侖政辦〔20**〕23號
各街道辦事處，各鄉鎮人民政府，區政府、開發區管委會各部門、各直屬單位，駐區垂直管理各單位：
《北侖區關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見》已經區政府研究同意，現予以印發，請認真貫徹執行。
寧波市北侖區人民政府辦公室
20**年3月4日
北侖區關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見
根據浙江省政府辦公廳《關于加快發展現代物業服務業的若干意見》、《關于貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策的通知》及寧波市政府辦公廳《關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見》，為切實加強對我區物業管理工作的領導，提升和促進物業服務業在城市管理和人民群眾生活品質中的不可或缺的作用。現就我區進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展提出如下意見：
一、指導思想和基本原則
全面深入貫徹落實*****屆三中全會精神，堅持以***為指導，以改善人居環境和構建平安、宜居、和諧社區為目標，以解決群眾反映強烈、影響社區和諧穩定的突出問題為突破口，按照以人為本、服務為先、屬地為主、部門聯動、業主自治、綜合施策的原則，完善物業管理工作體系，深化體制機制創新，優化行業發展環境，不斷提升物業管理和行業發展水平，形成與現代都市相適應的行業發展新格局，努力為加快推進“兩個基本”目標、建設“四好示范區”創造良好條件。
二、工作目標
通過5年的努力，全區物業管理和物業服務業發展水平明顯提升。
--物業管理工作體系進一步完善。將物業管理工作納入區政府對各街道(鄉鎮)年度工作目標考核，街道(鄉鎮)物業管理服務站實現全覆蓋，社區物業管理實現機構、人員、職責、經費四落實，“區、街道、社區”三級物業管理體系健全、職責明確、銜接順暢。
--聯動工作機制進一步健全。屬地街道(鄉鎮)作用得到充分發揮，各職能部門履職到位，綜合執法運行機制完善，物業管理區域內的突發事件得到及時有效處理，違章搭建、違規裝修、破壞公綠、無序停車等行為得到有效遏制，物業管理秩序得到有效維護。
--行業發展環境進一步優化。將物業服務業納入現代服務業扶持范疇，全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業務培訓等配套政策措施，不斷優化行業發展環境。積極探索完善老舊住宅小區、拆遷安置小區、保障性住房小區的長效管理機制。
--企業實力進一步提升。加快打造具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業服務企業，培育年營業收入5000萬元以上的企業2-3家，其中1家企業年營業收入力爭達到1億元以上。再培育區內二級物業管理資質的企業2-3家，其中一級物業管理資質的企業1-2家。
三、工作措施
(一)明確責任，構建三級物業管理體系
按照“條塊結合、屬地管理”的原則，繼續深化區、街道(鄉鎮)、社區三級物業管理體系。明確管理職責，落實工作任務，充分發揮社區基層組織作用，推進物業管理工作。
1.成立區物業管理領導小組。分管副區長為組長，區政府辦副主任、區住建局局長為副組長，成員為區住建局、區財政局、公安分局、規劃分局、城管局、市場監管局、環保局、物價局、民政局、司法局、各街道(鄉鎮)分管領導。主要職責：負責全區物業管理工作的領導和綜合協調，落實物業管理補貼(獎勵)經費和人員經費，將物業管理納入街道(鄉鎮)的年度目標考核，制定物業管理考核辦法，組織實施具體考核工作。各成員單位明確一名工作人員協調處理物業管理的相關事項。
物業管理領導小組下設物業管理中心，設在區住建局。物業管理中心主要職責為：物業管理法律法規、政策的貫徹落實;物業招投標管理;物業服務企業資質管理和區物業專項維修資金管理;物業服務企業業務指導、業績考核;物業管理和業主大會活動的監督、指導;監督新建項目物業管理用房、經營用房配置;業主、業主委員會和物業服務企業在物業管理活動中重大投訴問題的協調;開展物業管理相關法律法規、政策的調研、制定和宣傳。
2.街道(鄉鎮)設立物業管理服務站，負責對轄區內物業管理工作的統籌協調。明確分管領導(擬以分管社區領導)，責任科室長為站長，根據轄區物業管理情況配備一至兩名專職物業管理員。街道(鄉鎮)物業管理服務站主要職責為：指導業主大會、業委會的成立和換屆，規范業委會運作，協調社區居委會、業委會和物業服務企業之間的關系;參與轄區內前期物業招投標工作，負責小區物業服務企業退出監管工作;指導社區居委會和業委會正確使用物業專項維修資金;對轄區內的物業服務企業進行日常考核，并督促有關問題的整改。轄區辦事處要定期不定期組織辦事處物業管理服務站、社區、派出所、物業公司、業主委員會等參加的聯席會議解決物業管理中存在問題及較大矛盾糾紛協調。
3.社區設物業管理辦公室。由社區主任兼任物業辦主任，配備一名專職物業管理協調員。社區物業管理辦公室的主要職責為：負責小區物業管理的日常指導工作，及時了解業主需求，參與物業服務企業的日常考核，指導業委會依法開展業主自治工作，監督物業服務企業履行合同約定。業委
會未成立前，由社區居委會暫時代理業委會的職責。
進一步加強社區居委會、業委會、物業服務企業三方聯動，形成工作合力。建立由社區居委會牽頭，業委會、物業服務企業共同參與的物業小區聯席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區物業管理服務中出現的矛盾和問題。倡導業委會成員通過依法選舉成為社區黨組織和社區居委會成員。積極探索社區居委會、業委會和物業服務企業創建聯合黨支部，充分發揮黨員在業主自治、和諧小區創建中的作用。
(二)因地制宜，積極探索形式多樣的物業管理模式
規范物業服務行為，提高物業服務和管理水平，提升業主對物業管理的滿意度，積極探索符合我區的物業管理模式。
1.拆遷安置小區，推行“政府參與--鄉親式服務”的模式。拆遷安置小區推行建立“鄉親式服務”即引導失地安置人員參與到小區管理中來，指導并成立以失地人員為主的業主委員會，采取與社區聯動的方式快速化解矛盾糾紛;建立和完善小區財務管理公開制度。政府部門在原有獎勵補助的基礎上，建立專項培訓資金，通過培訓提升失地人員從事物業服務的水平。
2.老舊住宅小區，按照“分步實施、先易后難”的原則，對全區舊住宅小區，分期分批進行整治。具體工作措施：一是對整治后具備物業管理條件的，由社區組織成立業主委員會，并選聘專業物業管理企業，按等級實施物業管理服務。二是對暫不具備物業管理條件的，由社區居委會牽頭，落實以保潔、保安、公共設施維護為主要內容的基礎性自助式管理。三是對個別不能形成小區的住宅樓，采取“棟樓管理”模式，由社區負責組織該住宅樓居民開展簡單的保潔服務和公共設施維護。
3.其他住宅小區管理，結合小區實際情況推行“品牌--市場化”或“溝通--菜單式服務”的模式。“品牌--市場化”模式即通過市場競爭促使企業優勝劣汰，逐步形成品牌優勢企業，促進物業管理企業向品牌化發展。“溝通--菜單式服務”模式，即將物業管理服務方式從包干制管理改為傭金制(即“菜單式、管家式”)服務;業主采取“點菜”方式選擇所在小區各自需要物業管理服務項目，以服務內容、標準確立收費價格，逐步形成業主“主動購買服務”的意識。
(三)加強物業服務行業監管
區住建部門應加強對全區物業服務行業的監管，健全市場準入、退出機制，加強區外物業服務企業進區備案管理，強化物業招投標監管，切實規范物業服務市場秩序;完善物業服務企業信用體系，將物業服務企業前期物業管理情況和信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼等掛鉤;推行崗前培訓和繼續教育制度，建立物業服務關鍵崗位人員持證上崗制度，全面提高物業服務從業人員職業素質。
區物價主管部門應加強物業服務收費的監管、監督和指導物業服務項目按質定價，加大對違法違規收費行為的查處力度，會同物業主管部門制定《北侖區普通住宅物業服務等級和收費標準》，并適時作出調整。實行物業服務收費公示制度。在全區住宅小區建立服務收費公示欄，將物業服務收費的項目和標準向小區業主全面公開，充分發揮業主的監督作用，提高物業服務企業經營透明度。
要加強物業專項維修資金的使用和管理。按照業主所有、專戶儲存、專款專用、業主決策、政府監督的原則，完善專項資金收繳、移交、使用、賬戶設置、監督管理的具體程序，確保專項維修資金合理使用。
(四)著力解決物業小區管理突出問題
針對物業管理中業主反映較為集中、影響小區和諧穩定的突出問題，各相關職能部門應按照各自工作職責，積極受理業主投訴，及時查處違法違規行為，形成各部門齊心協力、齊抓共管的工作格局。
1.加強物業小區房屋裝修管理。
物業服務企業應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;發現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻;勸阻無效的，要及時報告相關職能部門。房屋使用安全管理部門應切實強化房屋裝修管理，配合區城管部門依法及時查處影響房屋使用安全的行為。區城管、規劃部門應加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內地坪等違法違規行為的查處力度，在接到投訴舉報后應及時派員查處。街道、社區應加強轄區內房屋裝修管理的宣傳教育和督促檢查。
2.加強物業小區停車管理。
物業服務企業應切實做好物業小區內車輛停放秩序的維護工作，引導業主有序停車。區公安(交警)部門應指導物業服務企業、業主委員會科學劃分停車位，合理制定物業管理區域內的行車路線。對于小區內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規行為，在物業服務企業勸阻無效后，區公安(交警、消防)部門應及時受理投訴并介入處理，對惡意堵塞進出通道的車輛實施拖離。
3.加強物業小區治安、環境衛生管理。
物業服務企業應按照合同約定做好物業小區內公共秩序維護、環境衛生管理等工作。區公安部門應加強小區安全防范工作指導，督促物業企業落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發案率;加大對房屋租賃、無證養犬等行為的查處力度。區城管部門應嚴厲查處破壞公綠、違法戶外廣告等行為。區市場監管部門應加強對小區內違法經營現象的監管，對未能提供合法有效經營場所證明的，不予核發營業執照;會同相關部門取締物業小區內無證經營行為;依法查處物業小區內的違法廣告。
4.加強業委會自治管理。
街道辦事處和社區居委會應積極牽頭組織、指導物業小區盡早成立業委會;業委會應依法履行職責，接受街道辦事處和社區居委會的監督和指導，督促和協助物業服務企業履行約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾、糾紛;業委會活動經費可以按規定在物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，并做到財務公開;區住建、公安、城管等部門要加強對業委會的對口業務指導和培訓，不斷提高業委會自我管理和自治能力;積極探索民政部門賦予業委會獨立法人資格;探索試行現有
物業小區業委會直接向業主收取物業服務費，并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業的管理模式。
四、加大對物業服務業的扶持力度
(一)促進行業提升發展
根據省、市規定物業服務業納入現代服務業范疇，享受現代服務業各項優惠政策。鼓勵物業服務企業轉型升級，在服務領域上，從住宅小區、商務辦公樓向醫院、學校、廠房、城市綜合體、市政設施、公共建筑、農居點等拓展;在服務內容上，從傳統的建成交付后的建筑物管理向物業全過程管理和為業主提供全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。機關、事業單位、國有企業的辦公生產用房，原則上應當采用公開招標方式擇優選聘具有相應物業經營資質和市場信用等級的物業服務企業，支持和推動我市現代物業服務業發展。
(二)落實財政稅收扶持政策
1.積極貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策。根據省地稅局、省國稅局、省住建廳聯合制定的《關于貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策的通知》(浙地稅函〔20**〕286號)規定，切實落實物業服務業稅收扶持政策關于合理確定稅基、減免相關稅收、不征收營業稅項目、規范稅收減免程序等要求，完善我區現代物業服務業稅收扶持政策。
2.繼續實行拆遷安置小區內拆遷安置戶的物業管理“以獎代補”和物業管理優秀老住宅小區獎勵政策。根據《關于進一步加強物業管理工作的意見》(侖政〔20**〕36號)，完善拆遷安置小區和老住宅小區物業管理考核細則，促進物業服務企業提高服務水平。每年底物業主管部門會同相關職能部門和所屬街道(鄉鎮)進行考核，根據考核結果進行獎勵。
3.繼續實行住宅小區生活垃圾集中清運、小區路燈照明電費補貼政策，區財政核實基數，實行績效評價，由街道(鄉鎮)統一安排、實施。
(三)規范物業服務相關收費
凡由政府及相關職能部門承擔的費用，不得轉由業主或者物業服務企業承擔。供水、供電、供氣、供熱等專業單位要向物業管理區域內實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用。住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。規范物業消防、安全等相關職業技能培訓收費，按實際成本價核算并報物價部門備案。
五、強化組織保障
(一)成立物業管理領導小組
由區政府分管領導擔任組長，區政府辦副主任、區住建局局長為副組長，成員為區住建局、區財政局、公安分局、規劃分局、城管局、市場監管局、環保局、物價局、民政局、司法局、各街道(鄉鎮)分管領導。各單位明確人員各司其職，密切配合，共同推進現代物業服務業加快發展。
(二)將物業管理工作納入年度目標考核
物業管理工作納入區政府對各街道(鄉鎮)的目標責任制考核范圍，由物業管理領導小組負責制定物業管理考核辦法與評分細則，并會同相關部門實施考核。
(三)倡導機關黨員干部發揮模范帶頭作用
積極倡導機關事業單位黨員領導干部自覺遵守業主管理公約和物業管理各項規章制度，行使業主權利，履行業主義務，樹立公職人員良好的社會形象。對有違法搭建、破壞公綠、破墻開店、違法出租、欠繳物業服務費等不良行為，且經勸阻無效的，由街道、社區核實后將名單上報有管理權限的紀檢、組織部門處理。
(四)加強輿論宣傳引導
廣泛宣傳物業管理政策措施，在全社會形成人人自覺遵守相關規定、共建和諧宜居小區的良好氛圍。新聞宣傳部門應指導各類新聞媒體堅持正面宣傳引導，客觀公正報道物業服務糾紛事件，引導廣大業主依法理性維權，促進物業服務業持續健康發展。
篇2：東陽市促進現代物業服務業健康發展的若干意見（2016）
關于印發《促進現代物業服務業健康發展的若干意見》的通知
東政辦發〔20**〕16號
各鎮、鄉人民政府，各街道辦事處，市府各部門：
《關于促進現代物業服務業健康發展的若干意見》已經市政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。
東陽市人民政府辦公室
20**年1月21日
關于促進現代物業服務業健康發展的若干意見
根據國務院《物業管理條例》(國務院令第379號)、《浙江省物業管理條例》(浙江省人大常委會第55號公告)、浙江省人民政府辦公廳《關于加快發展現代物業服務業的若干意見》(浙政辦發〔20**〕19號)、《浙江省司法廳、浙江省住房和城鄉建設廳關于加強人民調解化解物業管理糾紛的指導意見》(浙司〔20**〕126號)有關文件精神，結合我市實際,特制定本意見。
一、總體要求
(一)進一步明確物業服務業管理體制和部門、單位職責，落實有關物業服務業的優惠政策，解決制約物業服務業發展的瓶頸問題，規范行業經營行為，提升行業發展水平,促進我市物業服務業健康發展，滿足社會日益增長的對物業服務業的需要。
二、健全物業服務業管理體制，明確管理職責
(二)按照"統一領導,分級管理,條塊結合,屬地負責"的原則，建立市、鎮鄉(街道)、社區三級物業管理體系;加強物業行政主管部門指導、管理和監督職能;強化鎮鄉(街道)屬地管理責任，發揮社區主體作用。
(三)建立物業服務協調委員會，研究部署、綜合協調全市物業管理工作。協調委員會成員由市發改、公安、民政、司法、人力社保、建設、規劃、行政執法、環保、市場監管、建管、信訪、消防、房管、鎮鄉政府及街道辦事處等部門和單位分管負責人組成，分管市長為召集人，市政府辦公室分管副主任為副召集人。
(四)強化市建設局行業主管部門職責，負責物業服務行業的指導、管理和監督，研究制定全市物業服務管理政策，對鎮鄉(街道)、社區物業管理工作進行指導、考核。
(五)明確各鎮鄉、街道行政區域內的住宅小區都是鎮鄉、街道的工作范圍。鎮鄉、街道負責轄區內物業管理的組織領導和管理監督工作，指導業主大會、業委會的成立和換屆，負責對業委會開展工作的活動經費進行監管。協調社區居委會、業委會和物業服務企業關系，對轄區內物業管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮鄉(街道)設立物業管理辦公室，由分管城建或社區的副鎮長(副鄉長、副主任)兼任辦公室主任，并配備人員負責日常工作。
(六)明確社區居委會物業管理職責。將物業管理職能納入社區居委會工作職責范圍，全面落實物業管理各項工作。協助指導業主大會、業委會的成立和換屆，協調業委會、業主與物業服務企業關系。
(七)以現有的人民調解組織為基礎，吸收派出所民警、行政執法人員、法律顧問、業主委員會成員或業主代表、物業服務企業代表參加，建立鎮(街道)、社區(村)物業管理糾紛人民調解組織體系，負責受理、調解各類物業管理糾紛。
三、加強政策扶持，培育行業發展
(八)加大財政扶持力度。
1.對住宅小區當年獲得國家、省級、金華市級示范項目稱號的物業服務企業分別給予一次性10萬元、5萬元、2萬元的獎勵;
2.對物業服務企業資質由三級升二級、二級升一級的物業服務企業分別給予一次性5萬元、10萬元的獎勵。
3.對上述1、2兩條的獎勵以不超過企業上繳稅收的地方留市部分為限。
(九)落實浙江省人民政府辦公廳《關于加快發展現代物業服務業的若干意見》(浙政辦發(20**)19號)及相關部門已經出臺的規定有關物業服務行業稅收、金融、培訓補貼等各項優惠政策。
四、改進行業監管，規范服務行為
(十)重視做好前期物業監管。
1.建設單位應在辦理商品房預售許可證前做好前期物業服務企業的招聘工作，制訂臨時管理規約等小區物業管理相關文件。提倡已選聘的物業服務企業提前介入。
2.前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業，雙方協商一致達成協議的,前期物業服務合同自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起終止。雙方當事人協商不成,無法達成一致意見的,通過法律程序解決。
3.前期物業服務合同到期后，小區符合業主大會召開條件因其他原因未能召開業主大會、選聘物業服務企業的，經小區建設單位與物業所在小區社區居委會辦理交接手續后，其物業管理委托權暫由物業所在社區居委會行使，由社區居委會在征求所在小區業主或業主代表意見后，公開選聘物業服務企業。
4.由建設單位選聘的前期物業服務企業，在前期物業服務合同到期前撤管的，建設單位必須負責該小區的物業服務工作。
(十一)建立物業維修基金
應急使用簡易程序。
對涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運、消防安全等緊急情況，需立即對住房共有部分、共有設施設備進行維修更新的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會證明核實(沒有成立業主委員會的小區，由社區居民委員會證明核實)，維修資金管理中心可按規定的撥付程序直接撥付專項維修資金。
(十二)建立棄管住宅小區公共設施應急處理機制。
1.棄管住宅小區確實難以再開展物業管理，并且尚未成立業委會的，所屬鎮鄉(街道)、社區應引導業主自治管理或納入社區準物業管理。
2.所屬鎮鄉(街道)應及時告知涉及小區水、電、燃氣、廣播電視等收費的相關部門和專業單位，相關部門和專業單位應當履行各自職責，及時落實公共費用分攤方案，向最終用戶分攤并收取費用，接收相關設施設備，承擔維修、更新、養護責任。
(十三)堅持"專業化管理企業化經營市場化運作"現代物業服務業發展模式。對不能實行封閉物業管理的小樓盤(小區)，可推行業主自治管理、自主收費或納入社區準物業管理。但對擁有電梯、消防等公用設施的住宅小區，無論是高層還是多層，無論可否封閉，無論采用何種管理模式，都應要求實施專業化管理，規范操作。
(十四)加強對行業的動態管理。
組織開展東陽市物業服務示范小區評比試點工作。
(十五)規范業委會運作。
1.充分發揮社區居委會的作用，把好業委會成立的程序關和人選關，從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中推選業主委員會的組成人員。
2.建立業委會成員培訓制度。定期組織業主委員會成員學習物業管理法規、政策和相關管理知識，明確業委會性質、職責、任務、權利和義務，提高依法履行職責的能力。
3.健全業委會民主管理監督機制，指導業主大會制定議事規則和管理規約，完善小區重大事項的公開公示制度。探索建立保障業主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。
(十六)推行物業服務等級收費制。在嚴格執行國家物業服務價格管理規定的前提下，結合東陽物業服務工作的實際，制訂適合不同小區業主需要的物業服務質量標準，并按服務質量標準確定物業服務費價格。
五、完善保障措施，改善服務環境
(十七)加大物業服務行業的宣傳力度。各新聞媒體和有關單位要采取多種形式，大力宣傳物業管理法律法規，宣傳物業服務工作的重要意義，讓廣大居民和社會各界提高對物業服務行業的認識，樹立物業服務的商品消費觀念，引導他們支持、主動參與物業管理活動，促進住宅物業管理工作的健康持續發展。
(十八)規劃、建設、鎮鄉(街道)要督促相關責任單位及時妥善處理開發建設遺留問題，城市行政執法部門要加大對小區違章裝飾(修)的查處、管理力度，改善小區物業服務環境。
(十九)采取切實有效措施，解決物業服務收費難問題。
1.對拒繳、欠繳物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業督促催繳。
2.發揮公務人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，建立機關、事業單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費的情況，作為機關作風建設與創建文明單位的重要考核內容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。
3.金融管理部門要將拒不履行法院生效判決，惡意欠繳物業服務費的業主納入銀行個人征信系統。
(二十)規范小區與物業服務相關的各項收費。
1.凡由政府及相關職能部門承擔的費用，不得轉由業主或者物業服務企業承擔。
2.供水、供電、供氣等專業單位應向物業管理區域內實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用。供水、供電、供氣等專業單位委托物業服務企業代收的，應與物業服務企業簽訂協議并支付代收手續費。
3.住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。電梯等特種設備定期檢測費的收取，按規定標準執行。
六、積極發揮行業協會作用，加強行業自律
(二十一)市房地產業協會要擴大協會覆蓋面，提高協會的廣泛性、代表性、權威性，通過制訂、完善行業規范，監督會員單位遵章守約、依法經營、誠信服務，發揮行業自律作用。
(二十二)協會要倡導會員單位向社會、向業主就物業服務中的有關事項作出公開承諾，以改善物業服務企業的社會形象，提升社會聲譽度。
(二十三)協會要建立物業服務行業專業人才庫，組織開展行業內自查和互查活動，提升行業整體服務水平。
篇3：北侖區加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見（2014）
侖政辦〔20**〕23號
各街道辦事處，各鄉鎮人民政府，區政府、開發區管委會各部門、各直屬單位，駐區垂直管理各單位：
《北侖區關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見》已經區政府研究同意，現予以印發，請認真貫徹執行。
寧波市北侖區人民政府辦公室
20**年3月4日
北侖區關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見
根據浙江省政府辦公廳《關于加快發展現代物業服務業的若干意見》、《關于貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策的通知》及寧波市政府辦公廳《關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見》，為切實加強對我區物業管理工作的領導，提升和促進物業服務業在城市管理和人民群眾生活品質中的不可或缺的作用。現就我區進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展提出如下意見：
一、指導思想和基本原則
全面深入貫徹落實*****屆三中全會精神，堅持以***為指導，以改善人居環境和構建平安、宜居、和諧社區為目標，以解決群眾反映強烈、影響社區和諧穩定的突出問題為突破口，按照以人為本、服務為先、屬地為主、部門聯動、業主自治、綜合施策的原則，完善物業管理工作體系，深化體制機制創新，優化行業發展環境，不斷提升物業管理和行業發展水平，形成與現代都市相適應的行業發展新格局，努力為加快推進“兩個基本”目標、建設“四好示范區”創造良好條件。
二、工作目標
通過5年的努力，全區物業管理和物業服務業發展水平明顯提升。
--物業管理工作體系進一步完善。將物業管理工作納入區政府對各街道(鄉鎮)年度工作目標考核，街道(鄉鎮)物業管理服務站實現全覆蓋，社區物業管理實現機構、人員、職責、經費四落實，“區、街道、社區”三級物業管理體系健全、職責明確、銜接順暢。
--聯動工作機制進一步健全。屬地街道(鄉鎮)作用得到充分發揮，各職能部門履職到位，綜合執法運行機制完善，物業管理區域內的突發事件得到及時有效處理，違章搭建、違規裝修、破壞公綠、無序停車等行為得到有效遏制，物業管理秩序得到有效維護。
--行業發展環境進一步優化。將物業服務業納入現代服務業扶持范疇，全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業務培訓等配套政策措施，不斷優化行業發展環境。積極探索完善老舊住宅小區、拆遷安置小區、保障性住房小區的長效管理機制。
--企業實力進一步提升。加快打造具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業服務企業，培育年營業收入5000萬元以上的企業2-3家，其中1家企業年營業收入力爭達到1億元以上。再培育區內二級物業管理資質的企業2-3家，其中一級物業管理資質的企業1-2家。
三、工作措施
(一)明確責任，構建三級物業管理體系
按照“條塊結合、屬地管理”的原則，繼續深化區、街道(鄉鎮)、社區三級物業管理體系。明確管理職責，落實工作任務，充分發揮社區基層組織作用，推進物業管理工作。
1.成立區物業管理領導小組。分管副區長為組長，區政府辦副主任、區住建局局長為副組長，成員為區住建局、區財政局、公安分局、規劃分局、城管局、市場監管局、環保局、物價局、民政局、司法局、各街道(鄉鎮)分管領導。主要職責：負責全區物業管理工作的領導和綜合協調，落實物業管理補貼(獎勵)經費和人員經費，將物業管理納入街道(鄉鎮)的年度目標考核，制定物業管理考核辦法，組織實施具體考核工作。各成員單位明確一名工作人員協調處理物業管理的相關事項。
物業管理領導小組下設物業管理中心，設在區住建局。物業管理中心主要職責為：物業管理法律法規、政策的貫徹落實;物業招投標管理;物業服務企業資質管理和區物業專項維修資金管理;物業服務企業業務指導、業績考核;物業管理和業主大會活動的監督、指導;監督新建項目物業管理用房、經營用房配置;業主、業主委員會和物業服務企業在物業管理活動中重大投訴問題的協調;開展物業管理相關法律法規、政策的調研、制定和宣傳。
2.街道(鄉鎮)設立物業管理服務站，負責對轄區內物業管理工作的統籌協調。明確分管領導(擬以分管社區領導)，責任科室長為站長，根據轄區物業管理情況配備一至兩名專職物業管理員。街道(鄉鎮)物業管理服務站主要職責為：指導業主大會、業委會的成立和換屆，規范業委會運作，協調社區居委會、業委會和物業服務企業之間的關系;參與轄區內前期物業招投標工作，負責小區物業服務企業退出監管工作;指導社區居委會和業委會正確使用物業專項維修資金;對轄區內的物業服務企業進行日常考核，并督促有關問題的整改。轄區辦事處要定期不定期組織辦事處物業管理服務站、社區、派出所、物業公司、業主委員會等參加的聯席會議解決物業管理中存在問題及較大矛盾糾紛協調。
3.社區設物業管理辦公室。由社區主任兼任物業辦主任，配備一名專職物業管理協調員。社區物業管理辦公室的主要職責為：負責小區物業管理的日常指導工作，及時了解業主需求，參與物業服務企業的日常考核，指導業委會依法開展業主自治工作，監督物業服務企業履行合同約定。業委
會未成立前，由社區居委會暫時代理業委會的職責。
進一步加強社區居委會、業委會、物業服務企業三方聯動，形成工作合力。建立由社區居委會牽頭，業委會、物業服務企業共同參與的物業小區聯席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區物業管理服務中出現的矛盾和問題。倡導業委會成員通過依法選舉成為社區黨組織和社區居委會成員。積極探索社區居委會、業委會和物業服務企業創建聯合黨支部，充分發揮黨員在業主自治、和諧小區創建中的作用。
(二)因地制宜，積極探索形式多樣的物業管理模式
規范物業服務行為，提高物業服務和管理水平，提升業主對物業管理的滿意度，積極探索符合我區的物業管理模式。
1.拆遷安置小區，推行“政府參與--鄉親式服務”的模式。拆遷安置小區推行建立“鄉親式服務”即引導失地安置人員參與到小區管理中來，指導并成立以失地人員為主的業主委員會，采取與社區聯動的方式快速化解矛盾糾紛;建立和完善小區財務管理公開制度。政府部門在原有獎勵補助的基礎上，建立專項培訓資金，通過培訓提升失地人員從事物業服務的水平。
2.老舊住宅小區，按照“分步實施、先易后難”的原則，對全區舊住宅小區，分期分批進行整治。具體工作措施：一是對整治后具備物業管理條件的，由社區組織成立業主委員會，并選聘專業物業管理企業，按等級實施物業管理服務。二是對暫不具備物業管理條件的，由社區居委會牽頭，落實以保潔、保安、公共設施維護為主要內容的基礎性自助式管理。三是對個別不能形成小區的住宅樓，采取“棟樓管理”模式，由社區負責組織該住宅樓居民開展簡單的保潔服務和公共設施維護。
3.其他住宅小區管理，結合小區實際情況推行“品牌--市場化”或“溝通--菜單式服務”的模式。“品牌--市場化”模式即通過市場競爭促使企業優勝劣汰，逐步形成品牌優勢企業，促進物業管理企業向品牌化發展。“溝通--菜單式服務”模式，即將物業管理服務方式從包干制管理改為傭金制(即“菜單式、管家式”)服務;業主采取“點菜”方式選擇所在小區各自需要物業管理服務項目，以服務內容、標準確立收費價格，逐步形成業主“主動購買服務”的意識。
(三)加強物業服務行業監管
區住建部門應加強對全區物業服務行業的監管，健全市場準入、退出機制，加強區外物業服務企業進區備案管理，強化物業招投標監管，切實規范物業服務市場秩序;完善物業服務企業信用體系，將物業服務企業前期物業管理情況和信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼等掛鉤;推行崗前培訓和繼續教育制度，建立物業服務關鍵崗位人員持證上崗制度，全面提高物業服務從業人員職業素質。
區物價主管部門應加強物業服務收費的監管、監督和指導物業服務項目按質定價，加大對違法違規收費行為的查處力度，會同物業主管部門制定《北侖區普通住宅物業服務等級和收費標準》，并適時作出調整。實行物業服務收費公示制度。在全區住宅小區建立服務收費公示欄，將物業服務收費的項目和標準向小區業主全面公開，充分發揮業主的監督作用，提高物業服務企業經營透明度。
要加強物業專項維修資金的使用和管理。按照業主所有、專戶儲存、專款專用、業主決策、政府監督的原則，完善專項資金收繳、移交、使用、賬戶設置、監督管理的具體程序，確保專項維修資金合理使用。
(四)著力解決物業小區管理突出問題
針對物業管理中業主反映較為集中、影響小區和諧穩定的突出問題，各相關職能部門應按照各自工作職責，積極受理業主投訴，及時查處違法違規行為，形成各部門齊心協力、齊抓共管的工作格局。
1.加強物業小區房屋裝修管理。
物業服務企業應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;發現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻;勸阻無效的，要及時報告相關職能部門。房屋使用安全管理部門應切實強化房屋裝修管理，配合區城管部門依法及時查處影響房屋使用安全的行為。區城管、規劃部門應加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內地坪等違法違規行為的查處力度，在接到投訴舉報后應及時派員查處。街道、社區應加強轄區內房屋裝修管理的宣傳教育和督促檢查。
2.加強物業小區停車管理。
物業服務企業應切實做好物業小區內車輛停放秩序的維護工作，引導業主有序停車。區公安(交警)部門應指導物業服務企業、業主委員會科學劃分停車位，合理制定物業管理區域內的行車路線。對于小區內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規行為，在物業服務企業勸阻無效后，區公安(交警、消防)部門應及時受理投訴并介入處理，對惡意堵塞進出通道的車輛實施拖離。
3.加強物業小區治安、環境衛生管理。
物業服務企業應按照合同約定做好物業小區內公共秩序維護、環境衛生管理等工作。區公安部門應加強小區安全防范工作指導，督促物業企業落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發案率;加大對房屋租賃、無證養犬等行為的查處力度。區城管部門應嚴厲查處破壞公綠、違法戶外廣告等行為。區市場監管部門應加強對小區內違法經營現象的監管，對未能提供合法有效經營場所證明的，不予核發營業執照;會同相關部門取締物業小區內無證經營行為;依法查處物業小區內的違法廣告。
4.加強業委會自治管理。
街道辦事處和社區居委會應積極牽頭組織、指導物業小區盡早成立業委會;業委會應依法履行職責，接受街道辦事處和社區居委會的監督和指導，督促和協助物業服務企業履行約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾、糾紛;業委會活動經費可以按規定在物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，并做到財務公開;區住建、公安、城管等部門要加強對業委會的對口業務指導和培訓，不斷提高業委會自我管理和自治能力;積極探索民政部門賦予業委會獨立法人資格;探索試行現有
物業小區業委會直接向業主收取物業服務費，并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業的管理模式。
四、加大對物業服務業的扶持力度
(一)促進行業提升發展
根據省、市規定物業服務業納入現代服務業范疇，享受現代服務業各項優惠政策。鼓勵物業服務企業轉型升級，在服務領域上，從住宅小區、商務辦公樓向醫院、學校、廠房、城市綜合體、市政設施、公共建筑、農居點等拓展;在服務內容上，從傳統的建成交付后的建筑物管理向物業全過程管理和為業主提供全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。機關、事業單位、國有企業的辦公生產用房，原則上應當采用公開招標方式擇優選聘具有相應物業經營資質和市場信用等級的物業服務企業，支持和推動我市現代物業服務業發展。
(二)落實財政稅收扶持政策
1.積極貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策。根據省地稅局、省國稅局、省住建廳聯合制定的《關于貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策的通知》(浙地稅函〔20**〕286號)規定，切實落實物業服務業稅收扶持政策關于合理確定稅基、減免相關稅收、不征收營業稅項目、規范稅收減免程序等要求，完善我區現代物業服務業稅收扶持政策。
2.繼續實行拆遷安置小區內拆遷安置戶的物業管理“以獎代補”和物業管理優秀老住宅小區獎勵政策。根據《關于進一步加強物業管理工作的意見》(侖政〔20**〕36號)，完善拆遷安置小區和老住宅小區物業管理考核細則，促進物業服務企業提高服務水平。每年底物業主管部門會同相關職能部門和所屬街道(鄉鎮)進行考核，根據考核結果進行獎勵。
3.繼續實行住宅小區生活垃圾集中清運、小區路燈照明電費補貼政策，區財政核實基數，實行績效評價，由街道(鄉鎮)統一安排、實施。
(三)規范物業服務相關收費
凡由政府及相關職能部門承擔的費用，不得轉由業主或者物業服務企業承擔。供水、供電、供氣、供熱等專業單位要向物業管理區域內實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用。住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。規范物業消防、安全等相關職業技能培訓收費，按實際成本價核算并報物價部門備案。
五、強化組織保障
(一)成立物業管理領導小組
由區政府分管領導擔任組長，區政府辦副主任、區住建局局長為副組長，成員為區住建局、區財政局、公安分局、規劃分局、城管局、市場監管局、環保局、物價局、民政局、司法局、各街道(鄉鎮)分管領導。各單位明確人員各司其職，密切配合，共同推進現代物業服務業加快發展。
(二)將物業管理工作納入年度目標考核
物業管理工作納入區政府對各街道(鄉鎮)的目標責任制考核范圍，由物業管理領導小組負責制定物業管理考核辦法與評分細則，并會同相關部門實施考核。
(三)倡導機關黨員干部發揮模范帶頭作用
積極倡導機關事業單位黨員領導干部自覺遵守業主管理公約和物業管理各項規章制度，行使業主權利，履行業主義務，樹立公職人員良好的社會形象。對有違法搭建、破壞公綠、破墻開店、違法出租、欠繳物業服務費等不良行為，且經勸阻無效的，由街道、社區核實后將名單上報有管理權限的紀檢、組織部門處理。
(四)加強輿論宣傳引導
廣泛宣傳物業管理政策措施，在全社會形成人人自覺遵守相關規定、共建和諧宜居小區的良好氛圍。新聞宣傳部門應指導各類新聞媒體堅持正面宣傳引導，客觀公正報道物業服務糾紛事件，引導廣大業主依法理性維權，促進物業服務業持續健康發展。