杭州市物業(yè)管理招投標工作實施辦法(20**)

　　杭州市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局關于杭州市物業(yè)管理招投標實施辦法的通知

　　杭政辦〔20**〕21號

　　各區(qū)人民政府,市政府各部門、各直屬單位:

　　市房管局擬訂的《杭州市物業(yè)管理招投標工作實施辦法》已經(jīng)市政府同意,現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們,請認真貫徹執(zhí)行。

　　杭州市人民政府辦公廳

　　二OO二年五月二十日

　　杭州市物業(yè)管理招投標工作實施辦法

　　(市房管局二OO二年四月十六日)

　　為全面提高我市的物業(yè)管理水平,促進物業(yè)管理行業(yè)的公平競爭,規(guī)范物業(yè)管理招投標活動,根據(jù)市人大常委會頒布的《杭州市物業(yè)管理條例》和《中華人民共和國招標投標法》,提出如下實施辦法:

　　一、杭州市區(qū)范圍內(nèi)(不包括蕭山區(qū)、余杭區(qū))的住宅區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)涉及的物業(yè)管理招標投標活動,均適用本實施辦法。

　　二、杭州市房產(chǎn)管理局(以下簡稱市物業(yè)管理部門)負責全市物業(yè)管理招投標工作的指導、監(jiān)督和管理;各區(qū)物業(yè)管理部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招投標的監(jiān)督、檢查工作。

　　三、投標人應持有市物業(yè)管理部門核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。

　　持有外地物業(yè)管理部門企業(yè)資質(zhì)及建設部資質(zhì)的投標人,應經(jīng)市物業(yè)管理部門登記備案后方可參加杭州市的物業(yè)管理招投標項目。

　　四、在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè),符合下列情況之一的,應當采取招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè):

　　(一)一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),多層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在6萬平方米以上,或高層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在4萬平方米以上,或多層、高層混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在5萬平方米以上的新建物業(yè);

　　(二)已成立業(yè)主委員會,建筑面積8萬平方米以上,具備招投標條件的現(xiàn)有居住區(qū)和其他物業(yè);

　　(三)業(yè)主委員會或業(yè)主(代表)決定通過招投標選擇物業(yè)管理企業(yè)的。

　　五、在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè),符合下列情況之一的,可不實行物業(yè)管理招投標:

　　(一)物業(yè)由建設或產(chǎn)權(quán)單位自用,設施設備完整獨立的;

　　(二)物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的;

　　(三)外國政府、個人、國際金融機構(gòu)等贈款建設,并且有明確要求的;

　　(四)開發(fā)企業(yè)自建自管的物業(yè)獲得過全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)(大廈)稱號,且業(yè)主委員會不要求招投標的。

　　六、物業(yè)未交付使用的,或新建物業(yè)的業(yè)主委員會尚未成立的,由開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理的招標組織實施工作;業(yè)主委員會已成立的,由業(yè)主委員會負責物業(yè)管理的招標組織實施工作。

　　業(yè)主委員會組織實施招標活動,應經(jīng)業(yè)主(代表)大會討論決定。

　　七、新建物業(yè)的招投標工作,應在辦理商品房預售證之前完成。現(xiàn)有項目的招投標工作,應在原物業(yè)管理委托合同到期前1個月完成。

　　八、招標人可采取公開招標或邀請招標的方式進行招標。新建物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在8萬平方米以上的,必須通過公開招投標辦法選擇物業(yè)管理公司。

　　九、招標人在編制招標文件時應客觀、公正。招標文件應當包括以下內(nèi)容:

　　(一)物業(yè)規(guī)劃建設基本情況,包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、共用設施設備情況、綠化狀況及社區(qū)文娛設施等;

　　(二)物業(yè)管理的內(nèi)容和要求;

　　(三)物業(yè)管理資金來源和物業(yè)維修基金、物業(yè)管理用房;

　　(四)投標書編制的依據(jù)和要求;

　　(五)投標人的資質(zhì)和條件;

　　(六)組織解釋招標文件及實地考察物業(yè)的時間、地點;

　　(七)送達投標書的方式、地點及截止時間(自招標文件發(fā)出之日起至投標文件截止之日止);

　　(八)開標、評標的時間、地點;

　　(九)其它需要說明的事項。

　　十、招標人采取公開招標方式的,應當提前通過新聞媒體公開發(fā)布招標公告。

　　招標人采取邀請招標方式的,應當提前向3個以上的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

　　十一、招標人向m.dewk.cn投標單位發(fā)出的所有信息均應以書面形式發(fā)往所有投標單位,并報市物業(yè)管理部門備案。

　　十二、投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件,并在規(guī)定的時間內(nèi),將投標文件送到指定地點。

　　招標人收到投標文件后,應當簽收保存,不得開啟。開標時,應邀請公證機關參加。　十三、評標由評標委員會負責。評標委員會由物業(yè)管理部門組織相關行業(yè)主管部門、物業(yè)管理方面的專家學者以及業(yè)主、開發(fā)建設單位的代表組成。一個招投標項目60%以上的評委應從市物業(yè)管理部門建立的評委庫中電腦隨機抽取產(chǎn)生。

　　評標委員會可以采取公開答辯的方式評標,對投標文件、現(xiàn)場答辯及企業(yè)信譽等幾個方面進行綜合評審,以綜合評分最高者中標。

　　十四、招標人和中標人應自中標通知發(fā)出之日起30日內(nèi),按招標文件和中標人的投標文件的內(nèi)容簽訂物業(yè)管理委托服務合同,并報市物業(yè)管理部門備案。

　　招標單位未經(jīng)市物業(yè)管理部門同意無故拖延或拒絕簽訂物業(yè)管理委托合同的,市物業(yè)管理部門應督促其簽訂,并可按《中華人民共和國招標投標法》第59條規(guī)定予以處罰。

　　十五、開發(fā)建設單位向中標單位移交新建物業(yè)時,應符合下列條件:

　　(一)足額移交物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房;承擔前期物業(yè)管理的相關費用。

　　(二)達到《杭州市區(qū)住宅小區(qū)綜合驗收實施細則(試行)》的驗收標準。

　　十六、任何單位和個人不得將必須進行招標的物業(yè)化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標。

　　十七、招投標過程中出現(xiàn)下列行為的應視為無效招標:

　　(一)招標人向投標單位或他人透露可能影響招投標公平競爭的情況的;

　　(二)招、投標雙方有弄虛作假、惡意串通、行賄騙取中標,損害對方和其他投標人的合法權(quán)益行為的;

　　(三)未經(jīng)市物業(yè)管理部門審核同意,不接受監(jiān)督,擅自進行招投標的。

　　十八、本實施辦法自公布之日起執(zhí)行。

篇2：物業(yè)管理招投標標書制作

　　物業(yè)管理招投標標書制作

　　隨著《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理招投標逐漸成為承接物業(yè)管理項目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標的運行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應該學習、掌握《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》等相關規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業(yè)的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業(yè)管理企業(yè)，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業(yè)管理企業(yè)就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業(yè)管理的設想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設單位制訂的物業(yè)管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業(yè)主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內(nèi)容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業(yè)管理企業(yè)提供的服務及管理模式；當業(yè)主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機會，為業(yè)主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據(jù)招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠宋募奈错憫Ｒ屑氀芯空袠宋募绕湟⒁馕募械囊恍┨厥庖?guī)定，例如有的招標文件中要求投標物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財務報表等資格文件必須經(jīng)過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業(yè)主或建設單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內(nèi)容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發(fā)點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規(guī)范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發(fā)內(nèi)容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內(nèi)容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標文件的內(nèi)容可能牽涉到技術、經(jīng)濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內(nèi)容應保持一致性和貫徹性，投標書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優(yōu)而抬高了報價，影響開標結(jié)果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規(guī)定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業(yè)主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標的經(jīng)驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當?shù)摹Ｍ稑宋飿I(yè)管理企業(yè)應確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業(yè)管理企業(yè)的投標價格，結(jié)合當時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業(yè)管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業(yè)管理招投標引入法制化、規(guī)范化、科學化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。

　　作者系中房集團北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業(yè)管理招投標工作

　　論物業(yè)管理招投標工作

　　隨著《物業(yè)管理條例》的頒布實施，物業(yè)管理招投標逐漸成為承接物業(yè)管理項目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標的運行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應該學習、掌握《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》等相關規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業(yè)的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業(yè)管理企業(yè)，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業(yè)管理企業(yè)就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業(yè)管理的設想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設單位制訂的物業(yè)管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業(yè)主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內(nèi)容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業(yè)管理企業(yè)提供的服務及管理模式;當業(yè)主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機會，為業(yè)主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據(jù)招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠宋募奈错憫Ｒ屑氀芯空袠宋募绕湟⒁馕募械囊恍┨厥庖?guī)定，例如有的招標文件中要求投標物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財務報表等資格文件必須經(jīng)過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業(yè)主或建設單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內(nèi)容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發(fā)點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規(guī)范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發(fā)內(nèi)容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內(nèi)容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標文件的內(nèi)容可能牽涉到技術、經(jīng)濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內(nèi)容應保持一致性和貫徹性，投標書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優(yōu)而抬高了報價，影響開標結(jié)果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規(guī)定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應與業(yè)主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標的經(jīng)驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當?shù)摹Ｍ稑宋飿I(yè)管理企業(yè)應確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業(yè)管理企業(yè)的投標價格，結(jié)合當時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業(yè)管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業(yè)管理招投標引入法制化、規(guī)范化、科學化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。