公寓小區物業管理整體設想及策劃

　　一、對**公寓的認識

　　1、項目位置：位于海淀區知春路49號

　　2、規劃面積：總建筑面積4.3萬平方米

　　3、發展商：北京**房地產開發有限公司

　　4、業主構成：以自用住宅為目的的社會中上層人士和以經營方式出現的使用人。

　　二、從物業管理角度分析項目

　　本公司進駐后，將致力于小區快捷實現與和諧社區接軌的工作思路，追求為居住者營造一個悠閑、舒適的高尚品質生活環境，實現物業的保值、增值?，F從以下幾方面闡述對小區的物業管理服務。

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　　目前，小區物業管理服務有以下幾個關注點：

　　1、小區的居住安全環境是物業服務的首要關注點。

　　2、對設備設施實施科學規范的運行、養護和管理。在保證小區使用功能的情況下，強調節能降耗，充分發揮物業費的作用與效果。

　　3、更新物業服務觀念，增強服務意識、提高服務質量，以全新的物業管理企業形象得到小區業主的認可。

　　4、與地方政府、居委會、相關主管部門建立良好關系，協助和配合業主委員會解決業主共同關心的問題，推動小區物業管理向良性方向發展。

　　據此，我們將小區的服務定位為：通過我們的兩年的努力，使小區建設成為"業主自治管理、物業服務到位"的高品質住宅小區。

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　　為使項目成為同類物業中的典范，我們特提出針對項目的管理目標：

　　物業環境：安全、優美、潔凈、舒適、便利；

　　生活氛圍：輕松、友善、自由、愉快、和諧；

　　打造品牌形象：高尚、尊貴、優雅。

　　具體分解為：

　　◇通過規范化的安全、保潔、工程維修服務，為全體業主提供一個"安全、優美、潔凈、舒適、便利"的居住環境。

　　◇加強業主與業主、業主與物業的溝通，通過開展豐富多彩的社區文化活動，為全體業主營造出一個"輕松、友善、自由、愉快、和諧"的生活環境；

　　◇快速提升小區居住檔次和品質，力爭管理期內重塑**大廈"高尚、尊貴、優雅"的品牌形象。

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　　小區的設計標準高，對管理服務要求高，我們的服務模式將圍繞安全、私密、舒適、周到、溫馨十字方針設計：

　　1、安全：讓業主有安全感，小區實行封閉管理，24小時安保服務；燃氣管道、電氣線路安全穩定運行，使業主真正安居樂業，小區內安祥寧靜，居民無憂無慮。

　　2、私密：隨著人們生活水平的提高及越來越多的與國際交往，尊重業主/使用人的隱私權成為物業公司全體人員必須要作到的工作。

　　3、舒適：致力于社區文明建設，提供高品位的生活環境，人際環境。通過物業服務，讓業主享受清潔優美的環境，社區內草綠花香，高尚文明，無污染、無噪音，出行方便，處處順心，使業主以入住本社區為自豪。

　　4、周到：提供全方位全天候的維修服務、清潔服務、家政服務和特約服務。業主想到的我們要想到，業主沒想到的，我們要超前想到。維修服務隨叫隨到，家政服務細致周到，處處為業主提供方便，使業主享受優質的生活空間，特約服務充分體現嚴格的工作程序和高規格質量的工作特點。

　　5、溫馨：服務設計以業主為中心，倡導"酒店式"服務理念，充分體現我們的服務特色，滿足業主/使用人豪華、尊貴的心理要求。

　　（四）服務特色

　　以業主需求為基礎，提供便利、經濟、優質的社區特色服務。我們將根據業主需求，建立一個完整的社會化服務體系，提供全方位、多層次的綜合性特色服務項目，同時，在實際操作中不斷設計和推出滿足業主個性要求的特色服務項目。

　　綜合經營服務是多種經營性質的特約有償服務，是具有委托和代理性質的服務方式。 "急業主之所急，想業主之所想"是我公司綜合經營服務的一貫宗旨。我公司一旦進駐，將根據小區業主的實際情況組織調查，推出有效的綜合經營服務，充分發揮我們過去在小區經營服務方面積累的成功做法和經驗，制定方便與業主生活的特約有償服務。

　　把握業主需求，擬推出"無間斷服務"、"量身定做"，"干擾極小化"等一系列特色服務，打造物業管理的差異化優勢，滿足業戶的個性化需要，形成鮮明的服務特色，滿足業戶的尊貴感、尊重感、愉悅感。

　　(五)、服務措施

　?。?）擁有一支高素質的專業隊伍

　　深圳市科技工業園物業管理有限公司在成立開始就注重專業化、高素質隊伍的培養，員工從進入公司開始即接受崗前各類專項培訓，考核合格后上崗，并根據員工的實際需求組織各類培訓并建立崗位輪訓制度，使員工對各項規章制度、操作規程、物業服務標準、崗位職責有深刻的理解，并能不斷的提升自身的專業素質。同時公司深入推行"職業物業人"、"職業經理人"的形象塑造活動，使員工保持著對公司文化的認同，保持著高度的工作熱情，從而以專業的面貌、優質的服務為業主提供高品質的服務。

　?。?）擁有強大的工程技

術支持體系和完善的應急預案機制

　　經過多年的實際管理經驗，同時結合國內外先進的管理技術，我們積淀了一套行之有效的的工程技術管理體系和完善的預案機制。進駐前期我們將通過專業隊伍為業主提供安全、房屋及配套設施等方面的專業意見，并根據多年努力所積累的豐富經驗及時為業主提出合理化建議，根據項目實際情況建立有效的應急預案機制，保障項目更好體現自身的品質。

　?。?）建立暢通的溝通渠道

　　1、設立網站、網頁，使業主的任何意見或建設可隨時通過E-mail發至我公司。本公司的答復、通知、公告等信息也可通過網絡及時方便地傳遞給各位業主。通過網絡進行溝通不僅方便快捷，還可極大地節省通訊費用、復印費用，達到提高效率、節約開支的效果。

　　2、建立有效的座談會制度，保持通暢的溝通渠道，隨時聽取業主的意見和建議，并依此為據，不斷持續改進和提高物業管理水平，滿足廣大業主的需求。

　　3、利用公司OA系統，實現覆蓋全國各地的內部聯網，實現公司內部各部門、各分公司、員工之間、員工與領導之間全方位的信息共享，高效快捷的為各部門間溝通信息，協同作業提供方便。

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　　1、物質性服務：

　?、俦Ｙ|保量的輸出我們物業服務的有形物質產品，如機電設備的完好，共用設施的齊全有效，水、電、氣的正常供應，通訊線路通暢，綠化長勢良好，修剪適宜，保潔效果理想，標識系統完整清晰，整個物業區域的硬件設施打理完好，代業主/使用人維修的材料質量過硬等。

　?、谟锌茖W的服務規格和程序，能根據業主/使用人的需要制定服務標準，并對服務的整個過程制定科學的程序，將每個流程用文字的形式確定下來，對員工加以培訓，嚴格按照程序執行。我們提倡建立完善的數據化信息管理體系，使員工可以很清楚明了地按表格要求規范操作。

　?、廴w員工有嫻熟的業務知識和服務技能

　　④細致周到的服務項目來滿足業主/使用人的要求。

　　2、精神性服務：

　?、俜找庾R：培育員工樹立正確的服務意識，從而了解和掌握業主/使用人的心理，自律與服從。物業從業員工在物業管理活動中很容易走兩種極端，一是以管理者自居，二是以仆人自居，這兩種其實都不正常，也就是說兩者均缺乏正常的服務意識。人與人之間關系是平等的，只是在服務過程中，服務人員與被服務者享有了不同的權利。業主/使用人因為購買了服務，他們獲得了尊重和享受；而服務者因為付出了勞動，獲得是尊重和報酬。服務人員在獲得回報的同時應該做到自律與服從，應該懂得服從上級指示和懂得服從業主/使用人提出的合理要求，更應該懂得用自律這一良好的意識品質去控制自己的行為，并提供熱情、周到、及時、準確的優質服務，提供物業服務的每一個員工都必須具有以上正確服務意識。

　?、诜諔B度：良好的服務態度會給業主/使用人帶來良好的感覺和精神上的享受，是物業管理服務人員的必備素質。

　?、鄯招剩簾崆椤蚀_、及時、周到的服務是服務效率高的體現，我們建立客戶服務中心這樣一個協調、調度中心，確保業主/使用人永遠都能以最簡單、直接的方式獲得最有效的服務，所有需求都可以通過客戶服務中心得到解答。

　　④服務人員的儀容、儀表：為業主/用戶提供服務的服務人員的儀容、儀表，可給業主/用戶帶來良好的感覺，對展示物業的形象和環境十分重要。

　?、菀幏斗眨阂幏斗站唧w體現在為業主服務的每一個細節上，要求做到任何一個業主在任何時候所享受到任意一個服務人員提供的服務時的感覺應該是一樣的出色，服務人員使用規范的禮貌用語和服務行為。

　　⑥全員服務：即千人一面的服務，物業所有員工都具有良好的服務意識，只要業主在物業紅線范圍內，業主向任一服務人員提出合理的建議或要求，均能獲得及時、準確、周到、熱情的服務。如管道堵塞時，無論是向主管還是向安保人員反映，在規定的時間內均可得到有效的解決。

　　⑦文化氛圍：努力營造一種和諧、高雅的氛圍、通過高質量的清潔效果，雅致的綠化與園林布置，適時的節日活動策劃烘托節日氣氛等人為地創造出溫馨和諧的氣氛，以達到理想的生活氛圍。

　　三、機電設備節能措施

　　現代物業在使用的過程中，最大的支出就是能源的消耗。我公司擁有科學的環境管理控制體系和高度的社會責任感，因而也非常重視節能降耗工作。小區各類機電設備、智能化設備、公共照明設施較多，耗電量大，耗水量相對較少，因此，節能降耗的主要方向是節電。據此，列出本樓機電設備節能降耗措施如下表所示：

　　機電設備節能措施備注

　　配電系統功率補償，功率因數>0.95減少線損。

　　燈光系統靈活設定開關的模式及時間段，在二次更換照明產品時廣泛采用節能產品。

　　給排水系統嚴禁跑、冒、滴、漏，發現苗頭及時解決。

　　電梯充分發揮智能化系統的作用，合理安排電梯使用時間，調整配置運行方式。

篇2：市物業管理協會工作總結與下年工作設想

　　市物業管理協會工作總結與下年工作設想

　　20**年市協會在市社團辦和市房產局各位領導的親切關懷和指導下，經過全體會員單位的密切合作，理事會和協會秘書處全體人員的共同努力，使市協會在各項工作中取得了一定成績，現對市協會20**年工作做如下總結并對20**年工作提出如下設想：

　　一、20**年工作總結

　　根據市協會二屆二次理事會的精神，堅持抓好雙向服務、緊密結合行業實際，圍繞行業工作的主要問題積極發揮了行業協會的職能作用和組織優勢，使協會工作不斷取得新的進展，為推動我市物業行業改革和發展發揮了一定作用。

　　(一)搞好協會換屆工作

　　根據《市物業管理協會章程》的有關規定，完成了組織各區分會的換屆工作，解決了近年來各區分會人員變動較頻繁，各區分會領導層人員短缺，而使分會開展工作存在一定困難的問題。

　　組織召開市協會、區分會理事會議、會員會議24次，溝通了行業內的信息交流了工作經驗，增強了市、區協會會員單位之間的親合力。

　　(二)協助行政主管部門開展學習、宣傳、貫徹國務院頒布《物業管理條例》工作

　　1、協助行政主管部門起草了《沈陽市住宅物業管理規定》。

　　2、協助行政主管部門起草了學習、宣傳、貫徹《<沈陽市住宅物業管理規定>工作方案》及宣傳畫冊。

　　3、協助行政主管部門開展了“一清理、兩整頓，規范物業管理市場”的活動并注銷了19家物業管理企業的資質證書，責令12家物業管理企業限期整改。

　　4、配合行政主管部門在全市開展了“市民信得過的物業管理企業”、“沈陽市市民滿意的物業管理住宅小區”的評選活動。

　　5、精心組織積極參加中物協舉辦的“第二屆中國物業管理發展論壇暨全國物業管理行業文藝調演活動”及“關于征集物業管理服務糾紛法律適用研討會”論文活動。在這兩次活動中，市協會選送的沉沉河區房產局的群口快板“好美的一幅畫”被授予三等獎，市協會獲文藝調演活動優秀組織獎，市協會選送的論文5篇被納入中物協編輯的《物業管理法律適用論文及案例選編》，3篇被納入中物協制做的《第二屆中國物業管理發展論壇》光碟，協會會刊《沈陽物業》有4篇論文被轉載于《中國物業》。

　　(三)搞好業內人員培訓，全面提高物業管理水平

　　1、為便于業內人員深入學習研究物業管理法規，協會經廣泛收集后完成了《物業管理法規文件匯編》的編輯工作，滿足了業內人員對物業管理專業法規的需求。

　　2、為落實建設部建教培(1996)1號文件的規定精神及配合行政主管部門開展業務的“一清理、兩整頓”的工作，市協會與中物協培訓中心聯合舉辦了兩期物業管理企業經理培訓班，共有418人參加培訓。

　　(四)維護物業管理企業權益，支持物業管理企業開展活動

　　協會是物業管理企業的家，當管理企業的權益受到侵害時市物協立即予以支持。年初，某名演員因拒交物業費與華新公司產生糾紛，市協會立即予以聲援;當某物業企業因業主拖欠物業費向法院起訴，因時限問題將要敗訴時，市協會立即與市中法協商，使物業管理企業的權益受到保護。當玫瑰、亞都等物業公司組織業主聯誼活動，邀請市協會時，市協會都能派員參加，從中了解物業管理企業與業主的魚水關系。

　　(五)廣泛學習經驗，拓寬管理思路

　　20**年，協會組織了各區分會赴外省市學習考察。市協會陪同市人大負責人赴深圳考察，參加了中物協舉辦的“第二屆中國物業管理發展論壇”。市協會分別接待了世界物協會長、韓國物協會長，通過以上活動，溝通了信息、交流了經

篇3：物業管理中心20X學年工作總結及新年工作設想

　　20**年,是大隊改革發展過程中極其困難的一年,也是物業管理工作推進后勤改革與發展極其關鍵的一年。一年來,物業管理中心在大隊黨、政、工組織的正確領導下,以***為指導,認真貫徹落實黨的十七大及十七屆四中全會精神,堅持解放思想,轉變觀念,致力改革,勇于創新,強化管理,狠抓落實,較好地完成了物業管理和服務的各項工作任務。同時,安全管理、治安綜合治理、房地產管理、居委會、申報市級園林小區、申報區級綠色小區、計劃生育等方面工作也都取得了新的成績和進步,小區面貌、人文環境呈現出了和諧穩定的局面。在過去的一年里,我們主要做了以下幾方面的工作:

　　一、20**年物業管理中心收支情況

　　20**年物業管理中心各項費用收支情況如下:

　　水費總收入: 51611.60元 水費總支出:46800.00元

　　電費總收入:302956.51元 電費總支出:588880.45元

　　其中辦公樓41561.93元;

　　說明:水電費收入為1-11月份;

　　收支明細情況:

　　收:(1)水費:51611.60元

　　(2)電費:302956.51元

　　(3)衛生費:11210.00元

　　(4)房費:110801.46元

　　付:(1)水資源費:18000.00元

　　(2)污水處理:28800.00元

　　(3)電費:588880.45元

　　(4)垃圾費:27600.00元(其中19800.00元為院內)

　　(5)獨生子女費:7600元。

　　二、抓形勢任務教育,為物業改革與發展提供堅強有力的思想保障

　　大隊第十三屆五次職工代表大會提出的:面對新的形勢,從戰略方面而言,我們一定要做到三個"不變":一是經濟發展和隊伍建設成在戰略、敗也在戰略。因此,我隊制定的發展方向和戰略目標不能變,否則我們就會錯失發展機遇,斷送隊伍前程;二是在發展的困難時期,人心不能散,隊伍不能亂;三是在任何時候、任何情況下,決心和信心比什么都重要,因此無論情況變得如何復雜,我們堅持發展的信心和決心不能變。圍繞大隊職代會精神所確定的目標方向,物業管理中心堅持以黨的十七大精神和***的重要理論為指導,以學習和實踐***為動力,以改革發展為目標,確立了物業化改革、企業化經營的發展思路,大膽探索物業改革之路,尋求物業發展途徑。在召開的物業管理中心一屆三次職工大會上,及時傳達了大隊職代會精神,在職工中廣泛宣傳物業改革的目的和意義,開展形勢任務教育,使職工充分認清形勢,明確目標方向,進一步解放思想,轉變觀念,集中精力做好物業管理和服務工作,一心一意謀求物業改革與發展方向,為后勤工作社會化、物業管理市場化作好思想準備。

　　三、加強組織領導,形成強大合力,為物業改革與發展提供組織保障

　　貫徹和落實好大隊年初職代會精神,努力實現《二二四大隊后勤工作改革與發展規劃》目標,是物業管理中心領導班子的工作重點。圍繞中心工作,班子成員面對現實,正確分析物業管理和服務現狀,制定工作措施,增強管理能力、強化服務意識,確保物業改革工作的順利實施,促進物業發展。著重抓了以下幾個方面的工作:

　　1、按照《20**年機關及附屬單位目標考核責任書》的標準和要求,制定年度工作計劃,確保大隊下達的各項工作任務指標的完成。

　　2、與各班組簽定《崗位責任書》,細化工作指標和任務,將目標和任務分解到人,落實崗位責任制。

　　3、修改和完善《物業管理制度》《二二四大隊小區水電暖管理辦法》,明確崗位工作職責,進一步強化服務管理。

　　4、成立考核領導小組,建立完善的績效考核體系,增強責任意識、服務意識,提高辦事效率。

　　5、今年4月份,物業管理中心一批老職工光榮退休,新職工接替崗位。并對新上崗職工進行崗位培訓,順利地完成了新老職工崗位交接工作。

　　6、按照市場運行規則,積極探索科學管理方式,適時調整工作方法,提升管理能力,提高服務質量,建立起科學的管理體系,形成自我完善機制。

　　四、水、電改造工程通過驗收,扎實做好節能減排工作,并取得良好效果

　　08年,局、隊共投資300多萬元對小區內供水、供電設備、設施進行了改造,今年年初完成了施工任務,并通過了局、隊兩級驗收小組的驗收。水電改造工程完成后,不僅確保了居民的安全用電、正常生活供水,而且還杜絕了跑、冒、滴、漏現象,減少了資源的浪費,全年水資源費用節約近10余萬元。09年用于我隊小區供暖的供煤合同價格相較之去年合同價節約約30余萬元。

　　五、做好小區內部日常管理工作,維護院內居民的正常生活秩序

　　熱情為居民提供服務,幫助他們解決生活中遇到的難題。經常對小區內部鋪設的水、電、暖氣管網線路進行檢查,定期保養各類水電設施,保持各條管道、線路暢通,保障了居民用水、用電、取暖的正常供應;及時更換壞損的路燈,為居民家庭修繕照明線路、供水管道;今年冬季,組織職工清掃、清潔道路積雪,清除被大雪壓斷的樹枝樹杈,冒嚴寒抗擊暴雪災害,為居民戶外行走提供方便之路,不斷滿足居民正常的生活需求。依據不同樹種、花草在不同季節的生長習性和特點,有針對性地進行種植、施肥、澆灌、修剪、滅蟲、殺菌及保墑,精心養護綠化園區的各類植物,使其正常生長;勇于管理創新,回收了落葉、雜草,回填到綠地,養護花草,即起到了保墑、施肥的效果,又節約了水資源,達到了節能環保的目的;堅持每天對院內衛生清掃,刷洗主干道路,定時保潔;在世界環境日當天,組織物業部分干部職工對設備庫門口垃圾進行了清除。保持院內環境衛生干凈整潔,美化了家園。

　　為提高單身職工住宿條件,給廣大單身職工提供一個舒適、方便、愉悅的住宿環境。大隊投資100余萬元對原子校教學樓進行改造。并專門成立了改造項目部,物業有關人員參與其中,各盡其職,協助施工管理部完成了整個改造工程的施工任務。確保了整個改造工程按時、按質的完成。改造過程中,物業抽調專人作為單身宿舍兼職管理員,協助制定單身宿舍管理辦法,統計單身人數,在工程驗收結束后,安排單身職工宿舍。