會(huì)管理職能之外，承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)的職能。這樣做既節(jié)約了資源，降低了交易成本，又減少了居委會(huì)和業(yè)主委員的磨合，還增加了業(yè)主大會(huì)的操作性。
二、通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)方式確定物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的定價(jià)
由于公共服務(wù)產(chǎn)品的消費(fèi)選擇方式受到限制，因此其產(chǎn)品價(jià)格形成有一定的特殊性。實(shí)踐中，我國(guó)多數(shù)城市都由政府部門規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的最高限價(jià)，運(yùn)行中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都把這種最高限價(jià)作為向業(yè)主的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)提供之間沒有一套相互制衡的機(jī)制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目標(biāo)是多收費(fèi)少服務(wù)，增加利潤(rùn)，業(yè)主的目標(biāo)是少繳費(fèi)多獲得服務(wù)，二者產(chǎn)生矛盾，激化的情況下，出現(xiàn)了不少業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。
應(yīng)該建立競(jìng)爭(zhēng)性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品價(jià)格形成機(jī)制，即通過(guò)業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府限價(jià)的基礎(chǔ)上通過(guò)投標(biāo)競(jìng)報(bào)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格，由業(yè)主委員會(huì)選聘報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)服務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標(biāo)后擅自提高服務(wù)產(chǎn)品價(jià)格，由業(yè)主會(huì)員提出勸戒，如果不改正，可以辭退物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并開始新一輪招標(biāo)，由此形成良性互動(dòng)的價(jià)格形成機(jī)制。
通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格，這種機(jī)制發(fā)揮作用還需要有物業(yè)服務(wù)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)相配套。據(jù)對(duì)北京市 1270家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的調(diào)查，平均每個(gè)企業(yè)78人，管理面積是8.2萬(wàn)平方米。如果物業(yè)費(fèi)按每平方米2.5元收取，月物業(yè)費(fèi)收入是20.5萬(wàn)元。支出如下：1.人員工資，按1000元／人／月計(jì)，共支出7.8萬(wàn)元；2.辦公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元計(jì)，房租支出2.8萬(wàn)元3.綠化、維護(hù)成本3.6萬(wàn)元，4.水、電、車等管理費(fèi)支出6萬(wàn)元，5.營(yíng)業(yè)稅1.13萬(wàn)元。總支出21.3萬(wàn)元，出現(xiàn)虧損。有兩個(gè)辦法，一是提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按每平方米3元收費(fèi)累計(jì)24.6萬(wàn)元，贏余3.1萬(wàn)元。二是增加管理面積。按照有關(guān)專業(yè)人士分析，維持一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，且其收費(fèi)水平業(yè)主也能夠承受，需要管理20萬(wàn)平方米的物業(yè)。北京市現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)約 1700家，實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住房面積為 9616萬(wàn)平方米，其他實(shí)施物業(yè)服務(wù)的房屋面積為809萬(wàn)平方米，相當(dāng)于每個(gè)企業(yè)的管理面積為6.13萬(wàn)平方米 (按20**年物業(yè)企業(yè)數(shù)1584家計(jì)，相當(dāng)于6.58萬(wàn)平方米)達(dá)不到正常運(yùn)轉(zhuǎn)的水平，因此，必須實(shí)行優(yōu)勝劣汰的法則，保證物管企業(yè)的規(guī)模化運(yùn)營(yíng)。
為降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格還應(yīng)實(shí)行收費(fèi)統(tǒng)收統(tǒng)支平衡使用的機(jī)制，物業(yè)服務(wù)收入和支出是一個(gè)整體，不能就單項(xiàng)收入維持單項(xiàng)支出，簡(jiǎn)單匹配將會(huì)導(dǎo)致收費(fèi)上升。如小區(qū)綠化維護(hù)費(fèi)用較高，靠單項(xiàng)收費(fèi)維持，勢(shì)必費(fèi)用很高。小區(qū)停車收費(fèi)收入較高，支出較低，應(yīng)將此項(xiàng)收費(fèi)統(tǒng)籌使用。小區(qū)停車收費(fèi)是業(yè)主共有土地使用權(quán)產(chǎn)生的租金，而不是所謂的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的看管費(fèi)，其收入應(yīng)在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員費(fèi)支出和管理費(fèi)支出后的余額為全體業(yè)主所有，用于平衡小區(qū)其它項(xiàng)目的支出，這樣做有利于降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格。實(shí)際工作中，這筆錢往往落入了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的腰包，如按每輛車停車費(fèi)月支出150元計(jì)，擁有100個(gè)車位的小區(qū)，每月停車費(fèi)的贏余就會(huì)達(dá)到1.1萬(wàn)元。
由于費(fèi)用統(tǒng)收統(tǒng)支能夠有效降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格，因此，政府部門應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)在招標(biāo)文件中添加上述內(nèi)容，利用有效手段減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，抑制物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用政策真空和業(yè)主專業(yè)知識(shí)不足謀取不合理的收入。
三、公共維修基金的托管方式和保值增值問(wèn)題
據(jù)測(cè)算，在50年的住房使用期內(nèi)，房屋維修和設(shè)施設(shè)備改造累計(jì)支出貼現(xiàn)后，與購(gòu)房當(dāng)年住宅價(jià)格的比例約為0.5：1。由于不可確定邊界的房屋公共空間、共有設(shè)施共同所有權(quán)的存在，為減少日后共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收繳的麻煩，我國(guó)現(xiàn)有的政府文件規(guī)定，對(duì)公共維修基金實(shí)行預(yù)交制，即新建商品房在銷售過(guò)程中由買房人按房屋售價(jià)的2％額外交納公共維修基金。20**年北京市商品房銷售額813.8億元，應(yīng)收公共維修基金16.3億元，實(shí)際歸集7.8億元。這筆錢如何托管?現(xiàn)實(shí)中由政府部門的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)預(yù)收后統(tǒng)一存儲(chǔ)在商業(yè)銀行，待業(yè)主委員會(huì)成立后移交業(yè)主委員會(huì)；有的直接移交物業(yè)服務(wù)公司托管。由于業(yè)主委員會(huì)沒有專業(yè)基金投資經(jīng)驗(yàn)，只能將這筆錢作為長(zhǎng)期存款放在銀行，以息支付維修費(fèi)用，由于物管企業(yè)也缺乏專業(yè)的理財(cái)經(jīng)驗(yàn)，也基本上將這筆錢存放在商業(yè)銀行，維修基金的增值主要靠利息，按銀行儲(chǔ)蓄存款利率計(jì)算，公共維修基金的增值每年不到3％。上述管理方式，也削弱公共維修基金歸集力度，目前北京市商品房售后維修基金的余額只有13.8億元，只占應(yīng)歸集額的23％。
為減輕業(yè)主日后維修負(fù)擔(dān)，保持公共維修基金的增值，應(yīng)該委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行理財(cái)。為保證維修基金運(yùn)作的安全性，由政府部門的住房資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一歸集，運(yùn)用該筆資金發(fā)放長(zhǎng)期個(gè)人住房貸款，年利率在5％左右，比銀行儲(chǔ)蓄增加2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)推算，北京市商品售后公共維修基金約有59億元，房改房售后公共維修基金余額29億元，累計(jì)88億元，如改由政府部門住房資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一歸集統(tǒng)一運(yùn)用，在保證安全性的基礎(chǔ)上每年增值增加1.8億元，以50年為周期進(jìn)行推算，分散歸集分散運(yùn)用較之集中歸集集中使用，將會(huì)使公共維修基金的全體交存人損失增值資金約90億元。
以上從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)、公共服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格形成機(jī)制及基金歸集和投資角度對(duì)物業(yè)服務(wù)涉及的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行了分析，揭示了物業(yè)服務(wù)相關(guān)主體之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，為解決管理問(wèn)題提供了經(jīng)濟(jì)手段，也為分析物業(yè)服務(wù)問(wèn)題提供了一種新的視角。
篇3：物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告
物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告
---對(duì)物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的理性思考
一、對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象的透視與分析
1、價(jià)值規(guī)律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定，商品交換以價(jià)值為基礎(chǔ)。價(jià)格圍繞等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng)，是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國(guó)物業(yè)服務(wù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場(chǎng)交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價(jià)值規(guī)律的制約。
企業(yè)是以追求利潤(rùn)最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)服務(wù)運(yùn)作，顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的，屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反常現(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)服務(wù)常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。如若是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略，是一種短期經(jīng)營(yíng)行為，則無(wú)必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
縱觀“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費(fèi)，但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理，這說(shuō)明物業(yè)服務(wù)費(fèi)一定另有來(lái)源。或者是房地產(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營(yíng)收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來(lái)源渠道有異而已。問(wèn)題是這種來(lái)源和渠道是否可靠?是否存在問(wèn)題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費(fèi)，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費(fèi)午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用?這在邏輯上和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是無(wú)法自圓其說(shuō)的。
退一步而言，不去追究開發(fā)商的動(dòng)機(jī)、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收?qǐng)觥Ｒ陨虡I(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi)，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會(huì)產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的矛盾。而借助物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，獲得額外利潤(rùn)，以此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足，本是無(wú)可非議的，但如果這種經(jīng)營(yíng)收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行就無(wú)法維持，則會(huì)引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的產(chǎn)生，這對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)是有害無(wú)益的。
如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對(duì)業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來(lái)看，其浪費(fèi)社會(huì)資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會(huì)中，社會(huì)化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)，專業(yè)化程度越來(lái)越高。一個(gè)普通物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會(huì)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。
因此，物業(yè)服務(wù)的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，既非物業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新，也非正常的競(jìng)爭(zhēng)策略，既沒有預(yù)示物業(yè)服務(wù)發(fā)展方向，也沒有對(duì)行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。
1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)服務(wù)服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對(duì)等”一是專業(yè)知識(shí)和信息量不對(duì)等，二是組織形式上的不對(duì)等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對(duì)等。在這樣一個(gè)“不對(duì)等”的交換中，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢(shì)必誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)基本概念的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)可有可無(wú)，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費(fèi)者過(guò)分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會(huì)忽視對(duì)物業(yè)服務(wù)服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對(duì)物業(yè)服務(wù)服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)服務(wù)中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)服務(wù)成本，實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)服務(wù)必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)服務(wù)成本中的預(yù)防性支出，無(wú)形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。
2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加運(yùn)營(yíng)鳳險(xiǎn)
“低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長(zhǎng)。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋。“對(duì)于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會(huì)使平均成本下降，利潤(rùn)也相應(yīng)的不一定會(huì)上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤(rùn)下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購(gòu)上擁有更多話語(yǔ)權(quán)，但隨之而來(lái)的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購(gòu)所帶來(lái)的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)服務(wù)開展多種經(jīng)營(yíng)，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費(fèi)不足，弱化物業(yè)服務(wù)交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險(xiǎn)的。
3. “低收費(fèi)、零收費(fèi)”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途
當(dāng)一個(gè) “低收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)服務(wù)進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會(huì)導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的大幅下降，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若不降價(jià)，很可能會(huì)被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對(duì)于個(gè)體來(lái)說(shuō)，這種無(wú)奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的降價(jià)成為習(xí)慣，消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會(huì)是誰(shuí)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收得更低。在如此一個(gè)信息不對(duì)稱的低價(jià)市場(chǎng)里，消費(fèi)者只關(guān)心價(jià)格，市場(chǎng)資源將惟低價(jià)者得，也反過(guò)來(lái)迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)樵诘蛢r(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場(chǎng)，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場(chǎng)交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中失敗，而次品獲勝，形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的“逆向選擇”。
在物業(yè)服務(wù)服務(wù)市場(chǎng)上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場(chǎng)的低效率和市場(chǎng)失靈， “低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)服務(wù)服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的審視與考量
1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背公平和等價(jià)有償原則
從民法的基本原則公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的民事活動(dòng)中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權(quán)利‘應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無(wú)償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說(shuō)在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對(duì)等、并按價(jià)值規(guī)律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價(jià)相適應(yīng)。
合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個(gè)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來(lái)講，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)服務(wù)服務(wù)的權(quán)利是對(duì)等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對(duì)等，其有權(quán)追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。
但是在物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，就失去了要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)這一方面講，物業(yè)服務(wù)低收費(fèi)、零收費(fèi)已經(jīng)使物業(yè)服務(wù)部分或全部成為一種附贈(zèng)品，因而注定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的質(zhì)量是無(wú)法保證的。同時(shí)，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會(huì)顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。
而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動(dòng)性。
2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定
物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”歸根結(jié)底采用的是一種價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，這是一種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第11條“經(jīng)營(yíng)者不得以排擠對(duì)手為目的，以低于成本的價(jià)格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個(gè)方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)服務(wù)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”這樣一種營(yíng)銷手段進(jìn)入市場(chǎng)，其動(dòng)機(jī)不能排除是為了搶占市場(chǎng)份額從而達(dá)到排擠對(duì)手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價(jià)格銷售商品。物業(yè)服務(wù)是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實(shí)行物業(yè)服務(wù)是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條也對(duì)物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是不收費(fèi)或嚴(yán)重背離成本的一種定價(jià)方式，以低于戚本的價(jià)格銷售物業(yè)服務(wù)這種特殊的商品，無(wú)疑是違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定。
3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象違背了《物業(yè)服務(wù)條例》的基本精神
《物業(yè)服務(wù)條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對(duì)不同類型的物業(yè)、不同對(duì)象、不同消費(fèi)水平，合理地核定收費(fèi)水平。質(zhì)價(jià)相符原則，指物業(yè)服務(wù)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價(jià)，否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”偷換了“物業(yè)服務(wù)”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)原則，使初步培育出來(lái)的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，倒退到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
“低收費(fèi)、零收費(fèi)”之所以卷土重來(lái)，絕非偶然，是有其深刻的社會(huì)歷史原因的。目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來(lái)的，基本沿襲的是“誰(shuí)開發(fā)，誰(shuí)建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識(shí)空前高漲，而物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)都不到位，物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)相對(duì)滯后，在這樣社會(huì)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，物業(yè)服務(wù)行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì)歷史大背景下，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的出現(xiàn)是必然的。
三、“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的對(duì)策思考
1.完善法制建設(shè)
法制建設(shè)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范、長(zhǎng)足發(fā)展的根本保障，針對(duì)我國(guó)目前物業(yè)服務(wù)不斷發(fā)展的情況及我國(guó)相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善，通過(guò)完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的行為。
2.強(qiáng)化行業(yè)自律
行業(yè)自律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè) 誠(chéng)實(shí)信用原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、有效地建立會(huì)員強(qiáng)制入會(huì)、訓(xùn)誡、通報(bào)批評(píng)、公開譴責(zé)和取消會(huì)員資格、會(huì)員誠(chéng)信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過(guò)行業(yè)自律制度，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的社會(huì)地位和信譽(yù)。
3.加強(qiáng)理論研究
物業(yè)服務(wù)理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍，是物業(yè)服務(wù)科學(xué)發(fā)展的重要基石。
4.創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)
創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展的必要保障。
在物業(yè)服務(wù)的外部，引入發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)服務(wù)制度，如類似物業(yè)服務(wù)事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實(shí)施外部獨(dú)立的管理費(fèi)會(huì)計(jì)審核或外部審計(jì)，進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。在物業(yè)服務(wù)內(nèi)部，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)服務(wù)服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)服務(wù)服務(wù)的水平和檔次。
5.正確引導(dǎo)輿論
人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中對(duì)各個(gè)參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會(huì)眾說(shuō)紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來(lái)。
(執(zhí)筆:陳藹貧 吳春興 方霞 劉雨)