社區(qū)業(yè)主自治系列文章之七

　　業(yè)委會(huì)備案需要居委會(huì)蓋章是違法行政行為

　　20**年原北京市國(guó)土資源房屋管理局制定了行政規(guī)范性文件京國(guó)土房管物(20**)949號(hào)《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部業(yè)主大會(huì)規(guī)程及有關(guān)問(wèn)題的通知》，該文件以附件業(yè)主委員會(huì)備案單的形式規(guī)定了業(yè)委會(huì)備案需要先由社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處同意蓋章。20**年，原北京市國(guó)土資源房屋管理局分家后，房屋管理部門并入北京市建設(shè)委員會(huì)。市建委發(fā)布京建物〔20**〕345號(hào)《關(guān)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作中有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知》文件，確認(rèn)京國(guó)土房管物(20**)949號(hào)文件繼續(xù)有效，并對(duì)有關(guān)事項(xiàng)作了補(bǔ)充通知，強(qiáng)化了社區(qū)居委會(huì)的職權(quán)。于是，市建委和各區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門在實(shí)際工作中執(zhí)行沒(méi)有社區(qū)居委會(huì)蓋章就不予備案的政策。

　　依筆者看來(lái)，北京市建設(shè)委員會(huì)及各區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)業(yè)委會(huì)備案需要社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處蓋章的規(guī)定涉嫌違法行政。

　　國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)〔20**〕10號(hào)《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》第三條第5小條“合法行政”一款規(guī)定，“行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政管理，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行;沒(méi)有法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)不得作出影響公民、法人和其他組織合法權(quán)益或者增加公民、法人和其他組織義務(wù)的決定”。

　　20**年北京市人民政府令第160號(hào)《北京市行政規(guī)范性文件備案監(jiān)督辦法》第四條規(guī)定，“行政規(guī)范性文件對(duì)實(shí)施法律、法規(guī)、規(guī)章作出的具體規(guī)定，不得增設(shè)公民、法人和其他組織的義務(wù)，不得限制法律、法規(guī)、規(guī)章賦予公民、法人和其他組織的權(quán)利”。

　　沒(méi)有任何法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，業(yè)委會(huì)到房地產(chǎn)行政主管部門備案需要先由社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處蓋章。在20**年10月1日新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》生效后，業(yè)委會(huì)備案條款修改為“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案”。條例的修訂也只是增加了業(yè)委會(huì)需要同時(shí)到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并沒(méi)有將街道辦事處的蓋章設(shè)置為業(yè)委會(huì)到房地產(chǎn)行政主管部門備案的前置條件，而且在條例的敘述上，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府排在房地產(chǎn)行政主管部門后面，通常應(yīng)該理解為業(yè)委會(huì)先到房地產(chǎn)行政主管部門備案，然后再到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，而不是相反。導(dǎo)致規(guī)定和現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)矛盾的原因，可能是建設(shè)部在起草《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂條款時(shí)，一方面由于現(xiàn)實(shí)的需要，必須將街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府拉進(jìn)業(yè)委會(huì)的備案機(jī)關(guān)序列中，另一方面又不想讓街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)委會(huì)備案的問(wèn)題上占據(jù)主導(dǎo)地位，所以在排列順序上將房地產(chǎn)行政主管部門排在了前面。

　　從前述國(guó)務(wù)院的決定和北京市政府規(guī)章的規(guī)定看，北京市建設(shè)委員會(huì)增設(shè)業(yè)主委員會(huì)備案需要先由社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處蓋章這一前置條件，明顯是屬于在沒(méi)有法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定下，增設(shè)公民、法人和其他組織的義務(wù)的行為，是被禁止的。然而，市建委和各區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門的這一涉嫌違法行政的文件和具體行政行為，在中央政府的眼皮子底下，堂而皇之地實(shí)行了5年了，迄今沒(méi)有被撤銷，給各小區(qū)業(yè)委會(huì)備案造成了莫大的困擾和難題。比如時(shí)代莊園小區(qū)。

　　是否市建委和區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門不清楚這個(gè)禁止性規(guī)定呢?不是!因?yàn)樵诮∠鑸@小區(qū)業(yè)委會(huì)新增補(bǔ)委員訴海淀建委不予業(yè)委會(huì)備案的行政不作為一案中，海淀建委始終不敢在法庭上說(shuō)業(yè)委會(huì)備案的前置條件是社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處蓋章，只敢在實(shí)際工作中這么說(shuō)，這說(shuō)明他們是清楚這個(gè)禁止性規(guī)定的，說(shuō)出來(lái)法院也不會(huì)支持他們。

　　有什么辦法來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題?

　　筆者認(rèn)為有三個(gè)途徑，遇到困擾的小區(qū)業(yè)委會(huì)和專家學(xué)者們積極作為，就會(huì)推動(dòng)這個(gè)問(wèn)題的解決。

　　第一、遇到困擾的小區(qū)業(yè)委會(huì)勇敢拿起法律武器，進(jìn)行行政復(fù)議和行政訴訟，追究區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門的行政不作為和違法行政責(zé)任，在行政復(fù)議的請(qǐng)求中，提出撤銷京國(guó)土房管物(20**)949號(hào)文和京建物〔20**〕345號(hào)文;

　　第二、遇到困擾的小區(qū)業(yè)委會(huì)向北京市政府法制辦投訴舉報(bào)，要求撤銷京國(guó)土房管物(20**)949號(hào)文和京建物〔20**〕345號(hào)文;

　　第三、各業(yè)委會(huì)和專家學(xué)者大家積極參與立法建議，促進(jìn)北京市人大制定《建筑物管理?xiàng)l例》，簡(jiǎn)化業(yè)委會(huì)的備案程序，徹底解決業(yè)委會(huì)備案難的問(wèn)題。

篇2：減免**大廈住宅業(yè)主1月份物管費(fèi)函(業(yè)主自治)

　　關(guān)于減免**大廈住宅業(yè)主20**年1月份物管費(fèi)的函

　　深景業(yè)字20**-1號(hào)

　　深圳市**物業(yè)管理發(fā)展有限公司：

　　為了讓**大廈全體住戶（業(yè)主及其它物業(yè)使用人）共同分享業(yè)主自治帶來(lái)的優(yōu)惠待遇，減輕通漲壓力，降低民生成本，經(jīng)20**年12月18日至19日**大廈業(yè)主大會(huì)投票表決通過(guò)和**大廈業(yè)委會(huì)研究決定：減免**大廈住宅住戶（不含裙樓商業(yè)及3戶“住改商”）20**年1月份物業(yè)管理費(fèi)。貴公司應(yīng)收取的1月份住宅物業(yè)管理費(fèi)由**大廈業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一買單支付，其費(fèi)用在**大廈業(yè)主基金中列支。

　　由于貴公司尚未同我會(huì)結(jié)算往屆物管合同期剩余資金賬務(wù)，為簡(jiǎn)便操作，請(qǐng)貴公司在應(yīng)轉(zhuǎn)我會(huì)的資金中列支“1月份住宅物業(yè)管理費(fèi)”到時(shí)同我會(huì)統(tǒng)一結(jié)算。請(qǐng)貴公司盡快安排同我會(huì)清算往屆物管合同期所有賬務(wù)，以便我會(huì)向業(yè)主公布所有財(cái)務(wù)收支賬目。

　　深圳**大廈業(yè)主委員會(huì)

　　20**—1---6

篇3：談業(yè)主自治的理念與實(shí)踐

　　談業(yè)主自治的理念與實(shí)踐

　　業(yè)主自治的核心理念應(yīng)該是保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯，說(shuō)大了，就是維護(hù)憲法尊嚴(yán)，這也是維護(hù)中國(guó)人做人的基本權(quán)力和尊嚴(yán)的實(shí)踐。問(wèn)題是：大家需要明白，這里所謂的“私有財(cái)產(chǎn)”，不單指?jìng)€(gè)人財(cái)產(chǎn)，而是指“以私有財(cái)產(chǎn)為核心，以共有財(cái)產(chǎn)為紐帶的整個(gè)小區(qū)的，全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和這些財(cái)產(chǎn)形成的共同利益”!業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)把個(gè)人私利與整體利益結(jié)合起來(lái)，形成中國(guó)文明自古沒(méi)有的全新的“微型公民社會(huì)共同體”!這是祖國(guó)的未來(lái)!這時(shí)，我們?cè)僬劇皹I(yè)主自治”就不是簡(jiǎn)單的業(yè)主維權(quán)，而是業(yè)主作為一個(gè)利益共同體的建設(shè)，這個(gè)問(wèn)題本質(zhì)上是新人、新文化，新文明的建設(shè)，是中國(guó)現(xiàn)代國(guó)家建設(shè)的基礎(chǔ)!如此重要的工作，需要業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、政府和整個(gè)社會(huì)的認(rèn)同!否則，大家就是彼此消耗，多敗俱傷。

　　西方文明有2500年自治、公民社會(huì)建設(shè)的成敗經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)我們中國(guó)人來(lái)說(shuō)，才剛剛開(kāi)始!因此，系統(tǒng)學(xué)習(xí)和普及公民社會(huì)常識(shí)是一個(gè)急需做的工作，但非常遺憾，這樣的工作還沒(méi)有開(kāi)始。結(jié)果，政府、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主、居民大家都在摸索!如同我們是這樣一群奇怪的小學(xué)生，都是成年人，但大家還在爭(zhēng)論1加1是不是等于2!

　　業(yè)主自治理念的建立可以通過(guò)教育，但實(shí)踐非常重要，這跟學(xué)游泳的道理一樣。我給大家講一個(gè)自己的親身經(jīng)歷。

　　今天，中國(guó)別墅區(qū)已經(jīng)私搭亂建成風(fēng)，完全失去控制，成了中國(guó)特色大雜院!這是中國(guó)人心混亂，沒(méi)有共同價(jià)值觀和共同體意識(shí)造成的可悲結(jié)果!當(dāng)然，也是政府不作為的結(jié)果。因?yàn)檎S護(hù)法律嚴(yán)肅性和執(zhí)法的職能是任何單位和個(gè)人不能替代的。但問(wèn)題并不簡(jiǎn)單，下面的故事大家可以看到這個(gè)問(wèn)題發(fā)生的全過(guò)程及多種可能性。

　　首先是疏的問(wèn)題。北京的氣候不適合陽(yáng)臺(tái)，冬冷夏熱，春秋風(fēng)沙大，所以，幾乎所有人家都會(huì)把陽(yáng)臺(tái)封了，但缺乏統(tǒng)一管理，設(shè)計(jì)，封的亂七八糟，非常難看。我所在小區(qū)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司嚴(yán)格管理，過(guò)去10年居然沒(méi)有一家私搭亂建!這在中國(guó)是一個(gè)奇跡!但每年，物業(yè)公司都要為防止業(yè)主私搭亂建投入大量人力、物力，甚至得罪業(yè)主。當(dāng)新的物業(yè)經(jīng)理來(lái)了之后，他感到不能再這樣下去了，控制不住了。業(yè)主開(kāi)始強(qiáng)行封陽(yáng)臺(tái)。為此，我們商量與其堵，不如疏。與其被動(dòng)，不如主動(dòng)，既滿足大家的需求，又最大限度維護(hù)小區(qū)的原設(shè)計(jì)風(fēng)格。我們根據(jù)物權(quán)法第67條的規(guī)定，召開(kāi)書面業(yè)主大會(huì)，讓全體業(yè)主投票，看大家是否同意小區(qū)可以封陽(yáng)臺(tái)，如果封，按統(tǒng)一規(guī)格封。結(jié)果，經(jīng)過(guò)前后一年半的醞釀、努力，投票結(jié)果是67%的業(yè)主同意按統(tǒng)一風(fēng)格封陽(yáng)臺(tái)，當(dāng)然，業(yè)主可以不封。圖紙統(tǒng)一，施工隊(duì)業(yè)主自己找，免得說(shuō)物業(yè)公司從中拿回扣。這樣，我們就成功解決了封陽(yáng)臺(tái)的問(wèn)題。從此，大家要封陽(yáng)臺(tái)，就按統(tǒng)一規(guī)格，物業(yè)公司嚴(yán)格管理，大家都自覺(jué)遵守，相安無(wú)事。

　　業(yè)主的合理需求，通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票的正當(dāng)程序，有法律依據(jù)，大家就可以采取疏的辦法，這就是自治實(shí)踐的成功經(jīng)驗(yàn)。前提是：廣大業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商有共識(shí)。沒(méi)有共識(shí)，問(wèn)題就復(fù)雜了。所以，社區(qū)建設(shè)，首先在法律的基礎(chǔ)上建立共識(shí)非常重要，而且，業(yè)主一定要自覺(jué)維護(hù)物業(yè)公司的管理權(quán)威!地方政府不干涉。

　　其次是堵的問(wèn)題。中國(guó)人的創(chuàng)造精神往往表現(xiàn)在自私自利和破壞方面。比如，好好的房子，他裝修時(shí)非要把承重墻拆了，這對(duì)整個(gè)樓來(lái)說(shuō)是破壞性的，這種行為相當(dāng)于社區(qū)恐怖主義，與殺人無(wú)異。碰到這樣的事，只能堵。還有的業(yè)主住別墅，非要在院子里蓋房子，侵占公共綠地。我住的小區(qū)有一戶獨(dú)棟別墅，600多平米，幾口人，還要在院子里蓋房子，如果不制止，大家都蓋，小區(qū)就亂了!而且成了大工地，永無(wú)寧日!問(wèn)題是怎么堵?在美國(guó)，很簡(jiǎn)單，一個(gè)電話，警察來(lái)了，警告你違法了，不改正，吃不了兜著走，所以，在美國(guó)中國(guó)人都很守法。在中國(guó)，正好相反。你想干什么，干什么，只要有錢，有權(quán)，沒(méi)人敢惹你。如果發(fā)生了私搭亂建，你打電話告警察，警察說(shuō)，我們管治安，出了人命案找我們;告城管，城管一般說(shuō)，這是小區(qū)里面，我們不管。另外，他們不知道住別墅人的背景，怕得罪了大人物自己的飯碗丟了。物業(yè)公司說(shuō)，我們沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，管不了。最后，自治的責(zé)任，如同原始社會(huì)一樣，靠大家!這時(shí)，那個(gè)強(qiáng)大的，無(wú)所不能的政府沒(méi)了!如果大家有正義感，團(tuán)結(jié)起來(lái)，敢于保護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的共同利益，不怕得罪人，告訴私搭亂建的業(yè)主這樣不對(duì)，可能會(huì)起到制止作用。如果不聽(tīng)，大家就要團(tuán)結(jié)起來(lái)，讓他看到大家的決心!包括要求物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)委會(huì)共同起訴他，要求恢復(fù)原狀!我們小區(qū)的全體業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、辦事處、城管大家共同努力，經(jīng)過(guò)近一年的時(shí)間，終于讓那位私搭亂建的業(yè)主改變主意，恢復(fù)原狀。這可能是中國(guó)唯一一個(gè)成功阻止私搭亂建的案例。我們可以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)如下：

　　1，全體業(yè)主的團(tuán)結(jié)和正義感。2，負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商。3，負(fù)責(zé)任的辦事處和城管。4，堅(jiān)持業(yè)主維權(quán)，出面阻止、物業(yè)公司嚴(yán)格管理、禁止違法施工和法律訴訟相結(jié)合。5，私搭亂建業(yè)主的良心發(fā)現(xiàn)和自覺(jué)改正錯(cuò)誤。阻止私搭亂建如此復(fù)雜，而違法成本幾乎沒(méi)有，到底是誰(shuí)的錯(cuò)誤?當(dāng)然是政府!是執(zhí)法的問(wèn)題。如果一個(gè)人在*廣場(chǎng)蓋一個(gè)房子，你政府按什么法律懲罰他?同樣是中華人民共合國(guó)土地，怎么在小區(qū)你政府就失職了呢?政府失職，只能由人民自己來(lái)代替政府執(zhí)法，這本身就具有“違法”或“暴民政治”的性質(zhì)，但如果人民也不作為，不維護(hù)自己的權(quán)力，等于忍受自己的權(quán)力被侵害，等于坐以待斃，等于被強(qiáng)奸，被掠奪，毫無(wú)做人的尊嚴(yán)!所以，從這個(gè)實(shí)例我們看出，中國(guó)社區(qū)乃至社會(huì)的混亂，第一責(zé)任人是政府!當(dāng)政府不干自己應(yīng)該干的事，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為核心時(shí)，社會(huì)必然混亂!當(dāng)社會(huì)出了問(wèn)題，政府不反思，不解決，相反，還壓制批評(píng)，拒絕改正錯(cuò)誤，那就是以人民為敵了!而人民在這樣的狀況中，應(yīng)該采取自救措施，并以極大的愛(ài)心和耐心幫助政府改正錯(cuò)誤。政府有不同級(jí)別，由不同的人組成，不是所有政府都不好，關(guān)鍵是看人民。因?yàn)椋f(shuō)到底，有什么人民才有什么政府!

　　業(yè)主自治的理念的與實(shí)踐，說(shuō)到底是每一個(gè)中國(guó)人在當(dāng)下自救的辦法!只有我們能夠自己救自己，我們才能談其他!只有我們能夠維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)和生命權(quán)，我們才有其他權(quán)力，而人的任何權(quán)力，都是從維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)和生命權(quán)開(kāi)始的。維護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)踐產(chǎn)生公民社會(huì)，維護(hù)生命權(quán)的實(shí)踐產(chǎn)生臣民社 會(huì)!

　　業(yè)主自治的最大問(wèn)題，除了外部的原因之外，大家最值得關(guān)注是業(yè)主內(nèi)部的原因!當(dāng)我們都知道政府不作為，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)時(shí)，業(yè)主自己就不能跟自己人過(guò)不去了!中國(guó)人被壓抑了數(shù)千年，每一個(gè)人內(nèi)心都有沖破權(quán)威的沖動(dòng)，但業(yè)主共同體權(quán)威大家必須自覺(jué)遵守!否則就是自殺。但如果這樣的笨人和愚蠢的人太多，如果你沒(méi)有巨大的犧牲精神，就搬家吧!孟母三遷的故事有道理，惹不起躲得起。很多中國(guó)人現(xiàn)在都躲到外國(guó)去了!(北野)