物業(yè)管理策劃、準(zhǔn)備工作程序

　　1目的

　　通過(guò)接管物業(yè)前的策劃工作，為公司順利接管物業(yè)及接管后為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造條件。

　　2范圍

　　適用于公司待接管的各類物業(yè)。

　　3職責(zé)

　　3.1總經(jīng)理指定專人具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理策劃階段的組織工作，確保物業(yè)管理策劃階段各項(xiàng)資源的及時(shí)提供。

　　3.2品質(zhì)管理組負(fù)責(zé)在前期介入階段從物業(yè)管理運(yùn)作的角度，對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面向發(fā)展商提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，并做好記錄。

　　3.3品質(zhì)管理組負(fù)責(zé)針對(duì)待接管物業(yè)特點(diǎn)制訂物業(yè)管理方案。

　　3.4總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)前期介入人員的配備和新組建管理處人員編制的確定與配置工作。

　　4方法和過(guò)程控制

　　4.1物業(yè)管理策劃/準(zhǔn)備工作包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項(xiàng)目物業(yè)管理處三個(gè)基本環(huán)節(jié)。

　　4.2前期介入

　　4.2.1前期介入的作用

　　A.完善物業(yè)的使用功能--向地產(chǎn)公司在新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就戶型設(shè)計(jì)、供電供水、污水處理、通訊網(wǎng)絡(luò)、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)性意見(jiàn)。　　B.改進(jìn)、完善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)--公司根據(jù)收集的工程案例和工作經(jīng)驗(yàn),從日后管理的角度及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出意見(jiàn),避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)缺陷。

　　C.便于日后對(duì)物業(yè)的管理--由于早期介入物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管線敷設(shè)和設(shè)備安裝，熟悉現(xiàn)場(chǎng)情況，為日后物業(yè)的管理、維修保養(yǎng)帶來(lái)便利。

　　4.2.2前期介入的方式--按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期分為早期介入、中期介入、后期介入三個(gè)階段。

　　A.早期介入：從進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)到主體動(dòng)工之間的介入活動(dòng)。工作內(nèi)容包括：

　　a.拆遷、搬遷現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)建筑物。

　　b.現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、辦公及生活設(shè)備的維護(hù)、飲食等管理工作。

　　c.提供項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)的后勤保障。

　　d.項(xiàng)目樣板房、銷售廳、項(xiàng)目部等代管物資的驗(yàn)收、保管、發(fā)放、調(diào)撥、跟蹤等管理工作。

　　e.審閱設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議。

　　B.中期介入：主體動(dòng)工到入伙前六個(gè)月之間的介入活動(dòng)。工作內(nèi)容包括：

　　a.專業(yè)技術(shù)人員參與了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目。

　　b.加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。

　　c.從業(yè)主使用功能角度,向發(fā)展商建議完善相關(guān)設(shè)施,修正缺陷,包括各類開(kāi)關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門(mén)的開(kāi)啟方向等。

　　d.根據(jù)《物業(yè)移交驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求》，從物業(yè)管理功能出發(fā)，對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電預(yù)留接口等需要完善的問(wèn)題，及時(shí)向發(fā)展商建議完善、修正。

　　C.后期介入：入伙前六個(gè)月到管理處成立之前的介入活動(dòng)。工作內(nèi)容包括：

　　a.各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標(biāo)準(zhǔn)。

　　b.完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)設(shè)施、背景音樂(lè)、泛光照明、信箱、康體休閑文化設(shè)施、園林綠化等公用設(shè)施。

　　c.分批分期收集工程、配套設(shè)施設(shè)備資料，如收集整理竣工圖、驗(yàn)收資料、設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、保修卡及設(shè)備原理圖等。

　　d.充分了解掌握房屋及配套設(shè)施狀況，做好物業(yè)接管驗(yàn)收的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

　　e.了解地產(chǎn)銷售承諾，如水、電、煤氣等配套設(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的情況，核實(shí)兌現(xiàn)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)設(shè)計(jì)替代方案。

　　4.2.3專業(yè)技術(shù)人員將前期介入工作情況記錄在《 前期介入情況周記表》(1-8)上，作為重要資料保存。

　　4.3物業(yè)管理方案的制訂

　　4.3.1品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小成立調(diào)查小組，制定調(diào)查方案，對(duì)物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括：

　　A.物業(yè)當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、周邊治安狀況、周邊供方環(huán)境、周邊物業(yè)管理水平及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境等。

　　B.物業(yè)設(shè)備狀況、配套設(shè)施情況、辦公用房配備等。

　　C.在地產(chǎn)銷售前期實(shí)施顧客需求調(diào)查如服務(wù)項(xiàng)目需求、服務(wù)水平及消費(fèi)水平等。

　　4.3.2品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)在入伙前六個(gè)月，完成物業(yè)管理方案的編制，內(nèi)容包括：

　　A.分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境，從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務(wù)的切入點(diǎn)。

　　B.新建項(xiàng)目的整體情況介紹，包括：位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交房時(shí)間、戶型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設(shè)施配套、機(jī)電設(shè)施設(shè)備等。　　C.分析業(yè)主需求，針對(duì)業(yè)主群體特征、個(gè)性特征等，提供創(chuàng)新服務(wù)。

　　D.詳細(xì)介紹新小區(qū)管理的整體構(gòu)思和管理策劃思路，包括管理模式、管理承諾、管理重點(diǎn)、管理措施、管理目標(biāo)。

　　E.待接管項(xiàng)目的管理架構(gòu)圖、各管理部門(mén)職能、各崗位人員配置及其崗位職責(zé)。

　　F.確定、提供服務(wù)所需的基礎(chǔ)設(shè)施，包括：

　　a.清潔及綠化設(shè)備和工具，如洗地機(jī)、吸塵器、剪草機(jī)、噴霧器等。

　　b.安全設(shè)備，如對(duì)講機(jī)、手電筒、電警棍等。

　　c.設(shè)備維護(hù)所必要的檢驗(yàn)、維護(hù)設(shè)備和工具，如萬(wàn)用表、兆歐表、電焊機(jī)、臺(tái)虎鉗等。

　　d.會(huì)所服務(wù)需要設(shè)備，如飲水機(jī)、制冰機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。

　　e.配套辦公場(chǎng)地及辦公設(shè)施設(shè)備，如電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)等。

　　f.員工后勤設(shè)施設(shè)備及服務(wù)配置，如員工宿舍、食堂、熱水器、消毒柜等。

　　4.3.3品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)形成《物業(yè)管理方案報(bào)告書(shū)》。

　　4.4組建物業(yè)管理處

　　4.4.1辦公室負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理方案，確定新建管理處人員編制。

　　4.4.2辦公室負(fù)責(zé)編制新建管理處人員招聘計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃。

　　4.4.3入伙前三個(gè)月經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)確定新建管理處經(jīng)理人選，并由人事行政管理部下發(fā)管理處成立的任命。

　　5支持性文件

　　**WY7.5.4-S01 《物業(yè)移交驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求》

　　6質(zhì)量記錄和表格

　　**WY7.1-G01-F1 《 前期介入情況周記表N01》　　**WY7.1-G01-F2 《 前期介入情況周記表N02》　　**WY7.1-G01-F3 《 前期介入情況周記表N03》　　**WY7.1-G01-F4 《 前期介入情況周記表N04》　　**WY7.1-G01-F5 《 前期介入情況周記表N05》　　**WY7.1-G01-F6 《 前期介入情況周記表N06》　　**WY7.1-G01-F7 《 前期介入情況周記表N07》　　**WY7.1-G01-F8 《 前期介入情況周記表N08》

篇2：全程物業(yè)管理服務(wù)策劃

　　全程物業(yè)管理服務(wù)策劃

　　問(wèn)起物業(yè)管理，99%的人會(huì)說(shuō)，那不就是房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)鏈條上的售后服務(wù)嗎?

　　事實(shí)上，也有許多開(kāi)發(fā)商，在物業(yè)管理企業(yè)聲嘶力竭的“前期介入”的呼吁聲中，在開(kāi)發(fā)前期階段，就開(kāi)始注意傾聽(tīng)物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于建設(shè)階段完善物業(yè)的各類建議。盡管如此，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品被定位于整個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的末端，定位于售后服務(wù)的角色認(rèn)知，并沒(méi)有太大改變。造成這種狀況，不僅僅是由于物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品主要是滿足業(yè)主入伙后日常物業(yè)管理需要的自然屬性，也是由于物業(yè)管理自身的創(chuàng)新能力不足與執(zhí)行力受到行業(yè)素質(zhì)限制。對(duì)于中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，思想力與行動(dòng)力是需要著重解決的兩大問(wèn)題，是同等重要的。思想力代表的是行業(yè)的創(chuàng)新能力，行動(dòng)力代表的是行業(yè)的服務(wù)管理技術(shù)水平。

　　全程物業(yè)管理服務(wù)，作為一種全新的服務(wù)理念、方法與模式，是從全新的角度設(shè)計(jì)規(guī)劃的物業(yè)管理服務(wù)新產(chǎn)品。該產(chǎn)品的產(chǎn)出，是物業(yè)管理服務(wù)的理念創(chuàng)新，是對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理功能定位認(rèn)知的顛覆，是物業(yè)管理對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值貢獻(xiàn)的提升。

　　全程物業(yè)管理服務(wù)策劃是怎樣產(chǎn)生的?是不是對(duì)物業(yè)管理前期介入概念的翻版?

　　答案是NO，全程物業(yè)管理服務(wù)是中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的必然需求。

　　隨著中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展，買(mǎi)方市場(chǎng)的形成，物業(yè)的人性化細(xì)節(jié)完善以及物業(yè)軟質(zhì)量--物業(yè)管理服務(wù)越來(lái)越受到客戶的重視。畢竟，買(mǎi)房置業(yè)是一時(shí)，住房生活是一世。物業(yè)管理已經(jīng)成為大多數(shù)置業(yè)者考慮的重要因素。但是，由于部分發(fā)展商開(kāi)發(fā)理念落后，以為物業(yè)管理只是售后服務(wù)，因而只在物業(yè)即將發(fā)售時(shí)才匆匆拉郎配式地選擇物業(yè)管理企業(yè)，從事入伙管理服務(wù)與日常物業(yè)管理服務(wù)。其結(jié)果往往在諸多方面造成很多問(wèn)題無(wú)法解決，如社區(qū)出入口過(guò)多、安全智能化設(shè)施不敷使用、園林水景配置貴族化或無(wú)法適應(yīng)地理氣候環(huán)境、物業(yè)外立面統(tǒng)一與業(yè)主對(duì)安全空調(diào)位排風(fēng)設(shè)施具體需求的矛盾、物業(yè)設(shè)施設(shè)備質(zhì)材選型配置不合理、物業(yè)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)布局與配置不完善、公共照明背景音樂(lè)等系統(tǒng)的能控設(shè)計(jì)缺陷、配套車場(chǎng)學(xué)校會(huì)所的方位與出入不便管理等等。這些都是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期缺乏對(duì)物業(yè)管理的統(tǒng)一規(guī)劃所致，這些現(xiàn)象與問(wèn)題所造成的開(kāi)發(fā)資源浪費(fèi)與各類矛盾積累，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及物業(yè)管理企業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)造成極大的負(fù)面影響。

　　其實(shí)，在中國(guó)房地產(chǎn)界，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商重視物業(yè)管理的前期介入。早在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理專家會(huì)就物業(yè)規(guī)劃的合理性(更多是人性化常理，是對(duì)業(yè)主消費(fèi)心理與規(guī)律的把握，不只是規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的合法性)提出專業(yè)建議;在物業(yè)建設(shè)階段，對(duì)于物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、設(shè)備選型、物業(yè)構(gòu)件選用，安全設(shè)施設(shè)置等方面加以控制;在物業(yè)營(yíng)銷階段，就物業(yè)服務(wù)定位、服務(wù)配置、服務(wù)品質(zhì)、費(fèi)用測(cè)算、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)等方面給銷售以促進(jìn);在入伙及日常管理期間，物業(yè)服務(wù)的規(guī)劃與執(zhí)行則直接影響業(yè)主的日常生活品質(zhì)。

　　然而，由于限于物業(yè)管理服務(wù)理念高度不夠，物業(yè)管理前期介入只是強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理介入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段必須提前，但是沒(méi)有明確前后物業(yè)服務(wù)的連貫性，似乎各個(gè)階段的物業(yè)服務(wù)只是零碎地點(diǎn)子式的支著，而并非一個(gè)完整的系統(tǒng)，缺乏一致的目標(biāo)與運(yùn)作控制。這種零散的、非系統(tǒng)化的前期物業(yè)介入服務(wù)，一定程度上淡化了前期介入的價(jià)值，其重要性也很難得到認(rèn)識(shí)，甚至很容易被抹殺。

　　全程物業(yè)管理服務(wù)決不僅僅是強(qiáng)調(diào)物業(yè)前期介入，而是明確物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該介入地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷策劃、銷售及售后服務(wù)的全過(guò)程，而且，介入的行為不是相互割離，而是相互關(guān)聯(lián)，是以一個(gè)明確的目標(biāo)所導(dǎo)向出的完整的系統(tǒng)，是物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)化、體系化。全程物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)新產(chǎn)品，是地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理提出的更高的要求，是對(duì)系統(tǒng)化物業(yè)服務(wù)強(qiáng)烈需求的滿足。

　　物業(yè)管理的前期介入，可以說(shuō)也是從香港的舶來(lái)品。香港物業(yè)管理企業(yè)，如戴德梁行等企業(yè)，比較早地引進(jìn)香港比較成熟的物業(yè)管理早期介入技術(shù)，使大陸的物業(yè)管理服務(wù)由售后服務(wù)型產(chǎn)品衍生出前期服務(wù)型產(chǎn)品。但是，沒(méi)有物業(yè)管理企業(yè)明確地按照系統(tǒng)化、體系化原則規(guī)劃配置物業(yè)管理的前期服務(wù)與后期服務(wù)。全程物業(yè)管理服務(wù)只是近來(lái)逐漸實(shí)質(zhì)化的、亟待理念整合提升的新服務(wù)產(chǎn)品，是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中，敏銳覺(jué)察地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求，根據(jù)市場(chǎng)需要而創(chuàng)制的服務(wù)新產(chǎn)品。

　　我們廣州廣電物業(yè)管理有限公司市場(chǎng)部，作為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)營(yíng)銷部門(mén)，較早地意識(shí)到并開(kāi)發(fā)出該產(chǎn)品，在形成該產(chǎn)品的生產(chǎn)力、執(zhí)行力方面做了大量工作。我們?cè)谖飿I(yè)管理前期服務(wù)中加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)設(shè)施設(shè)備選型、物業(yè)施工質(zhì)量與安全管理、物業(yè)服務(wù)模式設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)有形展示系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)劃設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)強(qiáng)化技術(shù)積累與研究，已經(jīng)初步形成比較完善的全程服務(wù)策劃技術(shù)結(jié)構(gòu)。我司為廣州及外地一些地產(chǎn)項(xiàng)目所做的全程物業(yè)管理服務(wù)策劃，得到了發(fā)展商的高度肯定，這些服務(wù)策劃及服務(wù)實(shí)施，為這些項(xiàng)目的成功運(yùn)作奠定了良好的基礎(chǔ)。

　　全程物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)新概念，當(dāng)然有借鑒全程地產(chǎn)策劃的成分，是與全程地產(chǎn)策劃相輔相成的一個(gè)服務(wù)產(chǎn)品。全程物業(yè)管理服務(wù)策劃是以滿足客戶需求為導(dǎo)向，把握從地產(chǎn)投資論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工到營(yíng)銷銷售、物業(yè)入伙管理、日常管理的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié)的客戶需求，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境與客戶需求的調(diào)查分析，通過(guò)對(duì)物業(yè)服務(wù)目標(biāo)、策略、技術(shù)、運(yùn)作的規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)。

　　盡管都是策劃，也都強(qiáng)調(diào)全程性，但是，地產(chǎn)策劃圍繞的目標(biāo)是地產(chǎn)營(yíng)銷，關(guān)注的物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)戶型、包裝推廣、銷售策略等環(huán)節(jié)，偏重于對(duì)房屋使用功能、形象以及文化內(nèi)涵的界定;而物業(yè)服務(wù)策劃則是關(guān)注客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的滿足，關(guān)注的是物業(yè)細(xì)節(jié)完善、物業(yè)管理便利與成本降低、物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷促進(jìn)、服務(wù)定位、個(gè)性化服務(wù)設(shè)計(jì)、服務(wù)品質(zhì)執(zhí)行，偏重于服務(wù)內(nèi)涵、品質(zhì)、價(jià)值、文化、品位的界定。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期階段，全程物業(yè)管理服務(wù)策劃與全程地產(chǎn)策劃相輔相成，共同保障地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功率。全程地產(chǎn)策劃優(yōu)劣，直接影響物業(yè)的營(yíng)銷;全程物業(yè)管理服務(wù)策劃的優(yōu)劣，則不僅影響物業(yè)的營(yíng)銷，還將對(duì)后期業(yè)主生活服務(wù)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌信譽(yù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　全程物業(yè)管理服務(wù)作為一種全新的服務(wù)產(chǎn)品，作為一種新的服務(wù)組織管理模式，擁有獨(dú)特的構(gòu)成要素與技術(shù)流程架構(gòu)，其本質(zhì)是針對(duì)物業(yè)管理的兩大類客戶--房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與置業(yè)業(yè)主，將兩大客戶需求，實(shí)行交集式需求整合，并充分考慮到兩類客戶的需求個(gè)性，以地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展為線索，以客戶需求價(jià)值分析為手段，構(gòu)筑前后連貫一致的服務(wù)價(jià)值鏈。就具體的地產(chǎn)項(xiàng)目而言，沒(méi)有可以照搬照抄的方案。任何一個(gè)成功的全程物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品，都需要在具體細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，予以精心定位、設(shè)計(jì)與規(guī)劃。

　　好的全程物業(yè)管理服務(wù)策劃，應(yīng)該突出物業(yè)管理服務(wù)的全程性、主題性、系統(tǒng)性，應(yīng)該以細(xì)致的項(xiàng)目背景調(diào)查為基礎(chǔ)，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位為龍頭，以形成系統(tǒng)化、完整性物業(yè)管理服務(wù)方案為目標(biāo)，以人性化、個(gè)性化服務(wù)模式設(shè)計(jì)與實(shí)施為主線，以滿足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段物業(yè)管理服務(wù)需求為準(zhǔn)則，以服務(wù)的創(chuàng)新性、可行性、周密性為基石，以方案執(zhí)行力建設(shè)為保障。

　　在實(shí)際的物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行中，很多開(kāi)發(fā)商以為地產(chǎn)的投資論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)，結(jié)果物業(yè)建成后給業(yè)主造成很多不便因素甚至損失，尤其是不利于后期的物業(yè)管理服務(wù)，造成管理服務(wù)成本居高不下，也造成很多無(wú)法協(xié)調(diào)的矛盾，遏止物業(yè)整體的投資價(jià)值。也有很多開(kāi)發(fā)商比較重視物業(yè)管理的前期介入，但是由于物業(yè)管理企業(yè)缺乏全程物業(yè)管理服務(wù)策劃的服務(wù)理念與服務(wù)能力，致使物業(yè)管理服務(wù)定位不清，服務(wù)運(yùn)作缺乏系統(tǒng)性、連續(xù)性與整體性。

　　很多公司在物業(yè)管理服務(wù)設(shè)計(jì)中，根本把握不住項(xiàng)目的核心服務(wù)需求，也把握不住物業(yè)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)控制要點(diǎn)與服務(wù)規(guī)劃的系統(tǒng)性，服務(wù)概念內(nèi)涵模糊不清或缺乏針對(duì)性，現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)控制嚴(yán)重依賴資金與硬件投入，服務(wù)設(shè)計(jì)的可行性差，最終造成物業(yè)管理服務(wù)不成體系，缺乏文化內(nèi)涵的延續(xù)性，服務(wù)質(zhì)量差距五個(gè)缺口過(guò)大，服務(wù)承諾無(wú)法兌現(xiàn)，嚴(yán)重影響開(kāi)發(fā)商的品牌信譽(yù)。因此，全程物業(yè)管理服務(wù)策劃對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有十分重要的意義。

　　全程物業(yè)管理服務(wù)策劃需要把握好基本的流程與關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　第一，要重視對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的周詳細(xì)密的調(diào)查，了解城市規(guī)劃、區(qū)域環(huán)境狀況、項(xiàng)目規(guī)劃定位、目標(biāo)客戶消費(fèi)行為、物業(yè)營(yíng)銷策略、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目服務(wù)配置等具體情況。

　　第二，要根據(jù)項(xiàng)目SWOT分析，分析項(xiàng)目的優(yōu)劣，分析各個(gè)階段目標(biāo)客戶的服務(wù)需求，匹配針對(duì)性的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)策略與服務(wù)管理模式。

　　第三，要發(fā)揮業(yè)管理服務(wù)營(yíng)銷在整體物業(yè)營(yíng)銷中的重要作用，以服務(wù)營(yíng)銷促進(jìn)物業(yè)營(yíng)銷。

　　第四，要設(shè)計(jì)科學(xué)實(shí)用的組織運(yùn)作管理方式，規(guī)劃服務(wù)執(zhí)行質(zhì)量目標(biāo)與執(zhí)行運(yùn)作體系，確保服務(wù)運(yùn)作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　做好全程物業(yè)管理服務(wù)策劃很不容易。策劃人不僅需要具備豐富的物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)與豐富的實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)，還需要掌握服務(wù)營(yíng)銷管理、服務(wù)運(yùn)作管理、服務(wù)作業(yè)設(shè)計(jì)、組織設(shè)計(jì)與人力資源管理、房地產(chǎn)全程策劃、消費(fèi)者心理學(xué)等專業(yè)有關(guān)知識(shí)，還需要了解建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)設(shè)施設(shè)備選型與安裝、工程施工管理、物業(yè)銷售策劃、物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)等方面的技術(shù)。全程物業(yè)管理服務(wù)是一種高智力含量的尖端服務(wù)產(chǎn)品，該服務(wù)模式的策劃與運(yùn)營(yíng)需要物業(yè)管理企業(yè)團(tuán)隊(duì)式、程式化、規(guī)范性管理。全程物業(yè)管理服務(wù)模式對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有著更高的要求，需要物業(yè)管理企業(yè)對(duì)傳統(tǒng)的服務(wù)理念、技術(shù)要素、人力資源、組織架構(gòu)等方面進(jìn)行全方位的革命。

　　目前，除了廣州廣電物業(yè)管理有限公司市場(chǎng)部，還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有哪家公司已經(jīng)形成相關(guān)的服務(wù)組織模式并公開(kāi)宣傳推廣這種服務(wù)新理念與新模式。或者會(huì)有別的物業(yè)公司也意識(shí)到這種服務(wù)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，只是沒(méi)有將這種產(chǎn)品視為專門(mén)開(kāi)發(fā)的新產(chǎn)品吧，或者更多公司只是將各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)分割成單項(xiàng)服務(wù)，而沒(méi)有將之作為一個(gè)系統(tǒng)化的產(chǎn)品加以開(kāi)發(fā)。這也反映出很多物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)敏感度不夠，創(chuàng)新能力不足，執(zhí)行體系不完善的現(xiàn)實(shí)。

　　全程物業(yè)管理服務(wù)具有極高的市場(chǎng)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。

　　就市場(chǎng)價(jià)值而言，隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)向二線、三線城市的推進(jìn)，越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)需要物業(yè)管理企業(yè)提供全程物業(yè)管理服務(wù)。全程物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與推廣，也有利于對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的前期性的重新認(rèn)知，有利于物業(yè)管理產(chǎn)品的新的定位。就社會(huì)價(jià)值而言，全程物業(yè)管理服務(wù)模式的推進(jìn)實(shí)施，可以最大限度地節(jié)約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與后期服務(wù)的矛盾，促進(jìn)和諧社區(qū)文化與文明建設(shè)。

　　可以樂(lè)觀地說(shuō)，隨著中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)展，隨著國(guó)外服務(wù)業(yè)涌入中國(guó)市場(chǎng)所造成的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，隨著越來(lái)越多的高素質(zhì)人力介入物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)必然創(chuàng)造出更多新的服務(wù)理念、新的服務(wù)管理模式和新的服務(wù)產(chǎn)品，進(jìn)一步煥發(fā)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的生機(jī)。

篇3：在地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中物業(yè)管理品牌的應(yīng)用

　　在地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中物業(yè)管理品牌的應(yīng)用

　　物業(yè)管理品牌，通俗地說(shuō)，就是物業(yè)管理這種商品的牌子。構(gòu)成物業(yè)管理品牌的要素主要有：物業(yè)公司的聲譽(yù)、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽(yù)、形象的一系列因素，包括物業(yè)公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來(lái)歷特殊等）、注冊(cè)資金、管理業(yè)績(jī)、裝備水平、社會(huì)評(píng)價(jià)、業(yè)主管理委員會(huì)的反映、政府意見(jiàn)等；負(fù)責(zé)人的管理經(jīng)歷、社會(huì)地位與影響力；管理層的素質(zhì)；專業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等級(jí)等等；此外，還包括公司物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)深度等方面。

　　良好的物業(yè)管理品牌不僅有益于彌補(bǔ)和完善開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和形象，而且使物業(yè)本身更具有吸引力，讓潛在的購(gòu)房者更樂(lè)意為幾乎可以看到的、未來(lái)的、系統(tǒng)周到的服務(wù)和優(yōu)良的管理而傾囊。因此，在項(xiàng)目營(yíng)銷中，一定要高度重視物業(yè)管理品牌的充分利用。具體來(lái)講，主要有以下方面的原因：

　　一、物業(yè)管理品牌是物業(yè)項(xiàng)目品牌的重要構(gòu)成部分。

　　開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)，能不能很快為投資者、購(gòu)房者所了解、所認(rèn)同、所接受（購(gòu)買(mǎi)），跟物業(yè)項(xiàng)目的品牌有非常密切的關(guān)系。物業(yè)項(xiàng)目的品牌是一個(gè)非常復(fù)雜的綜合體，但它卻有較為固定的組成部分。具體來(lái)講，構(gòu)成物業(yè)項(xiàng)目品牌的要素主要有：

　　①物業(yè)的自然地理情況。包括物業(yè)的地理位置、周圍環(huán)境與發(fā)展情況、本物業(yè)在城市相同或相似物業(yè)中的地位等方面。

　　②物業(yè)的四商（即開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)商、施工商、監(jiān)理商）情況。包括它們的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、社會(huì)評(píng)價(jià)、信譽(yù)、企業(yè)形象等方面。

　　③物業(yè)的工程質(zhì)量與設(shè)計(jì)水平，包括建筑質(zhì)量情況與建筑設(shè)計(jì)的先進(jìn)性等。④物業(yè)的管理情況，也即物業(yè)管理的品牌如何。

　　物業(yè)項(xiàng)目品牌的上述四個(gè)組成部分中，第一個(gè)部分，即物業(yè)的自然地理情況，是物業(yè)項(xiàng)目品牌的基礎(chǔ)和前提，同時(shí)，它基本上也是不可改變的。第二個(gè)部分，物業(yè)的“四商”情況，它是決定物業(yè)工程質(zhì)量情況、價(jià)位情況、業(yè)主構(gòu)成情況等方面的重要影響因素。第三個(gè)部分，物業(yè)的工程質(zhì)量與設(shè)計(jì)水平，該部分基本可由第二部分的情況決定。第四個(gè)部分，物業(yè)管理的品牌，也是影響或決定物業(yè)價(jià)位情況、業(yè)主構(gòu)成情況的重要因素。目前，在人們的眼中，第一、第四部分是最為重要的部分，因?yàn)樗鼈兪亲顬楸砻婊⒛転槿藗內(nèi)粘８惺艿玫降臇|西。相比之下，由于第一部分和第三部分往往是不可改變的硬件，是沒(méi)有感情的，人們對(duì)它的注視已逐步弱化，而第四個(gè)部分卻是可以改變的，富有感情的、具有實(shí)用價(jià)值的管理服務(wù)，因此，它更為人們所看重。特別在當(dāng)前，物業(yè)的管理品牌如何，對(duì)物業(yè)的品位與品牌具有越來(lái)越重要的意義。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，物業(yè)管理的作用與地位正在不斷提高，它是物業(yè)項(xiàng)目品牌形象體現(xiàn)最充分、最長(zhǎng)久的一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要樹(shù)立物業(yè)品牌效應(yīng)，就應(yīng)從抓好物業(yè)管理品牌入手。

　　二、物業(yè)管理品牌與物業(yè)項(xiàng)目成功與否關(guān)系重大。

　　一項(xiàng)物業(yè)如果具有良好的物業(yè)管理品牌，則可以讓現(xiàn)實(shí)的與潛在的購(gòu)房者對(duì)物業(yè)增加更多一些信心。因?yàn)樵诳蛻舻难壑校飿I(yè)公司才是和他們同呼吸，共命運(yùn)，并將長(zhǎng)期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體爆光的房子出了問(wèn)題，業(yè)主找不到開(kāi)發(fā)商的事例，已讓潛在的買(mǎi)主多了一些心眼。同時(shí)，物業(yè)的管理品位如何，既是與他們?nèi)粘W(xué)習(xí)生活密切關(guān)聯(lián)的，也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個(gè)重要影響因素。

　　目前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理情況已成為購(gòu)房者越來(lái)越關(guān)心的問(wèn)題，也是客戶是否選擇該物業(yè)的重要影響因素。一個(gè)很明顯的例子是，位置上相臨的兩項(xiàng)物業(yè)，價(jià)格高但物業(yè)管理品牌好的物業(yè)比另一個(gè)價(jià)格低但物業(yè)管理品牌差的銷售情況更為火爆。以前人們買(mǎi)房，考慮管理情況的基本上沒(méi)有。現(xiàn)在人們買(mǎi)房，大多數(shù)都要問(wèn)問(wèn)物業(yè)管理公司是誰(shuí)，管理情況如何，收費(fèi)多少，服務(wù)項(xiàng)目有哪些？等等。可以想見(jiàn)，一個(gè)沒(méi)有良好物業(yè)管理品牌的物業(yè)，它的形象會(huì)是怎樣？

　　三、物業(yè)管理品牌策略是戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的新穎而有效的策略。

　　現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷理論認(rèn)為，我國(guó)社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)已由質(zhì)量、品種向服務(wù)轉(zhuǎn)移，誰(shuí)注重服務(wù)，誰(shuí)就能贏得市場(chǎng)。而且，現(xiàn)在來(lái)看，物業(yè)營(yíng)銷中可以采取的策略基本上都已用上，而因?yàn)槲飿I(yè)管理在我國(guó)產(chǎn)生和發(fā)展的時(shí)間不長(zhǎng)，還沒(méi)有得到多數(shù)開(kāi)發(fā)商及營(yíng)銷商的注意和重視，所以，營(yíng)銷中如果充分利用物業(yè)管理品牌進(jìn)行宣傳和促進(jìn)營(yíng)銷，將是一個(gè)非常新穎、出其不意因而有效地戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略。目前，物業(yè)管理品牌策略已經(jīng)初現(xiàn)端倪，相信不久將會(huì)大放異彩。

　　那么，物業(yè)營(yíng)銷中如何利用物業(yè)管理品牌策略呢？一般說(shuō)來(lái)，可以在項(xiàng)目策劃時(shí)，刻意地把物業(yè)管理品牌作為一個(gè)賣點(diǎn)，通過(guò)售樓書(shū)及各種廣告媒體把項(xiàng)目物業(yè)管理品牌的概念突出出來(lái)。

　　物業(yè)管理品牌在項(xiàng)目營(yíng)銷中的利用，具體來(lái)講，主要有以下內(nèi)容：

　　（1）突出品牌物業(yè)管理在未來(lái)居住生活中的重要價(jià)值。

　　目前，不少購(gòu)房者不僅對(duì)自己所購(gòu)房屋的質(zhì)量感興趣，也對(duì)未來(lái)自己的居住質(zhì)量，即物業(yè)管理服務(wù)的情況十分在意。同時(shí)，他們一般也都比較愛(ài)講面子。社區(qū)的品牌，物業(yè)管理的品牌都是他們樂(lè)于談出的話題。事實(shí)上，他們也真能從品牌物業(yè)管理中獲得生活上、工作上、學(xué)習(xí)上、自尊上、發(fā)展上、享受上的方便與好處。營(yíng)銷中突出品牌物業(yè)管理在未來(lái)居住生活中的重要價(jià)值，對(duì)他們確實(shí)能夠構(gòu)成為一個(gè)極大的吸引力。

　　（2）突出品牌物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力。

　　物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力主要體現(xiàn)在物業(yè)公司的技術(shù)力量、專業(yè)裝備水平、注冊(cè)資金以及管理人員的職稱、從業(yè)年數(shù)與專業(yè)管理水平等等。品牌物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力能夠給人一種理性上的認(rèn)同與信任，為客戶在思想上、行動(dòng)上接受物業(yè)項(xiàng)目、接受品牌物業(yè)公司打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提供了現(xiàn)實(shí)的可能性。

　　（3）突出品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績(jī)。

　　品牌物業(yè)公司的管理業(yè)績(jī)主要體現(xiàn)在管理項(xiàng)目的多少（建筑面積、種類）、管理效果的好壞（取得部級(jí)、市級(jí)、地區(qū)級(jí)先進(jìn)稱號(hào)的情況等等）、社會(huì)反映（業(yè)主、住戶及業(yè)主管理委員會(huì)的反映、媒體報(bào)道的情況、政府方面的意見(jiàn)、同行的評(píng)價(jià)等等）。品牌物業(yè)公司的驕人管理業(yè)績(jī)能夠給人一種感性上的認(rèn)可與憧憬，讓購(gòu)房者感受到實(shí)實(shí)在在的物業(yè)管理服務(wù)，并對(duì)自己的未來(lái)產(chǎn)生聯(lián)想和希望。

　　（4）突出品牌物業(yè)公司的人情味與人本管理理念。

　　一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者不希望未來(lái)的物業(yè)公司是高高在上的主人，也不希望未來(lái)的物業(yè)公司是亦步亦趨、唯命是從的仆人。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結(jié)自己的朋友式的物業(yè)公司。品牌物業(yè)公司的人情味與人本管理理念讓人覺(jué)得親切、自然，縮短了客戶與物業(yè)公司的距離，讓客戶更容易接受物業(yè)管理，從而接受和購(gòu)買(mǎi)物業(yè)。

　　利用好物業(yè)管理品牌，物業(yè)營(yíng)銷必然如魚(yú)得水；反之，如果在利用物業(yè)管理品牌時(shí)措施失當(dāng)，就可能會(huì)出現(xiàn)相反的效果。所以，在利用物業(yè)管理品牌進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷時(shí)，還要注意以下問(wèn)題：第一，要把物業(yè)管理的高品位與較低收費(fèi)聯(lián)系起來(lái)宣傳。目前人們收入不是很高的情況下，高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理，讓人在聯(lián)想高收費(fèi)的同時(shí)，容易對(duì)物業(yè)產(chǎn)生一種畏懼感。第二，要把物業(yè)管理服務(wù)的大眾性與特殊性突出出來(lái)，讓購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生一種親近感的同時(shí)，對(duì)物業(yè)管理有一種向往與憧憬的空間。第三，物業(yè)管理品牌宣傳中，要突出物業(yè)公司的形象和企業(yè)信譽(yù)，確實(shí)給購(gòu)房者一個(gè)具體的品牌化身，讓他們從化身中感受真實(shí)，樹(shù)立信心。

　　總之，項(xiàng)目營(yíng)銷中既要重視物業(yè)管理品牌的利用，也要確實(shí)利用好物業(yè)管理的品牌。只有這樣，物業(yè)項(xiàng)目才可能更為順利的銷售出去，也才能為開(kāi)發(fā)商或營(yíng)銷商帶來(lái)更多的商機(jī)。