物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件：招投標(biāo)管理辦法

　　1.目的

　　規(guī)范服務(wù)及工程項(xiàng)目招投標(biāo)工作。

　　2.范圍

　　適用于公司內(nèi)所有合同金額在￥2萬元-￥5萬元之間的物業(yè)招標(biāo)工作，本辦法管理范圍包括：新建土建項(xiàng)目、新購置設(shè)備項(xiàng)目、技術(shù)改造與更新項(xiàng)目、房屋維修工程（翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程、綜合維修工程）、裝修項(xiàng)目、維保工程（電梯、有線電視、安防系統(tǒng)、車閘、清潔、綠化、消殺等）、工服制作、新增服務(wù)項(xiàng)目等。超出權(quán)限規(guī)定及由管理處自行完成的工作不在本招投標(biāo)管理辦法范圍內(nèi)。

　　3.職責(zé)

　　部門/崗位地產(chǎn)出資職責(zé)物業(yè)出資職責(zé)

　　品質(zhì)管理部受委托項(xiàng)目的招投標(biāo)工作的協(xié)調(diào)配合組織2萬元以上5萬元以下招投標(biāo)工作

　　財(cái)務(wù)管理部

　　標(biāo)底的測算、費(fèi)用審算工作參與2萬元以上5萬元以下的招投標(biāo)工作

　　地產(chǎn)工程管理部組織50,000元以上招投標(biāo)工作必要時(shí)參與工程監(jiān)督及竣工驗(yàn)收

　　申報(bào)部門受委托負(fù)責(zé)10,000-50,000元以內(nèi)招投標(biāo)工作及具體工程實(shí)施參與2萬元以上5萬元以下的招投標(biāo)工作；與施工單位擬制施工協(xié)議

　　4.方法和過程控制

　　4.1總則

　　4.1.1公司成立招標(biāo)工作小組，其組成人員包括：招標(biāo)申請部門經(jīng)理及專業(yè)負(fù)責(zé)人、品質(zhì)管理部代表、財(cái)務(wù)管理部代表、法務(wù)人員、地產(chǎn)相關(guān)部門人員（與地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目）、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理。定標(biāo)時(shí)由招標(biāo)工作小組集體決策。

　　4.1.2招標(biāo)權(quán)限界定

　　4.1.2.1招標(biāo)預(yù)算總額在二萬元以下，由提出招標(biāo)申請的部門負(fù)責(zé)施工單位選擇，可以不進(jìn)行招投標(biāo)，但管理處需進(jìn)行三家性價(jià)比對程序后選擇承包商；

　　4.1.2.2招標(biāo)預(yù)算總額在二萬元以上，五萬元以下由物業(yè)公司招投標(biāo)小組負(fù)責(zé)通過招投標(biāo)選擇施工單位

　　4.1.2.3招標(biāo)預(yù)算總額在五萬元以上，由提出施工的管理處為主，品質(zhì)管理部輔助組織相關(guān)資料后，交由地產(chǎn)工程管理部組織進(jìn)行招投標(biāo)選擇施工單位。

　　4.1.3招標(biāo)應(yīng)采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式，但無論采取何種方式，都必須有三家以上的投標(biāo)單位參與競標(biāo)。

　　4.1.4整個(gè)招標(biāo)過程必須保持透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，杜絕暗箱操作。

　　4.1.5做好保密工作，任何人均不得泄露標(biāo)底、投標(biāo)文件、評標(biāo)、定標(biāo)等內(nèi)容，以保證招標(biāo)的公正性與效果。

　　4.2招標(biāo)項(xiàng)目的確定

　　4.2.1各部門根據(jù)工作需要，或是按照公司、地產(chǎn)公司、業(yè)委會等部門的要求，確定擬招標(biāo)項(xiàng)目。

　　4.3地產(chǎn)出資工程招標(biāo)權(quán)限界定

　　4.3.1由管理處以書面形式（或郵件）向地產(chǎn)工程管理部提交申請報(bào)告，報(bào)告應(yīng)詳列原因、工程規(guī)模、費(fèi)用預(yù)算等，經(jīng)地產(chǎn)工程管理部或地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后方可進(jìn)行下一步工作。

　　A.造價(jià)在2000元以下的工程，由地產(chǎn)相關(guān)部門確認(rèn)審算工程，可以不進(jìn)行招投標(biāo)，管理處按公司采購管理程序選擇承包商。

　　B.造價(jià)在2000-50,000元以內(nèi)的工程，經(jīng)地產(chǎn)委托認(rèn)可，相關(guān)管理處申請招投標(biāo)工作,品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織招投標(biāo)工作，地產(chǎn)相關(guān)部門參與定標(biāo)，報(bào)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批。

　　C.造價(jià)在50,000元以上的工程，由地產(chǎn)公司組織招投標(biāo)。物業(yè)公司負(fù)責(zé)提供相關(guān)招標(biāo)資料。

　　4.4招標(biāo)工作程序

　　4.4.1招標(biāo)文件

　　4.4.1.1制定招標(biāo)計(jì)劃、編制招標(biāo)文件，提出招標(biāo)申請的部門/管理處，提出詳細(xì)的招標(biāo)項(xiàng)目、時(shí)間計(jì)劃、技術(shù)交底、達(dá)到的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、配合等要求，符合招標(biāo)審算權(quán)限的將招標(biāo)申請和以上資料合并提出審批，超出招標(biāo)審算權(quán)限的由招投標(biāo)小組協(xié)助管理處提請地產(chǎn)工程管理部進(jìn)行招投標(biāo)。自審批結(jié)束5日內(nèi)由招投標(biāo)小組主持編制招標(biāo)文件并核定標(biāo)底，以及審查修改標(biāo)書中的經(jīng)濟(jì)條款，招標(biāo)文件編制完成后進(jìn)行審批；

　　4.4.1.2招標(biāo)文件內(nèi)容：招標(biāo)文件應(yīng)包括正文和附件，正文包括：投標(biāo)承諾書、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)范圍、項(xiàng)目簡介、工期、質(zhì)量要求、工程造價(jià)要求、安全防護(hù)責(zé)任、投標(biāo)須知、投標(biāo)截止日期、開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)、評標(biāo)辦法、違約責(zé)任、投標(biāo)押金 、相關(guān)規(guī)范、投標(biāo)文件格式、特別約定等，附件包括：相關(guān)圖紙、擬簽標(biāo)準(zhǔn)合同（明確我方要求的全部內(nèi)容）等

　　4.4.1.3各類招標(biāo)文件、記錄由品質(zhì)管理部制定示范文本，作為公司該類招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)范本。

　　4.4.2招標(biāo)信息發(fā)布及投標(biāo)邀請

　　4.4.2.1公開招標(biāo)的項(xiàng)目可以在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙、網(wǎng)站或

建設(shè)交易服務(wù)中心發(fā)布招標(biāo)信息，并按政府有關(guān)部門規(guī)定辦理手續(xù)。

　　4.4.2.2實(shí)行邀請招標(biāo)，由招標(biāo)申請部門、品質(zhì)管理部從公司《合格服務(wù)供方一覽表》中選擇所需數(shù)量的投標(biāo)單位進(jìn)行邀請招標(biāo)。

　　4.4.2.3如《合格服務(wù)供方一覽表》沒有合適的投標(biāo)單位或數(shù)量不夠，應(yīng)由相關(guān)部門推薦，再組織進(jìn)行考察，考察合格后方可選為投標(biāo)方，并納入《合格服務(wù)供方一覽表》。

　　4.4.3 發(fā)標(biāo)

　　4.4.3.1招標(biāo)文件的發(fā)放、答疑及現(xiàn)場勘察由品質(zhì)管理部組織，招標(biāo)申請部門、財(cái)務(wù)管理部、法務(wù)人員參與。

　　4.4.3.2公開招標(biāo)的項(xiàng)目，要按照合格承包商標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目要求對投標(biāo)單位進(jìn)行審查，審查合格的投標(biāo)單位方可發(fā)放招標(biāo)文件。

　　4.4.3.3招標(biāo)現(xiàn)場答疑由招標(biāo)申請部門負(fù)責(zé)做好記錄工作，該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。

　　4.4.4開標(biāo)

　　4.4.4.1招標(biāo)文件應(yīng)規(guī)定：投標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定日期之前將投標(biāo)文件送交品質(zhì)管理部，投標(biāo)截止日期之后，原則上不再接受任何投標(biāo)文件。

　　4.4.4.2標(biāo)書必須密封加蓋公章，開標(biāo)前任何人不得擅自打開標(biāo)書。

　　4.4.4.3品質(zhì)管理部主持開標(biāo)工作，開標(biāo)工作應(yīng)集體在場，現(xiàn)場拆封，該過程和內(nèi)容由招標(biāo)申請部門作好記錄并填寫《開標(biāo)記錄表》，參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。

　　4.4.5評標(biāo)和定標(biāo)

　　4.4.5.1開標(biāo)后，招標(biāo)小組成員對各投標(biāo)書內(nèi)容進(jìn)行分析評比（與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得參與評標(biāo)）

　　4.4.5.2 評標(biāo)人應(yīng)客觀、公正地履行職務(wù)，對自己提出的評審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。

　　4.4.5.3 評標(biāo)應(yīng)以滿足招標(biāo)文件要求為依據(jù)。定標(biāo)原則為：

　　A.能滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并經(jīng)評審其投標(biāo)價(jià)格是合理低價(jià)。

　　B.同等條件下，原來與公司有過良好合作關(guān)系的投標(biāo)方優(yōu)先中標(biāo)。

　　4.4.5.4 下列情況須重新招標(biāo)：

　　A.發(fā)現(xiàn)投標(biāo)單位相互串通投標(biāo)。

　　B.投標(biāo)單位以他人名義投標(biāo)或以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

　　C.投標(biāo)單位以向招標(biāo)工作小組成員行賄的手段謀取中標(biāo)。

　　D.開標(biāo)后，發(fā)現(xiàn)所有投標(biāo)皆不滿意（如各標(biāo)價(jià)均高出標(biāo)底價(jià)，不在合理報(bào)價(jià)范圍之內(nèi)）。

　　4.4.5.5 整個(gè)評標(biāo)定標(biāo)過程須作好記錄，全體參加評標(biāo)人員簽字確認(rèn)。

　　4.4.5.6 確定中標(biāo)單位后3天內(nèi)，品質(zhì)管理部向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知函，并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。

　　4.4.6簽訂合同

　　4.4.6.1由招標(biāo)申請部門參照合同范本擬定合同，按權(quán)限報(bào)公司相關(guān)部門審批，必要時(shí)由地產(chǎn)成本管理部和法律組審核合同條款，合同擬定完畢，約中標(biāo)單位對其內(nèi)容和條款進(jìn)行確認(rèn)后簽訂正式合同。

　　4.4.6.2中標(biāo)單位投標(biāo)文件應(yīng)做為合同附件隨合同存檔，其它投標(biāo)單位資料品質(zhì)管理部歸檔保存

　　4.4.7招標(biāo)文件管理

　　4.4.7.1所有招標(biāo)文件統(tǒng)一編號，編號形式為"V-**-**＆＆"，"V"表示"**"，"**"表示項(xiàng)目簡稱，"**"表示年號，"＆＆"表示序號。

　　例如

　　城花：V-CH-0501都花：V-DH-0505

　　新城：V-*C-0508世貿(mào)：V-SM-0512

　　5.質(zhì)量記錄表格

　　TJzzWY7.4-Z01-02-F1 《開標(biāo)記錄表》

　　TJzzWY7.4-Z01-02-F2 《開標(biāo)評審表》

　　TJzzWY7.4-Z01-02-F3 《開標(biāo)成果審批表》

　　TJzzWY7.4-Z01-02-F4 《中標(biāo)情況通報(bào)》

篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書制作

　　隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實(shí)際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作

　　對于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說是展開項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面：

　　首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識；另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時(shí)間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書制作中的幾個(gè)問題

　　項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個(gè)方面：

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述：

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。

　　2、嚴(yán)格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目價(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實(shí)有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開標(biāo)結(jié)果。而對于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問題

　　在國際公開招標(biāo)的情況下，一般來說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)因素評估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

　　1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴(kuò)大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。

　　3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競爭，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。

　　作者系中房集團(tuán)北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　論物業(yè)管理招投標(biāo)工作

　　隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。

　　在實(shí)際招投標(biāo)的過程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。

　　一、做好標(biāo)書制作的準(zhǔn)備工作

　　對于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說是展開項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見的途徑是招標(biāo)通告。

　　獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面:

　　首先，通過這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對象、招標(biāo)說明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。

　　其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識;另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式;當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。

　　另外，在長時(shí)間的接觸和交流過程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、標(biāo)書制作中的幾個(gè)問題

　　項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要注意以下幾個(gè)方面:

　　1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。

　　2、針對招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。

　　三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問題

　　投標(biāo)文件是投標(biāo)方對招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述:

　　1、把握主題

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。

　　2、嚴(yán)格規(guī)范

　　投標(biāo)文件必須對招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目價(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。

　　投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實(shí)有效

　　投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國家法律、法規(guī)和條例。

　　4、統(tǒng)籌考慮

　　投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書按統(tǒng)一格式書寫。

　　5、合理設(shè)置文檔

　　一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說明的字體、字號、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書過程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評分，或指標(biāo)過優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開標(biāo)結(jié)果。而對于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭取中標(biāo)。

　　四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問題

　　在國際公開招標(biāo)的情況下，一般來說，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)因素評估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面:

　　1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴(kuò)大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標(biāo)，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。

　　3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。

　　總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺抵制不正當(dāng)競爭，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。