物業(yè)接管驗收的程序(新建項目)：1、建設(shè)單位提請驗收，并提交相應(yīng)資料。2、接管單位審核資料，并在15日內(nèi)簽收通知并約定驗收時間。3、進(jìn)行驗收。4、發(fā)現(xiàn)問題提出處理辦法。5符合要求接管單位在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證。6、簽發(fā)接管文件。
新建物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容：主體結(jié)構(gòu)、外墻不得滲水、屋面、樓地面、裝修、電氣、水衛(wèi)生消防、采暖、附屬工程及其它。
原有物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容(標(biāo)準(zhǔn))：1、質(zhì)量與使用功能的檢驗。(1)以危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作檢驗依據(jù)。(2)從外觀檢查建筑物變異狀態(tài)。(3)檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備。(4)查驗房屋使用情況。2、危險和損壞問題的處理。(1)危險房排險后接管。(2)有損壞的房屋協(xié)商或補(bǔ)償解決。(3)判決沒收房屋按判決辦理。
物業(yè)接管驗收處理質(zhì)量問題原則：1原則性和靈活性相結(jié)合。2細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合。
物業(yè)接管驗收與竣工驗收的區(qū)別：驗收目的不同、驗收性質(zhì)不同、驗收條件不同、移交對象不同、驗收階段不同。
新建物業(yè)接管驗收提交資料：1產(chǎn)權(quán)資料。項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷安置資料。2竣工驗收資料。竣工圖、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開竣工報告、工程預(yù)決算、圖紙會審、工程設(shè)計變更及技術(shù)核定單、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、主要材料質(zhì)量保證書、沙漿混凝土試壓報告、竣工驗收證明書。3技術(shù)資料。材料配件合格書、水電采暖衛(wèi)生器具電梯合格證、供水供暖試壓報告、各項設(shè)備技術(shù)資料。4說明文件。
原有物業(yè)接管驗收提交資料：1產(chǎn)權(quán)資料。房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、司法公正文書和協(xié)議、房屋分戶使用清冊、房屋設(shè)備及定附著物清冊。2技術(shù)資料。房地產(chǎn)平面圖、房屋分間平面圖、房屋及設(shè)備技術(shù)資料。
物業(yè)管理企業(yè)的解聘形式：自然解聘、提前解聘。
物業(yè)管理企業(yè)的解聘的程序：1自然解聘的程序：雙方提出書面意見(前6個月)、征求業(yè)主意見、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行選擇。2提前解聘程序：正確解決雙方爭議、盡快選聘新物管企業(yè)、做好移交準(zhǔn)備。
物業(yè)撤管的工作程序：1接受撤管通知。2進(jìn)入撤管準(zhǔn)備。3正式實施撤管。
撤管中物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任：要善始善終做好管理工作、盡量減少遺留問題、做好交接工作。
測算物業(yè)服務(wù)費(fèi)的原則：嚴(yán)格控制成本的原則、業(yè)主滿意的原則、區(qū)別對待的原則、合理公開及服務(wù)費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)的追繳：1送達(dá)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通知單。2加強(qiáng)立法，追繳拖欠費(fèi)用。3針對不同對象采取不同追討方法。一般性、針對性、區(qū)別性。
解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的對策：完善物業(yè)管理法律、制定切實可行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、轉(zhuǎn)變業(yè)主和使用人的消費(fèi)觀念 嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理制度。
房屋租賃市場調(diào)查的準(zhǔn)備：組織調(diào)查人員、初步分析與假設(shè)、設(shè)計調(diào)查表、編制調(diào)查計劃。
房屋租賃市場調(diào)查的實施：1進(jìn)行房屋租賃市場調(diào)查與分析、2進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證、3撰寫市場調(diào)查報告：前言、摘要、目錄、正文、有關(guān)建議、附件。
市場調(diào)查的基本方法：1詢問法，意見詢問、事實詢問、闡述詢問。2觀察法，直接觀察、間接觀察。3實驗法，實驗求證、隨機(jī)嘗試。
房屋租賃租金的構(gòu)成：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租、保險費(fèi)、利潤、房產(chǎn)
房屋租賃的條件(不能出租房屋)：1未依法取得房屋所有權(quán)證的。2司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封或限制房地產(chǎn)權(quán)利的。3共有房屋未取得共有人同意的。4權(quán)屬有爭議的。5屬于違法建筑的。6不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。7已抵押、未經(jīng)抵押人同意的。8不符合主管部門有關(guān)規(guī)定的。9有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
與客戶溝通的技巧：耐心傾聽、反饋信息、協(xié)調(diào)矛盾、解決疑難。
客戶關(guān)系管理的主要內(nèi)容：1宣傳有關(guān)物業(yè)管理的知識和相
關(guān)的政策法規(guī)。2物業(yè)管理區(qū)域中一些重要事情及時向客戶
告知。3征詢客戶對物業(yè)管理服務(wù)的意見或建議。4了解客戶對物業(yè)管理服務(wù)的新要求。5客戶報修投訴后的回訪。6對特殊客戶的特別關(guān)注。7定期公布物業(yè)管理費(fèi)及住房專項資金使用與管理情況。
客戶關(guān)系管理實施方式：通訊、海報、公文、住戶手冊、電子郵件、投訴熱線、接待咨詢、家庭拜訪、客戶調(diào)查、座談會、節(jié)日聚會、上門服務(wù)、推廣活動、設(shè)立鄰里守望小組、主辦消防日。
社區(qū)服務(wù)的范圍：配套設(shè)施、娛樂休閑、咨詢服務(wù)、會所服務(wù)。
危房處理措施：觀察使用、處理使用、停止使用、整體拆除。
房屋安全檢查方法：直觀法、刺探敲擊聽聲法、儀器檢查、結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗算。
房屋裝飾裝修管理制度內(nèi)容：報批程序、裝修范圍、裝修時間、裝修保證金、垃圾清運(yùn)、電梯使用、裝修責(zé)任、管理權(quán)限、違約處理規(guī)定。
房屋附屬設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)制度：1三級保養(yǎng)制度。(1)日常維護(hù)保養(yǎng)。經(jīng)常性、檢查、清潔、潤滑排除小故障。(2)一級保養(yǎng)。局部解體、清洗、調(diào)整、定期保養(yǎng)。(3)二級保養(yǎng)。部分解體、全面清洗、局部維修、更換修復(fù)磨損件。2預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度。
房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理制度：巡檢制、分工責(zé)任制、季度和年度安全檢查制、維修報告制、維修工程審批制。
給排水設(shè)備的維修管理：1給水系統(tǒng)。水泵、氣壓罐、垂直管網(wǎng)下水池出水管。2排水系統(tǒng)。污水井、排污管道。
空調(diào)系統(tǒng)的維修管理：1每月的維修保養(yǎng)管理。空調(diào)主機(jī)、空調(diào)水泵、冷卻水塔、空氣壓縮機(jī)、盤管風(fēng)機(jī)。2每季檢查空調(diào)主機(jī)冷凍劑和機(jī)油、清潔水過濾器。3每年對主機(jī)做一次全面技術(shù)性能檢查。4風(fēng)機(jī)、制冷、換熱器、水處理出現(xiàn)故障與專業(yè)公司聯(lián)
電梯設(shè)備的維修管理：1要求。制定電梯各項規(guī)程、專業(yè)維修、定時巡查排除故障、電梯機(jī)房等重要部位的管理、門匙的管理。2維修等級及周期。零維修、中修、大修、專項修理、更新改造。3維修工程的審批。零維修除外。
電梯運(yùn)行管理計劃的擬訂：1電梯日常管理，維修保養(yǎng)由承包商負(fù)責(zé)監(jiān)管。2每天一次運(yùn)行檢查。3轎廂井道無濕水。4定期檢查。5升降機(jī)需經(jīng)承包商專業(yè)意見。6注意超載物件的搬運(yùn)。7緊急事故故障的應(yīng)變。8升降機(jī)的清潔。9年審標(biāo)志。
電梯維修養(yǎng)護(hù)管理計劃的擬訂：1《電梯維修養(yǎng)護(hù)年度計劃表》的制定。維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容、備品備件計劃、具體實施維修保養(yǎng)時間、預(yù)計費(fèi)用。2監(jiān)督維修養(yǎng)護(hù)計劃落實的措施。定期檢查電梯養(yǎng)護(hù)維修記錄、定期巡查電梯養(yǎng)護(hù)維修結(jié)果。
房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修的分類：1零星維修工程。2中修工程。3大修工程。4設(shè)備更新和技術(shù)改造。
房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修的特點：維修成本高、維修技術(shù)高、隨機(jī)性和計劃性相結(jié)合，集中維修與分散維修相結(jié)合。
電梯操作保養(yǎng)與維護(hù)內(nèi)容：制定規(guī)章制度、持證上崗、保修和安全年檢、電梯維修需經(jīng)專業(yè)人員、健全設(shè)備檔案及維修記錄、電梯鑰匙專人管理、發(fā)生故障先救乘客、電梯耗電計量和收費(fèi)、電梯機(jī)房井道轎廂清潔及空氣流通、定人定時對軌道門導(dǎo)軌清潔潤滑。
特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)招標(biāo)文件的內(nèi)容：1招標(biāo)須知.2特種設(shè)備要求維修保養(yǎng)說明書.3特種設(shè)備的技術(shù)資料.4維修保養(yǎng)范圍..維修保養(yǎng)方式.
特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)原則：安全至上原則、企業(yè)負(fù)責(zé)原則、責(zé)權(quán)一致原則、統(tǒng)一監(jiān)管原則、綜合治理原則。
建筑智能化系統(tǒng)5個方面：建筑設(shè)備自動化、火災(zāi)報警與聯(lián)動控制、安全防范自動化、辦公自動化、通信自動化。
爆炸案及可疑爆炸物的處置程序：1分爆炸恐嚇和現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，接聽恐嚇電話時要鎮(zhèn)靜、盡量獲得更多的信息。2通知上級和公安機(jī)關(guān)。3安保部經(jīng)理及時趕到現(xiàn)場布置警戒線、控制保護(hù)現(xiàn)場。4人員疏散至安全區(qū)域。5做好相應(yīng)準(zhǔn)備。6聽從指揮排除險情。7做好善后工作。8事件經(jīng)過報告上級。
暴力案件處理程序：1迅速報案講清案發(fā)地、聯(lián)系方式。2向上級或公安機(jī)關(guān)報告。3保護(hù)現(xiàn)場。4控制犯罪嫌疑人。5尋找目擊證人、收集證言證物。6對受傷人員采取急救措施。7善后工作。8向上級匯報。
突發(fā)死亡事件處置程序：1保護(hù)現(xiàn)場。2及時向上級領(lǐng)導(dǎo)和公安機(jī)關(guān)報告。3無法確定死亡迅速急救。4尋找線索和死者情況。5全力配合公安機(jī)關(guān)處理調(diào)查。6做好善后工作。7協(xié)助聯(lián)系死者家屬。8向上級匯報過程。
販毒吸毒案件處置程序：1上報安保部。2上報公安機(jī)關(guān)。3采取措施控制現(xiàn)場。4現(xiàn)場收集證物。5交公安機(jī)關(guān)處理。6向上級匯報。
惡意投毒案處理程序：1對中毒者進(jìn)行急救。2保護(hù)現(xiàn)場、采取封閉隔離措施，上報公安機(jī)關(guān)。3對其他區(qū)域進(jìn)行全面搜索。4非專業(yè)人員禁止接近觸摸、挪動毒源和可疑物。5在毒源不明時，關(guān)閉水源和送風(fēng)系統(tǒng)。6報告上級。
散發(fā)非法宣傳品事件處理程序：1制止違法活動，沒收清除非法宣傳品。2保留證據(jù)，控制散發(fā)非法宣傳品人員。3疏散群眾，避免事態(tài)擴(kuò)大。4上報公安機(jī)關(guān)。5配合公安調(diào)查處理。6向上級報告。
安保服務(wù)的基本原則：1預(yù)防為主防治結(jié)合。2安全管理與社會治安管理相結(jié)合。3用戶第一服務(wù)至上。4安全管理工作硬件與軟件一起抓。
消防演習(xí)方案實施程序圖：方案報批-演習(xí)通知-內(nèi)容分工-培訓(xùn)宣傳-設(shè)備準(zhǔn)備-落實檢查-實施演習(xí)-演習(xí)總結(jié)。
火災(zāi)火警應(yīng)急處置程序圖：報警-確認(rèn)-報告-指揮-疏散-警戒-滅火-善后。
消防工作的主要內(nèi)容：建立消防隊伍、建立健全消防管理制度、消防宣傳培訓(xùn)、消防設(shè)備器材使用管理。
高層建筑消防的特點：火災(zāi)因素多、火勢蔓延快、救火難度大、疏散困難大、
高層建筑消防管理的主要措施：防火分隔、消防設(shè)備管理、重點防范管理、疏散暢通、消防管理制度、消防培訓(xùn)教育。
物業(yè)環(huán)境保護(hù)三類制度：相關(guān)部門的規(guī)章制度、專項環(huán)境保護(hù)制度、環(huán)境綜合管理制度。
大氣環(huán)境的質(zhì)量管理措施：對物業(yè)大氣污染進(jìn)行監(jiān)測、對物業(yè)大氣環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行評價、對物業(yè)大氣環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行分區(qū)管理、
水環(huán)境質(zhì)量管理措施：對物業(yè)水環(huán)境進(jìn)行監(jiān)測、保護(hù)水體防止污染、控制污染源。
固體廢棄物污染的防治措施：生活垃圾的處理、加強(qiáng)對房屋裝修的科學(xué)管理、露天儲存然煤灰渣應(yīng)設(shè)專用場所。
清潔衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)：1五定(定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量)2六凈(路面凈、人行道凈、雨污水井口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈)六無(無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水贓物)3當(dāng)日清。
城市綠地大體分以下幾種：公共綠地、防護(hù)綠地、居住區(qū)級綠地、單位附屬綠地、道路綠地、風(fēng)景林地。
居住區(qū)綠地規(guī)劃的基本要求：合理組織統(tǒng)一規(guī)劃、因地制宜節(jié)約用地、植物為主注意景觀。
篇2：物業(yè)竣工驗收與接管驗收
物業(yè)竣工驗收與接管驗收
一、物業(yè)的竣工驗收
(一)竣工驗收及驗收種類
物業(yè)的竣工驗收是指一項物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個階段。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行查驗，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為驗收。
竣工驗收是建筑商與開發(fā)商之間發(fā)生的一個法定手續(xù)，通過驗收能明確責(zé)任，如工程達(dá)到設(shè)計或合同要求，經(jīng)驗收后，就可解除合同義務(wù)。從物質(zhì)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終建筑產(chǎn)品，而開發(fā)商也完成了該物業(yè)的開發(fā)任務(wù);從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說，建筑商即可解除對開發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收，而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。
1.隱蔽工程驗收
隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程，在隱蔽之前所進(jìn)行的檢查驗收，它是保證工程質(zhì)量、防止留有質(zhì)量隱患的重要措施。隱蔽工程驗收的標(biāo)準(zhǔn)為施工圖設(shè)計和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗收是由開發(fā)商和建筑商共同進(jìn)行的，驗收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認(rèn)真進(jìn)行處理，處理后進(jìn)行復(fù)核并寫明處理情況。未經(jīng)檢驗合格不能進(jìn)入下道工序施工。
2.單項工程驗收
單項工程驗收是指某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗收通知。開發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗收資料、工程關(guān)鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況，然后再組織設(shè)計單位、建筑商等共同進(jìn)行交工驗收。
3.分期驗收
分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的工程項目，或個別單位工程在達(dá)到使用條件、需要提前動用時所進(jìn)行的驗收。例如住宅小區(qū)，當(dāng)?shù)谝黄诜课萁ǔ珊螅纯沈炇眨允菇ㄖa(chǎn)品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。
4.全部工程驗收
全部工程驗收是指工程項目按設(shè)計要求全部落成并達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)即可進(jìn)行全部工程竣工驗收。全部工程竣工驗收應(yīng)在做好驗收準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上，按預(yù)先驗收--正式驗收的順序進(jìn)行。
物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)在物業(yè)前期管理中參與上述各種建筑工程項目的驗收。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)代表業(yè)主，從今后管理和使用的角度，根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗提供意見。這樣既便于避免建筑后遺癥的發(fā)生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎(chǔ)。
(二)竣工驗收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作
1.竣工驗收的依據(jù)
①上級主管部門的有關(guān)文件。
②開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。
③設(shè)計文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說明書。
④國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范。
⑤建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。
⑥對從國外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國外提供的設(shè)計文件等資料進(jìn)行驗收。
2.驗收的標(biāo)準(zhǔn)
①工程項目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計圖紙要求已全部施工完畢，達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求。
②竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。
③設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計要求。
④建筑物周圍2米以內(nèi)的場地清理完畢。
⑤技術(shù)檔案資料齊全。
3.做好竣工驗收工作
①建筑商準(zhǔn)備和提交竣工資料。為了使開發(fā)商對物業(yè)合理使用和維護(hù)管理，為改建、擴(kuò)建提供依據(jù)和辦理工程決算，建筑商向開發(fā)商提交的資料有：竣工工程項目一覽表;圖紙會審記錄;竣工圖;隱蔽工程驗收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單;材料、半成品的試驗和檢驗記錄;永久性的水準(zhǔn)點坐標(biāo)記錄;建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量合格證;土建施工的試驗記錄;土建施工記錄;設(shè)備安裝施工和檢驗記錄;建筑商和設(shè)計單位提供的建筑物使用注意事項;該工程的有關(guān)技術(shù)決定;工程結(jié)算資料、文件和簽證等。
②開發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應(yīng)對這些資料進(jìn)行逐項檢查和鑒定。
③進(jìn)行設(shè)備的單體試車、無負(fù)荷聯(lián)動試車、有負(fù)荷聯(lián)動試車。
④辦理工程交接手續(xù)。檢查鑒定和負(fù)荷聯(lián)動試車合格后，合同雙方即可簽訂交接驗收證書，逐項辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。除注明承擔(dān)的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律責(zé)任可予以解除。
二、物業(yè)的接管驗收
(一)接管驗收與竣工驗收
接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于：
1.驗收的目的不同
接管驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗;竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到設(shè)計文件所規(guī)定的要求。
2.驗收條件不同
接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);竣工驗收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。
3.交接對象不同
接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)，竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。
(二)接管驗收中應(yīng)注意的事項
物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面：
1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。
2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
3.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。
4.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。
5.開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。
6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。
7.接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。
當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
篇3：物業(yè)知識教材：物業(yè)接管驗收
物業(yè)知識教材：物業(yè)接管驗收
一、接管前的準(zhǔn)備工作
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司應(yīng)在物業(yè)項目立項時就建立合作關(guān)系。但在一些地區(qū)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)尚未健全，常常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自設(shè)機(jī)構(gòu)來管理物業(yè)。一般來講，由專業(yè)化的物業(yè)管理公司參與物業(yè)的開發(fā)全過程，將更利于物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。目前，物業(yè)管理公司的選聘大多采取議標(biāo)的方法，少數(shù)采用公開招標(biāo)，無論通過哪一種方式，物業(yè)管理公司都要從開發(fā)企業(yè)或管委會手中接管物業(yè)。
從理論上講，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)并一定就是前期物業(yè)的當(dāng)然管理者，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定招標(biāo)選聘時。反之，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)是否愿意承接該物業(yè)的管理也需經(jīng)過科學(xué)的測算和對該物業(yè)經(jīng)營實效的評估和權(quán)衡后方可作出明智的抉擇。具體步驟如下:
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項。主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限；保修責(zé)任的委托與實施；諸如遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項；管理服務(wù)費(fèi)構(gòu)成及籌集；管理用房、經(jīng)營用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗收接管。
2.在洽談的過程中，物業(yè)管理企業(yè)對人力、物力等自身條件和接盤運(yùn)作、盈虧風(fēng)險作出測算，據(jù)此制定接管方案作為依據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步協(xié)商或競標(biāo)。如達(dá)成一致或中標(biāo)即可簽訂前期物業(yè)管理委托合同。
3.一旦簽約，物業(yè)管理企業(yè)就要實施驗收接管。依照的有關(guān)規(guī)定主要有1991年2月4日國家建設(shè)部制訂的《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)--房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》和(1993)814號文《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》。同時還應(yīng)做好檔案資料的移交工作，必不可少的檔案資料有:規(guī)劃圖，竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房層清單，單體建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖及合格證或保修書，公用設(shè)施，設(shè)備及公共場地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料等。
4.根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責(zé)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。這些制度主要有停車場管理辦法，電梯使用規(guī)定，物業(yè)的報修與維修規(guī)定等。
5.為了迎接即將到來的業(yè)主入伙，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著手組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)，配備管理人員。人員不足時要著手進(jìn)行社會招聘和上崗培訓(xùn)等準(zhǔn)備工作。
6.建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。前者是指物業(yè)正式啟動運(yùn)作后，勢必要與社區(qū)主管部門和市政及公用事業(yè)單位取得聯(lián)系，獲得他們的支持與配合。同時，物業(yè)管理企業(yè)也不是萬能企業(yè)，有一些業(yè)務(wù)(尤其是業(yè)主的特約服務(wù))還需選定專業(yè)服務(wù)公司代理。唯此，才能使業(yè)主入伙后各種需求得到充分滿足。
7.物業(yè)正式出售又稱“開盤”，這也是前期物業(yè)管理開始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參與樓盤營銷。首先可以就營銷策略提出自己見解，促進(jìn)銷售順利進(jìn)行。從根本上來講，促銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)共同利益所在。樓盤滯銷開發(fā)企業(yè)投資得不到完全回報，而物業(yè)管理也因滯銷造成的空置物業(yè)和人氣欠旺給管理與服務(wù)帶來困難。物業(yè)管理對提高物業(yè)附加值的作用日見明顯，在具體策劃上也有大力宣傳該物業(yè)的管理水準(zhǔn)和合理的收費(fèi)以吸引更多的消費(fèi)者前來購買等功效。其次，參與營銷(包括預(yù)售)是物業(yè)管理企業(yè)與消費(fèi)者(即未來的業(yè)主)直接見面的最好機(jī)會。了解他們對物業(yè)管理的具體要求將對今后業(yè)務(wù)的開展大有裨益。最后，現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，在開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時必須附上有關(guān)前期物業(yè)管理合同及《物業(yè)使用公約》、《住戶手冊》等附件，即“應(yīng)在買賣合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定”(詳見國家建設(shè)部《城市住宅小區(qū)管理辦法》)。
二、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接管
建設(shè)部第33號令明確規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，因此，參與物業(yè)開發(fā)全過程的物業(yè)管理公司最有可能成為接受物業(yè)管理委托的公司。
三、從管理委員會接管
物業(yè)管理作為一種經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)，是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人委托實施管理。也就是說，產(chǎn)權(quán)人及使用人有權(quán)選擇管理者，這種權(quán)利集中體現(xiàn)在“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”上。“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”按召開的時間與形式可分為三種，即首屆“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”、“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會年度會議”、“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會特別會議”。管理委員會由首屆“產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會”選舉產(chǎn)生。
建設(shè)部第33號令明確規(guī)定管委會具有選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)利。首次選聘物業(yè)管理公司的工作一般由開發(fā)企業(yè)完成。管委會組成之后應(yīng)對所選聘的物業(yè)管理公司進(jìn)行考察，同時對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。管理水平低下的物業(yè)管理公司將會被管委會解聘。物業(yè)管理公司被解聘或者受聘合同到期未獲續(xù)聘時，管委會可選聘其他物業(yè)管理公司接管物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理公司在接管使用過程中的物業(yè)時，應(yīng)做好如下工作:
(一)收集資料
在接管物業(yè)時，應(yīng)收集以下資料:
1.物業(yè)規(guī)劃圖。
2.竣工總平面圖。
3.單體建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖。
4.地下管網(wǎng)竣工圖。
5.建筑施工圖。
6.隱蔽工程驗收簽證。
7.沉降觀察記錄。
8.竣工驗收證明。
(二)接管驗收
1.接管驗收應(yīng)具備的條件。
2.接管驗收應(yīng)驗交的資料。
3.房屋接管驗收。
4.質(zhì)量與使用功能的檢驗。
5.危險和損壞問題的處理。
(三)用戶基本情況調(diào)查
可采用入戶調(diào)查和調(diào)查表形式全面了解住戶的基本情況。
(四)資料歸類、存檔
物業(yè)管理資料對管理工作的實際操作具有指導(dǎo)作用，應(yīng)采取妥善的方式保存、管理。
四、接管驗收與竣工驗收的區(qū)別
接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于:
1.驗收的目的不同
接管驗收是在驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗；竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到設(shè)計文件所規(guī)定的要求。
2.驗收條件不同
接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；竣工驗收的首要條件是工程按設(shè)計要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。
3.交接對象不同
接管驗收是由物業(yè)管理公司接管開發(fā)商移交的物業(yè)；竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)。
五、接管驗收中應(yīng)注意的事項
物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面:
1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。
2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
3.接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直到完全合格。
4.落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。
5.開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。
6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。
7.接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。
當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
六、接管驗收的內(nèi)容
接管驗收的主要內(nèi)容是:
(1)主體結(jié)構(gòu)。地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開裂或毗鄰房的損壞。其中，房屋的主體構(gòu)件無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過國標(biāo)規(guī)定，外墻不得滲水。
(2)屋面與樓地面。各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。地面的面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒有裂縫、脫皮、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽臺、廚房的地面相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不允許倒流水和滲漏。
(3)裝修。鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開關(guān)靈活；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。
(4)電氣。線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。每一回路導(dǎo)線間及對地絕緣電阻值不得小于規(guī)定要求。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避雷裝置必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，電梯應(yīng)能準(zhǔn)確、正常運(yùn)轉(zhuǎn)，噪聲震動不得超過規(guī)定，記錄、圖紙資料齊全。
(5)水、衛(wèi)、消防、采暖。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不超過8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水流暢。消防設(shè)施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正，配件齊全，沒有缺陷，并有專門檢驗合格證。各種儀表、儀器、輔機(jī)應(yīng)齊全、安全、靈敏、靈活、精確，安裝符合規(guī)定，運(yùn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確正常。
(6)附屬工程及其他。如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。信報箱、掛物鉤、曬衣架應(yīng)按規(guī)定安裝。另外，還包括場地清除、臨時設(shè)施與過渡房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。
七、接管驗收的作用
按管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗。對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。物業(yè)的接管驗收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗收小組進(jìn)行。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在:
1.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。
2.確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益
通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收，能進(jìn)一步促使開發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。
3.為日后管理創(chuàng)造條件
通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。
八、接管驗收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)的接管驗收，分為新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，主要內(nèi)容有:
(一)接管驗收應(yīng)提交的資料
1.新建房屋接管驗收應(yīng)提交資料
(1)產(chǎn)權(quán)資料:
①項目批準(zhǔn)文件；
②用地批準(zhǔn)文件；
③建筑執(zhí)照；
④拆遷資料。
(2)技術(shù)資料:
(1)竣工圖--包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；
(2)地質(zhì)勘察報告；
(3)工程合同及開、竣工報告；
(4)工程預(yù)決算；
(5)圖紙會審記錄；
(6)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)；
(7)隱蔽工程驗收簽證；
(8)沉降觀測記錄；
(9)竣工驗收證明書；
(10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；
(11)新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；
(12)水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；
(13)砂閃、混凝土試塊試壓報告；
(14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。
2.原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料:
(1)產(chǎn)權(quán)資料:
①房屋所有權(quán)證；
②土地使用權(quán)證；
③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；
④房屋分戶使用清冊；
⑤房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。
(2)技術(shù)資料:
①房地產(chǎn)平面圖；
②房屋分間平面圖；
③房屋及設(shè)備技術(shù)資料。
(二)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)
①主體結(jié)構(gòu)
·地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。
·鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。
·木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。
·磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。
·凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。
②外墻不得滲水
③屋面
·各類屋面必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。
·平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。
·陽臺和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。
④樓地面
·面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。
·衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。
·木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。
⑤裝修
·鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。
·進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。
·木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。
·抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。
·飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。
·油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。
2.水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場驗收
(1)供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:
①檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計功能，是否按國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等)；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好“三防”措施(如有無防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng))。
②檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機(jī)組，能否并車同步進(jìn)行，煙管有無漏煙現(xiàn)象，有無事故緊停車功能，應(yīng)急自動發(fā)電功能，能否正常起動等，必保供電線路是否正常供電。
③低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不小于1兆歐/千伏。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經(jīng)過國家供電有關(guān)部門檢測。
(2)中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:
①檢查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運(yùn)行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。
②檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水，管路最高點和最遠(yuǎn)點壓力是否在0.15兆帕(滿負(fù)荷情況下)。
③檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計要求。
④檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。
(3)消防系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:
①檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。
②檢查消防管路有無漏水，閥應(yīng)保持常開狀態(tài)(防火水閥除外)，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。
③檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時補(bǔ)充更換。
④檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙影響正常使用等。
(4)運(yùn)輸設(shè)備的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:
①直升電梯應(yīng)能準(zhǔn)備的啟動運(yùn)行、選層、平層、停層、引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備。
②自動扶梯應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，無振動，無雜音，扶手帶應(yīng)無鋼刺，松緊程度應(yīng)保持全水平時下垂不大，放松壓帶輪后應(yīng)可以用手拖動扶手帶。應(yīng)動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。電梯的應(yīng)急對講應(yīng)能可靠對講，發(fā)生消防火警時應(yīng)能按要求升到頂層，安全鉗就能安全動作。
(5)管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要檢查管道煤氣是否按國家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝是否良好，有無漏氣現(xiàn)象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。
(6)電信系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設(shè)應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。
(7)有線電視網(wǎng)的現(xiàn)場驗收。要求有線電視線路敷設(shè)整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進(jìn)戶線穿墻部分應(yīng)穿管敷設(shè)，電視信號圖像清晰、聲音清楚。
(8)閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場驗收。主要有如下內(nèi)容:①閉路監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)圖像清晰、穩(wěn)定、無變形失真；②防盜對講設(shè)備應(yīng)對講良好，聲音清晰，無雜音，呼叫反應(yīng)快靈敏，開鎖功能迅速、有效。
(9)給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場驗收。主要以如下內(nèi)容:
①檢查自來水公司進(jìn)水表閥是否好、啟閉靈活，高、低蓄水池是否潔凈衛(wèi)生，同時是否采取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時是否采取封閉措施，進(jìn)水管是否有安全保障措施，水泵電機(jī)是否安裝穩(wěn)固，運(yùn)行時應(yīng)無振動。壓力表等是否指示正常，自動控制系統(tǒng)是否運(yùn)行正常，有無必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無路冒滴漏現(xiàn)象。
②壓力供水設(shè)備安裝、使用是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，壓力是否在正常控制范圍內(nèi)，安全保護(hù)是否完善，能否及時動作。
③排水管道不應(yīng)采用陶瓷管、塑料管，應(yīng)無路冒滴漏現(xiàn)象，防腐措施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，集水井、沙井、化糞池應(yīng)暢能，潛水泵應(yīng)無堵塞，自動控制正常。
3.小區(qū)市政驗收
小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水涵道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項目驗收時，除檢驗質(zhì)量外，應(yīng)注意:
(1)道路:有否積水(路面排水反坡)。
(2)砂井:溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。
(3)供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符。
(4)化糞池有無透氣管(不能完全密閉)。
(5)小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。
(6)小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。