摘要:《物業(yè)管理條例》的頒布實施,讓物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展走出長期的困惑,明確了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向。條例為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了七項根本的制度,對于物業(yè)管理企業(yè)最有利但在以往實踐中最容易為人們遺忘的就是承接驗收制度。本文從承接驗收的概念入手,論述了物業(yè)管理企業(yè)如何在工作中與業(yè)主、開發(fā)企業(yè)做好承接驗收工作。
《物業(yè)管理條例》的頒布實施,讓物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展走出長期的困惑,明確了我們的發(fā)展方向。條例為我們行業(yè)的發(fā)展提供的七項根本的制度,筆者認(rèn)為對于物業(yè)管理企業(yè)最有利但在以往實踐中最容易為人們遺忘的就是承接驗收制度。
通常與物業(yè)管理相關(guān)的樓宇驗收有三次,第一次是工程竣工驗收,第二次是我們所謂的承接驗收,第三次是對業(yè)主交房時的交房驗收。而在這三次驗收中物業(yè)管理企業(yè)所扮演的角色及其重要性是不一樣的。竣工驗收的主體是開發(fā)建設(shè)單位,側(cè)重于樓宇主體、基礎(chǔ)的檢查,通常容易為物業(yè)管理企業(yè)所忽視。但其實竣工驗收應(yīng)該作為物業(yè)管理企業(yè)前期介入的工作項目之一,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該主動參與并協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位驗收。通過竣工驗收達(dá)到對項目主體、基礎(chǔ)的建設(shè)情況的熟悉及對工程質(zhì)量做到心中有數(shù)。對業(yè)主的交房驗收,其主體是開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主。但我認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)也不應(yīng)該泰然置身事外,而應(yīng)該積極地與開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行有效的溝通,引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位認(rèn)真對待,發(fā)現(xiàn)問題立即解決。相對于以上兩種類型的驗收而言,承接驗收則無可置疑地以物業(yè)管理企業(yè)為主體。良好的承接驗收將為成功的物業(yè)管理奠定扎實的基礎(chǔ)。
一、承接驗收是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主對物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的全面檢查驗收
物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真負(fù)責(zé)的承接驗收
是贏得業(yè)主信任的第一項重要工作。我們知道,前期物業(yè)管理有一個重要的特征,那就是業(yè)主無法參與選聘物業(yè)管理企業(yè)的過程,而是由開發(fā)建設(shè)單位代替業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)。在這種情況下,由于目前物業(yè)管理市場的不成熟,而且物業(yè)管理招投標(biāo)制度貫徹落實不到位,則有可能使業(yè)主產(chǎn)生對物業(yè)管理企業(yè)的不信任。不信任的后果則可能在日后的物業(yè)管理過程中小事化大,一些本可避免的矛盾和糾紛的產(chǎn)生成為必然。物業(yè)管理若欲贏得業(yè)主的信任,就必須在實際工作中切實地以保障業(yè)主的根本利益為出發(fā)點,逐步培養(yǎng)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的信任。而業(yè)主無法參與但又非常重要的承接驗收便是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主表明態(tài)度的最好時機(jī)。
以保障業(yè)主利益為出發(fā)點,認(rèn)真做好承接驗收工作。從實際工作經(jīng)驗來看,業(yè)主在收房時普遍由于專業(yè)知識的缺乏或時間緊迫或意識不到位等原因,往往在收房時只會對自己的專有部分做粗略的檢查和驗收,而很少有人會關(guān)注整個物業(yè)的公共部位及共用的設(shè)施設(shè)備。一些存在的問題可能因為業(yè)主的大意而忽視,但這種忽視肯定是暫時的。我們常說住宅與酒店的最大區(qū)別就在于 : 我們住酒店一般都是短暫的一兩天,對于酒店里的任何問題,只要不影響我們短暫的住宿,可能都會為我們所容忍。而住宅則完全不一樣,很多人是傾其上半生的積蓄買房度過下半生,換誰都會對其中任何細(xì)節(jié)斤斤計較。即便是因為業(yè)主的專業(yè)知識缺乏暫時發(fā)現(xiàn)不了的問題在以后的長期使用過程中亦會逐步暴露。作為管理者,物業(yè)管理企業(yè)是代表全體業(yè)主在入住前進(jìn)行承接驗收,認(rèn)真做好驗收是物業(yè)管理企業(yè)不可推卸的責(zé)任和應(yīng)盡的義務(wù)。
二、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位正確認(rèn)識、面對承接驗收
開發(fā)建設(shè)單位對承接驗收的認(rèn)識往往決定承接驗收工作的成敗。因為開發(fā)建設(shè)單位對承接驗收的正確認(rèn)識會使驗收工作得以順利開展,特別是開發(fā)建設(shè)單位對承接驗收的重視將使驗收中發(fā)現(xiàn)的問題得以妥善解決。在實際工作中承接驗收的開展并不理想,很多開發(fā)建設(shè)單位由于沒有正確的認(rèn)識難以認(rèn)真面對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的規(guī)范的承接驗收,甚至惡意干擾。因為他們認(rèn)為已經(jīng)順利通過竣工驗收而沒有必要再做承接驗收,或是對物業(yè)管理企業(yè)細(xì)致入微的逐項檢查難以理解,甚至覺得物業(yè)管理企業(yè)有意為難。
事實上,作為物業(yè)管理企業(yè)我們通常所關(guān)注的承接驗收應(yīng)該是物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備。至于開發(fā)建設(shè)單位對專有部分的驗收,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該不折不扣地站在業(yè)主的立場上督促開發(fā)建設(shè)單位為他們仔細(xì)檢查,從地面、墻面、頂面,開關(guān)、插座逐個試電,所有五金件的檢查,通水通球?qū)嶒灐⒋驂?櫥衛(wèi)閉水等工作,多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位對此極不以為然。所以擺在物業(yè)管理企業(yè)面前的首要問題是如何引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位正確認(rèn)識、面對驗收工作,并妥善處理驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題,盡量減少業(yè)主收房時可能存在的瑕疵。
物業(yè)管理企業(yè)對公共部位、共有設(shè)施設(shè)備的驗收是物業(yè)管理企業(yè)日后正常開展物業(yè)管理工作之必須,因為物業(yè)管理企業(yè)工作的
篇2：物業(yè)管理資格考試題：物業(yè)接管驗收與撤管
物業(yè)管理資格考試題：物業(yè)接管驗收與撤管
第一章 物業(yè)的接管驗收與撤管
一、單選題
193、新建房屋接管驗收應(yīng)驗交的產(chǎn)權(quán)資料共()，技術(shù)資料共()。
A、4項，4項B、5項，5項C、4項，14項D、5項，15項
194、采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前()進(jìn)行。
A、10天B、15天C、1個月D、2個月
195、在采暖工程驗收時，須經(jīng)過()連續(xù)試運行。
A、12小時B、24小時C、48小時D、72小時
196、在物業(yè)的接管驗收時，交接物業(yè)的雙方是()
A、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司B、施工單位和開發(fā)建設(shè)單位C、房地產(chǎn)行政部門和物業(yè)管理企業(yè)D、開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)
197、物業(yè)接管驗收應(yīng)特別重視()驗收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗收小組進(jìn)行。
A、設(shè)計質(zhì)量B、施工質(zhì)量C、綜合功能D、附屬設(shè)備
198、()標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。
A、竣工驗收完成B、接管驗收完成C、業(yè)主大會召開D、業(yè)主委員會成立
199、在物業(yè)的接管驗收中，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系是()
A、利益關(guān)系B、責(zé)任關(guān)系C、供需關(guān)系D、監(jiān)管關(guān)系
200、接管驗收合格后，接管單位應(yīng)在()內(nèi)簽署驗收合格憑證，并及時簽發(fā)接管文件。 9*NV
A、7天B、15天C、1個月D、2個月
201、房屋接管驗收交付使用后，如發(fā)現(xiàn)重大事故隱患，如屬于設(shè)計、施工或材料的原因，應(yīng)由()負(fù)責(zé)。
A、施工單位B、建設(shè)單位C、物業(yè)管理企業(yè)D、業(yè)主自己
202、新建房屋在保修期內(nèi)由()負(fù)責(zé)保修。
A、施工單位B、管理單位C、建設(shè)單位D、銷售單位
203、首次選聘物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，一般規(guī)定不超過()
A、兩年B、一年C、半年D、三個月
204、()是選擇物業(yè)管理企業(yè)時要考察的主要因素
A、收費低廉B、規(guī)模較大C、社會信譽(yù)D、歷史長久
205、物業(yè)管理招標(biāo)是由()負(fù)責(zé)，通過競爭擇優(yōu)選聘物業(yè)管理企業(yè)的一種方法。
A、物業(yè)開發(fā)商B、業(yè)主C、物業(yè)開發(fā)或業(yè)主D、房地產(chǎn)管理部門
206、物業(yè)管理投標(biāo)是()根據(jù)招標(biāo)文件的要求組織編制標(biāo)書，參加物業(yè)管理資格競爭的一種行為。
A、開發(fā)商B、業(yè)主委員會C、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會D、物業(yè)管理企業(yè)
207、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制的標(biāo)書要加蓋()的印鑒。
A、物業(yè)管理企業(yè)B、管理企業(yè)負(fù)責(zé)人
C、物業(yè)管理企業(yè)及其負(fù)責(zé)人D、房地產(chǎn)行政管理部門
二、多選題
208、新建房屋接管驗收應(yīng)驗交的產(chǎn)權(quán)資料包括()。
A、項目批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件C、建筑執(zhí)照D、拆遷資料
209、原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的技術(shù)資料包括()。
A、房屋產(chǎn)權(quán)證B、房地產(chǎn)平面圖C、房屋分間平面圖D、房屋及設(shè)備技術(shù)資料
210、接管驗收的作用有()。
A、明確雙方的責(zé)權(quán)利B、確保物業(yè)具備正常的使用功能C、為日后管理創(chuàng)造條件D、檢驗施工和設(shè)計質(zhì)量
211、竣工驗收是對()進(jìn)行全面檢驗和質(zhì)量評定。
A、施工質(zhì)量B、設(shè)計質(zhì)量C、使用功能D、日后維修
212、物業(yè)的接管驗收與竣工驗收的區(qū)別在于()。
A、性質(zhì)不同B、所處的階段不同C、評定完損等級的標(biāo)準(zhǔn)不同D、物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)不同
213、房屋接管驗收交付使用后，如發(fā)現(xiàn)重大事故隱患，應(yīng)由()等共同進(jìn)行分析研究，查明原因。
A、接管單位B、建設(shè)單位C、設(shè)計單位D、施工單位
214、對寫字樓接管驗收的重點是()。
A、裝飾B、地段C、價格D、一流的設(shè)施系統(tǒng)
215、提前解聘是在物業(yè)管理委托合同履行期間，由于某種原因合同雙方或單方提出終止合同的履行，解決的方法有()
A、雙方協(xié)商B、主管部門調(diào)解C、提交法院裁決D、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定
216、選聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)有()。
A、企業(yè)規(guī)模B、人員素質(zhì)C、社會信譽(yù)D、收費合理
217、物業(yè)管理公司具有良好的社會信譽(yù)主要表現(xiàn)在()
A、無投訴記錄B、高額利潤C(jī)、所管物業(yè)的租金和出租率高于同類物業(yè)同期水平D、接管某物業(yè)后一直未被解聘
218、物業(yè)管理招標(biāo)程序包括()
A、選擇招標(biāo)方式B、編制招標(biāo)文件C、報送政府有關(guān)部門批準(zhǔn)D、組織勘察現(xiàn)場
219、物業(yè)管理招標(biāo)程序包括()
A、投標(biāo)單位資格審查B、報送標(biāo)書C、開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)D、簽訂物業(yè)管理委托合同
220、物業(yè)管理投標(biāo)的主要工作有()。
A、報送標(biāo)書B、報送申請書C、編制標(biāo)書D、編制招標(biāo)文件
三、判斷題
221、()在對原有房屋的接管驗收時屬危險房屋的，應(yīng)由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其它補(bǔ)償形式。
222、()物業(yè)管理受托業(yè)務(wù)與收費標(biāo)準(zhǔn)有著密切的關(guān)系，受托業(yè)務(wù)越多，各項業(yè)務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)就會越高。
223、()物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備和配套設(shè)施，還包括道路、場地和環(huán)境綠化等。
224、()竣工驗收是由房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗收小組進(jìn)行。
225、()接管驗收是政府行為，竣工驗收是企業(yè)行為。
226、()一個物業(yè)區(qū)域竣工投入使用后，首次選聘物業(yè)管理企業(yè)由有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行。
227、()物業(yè)管理招標(biāo)工作應(yīng)該以公開招標(biāo)為主，以議標(biāo)方法為輔。
篇3：關(guān)于天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗收的指導(dǎo)意見(2012年)
關(guān)于天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗收的指導(dǎo)意見
天津市國土資源和房屋管理局文件
津國土房物〔20**〕372號
市國土房管局關(guān)于印發(fā)天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗收的指導(dǎo)意見的通知
各區(qū)、縣房管局，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
《關(guān)于天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗收的指導(dǎo)意見》(津國土房物〔20**〕102號)已超過法定有效期。經(jīng)20**年第14次局長辦公研究決定，現(xiàn)將需繼續(xù)施行的《關(guān)于天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗收的指導(dǎo)意見》修訂后印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
20**年11月5日
關(guān)于天津市新建住宅物業(yè)管理接管驗收的指導(dǎo)意見
各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為了規(guī)范新建住宅物業(yè)管理接管驗收活動，明確開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋及配套設(shè)施設(shè)備的開發(fā)建設(shè)與日常管理服務(wù)責(zé)任，新建住宅物業(yè)竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)本著“認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)格驗收、明確責(zé)任、保證安全”的原則與開發(fā)建設(shè)單位做好接管驗收工作。
一、接管驗收條件
新建住宅物業(yè)具備下列條件后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)管理接管驗收手續(xù)。
(一)建設(shè)工程全部施工完畢，并竣工驗收合格;
(二)取得《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》;
(三)供水、供電、供熱、道路、綠化和衛(wèi)生等設(shè)施設(shè)備建設(shè)完畢，能夠正常使用;
(四)電梯取得準(zhǔn)用證、二次供水和消防設(shè)施取得合格證書。
二、接管驗收內(nèi)容
(一)基礎(chǔ)資料
1.竣工驗收合格報告;
2.小區(qū)規(guī)劃詳圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，綠化平面圖、附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料;
3.物業(yè)質(zhì)量保證文件和使用說明文件文本;
4.供水合同;
5.供電協(xié)議書;
6.供氣協(xié)議書;
7.供熱協(xié)議;
8.消防設(shè)施合格證;
9.電梯準(zhǔn)用證;
10.機(jī)電設(shè)備出廠合格證、設(shè)備使用說明書、安裝、調(diào)試報告和設(shè)備保修卡、保修協(xié)議;
11.業(yè)主購房合同文本;
12.維修資金交納明細(xì);
13.《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》;
14.《天津市住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的文件、資料和法律、法規(guī)規(guī)定的資料。
(二)房屋本體
1.房屋部位：包括屋頂、外墻面、內(nèi)墻面、地面、樓地面和樓道等。
2.房屋設(shè)施設(shè)備：包括各種管線、表具、電器設(shè)備及有關(guān)設(shè)施設(shè)備。
(三)共用配套設(shè)施設(shè)備
1.共用配套設(shè)施：道路、綠化、雕塑小品、路燈、檢查井、化糞井、機(jī)動車停車場、非機(jī)動車車棚、信報箱、物業(yè)管理用房、會館和消防等設(shè)施。
2.共用配套設(shè)備：變配電設(shè)備、安防監(jiān)控、樓宇自控、電梯、水箱和水泵等設(shè)備。
三、接管驗收程序
(一)書面通知驗收。新建住宅物業(yè)具備上述條件后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時以書面形式通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理接管驗收工作。其中：分期建設(shè)的項目可以根據(jù)工程竣工進(jìn)度情況，分期進(jìn)行接管驗收。
(二)成立驗收小組。接管驗收前成立由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的驗收小組，根據(jù)工程竣工和項目的實際情況，做好接管驗收的相關(guān)工作。
(三)移交基礎(chǔ)資料。驗收小組應(yīng)當(dāng)對基礎(chǔ)資料進(jìn)行查驗。資料完整齊全的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時辦理資料交接手續(xù)。不齊全的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面說明情況并明確移交的時間和明細(xì)，待資料齊全后辦理交接手續(xù)。
(四)查驗房屋及設(shè)施設(shè)備。驗收小組要按照國家和本市建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和接管驗收標(biāo)準(zhǔn)逐項對驗收內(nèi)容進(jìn)行查驗，并作好查驗記錄。對符合接管標(biāo)準(zhǔn)的房屋及設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時接管。
(五)限期組織修復(fù)。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面承諾修復(fù)的時間、責(zé)任部門和修復(fù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。其中，對影響房屋和設(shè)備使用的問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)限期進(jìn)行修復(fù);對于不影響房屋和設(shè)備使用的問題，開發(fā)建設(shè)單位可行自行修復(fù)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修復(fù)，委托修復(fù)費用由開發(fā)建設(shè)單位支付。
(六)簽訂接管驗收文件。驗收小組對驗收內(nèi)容逐項驗收后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時簽訂物業(yè)管理接管驗收文件。
接管驗收文件應(yīng)當(dāng)包括：項目名稱、驗收的內(nèi)容、房屋和配套設(shè)施設(shè)備驗收情況及存在問題、修復(fù)責(zé)任和參加驗收的人員、時間以及其他有關(guān)事項的約定并附移交的基礎(chǔ)資料明細(xì)。
(七)資料保管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位辦理接管驗收手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)將基礎(chǔ)資料、接管驗收文件由物業(yè)服務(wù)企業(yè)妥善保管。
四、接管后維修責(zé)任
新建住宅應(yīng)當(dāng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，在國家和我市規(guī)定的保修期限內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，自用部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)
維修、養(yǎng)護(hù);共用部位、設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。 五、接管驗收備案
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位辦理接管驗收手續(xù)后30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，并將接管驗收文件及基礎(chǔ)資料明細(xì)復(fù)印件送物業(yè)管理行政主管部門留存。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將上述留存資料存入項目檔案。