城市花園一期項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)營(yíng)預(yù)算編測(cè)說明

　　編制目的：估算物業(yè)售后凈支出，反映項(xiàng)目物業(yè)管理前期盈虧預(yù)期 。

　　測(cè)算前提：1、從項(xiàng)目接管開始(以首期發(fā)售房入住日為準(zhǔn)) 到接管面積飽和時(shí)。

　　2、 以接管項(xiàng)目為測(cè)算對(duì)象，不涉及物業(yè)管理公司本部。

　　3、不受會(huì)計(jì)核算、報(bào)表口徑局限。

　　4、適應(yīng)于集團(tuán)內(nèi)新項(xiàng)目可行性、新項(xiàng)目物業(yè)管理分析測(cè)算。

　　測(cè)算依據(jù)：1、營(yíng)業(yè)收入按集團(tuán)有關(guān)確認(rèn)規(guī)定。

　　2、營(yíng)業(yè)成本、期間費(fèi)用按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)。

　　3、國(guó)家、地方政府、集團(tuán)有關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)政策規(guī)定。

　　4、接管項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、交付標(biāo)準(zhǔn)、售樓書、銷(預(yù))售合同。

　　5、集團(tuán)或所在區(qū)域、公司平均物業(yè)管理費(fèi)收繳率水平。

　　測(cè)算原則：1、謹(jǐn)慎性。不高估收入(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)率) ，不低估成本費(fèi)用。

　　2、重要性。保證測(cè)算結(jié)果的正確性，避免出現(xiàn)重大缺、漏項(xiàng)。

　　3、實(shí)質(zhì)重于形式。對(duì)政策界定尚不明確的問題，根據(jù)業(yè)內(nèi)慣例和現(xiàn)行操作的可行性判斷。

　　4、直接費(fèi)用直接計(jì)入，不能直接計(jì)入的費(fèi)用采用適當(dāng)分配方法分配計(jì)入。

　　測(cè)算時(shí)間：1、地產(chǎn)進(jìn)行新項(xiàng)目可行性論證時(shí)。

　　2、物業(yè)管理公司對(duì)外接盤時(shí)。

　　3、物業(yè)管理公司接管地產(chǎn)樓盤前。

　　測(cè)算分工：1、集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目，除“開發(fā)商承擔(dān)費(fèi)用”由地產(chǎn)公司編測(cè)外，其余均由物業(yè)管理公司編測(cè)。

　　2、集團(tuán)新項(xiàng)目可行性論證時(shí)的測(cè)算由地產(chǎn)公司項(xiàng)目發(fā)展部門組織。

　　3、對(duì)外接盤均由物業(yè)管理公司編測(cè)。

　　4、匯編后的測(cè)算稿，地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份，同時(shí)報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部、物業(yè)管理部審核、備案。

　　注意事項(xiàng)：1、堅(jiān)持以收支事項(xiàng)為測(cè)算基礎(chǔ)，合理建立量—價(jià)—時(shí)計(jì)算關(guān)系、力求體現(xiàn)計(jì)算過程。

　　如“飽和營(yíng)業(yè)收入”測(cè)算表中不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)面積應(yīng)對(duì)應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)形式單列(在該建筑結(jié)構(gòu)形式下增設(shè)行次)。人員可采用0.5個(gè)人、1.5個(gè)人等非整數(shù)方式計(jì)算費(fèi)用。

　　2、飽和營(yíng)業(yè)收入按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)測(cè)算，營(yíng)業(yè)收入(管理費(fèi))=飽和營(yíng)業(yè)收入*收繳率

　　3、區(qū)分單價(jià)和成本/M2、收入/M2的不同，區(qū)分管理面積、建筑面積、收費(fèi)面積、計(jì)費(fèi)面積(計(jì)算成本、費(fèi)用的面積)的不同。成本/M2、收入/M2按收費(fèi)面積計(jì)算。

　　4、委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入分業(yè)主委托、開發(fā)商委托，同一資產(chǎn)不要重復(fù)測(cè)算。

　　5、測(cè)算時(shí)必須充分了解項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、用途、周邊環(huán)境、各種配套設(shè)施、運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)和方式、費(fèi)用的結(jié)算內(nèi)容與方式等，并根據(jù)這些情況的變化及時(shí)調(diào)整基礎(chǔ)測(cè)算數(shù)據(jù)，力求測(cè)算依據(jù)充分。

　　6、測(cè)算的時(shí)間跨度可按“測(cè)算前提1”根據(jù)實(shí)際情況增減。收支項(xiàng)目宜增不宜減。

　　7、盡可能按本格式內(nèi)容估測(cè)、填制完整。若時(shí)間或基礎(chǔ)資料不允許，可先不填寫數(shù)量、單價(jià)。

　　必要時(shí)可增加層級(jí)或另行設(shè)置的計(jì)算底表，并設(shè)置鏈接公式。

　　8、同一項(xiàng)目每次測(cè)算結(jié)果應(yīng)另存而不覆蓋，以便動(dòng)態(tài)反映、跟蹤以了解變化。

　　9、行列項(xiàng)目增減、層級(jí)省略、不填寫數(shù)量、單價(jià)時(shí)，要相應(yīng)調(diào)整公式設(shè)置。保持表與表、及數(shù)據(jù)之間對(duì)應(yīng)關(guān)系、鉤稽關(guān)系正確無(wú)誤。如：營(yíng)業(yè)收入測(cè)算表某住宅的測(cè)算期收費(fèi)面積應(yīng)等于基本情況表相對(duì)應(yīng)的收費(fèi)面積。

　　**企業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)管理部

篇2：物業(yè)知識(shí)教材：物業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算

　　物業(yè)知識(shí)教材：物業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算

　　在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中，財(cái)務(wù)預(yù)算居于十分重要的地位。任何管理活動(dòng)都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來，物業(yè)管理財(cái)務(wù)也不例外。財(cái)務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動(dòng)結(jié)果的集中體現(xiàn)，又是保證公司的規(guī)劃目標(biāo)或財(cái)務(wù)管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的管理控制工具。

　　一、財(cái)務(wù)預(yù)算的含義及其要求

　　財(cái)務(wù)預(yù)算是現(xiàn)代公司理財(cái)?shù)闹匾侄危ㄟ^對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，以及充分調(diào)動(dòng)公司員工參與財(cái)務(wù)預(yù)算編制和實(shí)施的積極性，它實(shí)現(xiàn)了科學(xué)管理和民主管理的結(jié)合。

　　(一)財(cái)務(wù)預(yù)算及其作用

　　理論上，財(cái)務(wù)預(yù)算有廣義和狹義之分。廣義的財(cái)務(wù)預(yù)算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來的基礎(chǔ)上，對(duì)公司未來資金運(yùn)動(dòng)的過程和結(jié)果(包括資金來源、資金運(yùn)用和資金結(jié)構(gòu)等)進(jìn)行事先安排的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。具體而言，了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)成果及其財(cái)務(wù)狀況；預(yù)測(cè)未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上，對(duì)未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的影響進(jìn)行科學(xué)的推斷；而財(cái)務(wù)安排則是指為達(dá)成未來的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，針對(duì)相關(guān)影響因素而進(jìn)行的各種財(cái)務(wù)決策活動(dòng)。狹義的財(cái)務(wù)預(yù)算則是各種財(cái)務(wù)安排的系統(tǒng)化和具體化，即財(cái)務(wù)決策結(jié)果的匯總?？梢?，財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，它提供了物業(yè)管理公司未來資金運(yùn)動(dòng)的信息，為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評(píng)估物業(yè)管理公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提供了基礎(chǔ)。

　　財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動(dòng)的起點(diǎn)。廣義財(cái)務(wù)預(yù)算過程中，基于對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的分析和預(yù)測(cè)，管理層對(duì)物業(yè)管理公司未來財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了各種安排，財(cái)務(wù)預(yù)算就是這些安排的匯總。就本質(zhì)而言，廣義財(cái)務(wù)預(yù)算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財(cái)?shù)姆较蚝筒呗?，因而，作為集中體現(xiàn)其結(jié)果的載體--財(cái)務(wù)預(yù)算，指明了物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)木唧w目標(biāo)，提供了對(duì)物業(yè)管理公司日常資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行控制的依據(jù)，并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的要求

　　財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程，是對(duì)公司未來經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)結(jié)果的安排過程。為此，為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算的有效性，編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，必須遵循以下原則或要求:

　　1.加強(qiáng)調(diào)查研究，認(rèn)識(shí)資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律

　　與其他企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)相比，物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)--物業(yè)管理服務(wù)的資金運(yùn)動(dòng)相對(duì)較為簡(jiǎn)單，主要涉及收取管理費(fèi)和費(fèi)用支出兩個(gè)環(huán)節(jié)。盡管如此，為提高財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性和可操作性，仍需在編制財(cái)務(wù)預(yù)算之前，了解其資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn)，特別是設(shè)備維修保養(yǎng)等費(fèi)用支出項(xiàng)目的規(guī)律性。

　　2.實(shí)行參與管理，調(diào)動(dòng)員工積極性

　　財(cái)務(wù)預(yù)算是一種財(cái)務(wù)管理手段，其目的是對(duì)未來的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實(shí)現(xiàn)。實(shí)質(zhì)上，財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程，就是財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的設(shè)置過程?，F(xiàn)代管理研究表明:員工參與其目標(biāo)的確定過程，能有效地增強(qiáng)對(duì)其目標(biāo)的認(rèn)同，從而提高達(dá)成目標(biāo)的可能性。由于公司全體員工都將參與財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行，因此，應(yīng)盡可能讓員工參與財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程。

　　3.符合實(shí)際，適當(dāng)留有余地

　　預(yù)算作為一種控制目標(biāo)，其水平的高低既應(yīng)該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性，同時(shí)也應(yīng)是可實(shí)現(xiàn)的，不應(yīng)是高不可攀的，否則，財(cái)務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用。具體而言，編制的財(cái)務(wù)預(yù)算既應(yīng)符合公司的實(shí)際情況，不宜過低，同時(shí)也不宜過高，通過全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。

　　4.全面權(quán)衡，提高資金使用效益

　　現(xiàn)代管理研究證明:計(jì)劃帶來的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務(wù)中，管理收費(fèi)有既定標(biāo)準(zhǔn)，如何提高管理收費(fèi)的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關(guān)心的主題。為此，不僅要求嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，更重要的是在財(cái)務(wù)預(yù)算過程中，應(yīng)充分考慮各費(fèi)用支出的必要性及其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，防止預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目。

　　(三)財(cái)務(wù)預(yù)算編制方法

　　財(cái)務(wù)預(yù)算有多種不同的編制方法。理論研究表明，財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方法不同，其效益性和實(shí)現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理公司編制財(cái)務(wù)預(yù)算的常用方法為固定預(yù)算和零基預(yù)算兩種。

　　1.固定預(yù)算

　　固定預(yù)算，是指以過去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。

　　固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，在現(xiàn)實(shí)生活中得到了廣泛應(yīng)用。其優(yōu)點(diǎn)集中表現(xiàn)為:編制簡(jiǎn)單，預(yù)算的編制成本較低；此外，由于固定預(yù)算以過去的費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點(diǎn)為:沒有結(jié)合預(yù)算期的情況，重新對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證，難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化；同時(shí)，由于采用該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性，因而，也難以調(diào)動(dòng)各部門和全體員工控制費(fèi)用支出的積極性。

　　2.零基預(yù)算

　　零基預(yù)算是指一切從零開始，通過重新考慮費(fèi)用預(yù)算的必要性和各項(xiàng)支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。該方法是美國(guó)學(xué)者P.德魯克等于20世紀(jì)60年代首先提出的，它很快就受到美國(guó)政府和工商界的重視。1976年，美國(guó)總統(tǒng)卡特將零基預(yù)算引入政府的預(yù)算管理，取得了較好的成效。在我國(guó)，零基預(yù)算作為成本費(fèi)用預(yù)算的一種編制方法，越來越多地應(yīng)用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。

　　零基預(yù)算不受以往實(shí)際費(fèi)用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動(dòng)的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急，對(duì)各支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)分析和計(jì)量，從而制定出費(fèi)用預(yù)算。具體而言，零基預(yù)算的編制程序為:①由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用額，而不考慮這些費(fèi)用項(xiàng)目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少；②將全部的費(fèi)用項(xiàng)目分為必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目和費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目?jī)纱箢?；③?duì)各費(fèi)用支出額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行成本效益分析，并按照成本效益率的大小進(jìn)行排序；④將預(yù)算期內(nèi)可動(dòng)用的經(jīng)濟(jì)資源在各費(fèi)用支出項(xiàng)目之間進(jìn)行分配。分配時(shí)，首先滿足必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目，然后再按成本效益率的高低，將經(jīng)濟(jì)資源在費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目之間進(jìn)行優(yōu)化分配。

　　對(duì)物業(yè)管理公司而言，零基預(yù)算有著重要價(jià)值。在既定的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，它有助于提高管理收費(fèi)的使用效益，改善公司與業(yè)主之間的關(guān)系，從而增強(qiáng)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。但值得注意的是，零基預(yù)算也有一定的不足，主要表現(xiàn)為:編制預(yù)算的工作量相對(duì)較大，各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。

　　二、物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

　　物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算，是對(duì)物業(yè)管理中資金運(yùn)動(dòng)過程和結(jié)果的全面反映，它涉及到公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，內(nèi)容十分豐富。為此，有必要對(duì)其具體內(nèi)容作一認(rèn)識(shí)。

　　(一)編制財(cái)務(wù)預(yù)算的假定

　　現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理公司的未來資金運(yùn)動(dòng)面臨著較高的不確定性。編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，首先應(yīng)明確編制預(yù)算的前提條件，即為公司財(cái)務(wù)預(yù)算的編制作出必要的、合理的假定。

　　1.持續(xù)經(jīng)營(yíng)假定

　　持續(xù)經(jīng)營(yíng)假定與持續(xù)經(jīng)營(yíng)會(huì)計(jì)假定相同，是指在可預(yù)見的將來，物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，除雙方或單方違約情形外，這一假定是合理的。

　　2.單一業(yè)務(wù)假定

　　單一業(yè)務(wù)假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務(wù)，不從事多種經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)實(shí)中，許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營(yíng)，但由于其非物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的預(yù)算與一般公司的預(yù)算并無(wú)差別，而物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算需經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，因此，有必要確立該假定，以簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)預(yù)算的編制。

　　3.現(xiàn)金收支假定

　　現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財(cái)務(wù)管理制度，包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫(kù)存量(上、下限)制度等。

　　4.存貨假定

　　存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟(jì)批量(經(jīng)濟(jì)批量是確定存貨采購(gòu)量的一種方式，在該方式下，預(yù)算期內(nèi)存貨的采購(gòu)費(fèi)用和存儲(chǔ)費(fèi)用之和最小)訂購(gòu)，且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務(wù)所需存貨多可在本地購(gòu)買，因此，公司無(wú)需儲(chǔ)備額外的存貨(也稱安全儲(chǔ)備量)以備不時(shí)之需。

　　5.營(yíng)運(yùn)資金假定

　　營(yíng)運(yùn)資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需。營(yíng)運(yùn)資金假定是指假定公司的營(yíng)運(yùn)資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費(fèi)押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實(shí)意義在于，物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行外部融資。

　　(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容

　　各物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是在財(cái)務(wù)預(yù)算的指導(dǎo)下展開的，財(cái)務(wù)預(yù)算綜合反映了公司預(yù)算期內(nèi)的資金運(yùn)動(dòng)。一般而言，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算包括收入預(yù)算、營(yíng)業(yè)成本預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、資本預(yù)算、預(yù)計(jì)損益表、現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等多項(xiàng)內(nèi)容。

　　財(cái)務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)容，主要包括八部分:

　　1.收入預(yù)算

　　物業(yè)管理公司的收入來自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)(多種經(jīng)營(yíng)部分的預(yù)算應(yīng)單獨(dú)編制預(yù)算，在此僅探討物業(yè)管理服務(wù)部分)兩個(gè)方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，這一主營(yíng)業(yè)務(wù)收入又可進(jìn)一步分為管理收入(包括公共服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營(yíng)收入和大修收入等。

　　2.營(yíng)業(yè)成本預(yù)算

　　營(yíng)業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，其預(yù)算包括直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)預(yù)算兩部分。其中，直接人工費(fèi)預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出，而直接材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。

　　3.管理費(fèi)用預(yù)算

　　管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的主要組成部分之一，是從事物業(yè)管理活動(dòng)中所發(fā)生間接費(fèi)用的預(yù)算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、租賃費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、低值易耗品攤銷和其他費(fèi)用等。

　　4.財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算，其構(gòu)成項(xiàng)目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

　　5.資本預(yù)算

　　資本預(yù)算也稱設(shè)備維修更新計(jì)劃，是物業(yè)管理公司為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長(zhǎng)期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購(gòu)入和更新改造支出的預(yù)算。

　　6.現(xiàn)金預(yù)算

　　現(xiàn)金預(yù)算亦稱現(xiàn)金流量表，是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。在此，現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔，而是指公司的貨幣資金。該預(yù)算是物業(yè)管理公司進(jìn)行貨幣資金日常管理的基本手段。

　　7.預(yù)計(jì)損益表

　　預(yù)計(jì)損益表又稱年度利潤(rùn)計(jì)劃，是在經(jīng)營(yíng)決策(包括財(cái)務(wù)決策)基礎(chǔ)上，綜合反映物業(yè)管理公司預(yù)算期(通常為一年，下同)內(nèi)收入、成本費(fèi)用和凈利潤(rùn)的預(yù)算。

　　8.預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表

　　預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表或稱預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況表，是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。

　　(三)現(xiàn)金預(yù)算和現(xiàn)金持有量的確定

　　現(xiàn)金預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算中居于中心地位的預(yù)算，它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運(yùn)用四部分組成。由于現(xiàn)金是無(wú)收益或收益較低的資產(chǎn)，編制現(xiàn)金預(yù)算時(shí)，確定現(xiàn)金持有量是一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)決策。

　　1.現(xiàn)金預(yù)算

　　現(xiàn)金預(yù)算集中反映了物業(yè)管理公司預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況，為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù)，因而，在物業(yè)管理公司理財(cái)中，對(duì)這一工具應(yīng)予以足夠的重視。

　　通常，現(xiàn)金預(yù)算由四部分內(nèi)容組成:

　　(1)現(xiàn)金收入

　　現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務(wù)取得的現(xiàn)金收入。現(xiàn)金收入不同于營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)收入是一個(gè)會(huì)計(jì)概念，其確認(rèn)基礎(chǔ)是權(quán)責(zé)發(fā)生制，無(wú)論款項(xiàng)是否收到，只要取得了收取款項(xiàng)的權(quán)利，即可確認(rèn)為收入；現(xiàn)金收入是一個(gè)財(cái)務(wù)概念，其確認(rèn)以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)，即只有收到現(xiàn)金后才確認(rèn)為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應(yīng)收款項(xiàng)上。

　　(2)現(xiàn)金支出

　　現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多，分為營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出是預(yù)算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務(wù)有關(guān)的現(xiàn)金支出，包括采購(gòu)材料、員工工資、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用(不含折舊)等成本費(fèi)用中的付現(xiàn)部分；其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營(yíng)業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。

　　(3)現(xiàn)金余缺

　　現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù)，說明現(xiàn)金有多余；差額為負(fù)數(shù)，表明物業(yè)管理公司入不敷出，現(xiàn)金短缺。

　　(4)余缺的運(yùn)用或籌措

　　持有現(xiàn)金，收益很低；現(xiàn)金短缺，則公司的正常運(yùn)作難以為繼。為此，在保證現(xiàn)金最低余額的前提下，可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資；現(xiàn)金短缺部分，應(yīng)考慮利用各種融資方式，如向銀行借款、調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)等加以解決。

　　2.現(xiàn)金持有量的確定

　　物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)不同，其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的方法很多，較為常用的有鮑摩爾模式等。

　　(1)持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)

　　現(xiàn)金持有量的確定，與公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)有密切關(guān)系。理論上，物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)主要表現(xiàn)為:

　?、俳灰仔詣?dòng)機(jī)。交易性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了滿足日常營(yíng)業(yè)的需要而持有現(xiàn)金。在任何企業(yè)，現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不可能完全同步、同金額發(fā)生，為此，必須持有一定數(shù)量的現(xiàn)金，以滿足支出大于收入時(shí)的現(xiàn)金需求。對(duì)物業(yè)管理公司而言，由于其現(xiàn)金收入主要來自物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，在時(shí)間上相對(duì)集中，而支出發(fā)生的時(shí)間又相對(duì)分散，出于交易性動(dòng)機(jī)而持有現(xiàn)金顯得尤為必要。

　?、陬A(yù)防性動(dòng)機(jī)。預(yù)防性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了應(yīng)付意外情況而持有現(xiàn)金。構(gòu)成現(xiàn)金預(yù)算的現(xiàn)金收入和支出，都來源于公司對(duì)未來的預(yù)測(cè)。由于未來存在不確定性，任何預(yù)測(cè)都難以百分之百準(zhǔn)確，出現(xiàn)意外情況在所難免。為了滿足出現(xiàn)意外情況下的現(xiàn)金需求，有必要持有一定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預(yù)計(jì)的公眾代辦性或特約服務(wù)收費(fèi)未能及時(shí)取得，或物業(yè)的供水(電)系統(tǒng)的維修支出大大超出計(jì)劃等，這些情況都要求公司有一定的、超出正常營(yíng)業(yè)需要的現(xiàn)金儲(chǔ)備。

　?、弁稒C(jī)性動(dòng)機(jī)。投機(jī)性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了利用可能出現(xiàn)的有利機(jī)會(huì)而持有現(xiàn)金。如預(yù)期存貨價(jià)格可能會(huì)發(fā)生暫時(shí)性大幅波動(dòng)時(shí)，物業(yè)管理公司若計(jì)劃利用這一可能機(jī)會(huì)，則必須持有與之相應(yīng)的現(xiàn)金。現(xiàn)實(shí)中，僅有極少數(shù)公司出于此動(dòng)機(jī)而持有現(xiàn)金。

　　一般而言，公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項(xiàng)動(dòng)機(jī)，但值得注意的是，若出現(xiàn)現(xiàn)金需求時(shí)，公司能從銀行等外部渠道取得資金，則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應(yīng)地減少。

　　(2)現(xiàn)金持有量的確定

　　現(xiàn)金是一項(xiàng)無(wú)直接收益或收益甚低的資產(chǎn)，為此，公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好；但另一方面，持有現(xiàn)金不足，又會(huì)給公司帶來嚴(yán)重后果?？梢?，合理確定公司的現(xiàn)金持有量十分重要。最佳現(xiàn)金持有量的確定方法有多種，物業(yè)管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。

　　鮑摩爾模式中，假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券。需要現(xiàn)金時(shí)，則出售有價(jià)證券?，F(xiàn)金支出相對(duì)穩(wěn)定:即在0~t1或ti~ti+1期間內(nèi)，公司的現(xiàn)金持有量N隨支出穩(wěn)步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時(shí)的持有量，它取決于兩個(gè)因素:持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有，就無(wú)法同時(shí)以有價(jià)證券形式持有，此時(shí)，因持有現(xiàn)金而損失的有價(jià)證券投資收益，稱為持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本。一般而言，持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本是一項(xiàng)變動(dòng)成本，即與現(xiàn)金持有量成正比例變化；有價(jià)證券轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的成本。轉(zhuǎn)換成本是指出售有價(jià)證券所必須支付的費(fèi)用，如通訊費(fèi)、稅金和手續(xù)費(fèi)等。轉(zhuǎn)換成本是一項(xiàng)固定成本，即僅與轉(zhuǎn)換次數(shù)有關(guān)系，而與每次的轉(zhuǎn)換金額無(wú)關(guān)(注:即使轉(zhuǎn)換成本中存在變動(dòng)成本，鮑摩爾模式仍然成立)。

　　三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算的編制

　　不同的物業(yè)管理公司，編制預(yù)算的方式和程序各不相同。一般而言，為調(diào)動(dòng)廣大員工的積極性，在全面預(yù)算的編制過程中，應(yīng)盡可能讓物業(yè)管理公司的各個(gè)部門和所有員工共同參與，并由物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)預(yù)算。

　　(一)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序

　　財(cái)務(wù)預(yù)算的編制涉及公司的各個(gè)部門，編制預(yù)算時(shí)，需對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)中，財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方式和程序?yàn)?

　　1.編制方式

　　各物業(yè)管理公司常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門下達(dá)，作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo)(一下)；各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求，結(jié)合自身的實(shí)際情況，編制出分季度的預(yù)算草案，并上報(bào)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門(一上)；財(cái)務(wù)部門對(duì)各部門的預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡，編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算，并報(bào)物業(yè)管理公司管理層，然后再由管理層交業(yè)主大會(huì)討論批準(zhǔn)后，正式下達(dá)給各部門執(zhí)行(二下)。

　　2.財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序

　　財(cái)務(wù)預(yù)算是經(jīng)營(yíng)預(yù)算中其他預(yù)算的匯總，編制財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)以其他預(yù)算為基礎(chǔ)。具體編制程序?yàn)?①根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理服務(wù)合同的要求(特別是物業(yè)管理的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等)，編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算；②以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，制訂營(yíng)業(yè)成本預(yù)算，即直接材料費(fèi)和直接人工費(fèi)預(yù)算；③依據(jù)收入預(yù)算，編制管理費(fèi)用預(yù)算；④根據(jù)收入預(yù)算、營(yíng)業(yè)成本和管理費(fèi)用預(yù)算等，并進(jìn)而結(jié)合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預(yù)算，編制現(xiàn)金預(yù)算；⑤最后，綜合所有各項(xiàng)預(yù)算，編制利潤(rùn)預(yù)算(預(yù)計(jì)損益表)和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表。值得注意的是，利潤(rùn)預(yù)算與財(cái)務(wù)規(guī)劃中的預(yù)計(jì)損益表并無(wú)不同。因?yàn)?，預(yù)計(jì)損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標(biāo)下達(dá)給各部門，然后再由各部門按照以上程序編制相應(yīng)的預(yù)算。這一編制過程，一方面使預(yù)計(jì)損益表得以分解，具備了實(shí)現(xiàn)的可能；另一方面，為物業(yè)管理公司理財(cái)提供了所需的新信息，如現(xiàn)金預(yù)算等。

　　(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程

　　財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程十分復(fù)雜，現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例，具體揭示財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程。

　　天馬物業(yè)管理公司僅負(fù)責(zé)一高層住宅小區(qū)--簡(jiǎn)稱“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務(wù)。1999年10月，天馬物業(yè)管理公司管理層進(jìn)行調(diào)查研究后決定:2000年的財(cái)務(wù)預(yù)算按靜態(tài)預(yù)算進(jìn)行編制。此后，天馬物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將預(yù)計(jì)損益表(表5.5)按部門進(jìn)行了分解，并下達(dá)給各部門。各部門根據(jù)下達(dá)的控制目標(biāo)，結(jié)合自身的實(shí)際情況，編制了預(yù)算草案，其編制過程為:

　　1.收入預(yù)算

　　天馬公司的物業(yè)管理收入相對(duì)簡(jiǎn)單，僅包括公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入三部分。根據(jù)管理服務(wù)合同，公共服務(wù)的收費(fèi)執(zhí)行微利原則，并盡可能與政府指導(dǎo)定價(jià)相一致；公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)的收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。原則上，各項(xiàng)收費(fèi)都應(yīng)按時(shí)收取，但據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)知，本季度的管理公共服務(wù)收入中，80%于當(dāng)季收到款項(xiàng)，其余20%于下季度收到；其他服務(wù)收費(fèi)基本上都于當(dāng)季收取。

　　另外，按照我國(guó)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就其營(yíng)業(yè)收入繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和防洪工程維護(hù)費(fèi)等流轉(zhuǎn)稅。由于其流轉(zhuǎn)稅的征稅對(duì)象為營(yíng)業(yè)收入，為簡(jiǎn)便起見，將付現(xiàn)支出--營(yíng)業(yè)稅金列入了營(yíng)業(yè)收入預(yù)算。

　　2.營(yíng)業(yè)成本預(yù)算

　　營(yíng)業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費(fèi)用，包括直接材料和直接人工費(fèi)。因此，編制營(yíng)業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中，公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易，可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定；公共服務(wù)的直接人工費(fèi)，據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當(dāng)?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費(fèi))確定，其材料成本可以上年度實(shí)際發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，增減一定百分比(通常為物價(jià)指數(shù))來確定。由于直接材料多定點(diǎn)采購(gòu)，公司的付款政策為:本季度采購(gòu)額或成本的70%于當(dāng)季支付，其余的30%于下季度付款。因此，本季度直接材料費(fèi)的現(xiàn)金支出=70%×本季度直接材料費(fèi)+30%×上季度直接材料費(fèi)。

　　3.管理費(fèi)用預(yù)算

　　管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務(wù)過程中發(fā)生的所有間接費(fèi)用，包括管理人員的工資和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)的折舊、保險(xiǎn)費(fèi)等。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡(jiǎn)便起見，天馬公司采用的仍然是固定預(yù)算。

　　4.現(xiàn)金預(yù)算

　　現(xiàn)金預(yù)算的編制，如上所述，以收入預(yù)算和成本費(fèi)用預(yù)算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營(yíng)運(yùn)資金由管理費(fèi)押金提供，最低的現(xiàn)金余額為10萬(wàn)元，多余資金用于償還借款或購(gòu)買國(guó)庫(kù)券(年利率平均為7%)；1999年度，物業(yè)管理公司無(wú)借款，也無(wú)投資。按物業(yè)管理合同，物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)所得稅為30萬(wàn)元。

　　5.預(yù)計(jì)損益表

　　預(yù)計(jì)損益表是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)成果的匯總反映。

　　由于缺少1999年度天馬物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債表，在此省略其預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會(huì)通過后，于2000年1月正式下達(dá)執(zhí)行。

　　四、物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算控制

　　財(cái)務(wù)預(yù)算，就其本質(zhì)而言，是一種控制手段。在物業(yè)管理公司，財(cái)務(wù)預(yù)算的實(shí)施就是借助于財(cái)務(wù)預(yù)算，對(duì)物業(yè)管理公司的資金運(yùn)動(dòng)過程進(jìn)行控制，即財(cái)務(wù)預(yù)算控制。為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算能真正落到實(shí)處，公司財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)搞好物業(yè)管理財(cái)務(wù)的預(yù)算控制工作。

　　(一)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的目的

　　財(cái)務(wù)管理部門進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算控制的目的主要有:

　　(1)落實(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算或財(cái)務(wù)計(jì)劃。財(cái)務(wù)預(yù)算能否有效地實(shí)施，很大程度上取決于財(cái)務(wù)預(yù)算控制是否有效。如果財(cái)務(wù)預(yù)算編制得好，但財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)失效，則很難保證公司目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

　　(2)及時(shí)糾正偏差。由于不可預(yù)見因素的存在，財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過程中難免會(huì)出現(xiàn)偏差，因而需要通過財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)，及早發(fā)現(xiàn)問題，找出產(chǎn)生偏差的原因，然后提出修改和補(bǔ)救辦法進(jìn)行糾正，保證財(cái)務(wù)預(yù)算任務(wù)的完成。

　　(3)提供決策依據(jù)。財(cái)務(wù)預(yù)算控制是對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過程中所進(jìn)行的定期性考核與檢查，因而在財(cái)務(wù)預(yù)算控制的過程中會(huì)形成各種反饋信息，這些反饋信息又將成為公司管理層決策時(shí)的重要參考依據(jù)。

　　財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容很廣泛，主要有成本費(fèi)用控制、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)控制、應(yīng)收票據(jù)控制、存貨控制、流動(dòng)負(fù)債控制、長(zhǎng)期負(fù)債控制和利潤(rùn)分配控制等。

　　(二)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容

　　財(cái)務(wù)預(yù)算控制主要應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作:

　　(1)將財(cái)務(wù)計(jì)劃的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)分配落實(shí)到公司各部門。

　　(2)通過會(huì)計(jì)核算反映和監(jiān)督公司各部門有關(guān)指標(biāo)的實(shí)際完成情況。

　　(3)定期(按年或月)把實(shí)際完成情況同財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出存在的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，提出降低成本費(fèi)用的途徑，制定糾偏的有效措施。

　　(4)對(duì)責(zé)任部門和責(zé)任人進(jìn)行評(píng)價(jià)和考核。

　　(5)根據(jù)考核結(jié)果和獎(jiǎng)懲辦法進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。

　　(6)調(diào)整預(yù)算。在財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行過程中會(huì)發(fā)生一些不可預(yù)見的因素，造成財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行發(fā)生偏差，為了做到考核合理，獎(jiǎng)罰分明，一般在每年第三季度對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行有依據(jù)的必要調(diào)整，保證預(yù)算的合理性和可行性。

　　(三)財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素

　　為保證財(cái)務(wù)預(yù)算的貫徹落實(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。一般來說，財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎(jiǎng)懲制度等組成。

　　(1)組織系統(tǒng)

　　組織系統(tǒng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算控制機(jī)構(gòu)及其各自工作職責(zé)作了規(guī)定。實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制的基本要求是實(shí)行責(zé)任中心制，即在公司內(nèi)部劃小預(yù)算單位，各預(yù)算單位(公司內(nèi)部有特定責(zé)任的單位或部門)成為責(zé)任中心，每個(gè)責(zé)任中心都有明確的責(zé)任和控制范圍。根據(jù)所負(fù)責(zé)任和控制范圍的不同，責(zé)任中心又可分為成本中心、費(fèi)用中心，利潤(rùn)中心和投資中心。一般地，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)部門(如保安隊(duì)、綠化隊(duì)、維修隊(duì)等)和各職能科室成為成本中心，該成本中心負(fù)責(zé)將人工、原材料和機(jī)器設(shè)備等投入轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理服務(wù)。利潤(rùn)中心是獲取最大凈利潤(rùn)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的組織單位。對(duì)一般物業(yè)管理公司或物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)來說，投資中心和利潤(rùn)中心應(yīng)分開，母公司或集團(tuán)公司是投資中心，而緊密層、松散層和各子公司則是利潤(rùn)中心，母公司或集團(tuán)公司對(duì)子公司實(shí)行投資控股關(guān)系，集團(tuán)公司內(nèi)部的各分公司和具體業(yè)務(wù)部門則是成本中心。

　　(2)信息系統(tǒng)

　　信息系統(tǒng)是財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的重要組成部分。財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的信息分為公司內(nèi)部信息和外部信息。內(nèi)部信息包括財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實(shí)際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可從財(cái)務(wù)計(jì)劃(或財(cái)務(wù)預(yù)算)和會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)中取得。而外部信息如市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)行情、政策法規(guī)變動(dòng)等一般較難取得。在編制財(cái)務(wù)計(jì)劃預(yù)算時(shí)，預(yù)算人員必須熟悉公司內(nèi)部和外部信息，計(jì)劃(預(yù)算)信息和現(xiàn)實(shí)信息。

　　(3)考核制度

　　考核是財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)發(fā)揮其作用的重要因素?？己说囊话阕龇ㄊ?根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)，找出實(shí)際發(fā)生的結(jié)果與財(cái)務(wù)計(jì)劃(或財(cái)務(wù)預(yù)算)要求之間的差異，分析產(chǎn)生這種差異的原因，落實(shí)責(zé)任人，并提出補(bǔ)救辦法，最后形成財(cái)務(wù)報(bào)告，并作為公司決策和采取行動(dòng)的依據(jù)。

　　(4)獎(jiǎng)懲制度

　　獎(jiǎng)懲是根據(jù)業(yè)績(jī)考核結(jié)果，對(duì)業(yè)績(jī)突出者給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)造成嚴(yán)重?fù)p失的責(zé)任者給予處罰的行為。考核的結(jié)果必須與獎(jiǎng)懲掛鉤，否則，財(cái)務(wù)預(yù)算控制就如同紙上談兵，財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)也就形同虛設(shè)。

　　(四)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的步驟

　　財(cái)務(wù)管理部門實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制，一般應(yīng)遵循以下幾個(gè)步驟:

　　(1)建立財(cái)務(wù)預(yù)算

　　控制系統(tǒng)。建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)包括建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng)，建立考核制度和獎(jiǎng)懲制度。財(cái)務(wù)預(yù)算控制組織系統(tǒng)是財(cái)務(wù)預(yù)算控制的組織保證，包括專門機(jī)構(gòu)的設(shè)立、人員的配置、崗位責(zé)任的確立和責(zé)任中心、利潤(rùn)中心與投資中心的建立。信息系統(tǒng)包括建立各種量化的控制標(biāo)準(zhǔn)(指標(biāo))，它是實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制的依據(jù)。信息系統(tǒng)還應(yīng)包括信息反饋系統(tǒng)，以保證各種信息能及時(shí)傳遞和反饋，保證控制措施的及時(shí)落實(shí)?？己酥贫群酮?jiǎng)勵(lì)制度是實(shí)施控制以及對(duì)考核結(jié)果進(jìn)行處理的有關(guān)規(guī)定。它們?cè)谥贫壬媳ＷC了財(cái)務(wù)預(yù)算控制的有效實(shí)施及財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　(2)檢查監(jiān)督。根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行監(jiān)督、檢查，比較實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)之間的差異。

　　(3)分析原因。實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與財(cái)務(wù)預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)之間必然會(huì)產(chǎn)生偏差，那么，到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差，責(zé)任者是誰(shuí)，應(yīng)該予以明確。

　　(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對(duì)策，并組織實(shí)施，盡最大努力減少損失。

　　(5)獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。根據(jù)監(jiān)督檢查結(jié)果，落實(shí)責(zé)任，兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲辦法。

篇3：物業(yè)知識(shí)教材：房屋維修工程預(yù)算

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋維修工程預(yù)算

　　一、房屋維修工程預(yù)算造價(jià)及其費(fèi)用構(gòu)成

　　1.房屋維修工程預(yù)算及造價(jià)

　　房屋維修工程預(yù)算是指在工程開工前預(yù)先計(jì)算維修工程造價(jià)的計(jì)劃性文件。其主要作用是承發(fā)包雙方核算工程款，最終確定維修工程造價(jià)的依據(jù)。維修工程造價(jià)的確定，一般是在維修工程預(yù)算造價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定以及施工承包合同條件的約定，通過招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)確定合同價(jià)，再根據(jù)施工中發(fā)生的變更因素對(duì)原合同價(jià)進(jìn)行調(diào)整來實(shí)現(xiàn)的。

　　所謂維修工程造價(jià)，是根據(jù)工程承包合同的約定，施工單位為完成工程施工任務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用總和。也即發(fā)包工程的承包價(jià)格。它是對(duì)房屋進(jìn)行維修所發(fā)生的價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是由房屋在維修中所消耗的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量決定的。

　　維修工程造價(jià)的大小取決于該工程的工程內(nèi)容(工程量)、施工生產(chǎn)要素的價(jià)格水平以及施工中各施工作業(yè)過程的生產(chǎn)效率(定額水平)。

　　2.房屋維修工程預(yù)算造價(jià)的費(fèi)用構(gòu)成

　　房屋維修工程預(yù)算造價(jià)是指發(fā)生在維修工程施工階段的全部費(fèi)用，它們構(gòu)成了房屋維修工程的預(yù)算造價(jià)。維修工程的全部費(fèi)用是根據(jù)維修施工設(shè)計(jì)圖、維修工程預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等確定的，是完成該項(xiàng)維修工程生產(chǎn)過程中所應(yīng)支付的各種費(fèi)用的總和。

　　按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，維修工程費(fèi)用由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、其他費(fèi)用和稅金5個(gè)部分構(gòu)成。各省、市、自治區(qū)可以根據(jù)國(guó)家主管部門的規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況制定本地區(qū)的維修工程費(fèi)用構(gòu)成與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(1)直接工程費(fèi)。直接工程費(fèi)是直接用于房屋維修工程的有關(guān)費(fèi)用。即維修施工單位的作業(yè)層(施工項(xiàng)目部)為完成該工程的施工任務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。由直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、其他直接費(fèi)組成。

　?、僦苯淤M(fèi)。直接費(fèi)是指直接用于工程施工的費(fèi)用，即工地上的生產(chǎn)工人通過勞動(dòng)形成工程實(shí)體或有助于工程實(shí)體形成過程中所發(fā)生的費(fèi)用。包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、直接施工機(jī)械使用費(fèi)3個(gè)部分。

　　a.直接人工費(fèi)。直接人工費(fèi)是指直接從事維修施工的工人(包括現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)輸?shù)容o助工人)和附屬生產(chǎn)工人(制作構(gòu)件等工人)的基本工資、輔助工資、工資性津貼、職工福利費(fèi)和勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)。

　　b.直接材料費(fèi)。直接材料費(fèi)是指為完成維修工程所耗用的材料、構(gòu)件、配件和半成品的價(jià)值以及周轉(zhuǎn)性材料的攤銷費(fèi)。定額中規(guī)定的材料預(yù)算價(jià)格包括:材料原價(jià)、材料供銷部門的手續(xù)費(fèi)、燃料費(fèi)、材料運(yùn)輸費(fèi)、材料采購(gòu)保管費(fèi)等。

　　c.直接施工機(jī)械使用費(fèi)。直接施工機(jī)械使用費(fèi)是指維修工程施工中所使用的各種機(jī)械費(fèi)用的總和。主要包括折舊費(fèi)、經(jīng)常修理費(fèi)、場(chǎng)外運(yùn)輸費(fèi)、操作工人工資、動(dòng)力燃料費(fèi)等。

　?、谄渌苯淤M(fèi)。其他直接費(fèi)是指定額直接費(fèi)中沒有包括的，而在實(shí)際中發(fā)生的，具有直接費(fèi)性質(zhì)的費(fèi)用。包括以下幾項(xiàng):

　　a.材料二次搬運(yùn)費(fèi)。指由于維修工程零星分散、現(xiàn)場(chǎng)狹窄等原因，造成材料多次倒運(yùn)所發(fā)生的搬運(yùn)費(fèi)。包括一次運(yùn)輸卸料點(diǎn)至施工現(xiàn)場(chǎng)、材料存放點(diǎn)的各次運(yùn)費(fèi)。

　　b.冬雨季施工增加費(fèi)。指冬雨季期間進(jìn)行維修工程施工而增加的費(fèi)用。包括采取防凍、保溫、防雨和排水等措施，以及因工效降低所增加的費(fèi)用。

　　c.生產(chǎn)工具、用具使用費(fèi)。指施工、生產(chǎn)所需的不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗(yàn)、試驗(yàn)用具等的購(gòu)置、攤銷和維修費(fèi)等。

　　d.試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)。指對(duì)材料、構(gòu)件和物品進(jìn)行的一般鑒定、檢查所發(fā)生的費(fèi)用。但不包括新技術(shù)、新材料的試驗(yàn)費(fèi)及其他特殊要求的試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)。

　　e.工程定位、復(fù)測(cè)、點(diǎn)交、場(chǎng)地清理費(fèi)。

　　f.夜間施工增加費(fèi)。

　　g.預(yù)算包干費(fèi)。指預(yù)算定額中未包括，而在工程實(shí)際中可能發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

　?、郜F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)。維修工程現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)是指施工單位作業(yè)層(施工項(xiàng)目部)為施工準(zhǔn)備、組織和管理房屋維修工程施工所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。一般包括現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。

　　a.現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)。是指維修企業(yè)的作業(yè)層為組織和管理維修工程施工所需的各種費(fèi)用?，F(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)內(nèi)容繁多，一般可歸納為:工作人員工資及工資附加費(fèi)；生產(chǎn)工人輔助工資；職工教育經(jīng)費(fèi)，辦公費(fèi)；差旅交通費(fèi)；固定資產(chǎn)使用費(fèi)；行政工具用具使用費(fèi)；勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)；上級(jí)管理費(fèi)等。

　　b.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。指為維修工程施工需要臨時(shí)搭設(shè)的生產(chǎn)和生活用各種設(shè)施的費(fèi)用。

　　(2)間接費(fèi)。指維修施工單位為組織施工和進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理以及為施工生產(chǎn)提供間接服務(wù)所需的費(fèi)用。即維修施工單位的企業(yè)管理層為從事整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)所需發(fā)生的費(fèi)用。包括企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用3個(gè)部分。

　?、倨髽I(yè)管理費(fèi)。指施工單位的企業(yè)管理層為組織施工生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的管理費(fèi)用。

　　②財(cái)務(wù)費(fèi)用。指施工單位為籌集資金所發(fā)生的費(fèi)用。

　?、燮渌M(fèi)用。包括施工單位應(yīng)上繳的定額管理費(fèi)、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)、上級(jí)部門管理費(fèi)等。

　　(3)其他費(fèi)用。其他費(fèi)用是指維修工程施工中實(shí)際發(fā)生的，而在直接工程費(fèi)和間接費(fèi)中均未包括的支出費(fèi)用。這些費(fèi)用根據(jù)各地區(qū)實(shí)際情況確定，一般包括城鎮(zhèn)土地使用稅，材料預(yù)算價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)，勞保支出，供暖費(fèi)，印花稅，水費(fèi)調(diào)增，殘土運(yùn)費(fèi)，維修工程設(shè)計(jì)費(fèi)以及根據(jù)施工承包合同條件應(yīng)該計(jì)算的費(fèi)用等。

　　(4)計(jì)劃利潤(rùn)。按國(guó)家規(guī)定，為了適應(yīng)招標(biāo)承包制的需要，將國(guó)營(yíng)施工企業(yè)原有的法定利潤(rùn)改為計(jì)劃利潤(rùn)，其實(shí)質(zhì)同企業(yè)管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)一樣，允許施工企業(yè)在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)向下浮動(dòng)，以利于公平競(jìng)爭(zhēng)。計(jì)劃利潤(rùn)按定額人工費(fèi)(或定額直接費(fèi))的一定比例計(jì)取。

　　(5)稅金。一般維修施工企業(yè)也像其他企業(yè)一樣，按國(guó)家規(guī)定交納稅金，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)。

　　二、維修工程預(yù)算定額和地區(qū)單位估價(jià)表

　　1.預(yù)算定額的概念

　　維修工程預(yù)算定額是指由國(guó)家受權(quán)部門編制的，用以確定在正常合理的施工條件下，為完成單位合格建筑產(chǎn)品(分項(xiàng)工程)所需勞動(dòng)工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班和材料消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。維修工程預(yù)算定額是確定維修工程造價(jià)的主要依據(jù)。房屋維修工程預(yù)算定額按其適用范圍，一般有以下幾種:

　　(1)房屋維修工程預(yù)算定額。凡以原有房屋拆除或改建，零星添搭、接建，局部建筑物、配件(設(shè)備)部件的拆舊換新等施工作業(yè)為內(nèi)容的維修工程，即大、中修工程，均應(yīng)采用維修工程預(yù)算定額。

　　(2)古建筑維修工程預(yù)算定額。適用于古建筑的維修工程。

　　(3)房屋抗震加固工程預(yù)算定額。適用于原有房屋進(jìn)行抗震加固的專用工程。

　　(4)房屋零星養(yǎng)護(hù)工程預(yù)算定額。又稱小修工程預(yù)算定額，適用于工程量小、維修內(nèi)容零星分散的養(yǎng)護(hù)工程。

　　2.預(yù)算定額的作用

　　(1)維修工程預(yù)算定額是編制維修工程施工圖預(yù)算、確定維修工程造價(jià)的基礎(chǔ)。

　　(2)維修工程預(yù)算定額是編制維修工程施工組織設(shè)計(jì)的依據(jù)。

　　(3)維修工程預(yù)算定額是甲乙雙方進(jìn)行工程結(jié)算的依據(jù)。

　　(4)維修工程預(yù)算定額是維修施工單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析的依據(jù)。

　　(5)維修工程預(yù)算定額是合理編制標(biāo)底、投標(biāo)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)。

　　(6)維修工程預(yù)算定額是物業(yè)管理公司內(nèi)部各部門進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)。

　　3.預(yù)算定額人工、材料、機(jī)械消耗量的組成內(nèi)容

　　維修工程預(yù)算定額中人工、材料、機(jī)械消耗量的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，是指在正常的施工生產(chǎn)條件下，在施工現(xiàn)場(chǎng)范圍內(nèi)為完成一個(gè)計(jì)量單位合格的分項(xiàng)工程的施工任務(wù)所需發(fā)生的一切消耗。

　　其中，人工消耗量指在正常的施工生產(chǎn)條件下，生產(chǎn)一個(gè)計(jì)量單位合格分項(xiàng)工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件所必須消耗的人工工日數(shù)量。按人工的工作性質(zhì)分，人工消耗量又由以下內(nèi)容組成:

　　(1)基本用工。指施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)技術(shù)生產(chǎn)工人的用工。

　　(2)輔助用工。指施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)輔助生產(chǎn)工人的用工。

　　(3)超運(yùn)距用工。指施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的材料水平運(yùn)輸距離大于勞動(dòng)定額規(guī)定運(yùn)輸距離所計(jì)算的用工。

　　(4)人工幅度差。指施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的一些零星的、很難單獨(dú)計(jì)量的人工消耗。

　　4.地區(qū)單位估價(jià)表

　　(1)地區(qū)單位估價(jià)表是地區(qū)維修工程的預(yù)算單價(jià)表。它是根據(jù)所在地區(qū)的維修工程預(yù)算定額規(guī)定的人工、材料和施工機(jī)械臺(tái)班消耗量，和直接參加工程施工的生產(chǎn)工人的平均人工單價(jià)、地區(qū)材料預(yù)算價(jià)格和機(jī)械臺(tái)班預(yù)算價(jià)格算出的以貨幣形式表現(xiàn)的定額單位預(yù)算價(jià)格表。由此可見，地區(qū)單位估價(jià)表是現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額在某個(gè)地區(qū)或城市的具體化，是編制本地區(qū)維修工程預(yù)算的基本依據(jù)。

　　(2)地區(qū)單位估價(jià)表經(jīng)當(dāng)?shù)亟?計(jì))委批準(zhǔn)后，即成為法定準(zhǔn)價(jià)。不得任意修改或補(bǔ)充，如遇特殊情況必須修改或補(bǔ)充時(shí)，必須經(jīng)當(dāng)?shù)亟?計(jì))委批準(zhǔn)。

　　(3)地區(qū)單位估價(jià)表的編制方法是將定額中各個(gè)項(xiàng)目的合計(jì)用工數(shù)、材料消耗數(shù)和機(jī)械臺(tái)班消耗量套乘相對(duì)應(yīng)的人工單價(jià)、材料預(yù)算價(jià)格和機(jī)械預(yù)算價(jià)格，即為各個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算單價(jià)。計(jì)算如下:

　　人工費(fèi):某定額項(xiàng)目的合計(jì)工日數(shù)乘以相應(yīng)等級(jí)的人工單價(jià)。

　　材料費(fèi):某定額項(xiàng)目的各種材料消耗量分別乘以相應(yīng)地區(qū)材料預(yù)算價(jià)格之和。

　　施工機(jī)械使用費(fèi):某定額項(xiàng)目的各種機(jī)械臺(tái)班消耗量分別乘以相應(yīng)地區(qū)施工機(jī)械臺(tái)班預(yù)算價(jià)格之和。

　　預(yù)算單價(jià):人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)之和。

　　(4)生產(chǎn)要素的價(jià)格。

　　人工單價(jià)。指一個(gè)直接從事工程施工的技術(shù)工人一個(gè)工作日在預(yù)算中應(yīng)計(jì)算的全部人工費(fèi)用。包括基本工資、工資性補(bǔ)貼、輔助工資、職工福利費(fèi)和生產(chǎn)工人勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)。

　　材料預(yù)算價(jià)格。指材料從其來源地通過采購(gòu)活動(dòng)到達(dá)工地倉(cāng)庫(kù)后出庫(kù)的綜合平均價(jià)格。包括材料原價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)和采購(gòu)保管費(fèi)。

　　機(jī)械預(yù)算價(jià)格。指機(jī)械正常工作一個(gè)臺(tái)班所需消耗的人工、材料、燃料動(dòng)力和應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用。包括機(jī)械折舊費(fèi)、大修理費(fèi)、經(jīng)常修理費(fèi)、安拆及場(chǎng)外運(yùn)輸費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)、人工費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)及車船使用稅。

　　(5)單位估價(jià)匯總表。是單位估價(jià)表的簡(jiǎn)化和綜合形式，它是將單位估價(jià)表中各分項(xiàng)工程的單價(jià)匯總在一個(gè)表格里。其特點(diǎn)是所占篇幅少，使用方便。

　　(6)補(bǔ)充單位估價(jià)表是對(duì)定額中的缺項(xiàng)，在編制地區(qū)單位估價(jià)表時(shí)，根據(jù)定額的編制原則和方法進(jìn)行補(bǔ)充，并報(bào)原批準(zhǔn)單位審批后執(zhí)行。

　　三、房屋維修工程預(yù)算的編制

　　房屋維修工程預(yù)算是以某一維修工程為對(duì)象，依據(jù)預(yù)算定額或地區(qū)單位估價(jià)表逐一計(jì)算，再加規(guī)定收取的現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、其他費(fèi)用以及計(jì)劃利潤(rùn)和稅金而得出的全部維修工程費(fèi)用。

　　1.編制依據(jù)

　　維修工程預(yù)算的編制，一般應(yīng)以下列文件和資料為依據(jù):

　　(1)經(jīng)過審查批準(zhǔn)的維修施工圖或維修方案；

　　(2)現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額；

　　(3)地區(qū)單位估價(jià)表；

　　(4)各種取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　(5)材料預(yù)算價(jià)格；

　　(6)維修工程施工合同；

　　(7)其他有關(guān)文件和說明等資料。

　　2.編制的步驟

　　維修工程預(yù)算的編制步驟如下:

　　(1)收集有關(guān)基礎(chǔ)資料。包括維修工程施工圖紙；國(guó)家或地區(qū)頒發(fā)的現(xiàn)行維修工程預(yù)算定額；工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格、機(jī)械臺(tái)班單價(jià)、各種取費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)場(chǎng)情況等。

　　(2)熟悉施工圖紙，了解維修工程內(nèi)容和要求。施工圖紙是編制預(yù)算的主要依據(jù)，編制預(yù)算之前必須全面熟悉、了解維修內(nèi)容和要求，了解和掌握房屋結(jié)構(gòu)和特征，這是準(zhǔn)確、迅速編制維修工程預(yù)算的關(guān)鍵。

　　(3)現(xiàn)場(chǎng)勘查。深入現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)真勘查施工條件，了解房屋的實(shí)際損壞情況，擬定施工方案。

　　(4)熟悉定額或單位估價(jià)表。認(rèn)真熟悉定額或單位估價(jià)表，并注意影響工程預(yù)算造價(jià)的有關(guān)因素，提高預(yù)算的準(zhǔn)確性。

　　(5)計(jì)算工程量。工程量是編制預(yù)算的原始數(shù)據(jù)，也是組織施工進(jìn)度和調(diào)配施工力量的主要依據(jù)，必須正確計(jì)算。為避免重算和漏算，應(yīng)按定額項(xiàng)目的排列順序和施工的先后順序來計(jì)算。一般維修工程工程量的計(jì)算順序是先計(jì)算拆除工程，再由底層起逐層向上計(jì)算，即先由下向上，再由內(nèi)向外；可以先計(jì)算土建，再計(jì)算設(shè)備，最后計(jì)算裝飾。維修工程工程量的計(jì)算，應(yīng)根據(jù)維修工程的特點(diǎn)，以不錯(cuò)、不漏、不重、計(jì)算準(zhǔn)確、便于套用定額為原則，不能死搬硬套。