摘要:接管驗收是物業管理企業為維護業主和自身的利益,在正式接管物業之前代表業主對即將交付使用物業的建造質量、管理資料等進行的綜合性驗收。它先于業主入住(使用)之前進行,是確保物業的使用質量、奠定物業管理基礎的極為重要的物業管理前期工作。物業接管驗收工作是物業管理的重要環節及組成部分,接管驗收的質量將直接影響今后的項目管理水平。
物業項目的接管驗收是依據我國有關工程驗收的技術規范與質量標準對已建成的物業進行檢驗,是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要環節。
一、物業管理企業接管驗收工作的原則
物業管理企業對物業項目的接管驗收可以保證竣工驗收的物業具備正常的使用功能,充分維護發展商、業主和物業管理企業的利益。接管驗收是一個比較復雜的過程,不僅涉及到建筑工程技術,而且牽涉到許多法規,常常會出現一些實際結果與理論要求不一致之處。為了處理好接管驗收中的問題,把握好分寸,在這項工作中要堅持三個重要原則:
1. 實事求是的原則
所謂實事求是,即物業在接管驗收時,要堅持實事求是。一方面,在對物業項目驗收中查出的各種問題做好詳細的記錄,并按實際情況責成施工單位返工或賠償,對返工仍沒有達到要求(如衛生間和房頂防水)給予維修;另一方面,不能為了得到項目或其他利益而對物業驗收中發現的問題“視而不見”,一定要實事求是。
2. 堅持立場的原則
從房地產商的角度看,物業項目的接管驗收是產品售后服務的開始
從物業管理企業的角度看,物業接管驗收是今后物業管理的基礎。因而,物業管理企業對物業的接管驗收工作,絕不僅僅是形式上的簡單接管,而是一種責任的承擔。
3. 全面細致的原則
物業管理企業對物業項目的接管驗收,要充分了解和掌握物業的土地使用情況、市政公用設施和公共配套設施建設情況、樓宇的建筑結構、變配電系統、弱電系統、單體設備及隱蔽工程施工質量情況。物業工程質量對物業產生的影響巨大且持久,其質量問題可能給物業管理造成巨大的隱患。所以,物業管理企業在進行工程驗收時必須細致入微,任何一點忽視都會給日后的管理帶來無限的困難,也將嚴重損害業主的利益。
二、物業管理企業接管驗收合作的作用
物業項目的接管驗收,是物業管理企業接管物業不可缺少的重要環節,對物業項目的接管驗收有著重要的作用。
首先,接管驗收可以明確交接雙方責、權、利關系。在市場經濟條件下,物業項目的接管驗收雙方是兩個獨立的經濟主體,通過接管驗收,簽署一系列文件與合約,實現權利和義務的轉移,從而在法律上對雙方各自的義務和權利進行較為清晰的界定。
其次,確保物業正常的使用功能,充分維護業主的利益。通過物業管理企業對物業項目的接管驗收,可以進一步促進開發企業或施工企業在其建設階段就按標準設計和建設。接管驗收工作既是建設項目進行投產 , 發揮效益的前提,也是其正常運營的保證。同時,接管驗收實際上是一項清理
總結的過程,既能發現建設過程中的問題,有利于及時糾正,也會獲得一些好的經驗,為以后的建設提供借鑒的同時能夠彌補業主專業知識的不足,從總體上把握整個物業的質量,充分維護業主的利益。第三,為物業管理企業日后的物業管理服務創造條件。物業管理企業通過對物業項目的接管驗收,一方面促使物業工程質量達到要求,減少了管理過程中的維修、養護工作量 ; 另一方面,根據接管物業的有關文件資料,可以初步摸清項目物業的性能和特點、預期管理中可能遇到的問題,計劃安排好各項管理事項,發揮專業化、社會化、現代化的管理優勢。
三、物業管理企業接管驗收工作的主要內容
物業管理企業接管驗收工作的主要內容包括很多方面,但主要包括三個方面:
1. 前期準備工作
主要包括編寫接管驗收計劃、人力資源的準備、物資的準備、標準及資料、各部門編寫的接管驗收方案、圖紙及資料清單、繪制接管驗收表格、工作程序等。如:接管驗收計劃,項目負責人應了解管理服務合同內容和范圍,特別是設備設施的現狀,根據甲方(委托方)的入住時間及管理服務合同中關于管理范圍及服務標準的要求,組織專業人員編制接管驗收工作計劃,計劃中應明確工作內容、職責、工作標準及時間,繪制接管驗收統籌圖,使接管驗收工作有條不紊地進行。
2. 物業接管驗收工作的程序
① 建設單位書面提請物業管理企業驗收;
② 物業管理企業配合質檢部門按接管驗收條件和房地產開發企業應提交的資料逐項進行審核,對具備條件的,在 15 日內簽發驗收通知 , 并約定驗收時間;
③ 物業管理企業會同建設單位等有關部門對物業的質量和使用功能進行檢驗; <
④ 對驗收中發現的問題,按質量問題處理辦法處理;
⑤ 經檢驗符合要求,物業管理企業簽署驗收合格證,簽發接管有關文件;
⑥ 在保修期間內,出現質量問題 , 房地產開發企業要積極給予保修。
3. 接管驗收工作中須提交的重要資料
① 產權資料:項目批準文件、拆遷安置資料、用地批準文件。
② 技術資料:竣工圖紙,包括剖面圖、總平面圖、建筑結構設備附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;地質勘查報告;隱蔽工程驗收簽證;工程合同及開竣工報告;鋼材水泥等主要材料的質量保證書;新材料構配件的鑒定合格證書;
水、電、采暖、衛生器具等設備的檢驗合格證書;供水、供暖的試壓報告;砂、漿、混凝土試壓報告。
4. 物業接管驗收工作的方式
① 分期驗收:分期驗收是指分期進行的工程項目經過竣工驗收并達到使用條件,且需要提前使用時所進行的驗收。例如住宅區,當一批房屋建成并經過竣工驗收后,即可提前進行接管驗收,以使完成的建筑產品及時投入使用。
② 單項工程驗收: 工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢,具備使用條件,能滿足投產要求,經過竣工驗收,開發商可向業主發出交房通知。這種接管驗收工作中,開發商應先自行檢查工程質量,然后會同物業管理企業組織驗收小組共同進行接管驗收。
③ 全部工程驗收: 全部工程驗收是指物業管理企業根據國家有關法律、法規和標準規范以及有關部門批準的規劃,設計和建設方案,對居住小區的各項建設指標進行統一的整體驗收。
四、接管驗收過程中應處理好幾個問題
物業管理企業在接管驗收工作中應注意的幾個問題。
系:物業管理企業與項目開發商、物業管理企業與業主、物業管理企業與監理公司、物業管理企業與項目總承包商、物業管理企業與項目工程分包方的關系等。物業管理企業在接管驗收階段難免會與他們發生矛盾,如何妥善解決是工作中的難點。
2. 物業管理企業在接管驗收工作中還要從物業的使用及維護角度進行驗收,看其是否能夠滿足業主的需求,存在的設計缺陷如何整改?物業管理企業不能光提問題,還要拿出讓發展商接受的方案,為今后減少業主在使用中的糾紛打下基礎。
3. 物業管理企業的接管驗收工作是在工程竣工驗收以后進行的,通過政府主管部門驗收后,工程已經由總承包商移交給項目的發展商了。因此物業管理企業在接管驗收工作中提出的問題如何讓發展商接受,如何整改并加以解決,都會直接影響今后物業的運行。
4. 物業管理企業應該高度重視文件資料的接管工作,為今后的工作做好準備,并爭取得到發展商的支持,明確物業今后的評優是發展商品牌的延續,將為發展商今后的銷售起到積極的促進作用。
5. 物業管理企業應該高度重視設備設施的保修合同,建立產品生產廠家、施工單位的臺帳,它將直接影響到物業管理企業的管理水平及運行成本。
6. 依據《物業管理條例》第二十八、第二十九條規定 , 物業管理企業對項目承接驗收時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。因而,業主自己家里的質量應主要由業主自己驗收,物業管理企業不涉及為好。
參考文獻:
① 唐海洲、歐陽曉東,《成功物業接管驗收操作規范》,吉林攝影出版社,20**.3
② 朱愛華、張彥、陳佩華,《物業管理》 ,社會科學文獻出版社,20**.7.1
③ 陸傳良,《智能建筑物業管理》,電子工業出版社,20**.8.1
篇2：項目物業接管驗收條件
項目物業接管驗收條件
物業接管驗收是在項目竣工驗收全部合格的基礎上，物業公司代表全體業主以滿足安全及使用功能正常為主要內容的再次檢驗。應滿足的條件為：
一、一般條件
1、土建、設備、智能化及園林綠化各分部、分項工程全部施工完畢，并通過政府專業驗收，通過綜合驗收。一般來說，應取得以下證書：
①工程竣工核驗證書
②規劃驗收證書
③消防驗收意見書
④電梯驗收結果通知書
⑤燃氣管道工程驗收證書
⑥城建檔案驗收證書
⑦人防工程驗收證書
⑧已簽訂《工程保修書》
并有憑以上證書換領的《建設工程竣工驗收備案表》。
2、供電、給排水、環境、道路、電話、有線電視、燃氣、消防、智能化、中央空調、主題公園等設備和設施能正常使用。
二、最低要求
在項目所確定的入伙日期前一周必須達到以下要求：
1、室內外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。
2、向物業公司提供設備運行所必須的圖紙及設備說明書。如強弱電系統圖、給排水系統圖、燃氣系統圖、中央空調系統圖、室外管網圖及設備說明書等。
3、業主(用戶)室內可進行精裝修，可向物業公司移交鎖匙。
接管驗收流程
簽署物業管理委托合同
選定主要管理人員
收樓三個月前
進場掌握情況
印制驗收表格
確定驗收日期
大業主(開發商)或施工單位和物業公司組成聯合驗收小組
自用部位的驗收
每項、每間、每個查驗
缺陷登記
移交鑰匙
缺陷登記匯總交開發商,由開發商交施工隊
缺陷返修
施工單位、管理處按單查驗
資料移交
產權資料
技術資料
水電供應合同
物業管理公司正式進行物業管理
政府驗收合格證
共有部分驗收
復驗合格
缺陷登記
按系統進行查驗收
缺陷返修
移交鑰匙
辦理移交憑證
小業主(用戶)驗樓收摟
注：對于技術資料的移交，最遲應在開發商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，移交一份給物業管理公司存檔。
篇3：X項目前期介入服務接管驗收入住管理方案
某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
一、 前期介入服務
將根據委托方物業施工進度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規劃設計階段
對于規劃設計，物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論，從管理的角度審視規劃設計方案是否合理，力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。
*監控和消控中心的設置；
*小區人車分流的設計；
*公共照明開關設置位置；
*公共照明開關開閉形式；
*物業管理用房的位置設計；
*小區垃圾房的設置；
*公共洗手間的設置；
*信報箱的設立；
*公共告示欄的配置；
*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；
2、建設施工階段
*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；
*分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；
*審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見；
*提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；
*提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；
*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；
*提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；
*檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）；
*檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；
*配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；
*提出遺漏工程項目的建議；
*對小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。
3、竣工驗收階段
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；
*發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；
*參與重大設備的調試和驗收；
*制訂物業驗收流程；
*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業銷售階段
制定合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備；
*售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規范服務，建立良好的物業形象；
*委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問；
*對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作；
*提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。
二、 項目的接管驗收
1）物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。
2）依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3）物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。
a．公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；
b．既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業戶的合法權益；
c．接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；
d．落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修
費用；6）接管驗收的作用
a．明確交接雙方的責、權、利關系
b．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益
c．為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。
三、入住管理方案
*提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作
*為業主辦理入伙手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。
*即時完成入伙注記。
*受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。
1、業主入伙流程
1）業主向售房單位/發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2）憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。
3）物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。
6）若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。
7）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。
8）業戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。
3）由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。
4）整改后或驗收房屋沒問題，業戶就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。
5）交付押金和首期租金。
6）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。
3、 入伙作業標準
*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
*入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按戶建立業戶檔案。
*入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。
*特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。
*內部手冊登記及時，即時完成注記。
*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業規程
*由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。
*業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。
*業戶到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。
*由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房，抄錄水電表底數并共同確認。
*業戶驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。
*如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。
*業戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。
5、入伙作業檢查規范
為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。
1）集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。