平谷區老舊小區社會化物業管理試點工作方案

　　老舊住宅小區試點社會化物業管理已列入區政府20**年的重點工作，為推進老舊小區試點社會化物業管理，改善老舊小區居住環境，構建和諧社區，依據物業管理相關法律法規和《關于推進住宅小區物業管理工作的意見(試行)》，結合當前本區老舊小區管理現狀，制定本工作方案。

　　一、指導思想

　　著力解決老舊小區群眾最關心、最迫切的問題，探索老舊小區社會化物業管理模式，本著試點先行，總結經驗，逐步推廣的指導思想，實現老舊小區社會化物業管理。

　　二、工作目標

　　每個街道在符合2000年以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制標準的老舊小區中選定試點小區。爭取20**年每個街道至少選定一個老舊小區實施社會化物業管理試點，全力營造安定有序的老舊小區居住環境。

　　三、組織機構

　　成立平谷區推進老舊小區社會化物業管理試點工作領導小組，組長由主管住房城鄉建設的副區長擔任，副組長由區社會辦主任和區住房城鄉建設委主任擔任。成員單位為：區民政局、區住房城鄉建設委、區市政市容委、區社會辦、區公安分局、區規劃分局、區城管執法監察局、濱河街道、興谷街道、漁陽地區辦事處，主要負責研究解決老舊小區社會化物業管理試點工作中的重點、難點問題。領導小組辦公室設在區住房城鄉建設委，辦公室主任由區住房城鄉建設委主管物業管理的副主任擔任，主要負責制定推進老舊小區社會化物業管理試點工作方案以及工作進展情況匯報等具體工作。

　　四、管理模式

　　屬地鄉鎮、街道及居(村)委會在征求業主意愿的基礎上，充分發揮現有業主委員會的作用，結合老舊小區的具體情況，可參照三種模式進行老舊小區物業管理。

　　(一)引導業主自治

　　屬地鄉鎮、街道及居(村)委會進一步轉變職能，充分行使業主參與權、選舉權、知情權、監督權，充分發揮現有業主委員會的作用，引導業主委員會通過居民自治、居民自管與聘請專職人員相結合的形式或物業服務外包等形式對住宅區進行自治管理。

　　(二)屬地鄉鎮、街道組建物業管理組織，加強日常服務

　　各鄉鎮、街道可利用現有公益性組織或組建物業服務中心，為試點老舊小區提供衛生保潔、化糞池清掏、垃圾清運、綠化養護和公共部位日常維修等基本物業服務。

　　(三)聘用物業服務企業提供專業化物業服務

　　屬地鄉鎮、街道指導居(村)委會或業主委員會組織召開業主大會，業主大會決定聘用專業物業服務企業的，可參照“平谷區老舊小區物業服務標準及參照價格”(詳見附件)選定服務標準和收費標準，同時委托業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同，沒有業主委員會的由居(村)委會協助業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，履行各自的權利義務，業主按時交納物業費，物業服務企業提供專業化物業服務。

　　五、工作安排

　　(一)做好老舊小區試點前期準備工作

　　試點老舊小區確定后，相關鄉鎮、街道利用一個月時間做好試點老舊小區前期宣傳、摸底、調查工作并制定《試點老舊小區具體實施方案》，報區政府審定后實施。

　　(二)劃分試點老舊小區物業管理區域

　　《試點老舊小區具體實施方案》審定后，由屬地鄉鎮、街道會同區發展改革委、區民政局、區財政局、區住房城鄉建設委、區市政市容委、區社會辦、區規劃分局、區國土分局、區公安分局等部門，根據試點老舊小區共用設施設備使用情況及時對物業管理區域進行劃分。

　　(三)完善試點老舊小區基礎設施

　　按照《試點老舊小區具體實施方案》，由屬地鄉鎮、街道會同相關部門組織實施完善試點老舊小區的水、電、路、監控、小區封閉和管理用房等基礎設施建設。

　　(四)組織實施老舊小區試點工作

　　具備條件的試點老舊小區，由屬地鄉鎮、街道按照《試點老舊小區具體實施方案》組織實施。

　　六、資金支持

　　從區政府設立的物業管理專項資金中優先安排老舊小區社會化物業管理試點資金，主要用于以下兩方面：

　　(一)試點老舊小區基礎設施改造資金

　　由屬地鄉鎮、街道按照選定試點老舊小區的基礎設施現狀，制定完善基礎設施所需資金預算，報區政府審定，確定具體項目和金額。

　　(二)試點老舊小區物業服務費補貼資金

　　按照《關于推進住宅小區物業管理工作的意見(試行)》中試點老舊小區物業服務費補貼資金的規定執行。

　　七、加強指導和監管

　　屬地鄉鎮、街道及居(村)委會及時分析試點小區管理和運行情況，了解利益各方訴求，搭建共商共治議事平臺，指導和監管業主委員會、物業服務企業和社區各類組織依法開展工作，建立協調機制，及時協調解決物業服務糾紛，推進試點小區的良性循環。

　　八、提高服務費收繳率

　　(一)提高繳費意識

　　屬地鄉鎮、街道要積極引導居民樹立正確的服務消費觀念，加深業主“花錢買服務”的消費意識，主動繳納服務費用。

　　(二)提高服務水平

　　服務企業和單位應加強自身管理，服務合同應明確雙方的權利、義務、服務項目、范圍、服務標準、收費標準以及違約責任等內容，按照合同提供優質服務，加強與業主之間的溝通與交流，積極配合相關部門工作、不斷提高服務水平。

　　(三)依法追繳服務費

　　服務滿足合同要求，得到大多數業主認可，對于采用電話、短信、上門催繳等方式收繳物業費，仍故意拖欠的業主，倡導通過法律手段解決。

　　九、施行日期

　　本方案自發布之日起施行。

　　附件：平谷區老舊小區物業服務標準及參照價格

篇2：南京市住宅物業管理條例小區試點工作方案（2015）

　　關于印發南京市住宅物業管理條例小區試點工作方案的通知

　　寧政辦發〔20**〕139號

　　各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

　　經市政府同意，現將《南京市住宅物業管理條例小區試點工作方案》印發給你們，請認真遵照執行。

　　南京市人民政府辦公廳

　　20**年12月3日

　　南京市住宅物業管理條例小區試點工作方案

　　市人大常委會已于20**年8月、10月分別對《南京市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)進行了兩次審議。按照計劃，《條例》將于20**年1月提交市人代會審議表決。為配合做好立法工作，確保各項創設制度落到實處，現就《條例》小區試點工作制定以下方案。

　　一、總體要求

　　(一)基本思路

　　以當前住宅小區物業管理存在的問題為導向，選擇一批具有代表性的住宅小區，開展《條例》創設制度小區先行試點工作，為下一步在全市全面深入貫徹落實《條例》夯實基礎。

　　(二)基本原則

　　1.屬地主導，多方聯動。試點工作遵循“分級負責、重心下移、權責統一、多方聯動”的基本原則，充分發揮區政府、街道辦事處在物業管理工作中的屬地主導作用，著力構建物業管理綜合行政監管工作體系。

　　2.整體指導，分類實施。根據《條例》創設的各項制度以及整體工作要求，結合已實施物業管理的普通商品房小區、保障房小區、老舊小區的不同特點和需求，分類開展試點工作。

　　3.政府引導，市場主導。通過試點工作推進，在普通商品房小區充分發揮業主、物業服務企業兩大市場主體的主導作用，努力構建服務優質、競爭有序、管理規范的現代物業服務業體系;在保障房小區、老舊小區，由屬地政府引導，充分發揮街道的管理職能，建立健全小區治理的新模式，有效化解當前物業領域矛盾糾紛。

　　(三)主要目標

　　在《條例》正式實施前，以完善行政監管機制、規范市場主體為目標，在建立物業管理委員會制度、物業管理聯席會議制度、維修資金應急使用制度、第三方評估制度等方面開展小區試點工作，制定完善相關配套制度。

　　二、組織領導

　　市政府成立南京市住宅物業管理條例小區試點工作領導小組，吳衛國副市長任組長，市房產局、城建委、公安局、民政局、財政局、物價局、質監局、環保局、規劃局、城管局、人防辦和各區政府分管同志為小組成員，組織領導全市條例試點工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在市房產局，具體負責日常工作的組織、協調和考核通報。各區政府要成立相應工作機構，建立有關工作機制，扎實開展好轄區內的具體工作。

　　三、試點內容

　　(一)完善綜合行政監管機制

　　1.實名投訴登記處理制度。在試點小區建立實名投訴登記受理制度，房產、建設、規劃、民政、城管、公安、質監、物價、人防、環保等部門在住宅小區內公布本部門聯系人和聯系方式，直接受理小區內相關投訴，加強對違法行為的處理，有效化解小區物業管理矛盾糾紛，維護廣大業主利益。

　　2.物業管理聯席會議制度。屬地街道在試點小區建立由社區、公安機關、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理活動中出現的業主自治、物業移交、社區共建等重大物業管理事項。

　　3.維修資金應急使用制度。在試點小區建立維修資金應急使用綠色通道制度。小區內發生危及人身安全或者嚴重影響業主居住生活的緊急情況時，業主委員會、物業管理委員會、業主、物業服務企業、社區居委會可以向住宅專項維修資金管理部門提出應急使用維修資金。住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核，快速啟用住宅專項維修資金。

　　(二)規范物業管理市場主體

　　1.落實物業管理委員會制度。在保障房小區和老舊小區試點建立物業管理委員會，代行小區業主委員會職責，并根據法規規定程序，開展物業服務標準確定、物業服務企業選聘等工作。

　　2.規范物業服務信息公示制度。在試點小區建立物業服務資金獨立建帳和信息披露制度。由物業服務企業對小區內物業服務費用、公共收益、代收代繳費用等信息實行定期公布，保障業主的知情權，形成公開、透明的業主監督機制。

　　3.完善物業管理招投標制度。制定業主大會招投標選聘物業服務企業的指引制度，建立全市統一的招標信息發布平臺，建設并管理全市物業評標專家庫。各街道、社區引導鼓勵業主大會、業委會通過市、區招投標平臺，公開、透明選聘物業服務企業。各區依法開展招投標監督管理工作，切實維護招標人和投標人的合法權益，促進物業管理市場公平有序競爭。

　　(三)培育第三方物業評估市場

　　1.搭建平臺。試點建立物業服務第三方評估制度，對物業服務質量和服務費用、物業共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業評估服務。進一步完善南京市物業管理行業專家庫，聘請專家指導工作。

　　2.培育機構。積極培育物業服務第三方評估機構，制定第三方評估管理辦法，明確第三方評估機構開展相關活動的程序、方法和有關要求，并以南京市物業管理行業專家庫為依托，在試點小區引導開展第三方評估工作。

　　3.評估指導。業主和物業服務企業等各方主體就物業服務質量和物業服務費用發生爭議時，在試點小區引導物業服務企業和業主共同委托第三方評估機構對小區物業服務質量、收費定價等實施評估，提高業主自治活動的專業性，有效化解矛盾。

　　四、組織實施

　　(一)試點前期準備(20**年底前)

　　1.按照分類實施原則，由各區政府牽頭，在20**年11月底前確定并上報符合試點內容要求的住宅小區(主城六區上報的試點小區應包含普通商品房小區、保障房小區和老舊小區，數量不少于5個)。

　　2.試點小區確定后，市房產局會同各區政府根據小區特點，分類確定各項試點內容的細化試點方案，并研究制定相關保障措施，20**年12月底前上報市政府。

　　(二)開展試點工作(20**年上半年)

　　20**年1月《條例》通過市人代會表決后，各有關單位按照以下節點要求啟動試點工作：

　　1.20**年2月底前，在試點小區(重點為保障房和老舊小區)建立物業管理委員會和聯席會議制度。(責任單位：各區政府)

　　2.20**年3月底前，在試點小區建立行政部門投訴受理公示制度。(責任單位：各區政府、市各有關部門)

　　3.20**年3月底前，在試點小區啟動維修資金應急使用綠色通道試點。(責任單位：各區政府)

　　4.20**年2季度，建立并公布南京市物業管理行業專家庫，公布首批第三方物業評估機構名單。(責任單位：市房產局)

　　5.20**年2季度，啟動業主大會物業管理招投標、物業服務質量第三方評估和業主大會成立輔導等試點。(責任單位：市房產局、各區政府)

　　(三)試點總結和推廣

　　20**年《條例》正式實施前，由市試點工作領導小組對各有關單位開展試點工作的成效進行評價和總結，結合《條例》宣傳貫徹工作，在全市推廣試點工作經驗。

　　五、保障措施

　　(一)完善組織領導，強化統籌協調。各區政府要成立區物業管理工作領導小組，由區政府主要負責人任組長，分管區長任副組長，各有關區行政主管部門及轄區各街道辦事處(鄉鎮人民政府)為成員單位。區級領導小組應定期召開工作例會，研究部署試點工作任務，協調解決重大問題。

　　各區物業主管部門應明確試點工作分管負責領導。試點小區所涉及的相關街道，要設立獨立的物業管理機構，保證專職物業管理人員配置。

　　(二)建立分級考核，強化工作職責。市政府建立條例試點工作季度例會制度和考核通報機制。從20**年12月起，市試點工作領導小組每季度組織考核各有關單位推進試點工作以及各區政府建立轄區物業管理工作考核機制的情況，定期考核、督查并通報轄區有關行政主管部門和街道辦事處的履職情況。

　　(三)安排財政經費，加強培訓管理。市、區建立健全專項培訓工作機制，各級財政部門按照法規要求安排專項工作經費，用于宣傳培訓、購買第三方服務、指導小區成立業主組織等試點工作的開展。市財政局安排專門經費，對試點工作完成較好的區，采取以獎代補形式予以資金支持。

　　市、區兩級物業主管部門應加強對基層物業管理和服務工作人員政策法規、專項業務的培訓，提升工作效能，切實保障試點工作順利推進。