武漢市物業(yè)管理規(guī)約示范文本(20**版)
武漢市住房保障和房屋管理局 編制
說 明
1、本規(guī)約為示范文本，適用于本市行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)管理活動。當事人應當仔細閱讀本示范文本的內(nèi)容，對規(guī)約條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向市、區(qū)房屋主管部門咨詢。
2、本示范文本中相關條款后都有空白行，供當事人自行約定或補充約定。當事人可以根據(jù)實際情況對文本條款的內(nèi)容進行選擇、修改、增補或刪減。
3、本示范文本中所指物業(yè)類型分為：住宅、別墅、商務寫字樓、醫(yī)院、學校、商業(yè)、工業(yè)、車站、碼頭、機場、其他類型物業(yè)。當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)(整體、單體)，非住宅物業(yè)建筑面積占總建筑面積比例小于50%的，以住宅物業(yè)計;非住宅物業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%的，以所占比例最大的物業(yè)類型計。
4、根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《武漢市物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，召開首次業(yè)主大會會議時，應表決通過管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定;制定和修改管理規(guī)約，不得侵害業(yè)主、使用人的合法權益。
5、本示范文本條款由武漢市住房保障和房屋管理局負責解釋。
管 理 規(guī) 約
為了維護 (物業(yè)項目名稱)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《武漢市物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H，制定本管理規(guī)約(以下簡稱本規(guī)約)。
本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。
第一章 物業(yè)項目基本情況
第一條 (物業(yè)項目基本情況)
物業(yè)項目名稱：
坐落位置：武漢市 區(qū) 街(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)) 號
物業(yè)類型： (住宅、別墅、商務寫字樓、醫(yī)院、學校、商業(yè)、工業(yè)、車站、碼頭、機場、其他類型物業(yè))。
建筑面積：
物業(yè)管理區(qū)域四至：
東 南
西 北
第二條 (物業(yè)共有部分)
根據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約及房屋買賣合同約定，業(yè)主享有以下共有部分的共有權：
(一)物業(yè)共用部位，包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;
(二)共用設施設備，包括電梯、天線、照明、避雷設施、消防設施、水箱、綠地、道路、院墻、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等;
(三)物業(yè)服務用房;
(四)其他 等。
第二章 共同約定的基本準則
第三條 (業(yè)主的權利與義務)
業(yè)主應當遵守相關法律、法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定，享有相應的權利，履行相應的義務，不得以放棄權利而不履行義務。
業(yè)主應當執(zhí)行、遵守業(yè)主大會通過的各項決議和有關決定，支持、配合業(yè)主委員會的工作。
業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)有關法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件制度的各項物業(yè)管理制度，支持、配合物業(yè)服務企業(yè)的各項管理服務活動。
第四條 (業(yè)主大會)
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
業(yè)主大會通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu);業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法、依本規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則履職。
業(yè)主大會依法作出的決定，對業(yè)主具有約束力;業(yè)主應當遵守并服從業(yè)主大會依法作出的決定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府投訴、舉報，由受理單位依法處理;業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成與任期、工作經(jīng)費、印章管理使用等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則依法作出約定。
第五條 (相鄰關系)
在物業(yè)使用和維護中，業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守相關法律、法規(guī)政策規(guī)定和本規(guī)約約定及業(yè)主共同決定，按照有利于物業(yè)使用效能發(fā)揮、秩序良好以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光以及設施設備維修、房屋裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生維護、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。
第六條 (業(yè)主提交通訊聯(lián)系方式的義務)
業(yè)主應當通過建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。發(fā)生變更的，應當及時向建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供新的聯(lián)系地址、通訊方式。業(yè)主不提供或未及時提供聯(lián)系地址、通訊方式或者變更信息的，物業(yè)管理活動中的相關資料投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱、房屋內(nèi)或者按原則預留聯(lián)系地址、通訊方式送達。
第三章 物業(yè)的使用
第七條 (物業(yè)的使用)
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守相關法律、法規(guī)政策規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域《房屋使用說明書》的約定，并按照下列規(guī)定使用物業(yè)：
(一)按照規(guī)劃管理部門批準或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)專有部分，不得擅自改變物業(yè)專有部分使用性質(zhì);鑒于本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)特性，嚴禁將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵贰⑥k公、加工、賓館、倉儲、 等經(jīng)營性場所;
(二)進行室內(nèi)裝飾裝修時，遵守住建部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等規(guī)定，在工程開工前，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議;遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全;主動配合物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)有關規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查;
(三)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期間應采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響，晚間 時至次日上午 時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工;
(四)因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共有部分安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權益的，應及時恢復原狀，造成相鄰業(yè)主財產(chǎn)損失的，應承擔相應的賠償責任;
(五)安裝空調(diào)，應當按照房屋設計預留的位置安裝，未預留位置的，按照有關規(guī)定或者物業(yè)服務企業(yè)指定的位置安裝;
(六)合理使用水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等共有設施設備，不擅自拆改相關管線、設備;
(七)使用電梯，應遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定;
(八)停放車輛，應遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放有關規(guī)定;
(九)陽臺封， ;
(十)太陽能熱水器安裝， ;
(十一)曬衣架安裝， ;
(十二)法律、法規(guī)政策的其他規(guī)定。
第八條 (使用物業(yè)的禁止行為)
業(yè)主、使用人在使用物業(yè)中，除應當遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權益的行為：
(一)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建以及挖建地下室或者降低房屋地坪標高的;
(二)將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房或者廚房的上方;
(三)占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、物業(yè)服務用房、自行車房(棚)以及屬于業(yè)主共有的停車場(庫)等共有部分;
(四)損壞或擅自拆除、截斷、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共有設施設備;
(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(六)不按規(guī)定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;
(七)違反規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)或超負重等物品和排放有毒、有害等危險物質(zhì);
(八)飼養(yǎng)國家禁止的大型犬類等寵物，敞放、敞養(yǎng)家禽、寵物，影響公共環(huán)境、破壞綠地等;(養(yǎng)犬規(guī)范要求：為犬只掛犬牌;為犬只束牽引帶，牽引帶長度不得超過2米，在擁擠場合自覺收緊牽引帶;乘坐電梯或者上下樓梯的，避開高峰時間并主動避讓他人;烈性犬只因免疫、診療等原因需要離開飼養(yǎng)場所的，將其裝入犬籠;即時清除犬只排泄的糞便等;盲人攜帶導盲犬的，不受此限制)
(九)踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品;
(十)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂涂、設立廣告牌等;
(十一)隨意停放車輛，鳴喇叭或以其他方式制造超過規(guī)定標準的噪音;
(十二)擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結(jié)構(gòu)，不按指定位置安裝空調(diào)外機且不進行滴水處理;
(十三)使用電梯時超載、運載粗重物品，在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫或損傷內(nèi)壁;
(十四)危害公共利益、侵害他人合法權益或其他不道德的行為;
(十五) ;
(十六) ;
(十七)法律、法規(guī)、規(guī)章政策禁止的其他行為。
第四章 物業(yè)的維修養(yǎng)護
第九條 (物業(yè)的維修養(yǎng)護)
業(yè)主、物業(yè)使用人同意按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護物業(yè)：
(一)對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護，不侵害其他業(yè)主的合法權益;
(二)因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)應事先告知相關業(yè)主，相關業(yè)主應給予必要配合;相關業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞及其他損失的，應負責維修并承擔賠償責任;
(三)因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業(yè)服務企業(yè)提出申請，經(jīng)書面同意后方可實施，并在約定期限內(nèi)恢復原狀;造成損失的，應當賠償;
(四)物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修;責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業(yè)專有部位應急維修的，物業(yè)服務企業(yè)可在通知公安機關、社區(qū)居民委員會或者業(yè)主委員會3名以上委員到場見證下實施應急維修，維修發(fā)生的費用由責任人承擔;
(五)當物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共有部分維修養(yǎng)護時，相關業(yè)主應予以配合;有造成本物業(yè)共有部分或其他業(yè)主房屋及附屬設施設備損壞的，由造成損壞的責任人承擔賠償責任;
(六)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)非使用不當?shù)馁|(zhì)量問題或使用功能障礙，由業(yè)主向建設單位主張解決。
建設單位拒絕維修或者拖延維修的，業(yè)主可以自行或者委托他人維修，維修費用及維修期間造成的其他損失由建設單位承擔。
第十條 (專項維修資金的籌集和使用)
業(yè)主應當按照《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》繳存、使用、管理和續(xù)籌專項維修資金。
(一)已建立維修資金專戶的續(xù)籌和補交
維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，按下列
第 項方式籌集：
1、按房屋建筑面積 元/平方米一次性交存;
2、分期交存，按 元/平方米逐月交存;
3、 。
原未交存首期維修資金的業(yè)主，應當按照本市有關規(guī)定在本規(guī)約通過生效之日起 日內(nèi)一次性補交到位。
(二)未建立維修資金專戶的補建和籌集
按下列第 項方式籌集：
1、按房屋建筑面積 元/平方米一次性交存;
2、分期交存，按 元/平方米逐月交存;
3、 。
業(yè)主委員會應當將維修資金使用方案、所需資金以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關業(yè)主公布;并每 個月定期向全體業(yè)主或者相關業(yè)主公布一次建筑物及其附屬設施維修資金使用情況。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分的，其交存的專項維修資金同時轉(zhuǎn)讓。
業(yè)主共同決定上述專項維修資金的籌集和使用方案時，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
第五章 物業(yè)服務企業(yè)的選聘
第十一條 (物業(yè)服務企業(yè)的選聘)
物業(yè)服務企業(yè)的選聘采取
(一)招投標方式;
(二)協(xié)議選聘方式。
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，業(yè)主委員會應當按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容等進行表決。
業(yè)主大會依法選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會決議選定的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，簽訂合同時，應當有業(yè)主委員會1/2以上委員在場簽名并蓋業(yè)主委員會印章。
因物業(yè)服務企業(yè)退出，業(yè)主大會無法及時另聘新物業(yè)服務企業(yè)的，在另聘新物業(yè)服務企業(yè)之前，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、(鄉(xiāng))鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)房屋主管部門指定物業(yè)服務企業(yè)臨時代管;業(yè)主委員會與代管的物業(yè)服務企業(yè)簽訂臨時物業(yè)服務合同，業(yè)主按臨時物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)服務費。
第十二條 (物業(yè)服務費用及其交納、監(jiān)督)
各業(yè)主同意，物業(yè)服務收費采取 (包干制/酬金制)方式，按業(yè)主專有部分面積大小共同負擔，并按照物業(yè)服務合同約定足額交納，接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。
物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，由物業(yè)服務企業(yè)每年
月 日向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，并按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)進行審計。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務合同約定以外的其他專項服務、特約服務的，其費用由雙方約定。
第十三條 (授予物業(yè)服務企業(yè)的權利)
業(yè)主或使用人違反本規(guī)約第 條約定的，物業(yè)服務企業(yè)有權勸阻、制止;業(yè)主拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)可以采取下列措施予以制止：
(一)禁止施工人員、施工工具、裝修材料、家具物品等進入物業(yè)管理區(qū)域;
(二) ;
(三) ;
(四) ;
第六章 業(yè)主的共同利益
第十四條 (共有部分的管理、經(jīng)營與收益分配)
(一)屬于全體業(yè)主或相關業(yè)主的共有部分，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用;
(二)業(yè)主對共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務;
(三)利用物業(yè)共有部分經(jīng)營的，應當符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)業(yè)主大會或者相關業(yè)主共同決定后，按照物業(yè)服務合同約定委托物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一實施。
利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主共有部分，按下列第 種方式分配：
1、用于補充專項維修資金，統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專戶;
2、用于業(yè)主大會會議召開;
3、用于業(yè)主委員會依法開展工作;
4、用于彌補物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務費用的不足;
5、 。
屬于相關業(yè)主共有部分，按下列第 種方式分配：
1、用于補充專項維修資金，統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專戶;
2、用于彌補相關建筑物的物業(yè)服務費用不足;
3、 。
(四)物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定的違約金及賠償金，屬于全體業(yè)主所有，并用于補充維修資金，統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專戶;
(五)所得違約金及賠償金和利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配;
(六)業(yè)主委員會應當至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營所得收益的收支情況，接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督;
(七)業(yè)主拒付物業(yè)服務費用、不繳存專項維修資金的，不得享有所得違約金及賠償金和經(jīng)營物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益的分配;
(八)業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。
第十五條 (共有部分保險)
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及公眾責任保險，由全體業(yè)主按其專有部分占建筑物總面積的比例大小享有權利、履行義務，并由業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)代行辦理相關手續(xù);并在物業(yè)服務合同中約定。
業(yè)主的家庭財產(chǎn)與人身安全的保險由業(yè)主自行辦理。
第七章 物業(yè)出租和轉(zhuǎn)讓
第十六條 (物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的相關事項)
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分時，應將本規(guī)約向受讓人和承租人明示，并于物業(yè)專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會。
房屋出租應當遵守相關法律法規(guī)政策規(guī)定，尊重社會公德，不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。無論出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)主均應承擔相應的責任。
房屋出租必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標準;不得擅自改變房屋原設計功能和布局，對房屋進行分割搭建，按床位出租或轉(zhuǎn)租，或?qū)N房、衛(wèi)生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或轉(zhuǎn)租。
對違反本規(guī)約出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)主委員會可書面責成業(yè)主、使用人立即終止租賃行為。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分，應當與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費用、物業(yè)服務資金、建筑物及其附屬設施維修資金;出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務費用、物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
第八章 違約責任
第十七條 (違反規(guī)約的責任)
業(yè)主、使用人違反本規(guī)約規(guī)定，侵害他人合法權益的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權要求其改正;業(yè)主、使用人拒不改正的，應承擔以下違約責任，并由業(yè)主委員會在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布該業(yè)主、使用人的姓名及違約事實：
(一)向全體業(yè)主或相應業(yè)主支付違約金 ;
(二)損害賠償;
(三) ;
第十八條 (未按規(guī)定交納物業(yè)服務費用的責任)
業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務費用(物業(yè)服務資金)的，業(yè)主委員會應當督促其限期交付;業(yè)主逾期仍不交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務費用(物業(yè)服務資金)收交情況，并注明欠交費用的業(yè)主房門號;仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法 ：
(一)向武漢仲裁委員會申請仲裁;
(二)向人民法院提起訴訟。
第十九條 (連帶責任)
物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關業(yè)主承擔連帶責任。
第九章 附 則
第二十條 (糾紛的處理與相關民事訴訟)
業(yè)主之間因本規(guī)約發(fā)生的糾紛，協(xié)商不成的，由業(yè)主委員會或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會進行調(diào)解;調(diào)解不成的，采取以下 方式解決：
(一)依法向武漢仲裁委員會申請仲裁;
(二)向人民法院提起訴訟。
因物業(yè)管理糾紛而引起的民事訴訟，其費用由參加訴訟的業(yè)主依法承擔;屬共同訴訟的，經(jīng)業(yè)主授權，推薦訴訟代表人具體實施，訴訟費用由參加共同訴訟的業(yè)主依法共同承擔。
第二十一條 (規(guī)約的修改與補充)
本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過之日起生效。
本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會會議補充。
第二十二條 (規(guī)約的生效)
本規(guī)約自首次業(yè)主大會會議表決通過之日( 年 月 日)起生效。物業(yè)的所有權發(fā)生變更時，規(guī)約的效力及于物業(yè)的繼受人。
第二十三條 (規(guī)約執(zhí)有和備案)
制定和修改的管理規(guī)約，業(yè)主各執(zhí)1份，業(yè)主委員會留存3份, 社區(qū)居民委員會存檔1份，并報送 區(qū)房屋主管部門和 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案。
業(yè)主大會(蓋章)
年 月 日
篇2：物業(yè)知識教材：物業(yè)管理文件規(guī)約
物業(yè)知識教材：物業(yè)管理文件規(guī)約
1.業(yè)主公約
業(yè)主公約由物業(yè)管理委員會負責制定，由全體業(yè)主討論通過并簽字生效。業(yè)主公約的主要內(nèi)容:
(一)業(yè)主大會的召集程序；
(二)對物業(yè)管理委員會成員的選舉與罷免程序；
(三)業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權利；
(四)業(yè)主對管委會和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權；
(五)業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場所及公用設施的權利；
(六)業(yè)主對住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項的表決程序等。
2.管理委員會章程
物業(yè)管理委員會負責制定出管委會章程。章程的主要內(nèi)容如下:
(一)管委會的宗旨；
(二)管委會的組織機構(gòu)；
(三)管委會成員的選舉方式及任期；
(四)管委會的主要職責、權利、義務、作用；
(五)管委會與業(yè)主大會的關系；
(六)管委會成員懲罰獎勵條款；
(七)管委會與物業(yè)管理公司的關系；
(八)管委會向業(yè)主大會報告制度等。
3.委托管理合同
委托管理合同是發(fā)展商或管理委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，一般委托管理合同先由發(fā)展商與管理公司簽訂，然后由物業(yè)管理委員會與管理公司續(xù)簽。發(fā)展商的最初委托是臨時性的安排，而管理委員會的委托才是最終的。委托管理合同的主要內(nèi)容:
(一)委托雙方名稱、性質(zhì)、地址、電話；
(二)委托的內(nèi)容、范圍、權限；
(三)收費的種類、標準；
(四)委托雙方的權利義務；
(五)委托期限；
(六)解約的條件；
(七)違約責任；
(八)獎懲條款；
(九)管理費收支；
(十)利潤及風險等。
4.管理公約
管理公約是房屋產(chǎn)權所有人(業(yè)主)和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業(yè)管理工作中最為重要的法律文件，它涉及物業(yè)管理領域的方方面面。
大部分情況下，管理公約在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權利，而這種權利的行使是通過業(yè)主管理委員會得以實現(xiàn)的。因此，一個完善的、體現(xiàn)公平原則的管理公約應該由管理公司和業(yè)主委員會協(xié)商共同制定出來。管理公約的主要內(nèi)容:
(一)所管物業(yè)、范圍；
(二)業(yè)主名稱、物業(yè)位置；
(三)管理者提供服務的種類；
(四)各種收費的標準、繳費的時間；
(五)業(yè)主應遵守哪些具體規(guī)則；
(六)公共設施和地區(qū)的使用；
(七)業(yè)主的權利與義務；
(八)管理者的權利與義務；
(九)違反公約的懲罰條款；
(十)法律糾紛的解決方法等。
5.其他文件
除了業(yè)主公約、管委會章程、委托管理合同、管理公約這四個主要文件外，物業(yè)管理公司還要制訂出一系列的規(guī)章、制度、辦法來配合物業(yè)管理，如裝修辦法、安全守則、公共衛(wèi)生守則、公用設施及公共部分使用方法、綠化管理辦法等。
上述一系列文件確定了物業(yè)管理中各個角色的法律關系，也調(diào)整了各個方面的關系，使物業(yè)管理中各項活動井然有序地進行。
篇3：萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約
萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約（20**）
萬科星園是全體業(yè)主共同的家園，為加強本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理，維護全體業(yè)主的合法權益，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和北京市的有關規(guī)定，經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會會議表決通過，制訂本管理規(guī)約（以下簡稱本規(guī)約）。本規(guī)約由全體業(yè)主共同訂立并共同遵守。
第一章 總 則
1、物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：北京市朝陽區(qū)萬科星園小區(qū)
物業(yè)類型：北京萬科服務有限公司
坐落位置：北京市朝陽區(qū)仰山路
建筑物總面積：約32萬平米
國有土地使用證明文件政府批文號：京朝國用（2000出）字第0097號
2、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會行使業(yè)主關于物業(yè)管理事項的共同決定權。
3、業(yè)主應遵守物業(yè)管理有關法律法規(guī)和本規(guī)約，執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會做出的決議、決定。配合物業(yè)服務機構(gòu)的物業(yè)服務活動，遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關規(guī)章制度。同時，業(yè)主應保證其共居人、使用人及相關人員遵守本規(guī)約和相關規(guī)定，合理使用物業(yè)。
第二章 物業(yè)使用和維修
4、按規(guī)劃設計用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設施設備，自覺維護物業(yè)整潔、美觀，遵守市容環(huán)境管理的相關規(guī)定。不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途；不得擅自占用共用部位和共用設施設備；不得擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。空調(diào)外掛設備應按指定位置安裝，陽臺外和窗外不得吊掛和晾曬物品，不得擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或標語等。
5、愛護公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設施設備；不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼；垃圾應按指定時間和地點投放，避免遺撒。
6、自覺維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì)；不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動，以及法律法規(guī)及相關規(guī)定禁止的其它活動；遵守環(huán)境保護的相關規(guī)定。
7、業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應當遵守相關管理規(guī)定，實時清理寵物糞便；乘坐電梯的，應當避開乘梯的高峰時間。
8、機動車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應避讓行人，嚴禁鳴喇叭；車輛出入應按規(guī)定出示相應證件或登記；機動車應在規(guī)劃的車位停放，嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放；車位只可用作停放車輛，不得擅自在車位上安裝設施；停放期間，防盜報警器應使用靜音，發(fā)生噪音應迅速解除。
9、業(yè)主應及時對專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權益的損壞部位和設施設備進行維修，發(fā)現(xiàn)屬公共維修責任的物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞時，應及時告知物業(yè)服務機構(gòu)或業(yè)主委員會，并采取必要措施防止損失擴大。
10、對異產(chǎn)毗連的物業(yè)進行維修，各相關業(yè)主應積極協(xié)助、配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修，造成人身傷害和財產(chǎn)損失的，阻撓人應承擔法律責任。業(yè)主應配合物業(yè)服務機構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時進入專有部分以內(nèi)進行維修，如因該維修而造成物業(yè)損壞的，應予以修復或適當賠償。
11、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，責任人應負責修復或賠償。
12、業(yè)主需要進行室內(nèi)裝飾裝修的，應當告知物業(yè)服務機構(gòu)，并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務協(xié)議。裝飾裝修房屋，應在規(guī)定時間施工，不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等，不得影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用，因裝飾裝修導致物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，應當承擔修復及賠償責任。
13、規(guī)劃中為全體業(yè)主共有的露臺，依約定由部分業(yè)主專有使用的，由對該露臺享有專有使用權的業(yè)主承擔維修責任。
第三章 物業(yè)服務費用的交納
14、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)按時足額交納物業(yè)服務費，因故不能按期交納的，應委托他人按期代交或及時補交。對欠繳物業(yè)服務費用的業(yè)主，業(yè)主委員會應進行催繳或委托物業(yè)服務機構(gòu)催繳，采取電話、書面和當面等催繳方式，并可采取相應催繳措施。欠費六個月以上或長期拒繳物業(yè)服務費用的，經(jīng)業(yè)主委員會批準，物業(yè)服務機構(gòu)可在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示欠費情況；逾期仍不納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
15、任何業(yè)主無故欠繳物業(yè)服務費的，則物業(yè)服務企業(yè)有權采取有關措施，并從逾期之日起每日按應交納費用總額的萬分之三征收滯納金。此滯納金計入本年度物業(yè)服務費的其他收入，歸全體業(yè)主所有。
16、業(yè)主如委托物業(yè)服務機構(gòu)對其專有部分和專有設施設備進行維修、養(yǎng)護等特約性服務，應另行支付費用。
17、業(yè)主應按有關規(guī)定交納和使用專項維修資金，并及時續(xù)籌。
18、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時，應當要求新
業(yè)主和承租人承諾遵守本規(guī)約，并于買賣合同或租賃合同簽署之日起7日內(nèi)，將房屋轉(zhuǎn)讓或出租等情況告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務機構(gòu)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應當結(jié)清物業(yè)服務費用；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主承擔連帶責任。第四章 業(yè)主行為準則
19、 與人為善，與鄰里和睦相處，以誠懇友好的態(tài)度理性處理鄰里糾紛。
20、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。
21、業(yè)主應遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關系。
22、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
23、未依法辦理相關審批手續(xù)，不得惡意占用任何共用部位和共用設施設備，損害其他業(yè)主的合法權益。不妨礙他人合法使用共用部位、共用設施設備。
24、不得圈占公共綠地，不在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架等。
25、不得私自使用公共場所、公用水電作任何商業(yè)或私人用途。
26、不在本物業(yè)區(qū)域任何公共地方存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，家中生活燃氣儲存及使用符合政府燃氣安全使用規(guī)范。
27、愛護本物業(yè)內(nèi)共用部位和共用設施設備，造成損壞應照價賠償。未成年人損壞的，監(jiān)護人承擔賠償責任。
28、控制裝修、音響、娛樂活動等可能產(chǎn)生的噪音，以不干擾鄰居正常生活為度。
29、不在本物業(yè)區(qū)域的垃圾箱（站）翻揀垃圾；不可晾曬、煎熬產(chǎn)生惡臭、刺激性氣味或嚴重煙塵的物質(zhì)。
30、不從室內(nèi)向外拋擲任何物品，對易墜落的物品做好安全防護，定期檢查，防止跌落，臺風暴雨來臨前即時加固或收回室內(nèi)。
31、未經(jīng)業(yè)主大會同意，不在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分擅自張貼大字報、標語，不在共有部分使用擴音器材（物業(yè)服務及公益性活動需要除外）。
32、不在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)動物。附合規(guī)定的飼養(yǎng)者應對動物加以有效約束，不影響他人居家生活和人身安全。
33、物業(yè)專有部分存在安全隱患時，及時維修養(yǎng)護或配合物業(yè)服務企業(yè)及時維修；不及時維修或不予配合，由利害關系人或相關責任人維修，無上述利害關系人或相關責任人或上述利害關系人或相關責任人不維修的，物業(yè)服務企業(yè)可以主動維修養(yǎng)護，費用由利害關系人或相關責任人承擔。
34、發(fā)生水、氣泄漏或火災等緊急情況時，配合物業(yè)服務企業(yè)采取緊急避險措施，并依據(jù)法律法規(guī)承擔相關費用。
35、因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時，在物業(yè)服務企業(yè)事先告知的情況下，相關業(yè)主應給予必要的配合。因相關業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護而造成他人或公共財產(chǎn)受到損失的，應負責修復并承擔相應賠償責任。
36、業(yè)主的家庭成員或其他物業(yè)使用人亦應遵守本管理規(guī)約，否則業(yè)主將承擔連帶法律責任。
第五章 物業(yè)管理權利
37、 為維護業(yè)主的共同利益，全體業(yè)主同意授予物業(yè)服務企業(yè)以下權利：
a) 根據(jù)法律法規(guī)、本管理規(guī)約以及本物業(yè)區(qū)域的實際需要來制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度，經(jīng)業(yè)主委員會批準后執(zhí)行；
b) 以勸阻、書面通知、上報政府主管部門、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約和規(guī)章制度的行為；
c) 向欠費業(yè)主追繳物業(yè)服務費用。
d) 對業(yè)主共有車位，除非業(yè)主大會另有明確決議，物業(yè)服務企業(yè)有權根據(jù)實際情況決定采取固定或非固定車位等車輛停放模式，合理劃分停車區(qū)域。
e) 從室內(nèi)向外拋擲物品是嚴重違反公德和危害公共安全的行為，物業(yè)服務企業(yè)有權勸告、制止；
f) 為保證業(yè)主的大件物資的安全，物業(yè)服務企業(yè)可以對大件物品（指體積超過0.5立方米或重量超過25公斤的物品）的搬出進行登記并向業(yè)主核實。
g) 業(yè)主非因公共利益占用共用部位應征得共有產(chǎn)權業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的同意，否則物業(yè)服務企業(yè)有權清理而無需事先通知。
第六章 違約責任和違約糾紛的解決
38、 業(yè)主應自覺遵守本公約的各項規(guī)定，違反本公約造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的應承擔法律責任。
39、對業(yè)主的違約行為，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和其他業(yè)主可督促其改正，也可委托物業(yè)服務企業(yè)督促其改正。
40、業(yè)主對物業(yè)服務工作的意見和建議，可直接向物業(yè)服務企業(yè)提出，也可向業(yè)主委員會提出，遇有涉及公共利益的爭議應通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決，或提交本小區(qū)業(yè)主大會表決。
41、業(yè)主違反本管理規(guī)約關于物業(yè)的使用、維護和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第七章 其他條款
42、 不遵守本管理規(guī)約和欠費六個月以上的業(yè)主不能被選舉為本小區(qū)業(yè)主委員會委員。
43、對于超過12個月沒有交納物業(yè)服務費的業(yè)主，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可向房地產(chǎn)行政主管部門申請禁止該業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租和抵押該欠費的物業(yè)。
44、對個別業(yè)主、使用人違反公約或損害其他業(yè)主、使用人合法權益的行為，由業(yè)主大或業(yè)主委員會授權物業(yè)服務企業(yè)提起訴訟。
45、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行本管理規(guī)約產(chǎn)生的糾紛和爭議，首先可通過協(xié)商或調(diào)解的方式解決，協(xié)商或調(diào)解達不成一致意見的，可選擇以下方式解決爭議：向仲裁機構(gòu)申請仲裁或提交該物業(yè)建筑區(qū)域所在
地的人民法院通過訴訟方式解決。第八章 附 則
46、 本管理規(guī)約如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款，則該條款無效，但不影響其他條款的有效性。
47、萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約經(jīng)本小區(qū)20**年業(yè)主大會審議通過后開始生效。
48、本管理規(guī)約附件一至五：《裝修管理規(guī)定》、《治安、消防、交通管理規(guī)定》、《環(huán)境、衛(wèi)生管理規(guī)定》、《電梯使用管理規(guī)定》、《商鋪管理規(guī)定》以及本物業(yè)其他管理制度是萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約的有效組成部分，全體業(yè)主承諾遵守。
49、本管理規(guī)約的修訂權屬于本物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會。
北京市朝陽區(qū)萬科星園小區(qū)
20**年業(yè)主大會工作委員會
20**年10月15日
業(yè)主大會工作委員會成員簽名：