建立分權制衡的業(yè)主自治體制是保障業(yè)主權利的根本
《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主大會制度，確立了主權在業(yè)主的思想和制度，但是卻沒有建立起完整的業(yè)主自治體制，從而理論上屬于業(yè)主的主權被物業(yè)公司或業(yè)委會所竊取。
業(yè)主大會在現(xiàn)實中就是一個全體業(yè)主公決，而不是一個實體的組織。由于業(yè)主人數(shù)眾多，每個人分攤的公共利益較少，而業(yè)主參與和團結在一起的成本又很高，個人也很不方便向業(yè)主大會陳述自己的意見，所以，不論事務大小，都需要業(yè)主大會來表決，是不現(xiàn)實的，也是做不到的。只有那些十分重大的事項，比如條例中規(guī)定的需要三分之二全體業(yè)主通過的事項以及其他一些業(yè)主認為需要由業(yè)主大會保留表決權的事項，才會真正地調(diào)動業(yè)主參與的積極性，其他的一些關于公共事務的權力，事實上業(yè)主不得不讓渡給了公共機構來決定，業(yè)委會的執(zhí)行權就是業(yè)主讓渡出來的其中一個公共權力。
在業(yè)主只有一個業(yè)委會機構的情形下，業(yè)主讓渡出來的公共權力，就只能全部讓渡給業(yè)委會，但由于業(yè)委會又是一個法定的執(zhí)行機構，所以這就導致了業(yè)委會集決策權和執(zhí)行權于一身。
人們都知道，絕對的權力導致絕對的腐敗，現(xiàn)實中，這種例子很容易找，許多業(yè)委會就倒在了這個事實上的絕對權力之下。之所以用“事實上”這三個字，是因為有很多人不承認業(yè)委會有權力，他們總是根據(jù)條文來解讀，而不考慮人們的認識水平和文化環(huán)境，像鴕鳥一樣把腦袋埋在沙子里，以為只要沒有書面規(guī)定的權力就不是權力。事實上，大家都知道，除了法定和民主授予的權力，權力還可以來自專業(yè)知識、個人威信、傳統(tǒng)習慣、團隊勢力、槍桿子等等。 所以，如何去制約業(yè)委會就成了業(yè)主自治中的一個非常重要的問題。根據(jù)現(xiàn)代的民主理論，分權制衡是一個行之有效的制度設計，讓權力制約權力，讓野心制約野心是最有效的制約。
在分權制衡的體制下，業(yè)主讓渡出來的公共權力，被分別授予不同的業(yè)主機構，也就是把執(zhí)行權授予業(yè)委會，而把審議權、決策權、立制權、調(diào)查權、監(jiān)督權和彈劾權等等授予業(yè)主代表大會，讓業(yè)主代表大會來控制業(yè)委會的財務預決算。這個時候，業(yè)主代表大會成了業(yè)主的權利表達和決策機構，業(yè)委會成了業(yè)主權利的執(zhí)行機構，通過權力來制約權力，組成完整的業(yè)主自治體系，從而確保業(yè)主的權利不會被侵犯。 為了確保有效的制衡，業(yè)主委員和業(yè)主代表的產(chǎn)生方式是不一樣的，業(yè)主委員由全體業(yè)主直接選舉產(chǎn)生，而業(yè)主代表則由不同區(qū)域的業(yè)主直接選舉產(chǎn)生。
這樣，不但業(yè)委會與業(yè)主代表大會之間是相互制衡的，不同區(qū)域的業(yè)主代表團之間也是相互制衡的。由于多元化社會導致不同業(yè)主的利益多樣化，分權制衡使得不同利益的群體能夠相互妥協(xié)，誰也不能侵害別人的利益，從而確保每個業(yè)主的權益不受侵犯。 解決了業(yè)主自治的問題，也就方便地解決了物業(yè)公司的侵權問題，物業(yè)公司侵權的實質(zhì)是，在業(yè)主沒有能力自治的時候，竊取了業(yè)主的主權。
物業(yè)公司本質(zhì)上只是業(yè)主的一個管家而已，只是因為業(yè)主大會不是一個自治機構，導致業(yè)主缺乏自治的能力和體制，使得物業(yè)公司非法或合法地(在業(yè)委會或有關部門的協(xié)助下)竊取業(yè)主的主權。
篇2：建立分權制衡的業(yè)主自治體制
建立分權制衡的業(yè)主自治體制是保障業(yè)主權利的根本
《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主大會制度，確立了主權在業(yè)主的思想和制度，但是卻沒有建立起完整的業(yè)主自治體制，從而理論上屬于業(yè)主的主權被物業(yè)公司或業(yè)委會所竊取。
業(yè)主大會在現(xiàn)實中就是一個全體業(yè)主公決，而不是一個實體的組織。由于業(yè)主人數(shù)眾多，每個人分攤的公共利益較少，而業(yè)主參與和團結在一起的成本又很高，個人也很不方便向業(yè)主大會陳述自己的意見，所以，不論事務大小，都需要業(yè)主大會來表決，是不現(xiàn)實的，也是做不到的。只有那些十分重大的事項，比如條例中規(guī)定的需要三分之二全體業(yè)主通過的事項以及其他一些業(yè)主認為需要由業(yè)主大會保留表決權的事項，才會真正地調(diào)動業(yè)主參與的積極性，其他的一些關于公共事務的權力，事實上業(yè)主不得不讓渡給了公共機構來決定，業(yè)委會的執(zhí)行權就是業(yè)主讓渡出來的其中一個公共權力。
在業(yè)主只有一個業(yè)委會機構的情形下，業(yè)主讓渡出來的公共權力，就只能全部讓渡給業(yè)委會，但由于業(yè)委會又是一個法定的執(zhí)行機構，所以這就導致了業(yè)委會集決策權和執(zhí)行權于一身。
人們都知道，絕對的權力導致絕對的腐敗，現(xiàn)實中，這種例子很容易找，許多業(yè)委會就倒在了這個事實上的絕對權力之下。之所以用“事實上”這三個字，是因為有很多人不承認業(yè)委會有權力，他們總是根據(jù)條文來解讀，而不考慮人們的認識水平和文化環(huán)境，像鴕鳥一樣把腦袋埋在沙子里，以為只要沒有書面規(guī)定的權力就不是權力。事實上，大家都知道，除了法定和民主授予的權力，權力還可以來自專業(yè)知識、個人威信、傳統(tǒng)習慣、團隊勢力、槍桿子等等。 所以，如何去制約業(yè)委會就成了業(yè)主自治中的一個非常重要的問題。根據(jù)現(xiàn)代的民主理論，分權制衡是一個行之有效的制度設計，讓權力制約權力，讓野心制約野心是最有效的制約。
在分權制衡的體制下，業(yè)主讓渡出來的公共權力，被分別授予不同的業(yè)主機構，也就是把執(zhí)行權授予業(yè)委會，而把審議權、決策權、立制權、調(diào)查權、監(jiān)督權和彈劾權等等授予業(yè)主代表大會，讓業(yè)主代表大會來控制業(yè)委會的財務預決算。這個時候，業(yè)主代表大會成了業(yè)主的權利表達和決策機構，業(yè)委會成了業(yè)主權利的執(zhí)行機構，通過權力來制約權力，組成完整的業(yè)主自治體系，從而確保業(yè)主的權利不會被侵犯。 為了確保有效的制衡，業(yè)主委員和業(yè)主代表的產(chǎn)生方式是不一樣的，業(yè)主委員由全體業(yè)主直接選舉產(chǎn)生，而業(yè)主代表則由不同區(qū)域的業(yè)主直接選舉產(chǎn)生。
這樣，不但業(yè)委會與業(yè)主代表大會之間是相互制衡的，不同區(qū)域的業(yè)主代表團之間也是相互制衡的。由于多元化社會導致不同業(yè)主的利益多樣化，分權制衡使得不同利益的群體能夠相互妥協(xié)，誰也不能侵害別人的利益，從而確保每個業(yè)主的權益不受侵犯。 解決了業(yè)主自治的問題，也就方便地解決了物業(yè)公司的侵權問題，物業(yè)公司侵權的實質(zhì)是，在業(yè)主沒有能力自治的時候，竊取了業(yè)主的主權。
物業(yè)公司本質(zhì)上只是業(yè)主的一個管家而已，只是因為業(yè)主大會不是一個自治機構，導致業(yè)主缺乏自治的能力和體制，使得物業(yè)公司非法或合法地(在業(yè)委會或有關部門的協(xié)助下)竊取業(yè)主的主權。
篇3：業(yè)主大會決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別、業(yè)主自治制度設計
業(yè)主大會決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別以及業(yè)主自治制度設計
很多人把業(yè)主大會決定等同于業(yè)主共同決定，筆者認為不然，而且這個不是很正確的認識，導致業(yè)主決策的門檻奇高，從而影響業(yè)主自治體系的建立，業(yè)主的共同管理權被虛置，建筑物管理權被開發(fā)商和物業(yè)公司想當然地代為行使。
下文試從四個方面來剖析業(yè)主大會決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別，最后提出不作區(qū)分的危害，以及如何合理設計業(yè)主自治制度，提高業(yè)主團體決策效率。
一、 概念上的區(qū)別
業(yè)主大會決定的概念來自于《物權法》第七十八條，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力”。而業(yè)主大會的概念來自于兩個規(guī)定，其一，《物權法》第七十五條，“業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會”;其二，《物業(yè)管理條例》第八條，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會”。
因此，業(yè)主大會不是天然存在的，需要業(yè)主主動設立，設立時業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，不能有遺漏。設立業(yè)主大會之后，才出現(xiàn)業(yè)主大會決定。
這里出現(xiàn)一個物業(yè)管理區(qū)域范圍的問題，也就是業(yè)主大會的成員范圍問題，因為《物業(yè)管理條例》沒有明確規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域的劃分方法，只是規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。我們知道《物權法》里沒有物業(yè)管理區(qū)域的概念，只有建筑區(qū)劃，但對建筑區(qū)劃的概念又沒有定義，只規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有，當然市政道路和綠地以及明示屬于個人的除外，所以，物業(yè)管理區(qū)域與建筑區(qū)劃是否是一回事，目前有爭論，各省市規(guī)定也不一樣。
筆者認為建筑區(qū)劃主要跟業(yè)主的共有權有關，存在共有關系的物業(yè)應當在一個建筑區(qū)劃內(nèi)，其原始的依據(jù)應當是建筑規(guī)劃，而物業(yè)管理區(qū)域的劃分主要是出于物業(yè)管理的方便性，一個建筑區(qū)劃下可以劃分多個物業(yè)管理區(qū)域，比如可以按建筑物來劃分物業(yè)管理區(qū)域。北京已經(jīng)出現(xiàn)了一個小區(qū)由于各種矛盾交錯從而劃分成多個物業(yè)管理區(qū)域由多個物業(yè)公司管理的情形，如ZJ莊園小區(qū)，甚至出現(xiàn)了在行政機關的協(xié)調(diào)下一幢樓劃分成兩個物業(yè)管理區(qū)域的情形，如CY大廈。當然，在劃分物業(yè)管理區(qū)域的過程中，如果未經(jīng)共有人同意分割共有物業(yè)，則不影響建筑區(qū)劃內(nèi)共有物業(yè)的屬性。
因此，結合《物權法》和《物業(yè)管理條例》，理論和實踐上一個建筑區(qū)劃內(nèi)可以劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域，設立多個業(yè)主大會，一旦設立業(yè)主大會，就可以按業(yè)主大會議事規(guī)則作出業(yè)主大會決定。
業(yè)主共同決定一詞出現(xiàn)在《物權法》第七十六條，“下列事項由業(yè)主共同決定”。實際上，業(yè)主共同決定的權利來自于《物權法》第七十條規(guī)定的共有權和共同管理權。而關于共有權和共同管理權的行使，《物權法》第九十六條規(guī)定，“共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務”。第九十七條規(guī)定，“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”。因此，《物權法》第七十六條關于業(yè)主共同決定權的規(guī)定，實際是對業(yè)主共有權和共同管理權行使的一個特別規(guī)定。
因此，業(yè)主共同決定權是天然的，不需要設立，只要購買了區(qū)分所有的房屋，業(yè)主自然就擁有了業(yè)主共同決定權，就可以隨時作出業(yè)主共同決定。這對業(yè)主權利是一個保護，因為只要開發(fā)商賣出的房屋超過兩套，雖然面積上仍然占優(yōu)勢，但人數(shù)上已經(jīng)不占優(yōu)勢，就不可能再任意地更改規(guī)劃、出租出售業(yè)主共有部分，必須要經(jīng)過業(yè)主共同決定。
二、 權力來源和決定事項范圍上的區(qū)別
業(yè)主大會決定的事項范圍，無論是《物權法》，還是《物業(yè)管理條例》均未作規(guī)定，而是由業(yè)主共同決定的《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會的權力來源于業(yè)主共同決定。而且《物業(yè)管理條例》第十九條對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職權范圍作出了限制性規(guī)定，“不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動”。而物業(yè)管理的定義，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第二條的擴展規(guī)定，“是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動”。但是，業(yè)主共同決定則不受《物業(yè)管理條例》第十九條的約束，而且如果業(yè)主決定不設立業(yè)主大會，就不存在業(yè)主大會的權力問題。因此，各個小區(qū)的業(yè)主大會的權力和決定事項范圍是會有差別的。
《物權法》第七十六條對業(yè)主共同決定的事項范圍作了明確規(guī)定，主要包括(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條對“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”作出了規(guī)定，“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的‘其他重大事項’”。
從上面可以看出，業(yè)主共同決定權是業(yè)主的原始權利，屬于物權的一部分，來自于《物權法》的規(guī)定，任何組織和個人不得侵害，而業(yè)主大會決定權來自于業(yè)主共同決定的授權，是派生的權力，業(yè)主可以通過業(yè)主共同決定予以取消。
三、 表決程序和條件上的區(qū)別
作出業(yè)主大會決定的具體程序和條件，無論是《物權法》，還是《物業(yè)管理條例》均未作規(guī)定，但是，《物業(yè)管理條例》第十八條規(guī)定，“業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定”。而根據(jù)《物權法》第七十六條的規(guī)定，《業(yè)主大會議事規(guī)則》由業(yè)主共同決定。也就是說，作出業(yè)主大會決定的程序和條件，完全由業(yè)主以業(yè)主共同決定的方式，在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定。《物權法》和《物業(yè)管理條例》給了業(yè)主很大的制度創(chuàng)設空間，不同的小區(qū)完全可以根據(jù)實際情況，通過業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定業(yè)主大會的表決程序和條件，降低表決難度。
業(yè)主共同決定的具體程序，無論是《物權法》，還是《物業(yè)管理條例》均未作規(guī)定，但是，《物權法》第七十六條規(guī)定了業(yè)主共同決定的條件，“決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。
很多人在讀《物業(yè)管理條例》第十二條時，都會誤讀為業(yè)主大會決定需要達到“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，其實是有問題的。因為《物業(yè)管理條例》在第十二條只是規(guī)定了業(yè)主大會會議召開的條件--應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，并沒有規(guī)定表決通過的條件。當然，第十二條對業(yè)主大會如果決定應當由業(yè)主共同決定的重要事項作出了限定，其表決通過的條件等同于業(yè)主共同決定的條件。也就是說，并不是在所有的情況下，業(yè)主大會都要按業(yè)主共同決定的條件來表決。
實際上，從《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定可以看出，業(yè)主共同決定權是屬于分散的業(yè)主個體的，是業(yè)主物權的組成部分，其決策方式和條件是嚴格限制的，而業(yè)主大會決定則是業(yè)主形成團體組織后的團體權力，不屬于分散的業(yè)主個體，其決策方式和條件可以比較靈活，由業(yè)主自行約定。
四、 可訴性和可撤銷性上的區(qū)別
《物權法》第七十八條規(guī)定，“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”。《物業(yè)管理條例》第十九條，“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主”。也就是說，業(yè)主大會決定是可訴和可撤銷的，實踐中，業(yè)主可以業(yè)主委員會為被告提起訴訟，要求撤銷侵權的業(yè)主大會決定，相關行政機關也可以對違法的業(yè)主大會決定予以撤銷。關于這一點，已經(jīng)有相關的判例。但是，對業(yè)主共同決定是否可訴和可撤銷，《物權法》和《物業(yè)管理條例》沒有明確規(guī)定，如果依據(jù)民事侵權的一般規(guī)則來處理，被告將是作出同意決定的所有業(yè)主，訴訟操作就不太容易實現(xiàn)。筆者尚未查到有這樣的判例。
五、 從《物權法》制定過程來看區(qū)別
1、《物權法》草案第5稿之前沒有規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主共同決定，只有建筑物區(qū)分所有權人會議和業(yè)主會議的概念，并規(guī)定“建筑物區(qū)分所有權人人數(shù)眾多的，可以設立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的建筑物區(qū)分所有權人委員會”，這個說法后來在《物權法》頒布后，全國人大法律委員會主任胡康生主編的《中華人民共和國物權法釋義》第175頁有體現(xiàn)，“如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多的，可以設立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會”。
2、由于《物業(yè)管理條例》先于《物權法》而頒布實施，規(guī)定了“業(yè)主大會”的組織形態(tài)，為了相銜接，后來的《物權法》草案規(guī)定了業(yè)主可以設立“業(yè)主大會”，同時將建筑物區(qū)分所有權人會議所要決定的事項規(guī)定為由“業(yè)主共同決定”，而沒有規(guī)定由“業(yè)主大會”決定。
3、既然業(yè)主大會由業(yè)主共同決定設立，自然也可以由業(yè)主共同決定解散，但業(yè)主共同決定的權利是物權的一部分，具有排他性，任何組織和個人不得非法侵犯。
六、 不作區(qū)分的危害
很多人不區(qū)分業(yè)主大會決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別，導致很多嚴重的問題，比如：
1、 沒有成立業(yè)主大會，業(yè)主就不能行使業(yè)主共同決定權，從而對開發(fā)商和物業(yè)公司侵害業(yè)主共同權益的行為，比如對改變規(guī)劃、改變共有物業(yè)的用途的行為，聽之任之或束手無策;
2、 將業(yè)主大會等同于全體業(yè)主，從而認為業(yè)主大會決定的條件等同于業(yè)主共同決定的條件，從而引起業(yè)主大會開會難、投票難的問題。
3、 在建筑物管理中，業(yè)主處于弱勢地位，物業(yè)公司借口單個業(yè)主不能代表全體業(yè)主，要求業(yè)主成立業(yè)主大會才能監(jiān)督物業(yè)公司，而業(yè)主一旦試圖成立業(yè)主大會，就會進入已經(jīng)被各種勢力縫制好的口袋，遭受巨大的阻力。
類似問題還很多，可以說，業(yè)主只能通過業(yè)主大會做決定的認識，聽起來很美，實際上則已經(jīng)陷入泥潭。明明業(yè)主可以立即共同作出決定的事情，卻非要先成立業(yè)主大會才能做，從而被來自某些無良開發(fā)商、物業(yè)公司以及某些無良公務員的重重阻力將精力和熱情消耗殆盡，慢慢沉入泥潭中。
七、 合理設計業(yè)主自治制度，提高業(yè)主團體決策效率
搞清了業(yè)主大會決定和業(yè)主共同決定區(qū)別以后，我們就能認識到這么一個道理，業(yè)主設立業(yè)主大會的目的是為了方便行使共同管理權，避免一盤散沙無法行使權利，《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定也表明了這一點。因此，我們就可以來合理地設計業(yè)主自治制度，在法律框架內(nèi)，合法提高業(yè)主團體的決策效率，降低業(yè)主大會的表決難度，讓業(yè)主大會這個業(yè)主團體能夠隨時發(fā)出聲音，作出決定，從而根本上維護業(yè)主的共同權益。
建議方案如下：
方案一：在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定，“業(yè)主大會會議表決時，經(jīng)充分公示告知后，未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)計入已表決的多數(shù)票”。(參考依據(jù)：住房和城鄉(xiāng)建設部20**年版的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十六條的規(guī)定，“未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定”)。
方案二：在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定，“召開業(yè)主大會會議，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，會議有效。與會業(yè)主人數(shù)半數(shù)以上同意，可以作出業(yè)主大會決定”。(依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第十八條)
方案三：在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定，“以幢(單元或樓層)為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表可以在授權范圍內(nèi)代表其所在的區(qū)域投票，作出業(yè)主大會的決定”。其具體的組織形式可以有業(yè)主大會代表會議、業(yè)主代表大會、樓門單元代表會議等形式。(參考依據(jù)：住房和城鄉(xiāng)建設部20**年版的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十七條和二十八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權，具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定)。
方案四：業(yè)主可以通過管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則，完善業(yè)主團體的組織結構，將業(yè)主委員會定位為業(yè)主團體決定一般事項的常務機構，在授權范圍內(nèi)代表業(yè)主團體作出決定，同時設立相應的監(jiān)督機構予以制衡。(依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第十八條)
在合理設計業(yè)主自治制度后，業(yè)主團體就可以建立決策權、執(zhí)行權和監(jiān)督權相互制約又相互協(xié)調(diào)的業(yè)主自治體系，既提高了業(yè)主團體的決策效率，又避免了權力濫用。