電梯運(yùn)行費(fèi)是高層住宅住戶們非常關(guān)注的問題，目前尚無收取標(biāo)準(zhǔn)。本文將電梯運(yùn)行費(fèi)分為空置費(fèi)和使用費(fèi)兩部分，前者按戶數(shù)平攤、后者按運(yùn)載量采用誰使用誰付費(fèi)的原則，建立了以實(shí)住人數(shù)和樓層高低為變量的收取電梯運(yùn)行費(fèi)的數(shù)學(xué)模型，具有一定的實(shí)用價(jià)值。
問題的提出
高層住宅一座座拔地而起，電梯運(yùn)行費(fèi)的收取成了住戶們關(guān)注的問題。目前，針對電梯運(yùn)行費(fèi)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》中沒有明文規(guī)定，各地、各小區(qū)基本上都是各行其是：有各層平攤的，1層減半的，也有1層不交費(fèi)、2層減半的，等等。就拿我家住的樓來說吧，王大爺家在1層，每次物管收費(fèi)時(shí)他都對電梯運(yùn)行費(fèi)一項(xiàng)耿耿于懷;我家在8層，自然對電梯費(fèi)平攤沒什么意見;而小明家在頂層18層，交電梯費(fèi)總是很痛快。王大爺老說小明家占了他家的便宜，兩家曾為此爭吵。因此，合理收取電梯運(yùn)行費(fèi)，有助于減少鄰居間的糾紛。
那么，到底怎樣收取電梯運(yùn)行費(fèi)更為合理呢?
電梯運(yùn)行費(fèi)產(chǎn)生的數(shù)學(xué)模型
電梯運(yùn)行費(fèi)的構(gòu)成
將某部電梯的運(yùn)行費(fèi)(Y)分為空置費(fèi)(A)和使用費(fèi)(B)兩部分，即：
Y=A+B(1)
(1)式中，A為電梯空置時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用，理論上應(yīng)為所有住戶平攤;B為實(shí)際使用時(shí)按運(yùn)載量分擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)誰使用、誰付費(fèi)的原則，應(yīng)該由實(shí)際使用人負(fù)擔(dān)。A和B各占總運(yùn)行費(fèi)的比例，可由所有住戶討論確定或根據(jù)用電量等的測算結(jié)果來確定。
空置費(fèi)的計(jì)算模型
根據(jù)空置費(fèi)(A)所有用戶平攤的原則，可得：
(2)式中，Aij為某單元第i層第j戶應(yīng)分擔(dān)的空置費(fèi);其中，i=1，...，n，n為總樓層數(shù);j=1，...，m，m為該單元每樓層住戶數(shù)。
使用費(fèi)的計(jì)算模型
假定使用費(fèi)(B)是電梯運(yùn)載量的函數(shù)，運(yùn)載量是使用次數(shù)(M)、每次的載荷(W)和運(yùn)行距離(L)的乘積。即：
B=a×M×W×L(3)
(3)式中，a為運(yùn)載量與價(jià)格的換算系數(shù)，由于a的大小不影響使用費(fèi)的計(jì)算，因此假定a為常數(shù)=1;M與住戶總?cè)藬?shù)和每人的使用頻度有關(guān)，W與使用人數(shù)(N)、每人體重及攜帶的物品重量有關(guān)，L則與使用人所住樓層(*)有關(guān)。考慮到目前的電梯尚未達(dá)到能按人統(tǒng)計(jì)使用頻度、稱量體重和攜帶物重量的智能水平，因此假定同一單元住戶每人的使用頻度、體重和每次攜帶物重量等都相等。這樣，某一住戶應(yīng)分擔(dān)的運(yùn)行費(fèi)就能簡化為該住戶實(shí)住人數(shù)與樓層高度的乘積。即：
Bij=Nij×(*i-1)(4)
(4)式中，Bij為第i層第j戶應(yīng)分擔(dān)的運(yùn)行費(fèi)，Nij為該住戶的實(shí)住人數(shù)，*i為該住戶的樓層數(shù)。由(4)式可得某單元的電梯使用費(fèi)(B)為：
(5)數(shù)學(xué)模型的應(yīng)用
根據(jù)電梯空置費(fèi)(A)平攤的原則，由(2)式可得出第i層第j戶應(yīng)分擔(dān)的空置費(fèi)(Aij)為：
Aij=A/(n×m)(6)
根據(jù)電梯使用費(fèi)(B)按住戶實(shí)住人數(shù)和樓層高度的乘積大小來分擔(dān)的原則，由(4)式和(5)式可得出第i層第j戶應(yīng)分擔(dān)的使用費(fèi)(Bij)為：
(7)式中，Nij(*i-1)為第i層第j戶的實(shí)住人數(shù)與樓層高度(電梯運(yùn)行距離)的乘積，可視為是第i層第j戶的運(yùn)載量;∑∑Nij(*i-1)為同單元所有住戶累計(jì)的實(shí)住人數(shù)與樓層高度的乘積，可視為是該單元的總運(yùn)載量(在表1中為910)。因此，Nij(*i-1)/∑∑Nij(*i-1)實(shí)為第i層第j戶的運(yùn)載量占同單元所有住戶的總運(yùn)載量的比重。在(3)式中，運(yùn)載量與價(jià)格的換算系數(shù)(a)被假定為1，在本例中實(shí)際為1080/910=1.1868。如前所述，a的大小不影響電梯使用費(fèi)的計(jì)算。
還以我家住的單元為例：上下共18層，住36家(每層2戶)，總?cè)藬?shù)為101人。假定某月的電梯運(yùn)行費(fèi)為1,440元，空置費(fèi)(A)和使用費(fèi)(B)按25%和75%的比例分配，則分別為360元和1,080元。
與電梯空置費(fèi)不同，由(7)式計(jì)算出的電梯使用費(fèi)(Yij)因各住戶實(shí)住人數(shù)(Nij)和所住樓層(*i)的不同而明顯不同(表1)。從表中可以看出：住同一樓層的兩戶若人數(shù)相同，所分擔(dān)的使用費(fèi)就相同，若人數(shù)不同，則人多的一戶分擔(dān)的使用費(fèi)較多;不同樓層比較，則住得越高，分擔(dān)的使用費(fèi)越多。也就是說，實(shí)住人數(shù)越多、所住樓層越高，分擔(dān)的使用費(fèi)就越多。
具體到我們3家的情況是：每戶分擔(dān)的空置費(fèi)均為10元，分擔(dān)的使用費(fèi)王大爺家(*1-1)為0元、我家(*8-2)為24.9元、小明家(*18-1)為60.5元，即我們3家該月應(yīng)交納的電梯運(yùn)行費(fèi)分別為10元、34.9元和70.5元。與每戶平攤40元的費(fèi)用相比，王大爺家該月多付30元，我家多付5.1元，而小明家則少付30.5元。因此王大爺?shù)脑?小明家占了他家的便宜)有一定的道理。
結(jié)論
應(yīng)用本模型計(jì)算出的電梯運(yùn)行費(fèi)與平攤的情況相比，應(yīng)更為合理，并具有一定的科學(xué)性(見表1)。同時(shí)，利用這一模型還能按月(或季度)根據(jù)電梯運(yùn)行費(fèi)、住戶數(shù)和實(shí)住人數(shù)等的變化對各住戶應(yīng)分擔(dān)的費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。為確保公正透明，可將每戶實(shí)住人數(shù)按月(或季度)進(jìn)行核定校正，并可參考表1方式將應(yīng)收費(fèi)用進(jìn)行公示。另外，考慮到電梯使用人體重的差異，建議將嬰幼兒計(jì)為0人，小學(xué)生計(jì)為0.5人，中學(xué)生和成年人計(jì)為1人的方式統(tǒng)計(jì)人數(shù)。
采取科學(xué)的方式收取電梯運(yùn)行費(fèi)，將有助于減少因電梯收費(fèi)引起的糾紛，增進(jìn)鄰居間的和睦，創(chuàng)建和諧社會(huì)。
篇2：御景公寓物業(yè)費(fèi)用測算
御景公寓物業(yè)費(fèi)用測算
一、菲特國際服務(wù)費(fèi)測算依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)
測算依據(jù)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)服務(wù)辦法、《合肥市物業(yè)管理條例》和皖價(jià)房〖20**〗154號號文件精神按成本測算報(bào)價(jià)；
物業(yè)管理費(fèi)用的預(yù)算主要分為收入預(yù)算和成本支出預(yù)算兩個(gè)方面，收入預(yù)算此處指物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及停車場的管理費(fèi)用收支預(yù)算，項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算主要分為人工成本、行政管理成本、裝備費(fèi)用成本和其它費(fèi)用成本四部分。
物業(yè)管理費(fèi)用包含的內(nèi)容主要有:
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
6、辦公費(fèi)用；
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；
8、稅金，
9、管理酬金
二、菲特國際費(fèi)用測算表御景灣菲特國際預(yù)算.*ls
1、總支出789759元減去不含管理費(fèi)的其它收入61500元等于728259元。（其中含電梯和公共照明117890元）
2、菲特國際公寓共22層，每層20戶共912平米，22層共計(jì)20**4平米。
3、單價(jià)管理費(fèi)的測算:總支出728259除以收費(fèi)面積20**4除以12個(gè)月等于3.03元/平米（含能源費(fèi)）
4、單價(jià)管理費(fèi)測算：總支出728259減去能源費(fèi)117890元等于610369元除以收費(fèi)面積20**4除以12個(gè)月等于2.54元/月（不含能源費(fèi)）
篇3：物業(yè)管理費(fèi)用測算
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算
根據(jù)“******”人員編制計(jì)劃,及擬推廣管家服務(wù)的總體管理思路,對“******”的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行測算。內(nèi)容包括:
一、 經(jīng)費(fèi)測算的原則及說明;
二、 經(jīng)費(fèi)測算:
1、人工成本;2、行政辦公費(fèi);3、設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費(fèi);4、公用水電費(fèi);5、清潔綠化費(fèi);6、保安費(fèi);7、固定資產(chǎn)折舊;8、開辦費(fèi)攤銷;9、不可預(yù)見費(fèi);10、管理者酬金;11、稅金。
詳細(xì)測算書內(nèi)容如下:
第一節(jié) 經(jīng)費(fèi)測算的原則及說明
一、 測算的依據(jù)
(一) 成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定及成都市政府相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī);
(二) “四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定”;
(三) “四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分類分級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”。
二、 經(jīng)費(fèi)測算的原則
(一) 遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則
物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)?？陀^、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出,是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ),也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境,達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。
(二) 服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則
針對“*******”高檔物業(yè)需求,根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價(jià)相符”的市場特點(diǎn),準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平,準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。
(三) “零預(yù)算”原則
物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行“零預(yù)算”原則,“以支定收”,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn),確定物業(yè)管理費(fèi)用的支出;再根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的支出確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這樣,物業(yè)管理費(fèi)用收入和支出相抵后的結(jié)果為“零”。
(四) 管理者提取酬金原則
物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源以物業(yè)管理費(fèi)用支出為基礎(chǔ),并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業(yè)管理費(fèi)用支出×管理酬金比例。
三、 測算的有關(guān)說明
(一) 物業(yè)管理費(fèi)支出包括物業(yè)管理服務(wù)人員工資和福利費(fèi),公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi),綠化管理費(fèi),保潔衛(wèi)生費(fèi),保安費(fèi),辦公費(fèi)用,物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi),稅費(fèi),利潤,開辦費(fèi)攤銷、不可預(yù)見費(fèi)。
(二) 有關(guān)費(fèi)用的說明
1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)市場化原則,參照成都行業(yè)工資水平,根據(jù)*********規(guī)模及高檔次的管理服務(wù)需求設(shè)定人員工資標(biāo)準(zhǔn),人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下:
序號 職 務(wù) 月薪 備 注
1 中心經(jīng)理 4,000