項目運營挑戰全程策劃

理性的深圳樓市，渡過了處變不驚的20**年前半年，一方面本年度競技場上的“強勢個案”或“黑馬個案”尚未出現，業內少了許多激動人心的談資；再一方面系列政策法規的出臺，行業發展規則具有了新的特征，資金密集型特征和專業化程度成為行業進入的主要壁壘，意味著未來的競爭將出現高手過招的格局。如何追趕著并快速縮小與高手的差距，繼續保持與高手同臺競技的資格，成為絕大多數發展商普遍重視的問題。

在這種變化之下，一種更能滿足發展商需求的新的專業分工－－“項目運營”在深圳應運而生，它與深圳地產創新務實的風格一脈相承。

僅有“全程策劃”是不夠的
在“項目運營”尚未出現之前，房地產服務行業中最活躍的應是咨詢調研、推廣策劃、銷售代理和廣告等機構，對于房地產項目前期的各種服務，許多都以“全程策劃”面世。深淺不一、理解各異的“全程策劃”作為房地產服務的重要模式在市場上起著重要作用。

全程策劃模式的提出始于1997年，在宏觀經濟軟著陸后步入高速平穩發展的年代，社會對宏觀經濟形勢和民眾對未來的樂觀預期，將住房需求的潛力大幅釋放出來。房地產市場顯現出消費觀念不成熟、產品的主導設計尚待優化、新技術的運用尚未產業化等階段性特征，作為朝陽產業的房地產，其穩定高效的產業鏈形態尚未形成。因此，基于推廣層面的營銷手段，“策劃”便成了搶占市場的利器，屢試不爽。

2000年以來，業內人士不約而同地發現：國內各大城市的房地產市場似乎在一夜之間蓬勃發展起來。交易會、論壇、雙向交流、異地考察、外地業務、開發模式推介和片區整合等形式在各大城市遍地開花，不僅北京、上海，甚至成都，杭州等城市都出現了一批特色精品物業，項目的綜合操作水平超過了深圳的許多明星樓盤。觀念這張紙捅破了，概念泡沫退潮了，房地產從天上、半空，走到了地上，品牌物業的打造技術，項目運作執行力被提到了前臺，房地產行業的競爭進入了一個更高也更低的層面，因為發展商開始關注地產開發更宏觀和更微觀層面的問題，“新經濟下的房地產”、“產品附加值提升”、“社區品牌的價值發掘”、“**產業與房地產的共贏復合”等論題，開始成為眾多發展商孜孜以求的探索方向。

面對如此日新月異的變化，顧問代理行業中通行的“全程策劃”服務模式，已經遠遠滿足不了發展商對項目運作高度和深度的要求。

篇2：房地產項目全程策劃合同

　　房地產項目全程策劃合同

　　委托方：_______以下簡稱甲方

　　地址：_______

　　電話：_______

　　代理方：（_____）以下稱乙方

　　地址：_______

　　電話：_______

　　根據《合同法》和國家有關政策、法律、法規，為加快商品房預售，回收資金。甲、乙雙方根據自愿、互利的原則，經友好協商就甲方正式聘請乙方為甲方開發的項目進行全程策劃之事宜，特簽定本合同，雙方共同遵守執行。

　　一、工作范圍及內容

　?。ㄒ唬┱贤茝V策略服務范圍:

　　1、項目整合營銷推廣策略制定

　　2、項目整體宣傳包裝設計

　　3、分階段營銷推廣策略制定

　?。ǘ┱贤茝V策略服務內容：

　　第一部分：整合營銷推廣策略

　　市場調研分析/項目SWOT分析/項目營銷推廣定位與總戰略制定

　　第二部分：基礎VI

　　項目標志/銷售名片/銷售胸卡/銷售標準表格（如客戶登記表、按揭計算表等）/看樓車車身/手袋設計

　　第三部分：現場包裝

　　圍板/樓體招示布/樓層進度牌/導示牌/歡迎標牌/看樓專車/工地指示牌（如配套設施方向說明、景觀說明、道路名等）/停車場指示牌

　　第四部分：賣場包裝

　　形象墻設計/實體展板/規劃、園林景觀說明牌/室內掛旗

　　第五部分：宣傳廣告

　　售樓書/招商折頁/戶型單頁/銷售單張/主要城市干道路牌/公交車車身/道路立柱掛旗/報紙平面廣告

　　第六部分：階段營銷推廣方案

　　1、第一階段推廣的策略計劃（開盤前）

　　2、第二階段推廣的策略計劃（開盤期）

　　3、第三階段推廣的策略計劃（跟進期）

　　4、第四階段推廣的策略計劃（躍進期）

　　5、第五階段推廣的策略計劃（跟進期）

　　二、工作時間計劃

　　本合同共分五個階段工作。具體如下：

　　1、第一階段為合同簽定至開盤前一個星期。具體遞交及執行時間如下：

　　整合推廣策略報告的遞交；

　　項目基本包裝設計（標志、現場、賣場、樓書、單張）的遞交。注：自項目定位及名稱確定后起；

　　第一階段策略執行計劃的（自整合推廣策略報告確定后）遞交；

　　項目第一階段宣傳推廣執行自第一階段策略執行計劃確定及項目基本包裝設計完成后開始，預計在合同簽定后____月展開，即____月____旬開始執行。

　　2、第二階段開盤開始至開盤后一月

　　項目推廣設計（活動現場、廣告）開盤前一月遞交；

　　第二階段策略執行計劃開盤前一個半月遞交；

　　項目第二階段宣傳推廣執行自開盤起至開盤后一月內執行。

　　3、第三階段開盤一月后至裙樓封頂

　　項目推廣設計（活動現場、廣告）開盤前后遞交；

　　第三階段策略執行計劃開盤前后遞交；

　　項目第三階段宣傳推廣執行自開盤起至開盤后一月開始執行。

　　4、第四階段自主體封頂起一月

　　項目推廣設計（活動現場、廣告）自項目主體封頂前15天遞交；

　　第四階段策略執行計劃自項目主體封頂前15天遞交；

　　項目第四階段宣傳推廣執行自主體封頂前一周開始執行。

　　5、第五階段自項目主體封頂后一月開始

　　項目推廣設計（活動現場、廣告）自項目主體封頂后遞交；

　　第五階段策略執行計劃自項目主體封頂后遞交；

　　項目第五階段宣傳推廣執行自主體封頂一月后執行。

　　三、關于成果的界定

　　1、關于整體策劃報告的界定：以甲方認可簽字為標準

　　2、關于設計的界定：以甲方認可簽字為標準

　　3、關于廣告、活動的界定：以入線率、到場率為標準

　　四、費用及付款方式

　　本合同所涉及整體營銷推廣策劃服務費為項目總標底的__3__‰。其具體付款方式如下：

　　合同簽定后，乙方即向甲方收取策劃服務費總額的30%，即____萬元（_________萬元整）；

　　在完成項目第一階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的20%，____即____萬元（____萬元整）；

　　在完成項目第二階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的20%，____即____萬元（____萬元整）；

　　在完成項目第三階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的20%，____即____萬元（____萬元整）；

　　在完成項目第四階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的10%，____即____萬元（____萬元整）。

　　注意：策劃服務費不含以下費用：

　?。?）影視、廣播音帶等廣告制作費；模特費用、歌曲版權費用；

　?。?）廣告發布費；

　?。?）各項公關、促銷實施費（含記者編輯費、招待費等）；

　　（4）印刷品、菲林制作費；

　?。?）調研禮品費、調研人工費、印刷費等。

　　五、甲方權利與義務

　　1、向乙方提供該項目合法的售樓詳細圖紙資料（包括項目鳥瞰圖、沙盤等）、文件，并承擔所提供的一切資料的合法性與準確性的法律責任。

　　2、甲方對乙方的所有提案具有否決權、審定權、修改權，并有權要求乙方修正。

　　3、雙方商定認可的任何方案，甲乙雙方均不得有單方擅自改動，否則引起的問題由改動方負責。

　　4、甲方采納的乙方方案或設計都應簽字認可并嚴格執行，如執行中需要修改也應相互通報，經雙方認可方可執行。

　　5、甲方應及時提供乙方企劃所需的合理資料，乙方必須對甲方的資料進行保密。

　　6、甲方單方制定的方案，實施責任與乙方無關，但經雙方認可的方案雙方都應承擔責任。

　　7、甲方采用乙方的方案及設計即歸甲方所有，乙方不得挪作其它可能侵害甲方利益的用途。

　　8、合作內容與具體操作方式乙方根據甲方的要求和實際情況可進行調整和改動。

　　9、提供該項目進行廣告宣傳所需的費用。

　　六、乙方權利和義務

　　1.乙方向甲方提供一系列設計策劃方案，并收取策劃設計費，甲方應及時向乙方付費。

　　2.乙方負責該項目的整合營銷策劃及廣告設計。

　　3.乙方為甲方提供咨詢服務，并根據工作進展，及甲方要求，經雙方協商后提供相應文本和服務。

　　4.乙方應及時提供完整的市場分析及市場推廣建議。

　　5.乙方向甲方提供項目整合營銷策劃文本，主要內容包括：

　　促銷執行文本：內容包括促銷思路、促銷主題、促銷活動內容、促銷活動執行計劃以及費用預算。

　　廣告策劃：內容包括廣告思路、廣告主題、廣告訴求點以及廣告文案寫作、設計。

　　6.銷售策劃：內容包括銷售戰略戰術及實施要點

　　7.乙方經甲方采納后的提案可用于案例分析及其它不侵害甲方利益的用途，未經甲方采納的提案不可做此用途。

　　8.乙方采取專案小組的工作方式為甲方提供系列服務，專案小組包括市場調研人員、策劃人員，創意文案人員以及設計人員，集體向甲方提供服務。

　　9.合同期內或合同中止后，乙方不可泄露甲方商業機密，因此造成的損失由乙方承擔，乙方將甲方產品的策劃案用于案例分析時，須征得甲方的同意。

　　七、違約責任

　　1.當甲方發現乙方工作不力，或雙方意見難以溝通與協調時，甲方有權單方面終止協議。

　　2.當乙方發現甲方因產品質量或銷售管理等方面出現問題時，乙方屢次建議，甲方不予以配合，乙方有權單方面終止協議。

　　八、其它

　　3.本合同所涉及服務內容的服務時間為一年，具體自____年____月____日開始至____年____月____日結束。

　　4.本合同一式四份，自雙方簽字蓋章時生效，雙方各持兩份。

　　5.本合同未盡事宜，雙方可根據具體情況友好協商解決。

　　6.合同簽定后，甲乙雙方任何一方不得擅自違約，否則，違約造成的經濟損失由違約方承擔。

　　甲方：乙方：

　　法定代表人：法定代表人：

　　年 月 日

篇3：住宅全程策劃銷售代理合同

　　住宅全程策劃銷售代理合同

　　委托方(以下簡稱甲方)：________

　　受托方(以下簡稱乙方)：________

　　委托方(以下簡稱甲方)：________

　　地址：________

　　法定代表人：________

　　電話：________傳真：________

　　受托方(以下簡稱乙方)：________

　　地址：________

　　法定代表人：________

　　電話：________傳真：________

　　甲乙雙方秉承互惠互利、真誠合作的原則，經友好協商，就產權屬于甲方的項目委托乙方全程策劃銷售代理事宜達成本協議，供雙方共同遵守。

　　一、委托代理銷售物業名稱：

　　二、代理期限及目標：

　　代理期限從簽定本協議之日起，到乙方完成住宅可售面積的90%止。

　　一期住宅代理為均價____元/平方米。地下室、商鋪代理價格雙方另行商議。

　　三、代理方式：總代理

　　在乙方總代理期間，甲方不再另行委托其他公司對該物業進行銷售或自行銷售。甲方最多可保留10套房源作為調劑關系戶購房之用，這10套房源傭金計提比例為總銷售金額的1.5%，在考核均價時，這10套房源價格按乙方制定的銷售價格(而非實際成交價)計入乙方銷售業績，以保證乙方的銷售任務順利完成。

　　四、甲乙雙方權利和責任：

　　(一)甲方權責：

　　1、甲方應保證委托乙方銷售的項目及房地產無權屬爭議，同時，在乙方開始代理銷售前，甲方向乙方提供所委托之物業公開銷售所需一切有效的法律文件(如銷售總平面圖及標準層平面圖、 建筑材料與設備說明書、土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等五證)，并承擔因此產生的各項法律責任和義務。

　　2、審核乙方制定的整體銷售策略，承擔一切宣傳推廣、廣告、售樓資料及售樓現場包裝等所需的各項費用。

　　3、甲方提供售樓處及其室內外裝修裝飾、銷售桌椅、電話、傳真機、空調等辦公設施，并承擔售樓處電話費及水、電費用。

　　4、甲方委派專人配合乙方的銷售工作，收取定金及房款，并負責購買商品房買賣合同、辦理合同備案、銀行按揭工作。

　　5、因甲方原因(包括施工質量，但不限于施工質量等)造成的索賠或其他法律責任，由甲方全權負責并承擔一切后果。

　　(二)乙方權責：

　　1、在合同生效后，乙方按階段提供本項目的詳細工作計劃方案，并經甲方認可后實施。

　　2、乙方本著專業精神，全權代理物業銷售，安排一系列的市場推廣活動。

　　4、負責制定銷售策略及企劃工作。

　　5、乙方負責對銷售人員進行專業培訓，使之具備銷售本樓盤所必備的專業水平。

　　6、乙方須按照與甲方所商定的銷售方案(物業價格、裝修標準、付款方式及交房時間等條件)進行銷售，不得擅自改變計劃或調整銷售價格，不得向客戶收取未經甲方同意的任何費用。乙方在銷售過程中必須嚴格遵守中介職業規范，維護甲方形象和信譽。

　　7、乙方工作人員應詳細記錄廣告效果及銷售情況，雙方根據銷售實際情況及時調整銷售策略。

　　8、乙方應配合甲方相應的銀行按揭工作。

　　9、乙方進場銷售后，甲方及其他人員不可銷售已委托給乙方的單位，全部客戶轉給乙方統一接待。

　　10、項目公開銷售期間，乙方不得擅自向客戶承諾超出乙方工作范圍的要求，如遇特殊情況，須書面上報甲方，經甲方書面認可，方可執行。

　　11、乙方不承擔因甲方原因所造成的工程問題而引起的法律責任。

　　12、甲方委托乙方的代理銷售權，乙方不得轉委托其他方。

　　13、乙方與客戶簽定《商品房買賣合同》，并辦理相關的各項購房手續。

　　14、乙方負責銷售人員的工資、傭金及相關福利。

　　15、若發生以下情況之一，乙方有權書面通知甲方中止合同。合同中止時，以客戶已交定金訂購住房所對應的全部合同總額計算為準，甲方須在中止合同7個工作日內支付乙方的代理費及溢價：

　　A：甲方不能保證工程進度正常進行。

　　B：甲方在委托乙方銷售期間，又另行委托其他的代理商代理銷售。

　　C：甲方部分或整體出讓項目房產。

　　D：甲方委托乙方銷售的房產被司法部門查封、凍結。

　　E：甲方連續兩個月不支付乙方代理費。

　　五、廣告推廣費用：

　　有關該物業之一切廣告推廣費用均由甲方承擔(含售樓處、樣板房及其裝修、活動舉辦、媒體廣告及一切宣傳資料的設計、印刷、制作、發布、購置等費用)。廣告預算不超過總銷金額的1%，由乙方具體執行，乙方的廣告計劃需經甲方認可后方可執行。

　　六、業績結算方法：

　　1、代理費計算標準：按簽定房地產買賣合同為準。

　　2、結算時間：每月2日為雙方結算日。甲方須在每月5日前向乙方支付傭金和溢價。

　　七、傭金條款：

　　1、本合同簽定后3日內，甲方支付給乙方前期策劃費用現金8萬元整，以利于乙方工作的快速開展。

　　2、甲乙雙方約定該物業總銷金額的2%為乙方的基本代理傭金。

　　3、住宅代理銷售均價超過____元/平方米為溢價部分。溢價部分甲乙雙方五五分成。

　　4、雙方于完成代理目標或代理合同終止后一周后，對傭金和溢價進行總結算。

　　八、甲乙雙方擬定收取買方定金由甲方收取，其中：

　　1、如因買方原因致使房屋買賣不能履行時，根據政策規定所沒收的定金，甲方得50%，乙方得50%。

　　2、如因甲方原因致使房屋買賣不能履行時，甲方應認可乙方此買賣之業績。

　　九、因房屋買賣所發生的稅金及各項費用，根據中華人民共和國稅法和有關政策法規辦理，以各自所開具的發票金額作為納稅依據。凡乙方應繳付的由乙方承擔，凡甲方應繳付的由甲方承擔。

　　十、甲方授權乙方與客戶簽訂商品房買賣合同(含大小訂單等買賣手續)，但合同約定之內容，其權利及義務均由甲方和客戶各自承擔。

　　十一、如果因建筑、施工、質量不能如約提供貸款、產權或交房(對客戶承諾的交房期)等方面產生的問題，由甲方負責。上述原因引起的退房，乙方已得傭金不再退還。

　　十二、本合同執行過程中，如有因人力不可抗因素影響有關條款執行的，受影響一方應及時向對方通報，因此而影響履行有關條款的不視為違約。

　　十三、甲乙雙方應嚴格遵守合同約定，如有違約，任何一方應出示有關違約依據，對方有權以書面形式通知違約方終止合同。任何一方按本合同規定提出中止合同時，需提前10天書面通知對方，雙方派人于通知日起10日內完成相關結算款項、解除合同手續。

　　十四、在本合同執行期間，如有因甲方向第三方整體轉讓項目權益或產權等而導致所委托物業的產權變更的，甲方在轉讓產權時必須向受讓方說明本合同的有效性，三方就有關的權利義務及債權債務事宜簽定協議。如新產權方要求重新委托代理銷售時，甲方有義務達成乙方享有優先代理權。

　　十五、本合同未盡事宜，經雙方協商，可作補充協議，作為本合同的組成部分，補充協議與本合同具有同等效力。

　　十六、本合同經雙方代表簽章之日起生效。

　　十七、本合同一式肆份，甲乙雙方各執貳份。

　　甲方：________乙方：________

　　代表：________代表：________

　　日期：____年____月____日