物業管理手冊:不合格控制及糾正、預防措施

　　1總則

　　1.1為了便于理解，本手冊中的不合格是指：在責任范圍內，公司管理體系未符合體系要求，各工作過程未符合策劃所規定的要求，設施設備及使用工具未符合使用要求，以及其它影響物業服務的事項。由于外部或不可控因素造成的不合格均以整改項處理。

　　1.2及時有效地處理不合格事項，防止因不合格造成進一步的影響和危害，不僅是保證物業服務質量，實現顧客滿意的需要，也是物業分公司成本控制的重要環節。

　　1.3各物業分公司在日常物業服務過程中，所有發生的不合格事項都必須按規定程序進行處理，包括對不合格事項進行標識、記錄、評審和處置，確保物業管理服務實施和質量體系運行過程中的不合格及時得到控制，從根源上減少和防止不合格的發生。

　　1.4為了使不合格得到糾正和預防，結合公司的實際情況，發生不合格時，各物業分公司須追究造成不合格的責任。

　　2職責

　　2.1物業分公司各部門操作層員工負責對工作中發現的不合格進行及時糾正。

　　2.2物業分公司各部門、班組負責人負責依據本程序對工作中出現的各類輕微不合格及時進行糾正、整改。

　　2.3各部門經理負責對職責范圍內發生的不合格和潛在的不合格，制定糾正、預防措施。

　　2.4物業分公司總經理負責體系不合格的控制，主持不合格評審，批準不合格評審記錄/報告和不合格糾正、預防措施。

　　2.5物業分公司品質部負責組織不合格評審，對不合格糾正、預防措施實施效果的驗證。

　　3程序要點

　　3.1不合格來源包括但不限于：

　　a)工作過程中;

　　b)顧客投訴;

　　c)顧客滿意調查;d)社會傳媒曝光;e)突發事故;

　　f)內部檢查;

　　g)內審及外審。

　　3.2不合格劃分

　　3.2.1根據性質及類型將不合格劃分為：

　　a)體系不合格：文件沒有作出規定或提出要求;文件不相容;文件不適用;在某一時間內，不合格集中分布在個別要素或個別部門。

　　b)管理不合格：沒有按程序、規定進行管理和控制。

　　c)實物產品不合格：采購的有形產品不合格;設備、設施、裝置不合格。

　　d)服務不合格：沒有滿足顧客的要求;沒有達到公司規定的要求。

　　3.2.2根據影響程度可劃分為：

　　3.2.2.1整改項：

　　a)問題未達到不合格，但通過整改后取得良好效果，更有利于提供物業服務。

　　b)外部或不可控因素造成的不合格，這種不合格不是組織內部原因造成的，可以通過施加影響給予整改。

　　3.2.2.2輕微不合格：不合格事項對物業服務提供影響不大，可以即時整改。

　　3.2.2.3一般不合格：

　　a)因管理疏漏、操作失誤造成，對服務質量有一定影響，或存在事故隱患;

　　b)擅自停止使用或替代公司文件制度，公司文件精神得不到貫徹(情節嚴重按"嚴重不合格"評定);

　　c)造成輕微影響但范圍較大;

　　d)質量檢查中同一個輕微不合格連續兩個月出現;

　　e)文件管理、記錄填寫與控制的問題中涉及到比較重要的文件資料;

　　f)負有責任的(責任判定依據《物業管理合同》及物業管理方案)顧客投訴。

　　3.2.2.4嚴重不合格：

　　a)責任人在相關工作中，沒有按制度規定、行業準則、專業要求進行管理，后果影響大。

　　b)不合格問題所覆蓋的范圍較大，嚴重影響服務質量;

　　c)質量檢查中同類不合格連續或多次出現。

　　d)公司文件精神得不到貫徹，造成嚴重影響;

　　e)在上級做出工作決策、布置工作重點或多次強調有關規定后，拒不執行;

　　f)在一段時間內(如一個月)單項不合格引起較多顧客投訴;

　　g)對媒體曝光的消極事項負有責任。

　　3.2.3在進行質量分析，問題的追根溯源時，可根據3.2.1的劃分類型進行分析，便于找到問題主因，制定出適宜的糾正及預防措施。

　　3.2.4需要追究造成不合格責任時，可根據本節3.2.2的劃分類型進行量化考核(詳見《9.2物業服務檢查》)。

　　3.3在質量活動中，受控狀態下的質量改進不應納入不合格范圍。如上一級檢查/審核發現的問題在下一級已發現，而且做了有效的糾正/預防措施，上一級不應將其作為不合格處理。

　　3.4除在工作、作業過程中由實施人員發現并立即糾正的不合格外，服務和管理工作的不合格應由發現者(投訴處理部門、檢查及審核部門)或歸口管理部門按規定予以記錄，需要考核的轉考核部門進行。　　3.5顧客對服務結果的評價，是不合格的重要反饋途徑。這種反饋可在"住戶投訴"、　　"回訪記錄"或提供服務確認單中得到。

　　3.6采購的有形產品不合格。除接收后發現的應予記錄外，原則采用退貨或拒收的處置方式，但在退貨前應予以標識。

　　3.7設備、設施不合格。除記錄外，應停止使用進行檢修處置。直接提供顧客使用的設備(如電梯)應設置"檢修"或"暫停使用"等標識。

　　3.8管理和服務工作的輕微不合格一經發現或指出，由責任者自行糾正。

　　3.9不合格的評審

　　3.9.1所有不合格都必須經過評審。除3.9.2所列之外的不合格評審由檢查發現部門或歸口管理部門按3.2及3.9.4要求進行評審。

　　3.9.2下列不合格應進行集中會議方式評審：

　　a)發生嚴重不合格;

　　b)對滿意度調查結果的統計分析，發現顧客表達的集中、突出不滿意問題;

　　c)發生重大責任事故時;

　　d)連續兩次及以上上級檢查/審核未達標時。

　　3.9.3物業分公司對3.9.2所列的不合格的評審由品質部組織，總經理主持，以公司主管經理及有關部門主管參加評審會議的形式進行。由項目所在公司或管理公司進行評審時，則由項目所在公司總經理或管理公司物業總監主持，物業分公司部門主管以上人員參與。

　　3.9.4評審的主要內容為：

　　a)確定責任部門或責任者;

　　b)評價影響程度和范圍;

　　c)提出處置意見。

　　3.9.5物業分公司品質部應負責建立《不合格評審記錄/報告》，總經理負責批準《不合格評審記錄/報告》，重大問題報項目所在公司總經理批準，送管理公司物業管理備案。

　　3.10不合格的處置

　　3.10.1不合格處置有下列方式及其組合：

　　a)返工;

　　b)請求顧客讓步接收;

　　c)賠禮道歉;

　　d)賠償損失;

　　e)補充完善文件、資源;

　　f)對員工進行培訓;

　　g)按規定對責任者進行處罰。

　　3.10.2凡經評審的不合格，總經理應責成責任部門采取適當的糾正措施給予糾正，并給予驗證。對仍不合格的必須采取進一步的措施給予糾正，從根源上加以糾正。

　　3.11不合格糾正、預防措施的制定

　　3.11.1下列情況之一時，應制定糾正措施：

　　a)設備、設施由于維護檢修不及時或未達到適用要求而影響服務質量48小時及以上時;

　　b)發生治安、刑事案件時;

　　c)檢查/審核發現嚴重不合格時;

　　d)顧客的投訴符合嚴重不合格條件時;

　　e)不合格進行了評審時。

　　3.11.2下列情況之一時，應指定預防措施：

　　a)當服務質量發生周期性、系統性波動，如不采取措施有可能導致不合格發生時;

　　b)內部質量審核、管理評審指出的潛在不合格的問題;

　　c)質量體系運行不暢發生"有事無人管理"或"工作推托、扯皮"時;

　　d)對顧客的意見、建議、抱怨、期望進行分析，需采取措施以滿足顧客的需要和期望時。

　　3.12發生不合格的部門負責對現存不合格原因或其他不良因素進行分析，對符合上述條件需要采取糾正/預防措施的不合格，由不合格的部門組織相關部門制定出相應的糾正/預防措施，填寫相關記錄，報物業分公司總經理批準。

　　3.13制定糾正/預防措施的基本要求

　　3.13.1必須從根源上分析實際和潛在的問題的原因，不應把糾正與糾正措施混淆。

　　3.13.2實際的和潛在的不合格，其根源可能是下述一種或多種：

　　3.13.2.1人員：

　　a)文化素質不夠，不能接受或掌握崗位所需的知識和技能;

　　b)缺乏必要且適宜的培訓;

　　c)缺乏必要的教育，沒有樹立正確的質量觀念和責任感。

　　3.13.2.2設備(含設施、裝置、測量設備)：

　　a)缺乏必要的設備或設備不配套;

　　b)選用的設備與服務的質量要求不相宜;

　　c)維護、保養、調整無規范或未按規范。

　　3.13.2.3材料(含原材料、元器件、配件、輔材)：

　　a)選擇不當，不能滿足設備需要的要求;

　　b)搬運貯存不當造成損壞或混料(批);

　　c)使用錯誤;

　　d)標識錯誤或不清。

　　3.13.2.4方法(含作業、作業流程)：

　　a)必須的規范作業流程不完整、不適用;

　　b)規范的要求不一致;

　　c)未按規范執行;

　　d)使用失效或作廢的文件。

　　3.13.3糾正/預防措施必須具體，定量化，并落實具體實施和完成期限。措施所涉及的部門應予以實施或配合，并承擔相應責任。

　　3.13.4糾正/預防措施實施結束后，應提請品質部驗證。措施涉及的資源配置、文件更改或增添應按公司相應程序規定辦理。

　　3.14跟蹤驗證

　　3.14.1糾正/預防措施實施部門的負責人應對糾正、預防措施的實施情況和實施效果進行檢查，并將檢查結果及時向品質部報告，品質部應對實施情況和效果進行檢查驗證，并向總經理報告。

　　3.14.2總經理應對檢查和驗證情況做出反應。達到預期目標的責成品質部納入相關文件或形成新的文件予以鞏固，對未按措施實施或實施結果未達到預期目標的應予以批評、處罰并由品質部再次填發《糾正/預防措施報告》，由責任部門重新分析，再次制定并實施糾正、預防措施。

　　3.14.3在管理評審活動中對糾正措施的狀況及其有效性進行評審，具體見9.6。

　　3.15記錄管理

　　3.15.1應保存不合格記錄，其保存期按提出記錄要求的規程規定執行。

　　3.15.2糾正、預防措施的實施情況和驗證應及時記錄于《糾正/預防措施報告》。

　　3.15.3品質部應保存《不合格評審記錄/報告》原件(正本)和已完成驗證的《糾正/預防措施報告》，保存期均為3年。

　　4記錄

　　4.1WDWY-FR-MM9101《不合格評審報告》

　　4.2WDWY-FR-MM9102《糾正/預防措施報告》

篇2：清江物業保安工作手冊考核試題

　　清江物業保安工作手冊考核試題

　　一、填空題(每空1分，共計35分)

　　1、發生緊急突發事故應及時_____，并做好防止擴大和_____工作。

　　2、服從管理，聽從安排，一級對一級_____。

　　3、嚴格執行請假制度，有事必須_____，逐級上報批準后方可_____。

　　4、愛護財物，警械器具，不得轉借或_____。

　　5、人員應提前_____到指定地點列隊，接受代班在上崗前的_____及上級有關指示精神的傳達。

　　6、交接班人員在換崗時要相互_____。

　　7、接班人員未到，當班人不得_____。

　　8、出小區的大件必須有_____陪同，或_____方可放行并做好記錄。

　　9、車輛出入，公司中層以上領導出入必須_____。

　　10、來客來訪人員須出示__________做好登記后，有特別要求的須經_____的同意方可入內。

　　11、車輛的主人(使用人)不得在區內_____、、清掃車上雜物。

　　12、堅持__________的消防方針，始終把預防放在首位。

　　13、清江西苑管理處現在托管的樓棟數是__________棟，共有_____個單元。

　　14、加強裝修管理，嚴禁私拉亂接。業主在裝修過程中必須配備_____。(1211干粉2公斤瓶裝__________只。)

　　15、執勤期間，精神集中、_____、_____。

　　16、樹立服務第一、_____的方針。

　　17、根據物業管理企業保安這一特殊崗位，本著實事求是、_____的原則，公司采取__________方式進行考核。

　　18、滿足業主(住戶)的合理要求，做到三個一樣:○1_____;○2__________;○3_____。

　　19、獎勵細則中:現場抓獲犯罪分子獎勵_____分，為公司爭得榮譽獎勵_____分。

　　20、處罰細則中:對上級布置的任務，不能__________、_____、_____完成的處罰2分。

　　二、判斷改錯題(認為題意對的在括號內打"√"，錯誤的在括號內打"×"，并在改正欄進行正確的修改。每題5分，共計20分)

　　1、裝修過程中嚴禁動用明火。如確實需要動用明火的，有消防器材方可施工。()

　　改正:

　　2、在不影響本職工作的同時，有責任提供舉手之勞的幫助。()

　　改正:

　　3、巡邏執勤人員應根據代班布置的區域及線路實施間斷巡邏執勤。()

　　改正:

　　4、做好安全防范的預防措施，妥善處理好當班中的問題并及時上報。()

　　改正:

　　三、簡答題(每題十分，共計20分)

　　1、對講機的使用規定是什么?

　　2、保安人員的職責是什么?

　　四、作為一名清江花苑物業公司的員工，你認為通過怎樣的保安服務，能體現清江物業人的服務理念及服務水準?(本題25分)

篇3：房地產公司質量手冊:前期物業管理控制工作程序

　　房地產公司質量手冊：前期物業管理控制程序

　　1.目的

　　通過對前期物業管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環境，滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。

　　3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作，掌握工程的基本情況和質量狀況，根據物業的規模、設施、環境等具體情況，組織物業管理機構。

　　4.2接管驗收

　　4.2.1由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排，組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。

　　4.2.2物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料，對檢查驗收中發現的問題，由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在“物業管理接管驗收記錄表”中進行記錄。

　　4.2.3接管驗收合格后，由參加驗收各方在“物業管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見，辦理工程項目的有關文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：

　　a)工程項目的整套技術資料；

　　b)工程質量保修書和工程使用說明書。

　　4.3由物業管理機構負責組織物業管理隊伍，制定有關的管理制度：

　　4.3.1根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置，滿足前期物業管理的要求。

　　4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍，對招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓。

　　4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度，并作好培訓工作。

　　4.4聯絡、溝通社會有關部門，包括：街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門，建立代辦服務項目的管理網絡。

　　4.5辦理前期物業管理的入伙手續

　　4.5.1及時向住戶發送有關的入住函件，包括：“入伙通知書”、“入伙手續書”和“收費通知書”。

　　4.5.2做好住戶入住的服務工作：

　　a)向住戶介紹物業區域的情況，接收住戶的咨詢；

　　b)住戶簽定“管理公約”；

　　c)組織住戶驗收房屋，驗收合格后進行房屋的移交；

　　d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求，制訂“裝修管理規定”，做好對住戶裝修的有關服務工作。

　　4.6由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作：

　　4.6.1保潔綠化工作，執行Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2治安保衛工作執行Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　4.6.3工程質量保修執行Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》。

　　4.6.4物業管理機構根據“管理公約”規定的收費標準和方法，收繳物業管理費。

　　4.7依據Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》，做好顧客意見投訴的處理工作。

　　5．質量記錄

　　5.1QR23-01物業管理接管驗收登記表

　　5.2QR23-02入伙通知書

　　5.3QR23-03入伙手續書

　　6．支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　6.2Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》

　　6.3Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》

　　6.4Q/TZH

-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》