社區(qū)業(yè)主自治系列文章之一
業(yè)主委員會定位的變化及分權(quán)制衡的制度設(shè)計(jì)
從20**年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》到目前的《物權(quán)法》，法律法規(guī)對業(yè)主委員會的定位有了一個(gè)變化，原《物業(yè)管理?xiàng)l例》定位業(yè)主委員會為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在《物權(quán)法》和新《物業(yè)管理?xiàng)l例》定位業(yè)主委員會為業(yè)主的常設(shè)決策機(jī)構(gòu)，《物權(quán)法》第七十八條、新《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條明確規(guī)定業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，同時(shí)，新《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條明確規(guī)定業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)。也就是說，現(xiàn)在業(yè)主委員會和業(yè)主大會同時(shí)是決策機(jī)構(gòu)，不過業(yè)主大會決定的效力要比業(yè)主委員會決定的效力要高，至于二者的具體職權(quán)和關(guān)系，則沒有規(guī)定得很細(xì)，需要業(yè)主通過《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》來具體規(guī)定。
原來定位業(yè)主委員會為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，從實(shí)踐來看，確實(shí)存在問題。因?yàn)橐话銏?zhí)行工作需要講究效率，權(quán)責(zé)分明，否則相互之間就會扯皮和推卸責(zé)任，集體負(fù)責(zé)的結(jié)果是誰都不負(fù)責(zé)。所以，我們可以看到多數(shù)執(zhí)行系統(tǒng)都是實(shí)行首長負(fù)責(zé)制，權(quán)責(zé)十分清楚。業(yè)委會采用的是委員合議制，委員之間意見不同，本來是一件十分正常的事情，是民主的一種體現(xiàn)，意見完全一致反倒可能有問題，但由于其本身需要負(fù)責(zé)執(zhí)行，所以就麻煩了。委員之間意見不同的情況下使得執(zhí)行工作無法開展或者意見一致時(shí)以集體決策的名義逃避自己應(yīng)承擔(dān)的決策和執(zhí)行責(zé)任，但又無法追究具體哪一個(gè)人的責(zé)任。這在很多小區(qū)選聘物業(yè)公司和維權(quán)問題上表現(xiàn)得非常明顯。委員會合議制比較適合用來做決策，以民主方式發(fā)揮集體智慧，所以法律法規(guī)將業(yè)主委員會重新定位為決策機(jī)構(gòu)是非常合適的。
根據(jù)業(yè)委會定位這一變化，以及眾多小區(qū)近4年來的實(shí)踐，今后的制度架構(gòu)恐怕也需要調(diào)整。既然《物權(quán)法》已經(jīng)將業(yè)委會定位為決策機(jī)構(gòu)了，那么根據(jù)黨的十七大報(bào)告所確定的“建立健全決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)、監(jiān)督權(quán)既相互制約又相互協(xié)調(diào)的權(quán)力結(jié)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制”的分權(quán)制衡原則，需要另設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，保證決策機(jī)構(gòu)對執(zhí)行機(jī)構(gòu)人員的任免權(quán)，以及監(jiān)督機(jī)構(gòu)的獨(dú)立監(jiān)督權(quán)。
業(yè)主委員會的組成應(yīng)結(jié)合目前一些小區(qū)的業(yè)主代表大會和業(yè)委會的特點(diǎn)，將二者結(jié)合起來，全體業(yè)主一起或分區(qū)普選產(chǎn)生一個(gè)13-25名委員(另加60%的候補(bǔ)委員)的業(yè)主委員會，業(yè)主委員會再選舉產(chǎn)生一個(gè)3-5人左右的常務(wù)委員會(含主任一名)，常務(wù)委員會人數(shù)不能超過全體委員人數(shù)的三分之一，以免常委會架空業(yè)委會，形成業(yè)主委員會加常務(wù)委員會這樣一個(gè)大的業(yè)主委員會來作為業(yè)主大會的日常決策機(jī)構(gòu)，然后明確業(yè)委會及其常委會可以決策的具體范圍。業(yè)主委員會委員任期三年，可以連選連任，但每年須對其中的三分之一進(jìn)行重新選舉(也就是將首次選舉產(chǎn)生的全體委員分為三組，第一組在一年后重新選舉，第二組在二年后進(jìn)行重新選舉，第三組在三年后進(jìn)行重新選舉，以后每組都是三年任期后進(jìn)行重新選舉)。業(yè)主委員會主任及常務(wù)委員會每年在新委員選舉完成后一周內(nèi)進(jìn)行重新選舉。這樣每年重新選舉三分之一委員的制度設(shè)計(jì)，既可以保證委員的定期更換，又能保證任何時(shí)候業(yè)委會均有三分之二的委員在位，以保證工作的連續(xù)性和社區(qū)的穩(wěn)定性，避免各種力量取代和顛覆業(yè)主委員會。這對目前一股企圖用居委會來取代業(yè)委會的思潮也是一個(gè)有力的抵抗力。
執(zhí)行機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人則由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生，實(shí)行首長負(fù)責(zé)制，任期三年，如果業(yè)委會成員擔(dān)任執(zhí)行機(jī)構(gòu)成員，須放棄業(yè)委會正式委員資格，以保證執(zhí)行機(jī)構(gòu)處于中立狀態(tài)，忠實(shí)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的集體決定、決議，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)管力度。
監(jiān)督機(jī)構(gòu)由全體業(yè)主普選產(chǎn)生，任期三年，其候選人可以來自居民委員會成員中的業(yè)主或社區(qū)內(nèi)業(yè)主中的律師、人大代表、法官、檢察官等懂法律法規(guī)的人士。監(jiān)督機(jī)構(gòu)成員不得兼任業(yè)委會成員和執(zhí)行機(jī)構(gòu)成員，在任期內(nèi)除非嚴(yán)重違反《管理規(guī)約》、犯罪或主動辭職，否則不可以免職，以保證其可以獨(dú)立監(jiān)督業(yè)委會成員、執(zhí)行機(jī)構(gòu)成員和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。居委會成員中的業(yè)主可以經(jīng)選舉有序進(jìn)入監(jiān)督機(jī)構(gòu)，既可避免一個(gè)自治機(jī)構(gòu)干預(yù)另一個(gè)自治機(jī)構(gòu)的尷尬局面，同時(shí)又使得居委會成員對業(yè)委會的監(jiān)督符合了自治原則，通過《管理規(guī)約》對監(jiān)督機(jī)構(gòu)職權(quán)的明確規(guī)定，可以培養(yǎng)依法治理社區(qū)的精神。
上述制度設(shè)計(jì)，由于業(yè)主委員會常務(wù)委員會和執(zhí)行機(jī)構(gòu)成員均由具有一定法律地位的業(yè)主委員會任免，執(zhí)行機(jī)構(gòu)實(shí)行首長負(fù)責(zé)制，監(jiān)督機(jī)構(gòu)由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，保持獨(dú)立性，所以既能符合法律法規(guī)的規(guī)定，又實(shí)現(xiàn)了分權(quán)制衡的機(jī)制，防止業(yè)主委員會或執(zhí)行機(jī)構(gòu)集權(quán)腐敗，同時(shí)又保證了執(zhí)行機(jī)構(gòu)在負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)下有效率地開展工作，避免了居委會無序干預(yù)業(yè)主自治的局面。
篇2：減免**大廈住宅業(yè)主1月份物管費(fèi)函(業(yè)主自治)
關(guān)于減免**大廈住宅業(yè)主20**年1月份物管費(fèi)的函
深景業(yè)字20**-1號
深圳市**物業(yè)管理發(fā)展有限公司：
為了讓**大廈全體住戶（業(yè)主及其它物業(yè)使用人）共同分享業(yè)主自治帶來的優(yōu)惠待遇，減輕通漲壓力，降低民生成本，經(jīng)20**年12月18日至19日**大廈業(yè)主大會投票表決通過和**大廈業(yè)委會研究決定：減免**大廈住宅住戶（不含裙樓商業(yè)及3戶“住改商”）20**年1月份物業(yè)管理費(fèi)。貴公司應(yīng)收取的1月份住宅物業(yè)管理費(fèi)由**大廈業(yè)主委員會統(tǒng)一買單支付，其費(fèi)用在**大廈業(yè)主基金中列支。
由于貴公司尚未同我會結(jié)算往屆物管合同期剩余資金賬務(wù)，為簡便操作，請貴公司在應(yīng)轉(zhuǎn)我會的資金中列支“1月份住宅物業(yè)管理費(fèi)”到時(shí)同我會統(tǒng)一結(jié)算。請貴公司盡快安排同我會清算往屆物管合同期所有賬務(wù)，以便我會向業(yè)主公布所有財(cái)務(wù)收支賬目。
深圳**大廈業(yè)主委員會
20**—1---6
篇3：談業(yè)主自治的理念與實(shí)踐
談業(yè)主自治的理念與實(shí)踐
業(yè)主自治的核心理念應(yīng)該是保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯，說大了，就是維護(hù)憲法尊嚴(yán)，這也是維護(hù)中國人做人的基本權(quán)力和尊嚴(yán)的實(shí)踐。問題是：大家需要明白，這里所謂的“私有財(cái)產(chǎn)”，不單指個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而是指“以私有財(cái)產(chǎn)為核心，以共有財(cái)產(chǎn)為紐帶的整個(gè)小區(qū)的，全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和這些財(cái)產(chǎn)形成的共同利益”!業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)把個(gè)人私利與整體利益結(jié)合起來，形成中國文明自古沒有的全新的“微型公民社會共同體”!這是祖國的未來!這時(shí)，我們再談“業(yè)主自治”就不是簡單的業(yè)主維權(quán)，而是業(yè)主作為一個(gè)利益共同體的建設(shè)，這個(gè)問題本質(zhì)上是新人、新文化，新文明的建設(shè)，是中國現(xiàn)代國家建設(shè)的基礎(chǔ)!如此重要的工作，需要業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商、政府和整個(gè)社會的認(rèn)同!否則，大家就是彼此消耗，多敗俱傷。
西方文明有2500年自治、公民社會建設(shè)的成敗經(jīng)驗(yàn)，但對我們中國人來說，才剛剛開始!因此，系統(tǒng)學(xué)習(xí)和普及公民社會常識是一個(gè)急需做的工作，但非常遺憾，這樣的工作還沒有開始。結(jié)果，政府、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主、居民大家都在摸索!如同我們是這樣一群奇怪的小學(xué)生，都是成年人，但大家還在爭論1加1是不是等于2!
業(yè)主自治理念的建立可以通過教育，但實(shí)踐非常重要，這跟學(xué)游泳的道理一樣。我給大家講一個(gè)自己的親身經(jīng)歷。
今天，中國別墅區(qū)已經(jīng)私搭亂建成風(fēng)，完全失去控制，成了中國特色大雜院!這是中國人心混亂，沒有共同價(jià)值觀和共同體意識造成的可悲結(jié)果!當(dāng)然，也是政府不作為的結(jié)果。因?yàn)檎S護(hù)法律嚴(yán)肅性和執(zhí)法的職能是任何單位和個(gè)人不能替代的。但問題并不簡單，下面的故事大家可以看到這個(gè)問題發(fā)生的全過程及多種可能性。
首先是疏的問題。北京的氣候不適合陽臺，冬冷夏熱，春秋風(fēng)沙大，所以，幾乎所有人家都會把陽臺封了，但缺乏統(tǒng)一管理，設(shè)計(jì)，封的亂七八糟，非常難看。我所在小區(qū)因?yàn)殚_發(fā)商、物業(yè)公司嚴(yán)格管理，過去10年居然沒有一家私搭亂建!這在中國是一個(gè)奇跡!但每年，物業(yè)公司都要為防止業(yè)主私搭亂建投入大量人力、物力，甚至得罪業(yè)主。當(dāng)新的物業(yè)經(jīng)理來了之后，他感到不能再這樣下去了，控制不住了。業(yè)主開始強(qiáng)行封陽臺。為此，我們商量與其堵，不如疏。與其被動，不如主動，既滿足大家的需求，又最大限度維護(hù)小區(qū)的原設(shè)計(jì)風(fēng)格。我們根據(jù)物權(quán)法第67條的規(guī)定，召開書面業(yè)主大會，讓全體業(yè)主投票，看大家是否同意小區(qū)可以封陽臺，如果封，按統(tǒng)一規(guī)格封。結(jié)果，經(jīng)過前后一年半的醞釀、努力，投票結(jié)果是67%的業(yè)主同意按統(tǒng)一風(fēng)格封陽臺，當(dāng)然，業(yè)主可以不封。圖紙統(tǒng)一，施工隊(duì)業(yè)主自己找，免得說物業(yè)公司從中拿回扣。這樣，我們就成功解決了封陽臺的問題。從此，大家要封陽臺，就按統(tǒng)一規(guī)格，物業(yè)公司嚴(yán)格管理，大家都自覺遵守，相安無事。
業(yè)主的合理需求，通過業(yè)主大會投票的正當(dāng)程序，有法律依據(jù)，大家就可以采取疏的辦法，這就是自治實(shí)踐的成功經(jīng)驗(yàn)。前提是：廣大業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商有共識。沒有共識，問題就復(fù)雜了。所以，社區(qū)建設(shè)，首先在法律的基礎(chǔ)上建立共識非常重要，而且，業(yè)主一定要自覺維護(hù)物業(yè)公司的管理權(quán)威!地方政府不干涉。
其次是堵的問題。中國人的創(chuàng)造精神往往表現(xiàn)在自私自利和破壞方面。比如，好好的房子，他裝修時(shí)非要把承重墻拆了，這對整個(gè)樓來說是破壞性的，這種行為相當(dāng)于社區(qū)恐怖主義，與殺人無異。碰到這樣的事，只能堵。還有的業(yè)主住別墅，非要在院子里蓋房子，侵占公共綠地。我住的小區(qū)有一戶獨(dú)棟別墅，600多平米，幾口人，還要在院子里蓋房子，如果不制止，大家都蓋，小區(qū)就亂了!而且成了大工地，永無寧日!問題是怎么堵?在美國，很簡單，一個(gè)電話，警察來了，警告你違法了，不改正，吃不了兜著走，所以，在美國中國人都很守法。在中國，正好相反。你想干什么，干什么，只要有錢，有權(quán)，沒人敢惹你。如果發(fā)生了私搭亂建，你打電話告警察，警察說，我們管治安，出了人命案找我們;告城管，城管一般說，這是小區(qū)里面，我們不管。另外，他們不知道住別墅人的背景，怕得罪了大人物自己的飯碗丟了。物業(yè)公司說，我們沒有執(zhí)法權(quán)，管不了。最后，自治的責(zé)任，如同原始社會一樣，靠大家!這時(shí)，那個(gè)強(qiáng)大的，無所不能的政府沒了!如果大家有正義感，團(tuán)結(jié)起來，敢于保護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的共同利益，不怕得罪人，告訴私搭亂建的業(yè)主這樣不對，可能會起到制止作用。如果不聽，大家就要團(tuán)結(jié)起來，讓他看到大家的決心!包括要求物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)委會共同起訴他，要求恢復(fù)原狀!我們小區(qū)的全體業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商、辦事處、城管大家共同努力，經(jīng)過近一年的時(shí)間，終于讓那位私搭亂建的業(yè)主改變主意，恢復(fù)原狀。這可能是中國唯一一個(gè)成功阻止私搭亂建的案例。我們可以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)如下：
1，全體業(yè)主的團(tuán)結(jié)和正義感。2，負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司、開發(fā)商。3，負(fù)責(zé)任的辦事處和城管。4，堅(jiān)持業(yè)主維權(quán)，出面阻止、物業(yè)公司嚴(yán)格管理、禁止違法施工和法律訴訟相結(jié)合。5，私搭亂建業(yè)主的良心發(fā)現(xiàn)和自覺改正錯(cuò)誤。阻止私搭亂建如此復(fù)雜，而違法成本幾乎沒有，到底是誰的錯(cuò)誤?當(dāng)然是政府!是執(zhí)法的問題。如果一個(gè)人在*廣場蓋一個(gè)房子，你政府按什么法律懲罰他?同樣是中華人民共合國土地，怎么在小區(qū)你政府就失職了呢?政府失職，只能由人民自己來代替政府執(zhí)法，這本身就具有“違法”或“暴民政治”的性質(zhì)，但如果人民也不作為，不維護(hù)自己的權(quán)力，等于忍受自己的權(quán)力被侵害，等于坐以待斃，等于被強(qiáng)奸，被掠奪，毫無做人的尊嚴(yán)!所以，從這個(gè)實(shí)例我們看出，中國社區(qū)乃至社會的混亂，第一責(zé)任人是政府!當(dāng)政府不干自己應(yīng)該干的事，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為核心時(shí)，社會必然混亂!當(dāng)社會出了問題，政府不反思，不解決，相反，還壓制批評，拒絕改正錯(cuò)誤，那就是以人民為敵了!而人民在這樣的狀況中，應(yīng)該采取自救措施，并以極大的愛心和耐心幫助政府改正錯(cuò)誤。政府有不同級別，由不同的人組成，不是所有政府都不好，關(guān)鍵是看人民。因?yàn)椋f到底，有什么人民才有什么政府!
業(yè)主自治的理念的與實(shí)踐，說到底是每一個(gè)中國人在當(dāng)下自救的辦法!只有我們能夠自己救自己，我們才能談其他!只有我們能夠維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)和生命權(quán)，我們才有其他權(quán)力，而人的任何權(quán)力，都是從維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)和生命權(quán)開始的。維護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)踐產(chǎn)生公民社會，維護(hù)生命權(quán)的實(shí)踐產(chǎn)生臣民社 會!
業(yè)主自治的最大問題，除了外部的原因之外，大家最值得關(guān)注是業(yè)主內(nèi)部的原因!當(dāng)我們都知道政府不作為，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)時(shí)，業(yè)主自己就不能跟自己人過不去了!中國人被壓抑了數(shù)千年，每一個(gè)人內(nèi)心都有沖破權(quán)威的沖動，但業(yè)主共同體權(quán)威大家必須自覺遵守!否則就是自殺。但如果這樣的笨人和愚蠢的人太多，如果你沒有巨大的犧牲精神，就搬家吧!孟母三遷的故事有道理，惹不起躲得起。很多中國人現(xiàn)在都躲到外國去了!(北野)