關于印發南京市住宅物業管理條例小區試點工作方案的通知

　　寧政辦發〔20**〕139號

　　各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

　　經市政府同意，現將《南京市住宅物業管理條例小區試點工作方案》印發給你們，請認真遵照執行。

　　南京市人民政府辦公廳

　　20**年12月3日

　　南京市住宅物業管理條例小區試點工作方案

　　市人大常委會已于20**年8月、10月分別對《南京市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)進行了兩次審議。按照計劃，《條例》將于20**年1月提交市人代會審議表決。為配合做好立法工作，確保各項創設制度落到實處，現就《條例》小區試點工作制定以下方案。

　　一、總體要求

　　(一)基本思路

　　以當前住宅小區物業管理存在的問題為導向，選擇一批具有代表性的住宅小區，開展《條例》創設制度小區先行試點工作，為下一步在全市全面深入貫徹落實《條例》夯實基礎。

　　(二)基本原則

　　1.屬地主導，多方聯動。試點工作遵循“分級負責、重心下移、權責統一、多方聯動”的基本原則，充分發揮區政府、街道辦事處在物業管理工作中的屬地主導作用，著力構建物業管理綜合行政監管工作體系。

　　2.整體指導，分類實施。根據《條例》創設的各項制度以及整體工作要求，結合已實施物業管理的普通商品房小區、保障房小區、老舊小區的不同特點和需求，分類開展試點工作。

　　3.政府引導，市場主導。通過試點工作推進，在普通商品房小區充分發揮業主、物業服務企業兩大市場主體的主導作用，努力構建服務優質、競爭有序、管理規范的現代物業服務業體系;在保障房小區、老舊小區，由屬地政府引導，充分發揮街道的管理職能，建立健全小區治理的新模式，有效化解當前物業領域矛盾糾紛。

　　(三)主要目標

　　在《條例》正式實施前，以完善行政監管機制、規范市場主體為目標，在建立物業管理委員會制度、物業管理聯席會議制度、維修資金應急使用制度、第三方評估制度等方面開展小區試點工作，制定完善相關配套制度。

　　二、組織領導

　　市政府成立南京市住宅物業管理條例小區試點工作領導小組，吳衛國副市長任組長，市房產局、城建委、公安局、民政局、財政局、物價局、質監局、環保局、規劃局、城管局、人防辦和各區政府分管同志為小組成員，組織領導全市條例試點工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在市房產局，具體負責日常工作的組織、協調和考核通報。各區政府要成立相應工作機構，建立有關工作機制，扎實開展好轄區內的具體工作。

　　三、試點內容

　　(一)完善綜合行政監管機制

　　1.實名投訴登記處理制度。在試點小區建立實名投訴登記受理制度，房產、建設、規劃、民政、城管、公安、質監、物價、人防、環保等部門在住宅小區內公布本部門聯系人和聯系方式，直接受理小區內相關投訴，加強對違法行為的處理，有效化解小區物業管理矛盾糾紛，維護廣大業主利益。

　　2.物業管理聯席會議制度。屬地街道在試點小區建立由社區、公安機關、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理活動中出現的業主自治、物業移交、社區共建等重大物業管理事項。

　　3.維修資金應急使用制度。在試點小區建立維修資金應急使用綠色通道制度。小區內發生危及人身安全或者嚴重影響業主居住生活的緊急情況時，業主委員會、物業管理委員會、業主、物業服務企業、社區居委會可以向住宅專項維修資金管理部門提出應急使用維修資金。住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核，快速啟用住宅專項維修資金。

　　(二)規范物業管理市場主體

　　1.落實物業管理委員會制度。在保障房小區和老舊小區試點建立物業管理委員會，代行小區業主委員會職責，并根據法規規定程序，開展物業服務標準確定、物業服務企業選聘等工作。

　　2.規范物業服務信息公示制度。在試點小區建立物業服務資金獨立建帳和信息披露制度。由物業服務企業對小區內物業服務費用、公共收益、代收代繳費用等信息實行定期公布，保障業主的知情權，形成公開、透明的業主監督機制。

　　3.完善物業管理招投標制度。制定業主大會招投標選聘物業服務企業的指引制度，建立全市統一的招標信息發布平臺，建設并管理全市物業評標專家庫。各街道、社區引導鼓勵業主大會、業委會通過市、區招投標平臺，公開、透明選聘物業服務企業。各區依法開展招投標監督管理工作，切實維護招標人和投標人的合法權益，促進物業管理市場公平有序競爭。

　　(三)培育第三方物業評估市場

　　1.搭建平臺。試點建立物業服務第三方評估制度，對物業服務質量和服務費用、物業共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業評估服務。進一步完善南京市物業管理行業專家庫，聘請專家指導工作。

　　2.培育機構。積極培育物業服務第三方評估機構，制定第三方評估管理辦法，明確第三方評估機構開展相關活動的程序、方法和有關要求，并以南京市物業管理行業專家庫為依托，在試點小區引導開展第三方評估工作。

　　3.評估指導。業主和物業服務企業等各方主體就物業服務質量和物業服務費用發生爭議時，在試點小區引導物業服務企業和業主共同委托第三方評估機構對小區物業服務質量、收費定價等實施評估，提高業主自治活動的專業性，有效化解矛盾。

　　四、組織實施

　　(一)試點前期準備(20**年底前)

　　1.按照分類實施原則，由各區政府牽頭，在20**年11月底前確定并上報符合試點內容要求的住宅小區(主城六區上報的試點小區應包含普通商品房小區、保障房小區和老舊小區，數量不少于5個)。

　　2.試點小區確定后，市房產局會同各區政府根據小區特點，分類確定各項試點內容的細化試點方案，并研究制定相關保障措施，20**年12月底前上報市政府。

　　(二)開展試點工作(20**年上半年)

　　20**年1月《條例》通過市人代會表決后，各有關單位按照以下節點要求啟動試點工作：

　　1.20**年2月底前，在試點小區(重點為保障房和老舊小區)建立物業管理委員會和聯席會議制度。(責任單位：各區政府)

　　2.20**年3月底前，在試點小區建立行政部門投訴受理公示制度。(責任單位：各區政府、市各有關部門)

　　3.20**年3月底前，在試點小區啟動維修資金應急使用綠色通道試點。(責任單位：各區政府)

　　4.20**年2季度，建立并公布南京市物業管理行業專家庫，公布首批第三方物業評估機構名單。(責任單位：市房產局)

　　5.20**年2季度，啟動業主大會物業管理招投標、物業服務質量第三方評估和業主大會成立輔導等試點。(責任單位：市房產局、各區政府)

　　(三)試點總結和推廣

　　20**年《條例》正式實施前，由市試點工作領導小組對各有關單位開展試點工作的成效進行評價和總結，結合《條例》宣傳貫徹工作，在全市推廣試點工作經驗。

　　五、保障措施

　　(一)完善組織領導，強化統籌協調。各區政府要成立區物業管理工作領導小組，由區政府主要負責人任組長，分管區長任副組長，各有關區行政主管部門及轄區各街道辦事處(鄉鎮人民政府)為成員單位。區級領導小組應定期召開工作例會，研究部署試點工作任務，協調解決重大問題。

　　各區物業主管部門應明確試點工作分管負責領導。試點小區所涉及的相關街道，要設立獨立的物業管理機構，保證專職物業管理人員配置。

　　(二)建立分級考核，強化工作職責。市政府建立條例試點工作季度例會制度和考核通報機制。從20**年12月起，市試點工作領導小組每季度組織考核各有關單位推進試點工作以及各區政府建立轄區物業管理工作考核機制的情況，定期考核、督查并通報轄區有關行政主管部門和街道辦事處的履職情況。

　　(三)安排財政經費，加強培訓管理。市、區建立健全專項培訓工作機制，各級財政部門按照法規要求安排專項工作經費，用于宣傳培訓、購買第三方服務、指導小區成立業主組織等試點工作的開展。市財政局安排專門經費，對試點工作完成較好的區，采取以獎代補形式予以資金支持。

　　市、區兩級物業主管部門應加強對基層物業管理和服務工作人員政策法規、專項業務的培訓，提升工作效能，切實保障試點工作順利推進。

篇2：公路養護中心道班物業管理制度

　　公路養護中心道班物業管理制度

　　1、為切實加強各道班物業管理工作，做好各項基礎設施的保護，使道班各項管理工作規范化、制度化。

　　2、認真做好道班庭院環境衛生工作，經常保持庭院環境衛生干凈、整潔。

　　3、切實加強防盜管理，增強防范意識，加強職工愛護公物的責任心。對道班財產，實行主任負責制，由主任統一管理，若因保管不善造成道班財產損壞、失竊，應按原價進行賠償。

　　4、維護道班內的一切公共設施，愛護公共財產和道班內的花、草、樹木，損失公共財產的要照價賠償，若故意損壞的除照價賠償外，并對當事人處以100～500元的罰款。

篇3：物業管理條例(2007修改)

　　國務院關于修改《物業管理條例》的決定

　　中華人民共和國國務院令

　　第504號

　　現公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。

　　總　理　 *

　　二○○七年八月二十六日

　　國務院關于修改《物業管理條例》的決定

　　根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作如下修改：

　　一、將第十條第一款修改為：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”

　　刪除第十條第二款。

　　二、將第十一條修改為：“下列事項由業主共同決定：

　　“(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　“(二)制定和修改管理規約;

　　“(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　“(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　“(五)籌集和使用專項維修資金;

　　“(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　“(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”

　　三、將第十二條修改為：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　“業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　“業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”

　　四、將第十九條第二款修改為：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”

　　此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字作了修改。

　　本決定自20**年10月1日起施行。

　　《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。

　　物業管理條例

　　(20**年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布　根據20**年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

　　第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的

　　服務; 　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十一條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(四)監督管理規約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物

　　業服務合同。 　　第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　　第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途

　　。 　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章 法律責任

　　第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十一條 違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章 附 則

　　第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。