商業(yè)物業(yè)租售運營機制:經(jīng)營方案
第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設計論證和經(jīng)營方案的制定與審批
第一節(jié) 前期與規(guī)劃設計論證
1、商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項目論證管理規(guī)范》相關(guān)規(guī)定基本一致。
2、論證附件
附件1 《市場定位報告》
附件2 《項目全程價格方案》
附件3 《營銷計劃書》
附件4 《規(guī)劃設計要點一覽表》
附件5 《經(jīng)營計劃財務評估分析編制說明》
附件6 《項目經(jīng)營計劃財務評估分析規(guī)定》
附件7 《各經(jīng)營期利潤測算表》
附件8 《項目經(jīng)營計劃成本明細表》
附件9 《項目各期資金回籠預測表》
附件10 《項目經(jīng)營計劃各期現(xiàn)金流量分析表》
附件11 《項目經(jīng)營計劃各期融資計劃及還貸計劃表》
附件12 《項目經(jīng)營計劃資金成本估算表》
附件13 《單位(項)工程進度計劃表》
附件14 《單位(項)工程主要進度控制點匯總表》
附件15 《項目工程工作計劃表》
附件16 《地塊住宅主要進度控制點完成時間計劃》
附件17 《項目網(wǎng)絡計劃圖》
附件18 《住宅項目網(wǎng)絡計劃圖》
備注：(1)共18個附件，黑色加粗附件呈報集團領(lǐng)導閱
(2)附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式與《項目論證管理規(guī)范》相關(guān)文件一致。
第二節(jié) 租售規(guī)劃與轉(zhuǎn)換流程
工作指引
1、項目公司與經(jīng)營部分別就各自的投資回報要求，確定每間鋪售價、租價，應根據(jù)實際的位置、平面、進深比、大小、人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉(zhuǎn)換。
2、在每年年頭要召開全年的租售規(guī)劃會議，在項目商業(yè)交付前三個月要召開專項租售規(guī)劃會議。
3、租售比例原則上為7：3。
4、劃定租售范圍須明確到每間鋪。
5、對于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉(zhuǎn)換。
6、對于未出租的，經(jīng)地區(qū)財務核對《租售控制表》(附后)后可以出售，已出租的轉(zhuǎn)入帶租約出售程序。
7、在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營部考核指標相應調(diào)整，具體可在年底統(tǒng)一調(diào)整。
篇2：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營經(jīng)營成本控制分析
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營經(jīng)營成本控制的分析
所謂經(jīng)營成本的控制分析，是指在經(jīng)營成本的形成過程中，定期對成本件支情況所進行的差并分析。即通過成本評支與原訂標準和計劃目標的對比分析，發(fā)現(xiàn)偏差，尋找原因，采取對策，使成本形成過程始終處于控制狀態(tài)，確保企業(yè)成本計劃和成本降低計劃得以實現(xiàn)。
經(jīng)濟體制改革以后，我國的工業(yè)企業(yè)為了強化經(jīng)營機制、加強成本管理、健全和完善企業(yè)內(nèi)那的經(jīng)濟責任制，普遍推行了責任成本制。責任成本制是與經(jīng)濟責任制相結(jié)合的一種成本管理與控制辦法。按照分析原則，將各項成本指標分解劃小，落實到有關(guān)單位和個人，這些單位或個人即成為某些成本指標的責任者。即他們應對自己所管轄范圍內(nèi)的可控成本承擔責任。可控成本是指責任者能夠預測、計算和控制的各種成本。因此，所謂責任成本就是責任者（單位部門或個人）能夠?qū)χM行預測、計算和控制的各項可控成本之和。形成責任成本應具備如下三個主要特征：①是責任者能夠預測的有關(guān)耗費；②是可以計量的耗費；③是可以控制和調(diào)節(jié)的耗費。
實行責任成本制，企業(yè)把執(zhí)行成本計劃，降低生產(chǎn)經(jīng)營成本的責任落實到每個責任者，從而調(diào)動了企業(yè)各部門以及每個職工在成本管理方面的積極性。責權(quán)利的緊密結(jié)合，能使企業(yè)成本的發(fā)生得到全面的監(jiān)督和控制，使成本管理落到實處。責任成本制是企業(yè)成本控制行之有效的一套管理體制。雖然各行各業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方法有很大差異，成本形成過程也各具特色，成本責任制的貫徹執(zhí)行方法不盡相同，但一般來講大體上應按如下步驟進行。
1、確定目標成本這里的目標成本有兩個含義，其一是成本計劃執(zhí)行階段．通過成本預測，考慮企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營條件所確定的目標成本；其二是企業(yè)內(nèi)各責任者按誰承擔誰負責的原則所劃分的責任成本。前者是成本預測與成本計劃編制階段應做的工作，后者便是用于成本控制的成本責計制的首要內(nèi)容。
l).責任單位的劃分責任成本制的第一步工作，便是根據(jù)企業(yè)內(nèi)部各部門及職工的工作性質(zhì)和成本發(fā)生的關(guān)系程度，劃分各種不同的責任單位，并明確各責任單位可以控制的成本與費用，建立各責任中位的責任成本指標考核形式和獎懲辦法。
劃分責任單位的標準不在單位大小，凡是管理上可分，責任。可以辨認，成績可單獨考核的單位，大至公司、工廠、部門，小至科室、班組、個人都可劃分為責任單位或責任者。房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)組織規(guī)模差別很大，經(jīng)營形式也大相徑庭。成本責任單位的劃分當然也不可千篇一律。一般來講，具有建筑設計、施工能力的較大型的開發(fā)公司，其責任單位可劃分為如下幾類：
①物資供應部門其主要任務是進行物資材料采購，實現(xiàn)合理儲備；保證按時、按質(zhì)、按量供應施工生產(chǎn)需要；保證材料物資的安全完整。
物資供應部門又可根據(jù)具體情況劃分為更小的責任單位。有些成本指標甚至可分解到個人。如按材料類別區(qū)分為：金屬材料、建筑材料、裝飾材料、車配件等。建筑材料還可細分為水泥、砂石、磚等。按業(yè)務性質(zhì)劃分為：計劃、采購、倉庫等部門。
②施工技術(shù)部門其主要任務是編制施工組織設計方案；貫徹執(zhí)行施工方案中所列的降低成本技術(shù)組織措施；及時辦理工程設計變更商洽；管理施工進度、質(zhì)量，保證按期、按質(zhì)完成任務等。施工技術(shù)部門可采取棟號甚至是區(qū)、片包干的辦法將責仔單位劃分得更小。
③勞動工資部門勞動工資部門的主要什務是加強勞動管理，改善勞動組織，合理利用人力，嚴格控制非生產(chǎn)用工和無產(chǎn)值用工；加強勞動定額管理，嚴格執(zhí)行勞動定額；管理人工成本，記錄工時，制訂及執(zhí)行降低人工成本措施等。
④開發(fā)部門開發(fā)部門主要任務是進行市場分析，承攬開發(fā)任務，參與投標招標，組織征地拆遷，協(xié)助企業(yè)經(jīng)理進行項目決策等。開發(fā)部門也可分項目將成本責任單位劃分得更小。
⑤財務分理部門財務部門的主要任務是組織、匯總、編制企業(yè)的降低成本計劃并考核其完成情況，嚴格成本開支范網(wǎng)和財政紀律，控制開支標準，實行成本監(jiān)督檢查，及時進行成本核算，開展成本分析。財務部門應按各成員分行業(yè)務將成本指標落實到各業(yè)務小組或個人。
⑥經(jīng)營部門經(jīng)營部門主要任務是經(jīng)營管理好企業(yè)的現(xiàn)有業(yè)務。主要業(yè)務有房屋租賃、修繕及房屋銷售。經(jīng)營部門的成本責任中位應按經(jīng)營性質(zhì)和經(jīng)營管理對象盡可能的劃小劃細。
2).目標成本的確定及分解目標成本即經(jīng)營成本應達到的預計水平。目標成本是衡量實際成本節(jié)超的標準。房地產(chǎn)企業(yè)確定目標成本通常有如下幾種方法。
①分管法即把公司、分公司、各科室、各部門的費用開支計劃匯集起來，經(jīng)過補充、修改審定后，把成本費用開支計劃和指標分管結(jié)合起來作為指標，然后按責任成本的劃分分解到三級各有關(guān)部門，實行指標分管。這種方法多適用于非定額開支的成本費用控制。
②預算法即對生產(chǎn)費用支出事先編制預算，成本開支控制以預算為標準，如開發(fā)工程的工料費開支，均以施工預算為目標成本，把工料費開支水平控制在施工預算之內(nèi)。
③定額法對某些成本項目，如施工管理費開支、工具消耗費等，應以定額為依據(jù)，制定控制標準，以此作為目標成本，控制成本開支，稱之為定額法。
2、實施過程控制成本形成過程控制的內(nèi)容有兩個。其一是對成本開支范圍及成本開支標準的監(jiān)督控制，其二是對成本計劃執(zhí)行情況的控制分析。
1).成本開支的監(jiān)督控制企業(yè)的成本管理部門，應以國家的有關(guān)規(guī)定和企業(yè)成本計劃中的目標成本、各責任單位分攤的責任成本為依據(jù)，對經(jīng)營成本形成過程實施有效監(jiān)督與控制。監(jiān)督其超定額消耗、超標準開支、超越成本開支范圍以及超過目標成本等方面的情況和問題。為此，企業(yè)應建立和健全各項成本管理制度，如前述的責任成本制，還有成本開支審批制，材料管理的限額領(lǐng)料制，工具管理的個人承包制，以舊換新制等等。
2).成本計劃執(zhí)行情況的控制分析成本計劃執(zhí)行情況的控制，是在經(jīng)營成本形成過程中，通過對成本開支的差異分析，揭露矛盾、予以糾正的控制分析過程。這種分析一般是成本管理部門定期進行的。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，成本差異分析一般包括如下內(nèi)容。
①材料成本差異分析原材料實際支出偏離計劃的差異分析。
建筑工程材料費用一般占成本總額的6O％以上，加強材料成本差異分析，對于降低房地產(chǎn)開發(fā)成本具有重要意義。材料費支出脫離計劃的偏差由用料數(shù)量變化和材料價格變化兩部分構(gòu)成。原材料數(shù)量差異是指原材料實際消耗偏高定額的差異。包括材料質(zhì)量變化、型號規(guī)格變化、材料加工工藝改變、建筑設計變更等引起的原材料用量的增加或減少。；數(shù)量差異一般是采用定額用料制實施管理的。定額用料制也叫限額領(lǐng)料制，它要求在施工時，必須把材料消耗控制在該項工程的消耗定額之內(nèi)。定額用料有三種形式：a．按分項工程實行定額用料。即以施工班組為單位，按不同工種的施工項目實行定額用料；b．按丁程部位實行定額用料。即以工程的基礎、主體、裝修、設備安裝等為施工階段，以混合施工隊伍為用料對象實行的定額用料；C．按單位工程實行定額用料。即對一個單位工程的
全部材料用量實行定額。各定額單位，對材料使用數(shù)量以定額為依據(jù)實行“材料定保”，即包工包料、一次定死、完工結(jié)算。節(jié)約發(fā)獎，超額扣除。②材料價格變化反映廠原材料外購實際價格與外購計劃價格的差異，即材料采購成本的差異。材料采購成本由材料買價、運雜費、采購保管費、損耗費構(gòu)成。材料價格變化有些對企業(yè)而言是不可控成本差異，有些是可控成本差異。不可控成本差異，如材料市場價格的漲落等，是客觀因素造成的，一般按用料對象分攤到單位工程上去，有些也可分攤到建筑工區(qū)。可控材料成本差異，如采購過程的損耗費、運雜費等，應按責任單位分攤為責任成本。按企業(yè)的管理條例進行處理。
③工資成本差異分析由勞動效率和勞動工資構(gòu)成的成本反映的是企業(yè)經(jīng)營成本中的活勞動消耗。在成本項目中，它們是以工資成本的形式出現(xiàn)的。由于勞動效率的波動、勞動工資的變化最終會引起工資成本的差異。工資成本差異分析是成本控制分析的重要內(nèi)容。勞動效率是指勞動的生產(chǎn)效率，即單位時間內(nèi)生產(chǎn)某種產(chǎn)品的數(shù)量。顯然，勞動效率越高，單位時間生產(chǎn)的產(chǎn)品辦越多，每個單位產(chǎn)品分攤的活勞動消耗越低，產(chǎn)品成本也就越低。因此，提高勞動效率是成本管理的重要內(nèi)容。建筑施工及建筑修繕業(yè)的勞動效率是用勞動定額來考核的。企業(yè)應當按核定的勞動定額定期檢查分析施工生產(chǎn)班組、工區(qū)乃至分公司勞動定額完成情況。
工資成本差異分析的另一項內(nèi)容就是勞動工資基金計劃的執(zhí)行情況分析。國家實行百元產(chǎn)值工資含量包干后，企業(yè)的工資總額隨生產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)濟效益好壞而浮動。不過對有些部門如房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門，仍然按核定的工作量定編的人數(shù)核定企業(yè)的工資總額。無論工資總額如何核定，企業(yè)都應當編制年度、季度工資基金計劃。在計劃執(zhí)行過程中應定期對其執(zhí)行結(jié)果進行階段性的差異分析，結(jié)合成本責任制，考核各責任中位工資成本差異。
④間接費用差異分析。間接費用指企業(yè)管理費、固定資產(chǎn)折舊費、生產(chǎn)工人的計時工資、管理人員工資等。間接費用差異包括耗用差異、效益差異和數(shù)量差異三種。
耗用差異反映的是實際間接費用與間接費用預算值的差異。
耗用差異=實際間接費-間接費預算值
效率差異反映的是按定額工時和實際耗用工時制訂的間接費用預算差異。
效率差異=（實際工作小時-定額工作小時）×每小時固定費預算值
間接費用差異=耗用差異+效率差異+數(shù)量差異
對于自身沒有建筑施工隊伍、不具備施工生產(chǎn)能力的某些房地產(chǎn)開發(fā)公司，以及沒有修繕維護隊伍、不具備房屋修繕能力的房產(chǎn)經(jīng)營公司，間接費用差異分析往往只進行第一項，即耗用差異分析。
3).責任成本的控制分析實施責任成本制的企業(yè)，應在成本形成過程中對責任成本的發(fā)生實行有效的控制。
責任成本擰制應著重從各責仔單位內(nèi)部入手，同時應配合公司的協(xié)調(diào)與指導。因而，責任成本控制應包括公司測控與各責任單位自控兩個層次的控制分析。
①公司對責任成本的控制公司對責任成本的控制作用主要在于管理、指導、督促、協(xié)調(diào)諸方面。其具體工作包括如下內(nèi)容：
A.推行以質(zhì)量、成本、產(chǎn)量三大指標為核心的經(jīng)濟責任制；
B.設立內(nèi)部仲裁機構(gòu)，及時、合理地調(diào)停與裁決各責任單位間責、權(quán)、利方面的糾紛；
C.制定內(nèi)部結(jié)算價格，保證責任成本核算的正確性；
D.設立責任成本統(tǒng)計核算管理機構(gòu)；
E.制訂各責任單位評價與考核標準、獎罰辦法，加強責任成本執(zhí)行效果的考核與控制。
②責任單位對責任成本的控制責任單位應對其內(nèi)部發(fā)生的責任成本施行更直接、更有效的控制。由于各責任單位工作性質(zhì)不同、成本責任內(nèi)容不同，其控制內(nèi)容與方法自然不一樣。一般來講，各責任單位的成本控制應做好如下工作。
A.密切結(jié)合本單位的工作實際，制定各種成本降低措施與成本計劃。如物資供應部門的材料設備采購成本計劃、物資保管的損耗率降低措施，施工生產(chǎn)部門的合理利用原材料、材料綜合利用措施，提高工時利用率，降低活勞動消耗計劃，開發(fā)經(jīng)營部門的開發(fā)成本降低計劃等。
B.為每項成本降低計劃和降低措施制定考核指標與標準。考核指標是成本控制效果的定量描述，考核標準是各指標應實現(xiàn)的目標。為了對自身的責任成本控制效果有客觀的評價，各責任單位應按公司規(guī)定的指標標準要求，結(jié)合自身工作性質(zhì)進一步完善與分解，盡可能分解到具體的工作崗位與責任者。如管理部門的管理費用指標應分解到各有關(guān)科室，材料損耗率降低指標應分解到具體的材料項目或材料倉庫，租賃成本應視分工的管轄范圍分解落實到具體的棟號。
C.為每項成本降低計劃和成本控制標準制訂切實可行的控制辦法。
責任單位應結(jié)合自己的工作性質(zhì)、責任成本考核內(nèi)容制訂一整套成本控制和管理辦法。雖然各責任單位工作性質(zhì)不同，實施辦法各異，但一般來講，房地產(chǎn)行業(yè)成本責任單位常用的控制管理辦法有預算法、定額法、制度法和分析法四類。
預算法：按預先計算的費用預算施行控制的方法，力求使實際責任成本費用單項和總額均低于或接近預算費用。
定額法：按國家、上級主管部門和公司自己制定的定額施行控制的方法。定額法特別適用于物資供應和勞動工資的責任成本分析。
制度法：按國家規(guī)定的財經(jīng)制度和企業(yè)規(guī)定的有關(guān)規(guī)章制度對成本開發(fā)范圍和額度施行分理與控制的方法。
分析法：對比實際成本與計劃成本，定期進行差異分析、揭示矛盾、發(fā)現(xiàn)問題、尋找對策，采取措施的控制方法。
篇3：商業(yè)物業(yè)租售運營機制:經(jīng)營組織
商業(yè)物業(yè)租售運營機制:經(jīng)營組織
第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織
第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義
一、商用物業(yè)范圍
由地區(qū)公司下屬各項目公司開發(fā)、建設的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：
1、大型純商業(yè)項目(專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場)
·整個項目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華
·項目依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業(yè)廣場
2、非大型純商業(yè)項目(地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場地)
二、經(jīng)營的含義
1、指通過充分的市場調(diào)研，準確的市場定位，合理的規(guī)劃設計，建造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。
2、具體表現(xiàn)為以下四個階段：
(1)投資開發(fā)期
·市場環(huán)境調(diào)研
·項目可行性分析
·市場定位論證
(2)前期策劃期
·專項市場調(diào)研及對手分析
·項目的發(fā)展目標
·規(guī)劃設計
·確定具體市場定位
·總體市場策略
(3)租售推廣期
·項目主題整體形象包裝
·項目布局規(guī)劃
·項目功能規(guī)劃
·租賃與銷售分配
·時期、區(qū)域劃分及推廣時機的把握
·階段租售計劃制定
·策略定價
·租/售宣傳推廣
·租售洽談及簽約
(4)經(jīng)營期
·商家經(jīng)營行為管理，包括對商家的經(jīng)營范圍及合法經(jīng)營的管理、形象管理、污染管理等。
·物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運送、設施管理、安全等等。
·公共關(guān)系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部門的關(guān)系。
·經(jīng)營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費者來消費。
·定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費者。
·租金、推廣費、管理費等收取。
·跟蹤了解商戶的經(jīng)營狀況，應對減租要求。
·增加設施或制造優(yōu)勢，為商家創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，使物業(yè)升值。
第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營機構(gòu)
一、系統(tǒng)架構(gòu) 見附件
二、分工與職責
1、地區(qū)公司營銷中心
(1)代表地區(qū)公司對其管轄范圍內(nèi)的商用物業(yè)擔當資產(chǎn)管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營管理工作，并向地區(qū)公司經(jīng)營班子負責。
(2)指導、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項目公司對需要出售商用物業(yè)進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。
(3)負責對用于出租的商用物業(yè)進行市場調(diào)研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經(jīng)營期經(jīng)營管理和宣傳推廣工作。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部組織實施。
(4)對TJ商業(yè)廣場、YH兩個項目進行市調(diào)、策劃、租售、宣傳推廣和經(jīng)營推廣工作。
2、項目公司
(1)負責對相關(guān)項目的商用物業(yè)組織協(xié)調(diào)包括：規(guī)劃設計、建筑施工、裝修、竣工驗收、物業(yè)改造等方面的工作。
(2)受營銷中心委托對需出售的商用物業(yè)進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。
(3)負責協(xié)調(diào)營商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。
(4)負責商用物業(yè)工程進度和質(zhì)量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時按質(zhì)交付使用。
(5)根據(jù)營銷中心的要求對建成商業(yè)進行改造或完善工程。
(6)負責現(xiàn)場招租處的建造和裝修。
(7)負責租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報表上報營銷中心及財務部。
(8)與商戶有關(guān)工程條件的談判。
(9)對項目所屬的商鋪進行經(jīng)營期內(nèi)的工作。
3、廣東康景物業(yè)服務有限公司
(1)負責對商用物業(yè)實施專業(yè)的物業(yè)管理。
(2)協(xié)調(diào)商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關(guān)系。
(3)協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動。
(4)根據(jù)租賃合同對商家進行現(xiàn)場的管理，包括經(jīng)營范圍、合法經(jīng)營行為、店面形象、污染等等。
4、其他部門的職責與住宅開發(fā)的分工和職責大致相同。
三、崗位職責及人員定編
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