臺(tái)灣地區(qū)公寓大廈業(yè)主管理委員會(huì)制度對我國業(yè)主委員會(huì)制度的啟示

　　20**年5月24日，隨上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)到訪臺(tái)灣，參加“20**亞洲建筑物管理聯(lián)盟亞洲國際會(huì)議”，有幸與臺(tái)灣地區(qū)多位物業(yè)管理行業(yè)專家交流。會(huì)議之余，也忙里偷閑實(shí)地考查了一番臺(tái)灣的物業(yè)管理，并特別關(guān)注了臺(tái)灣公寓大廈業(yè)主管理委員會(huì)制度，跑到臺(tái)灣的法律書店買了一本物業(yè)管理的入門書---李永然大律師主編的《公寓大廈管理?xiàng)l例與你》，從內(nèi)容上看，此書雖是了解臺(tái)灣物業(yè)管理的入門書，但是對于快速全面了解臺(tái)灣的物業(yè)管理確實(shí)有較大的幫助。最有幸的是經(jīng)原上海物協(xié)會(huì)長翁國強(qiáng)會(huì)長介紹，本律師到新北市湯泉首席公寓進(jìn)行現(xiàn)場學(xué)習(xí)交流，對臺(tái)灣公寓大廈有了更直接、全面、深入的了解。

　　作為長期從事物業(yè)管業(yè)管理糾紛處理的律師，每年處理的業(yè)主與業(yè)委會(huì)的各類糾紛近百起，在處理各式各類案件的過程中，發(fā)現(xiàn)大陸業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)制度越來越多的問題，包括物業(yè)區(qū)域的劃分爭議、業(yè)主委員會(huì)成員產(chǎn)生之爭、維修資金使用之爭，更換物管公司之爭等等，這些在目前大陸物業(yè)管理制度框架內(nèi)難以解決，也許學(xué)習(xí)研究臺(tái)灣的公寓大廈管理委員會(huì)制度對我們業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作中積重難返的問題將會(huì)有所裨益。小區(qū)物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分，業(yè)主委員會(huì)制度出現(xiàn)的選舉難、換屆難、工傷難等“窘境”讓各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門和相關(guān)部門頭痛不已，對業(yè)主委員會(huì)這一業(yè)主自治組織目前的真實(shí)情況，包括業(yè)主不滿意、業(yè)委會(huì)不滿意、物業(yè)管理不滿意，以至于上升到業(yè)內(nèi)人士討論到業(yè)主委員會(huì)制度的存廢之爭，深感遺憾和無奈!在此，本律師根據(jù)自己的所見、所聞、所學(xué)，就/將臺(tái)灣業(yè)主管理委員會(huì)制度與大家分享，可能有著較大現(xiàn)實(shí)意義。

　　業(yè)主管理委員會(huì)的法人地位與成立制度

　　根據(jù)《公寓大廈管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)第38條規(guī)定：管理委員會(huì)有當(dāng)事人能力。管理委員會(huì)為原告或被告時(shí)，應(yīng)將訴訟事件要旨速告區(qū)分所有權(quán)人。《條例》規(guī)定了當(dāng)事人能力，更多是指管理委員會(huì)的訴訟主體資格，一般來說，具體民事訴訟主體資格，基本上作為獨(dú)立的民事主體資格法律上并無障礙，只不過是否為獨(dú)立的法人或組織可能會(huì)有爭議。我國雖然關(guān)于業(yè)主委員會(huì)法律上的主體資格問題沒有明確的規(guī)定，但是從相關(guān)司法解釋和司法實(shí)踐看，業(yè)主委員會(huì)具備訴訟主體資格基本上是明確的，但是由于業(yè)主委員會(huì)非獨(dú)立法人，其民事行為能力受到一定限制，比如說不能單獨(dú)開設(shè)銀行帳戶、單獨(dú)用工等。從物業(yè)管理的需要來看，我國應(yīng)當(dāng)盡快明確業(yè)主委員會(huì)完整的民事主體資格，賦予其完整的民事主體地位，以保證業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，享受民事權(quán)利，履行民事義務(wù)。

　　關(guān)于臺(tái)灣業(yè)主管理委員會(huì)的成立。首先，從立法上看，臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的立法主要有/是1995年立法的《條例》及其《公寓大廈管理?xiàng)l例施行細(xì)則》，其明規(guī)定了公寓大廈管理委員會(huì)制度。《條例》在第4條第9項(xiàng)中明確：管理委員會(huì)：指為執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議事項(xiàng)及公寓大廈管理維護(hù)工作，由區(qū)分所有權(quán)人選任住戶若干人為管理委員所設(shè)立之組織。大廈也可以不成立管理委員會(huì)，而直接選定管理責(zé)任人。其次，《條例》第28條明確規(guī)定：在公寓大廈建筑物所有權(quán)登記之區(qū)分所有權(quán)人達(dá)半數(shù)以上及其區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)半數(shù)以上時(shí)，起造人(相當(dāng)于我國的建設(shè)單位)應(yīng)于三個(gè)月內(nèi)召集區(qū)分所有權(quán)人召開區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議，成立管理委員會(huì)或推選管理負(fù)責(zé)人，并向直轄市、縣 (市) 主管機(jī)關(guān)報(bào)備。前項(xiàng)起造人為數(shù)人時(shí)，應(yīng)互推一人為之。出席區(qū)分所有權(quán)人之人數(shù)或其區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)未達(dá)第三十一條規(guī)定之定額而未能成立管理委員會(huì)時(shí)，起造人應(yīng)就同一議案重新召*議一次。起造人于召集區(qū)分所有權(quán)人召開區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議成立管理委員會(huì)或推選管理負(fù)責(zé)人前，為公寓大廈之管理負(fù)責(zé)人。同時(shí)，《條例》明確規(guī)定，起造人不依法報(bào)請成立管理委員會(huì)的，由直轄市、縣 (市) 主管機(jī)關(guān)處新臺(tái)幣三千元以上一萬五千元以下罰款，并得令其限期改善或履行義務(wù)、職務(wù);屆期不改善或不履行者，得連續(xù)處罰。

　　再次，根據(jù)《條例》第26條規(guī)定：“非封閉式之公寓大廈集居小區(qū)其地面層為各自獨(dú)立之?dāng)?shù)幢建筑物，且區(qū)內(nèi)屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨(dú)立之公寓大廈，各該幢內(nèi)之辦公、商場部分，得就該幢或結(jié)合他幢內(nèi)之辦公、商場部分，經(jīng)其區(qū)分所有權(quán)人過半數(shù)書面同意，及全體區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議或規(guī)約明定下列各款事項(xiàng)后，以該辦公、商場部分召開區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議，成立管理委員會(huì)，并向直轄市、縣 (市) 主管機(jī)關(guān)報(bào)備。一、共享部分、約定共享部分范圍之劃分。二、共享部分、約定共享部分之修繕、管理、維護(hù)范圍及管理維護(hù)費(fèi)用之分擔(dān)方式......”。此條的規(guī)定實(shí)際上是明確了住宅與非住宅混合的物業(yè)小區(qū)，在明確各共有部分之責(zé)任情況下，應(yīng)當(dāng)分開成立管理委員會(huì)，與我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的“同一區(qū)域不分住宅與非住宅，應(yīng)當(dāng)一并成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)”有著明顯不同。

　　最后，從上述規(guī)定看，相對于我國關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的成立，我們可以借鑒以下幾點(diǎn)：

　　一是以單棟公寓為單位成立業(yè)委會(huì)。從物理形態(tài)上，臺(tái)灣鮮有封閉式的住宅小區(qū)，臺(tái)北也有封閉式小區(qū)，只是數(shù)量極少，價(jià)格普遍昂貴。臺(tái)灣豪宅標(biāo)桿“仁愛帝寶”就是鬧市區(qū)少有的封閉式小區(qū)，單價(jià)一度接近每坪300萬元(新臺(tái)幣，下同)，相當(dāng)于1平方米18萬元人民幣。這里的業(yè)主非富即貴。街區(qū)式住宅會(huì)有一些好處，比如打通城市的交流毛細(xì)血管(臺(tái)北較少堵車)，城市有限資源居民共享，但讓人最不滿意的就是居住品質(zhì)較差。從管理委員會(huì)成立角度講，這樣公寓的管理矛盾會(huì)明顯少，道理很簡章---一棟樓業(yè)主少，大家參與管理事務(wù)的積極性高，而公共事務(wù)又少。反觀我國小區(qū)式住宅模式，由于與阿羅不可能定律[1]背馳，業(yè)主參與度非常低，而公共事務(wù)又多，容易造成極少數(shù)人操控小區(qū)運(yùn)作/小區(qū)運(yùn)作容易被極少數(shù)人操控，矛盾亦是非常突出，這實(shí)際上是值得我們反思的，街區(qū)式社區(qū)模式實(shí)際上是我國化解業(yè)委會(huì)矛盾的一條有效出路。

　　二是建設(shè)單位不依法成立管理委員會(huì)可以進(jìn)行處罰。按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，由于沒有任何的法定處罰，導(dǎo)致國內(nèi)大部份城市業(yè)主委員會(huì)的成立情況并不理想，一些三、四城市，鮮有業(yè)主委員會(huì)的成立，甚至二城城市，如濟(jì)南，業(yè)主委員會(huì)成立比例少的可憐。這實(shí)際上直接導(dǎo)致了業(yè)主委員會(huì)制度的“徒有虛名”。客觀上講，我國的業(yè)主委員會(huì)制度確實(shí)有許多不足之處，但是如果業(yè)主委員會(huì)制度僅停留在立法層面，連成立的動(dòng)作都不做或不敢做，顯然是大家不愿意看到的。

　　三是同一棟樓宇的商業(yè)辦公與住宅分別成立管理委員會(huì)的規(guī)定值得我們學(xué)習(xí)。我國立法片面強(qiáng)調(diào)“同一物業(yè)區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)委會(huì)”，哪怕其出入口與住宅完全分開，一個(gè)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)或辦公實(shí)際上無法單獨(dú)成立業(yè)主委員會(huì)，這直接導(dǎo)致小區(qū)管理矛盾的大量增多，商業(yè)和辦公在管理要求、業(yè)主要求、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上有著極大的不同，不管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是否相同，劃入進(jìn)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，由一家業(yè)委會(huì)管理都經(jīng)常是矛盾重重，也許學(xué)習(xí)臺(tái)灣的作法是我們解決這些矛盾的有效方式。

　　公寓大廈管理委員會(huì)的會(huì)議制度

　　根據(jù)臺(tái)灣《條例》第31條之規(guī)定：區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，除規(guī)約另有規(guī)定外，應(yīng)有區(qū)分所有權(quán)人三分之二以上及其區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)三分之二以上出席，以出席人數(shù)四分之三以上及其區(qū)分所有權(quán)比例占出席人數(shù)區(qū)分所有權(quán)四分之三以上之同意行之。可見，臺(tái)灣業(yè)主大會(huì)的表決制度與大陸基本相似，即：都強(qiáng)調(diào)“面積”和“人數(shù)”過半的“雙多數(shù)”原則，貌似這一表決制度比大陸還要嚴(yán)苛，但其實(shí)不然，臺(tái)灣《條例》有明確規(guī)定的“假?zèng)Q議”(又稱“重開議”)制度。所謂“假?zèng)Q議”制度是指《條例》第32條規(guī)定的：區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議依前條規(guī)定未獲致決議、出席區(qū)分所有權(quán)人之人數(shù)或其區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)未達(dá)前條定額者，召集人得就同一議案重新召*議;其開議除規(guī)約另有規(guī)定出席人數(shù)外，應(yīng)有區(qū)分所有權(quán)人三人并五分之一以上及其區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)五分之一以上出席，以出席人數(shù)過半數(shù)及其區(qū)分所有權(quán)比例占出席人數(shù)區(qū)分所有權(quán)合計(jì)過半數(shù)之同意作成決議。按照這一規(guī)定，如果首次開會(huì)有未通過“雙多數(shù)”的情況，開會(huì)的門坎一下子大大降低，這一制度對我國的表決制度有較大的借鑒意義，和我國在業(yè)主表決中常用的“不表態(tài)視為同意”或“不表決視為同意大多數(shù)已表態(tài)業(yè)主的意見”其立法本意是相通的。很明顯，臺(tái)灣的這一操作有明確的法律規(guī)定，而我們的“視為同意”或“視為同意大多數(shù)”并無明確法律、法規(guī)規(guī)定，顯然臺(tái)灣的“假?zèng)Q議”操作性更強(qiáng)，操作中爭議會(huì)更少。

　　關(guān)于業(yè)主大會(huì)的表決，臺(tái)灣基本上不采用書面形式，更多的是業(yè)主當(dāng)場出席會(huì)議形式，李永然律師在《公寓大廈管理?xiàng)l例與你》一書中的觀點(diǎn)也認(rèn)為業(yè)主大會(huì)不應(yīng)當(dāng)適用“書面調(diào)查”形式，總的來說雖然臺(tái)灣一座公寓大廈的業(yè)主人數(shù)大大少于我國的小區(qū)業(yè)主人數(shù)，但是以出席會(huì)議的方式表決也有一定的難度，所以管理委員會(huì)為了能讓業(yè)主開會(huì)，甚至想出了“摸獎(jiǎng)”的方式來動(dòng)員業(yè)主開會(huì)。后來，本律師查了一下臺(tái)灣的案例，臺(tái)灣臺(tái)北地方法院某民事判決提到：公寓大廈管理?xiàng)l例對于表決的方式并未限制一定要用什么方式，其實(shí)問卷的回收，也可以當(dāng)作是一種表決，畢竟舉手表決跟以問卷表決，意思應(yīng)該是一樣;但是舉手表決畢竟大家可以知道同意數(shù)與反對數(shù)，可是問卷的回收沒有公開查驗(yàn)，也就難免可能發(fā)生被人動(dòng)手腳的情形。可見，法院認(rèn)為，問卷表決并不禁止，但是所有的標(biāo)應(yīng)當(dāng)公開查驗(yàn)。但是，總體上講，臺(tái)灣絕大多數(shù)業(yè)主大會(huì)是采用現(xiàn)場開會(huì)形式的，這一會(huì)議形式對我們以小區(qū)形式出現(xiàn)的住宅模式、數(shù)量龐大的業(yè)主人數(shù)來說是并不現(xiàn)實(shí)的，但是其給我們更多的啟示應(yīng)當(dāng)是：我們應(yīng)當(dāng)采用書面形式開會(huì)，應(yīng)當(dāng)減少發(fā)票人對投票人的投票誘導(dǎo)，在唱票時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真查實(shí)核驗(yàn)，以減少目前在業(yè)主投票中大量存在的糾紛。

　　另外，臺(tái)灣《條例》規(guī)定，業(yè)主的投票權(quán)有“1/5”的限制：票數(shù)的限制問題任一區(qū)分所有權(quán)人的人數(shù)計(jì)算(即一門牌算1個(gè)人) 或區(qū)分所有權(quán)比例(專有部分面積/全大樓專有部分面積總和)，任一項(xiàng)累計(jì)均不得超過全部總計(jì)的1/5，超過部分不予計(jì)算。受托人于受托之區(qū)分所有權(quán)占全部區(qū)分所有權(quán)五分之一以上者，或以單一區(qū)分所有權(quán)計(jì)算之人數(shù)超過區(qū)分所有權(quán)人數(shù)五分之一者，其超過部分不予計(jì)算。這一點(diǎn)值得我們學(xué)習(xí)，在本律師處理的一些業(yè)主表決案件中，往往出現(xiàn)開發(fā)商在投票時(shí)“綁架”小業(yè)主的情況，因?yàn)殚_發(fā)商可能未出售自持的房屋，而其擁有較多的面積，甚至達(dá)到二分之一以上，在投票權(quán)沒有限制的情況下，這直接導(dǎo)致根本無法通過一些對開發(fā)商不利的決議，甚至在開發(fā)商不愿意成立業(yè)主委員會(huì)的情況下，根本無法成立業(yè)主委員會(huì)。

篇2：A中學(xué)家長委員會(huì)工作制度

　　海路中學(xué)家長委員會(huì)工作制度

　　蔡路中學(xué)家長委員會(huì)在學(xué)校政教處及各位班主任的幫助下已正式成立，為配合學(xué)校教育教學(xué)工作的實(shí)施，順利開展家長委員會(huì)(簡稱家委會(huì))的各項(xiàng)活動(dòng)，特制定本工作制度。

　　第一條：明確家委會(huì)的任務(wù)。家長委員會(huì)的主要任務(wù)是：幫助家長了解學(xué)校的工作;及時(shí)反映家長對學(xué)校工作的意見和建議;協(xié)助學(xué)校及班級(jí)組織交流家庭教育的經(jīng)驗(yàn)。”

　　第二條：認(rèn)真履行家委會(huì)的職責(zé)。家委會(huì)是聯(lián)系學(xué)校和家長的橋梁和紐帶，代表家長聽取學(xué)校和班級(jí)的工作計(jì)劃、情況介紹，代表家長反映教育教學(xué)工作、飲食、安全等方面的意見，協(xié)助老師組織各類有利于學(xué)生健康發(fā)展的活動(dòng)。

　　第三條：嚴(yán)格管理學(xué)校收費(fèi)。收費(fèi)管理嚴(yán)格規(guī)范、公開透明。學(xué)校每項(xiàng)收費(fèi)需經(jīng)全體家委會(huì)共同開會(huì)討論決定，并共同簽字。學(xué)校對學(xué)期末的收支清單進(jìn)行告家長書形式公示。

　　第四條：家委會(huì)積極參與學(xué)校、班級(jí)組織的各項(xiàng)活動(dòng)。家委會(huì)成員要廣泛征求全體家長的意見，并及時(shí)反饋到學(xué)校，以便學(xué)校更好地開展活動(dòng)。

　　第六條：家委會(huì)的委員應(yīng)積極主動(dòng)承擔(dān)家委會(huì)安排的各項(xiàng)工作。委員在班級(jí)安排的職責(zé)之外，在不同的活動(dòng)中會(huì)承擔(dān)不同的任務(wù)，每次活動(dòng)都需要大家的集體配合，委員應(yīng)積極主動(dòng)承擔(dān)安排的各項(xiàng)工作，保證各項(xiàng)活動(dòng)的順利開展。

　　第八條：家委會(huì)接受老師和全體家長的監(jiān)督指導(dǎo)。家委會(huì)是我們?nèi)w家長的代表，代表大家協(xié)助老師的教育教學(xué)工作，希望大家暢所欲言、齊心協(xié)力、獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，為我們的孩子創(chuàng)造更好的學(xué)習(xí)、生活的環(huán)境，讓我們的孩子更加健康的成長。

　　海路中學(xué) 政教處

篇3：（公司）伙食委員會(huì)工作制度

>　　企業(yè)(公司)伙食委員會(huì)工作制度

　　第一條伙食委員會(huì)系公司為建立健全食堂管理機(jī)制，促進(jìn)食堂整體工作水平不斷提升并籍以確實(shí)保證全體員工滿意就餐而設(shè)立的監(jiān)督性機(jī)構(gòu)。

　　第二條伙食委員會(huì)由工會(huì)組織設(shè)立，其管理行為對工會(huì)負(fù)責(zé)，工作質(zhì)量受全體員工監(jiān)督、評(píng)價(jià)。

　　第三條伙食委員會(huì)共設(shè)委員5人，由全體員工推選、工會(huì)認(rèn)定產(chǎn)生，任職期限為叁月。

　　第四條委員任職：

　　1、委員產(chǎn)生要注意代表比例適宜，即處理好常住與臨時(shí)就餐等。

　　2、為人正直，工作作風(fēng)素來認(rèn)真負(fù)責(zé)，原則性強(qiáng)，能積極行使本職權(quán)限。

　　第五條職責(zé)權(quán)限：

　　1、依據(jù)《食堂承包協(xié)議》和《食堂管理制度》的相關(guān)規(guī)定　，監(jiān)督食堂工作是否存在違規(guī)行為。

　　2、根據(jù)食堂所報(bào)情況核定每周飯菜種類和價(jià)格，并明確其計(jì)量器具的使用辦法。

　　3、每月月底召開食堂工作管理會(huì)議，對本月食堂工作作出評(píng)價(jià)。

　　4、組織相關(guān)人員不定期地抽查飯菜價(jià)格、質(zhì)量及給量情況。

　　5、根據(jù)實(shí)際需要，提請對食堂工作的相關(guān)制度(《食堂承包協(xié)議除外》)進(jìn)行修改與調(diào)整。

　　6、反映就餐員工的違紀(jì)行為。

　　7、其它相關(guān)工作。

　　第六條獎(jiǎng)懲措施

　　1、伙食委員會(huì)委員在任職期限內(nèi)如出現(xiàn)下列情形之一者，除取消委員任職資格外連帶處以5元以上罰款：(1)以公謀私，依仗職權(quán)少付或不付個(gè)人在食堂的消費(fèi)費(fèi)用的。(2)好人思想嚴(yán)重，發(fā)現(xiàn)食堂工作人員或就餐員工發(fā)生違紀(jì)行為置之不理的。(3)其它不良行為。

　　2、伙食委員會(huì)委員在任職期間恪盡職守，勇于負(fù)責(zé)，為食堂管理工作作出一定貢獻(xiàn)的，除可連任該職外，在公司舉辦的各種優(yōu)秀員工嘉獎(jiǎng)活動(dòng)中優(yōu)先考慮。

　　第七條本制度由綜合管理部制訂，從20**年4月19日起施行。