市政府令第52號(hào)
頒布日期:1998-11-18
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理,維護(hù)住宅小區(qū)的生活秩序,為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全的居住環(huán)境,明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù),根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理。
第三條 物業(yè)管理按照專業(yè)服務(wù)與業(yè)主自治相結(jié)合,行業(yè)管理與屬地指導(dǎo)相結(jié)合的原則,逐步實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)模型管理。
住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)積極創(chuàng)建全國(guó)和省級(jí)物業(yè)管理示范、優(yōu)秀小區(qū)和先進(jìn)小區(qū)。
第四條 新建住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)實(shí)行封閉式管理,封閉設(shè)施應(yīng)與住宅小區(qū)房屋建筑和其它設(shè)施同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用,所需投資納入開發(fā)成本。http://m.dewk.cn/
第五條 臺(tái)州市建設(shè)行政主管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門。縣(市、區(qū))建設(shè)行政主管部門主管轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。其主要職責(zé)是:
(一)根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章,制定具體的實(shí)施細(xì)則;
(二)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理;
(三)監(jiān)督和檢查住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金的繳納、使用;
(四)負(fù)責(zé)物業(yè)管理專職人員的培訓(xùn);
(五)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評(píng)比工作。
公安、工商、物價(jià)、市政、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、規(guī)劃等相關(guān)部門按照各自的職責(zé),對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督、服務(wù)和指導(dǎo)。
街道辦事處(居民委員會(huì))應(yīng)積極支持住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。
第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)
第六條 住宅小區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí),建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、所在地街道辦事處負(fù)責(zé)組建住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)并召開第一次業(yè)主大會(huì)或第一次業(yè)主代表大會(huì)。
第七條 業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成;業(yè)主代表大會(huì)由每個(gè)住宅單位推選業(yè)主代表一人組成。
第八條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列權(quán)利:
(一)推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);
(二)批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程;
(三)通過或修改業(yè)主公約;
(四)批準(zhǔn)住宅小區(qū)物業(yè)管理計(jì)劃;
(五)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作;
(六)決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定問題,以組成人員的過半數(shù)通過。
第九條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主代表和居民委員會(huì)等有關(guān)方面人員組成。其中,業(yè)主代表的比例不低于百分之八十。
業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模確定,一般不得少于五人。業(yè)主委員會(huì)推選主任、副主任主持日常工作。
業(yè)主委員會(huì)決定問題,以組成人員的三分之二通過。
有條件的業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)建設(shè)行政主管部門、供水、供電、通訊等部門和公安派出所等有關(guān)單位人員擔(dān)任顧問。
住宅小區(qū)已設(shè)立居民委員會(huì)的,業(yè)主委員會(huì)可以與居民委員會(huì)合署辦公。
第十條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集和主持,每年至少召開一次;經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或百分之十以上業(yè)主提議,也可臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。涉及全體業(yè)主利益的重大問題,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論決定。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主行使業(yè)主管理權(quán)利的日常辦事機(jī)構(gòu),其工作職責(zé):
(一)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益;
(二)制訂業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;
(三)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè),負(fù)責(zé)簽訂物業(yè)管理委托合同;
(四)審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;
(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理合同;
(六)定期向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告工作,并接受監(jiān)督;
(七)督促落實(shí)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見和要求;
(八)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理措施;
(九)接受當(dāng)?shù)卣⒔ㄔO(shè)行政主管部門、街道辦事處及各有關(guān)專業(yè)管理部門的監(jiān)督、指導(dǎo);
(十)督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約及其他有關(guān)規(guī)定。
第十二條 業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主公約按省建設(shè)行政主管部門制定的示范文本執(zhí)行。
第十
本文提要：新建住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)實(shí)行封閉式管理,封閉設(shè)施應(yīng)與住宅小區(qū)房屋建筑和其它設(shè)施同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用,所需投資納入開發(fā)成本.公安、工商、物價(jià)、市政、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、規(guī)劃等相關(guān)部門按照各自的職責(zé),對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督、服務(wù)和指導(dǎo)。
三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定,不得與國(guó)家法律、法規(guī)和政策相抵觸。
第十四條 物業(yè)管理委托合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容:物業(yè)管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法、雙方權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任、合同期滿財(cái)產(chǎn)和技術(shù)資料的移交等條款。
物業(yè)管理委托合同按省建設(shè)行政主管部門制定的示范文本執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理委托合同應(yīng)報(bào)所在地縣級(jí)建設(shè)行政主管部門備案。
第十五條 物業(yè)管理應(yīng)提前介入住宅小區(qū)的前期管理,在核發(fā)建設(shè)工程用地許可證時(shí),由建設(shè)行政主管部門征詢開發(fā)建設(shè)單位意見,確定一家具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理,并與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理合同。前期物業(yè)管理所需費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
住宅小區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收并交付使用后但入住率不到50%的,由已確定的物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理成本的不足部分由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)成立后,由業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或改聘,在同等條件下應(yīng)優(yōu)先續(xù)聘先前已實(shí)施管理的物業(yè)管理企業(yè)。
第十六條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)通過批準(zhǔn)該建設(shè)項(xiàng)目的縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門向該住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)技術(shù)資料:
(一)住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(二)單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;
(三)住宅小區(qū)地下管網(wǎng)竣工圖;
(四)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料;
(五)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收資料;
(六)物業(yè)管理所必需的其他工程建設(shè)技術(shù)資料。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將工程技術(shù)資料無償提供給物業(yè)管理企業(yè)使用。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十七條 設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)和管理人員,并經(jīng)所在地建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查,報(bào)臺(tái)州市建設(shè)行政主管部門審批,領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。具體條件和標(biāo)準(zhǔn)按省、市建設(shè)行政主管部門制訂的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)憑物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書向工商行政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)登記,領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利:
(一)根據(jù)物業(yè)管理委托合同和國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;
(二)受業(yè)主委員會(huì)委托監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行;
(三)依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用;
(四)勸阻、制止損害他人物業(yè)或防礙住宅小區(qū)物業(yè)管理的行為,并對(duì)造成的損害要求賠償;
(五)有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理;
(六)開展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù),選聘專營(yíng)公司或聘用專人承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù):
(一)以為業(yè)主服務(wù)為示旨,嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同,為業(yè)主提供日常的便民服務(wù);
(二)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督,重大的管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議決定;
(三)接受建設(shè)行政主管部門、有關(guān)專業(yè)管理部門及所在地街道辦事處的監(jiān)督指導(dǎo);
(四)發(fā)現(xiàn)違法行為,及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,提供下列有償管理服務(wù)內(nèi)容:
(一)房屋公用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù);
(二)住宅小區(qū)公用設(shè)施和場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)與更新;
(三)房屋公用部位、道路、綠地等公共場(chǎng)所的清掃保潔;
(四)綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理,綠化設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù);
(五)維護(hù)公共秩序,日常治安管理;
(六)車輛進(jìn)出及停放的管理;
(七)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)商定的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。
第二十條 住宅小區(qū)內(nèi)的管道燃?xì)狻⑼ㄓ嵰约皯敉馑姟⒂芯€電視的管線、設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù),由各有關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé);專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),維修與養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由各專業(yè)單位支付。
住宅小區(qū)內(nèi)路燈設(shè)施,由開發(fā)建設(shè)單位統(tǒng)一配套建設(shè);路燈電費(fèi)由電力部門在公用事業(yè)附加中支付。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備具有房地產(chǎn)、建設(shè)、市政、園林綠化、水電、財(cái)會(huì)等方面初級(jí)以上職稱的專業(yè)人員。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的保安人員,經(jīng)縣級(jí)以上公安機(jī)關(guān)培訓(xùn)后持證上崗,并接受所在地公安機(jī)關(guān)的監(jiān)督和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
公安機(jī)關(guān)應(yīng)督促物業(yè)管理企業(yè)建立治安管理制度,落實(shí)安全防范措施,并進(jìn)行監(jiān)督檢查。
物業(yè)管理企業(yè)的保安人員對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違反治安管理的行為和犯罪行為,有責(zé)任予以制止,并及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合住宅小區(qū)所在居民委員會(huì)做好社會(huì)工作,協(xié)助開展各項(xiàng)社區(qū)性服務(wù)。對(duì)業(yè)主委員會(huì)已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)的項(xiàng)目,居民委員會(huì)不得提供有償服務(wù)。
第二十四條 物業(yè)管理屬于服務(wù)性物業(yè),物業(yè)管理企業(yè)可以享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。除經(jīng)營(yíng)性收人外,物業(yè)管理費(fèi)和代收代繳費(fèi)按照省、市政府規(guī)定免繳有關(guān)稅收。
第四章 管理經(jīng)費(fèi)和管理用房
第二十五條 住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金按以下規(guī)定提取和籌集:
(一)住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金由住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按該住宅小區(qū)建筑安裝工程造價(jià)的2?3%比例提取,具體比例由縣級(jí)人民政府確定;臺(tái)州市本級(jí)由市建設(shè)、財(cái)政、物價(jià)部門確定。住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金在領(lǐng)取商品房預(yù)售證時(shí)預(yù)繳,住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收合格后結(jié)清。
(二)集資隨著建的住宅,由集資建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)預(yù)繳,工程竣工驗(yàn)收合格后結(jié)算。
(三)住房制度改革出售的房屋,其房屋維修專項(xiàng)資金應(yīng)在房改房出售之月起三個(gè)月內(nèi),由住房制度改革機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)劃轉(zhuǎn)。
第二十六條 房屋維修專項(xiàng)資金的所有權(quán)屬業(yè)主,由業(yè)主委員會(huì)委托建設(shè)行政主管部門專戶儲(chǔ)存,專項(xiàng)管理,并負(fù)責(zé)保值增值,增值額度不得低于人民銀行規(guī)定的同期年利率。
房屋維修專項(xiàng)資金,用于房屋共用設(shè)施、設(shè)備以及共用部位、住宅小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)與更新。增值部分經(jīng)業(yè)主委員
本文提要：新建住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)實(shí)行封閉式管理,封閉設(shè)施應(yīng)與住宅小區(qū)房屋建筑和其它設(shè)施同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用,所需投資納入開發(fā)成本.公安、工商、物價(jià)、市政、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、規(guī)劃等相關(guān)部門按照各自的職責(zé),對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督、服務(wù)和指導(dǎo)。
會(huì)同意,可用于物業(yè)管理成本貼補(bǔ)。
房屋維修專項(xiàng)次金的收取、管理和使用,按省建設(shè)、財(cái)政、物價(jià)部門制定的辦法執(zhí)行。市、縣(區(qū))財(cái)政、物價(jià)、審計(jì)部門依法對(duì)房屋維修專項(xiàng)資金的收取、管理和使用進(jìn)行監(jiān)督、檢查和審計(jì)。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)使用房屋維修專項(xiàng)資金,應(yīng)提出年度使用方案,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意,報(bào)受托的建設(shè)行政主管部門。建設(shè)行政主管部門應(yīng)在接到報(bào)告后七個(gè)工作日內(nèi)將該住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金劃撥給住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)。
第二十八條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位和集資聯(lián)建房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按住宅小區(qū)房屋總建筑面積1%?3%的比例同步建設(shè)物業(yè)管理用房,提供給選聘的物業(yè)管理企業(yè)使用。物業(yè)管理用房免交城市建設(shè)配套費(fèi)和相應(yīng)的土地出讓金。
住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位和集資聯(lián)建房屋產(chǎn)權(quán)人在住宅小區(qū)驗(yàn)收合格時(shí),應(yīng)按房屋建設(shè)成本價(jià)提供住宅小區(qū)房屋總建筑面積或房屋建設(shè)造價(jià)的4%的比例建設(shè)商業(yè)用房。住宅小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房應(yīng)合理布局,其所需費(fèi)用在該住宅小區(qū)的房屋維修專項(xiàng)資金中列支。商業(yè)用房由該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)租賃給物業(yè)管理企業(yè)使用,租金標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)商定。租金經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意,可用于該住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用的補(bǔ)貼。
物業(yè)管理用房和商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)屬該住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理用房和商業(yè)用房不得轉(zhuǎn)讓或改變用途。
第二十九條 住宅小區(qū)付使用時(shí),開發(fā)建設(shè)單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任,并簽訂委托合同。保修經(jīng)費(fèi)根據(jù)委托合同的約定劃給物業(yè)管理企業(yè)管理和使用。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位繳納的房屋維修專項(xiàng)資金、物業(yè)管理用房和業(yè)主委員會(huì)成立前支付的前期物業(yè)管理費(fèi),列入該房地產(chǎn)的開發(fā)成本。
在本規(guī)定實(shí)施前已建成使用的余額小區(qū)可由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì)在建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)下,共同協(xié)商提取或分擔(dān)房屋維修專項(xiàng)資金。
第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)根據(jù)所提供的服務(wù)性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況和保本經(jīng)營(yíng)、略有微利、以業(yè)養(yǎng)業(yè)的要求,分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
第三十二條 為物業(yè)所有權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性有償服務(wù),實(shí)行政府定價(jià)。
政府定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)根據(jù)住宅小區(qū)封閉管理與否、管理水平優(yōu)劣和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行不同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),具體辦法由市建設(shè)和物價(jià)部門制定。
政府定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)開支情況,向物價(jià)部門申報(bào),由市、縣物價(jià)部門征求同級(jí)建設(shè)行政主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。
第三十三條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)空置的住宅,由開發(fā)建設(shè)單位按核定標(biāo)準(zhǔn)的50%支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第三十四條 為物業(yè)所有權(quán)人、使用人提供代收代繳水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由市、縣物價(jià)部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)行政主管部門制定。物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十五條 為物業(yè)所有權(quán)人、使用人提供的特約服務(wù)或?qū)ｍ?xiàng)服務(wù),其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)所有權(quán)人、使用人協(xié)商議定并簽訂服務(wù)合同。
第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的價(jià)格法規(guī)和政策,執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),提高服務(wù)質(zhì)量,提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù),不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。
第三十七條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū),物業(yè)所有權(quán)人、使用人應(yīng)按核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);不按規(guī)定繳納管理服務(wù)費(fèi)的,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按照服務(wù)合同要求追償。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取公共服務(wù)費(fèi)的,其他部門和單位不得再重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。
第三十九條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況,接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公布一次。
第五章 責(zé)任
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理委托合同或履行合未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)有要求其限期履行或采取補(bǔ)救措施。雙方爭(zhēng)議不能協(xié)商解決的,可向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解,也可根據(jù)合同約定的仲裁條款或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁,或直接向人民法院起訴。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的,業(yè)主有權(quán)投訴;業(yè)主委員會(huì)有權(quán)制止,并要求其限期改正;縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失,并可處以罰款:
(一)管理制度不健全,管理混亂的;
(二)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(三)私搭亂建,未經(jīng)批準(zhǔn)改變住宅小區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施用途的。
第四十二條 違反本規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門按照省有關(guān)規(guī)定處理:
(一)未經(jīng)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查擅自承擔(dān)住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;
(二)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或集資聯(lián)建產(chǎn)權(quán)人違反本規(guī)定,不交納房屋維修專項(xiàng)資金或不按規(guī)定提供物業(yè)管理用房或商業(yè)用房的;
(三)物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)讓或改變物業(yè)管理用房和商業(yè)用房用途的。
第四十三條 對(duì)違反業(yè)主公約的行為,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的委托予以制止、批評(píng)教育、通知責(zé)任人限期改正;逾期仍不改正的,提請(qǐng)有關(guān)部門處理。造成損失的,責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。(來自:m.dewk.cn)
第四十四條 違反本規(guī)定,截留、挪用住宅小區(qū)房屋維修專項(xiàng)資金的,除責(zé)令限期退回款項(xiàng)外,由財(cái)政、物價(jià)、審計(jì)等有關(guān)部門按規(guī)定權(quán)限對(duì)有關(guān)責(zé)任人給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附則
第四十五條 本規(guī)定發(fā)布前已建成使用的住宅小區(qū),應(yīng)按本規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理。
本規(guī)定發(fā)布前已建成使用的住宅小區(qū),應(yīng)創(chuàng)造條件實(shí)施封閉管理,封閉設(shè)施所需資金由原開發(fā)建設(shè)單位負(fù)擔(dān),城市建設(shè)配套費(fèi)可予適當(dāng)補(bǔ)助。
第四十六條本規(guī)定適用中的具體問題,由臺(tái)州市建設(shè)規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。
第四十七條本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。
篇2：舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題及建議
舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題及建議
物業(yè)管理是隨著國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個(gè)方面。
一、居民觀念需轉(zhuǎn)變
多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識(shí)淡薄。
二、硬件條件相對(duì)落后
舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足:包括綠化面積較小、機(jī)動(dòng)車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小等等。
三、產(chǎn)權(quán)形式多樣
舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。
四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象
產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對(duì)小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有:"單位自管房"物業(yè)管理公司，"房管局直管公房"物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會(huì)，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。
五、對(duì)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大
舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級(jí)的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問題。
六、物業(yè)管理收費(fèi)困難
已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)，目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。
七、管委會(huì)作用有待進(jìn)一步發(fā)揮
實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會(huì)的個(gè)人，甚至要求退出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。
八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾
社區(qū)管理與物業(yè)管理在對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會(huì)以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會(huì)出租小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。
針對(duì)當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議:
一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作
當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭(zhēng)議，特別是對(duì)房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。
二、逐步加大對(duì)住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境
1、城市的管理者是各級(jí)政府，政府樹立經(jīng)營(yíng)城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。
2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動(dòng)廣大居民的參與意識(shí)，由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。
3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對(duì)舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個(gè)小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測(cè)算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。
三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃
針對(duì)沒有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計(jì)劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對(duì)每個(gè)小區(qū)存在的問題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。
四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分
房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與
物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國(guó)家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對(duì)無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。
五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系
商品房在買房之時(shí)，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時(shí)，雙方對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對(duì)物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的"你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系"的觀念。
六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳
一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識(shí)，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動(dòng)力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識(shí)。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。
七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系
物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會(huì)、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。
八、確立物業(yè)管理公司是對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個(gè)小區(qū)應(yīng)盡量安排一個(gè)物業(yè)管理公司。
為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國(guó)名區(qū)的建鄴目標(biāo)，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時(shí)，對(duì)新城區(qū)實(shí)施有計(jì)劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。
篇3：《物業(yè)管理實(shí)物》讀后感：做好住宅小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)管理
《物業(yè)管理實(shí)物》讀后感：做好住宅小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)管理
本人通過兩年的物業(yè)管理工作總結(jié)和學(xué)習(xí)，和近期閱讀了一本《物業(yè)管理實(shí)物》從中得到很多啟示并深刻的認(rèn)識(shí)到，服務(wù)處的現(xiàn)場(chǎng)管理是物業(yè)公司“生產(chǎn)的主要產(chǎn)品”，“產(chǎn)品”只有滿足“客戶”需求才能贏得市場(chǎng)。物業(yè)公司必須針對(duì)業(yè)主小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)的需求，讓物業(yè)管理人員做好小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)，持續(xù)滿足業(yè)主的需求。對(duì)如何做住宅現(xiàn)場(chǎng)管理做以下分析。
一、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)處主任必須逐步打造一支具有務(wù)實(shí)、整合、控制、遵從和協(xié)作精神的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)，使管理人員能夠貼近現(xiàn)場(chǎng)、貼近業(yè)主、貼近員工。
二、正確分析現(xiàn)實(shí)中，住宅小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)管理存在的問題及反復(fù)發(fā)生的原因，基本分為兩塊：
1、管理人員服從標(biāo)準(zhǔn)的意識(shí)淡薄，使已有的管理制度失去制約作用，導(dǎo)致解決過的問題又反復(fù)發(fā)生；
2、不排除小區(qū)部分住戶（業(yè)主、租戶）、裝修工人的素質(zhì)確實(shí)較低，不文明、不規(guī)范行為反復(fù)發(fā)生。
針對(duì)以上兩塊主要問題采取以下方式：
1、“五按五干五檢查”，即按程序、按路線、按標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)間、按協(xié)作指令；干什么、怎么干、什么時(shí)間干、按什么流程干、干到什么程度；由誰來檢查、什么時(shí)間檢查、檢查什么內(nèi)容、檢查的標(biāo)準(zhǔn)是什么、檢查的結(jié)果由誰來落實(shí)。
2、狠抓基礎(chǔ)管理，持續(xù)滿足業(yè)主的基本需求，將例行工作做好，用常規(guī)的制度來解決經(jīng)常出現(xiàn)的問題。物業(yè)管理企業(yè)還必須克服管理人員驕傲自滿的情緒，不斷提出新的奮斗目標(biāo)，不斷增加前進(jìn)的動(dòng)力，需要通過日常管理的長(zhǎng)效機(jī)制來抓標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行。
三、做好小區(qū)內(nèi)每一件事情，要堅(jiān)決樹立一種對(duì)一件事一抓到底的韌勁，一件事從頭到尾抓出一個(gè)模式來，再把這個(gè)模式推廣。
四、建立優(yōu)良的內(nèi)部工作流程，增加各職能部門協(xié)調(diào)配合能力，力爭(zhēng)工作不走彎路，盡量減少解決問題的時(shí)間，提高工作效率。
以上四點(diǎn)是本人對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理的認(rèn)識(shí)，并會(huì)逐步運(yùn)用到實(shí)際的工作中，我相信只要將以上五點(diǎn)認(rèn)真落實(shí)到實(shí)處，用積極向上的服務(wù)意識(shí)，對(duì)待業(yè)主和使用人，堅(jiān)持“服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)管理企業(yè)的生命線”為第一宗旨，定能將星海云頂花園管理好、服務(wù)好。