業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別以及業(yè)主自治制度設(shè)計(jì)

　　很多人把業(yè)主大會(huì)決定等同于業(yè)主共同決定，筆者認(rèn)為不然，而且這個(gè)不是很正確的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致業(yè)主決策的門檻奇高，從而影響業(yè)主自治體系的建立，業(yè)主的共同管理權(quán)被虛置，建筑物管理權(quán)被開發(fā)商和物業(yè)公司想當(dāng)然地代為行使。

　　下文試從四個(gè)方面來剖析業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別，最后提出不作區(qū)分的危害，以及如何合理設(shè)計(jì)業(yè)主自治制度，提高業(yè)主團(tuán)體決策效率。

　　一、 概念上的區(qū)別

　　業(yè)主大會(huì)決定的概念來自于《物權(quán)法》第七十八條，“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力”。而業(yè)主大會(huì)的概念來自于兩個(gè)規(guī)定，其一，《物權(quán)法》第七十五條，“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)”;其二，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)”。

　　因此，業(yè)主大會(huì)不是天然存在的，需要業(yè)主主動(dòng)設(shè)立，設(shè)立時(shí)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，不能有遺漏。設(shè)立業(yè)主大會(huì)之后，才出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)決定。

　　這里出現(xiàn)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域范圍的問題，也就是業(yè)主大會(huì)的成員范圍問題，因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》沒有明確規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域的劃分方法，只是規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。我們知道《物權(quán)法》里沒有物業(yè)管理區(qū)域的概念，只有建筑區(qū)劃，但對(duì)建筑區(qū)劃的概念又沒有定義，只規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，當(dāng)然市政道路和綠地以及明示屬于個(gè)人的除外，所以，物業(yè)管理區(qū)域與建筑區(qū)劃是否是一回事，目前有爭(zhēng)論，各省市規(guī)定也不一樣。

　　筆者認(rèn)為建筑區(qū)劃主要跟業(yè)主的共有權(quán)有關(guān)，存在共有關(guān)系的物業(yè)應(yīng)當(dāng)在一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)，其原始的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是建筑規(guī)劃，而物業(yè)管理區(qū)域的劃分主要是出于物業(yè)管理的方便性，一個(gè)建筑區(qū)劃下可以劃分多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，比如可以按建筑物來劃分物業(yè)管理區(qū)域。北京已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)小區(qū)由于各種矛盾交錯(cuò)從而劃分成多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由多個(gè)物業(yè)公司管理的情形，如ZJ莊園小區(qū)，甚至出現(xiàn)了在行政機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)下一幢樓劃分成兩個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的情形，如CY大廈。當(dāng)然，在劃分物業(yè)管理區(qū)域的過程中，如果未經(jīng)共有人同意分割共有物業(yè)，則不影響建筑區(qū)劃內(nèi)共有物業(yè)的屬性。

　　因此，結(jié)合《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，理論和實(shí)踐上一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)可以劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，設(shè)立多個(gè)業(yè)主大會(huì)，一旦設(shè)立業(yè)主大會(huì)，就可以按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則作出業(yè)主大會(huì)決定。

　　業(yè)主共同決定一詞出現(xiàn)在《物權(quán)法》第七十六條，“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定”。實(shí)際上，業(yè)主共同決定的權(quán)利來自于《物權(quán)法》第七十條規(guī)定的共有權(quán)和共同管理權(quán)。而關(guān)于共有權(quán)和共同管理權(quán)的行使，《物權(quán)法》第九十六條規(guī)定，“共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)”。第九十七條規(guī)定，“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”。因此，《物權(quán)法》第七十六條關(guān)于業(yè)主共同決定權(quán)的規(guī)定，實(shí)際是對(duì)業(yè)主共有權(quán)和共同管理權(quán)行使的一個(gè)特別規(guī)定。

　　因此，業(yè)主共同決定權(quán)是天然的，不需要設(shè)立，只要購(gòu)買了區(qū)分所有的房屋，業(yè)主自然就擁有了業(yè)主共同決定權(quán)，就可以隨時(shí)作出業(yè)主共同決定。這對(duì)業(yè)主權(quán)利是一個(gè)保護(hù)，因?yàn)橹灰_發(fā)商賣出的房屋超過兩套，雖然面積上仍然占優(yōu)勢(shì)，但人數(shù)上已經(jīng)不占優(yōu)勢(shì)，就不可能再任意地更改規(guī)劃、出租出售業(yè)主共有部分，必須要經(jīng)過業(yè)主共同決定。

　　二、 權(quán)力來源和決定事項(xiàng)范圍上的區(qū)別

　　業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)范圍，無論是《物權(quán)法》，還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未作規(guī)定，而是由業(yè)主共同決定的《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的權(quán)力來源于業(yè)主共同決定。而且《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)范圍作出了限制性規(guī)定，“不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)”。而物業(yè)管理的定義，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第二條的擴(kuò)展規(guī)定，“是指業(yè)主自行或者通過他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)”。但是，業(yè)主共同決定則不受《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條的約束，而且如果業(yè)主決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)，就不存在業(yè)主大會(huì)的權(quán)力問題。因此，各個(gè)小區(qū)的業(yè)主大會(huì)的權(quán)力和決定事項(xiàng)范圍是會(huì)有差別的。

　　《物權(quán)法》第七十六條對(duì)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)范圍作了明確規(guī)定，主要包括(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條對(duì)“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”作出了規(guī)定，“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第(七)項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的‘其他重大事項(xiàng)’”。

　　從上面可以看出，業(yè)主共同決定權(quán)是業(yè)主的原始權(quán)利，屬于物權(quán)的一部分，來自于《物權(quán)法》的規(guī)定，任何組織和個(gè)人不得侵害，而業(yè)主大會(huì)決定權(quán)來自于業(yè)主共同決定的授權(quán)，是派生的權(quán)力，業(yè)主可以通過業(yè)主共同決定予以取消。

　　三、 表決程序和條件上的區(qū)別

　　作出業(yè)主大會(huì)決定的具體程序和條件，無論是《物權(quán)法》，還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未作規(guī)定，但是，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定”。而根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》由業(yè)主共同決定。也就是說，作出業(yè)主大會(huì)決定的程序和條件，完全由業(yè)主以業(yè)主共同決定的方式，在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中規(guī)定。《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》給了業(yè)主很大的制度創(chuàng)設(shè)空間，不同的小區(qū)完全可以根據(jù)實(shí)際情況，通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定業(yè)主大會(huì)的表決程序和條件，降低表決難度。

　　業(yè)主共同決定的具體程序，無論是《物權(quán)法》，還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未作規(guī)定，但是，《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定了業(yè)主共同決定的條件，“決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。

　　很多人在讀《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條時(shí)，都會(huì)誤讀為業(yè)主大會(huì)決定需要達(dá)到“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，其實(shí)是有問題的。因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》在第十二條只是規(guī)定了業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的條件--應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，并沒有規(guī)定表決通過的條件。當(dāng)然，第十二條對(duì)業(yè)主大會(huì)如果決定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的重要事項(xiàng)作出了限定，其表決通過的條件等同于業(yè)主共同決定的條件。也就是說，并不是在所有的情況下，業(yè)主大會(huì)都要按業(yè)主共同決定的條件來表決。

　　實(shí)際上，從《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定可以看出，業(yè)主共同決定權(quán)是屬于分散的業(yè)主個(gè)體的，是業(yè)主物權(quán)的組成部分，其決策方式和條件是嚴(yán)格限制的，而業(yè)主大會(huì)決定則是業(yè)主形成團(tuán)體組織后的團(tuán)體權(quán)力，不屬于分散的業(yè)主個(gè)體，其決策方式和條件可以比較靈活，由業(yè)主自行約定。

　　四、 可訴性和可撤銷性上的區(qū)別

　　《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷”。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條，“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主”。也就是說，業(yè)主大會(huì)決定是可訴和可撤銷的，實(shí)踐中，業(yè)主可以業(yè)主委員會(huì)為被告提起訴訟，要求撤銷侵權(quán)的業(yè)主大會(huì)決定，相關(guān)行政機(jī)關(guān)也可以對(duì)違法的業(yè)主大會(huì)決定予以撤銷。關(guān)于這一點(diǎn)，已經(jīng)有相關(guān)的判例。但是，對(duì)業(yè)主共同決定是否可訴和可撤銷，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有明確規(guī)定，如果依據(jù)民事侵權(quán)的一般規(guī)則來處理，被告將是作出同意決定的所有業(yè)主，訴訟操作就不太容易實(shí)現(xiàn)。筆者尚未查到有這樣的判例。

　　五、 從《物權(quán)法》制定過程來看區(qū)別

　　1、《物權(quán)法》草案第5稿之前沒有規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主共同決定，只有建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議和業(yè)主會(huì)議的概念，并規(guī)定“建筑物區(qū)分所有權(quán)人人數(shù)眾多的，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的建筑物區(qū)分所有權(quán)人委員會(huì)”，這個(gè)說法后來在《物權(quán)法》頒布后，全國(guó)人大法律委員會(huì)主任胡康生主編的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》第175頁有體現(xiàn)，“如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多的，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會(huì)”。

　　2、由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》先于《物權(quán)法》而頒布實(shí)施，規(guī)定了“業(yè)主大會(huì)”的組織形態(tài)，為了相銜接，后來的《物權(quán)法》草案規(guī)定了業(yè)主可以設(shè)立“業(yè)主大會(huì)”，同時(shí)將建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議所要決定的事項(xiàng)規(guī)定為由“業(yè)主共同決定”，而沒有規(guī)定由“業(yè)主大會(huì)”決定。

　　3、既然業(yè)主大會(huì)由業(yè)主共同決定設(shè)立，自然也可以由業(yè)主共同決定解散，但業(yè)主共同決定的權(quán)利是物權(quán)的一部分，具有排他性，任何組織和個(gè)人不得非法侵犯。

　　六、 不作區(qū)分的危害

　　很多人不區(qū)分業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主共同決定的區(qū)別，導(dǎo)致很多嚴(yán)重的問題，比如：

　　1、 沒有成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主就不能行使業(yè)主共同決定權(quán)，從而對(duì)開發(fā)商和物業(yè)公司侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，比如對(duì)改變規(guī)劃、改變共有物業(yè)的用途的行為，聽之任之或束手無策;

　　2、 將業(yè)主大會(huì)等同于全體業(yè)主，從而認(rèn)為業(yè)主大會(huì)決定的條件等同于業(yè)主共同決定的條件，從而引起業(yè)主大會(huì)開會(huì)難、投票難的問題。

　　3、 在建筑物管理中，業(yè)主處于弱勢(shì)地位，物業(yè)公司借口單個(gè)業(yè)主不能代表全體業(yè)主，要求業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)才能監(jiān)督物業(yè)公司，而業(yè)主一旦試圖成立業(yè)主大會(huì)，就會(huì)進(jìn)入已經(jīng)被各種勢(shì)力縫制好的口袋，遭受巨大的阻力。

　　類似問題還很多，可以說，業(yè)主只能通過業(yè)主大會(huì)做決定的認(rèn)識(shí)，聽起來很美，實(shí)際上則已經(jīng)陷入泥潭。明明業(yè)主可以立即共同作出決定的事情，卻非要先成立業(yè)主大會(huì)才能做，從而被來自某些無良開發(fā)商、物業(yè)公司以及某些無良公務(wù)員的重重阻力將精力和熱情消耗殆盡，慢慢沉入泥潭中。

　　七、 合理設(shè)計(jì)業(yè)主自治制度，提高業(yè)主團(tuán)體決策效率

　　搞清了業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主共同決定區(qū)別以后，我們就能認(rèn)識(shí)到這么一個(gè)道理，業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)的目的是為了方便行使共同管理權(quán)，避免一盤散沙無法行使權(quán)利，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定也表明了這一點(diǎn)。因此，我們就可以來合理地設(shè)計(jì)業(yè)主自治制度，在法律框架內(nèi)，合法提高業(yè)主團(tuán)體的決策效率，降低業(yè)主大會(huì)的表決難度，讓業(yè)主大會(huì)這個(gè)業(yè)主團(tuán)體能夠隨時(shí)發(fā)出聲音，作出決定，從而根本上維護(hù)業(yè)主的共同權(quán)益。

　　建議方案如下：

　　方案一：在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決時(shí)，經(jīng)充分公示告知后，未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計(jì)入已表決的多數(shù)票”。(參考依據(jù)：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部20**年版的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十六條的規(guī)定，“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定”)。

　　方案二：在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中規(guī)定，“召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，會(huì)議有效。與會(huì)業(yè)主人數(shù)半數(shù)以上同意，可以作出業(yè)主大會(huì)決定”。(依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條)

　　方案三：在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中規(guī)定，“以幢(單元或樓層)為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表可以在授權(quán)范圍內(nèi)代表其所在的區(qū)域投票，作出業(yè)主大會(huì)的決定”。其具體的組織形式可以有業(yè)主大會(huì)代表會(huì)議、業(yè)主代表大會(huì)、樓門單元代表會(huì)議等形式。(參考依據(jù)：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部20**年版的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十七條和二十八條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定)。

　　方案四：業(yè)主可以通過管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，完善業(yè)主團(tuán)體的組織結(jié)構(gòu)，將業(yè)主委員會(huì)定位為業(yè)主團(tuán)體決定一般事項(xiàng)的常務(wù)機(jī)構(gòu)，在授權(quán)范圍內(nèi)代表業(yè)主團(tuán)體作出決定，同時(shí)設(shè)立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)予以制衡。(依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條)

　　在合理設(shè)計(jì)業(yè)主自治制度后，業(yè)主團(tuán)體就可以建立決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互制約又相互協(xié)調(diào)的業(yè)主自治體系，既提高了業(yè)主團(tuán)體的決策效率，又避免了權(quán)力濫用。

篇2：張灣區(qū)規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)自治管理工作的通知（2017）

　　張政辦發(fā)〔20**〕38號(hào)

　　張灣區(qū)人民政府辦公室

　　關(guān)于規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)自治管理工作的通知

　　各街道辦事處，西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、十堰工業(yè)新區(qū)管委會(huì)：

　　為規(guī)范張灣區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)工作，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第666號(hào))、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(建房[20**]274號(hào) )、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》(省人大委員會(huì)公告第200號(hào))、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城區(qū)物業(yè)管理工作的通知》(十政辦發(fā)〔20**〕150號(hào))等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)自治管理工作相關(guān)要求通知如下：

　　一、正確認(rèn)識(shí)業(yè)主大會(huì)制度，依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)

　　業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主自治管理組織，是所在地

　　社區(qū)居民自治組織的有機(jī)組成部分，是物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)行使業(yè)主大會(huì)職權(quán)。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　1.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)成立的籌備組織工作。物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向所在街道辦事處(以下簡(jiǎn)稱街辦)提交成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)和相關(guān)資料，業(yè)主也可向所在街辦提交成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)。街辦應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及時(shí)組建籌備組，并委派代表擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)，按相關(guān)程序成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)由主任委員、副主任委員、秘書長(zhǎng)、委員共5至11人單數(shù)組成，可設(shè)2至3名業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員(按得票多少排序)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立維修監(jiān)管、財(cái)務(wù)監(jiān)督、印章管理、共用場(chǎng)地管理等議事工作制度。為確保物業(yè)管理活動(dòng)的公平、公正，委員之間應(yīng)回避近親關(guān)系。當(dāng)正式委員不能履職而缺額時(shí)，可按照候補(bǔ)委員排序替補(bǔ)。

　　2.嚴(yán)格業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員推選條件。街辦、社區(qū)和籌備組要夯實(shí)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作基礎(chǔ)，業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)符合《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三章第三十一條的具體要求，應(yīng)當(dāng)由遵紀(jì)守法、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、身心健康、模范履行業(yè)主義務(wù)，具有社會(huì)公信力和一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　3.健全業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)。依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)和經(jīng)換屆改選的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向街辦和區(qū)房管局辦理備案手續(xù)。憑備案證明刻制業(yè)主委員會(huì)印章。已辦理備案的業(yè)主委員會(huì)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)向街辦、社區(qū)變更備案手續(xù)。

　　二、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)，確保日常運(yùn)作規(guī)范有序

　　民政、房管部門、街辦、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)加大對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)具體工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，共有部位經(jīng)營(yíng)收益分配、使用，解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使用專項(xiàng)維修資金等有關(guān)小區(qū)共同管理事務(wù)依法提出指導(dǎo)意見。將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化建設(shè)納入社區(qū)建設(shè)工作范疇。

　　1.規(guī)范業(yè)主決議程序。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按其職責(zé)范圍和業(yè)主大會(huì)授權(quán)，通過民主表決作出本小區(qū)物業(yè)管理方面的工作決議;相關(guān)事項(xiàng)屬于業(yè)主大會(huì)職權(quán)的，由業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)作出決定前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先聽取社區(qū)居委會(huì)的建議、征求業(yè)主意見，召開業(yè)主大會(huì)決定重大事項(xiàng)應(yīng)邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)代表列席會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定后，要及時(shí)在小區(qū)內(nèi)公告。

　　2.建立工作例會(huì)制度。街辦、社區(qū)居委會(huì)要指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)按議事規(guī)則建立工作例會(huì)制度，使業(yè)主委員會(huì)及時(shí)了解業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主遵守管理規(guī)約，引導(dǎo)業(yè)主自覺履行相應(yīng)義務(wù)，參與小區(qū)管理。

　　3.建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。社區(qū)居委會(huì)應(yīng)建立和業(yè)主委員會(huì)溝通的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，定期召開聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)了解和掌握所轄小區(qū)物業(yè)管理動(dòng)態(tài);按需召開聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)中的問題。

　　4.監(jiān)督公共財(cái)物管理。社區(qū)居委會(huì)要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)公共財(cái)務(wù)管

　　理的監(jiān)督，指導(dǎo)有條件的小區(qū)設(shè)立專門公共財(cái)務(wù)帳目，嚴(yán)格按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約進(jìn)行管理使用;對(duì)于在管理規(guī)約中未明確的情況，可提交業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決后執(zhí)行。

　　三、建立應(yīng)急反應(yīng)機(jī)制，維護(hù)小區(qū)正常秩序

　　街辦、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)共同建立健全各種應(yīng)急反應(yīng)機(jī)制，及時(shí)化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛，及時(shí)處理突發(fā)情況，營(yíng)造小區(qū)管理和諧穩(wěn)定環(huán)境。

　　1.建立重要事項(xiàng)通報(bào)制度。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向社區(qū)居委會(huì)報(bào)告小區(qū)物業(yè)管理重要事項(xiàng)，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)及時(shí)提出指導(dǎo)意見。

　　2.建立矛盾糾紛協(xié)商調(diào)解機(jī)制。小區(qū)出現(xiàn)矛盾糾紛時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)商討調(diào)解辦法，及時(shí)與相關(guān)方面進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。小區(qū)出現(xiàn)重大矛盾糾紛時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)聯(lián)系街辦、社區(qū)居委會(huì)、公安派出所等職能部門共同參與協(xié)商調(diào)解。

　　3.建立應(yīng)急救濟(jì)機(jī)制。當(dāng)住宅小區(qū)出現(xiàn)棄管、失管情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)會(huì)同社區(qū)居委會(huì)啟動(dòng)小區(qū)管理應(yīng)急過渡方案，在未確定小區(qū)管理方案期間由社區(qū)居委會(huì)提供有償物業(yè)服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿或不能正常履行職責(zé)時(shí)，在街辦和區(qū)房管局的指導(dǎo)和監(jiān)督下，經(jīng)公告后由社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，代行職權(quán)期間按照該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)和議事規(guī)則規(guī)定組織小區(qū)物業(yè)管理工作，在條件具備時(shí)重新組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行選舉。重新選舉仍無法產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)時(shí)，可以由社區(qū)居委會(huì)組織成立小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)繼續(xù)代行業(yè)主委員會(huì)職權(quán)，直至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)為止。

　　附件：業(yè)主委員會(huì)成立(換屆)程序

　　張灣區(qū)人民政府辦公室

　　20**年6月12日

　　業(yè)主委員會(huì)成立(換屆)程序

　　一、準(zhǔn)備前期資料(向街辦提出申請(qǐng))

　　1.業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng);物業(yè)管理區(qū)域證明;房屋及建筑物面積清冊(cè);業(yè)主名冊(cè);建筑規(guī)劃總平面圖;交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;物業(yè)服務(wù)用房配置證明;其他有關(guān)的文件資料(委托書等證明材料)。

　　2.申請(qǐng)審批(街辦、社區(qū))【公示7天】。

　　二、公示公告(成立、換屆)

　　1.成立籌備組(籌備組成立到業(yè)主大會(huì)召開不能超過3個(gè)月)【公示7天】。

　　籌備組組成： 組 長(zhǎng)：街辦代表

　　副組長(zhǎng)：社區(qū)居委會(huì)代表

　　建設(shè)單位代表

　　(換屆時(shí)由原業(yè)主委員會(huì)主任配合完成籌備工作)

　　成 員：本轄區(qū)片警、

　　業(yè)主代表(由街辦、社區(qū)組織業(yè)主推薦，代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)一半，且是單數(shù))

　　2.籌備組第一次會(huì)議(有相片、記錄)是擬訂《議事規(guī)則(草案)》《管理規(guī)約(草案)》《選舉辦法》，籌備組結(jié)合小區(qū)實(shí)際逐條討論制訂。【以上文本在小區(qū)內(nèi)公示7天】。

　　3.推薦、自薦業(yè)主委員會(huì)候選人。

　　4.籌備組第二次會(huì)議(有相片、記錄)是研究討論推選業(yè)主委員會(huì)成員候選人(單數(shù)差額、簡(jiǎn)歷)，并進(jìn)行第二期公示【公示7天】。

　　5.制作和發(fā)放選票(實(shí)名制)，確定投票時(shí)間、地點(diǎn)及會(huì)議議程【提前15天公示】。

　　三、選舉階段

　　1.召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，表決通過《議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》及選聘物業(yè)企業(yè)的意見(邀請(qǐng))有關(guān)部門負(fù)責(zé)人或代表參加。

　　2.在小區(qū)內(nèi)張榜公布業(yè)主大會(huì)選舉結(jié)果。(監(jiān)票人、唱票人、計(jì)票人簽字)

　　3.當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)成員召開第一次會(huì)議主進(jìn)行工作分工。(會(huì)議記錄與會(huì)人員簽字)

　　四、雙備案工作

　　1.上報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案資料，填報(bào)《登記備案表》及《業(yè)主委員會(huì)成員簡(jiǎn)歷表》(附身份證和房產(chǎn)證復(fù)印件)。

　　2.第三期公示(7天)《業(yè)主委員會(huì)成員名單》(街辦)。

　　3.申請(qǐng)備案要有業(yè)委會(huì)第一次會(huì)議記錄(委員分工)。

　　4.備案申請(qǐng)書(籌備組人員簽字)。

　　5.業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)決議和業(yè)主委員會(huì)委員名單向街道辦事處、區(qū)房管局備案。