漯河市人民政府關于加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的意見
漯政 [20**] 74號
各縣區(qū)人民政府，市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、西城區(qū)管委會，市人民政府各部門，直屬及駐漯各單位：
為進一步加快我市物業(yè)服務業(yè)發(fā)展，根據《*河南省委河南省人民政府關于加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見》(豫發(fā)〔20**〕10號)、 《河南省人民政府辦公廳印發(fā)關于加快發(fā)展服務業(yè)的若干政策的通知》(豫政辦〔20**〕75號)以及《漯河市人民政府關于支持服務業(yè)發(fā)展的若干意見》(漯政〔20**〕77號)文件精神，現就進一步加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展提出如下意見。
一、加快發(fā)展物業(yè)服務業(yè)的重大意義
加快現代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展，是貫徹落實***，改善人居環(huán)境、提升城市形象、推進新型城鎮(zhèn)化的客觀要求;是增加就業(yè)、促進消費、加快轉變經濟發(fā)展方式的重要舉措;是加強文明建設、維護社會穩(wěn)定、建設和諧社會的現實需要;是增加物業(yè)效用、保障改善民生、建設全面小康社會的迫切要求。
二、總體要求和目標任務
(一)總體要求
堅持以***為指導，以構建平安、宜居、和諧社區(qū)為目標，以解決群眾反映強烈、影響社區(qū)和諧穩(wěn)定的突出問題為突破口，按照以人為本、服務為先、屬地為主、部門聯(lián)動、業(yè)主自治、綜合施策的原則，著力完善物業(yè)管理工作體系，著力深化體制機制創(chuàng)新，著力優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境，提升物業(yè)服務企業(yè)綜合實力，推動物業(yè)服務業(yè)不斷向社會化、市場化、專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展。
(二)目標任務
通過3-5年的努力，全市物業(yè)管理和物業(yè)服務業(yè)發(fā)展水平明顯提升。
--物業(yè)管理工作體系進一步完善。將物業(yè)管理工作納入各級政府年度工作目標考核， “市、區(qū)、街道、社區(qū)”四級物業(yè)管理體系健全、職責明確、銜接順暢;街道辦事處牽頭組織、指導物業(yè)小區(qū)盡早成立業(yè)主委員會(以下簡稱業(yè)委會)，實現專業(yè)化管理小區(qū)業(yè)主委員會全覆蓋。
--聯(lián)動工作機制進一步健全。屬地政府作用得到充分發(fā)揮，各職能部門履職到位，綜合執(zhí)法機制建立，物業(yè)管理區(qū)域內的突發(fā)事件得到及時有效處理，違章搭建、違規(guī)裝修、破壞公共綠化、無序停車等行為得到有效遏制，物業(yè)管理秩序得到有效維護。
--行業(yè)發(fā)展環(huán)境進一步優(yōu)化。將物業(yè)服務業(yè)納入現代服務業(yè)扶持范疇，全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業(yè)務培訓等配套政策措施，不斷優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境。積極探索完善老舊住宅小區(qū)、征收安置小區(qū)的長效管理機制。
--住宅小區(qū)綜合環(huán)境得到提升。開展老舊住宅小區(qū)環(huán)境綜合整治活動，完善住宅小區(qū)物業(yè)服務配套設施，物業(yè)服務用房、車位、監(jiān)控設施齊備，恢復綠化功能，配套休閑設施，規(guī)范文化宣傳設施。
--企業(yè)實力進一步提升。加快打造具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業(yè)服務企業(yè)，培育1級資質物業(yè)企業(yè)3-5家;培育年營業(yè)收入1000萬元以上的企業(yè)5-10家，其中1-2家企業(yè)年營業(yè)收入力爭達到2000萬元以上。
三、全面提升物業(yè)管理水平
(一)強化屬地物業(yè)管理職責
1.各區(qū)人民政府要把物業(yè)管理作為社會建設的重要內容，成立物業(yè)管理領導組織，加強對轄區(qū)內物業(yè)管理工作的領導和綜合協(xié)調，落實物業(yè)管理補貼(獎勵)經費，把物業(yè)管理工作納入對街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的年度目標考核;組建綜合(聯(lián)合)執(zhí)法機構或依托城管、公安、房管、發(fā)展改革、工商、規(guī)劃、園林等綜合執(zhí)法隊伍，明確受理途徑和執(zhí)法時限，及時處理物業(yè)小區(qū)內的違法違規(guī)行為;建立健全物業(yè)小區(qū)糾紛快速處理機制，及時化解物業(yè)管理服務中的矛盾和糾紛。
2.街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責對轄區(qū)內物業(yè)管理工作的統(tǒng)籌協(xié)調，積極指導業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，規(guī)范業(yè)委會運作，協(xié)調社區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)之間的關系;參與轄區(qū)內前期物業(yè)管理招投標工作，負責小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)退出監(jiān)管工作;指導社區(qū)居委會和業(yè)委會正確使用房屋專項維修資金;對轄區(qū)內的物業(yè)服務企業(yè)進行日常考核，并督促有關問題的整改。
3.社區(qū)居委會負責小區(qū)物業(yè)管理的日常指導工作，及時了解業(yè)主需求，參與物業(yè)服務企業(yè)的日常考核，指導業(yè)委會依法開展業(yè)主自治工作，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行合同約定。業(yè)委會成立前，由社區(qū)居委會代行業(yè)委會職責。
4.進一步加強社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)三方聯(lián)動，形成工作合力。建立由社區(qū)居委會牽頭，業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)共同參與的物業(yè)小區(qū)聯(lián)席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區(qū)物業(yè)管理服務中遇到的疑難問題。倡導業(yè)委會成員通過依法選舉成為社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會成員;積極探索社區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)建聯(lián)合黨支部，充分發(fā)揮黨員在業(yè)主自治、和諧小區(qū)創(chuàng)建中的作用。
(二)著力解決物業(yè)小區(qū)管理突出問題
針對物業(yè)管理中業(yè)主反映較為集中
、影響小區(qū)和諧穩(wěn)定的突出問題，各相關職能部門應按照各自工作職責，積極受理業(yè)主投訴，及時查處違法違規(guī)行為，形成各部門齊心協(xié)力、齊抓共管的工作格局。
1.建立物業(yè)管理糾紛調解機制。建立街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會物業(yè)管理投訴和糾紛調解組織體系，形成人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的聯(lián)動機制，發(fā)揮人民調解在預防和化解物業(yè)服務糾紛中的作用，提高物業(yè)服務糾紛化解成功率，保護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進社區(qū)和諧穩(wěn)定。
2.加強物業(yè)小區(qū)房屋裝修管理。物業(yè)服務企業(yè)應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;發(fā)現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻;勸阻無效的，要及時報告房屋使用安全管理等職能部門。房屋使用安全管理部門應切實強化房屋裝修管理，加強房屋裝修執(zhí)法隊伍建設，依法及時查處影響房屋使用安全的行為。相關執(zhí)法部門應加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內地坪(未影響房屋安全的)等違法違規(guī)行為的查處力度，在接到投訴舉報后應及時派員查處。街道、社區(qū)應加強轄區(qū)內房屋裝修管理的宣傳教育和督促檢查。
3.加強物業(yè)小區(qū)停車管理。物業(yè)服務企業(yè)應切實做好物業(yè)小區(qū)內車輛停放秩序的維護工作，引導業(yè)主有序停車。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會要合理劃分停車位，制定物業(yè)管理區(qū)域內的行車路線。對于小區(qū)內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規(guī)行為，在物業(yè)服務企業(yè)勸阻無效后，公安(交警、消防)部門應及時介入處理，對惡意堵塞進出通道的車輛實施拖離。
4.加強物業(yè)小區(qū)治安、環(huán)境衛(wèi)生管理。物業(yè)服務企業(yè)應按照合同約定做好物業(yè)小區(qū)內公共秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生管理等工作;應在住宅小區(qū)內統(tǒng)一設置、啟用再生資源回收亭，公開回收價格，建立小區(qū)業(yè)主廢品回收檔案，集中做好住宅區(qū)內居民家庭廢品回收工作，廢品回收價值可以累計抵頂物業(yè)管理費，物業(yè)服務企業(yè)以外人員不得進入小區(qū)從事廢品收購。公安部門應加強小區(qū)安全防范工作指導，督促物業(yè)服務企業(yè)落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發(fā)案率;加大對房屋租賃、無證養(yǎng)犬等行為的查處力度。縣區(qū)綜合執(zhí)法部門應嚴厲查處破壞公共綠化、違法設置戶外廣告等行為。工商部門應加強對小區(qū)內違法經營現象的監(jiān)管，對未能提供合法有效經營場所證明的，不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照;會同相關部門取締物業(yè)小區(qū)內無證經營行為;依法查處物業(yè)小區(qū)內的違法廣告。
5.加強業(yè)委會自治管理。街道辦事處和社區(qū)居委會應積極牽頭組織、指導物業(yè)小區(qū)盡早成立業(yè)委會;業(yè)委會應依法履行職責，接受街道辦事處和社區(qū)居委會的監(jiān)督和指導，督促和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行約定，協(xié)調處理業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾、糾紛;業(yè)委會活動經費可以按規(guī)定在物業(yè)共用部位、共用設施設備經營收益中列支，并做到財務公開;房管部門要加強對業(yè)委會的對口業(yè)務指導和培訓，不斷提高業(yè)委會自我管理和自治能力;積極探索民政部門賦予業(yè)委會獨立法人資格;積極探索現有物業(yè)小區(qū)采用業(yè)委會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費，并按照合同約定將物業(yè)服務費支付給物業(yè)服務企業(yè)模式。
6.促進物業(yè)服務費的正常收取。充分發(fā)揮糾紛調解在處理住宅小區(qū)物業(yè)管理矛盾中的作用，督促廣大業(yè)主在享受權利的同時自覺履行義務。物業(yè)服務企業(yè)要嚴格履行合同約定，在業(yè)主委員會認定的基礎上，對拒繳物業(yè)服務費的，可通過法律途徑催繳。加強物業(yè)管理政策、法律及與物業(yè)管理相關的政策、法律宣傳，教育、引導業(yè)主正確理解、認識和區(qū)分物業(yè)管理中出現的各種法律關系，依法維護自己的合法權益，避免出現因財產丟失或受損而拒交物業(yè)服務費的行為。積極探索實施物業(yè)服務費與水費、電費、燃氣費、供暖費合并收取，實行“一卡通”，從源頭上解決我市物業(yè)服務費收取難的問題;對少數生活確有困難的家庭和低保收入家庭，在核實情況的基礎上，經公示認可后，由所在轄區(qū)政府給予補貼。
(三)加強物業(yè)服務行業(yè)監(jiān)管
加強行業(yè)監(jiān)管，完善物業(yè)監(jiān)管員制度，健全市場準入、退出機制;加強市外物業(yè)服務企業(yè)進漯備案管理，強化物業(yè)管理招投標監(jiān)管，切實規(guī)范物業(yè)服務市場秩序;完善物業(yè)服務企業(yè)信用體系，將物業(yè)服務企業(yè)信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼等掛鉤;推行崗前培訓和繼續(xù)教育制度，建立物業(yè)服務關鍵崗位人員持證上崗制度，全面提高物業(yè)服務從業(yè)人員職業(yè)素質;落實物業(yè)住宅小區(qū)財務公示制度，提高物業(yè)服務企業(yè)經營透明度。
四、加大對物業(yè)服務業(yè)的扶持力度
(一)促進行業(yè)提升發(fā)展
將物業(yè)服務業(yè)納入我市現代服務業(yè)范疇，享受我市現代服務業(yè)各項優(yōu)惠政策。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)轉型升級，在服務領域上，從住宅小區(qū)、商務辦公樓向醫(yī)院、學校、工廠、城市綜合體、市政設施、公共建筑、農居點等拓展;在服務內容上，從傳統(tǒng)的建成交付后的建筑物管理向物業(yè)全過程管理和為業(yè)主提供家政、配餐、二手房中介等全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業(yè)服務體系。機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)的辦公、生產用房，原則上應當采用公開招標方式擇優(yōu)選聘具有相應物業(yè)經營資質和市場信用等級的物業(yè)服務企業(yè)，支持和推動我市現代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展。
(二)落實財政稅收扶持政策
1.積極貫徹落實河南省關于加快發(fā)展服務業(yè)的扶持政策。根據《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》財稅〔20**〕16號規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)以及與物業(yè)管理有關的全部收入減去符合規(guī)定的代收費用的余額作為營業(yè)稅計稅基數。切實落實物業(yè)服務業(yè)稅收扶持政策關于合理確定稅基、規(guī)范稅收減免程序等要求，完善我市現代物業(yè)服務業(yè)稅收扶持政策。
2.實行物業(yè)服務企業(yè)地方財政補貼。自本意見實施之日起連續(xù)5年對全市被評為三星級(含三星級)以上物業(yè)服務企業(yè)收入征收的營業(yè)稅地方所得部分實行屬地財政貼補，主要用于對物業(yè)服務企業(yè)的重點扶持和培育。
3.建立老舊小區(qū)物業(yè)服務費財政補貼制度。解決市區(qū)老舊住宅小區(qū)長期沒物業(yè)服務問題，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府
)負責為市區(qū)老舊住宅小區(qū)提供簡易物業(yè)服務，市、區(qū)兩級政府給予資金補貼，市級財政每年列入預算不低于500萬元，各區(qū)財政每年列入預算不低于100萬元。
4.對物業(yè)服務企業(yè)吸納持有《再就業(yè)優(yōu)惠證》的人員，并與其簽訂一定期限的勞動合同且繳納社會保險的，在國家稅務總局規(guī)定的審批期限內，可按實際招用人數享受有關的稅費優(yōu)惠政策。
(三)明確有關收費政策
1.各專業(yè)管理部門對物業(yè)服務企業(yè)實施相關職業(yè)技能培訓的，除按物價部門規(guī)定標準收取培訓費外，不得額外收取其他費用。各專業(yè)管理部門可利用自身資源與師資力量聯(lián)合物業(yè)管理主管部門或物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會開展培訓工作，培訓費用按實際成本價核算。
2.物業(yè)服務業(yè)企業(yè)在住宅小區(qū)共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用暖、用氣(管道燃氣)價格，按照工業(yè)企業(yè)價格標準執(zhí)行。
城鄉(xiāng)居民住宅小區(qū)內公用附屬設施用電(公共場所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛(wèi)、車庫等非經營性用電)，執(zhí)行居民生活用電價格。
3.給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等相關專業(yè)單位在接收管理物業(yè)區(qū)域內共有設施設備后，應當及時做好共有設施設備維修、養(yǎng)護、更新改造，確保物業(yè)區(qū)域共有設施設備的安全運轉和全體業(yè)主的正常使用。住宅區(qū)居民生活垃圾集中清運等費用由市、區(qū)人民政府承擔。
4.建立物業(yè)服務費定期調整指導價制度。發(fā)展改革部門應充分考慮物業(yè)服務行業(yè)特殊性，根據每年最低工資標準的上調幅度，對物業(yè)服務費的指導收費標準每3年作相應調整，增加物業(yè)服務企業(yè)的主營收入。
(四)大力培育扶持物業(yè)服務品牌企業(yè)
1.鼓勵規(guī)模較大的房地產開發(fā)企業(yè)成立物業(yè)服務企業(yè)，并給與大力扶持。在承接新建小區(qū)物業(yè)管理時，房地產開發(fā)企業(yè)應按物業(yè)服務企業(yè)管理的面積給予資金補貼;鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)新開發(fā)的、有經營性用房的小區(qū)預留一定面積的經營性房屋，交由管理小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)經營，所得受益用于彌補物業(yè)服務費的不足，提升物業(yè)服務企業(yè)品質。
2.開展優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)表彰獎勵活動。培育扶持物業(yè)服務品牌企業(yè)，制定物業(yè)服務星級評定辦法，從20**年起開展優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)評選活動，由市人民政府進行表彰獎勵。對獲得5星級的物業(yè)服務企業(yè)獎勵30萬元;對獲得4星級的物業(yè)服務企業(yè)獎勵20萬元。房地產開發(fā)企業(yè)出資成立的物業(yè)服務企業(yè)，被評為5星級的，房地產開發(fā)企業(yè)可享受新建項目累計減免100萬元城市基礎設施配套費的優(yōu)惠政策;被評為4星級的，房地產開發(fā)企業(yè)可享受新建項目累計減免50萬元城市基礎設施配套費的優(yōu)惠政策。城市基礎設施配套費的減免按有關程序實施。
3.引導物業(yè)服務企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略。積極開展物業(yè)管理示范項目評選活動，全面提升物業(yè)管理水平，對所服務項目獲 “省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“省級物業(yè)管理示范小區(qū)”、“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號的物業(yè)服務企業(yè)，市政府一次性分別給予5萬元、10萬元、20萬元的獎勵。
五、加強組織領導
(一)成立物業(yè)管理領導小組
由市政府分管副市長擔任組長，市住房保障房屋管理、公安、規(guī)劃、建設、發(fā)展改革、工商、民政、林業(yè)園林等有關職能部門和各區(qū)政府負責人擔任成員。領導小組下設辦公室，辦公室設在市住房保障房屋管理局，辦公室主任由市住房保障房屋管理局局長兼任。各單位要各司其職，密切配合，切實加強物業(yè)管理工作，共同推進現代物業(yè)服務業(yè)加快發(fā)展。
(二)將物業(yè)管理工作納入年度目標考核
將物業(yè)管理工作納入市政府對各區(qū)政府的目標責任制考核范圍，由物業(yè)管理領導小組負責制定物業(yè)管理考核辦法與評分細則，并會同人大、政協(xié)和相關部門組織實施具體考核工作。各區(qū)人民政府應建立相應的考核激勵機制。
(三)倡導機關黨員干部發(fā)揮模范帶頭作用
積極倡導機關事業(yè)單位黨員領導干部自覺遵守住宅區(qū)管理公約和物業(yè)管理各項規(guī)章制度，行使業(yè)主權利，履行業(yè)主義務，樹立公職人員良好的社會形象。對有違法搭建、破壞公共綠化、破墻開店、違法出租、欠繳物業(yè)服務費等不良行為，且經勸阻無效的，由街道、社區(qū)核實后將名單上報有管理權限的紀檢、組織部門處理。
(四)加強輿論引導，營造良好氛圍
各級政府和各有關部門要切實加強輿論引導，通過多種渠道、多種方式大力宣傳發(fā)展現代物業(yè)服務業(yè)的重大意義，宣傳促進物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的扶持政策，在全社會進一步營造關心支持現代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。宣傳部門要指導各類新聞媒體堅持強化正面宣傳引導，客觀公正報道物業(yè)服務糾紛事件，引導廣大業(yè)主依法理性維權，引導物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范管理、提高服務水平。
附：重點任務分工及進度安排表
20**年10月8日文章來源自 物業(yè)經理人
篇2：北侖區(qū)加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的若干意見（2014）
侖政辦〔20**〕23號
各街道辦事處，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會各部門、各直屬單位，駐區(qū)垂直管理各單位：
《北侖區(qū)關于進一步加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的若干意見》已經區(qū)政府研究同意，現予以印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。
寧波市北侖區(qū)人民政府辦公室
20**年3月4日
北侖區(qū)關于進一步加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的若干意見
根據浙江省政府辦公廳《關于加快發(fā)展現代物業(yè)服務業(yè)的若干意見》、《關于貫徹落實我省現代物業(yè)服務業(yè)稅收扶持政策的通知》及寧波市政府辦公廳《關于進一步加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的若干意見》，為切實加強對我區(qū)物業(yè)管理工作的領導，提升和促進物業(yè)服務業(yè)在城市管理和人民群眾生活品質中的不可或缺的作用。現就我區(qū)進一步加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展提出如下意見：
一、指導思想和基本原則
全面深入貫徹落實*****屆三中全會精神，堅持以***為指導，以改善人居環(huán)境和構建平安、宜居、和諧社區(qū)為目標，以解決群眾反映強烈、影響社區(qū)和諧穩(wěn)定的突出問題為突破口，按照以人為本、服務為先、屬地為主、部門聯(lián)動、業(yè)主自治、綜合施策的原則，完善物業(yè)管理工作體系，深化體制機制創(chuàng)新，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境，不斷提升物業(yè)管理和行業(yè)發(fā)展水平，形成與現代都市相適應的行業(yè)發(fā)展新格局，努力為加快推進“兩個基本”目標、建設“四好示范區(qū)”創(chuàng)造良好條件。
二、工作目標
通過5年的努力，全區(qū)物業(yè)管理和物業(yè)服務業(yè)發(fā)展水平明顯提升。
--物業(yè)管理工作體系進一步完善。將物業(yè)管理工作納入區(qū)政府對各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))年度工作目標考核，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))物業(yè)管理服務站實現全覆蓋，社區(qū)物業(yè)管理實現機構、人員、職責、經費四落實，“區(qū)、街道、社區(qū)”三級物業(yè)管理體系健全、職責明確、銜接順暢。
--聯(lián)動工作機制進一步健全。屬地街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))作用得到充分發(fā)揮，各職能部門履職到位，綜合執(zhí)法運行機制完善，物業(yè)管理區(qū)域內的突發(fā)事件得到及時有效處理，違章搭建、違規(guī)裝修、破壞公綠、無序停車等行為得到有效遏制，物業(yè)管理秩序得到有效維護。
--行業(yè)發(fā)展環(huán)境進一步優(yōu)化。將物業(yè)服務業(yè)納入現代服務業(yè)扶持范疇，全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業(yè)務培訓等配套政策措施，不斷優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境。積極探索完善老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、保障性住房小區(qū)的長效管理機制。
--企業(yè)實力進一步提升。加快打造具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業(yè)服務企業(yè)，培育年營業(yè)收入5000萬元以上的企業(yè)2-3家，其中1家企業(yè)年營業(yè)收入力爭達到1億元以上。再培育區(qū)內二級物業(yè)管理資質的企業(yè)2-3家，其中一級物業(yè)管理資質的企業(yè)1-2家。
三、工作措施
(一)明確責任，構建三級物業(yè)管理體系
按照“條塊結合、屬地管理”的原則，繼續(xù)深化區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)三級物業(yè)管理體系。明確管理職責，落實工作任務，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織作用，推進物業(yè)管理工作。
1.成立區(qū)物業(yè)管理領導小組。分管副區(qū)長為組長，區(qū)政府辦副主任、區(qū)住建局局長為副組長，成員為區(qū)住建局、區(qū)財政局、公安分局、規(guī)劃分局、城管局、市場監(jiān)管局、環(huán)保局、物價局、民政局、司法局、各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))分管領導。主要職責：負責全區(qū)物業(yè)管理工作的領導和綜合協(xié)調，落實物業(yè)管理補貼(獎勵)經費和人員經費，將物業(yè)管理納入街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))的年度目標考核，制定物業(yè)管理考核辦法，組織實施具體考核工作。各成員單位明確一名工作人員協(xié)調處理物業(yè)管理的相關事項。
物業(yè)管理領導小組下設物業(yè)管理中心，設在區(qū)住建局。物業(yè)管理中心主要職責為：物業(yè)管理法律法規(guī)、政策的貫徹落實;物業(yè)招投標管理;物業(yè)服務企業(yè)資質管理和區(qū)物業(yè)專項維修資金管理;物業(yè)服務企業(yè)業(yè)務指導、業(yè)績考核;物業(yè)管理和業(yè)主大會活動的監(jiān)督、指導;監(jiān)督新建項目物業(yè)管理用房、經營用房配置;業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中重大投訴問題的協(xié)調;開展物業(yè)管理相關法律法規(guī)、政策的調研、制定和宣傳。
2.街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))設立物業(yè)管理服務站，負責對轄區(qū)內物業(yè)管理工作的統(tǒng)籌協(xié)調。明確分管領導(擬以分管社區(qū)領導)，責任科室長為站長，根據轄區(qū)物業(yè)管理情況配備一至兩名專職物業(yè)管理員。街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))物業(yè)管理服務站主要職責為：指導業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，規(guī)范業(yè)委會運作，協(xié)調社區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)之間的關系;參與轄區(qū)內前期物業(yè)招投標工作，負責小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)退出監(jiān)管工作;指導社區(qū)居委會和業(yè)委會正確使用物業(yè)專項維修資金;對轄區(qū)內的物業(yè)服務企業(yè)進行日常考核，并督促有關問題的整改。轄區(qū)辦事處要定期不定期組織辦事處物業(yè)管理服務站、社區(qū)、派出所、物業(yè)公司、業(yè)主委員會等參加的聯(lián)席會議解決物業(yè)管理中存在問題及較大矛盾糾紛協(xié)調。
3.社區(qū)設物業(yè)管理辦公室。由社區(qū)主任兼任物業(yè)辦主任，配備一名專職物業(yè)管理協(xié)調員。社區(qū)物業(yè)管理辦公室的主要職責為：負責小區(qū)物業(yè)管理的日常指導工作，及時了解業(yè)主需求，參與物業(yè)服務企業(yè)的日常考核，指導業(yè)委會依法開展業(yè)主自治工作，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行合同約定。業(yè)委
會未成立前，由社區(qū)居委會暫時代理業(yè)委會的職責。
進一步加強社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)三方聯(lián)動，形成工作合力。建立由社區(qū)居委會牽頭，業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)共同參與的物業(yè)小區(qū)聯(lián)席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區(qū)物業(yè)管理服務中出現的矛盾和問題。倡導業(yè)委會成員通過依法選舉成為社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會成員。積極探索社區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)建聯(lián)合黨支部，充分發(fā)揮黨員在業(yè)主自治、和諧小區(qū)創(chuàng)建中的作用。
(二)因地制宜，積極探索形式多樣的物業(yè)管理模式
規(guī)范物業(yè)服務行為，提高物業(yè)服務和管理水平，提升業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度，積極探索符合我區(qū)的物業(yè)管理模式。
1.拆遷安置小區(qū)，推行“政府參與--鄉(xiāng)親式服務”的模式。拆遷安置小區(qū)推行建立“鄉(xiāng)親式服務”即引導失地安置人員參與到小區(qū)管理中來，指導并成立以失地人員為主的業(yè)主委員會，采取與社區(qū)聯(lián)動的方式快速化解矛盾糾紛;建立和完善小區(qū)財務管理公開制度。政府部門在原有獎勵補助的基礎上，建立專項培訓資金，通過培訓提升失地人員從事物業(yè)服務的水平。
2.老舊住宅小區(qū)，按照“分步實施、先易后難”的原則，對全區(qū)舊住宅小區(qū)，分期分批進行整治。具體工作措施：一是對整治后具備物業(yè)管理條件的，由社區(qū)組織成立業(yè)主委員會，并選聘專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，按等級實施物業(yè)管理服務。二是對暫不具備物業(yè)管理條件的，由社區(qū)居委會牽頭，落實以保潔、保安、公共設施維護為主要內容的基礎性自助式管理。三是對個別不能形成小區(qū)的住宅樓，采取“棟樓管理”模式，由社區(qū)負責組織該住宅樓居民開展簡單的保潔服務和公共設施維護。
3.其他住宅小區(qū)管理，結合小區(qū)實際情況推行“品牌--市場化”或“溝通--菜單式服務”的模式。“品牌--市場化”模式即通過市場競爭促使企業(yè)優(yōu)勝劣汰，逐步形成品牌優(yōu)勢企業(yè)，促進物業(yè)管理企業(yè)向品牌化發(fā)展。“溝通--菜單式服務”模式，即將物業(yè)管理服務方式從包干制管理改為傭金制(即“菜單式、管家式”)服務;業(yè)主采取“點菜”方式選擇所在小區(qū)各自需要物業(yè)管理服務項目，以服務內容、標準確立收費價格，逐步形成業(yè)主“主動購買服務”的意識。
(三)加強物業(yè)服務行業(yè)監(jiān)管
區(qū)住建部門應加強對全區(qū)物業(yè)服務行業(yè)的監(jiān)管，健全市場準入、退出機制，加強區(qū)外物業(yè)服務企業(yè)進區(qū)備案管理，強化物業(yè)招投標監(jiān)管，切實規(guī)范物業(yè)服務市場秩序;完善物業(yè)服務企業(yè)信用體系，將物業(yè)服務企業(yè)前期物業(yè)管理情況和信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼等掛鉤;推行崗前培訓和繼續(xù)教育制度，建立物業(yè)服務關鍵崗位人員持證上崗制度，全面提高物業(yè)服務從業(yè)人員職業(yè)素質。
區(qū)物價主管部門應加強物業(yè)服務收費的監(jiān)管、監(jiān)督和指導物業(yè)服務項目按質定價，加大對違法違規(guī)收費行為的查處力度，會同物業(yè)主管部門制定《北侖區(qū)普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準》，并適時作出調整。實行物業(yè)服務收費公示制度。在全區(qū)住宅小區(qū)建立服務收費公示欄，將物業(yè)服務收費的項目和標準向小區(qū)業(yè)主全面公開，充分發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督作用，提高物業(yè)服務企業(yè)經營透明度。
要加強物業(yè)專項維修資金的使用和管理。按照業(yè)主所有、專戶儲存、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，完善專項資金收繳、移交、使用、賬戶設置、監(jiān)督管理的具體程序，確保專項維修資金合理使用。
(四)著力解決物業(yè)小區(qū)管理突出問題
針對物業(yè)管理中業(yè)主反映較為集中、影響小區(qū)和諧穩(wěn)定的突出問題，各相關職能部門應按照各自工作職責，積極受理業(yè)主投訴，及時查處違法違規(guī)行為，形成各部門齊心協(xié)力、齊抓共管的工作格局。
1.加強物業(yè)小區(qū)房屋裝修管理。
物業(yè)服務企業(yè)應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;發(fā)現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻;勸阻無效的，要及時報告相關職能部門。房屋使用安全管理部門應切實強化房屋裝修管理，配合區(qū)城管部門依法及時查處影響房屋使用安全的行為。區(qū)城管、規(guī)劃部門應加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內地坪等違法違規(guī)行為的查處力度，在接到投訴舉報后應及時派員查處。街道、社區(qū)應加強轄區(qū)內房屋裝修管理的宣傳教育和督促檢查。
2.加強物業(yè)小區(qū)停車管理。
物業(yè)服務企業(yè)應切實做好物業(yè)小區(qū)內車輛停放秩序的維護工作，引導業(yè)主有序停車。區(qū)公安(交警)部門應指導物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會科學劃分停車位，合理制定物業(yè)管理區(qū)域內的行車路線。對于小區(qū)內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規(guī)行為，在物業(yè)服務企業(yè)勸阻無效后，區(qū)公安(交警、消防)部門應及時受理投訴并介入處理，對惡意堵塞進出通道的車輛實施拖離。
3.加強物業(yè)小區(qū)治安、環(huán)境衛(wèi)生管理。
物業(yè)服務企業(yè)應按照合同約定做好物業(yè)小區(qū)內公共秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生管理等工作。區(qū)公安部門應加強小區(qū)安全防范工作指導，督促物業(yè)企業(yè)落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發(fā)案率;加大對房屋租賃、無證養(yǎng)犬等行為的查處力度。區(qū)城管部門應嚴厲查處破壞公綠、違法戶外廣告等行為。區(qū)市場監(jiān)管部門應加強對小區(qū)內違法經營現象的監(jiān)管，對未能提供合法有效經營場所證明的，不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照;會同相關部門取締物業(yè)小區(qū)內無證經營行為;依法查處物業(yè)小區(qū)內的違法廣告。
4.加強業(yè)委會自治管理。
街道辦事處和社區(qū)居委會應積極牽頭組織、指導物業(yè)小區(qū)盡早成立業(yè)委會;業(yè)委會應依法履行職責，接受街道辦事處和社區(qū)居委會的監(jiān)督和指導，督促和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行約定，協(xié)調處理業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾、糾紛;業(yè)委會活動經費可以按規(guī)定在物業(yè)共用部位、共用設施設備經營收益中列支，并做到財務公開;區(qū)住建、公安、城管等部門要加強對業(yè)委會的對口業(yè)務指導和培訓，不斷提高業(yè)委會自我管理和自治能力;積極探索民政部門賦予業(yè)委會獨立法人資格;探索試行現有
物業(yè)小區(qū)業(yè)委會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費，并按照合同約定將物業(yè)服務費支付給物業(yè)服務企業(yè)的管理模式。
四、加大對物業(yè)服務業(yè)的扶持力度
(一)促進行業(yè)提升發(fā)展
根據省、市規(guī)定物業(yè)服務業(yè)納入現代服務業(yè)范疇，享受現代服務業(yè)各項優(yōu)惠政策。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)轉型升級，在服務領域上，從住宅小區(qū)、商務辦公樓向醫(yī)院、學校、廠房、城市綜合體、市政設施、公共建筑、農居點等拓展;在服務內容上，從傳統(tǒng)的建成交付后的建筑物管理向物業(yè)全過程管理和為業(yè)主提供全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業(yè)服務體系。機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)的辦公生產用房，原則上應當采用公開招標方式擇優(yōu)選聘具有相應物業(yè)經營資質和市場信用等級的物業(yè)服務企業(yè)，支持和推動我市現代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展。
(二)落實財政稅收扶持政策
1.積極貫徹落實我省現代物業(yè)服務業(yè)稅收扶持政策。根據省地稅局、省國稅局、省住建廳聯(lián)合制定的《關于貫徹落實我省現代物業(yè)服務業(yè)稅收扶持政策的通知》(浙地稅函〔20**〕286號)規(guī)定，切實落實物業(yè)服務業(yè)稅收扶持政策關于合理確定稅基、減免相關稅收、不征收營業(yè)稅項目、規(guī)范稅收減免程序等要求，完善我區(qū)現代物業(yè)服務業(yè)稅收扶持政策。
2.繼續(xù)實行拆遷安置小區(qū)內拆遷安置戶的物業(yè)管理“以獎代補”和物業(yè)管理優(yōu)秀老住宅小區(qū)獎勵政策。根據《關于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》(侖政〔20**〕36號)，完善拆遷安置小區(qū)和老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核細則，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。每年底物業(yè)主管部門會同相關職能部門和所屬街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))進行考核，根據考核結果進行獎勵。
3.繼續(xù)實行住宅小區(qū)生活垃圾集中清運、小區(qū)路燈照明電費補貼政策，區(qū)財政核實基數，實行績效評價，由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))統(tǒng)一安排、實施。
(三)規(guī)范物業(yè)服務相關收費
凡由政府及相關職能部門承擔的費用，不得轉由業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)承擔。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位要向物業(yè)管理區(qū)域內實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用。住宅小區(qū)共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。規(guī)范物業(yè)消防、安全等相關職業(yè)技能培訓收費，按實際成本價核算并報物價部門備案。
五、強化組織保障
(一)成立物業(yè)管理領導小組
由區(qū)政府分管領導擔任組長，區(qū)政府辦副主任、區(qū)住建局局長為副組長，成員為區(qū)住建局、區(qū)財政局、公安分局、規(guī)劃分局、城管局、市場監(jiān)管局、環(huán)保局、物價局、民政局、司法局、各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))分管領導。各單位明確人員各司其職，密切配合，共同推進現代物業(yè)服務業(yè)加快發(fā)展。
(二)將物業(yè)管理工作納入年度目標考核
物業(yè)管理工作納入區(qū)政府對各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))的目標責任制考核范圍，由物業(yè)管理領導小組負責制定物業(yè)管理考核辦法與評分細則，并會同相關部門實施考核。
(三)倡導機關黨員干部發(fā)揮模范帶頭作用
積極倡導機關事業(yè)單位黨員領導干部自覺遵守業(yè)主管理公約和物業(yè)管理各項規(guī)章制度，行使業(yè)主權利，履行業(yè)主義務，樹立公職人員良好的社會形象。對有違法搭建、破壞公綠、破墻開店、違法出租、欠繳物業(yè)服務費等不良行為，且經勸阻無效的，由街道、社區(qū)核實后將名單上報有管理權限的紀檢、組織部門處理。
(四)加強輿論宣傳引導
廣泛宣傳物業(yè)管理政策措施，在全社會形成人人自覺遵守相關規(guī)定、共建和諧宜居小區(qū)的良好氛圍。新聞宣傳部門應指導各類新聞媒體堅持正面宣傳引導，客觀公正報道物業(yè)服務糾紛事件，引導廣大業(yè)主依法理性維權，促進物業(yè)服務業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
篇3：奉化市關于加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的若干意見
奉化市關于進一步加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的若干意見
奉化市人民政府辦公室關于進一步加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的若干意見
奉政辦發(fā)〔20**〕48號
各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市政府各部門、各直屬單位：
為進一步加強物業(yè)管理，發(fā)揮現代物業(yè)服務業(yè)在改善城市人居環(huán)境、提高居民生活品質、創(chuàng)新社會管理、促進社會和諧中的積極作用，根據寧波市人民政府辦公廳《關于進一步加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的若干意見》(甬政辦發(fā)〔20**〕211號)精神，結合我市實際，現就進一步加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展提出如下意見：
一、總體要求和目標任務
物業(yè)管理是社會管理的基礎性工作和重要組成部分，是各級政府創(chuàng)新社會管理、創(chuàng)建平安社區(qū)的重要載體。進一步加強物業(yè)管理、扶持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展，是貫徹落實***，推進實力城市、品質城市、文化強市“三大建設”的必然要求，是營造和諧宜居城市環(huán)境的現實需要，是新形勢下惠民生、保穩(wěn)定、促發(fā)展的重要舉措。
(一)總體要求
堅持以***為指導，以成功創(chuàng)建“省示范文明市”為契機，以構建“和諧小區(qū)”為目標，以解決群眾反映強烈、影響社區(qū)和諧穩(wěn)定的突出問題為突破口，按照以人為本、服務為先，屬地為主、部門聯(lián)動，業(yè)主自治、綜合施策的原則，著力完善物業(yè)管理工作體系，著力深化體制機制創(chuàng)新，著力優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境，不斷提升奉化物業(yè)管理和行業(yè)發(fā)展水平。
(二)目標任務
通過5年努力，全市物業(yè)管理和物業(yè)服務業(yè)發(fā)展水平明顯提升。具體目標任務為：
物業(yè)管理工作體系進一步完善。將物業(yè)管理工作納入各鎮(zhèn)(街道)、有關部門年度工作目標考核內容;市政府成立物業(yè)管理領導機構和專門管理機構;鎮(zhèn)(街道)建立物業(yè)管理服務站;社區(qū)物業(yè)管理實現機構、人員、職責、經費四落實;各物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會實現全覆蓋;“市、鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)”三級物業(yè)管理體系健全、職責明確、銜接順暢。
聯(lián)動工作機制進一步健全。屬地政府作用得到充分發(fā)揮，各職能部門履職到位，綜合執(zhí)法隊伍建立;物業(yè)管理區(qū)域內突發(fā)事件得到及時有效處理，違章搭建、違規(guī)裝修、破壞公綠、無序停車等行為得到有效遏制，物業(yè)管理秩序得到有效維護。
行業(yè)發(fā)展環(huán)境進一步優(yōu)化。政府高度重視物業(yè)管理工作，將物業(yè)服務業(yè)納入現代服務業(yè)扶持范疇;全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業(yè)務培訓等配套政策措施，不斷優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境;積極探索完善老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、保障性住房小區(qū)的長效管理機制。
企業(yè)實力進一步提升。加快打造具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業(yè)服務企業(yè);培育年營業(yè)收入在1000萬元以上的企業(yè)5家，其中1-2家企業(yè)年營業(yè)收入力爭達到5000萬元以上。
二、大力提升物業(yè)管理水平
(一)強化屬地指導監(jiān)督職責
市政府成立物業(yè)管理工作領導小組，建立部門聯(lián)席會議制度，加強對轄區(qū)內物業(yè)管理工作的領導和綜合協(xié)調;落實物業(yè)管理補貼(獎勵)經費和人員經費;把物業(yè)管理工作納入對鎮(zhèn)(街道)、各有關部門的年度目標考核;依托城管、公安、規(guī)劃、建設、市場監(jiān)督管理等綜合執(zhí)法隊伍，明確受理途徑和執(zhí)法時限，正常開展綜合執(zhí)法進小區(qū)活動，及時處理物業(yè)小區(qū)內的違法違規(guī)行為;建立健全物業(yè)小區(qū)糾紛快速處理機制，及時化解物業(yè)管理服務中的矛盾和糾紛;規(guī)劃、建設等各有關職能部門應加強對全市房地產項目的交付前監(jiān)管，督促開發(fā)單位解決工程遺留問題;成立市物業(yè)管理中心，負責物業(yè)企業(yè)管理，指導屬地鎮(zhèn)(街道)做好業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌建、改選和日常監(jiān)管等工作。
鎮(zhèn)(街道)設立物業(yè)管理服務站，負責對轄區(qū)內物業(yè)管理工作的統(tǒng)籌協(xié)調，由鎮(zhèn)(街道)領導擔任站長，配備專職工作人員;積極指導業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，規(guī)范業(yè)委會運作，協(xié)調社區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)之間的關系;參與轄區(qū)內前期物業(yè)招投標工作，負責小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)退出監(jiān)管工作;指導社區(qū)居委會和業(yè)委會正確使用物業(yè)專項維修資金;對轄區(qū)內的物業(yè)服務企業(yè)進行日常考核，并督促有關問題整改。
社區(qū)應配備專職物業(yè)管理協(xié)調員。專職物業(yè)管理協(xié)調員由鎮(zhèn)(街道)統(tǒng)一派駐到社區(qū)，接受鎮(zhèn)(街道)物業(yè)管理服務站領導，負責小區(qū)物業(yè)管理的日常指導工作，及時了解業(yè)主需求，參與物業(yè)服務企業(yè)的日常考核，指導業(yè)委會依法開展業(yè)主自治工作，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行合同約定。業(yè)委會未成立前，由社區(qū)居委會暫時代理業(yè)委會職責。
要積極創(chuàng)建優(yōu)秀示范小區(qū)，進一步加強社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)三方聯(lián)動，形成工作合力。建立由社區(qū)居委會牽頭，業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)共同參與的物業(yè)小區(qū)聯(lián)席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區(qū)物業(yè)管理服務中遇到的疑難問題。倡導業(yè)委會成員通過依法選舉成為社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會成員。積極探索社區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)建聯(lián)合黨支部，充分發(fā)揮黨員在業(yè)主自治、和諧小區(qū)創(chuàng)建中的作用。
(二)加強物業(yè)服務行業(yè)監(jiān)管
加強對全市物業(yè)服務行業(yè)的監(jiān)管，健全市場準入、退出機制，加強市外物業(yè)服務企業(yè)進入備案管理;推行履約保證金制度，強化物業(yè)招投標監(jiān)管，切實規(guī)范物業(yè)服務市場秩序;建立物業(yè)服務企業(yè)和經理人信用體系，將物業(yè)服務企業(yè)和經理人信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼、從業(yè)限制等掛鉤，對有不良行為的企業(yè)和從業(yè)人員進入黑名單;推行崗前培訓和繼續(xù)教育制度，建立物業(yè)服務關鍵崗位人員持證上崗制度，全面提高物業(yè)服務從業(yè)人員職業(yè)素質;落實物業(yè)住宅小區(qū)財務公示制度，建立重大信息公開制度，提高物業(yè)服務企業(yè)經營透明度;強化資質管理、制度管理、分類管理和重大事項底線管理辦法，規(guī)范物業(yè)企業(yè)管理行為;以業(yè)主滿意度為導向，提高物業(yè)服務水平和收費率。
市價格主管部門應加強物業(yè)服務收費的監(jiān)管，建立正常的物業(yè)服務費調整機制。要監(jiān)督和指導物業(yè)服務項目按質定價，加大對違法違規(guī)收費行為的查處力度。要協(xié)助物業(yè)主管部門根據物業(yè)服務等級制定相應的普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費指導標準，并適時作出調整。
(三)著力解決物業(yè)小區(qū)管理突出問題
針對物業(yè)管理中業(yè)主反映較為集中、影響小區(qū)和諧穩(wěn)定的突出問題，各相關職能部門應按照各自工作職責，積極受理業(yè)主投訴，及時查處違法違規(guī)行為，形成各部門齊心協(xié)力、齊抓共管的工作格局。
1.加強物業(yè)小區(qū)房屋裝修管理
物業(yè)服務企業(yè)應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;發(fā)現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻;勸阻無效的，要及時報告房屋使用安全管理、規(guī)劃、城管等職能部門。房屋使用安全管理部門應切實強化房屋裝修管理，加強房屋裝修執(zhí)法隊伍建設，依法及時查處影響房屋使用安全的行為。規(guī)劃、城管部門應加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內地坪(未影響房屋安全的)等違法違規(guī)行為的查處力度，在接到投訴舉報后應及時派員查處。街道、社區(qū)應加強轄區(qū)內房屋裝修管理的宣傳教育和督促檢查。
2.加強物業(yè)小區(qū)停車管理
物業(yè)服務企業(yè)應切實做好物業(yè)小區(qū)內車輛停放秩序的維護工作，引導業(yè)主有序停車。公安(交警)部門應協(xié)助、指導物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會科學劃分停車位、交通標志標線，合理制定物業(yè)管理區(qū)域內的行車路線。對小區(qū)內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規(guī)行為，在物業(yè)服務企業(yè)勸阻無效后，公安(交警、消防)部門應及時介入處理，對惡意堵塞進出通道的車輛實施拖離。
3.加強物業(yè)小區(qū)治安、環(huán)境衛(wèi)生管理
物業(yè)服務企業(yè)應按照合同約定做好物業(yè)小區(qū)內公共秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生管理等工作。公安部門應加強小區(qū)安全防范工作指導，督促物業(yè)企業(yè)落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發(fā)案率;加大對房屋租賃、無證養(yǎng)犬等行為的查處力度。城管部門應嚴厲查處破壞公綠、違法戶外廣告等行為。市場監(jiān)督管理部門應加強對小區(qū)內違法經營現象的監(jiān)管，對未能提供合法有效經營場所證明的，不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照;會同相關部門取締物業(yè)小區(qū)內無證經營行為;依法查處物業(yè)小區(qū)內的違法廣告。衛(wèi)生部門要加強對住宅小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和“四害”防治工作的管理。
4.加強業(yè)委會自治管理
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和社區(qū)居委會應積極牽頭組織、指導物業(yè)小區(qū)盡早成立業(yè)委會;業(yè)委會應依法履行職責，接受鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和社區(qū)居委會的監(jiān)督和指導，督促和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行約定，協(xié)調處理業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾、糾紛;業(yè)委會活動經費可以按規(guī)定在物業(yè)共用部位、共用設施設備經營收益中列支，并做到財務公開;公安、建設、城管等部門要加強對業(yè)委會的對口業(yè)務指導和培訓，不斷提高業(yè)委會自我管理和自治能力;積極探索民政部門賦予業(yè)委會獨立法人資格;積極探索現有物業(yè)小區(qū)采用業(yè)委會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費，并按照合同約定將物業(yè)服務費支付給物業(yè)服務企業(yè)模式。
5.建立物業(yè)收費共同監(jiān)督機制
倡導全社會的物業(yè)服務消費觀念，嚴格按合同約定交納物業(yè)服務費;物業(yè)企業(yè)要從對全體業(yè)主負責的角度，加強物業(yè)費收取的催討工作;社區(qū)和業(yè)主委員會要建立物業(yè)收費共同監(jiān)督機制;司法部門要依托物業(yè)收費糾紛快速處理機制，積極做好物業(yè)收費的調解、審理工作。
三、加大對物業(yè)服務業(yè)的扶持力度
(一)促進行業(yè)提升發(fā)展
物業(yè)服務業(yè)納入我市現代服務業(yè)范疇，享受我市現代服務業(yè)各項優(yōu)惠政策。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)轉型升級，在服務領域上，從住宅小區(qū)、商務辦公樓向醫(yī)院、學校、廠房、城市綜合體、市政設施、公共建筑、農居點等拓展;在服務內容上，從傳統(tǒng)的建成交付后的建筑物管理向物業(yè)全過程管理和為業(yè)主提供全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業(yè)服務體系。機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)的辦公生產用房，原則上應當采用公開招標方式擇優(yōu)選聘具有相應物業(yè)經營資質和市場信用等級的物業(yè)服務企業(yè)，支持和推動我市現代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展。
(二)落實財政稅收扶持政策
積極貫徹落實我省現代物業(yè)服務業(yè)稅收扶持政策。市地稅局、國稅局、建設局要根據省地稅局、省國稅局、省住建廳聯(lián)合制定的《關于貫徹落實我省現代物業(yè)服務業(yè)稅收扶持政策的通知》(浙地稅函〔20**〕286號)規(guī)定，切實落實物業(yè)服務業(yè)稅收扶持政策關于合理確定稅基、減免相關稅收、不征收營業(yè)稅項目、規(guī)范稅收減免程序等要求，完善我市現代物業(yè)服務業(yè)稅收扶持政策。
建立補助(獎勵)專項資金。市財政要根據合理補助、分級負擔的原則，制定相關政策、明確補助(獎勵)標準。要加大對城鎮(zhèn)老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、保障性住房小區(qū)物業(yè)管理經費補貼的力度，每年安排補助資金，保障這些小區(qū)物業(yè)服務正常運行。每年要根據轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)經營情況，安排物業(yè)服務行業(yè)專項獎勵資金，加強物業(yè)服務考核，對經考核為合格及以上的普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理項目給予相應的獎勵。積極推行業(yè)主滿意度測評和物業(yè)服務星級評定工作，并與考核相掛鉤。具體考核獎勵辦法另行制定。
(三)完善有關收費政策
各專業(yè)管理部門對物業(yè)服務企業(yè)實施相關職業(yè)技能培訓的，除按物價部門規(guī)定標準收取培訓費外，不得額外收取其他費用。各專業(yè)管理部門可利用自身資源與師資力量聯(lián)合物業(yè)主管部門或物業(yè)行業(yè)協(xié)會開展培訓工作，培訓費用按實際成本價核算并報物價部門審批備案。
物業(yè)服務業(yè)企業(yè)在住宅小區(qū)共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣(管道燃氣)價格，按照當地居民生活類銷售價格標準執(zhí)行。
給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等相關專業(yè)單位在接收管理物業(yè)區(qū)域內共有設施設備后，應當及時做好共有設施設備維修、養(yǎng)護、更新改造，確保物業(yè)區(qū)域共有設施設備的安全運轉和全體業(yè)主的正常使用。垃圾集中清運、路燈照明等費用由相關職能部門承擔。
四、強化組織保障
(一)成立物業(yè)管理工作領導小組
市政府成立物業(yè)管理工作領導小組，由市政府分管副市長擔任組長，發(fā)改、民政、公安、建設、城管執(zhí)法、市場監(jiān)管等有關職能部門和各鎮(zhèn)(街道)相關負責人擔任成員，辦公室設在市建設局。領導小組通過聯(lián)席會議形式開展工作。各單位應在市物業(yè)管理中心的指導下，各司其職，密切配合，切實加強物業(yè)管理工作，共同推進現代物業(yè)服務業(yè)加快發(fā)展。
(二)將物業(yè)管理工作納入年度目標考核
物業(yè)管理工作中的有關組織機構、人員經費落實和具體政策執(zhí)行等情況納入市政府對各鎮(zhèn)(街道)、有關部門的目標責任制考核范圍，由物業(yè)管理領導小組負責制定物業(yè)管理考核辦法與評分細則，并由市督查考核室負責具體工作目標的落實。
(三)強化屬地管理監(jiān)督責任
鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)要強化屬地責任，明確物業(yè)管理機構或成立相應的物業(yè)管理站，配齊配強專職或兼職物業(yè)管理工作人員，建立鎮(zhèn)(街道)干部聯(lián)系物業(yè)小區(qū)制度。以鎮(zhèn)(街道)為主導，建立鎮(zhèn)(街道)-社區(qū)-業(yè)委會-物業(yè)公司“四輪驅動”的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作投訴處理機制。對已經建成交付的物業(yè)小區(qū)要在兩年內成立業(yè)主委員會，全市物業(yè)小區(qū)限期在五年內全部成立業(yè)主委員會。
(四)建立物業(yè)服務糾紛快速處理機制
建立市-鎮(zhèn)(街道)-社區(qū)三級物業(yè)服務糾紛快速處理機制。鎮(zhèn)(街道)所屬社區(qū)要成立一級糾紛調解委員會，接受物業(yè)服務糾紛的一方或雙方提出的調解申請，啟動糾紛快速處理程序;調解不成的，由社區(qū)上報鎮(zhèn)(街道)。鎮(zhèn)(街道)負責聯(lián)合轄區(qū)法院、司法、市場監(jiān)管、物業(yè)管理部門等組成物業(yè)服務糾紛二級調解委員會，調解社區(qū)上報的糾紛。調解不成的，則由轄區(qū)法院立案審理。對影響面廣、情況復雜的糾紛，鎮(zhèn)(街道)應及時向市物業(yè)服務糾紛調解委員會報告處理。
(五)倡導機關黨員干部發(fā)揮模范帶頭作用
積極倡導機關事業(yè)單位黨員干部自覺遵守業(yè)主管理公約和物業(yè)管理各項規(guī)章制度，行使業(yè)主權利，履行業(yè)主義務，樹立公職人員良好的社會形象。對有違法搭建、破壞公綠、破墻開店、違法出租、欠繳物業(yè)服務費等不良行為，且經勸阻無效的，由街道、社區(qū)核實后將名單上報有管理權限的紀檢、組織部門處理。
(六)加強輿論宣傳引導
廣泛宣傳物業(yè)管理政策措施，在全社會形成人人自覺遵守相關物業(yè)政策、規(guī)約，倡導依法、有償、按合同管理的和諧宜居小區(qū)良好氛圍。新聞宣傳部門應指導各類新聞媒體堅持正面宣傳引導，客觀公正報道物業(yè)服務糾紛事件，公開曝光不良業(yè)主行為，引導廣大業(yè)主依法理性維權，促進物業(yè)服務業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
本意見自發(fā)布之日起30日后施行。
奉化市人民政府辦公室
20**年5月9日