漯河市人民政府關于加強物業管理和扶持物業服務業發展的意見
漯政 [20**] 74號
各縣區人民政府，市城鄉一體化示范區、經濟技術開發區、西城區管委會，市人民政府各部門，直屬及駐漯各單位：
為進一步加快我市物業服務業發展，根據《*河南省委河南省人民政府關于加快發展服務業的若干意見》(豫發〔20**〕10號)、 《河南省人民政府辦公廳印發關于加快發展服務業的若干政策的通知》(豫政辦〔20**〕75號)以及《漯河市人民政府關于支持服務業發展的若干意見》(漯政〔20**〕77號)文件精神，現就進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展提出如下意見。
一、加快發展物業服務業的重大意義
加快現代物業服務業發展，是貫徹落實***，改善人居環境、提升城市形象、推進新型城鎮化的客觀要求;是增加就業、促進消費、加快轉變經濟發展方式的重要舉措;是加強文明建設、維護社會穩定、建設和諧社會的現實需要;是增加物業效用、保障改善民生、建設全面小康社會的迫切要求。
二、總體要求和目標任務
(一)總體要求
堅持以***為指導，以構建平安、宜居、和諧社區為目標，以解決群眾反映強烈、影響社區和諧穩定的突出問題為突破口，按照以人為本、服務為先、屬地為主、部門聯動、業主自治、綜合施策的原則，著力完善物業管理工作體系，著力深化體制機制創新，著力優化行業發展環境，提升物業服務企業綜合實力，推動物業服務業不斷向社會化、市場化、專業化、規范化發展。
(二)目標任務
通過3-5年的努力，全市物業管理和物業服務業發展水平明顯提升。
--物業管理工作體系進一步完善。將物業管理工作納入各級政府年度工作目標考核， “市、區、街道、社區”四級物業管理體系健全、職責明確、銜接順暢;街道辦事處牽頭組織、指導物業小區盡早成立業主委員會(以下簡稱業委會)，實現專業化管理小區業主委員會全覆蓋。
--聯動工作機制進一步健全。屬地政府作用得到充分發揮，各職能部門履職到位，綜合執法機制建立，物業管理區域內的突發事件得到及時有效處理，違章搭建、違規裝修、破壞公共綠化、無序停車等行為得到有效遏制，物業管理秩序得到有效維護。
--行業發展環境進一步優化。將物業服務業納入現代服務業扶持范疇，全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業務培訓等配套政策措施，不斷優化行業發展環境。積極探索完善老舊住宅小區、征收安置小區的長效管理機制。
--住宅小區綜合環境得到提升。開展老舊住宅小區環境綜合整治活動，完善住宅小區物業服務配套設施，物業服務用房、車位、監控設施齊備，恢復綠化功能，配套休閑設施，規范文化宣傳設施。
--企業實力進一步提升。加快打造具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業服務企業，培育1級資質物業企業3-5家;培育年營業收入1000萬元以上的企業5-10家，其中1-2家企業年營業收入力爭達到2000萬元以上。
三、全面提升物業管理水平
(一)強化屬地物業管理職責
1.各區人民政府要把物業管理作為社會建設的重要內容，成立物業管理領導組織，加強對轄區內物業管理工作的領導和綜合協調，落實物業管理補貼(獎勵)經費，把物業管理工作納入對街道辦事處(鄉鎮人民政府)的年度目標考核;組建綜合(聯合)執法機構或依托城管、公安、房管、發展改革、工商、規劃、園林等綜合執法隊伍，明確受理途徑和執法時限，及時處理物業小區內的違法違規行為;建立健全物業小區糾紛快速處理機制，及時化解物業管理服務中的矛盾和糾紛。
2.街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責對轄區內物業管理工作的統籌協調，積極指導業主大會、業委會的成立和換屆，規范業委會運作，協調社區居委會、業委會和物業服務企業之間的關系;參與轄區內前期物業管理招投標工作，負責小區物業服務企業退出監管工作;指導社區居委會和業委會正確使用房屋專項維修資金;對轄區內的物業服務企業進行日常考核，并督促有關問題的整改。
3.社區居委會負責小區物業管理的日常指導工作，及時了解業主需求，參與物業服務企業的日常考核，指導業委會依法開展業主自治工作，監督物業服務企業履行合同約定。業委會成立前，由社區居委會代行業委會職責。
4.進一步加強社區居委會、業委會、物業服務企業三方聯動，形成工作合力。建立由社區居委會牽頭，業委會、物業服務企業共同參與的物業小區聯席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區物業管理服務中遇到的疑難問題。倡導業委會成員通過依法選舉成為社區黨組織和社區居委會成員;積極探索社區居委會、業委會和物業服務企業創建聯合黨支部，充分發揮黨員在業主自治、和諧小區創建中的作用。
(二)著力解決物業小區管理突出問題
針對物業管理中業主反映較為集中
、影響小區和諧穩定的突出問題，各相關職能部門應按照各自工作職責，積極受理業主投訴，及時查處違法違規行為，形成各部門齊心協力、齊抓共管的工作格局。
1.建立物業管理糾紛調解機制。建立街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會物業管理投訴和糾紛調解組織體系，形成人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的聯動機制，發揮人民調解在預防和化解物業服務糾紛中的作用，提高物業服務糾紛化解成功率，保護業主和物業服務企業的合法權益，促進社區和諧穩定。
2.加強物業小區房屋裝修管理。物業服務企業應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;發現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻;勸阻無效的，要及時報告房屋使用安全管理等職能部門。房屋使用安全管理部門應切實強化房屋裝修管理，加強房屋裝修執法隊伍建設，依法及時查處影響房屋使用安全的行為。相關執法部門應加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內地坪(未影響房屋安全的)等違法違規行為的查處力度，在接到投訴舉報后應及時派員查處。街道、社區應加強轄區內房屋裝修管理的宣傳教育和督促檢查。
3.加強物業小區停車管理。物業服務企業應切實做好物業小區內車輛停放秩序的維護工作，引導業主有序停車。物業服務企業、業主委員會要合理劃分停車位，制定物業管理區域內的行車路線。對于小區內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規行為，在物業服務企業勸阻無效后，公安(交警、消防)部門應及時介入處理，對惡意堵塞進出通道的車輛實施拖離。
4.加強物業小區治安、環境衛生管理。物業服務企業應按照合同約定做好物業小區內公共秩序維護、環境衛生管理等工作;應在住宅小區內統一設置、啟用再生資源回收亭，公開回收價格，建立小區業主廢品回收檔案，集中做好住宅區內居民家庭廢品回收工作，廢品回收價值可以累計抵頂物業管理費，物業服務企業以外人員不得進入小區從事廢品收購。公安部門應加強小區安全防范工作指導，督促物業服務企業落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發案率;加大對房屋租賃、無證養犬等行為的查處力度。縣區綜合執法部門應嚴厲查處破壞公共綠化、違法設置戶外廣告等行為。工商部門應加強對小區內違法經營現象的監管，對未能提供合法有效經營場所證明的，不予核發營業執照;會同相關部門取締物業小區內無證經營行為;依法查處物業小區內的違法廣告。
5.加強業委會自治管理。街道辦事處和社區居委會應積極牽頭組織、指導物業小區盡早成立業委會;業委會應依法履行職責，接受街道辦事處和社區居委會的監督和指導，督促和協助物業服務企業履行約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾、糾紛;業委會活動經費可以按規定在物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，并做到財務公開;房管部門要加強對業委會的對口業務指導和培訓，不斷提高業委會自我管理和自治能力;積極探索民政部門賦予業委會獨立法人資格;積極探索現有物業小區采用業委會直接向業主收取物業服務費，并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業模式。
6.促進物業服務費的正常收取。充分發揮糾紛調解在處理住宅小區物業管理矛盾中的作用，督促廣大業主在享受權利的同時自覺履行義務。物業服務企業要嚴格履行合同約定，在業主委員會認定的基礎上，對拒繳物業服務費的，可通過法律途徑催繳。加強物業管理政策、法律及與物業管理相關的政策、法律宣傳，教育、引導業主正確理解、認識和區分物業管理中出現的各種法律關系，依法維護自己的合法權益，避免出現因財產丟失或受損而拒交物業服務費的行為。積極探索實施物業服務費與水費、電費、燃氣費、供暖費合并收取，實行“一卡通”，從源頭上解決我市物業服務費收取難的問題;對少數生活確有困難的家庭和低保收入家庭，在核實情況的基礎上，經公示認可后，由所在轄區政府給予補貼。
(三)加強物業服務行業監管
加強行業監管，完善物業監管員制度，健全市場準入、退出機制;加強市外物業服務企業進漯備案管理，強化物業管理招投標監管，切實規范物業服務市場秩序;完善物業服務企業信用體系，將物業服務企業信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼等掛鉤;推行崗前培訓和繼續教育制度，建立物業服務關鍵崗位人員持證上崗制度，全面提高物業服務從業人員職業素質;落實物業住宅小區財務公示制度，提高物業服務企業經營透明度。
四、加大對物業服務業的扶持力度
(一)促進行業提升發展
將物業服務業納入我市現代服務業范疇，享受我市現代服務業各項優惠政策。鼓勵物業服務企業轉型升級，在服務領域上，從住宅小區、商務辦公樓向醫院、學校、工廠、城市綜合體、市政設施、公共建筑、農居點等拓展;在服務內容上，從傳統的建成交付后的建筑物管理向物業全過程管理和為業主提供家政、配餐、二手房中介等全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。機關、事業單位、國有企業的辦公、生產用房，原則上應當采用公開招標方式擇優選聘具有相應物業經營資質和市場信用等級的物業服務企業，支持和推動我市現代物業服務業發展。
(二)落實財政稅收扶持政策
1.積極貫徹落實河南省關于加快發展服務業的扶持政策。根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》財稅〔20**〕16號規定，物業服務企業以及與物業管理有關的全部收入減去符合規定的代收費用的余額作為營業稅計稅基數。切實落實物業服務業稅收扶持政策關于合理確定稅基、規范稅收減免程序等要求，完善我市現代物業服務業稅收扶持政策。
2.實行物業服務企業地方財政補貼。自本意見實施之日起連續5年對全市被評為三星級(含三星級)以上物業服務企業收入征收的營業稅地方所得部分實行屬地財政貼補，主要用于對物業服務企業的重點扶持和培育。
3.建立老舊小區物業服務費財政補貼制度。解決市區老舊住宅小區長期沒物業服務問題，由街道辦事處(鄉鎮人民政府
)負責為市區老舊住宅小區提供簡易物業服務，市、區兩級政府給予資金補貼，市級財政每年列入預算不低于500萬元，各區財政每年列入預算不低于100萬元。
4.對物業服務企業吸納持有《再就業優惠證》的人員，并與其簽訂一定期限的勞動合同且繳納社會保險的，在國家稅務總局規定的審批期限內，可按實際招用人數享受有關的稅費優惠政策。
(三)明確有關收費政策
1.各專業管理部門對物業服務企業實施相關職業技能培訓的，除按物價部門規定標準收取培訓費外，不得額外收取其他費用。各專業管理部門可利用自身資源與師資力量聯合物業管理主管部門或物業服務行業協會開展培訓工作，培訓費用按實際成本價核算。
2.物業服務業企業在住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用暖、用氣(管道燃氣)價格，按照工業企業價格標準執行。
城鄉居民住宅小區內公用附屬設施用電(公共場所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛、車庫等非經營性用電)，執行居民生活用電價格。
3.給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等相關專業單位在接收管理物業區域內共有設施設備后，應當及時做好共有設施設備維修、養護、更新改造，確保物業區域共有設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。住宅區居民生活垃圾集中清運等費用由市、區人民政府承擔。
4.建立物業服務費定期調整指導價制度。發展改革部門應充分考慮物業服務行業特殊性，根據每年最低工資標準的上調幅度，對物業服務費的指導收費標準每3年作相應調整，增加物業服務企業的主營收入。
(四)大力培育扶持物業服務品牌企業
1.鼓勵規模較大的房地產開發企業成立物業服務企業，并給與大力扶持。在承接新建小區物業管理時，房地產開發企業應按物業服務企業管理的面積給予資金補貼;鼓勵房地產開發企業新開發的、有經營性用房的小區預留一定面積的經營性房屋，交由管理小區的物業服務企業經營，所得受益用于彌補物業服務費的不足，提升物業服務企業品質。
2.開展優秀物業服務企業表彰獎勵活動。培育扶持物業服務品牌企業，制定物業服務星級評定辦法，從20**年起開展優秀物業服務企業評選活動，由市人民政府進行表彰獎勵。對獲得5星級的物業服務企業獎勵30萬元;對獲得4星級的物業服務企業獎勵20萬元。房地產開發企業出資成立的物業服務企業，被評為5星級的，房地產開發企業可享受新建項目累計減免100萬元城市基礎設施配套費的優惠政策;被評為4星級的，房地產開發企業可享受新建項目累計減免50萬元城市基礎設施配套費的優惠政策。城市基礎設施配套費的減免按有關程序實施。
3.引導物業服務企業實施品牌戰略。積極開展物業管理示范項目評選活動，全面提升物業管理水平，對所服務項目獲 “省級物業管理優秀小區”、“省級物業管理示范小區”、“國家級物業管理示范小區”稱號的物業服務企業，市政府一次性分別給予5萬元、10萬元、20萬元的獎勵。
五、加強組織領導
(一)成立物業管理領導小組
由市政府分管副市長擔任組長，市住房保障房屋管理、公安、規劃、建設、發展改革、工商、民政、林業園林等有關職能部門和各區政府負責人擔任成員。領導小組下設辦公室，辦公室設在市住房保障房屋管理局，辦公室主任由市住房保障房屋管理局局長兼任。各單位要各司其職，密切配合，切實加強物業管理工作，共同推進現代物業服務業加快發展。
(二)將物業管理工作納入年度目標考核
將物業管理工作納入市政府對各區政府的目標責任制考核范圍，由物業管理領導小組負責制定物業管理考核辦法與評分細則，并會同人大、政協和相關部門組織實施具體考核工作。各區人民政府應建立相應的考核激勵機制。
(三)倡導機關黨員干部發揮模范帶頭作用
積極倡導機關事業單位黨員領導干部自覺遵守住宅區管理公約和物業管理各項規章制度，行使業主權利，履行業主義務，樹立公職人員良好的社會形象。對有違法搭建、破壞公共綠化、破墻開店、違法出租、欠繳物業服務費等不良行為，且經勸阻無效的，由街道、社區核實后將名單上報有管理權限的紀檢、組織部門處理。
(四)加強輿論引導，營造良好氛圍
各級政府和各有關部門要切實加強輿論引導，通過多種渠道、多種方式大力宣傳發展現代物業服務業的重大意義，宣傳促進物業服務業發展的扶持政策，在全社會進一步營造關心支持現代物業服務業發展的濃厚氛圍。宣傳部門要指導各類新聞媒體堅持強化正面宣傳引導，客觀公正報道物業服務糾紛事件，引導廣大業主依法理性維權，引導物業服務企業規范管理、提高服務水平。
附：重點任務分工及進度安排表
20**年10月8日文章來源自 物業經理人
篇2：北侖區加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見（2014）
侖政辦〔20**〕23號
各街道辦事處，各鄉鎮人民政府，區政府、開發區管委會各部門、各直屬單位，駐區垂直管理各單位：
《北侖區關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見》已經區政府研究同意，現予以印發，請認真貫徹執行。
寧波市北侖區人民政府辦公室
20**年3月4日
北侖區關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見
根據浙江省政府辦公廳《關于加快發展現代物業服務業的若干意見》、《關于貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策的通知》及寧波市政府辦公廳《關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見》，為切實加強對我區物業管理工作的領導，提升和促進物業服務業在城市管理和人民群眾生活品質中的不可或缺的作用。現就我區進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展提出如下意見：
一、指導思想和基本原則
全面深入貫徹落實*****屆三中全會精神，堅持以***為指導，以改善人居環境和構建平安、宜居、和諧社區為目標，以解決群眾反映強烈、影響社區和諧穩定的突出問題為突破口，按照以人為本、服務為先、屬地為主、部門聯動、業主自治、綜合施策的原則，完善物業管理工作體系，深化體制機制創新，優化行業發展環境，不斷提升物業管理和行業發展水平，形成與現代都市相適應的行業發展新格局，努力為加快推進“兩個基本”目標、建設“四好示范區”創造良好條件。
二、工作目標
通過5年的努力，全區物業管理和物業服務業發展水平明顯提升。
--物業管理工作體系進一步完善。將物業管理工作納入區政府對各街道(鄉鎮)年度工作目標考核，街道(鄉鎮)物業管理服務站實現全覆蓋，社區物業管理實現機構、人員、職責、經費四落實，“區、街道、社區”三級物業管理體系健全、職責明確、銜接順暢。
--聯動工作機制進一步健全。屬地街道(鄉鎮)作用得到充分發揮，各職能部門履職到位，綜合執法運行機制完善，物業管理區域內的突發事件得到及時有效處理，違章搭建、違規裝修、破壞公綠、無序停車等行為得到有效遏制，物業管理秩序得到有效維護。
--行業發展環境進一步優化。將物業服務業納入現代服務業扶持范疇，全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業務培訓等配套政策措施，不斷優化行業發展環境。積極探索完善老舊住宅小區、拆遷安置小區、保障性住房小區的長效管理機制。
--企業實力進一步提升。加快打造具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業服務企業，培育年營業收入5000萬元以上的企業2-3家，其中1家企業年營業收入力爭達到1億元以上。再培育區內二級物業管理資質的企業2-3家，其中一級物業管理資質的企業1-2家。
三、工作措施
(一)明確責任，構建三級物業管理體系
按照“條塊結合、屬地管理”的原則，繼續深化區、街道(鄉鎮)、社區三級物業管理體系。明確管理職責，落實工作任務，充分發揮社區基層組織作用，推進物業管理工作。
1.成立區物業管理領導小組。分管副區長為組長，區政府辦副主任、區住建局局長為副組長，成員為區住建局、區財政局、公安分局、規劃分局、城管局、市場監管局、環保局、物價局、民政局、司法局、各街道(鄉鎮)分管領導。主要職責：負責全區物業管理工作的領導和綜合協調，落實物業管理補貼(獎勵)經費和人員經費，將物業管理納入街道(鄉鎮)的年度目標考核，制定物業管理考核辦法，組織實施具體考核工作。各成員單位明確一名工作人員協調處理物業管理的相關事項。
物業管理領導小組下設物業管理中心，設在區住建局。物業管理中心主要職責為：物業管理法律法規、政策的貫徹落實;物業招投標管理;物業服務企業資質管理和區物業專項維修資金管理;物業服務企業業務指導、業績考核;物業管理和業主大會活動的監督、指導;監督新建項目物業管理用房、經營用房配置;業主、業主委員會和物業服務企業在物業管理活動中重大投訴問題的協調;開展物業管理相關法律法規、政策的調研、制定和宣傳。
2.街道(鄉鎮)設立物業管理服務站，負責對轄區內物業管理工作的統籌協調。明確分管領導(擬以分管社區領導)，責任科室長為站長，根據轄區物業管理情況配備一至兩名專職物業管理員。街道(鄉鎮)物業管理服務站主要職責為：指導業主大會、業委會的成立和換屆，規范業委會運作，協調社區居委會、業委會和物業服務企業之間的關系;參與轄區內前期物業招投標工作，負責小區物業服務企業退出監管工作;指導社區居委會和業委會正確使用物業專項維修資金;對轄區內的物業服務企業進行日常考核，并督促有關問題的整改。轄區辦事處要定期不定期組織辦事處物業管理服務站、社區、派出所、物業公司、業主委員會等參加的聯席會議解決物業管理中存在問題及較大矛盾糾紛協調。
3.社區設物業管理辦公室。由社區主任兼任物業辦主任，配備一名專職物業管理協調員。社區物業管理辦公室的主要職責為：負責小區物業管理的日常指導工作，及時了解業主需求，參與物業服務企業的日常考核，指導業委會依法開展業主自治工作，監督物業服務企業履行合同約定。業委
會未成立前，由社區居委會暫時代理業委會的職責。
進一步加強社區居委會、業委會、物業服務企業三方聯動，形成工作合力。建立由社區居委會牽頭，業委會、物業服務企業共同參與的物業小區聯席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區物業管理服務中出現的矛盾和問題。倡導業委會成員通過依法選舉成為社區黨組織和社區居委會成員。積極探索社區居委會、業委會和物業服務企業創建聯合黨支部，充分發揮黨員在業主自治、和諧小區創建中的作用。
(二)因地制宜，積極探索形式多樣的物業管理模式
規范物業服務行為，提高物業服務和管理水平，提升業主對物業管理的滿意度，積極探索符合我區的物業管理模式。
1.拆遷安置小區，推行“政府參與--鄉親式服務”的模式。拆遷安置小區推行建立“鄉親式服務”即引導失地安置人員參與到小區管理中來，指導并成立以失地人員為主的業主委員會，采取與社區聯動的方式快速化解矛盾糾紛;建立和完善小區財務管理公開制度。政府部門在原有獎勵補助的基礎上，建立專項培訓資金，通過培訓提升失地人員從事物業服務的水平。
2.老舊住宅小區，按照“分步實施、先易后難”的原則，對全區舊住宅小區，分期分批進行整治。具體工作措施：一是對整治后具備物業管理條件的，由社區組織成立業主委員會，并選聘專業物業管理企業，按等級實施物業管理服務。二是對暫不具備物業管理條件的，由社區居委會牽頭，落實以保潔、保安、公共設施維護為主要內容的基礎性自助式管理。三是對個別不能形成小區的住宅樓，采取“棟樓管理”模式，由社區負責組織該住宅樓居民開展簡單的保潔服務和公共設施維護。
3.其他住宅小區管理，結合小區實際情況推行“品牌--市場化”或“溝通--菜單式服務”的模式。“品牌--市場化”模式即通過市場競爭促使企業優勝劣汰，逐步形成品牌優勢企業，促進物業管理企業向品牌化發展。“溝通--菜單式服務”模式，即將物業管理服務方式從包干制管理改為傭金制(即“菜單式、管家式”)服務;業主采取“點菜”方式選擇所在小區各自需要物業管理服務項目，以服務內容、標準確立收費價格，逐步形成業主“主動購買服務”的意識。
(三)加強物業服務行業監管
區住建部門應加強對全區物業服務行業的監管，健全市場準入、退出機制，加強區外物業服務企業進區備案管理，強化物業招投標監管，切實規范物業服務市場秩序;完善物業服務企業信用體系，將物業服務企業前期物業管理情況和信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼等掛鉤;推行崗前培訓和繼續教育制度，建立物業服務關鍵崗位人員持證上崗制度，全面提高物業服務從業人員職業素質。
區物價主管部門應加強物業服務收費的監管、監督和指導物業服務項目按質定價，加大對違法違規收費行為的查處力度，會同物業主管部門制定《北侖區普通住宅物業服務等級和收費標準》，并適時作出調整。實行物業服務收費公示制度。在全區住宅小區建立服務收費公示欄，將物業服務收費的項目和標準向小區業主全面公開，充分發揮業主的監督作用，提高物業服務企業經營透明度。
要加強物業專項維修資金的使用和管理。按照業主所有、專戶儲存、專款專用、業主決策、政府監督的原則，完善專項資金收繳、移交、使用、賬戶設置、監督管理的具體程序，確保專項維修資金合理使用。
(四)著力解決物業小區管理突出問題
針對物業管理中業主反映較為集中、影響小區和諧穩定的突出問題，各相關職能部門應按照各自工作職責，積極受理業主投訴，及時查處違法違規行為，形成各部門齊心協力、齊抓共管的工作格局。
1.加強物業小區房屋裝修管理。
物業服務企業應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;發現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻;勸阻無效的，要及時報告相關職能部門。房屋使用安全管理部門應切實強化房屋裝修管理，配合區城管部門依法及時查處影響房屋使用安全的行為。區城管、規劃部門應加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內地坪等違法違規行為的查處力度，在接到投訴舉報后應及時派員查處。街道、社區應加強轄區內房屋裝修管理的宣傳教育和督促檢查。
2.加強物業小區停車管理。
物業服務企業應切實做好物業小區內車輛停放秩序的維護工作，引導業主有序停車。區公安(交警)部門應指導物業服務企業、業主委員會科學劃分停車位，合理制定物業管理區域內的行車路線。對于小區內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規行為，在物業服務企業勸阻無效后，區公安(交警、消防)部門應及時受理投訴并介入處理，對惡意堵塞進出通道的車輛實施拖離。
3.加強物業小區治安、環境衛生管理。
物業服務企業應按照合同約定做好物業小區內公共秩序維護、環境衛生管理等工作。區公安部門應加強小區安全防范工作指導，督促物業企業落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發案率;加大對房屋租賃、無證養犬等行為的查處力度。區城管部門應嚴厲查處破壞公綠、違法戶外廣告等行為。區市場監管部門應加強對小區內違法經營現象的監管，對未能提供合法有效經營場所證明的，不予核發營業執照;會同相關部門取締物業小區內無證經營行為;依法查處物業小區內的違法廣告。
4.加強業委會自治管理。
街道辦事處和社區居委會應積極牽頭組織、指導物業小區盡早成立業委會;業委會應依法履行職責，接受街道辦事處和社區居委會的監督和指導，督促和協助物業服務企業履行約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾、糾紛;業委會活動經費可以按規定在物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，并做到財務公開;區住建、公安、城管等部門要加強對業委會的對口業務指導和培訓，不斷提高業委會自我管理和自治能力;積極探索民政部門賦予業委會獨立法人資格;探索試行現有
物業小區業委會直接向業主收取物業服務費，并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業的管理模式。
四、加大對物業服務業的扶持力度
(一)促進行業提升發展
根據省、市規定物業服務業納入現代服務業范疇，享受現代服務業各項優惠政策。鼓勵物業服務企業轉型升級，在服務領域上，從住宅小區、商務辦公樓向醫院、學校、廠房、城市綜合體、市政設施、公共建筑、農居點等拓展;在服務內容上，從傳統的建成交付后的建筑物管理向物業全過程管理和為業主提供全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。機關、事業單位、國有企業的辦公生產用房，原則上應當采用公開招標方式擇優選聘具有相應物業經營資質和市場信用等級的物業服務企業，支持和推動我市現代物業服務業發展。
(二)落實財政稅收扶持政策
1.積極貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策。根據省地稅局、省國稅局、省住建廳聯合制定的《關于貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策的通知》(浙地稅函〔20**〕286號)規定，切實落實物業服務業稅收扶持政策關于合理確定稅基、減免相關稅收、不征收營業稅項目、規范稅收減免程序等要求，完善我區現代物業服務業稅收扶持政策。
2.繼續實行拆遷安置小區內拆遷安置戶的物業管理“以獎代補”和物業管理優秀老住宅小區獎勵政策。根據《關于進一步加強物業管理工作的意見》(侖政〔20**〕36號)，完善拆遷安置小區和老住宅小區物業管理考核細則，促進物業服務企業提高服務水平。每年底物業主管部門會同相關職能部門和所屬街道(鄉鎮)進行考核，根據考核結果進行獎勵。
3.繼續實行住宅小區生活垃圾集中清運、小區路燈照明電費補貼政策，區財政核實基數，實行績效評價，由街道(鄉鎮)統一安排、實施。
(三)規范物業服務相關收費
凡由政府及相關職能部門承擔的費用，不得轉由業主或者物業服務企業承擔。供水、供電、供氣、供熱等專業單位要向物業管理區域內實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用。住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。規范物業消防、安全等相關職業技能培訓收費，按實際成本價核算并報物價部門備案。
五、強化組織保障
(一)成立物業管理領導小組
由區政府分管領導擔任組長，區政府辦副主任、區住建局局長為副組長，成員為區住建局、區財政局、公安分局、規劃分局、城管局、市場監管局、環保局、物價局、民政局、司法局、各街道(鄉鎮)分管領導。各單位明確人員各司其職，密切配合，共同推進現代物業服務業加快發展。
(二)將物業管理工作納入年度目標考核
物業管理工作納入區政府對各街道(鄉鎮)的目標責任制考核范圍，由物業管理領導小組負責制定物業管理考核辦法與評分細則，并會同相關部門實施考核。
(三)倡導機關黨員干部發揮模范帶頭作用
積極倡導機關事業單位黨員領導干部自覺遵守業主管理公約和物業管理各項規章制度，行使業主權利，履行業主義務，樹立公職人員良好的社會形象。對有違法搭建、破壞公綠、破墻開店、違法出租、欠繳物業服務費等不良行為，且經勸阻無效的，由街道、社區核實后將名單上報有管理權限的紀檢、組織部門處理。
(四)加強輿論宣傳引導
廣泛宣傳物業管理政策措施，在全社會形成人人自覺遵守相關規定、共建和諧宜居小區的良好氛圍。新聞宣傳部門應指導各類新聞媒體堅持正面宣傳引導，客觀公正報道物業服務糾紛事件，引導廣大業主依法理性維權，促進物業服務業持續健康發展。
篇3：奉化市關于加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見
奉化市關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見
奉化市人民政府辦公室關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見
奉政辦發〔20**〕48號
各鎮人民政府、街道辦事處，市政府各部門、各直屬單位：
為進一步加強物業管理，發揮現代物業服務業在改善城市人居環境、提高居民生活品質、創新社會管理、促進社會和諧中的積極作用，根據寧波市人民政府辦公廳《關于進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展的若干意見》(甬政辦發〔20**〕211號)精神，結合我市實際，現就進一步加強物業管理和扶持物業服務業發展提出如下意見：
一、總體要求和目標任務
物業管理是社會管理的基礎性工作和重要組成部分，是各級政府創新社會管理、創建平安社區的重要載體。進一步加強物業管理、扶持物業服務業發展，是貫徹落實***，推進實力城市、品質城市、文化強市“三大建設”的必然要求，是營造和諧宜居城市環境的現實需要，是新形勢下惠民生、保穩定、促發展的重要舉措。
(一)總體要求
堅持以***為指導，以成功創建“省示范文明市”為契機，以構建“和諧小區”為目標，以解決群眾反映強烈、影響社區和諧穩定的突出問題為突破口，按照以人為本、服務為先，屬地為主、部門聯動，業主自治、綜合施策的原則，著力完善物業管理工作體系，著力深化體制機制創新，著力優化行業發展環境，不斷提升奉化物業管理和行業發展水平。
(二)目標任務
通過5年努力，全市物業管理和物業服務業發展水平明顯提升。具體目標任務為：
物業管理工作體系進一步完善。將物業管理工作納入各鎮(街道)、有關部門年度工作目標考核內容;市政府成立物業管理領導機構和專門管理機構;鎮(街道)建立物業管理服務站;社區物業管理實現機構、人員、職責、經費四落實;各物業管理小區業主大會、業主委員會實現全覆蓋;“市、鎮(街道)、社區”三級物業管理體系健全、職責明確、銜接順暢。
聯動工作機制進一步健全。屬地政府作用得到充分發揮，各職能部門履職到位，綜合執法隊伍建立;物業管理區域內突發事件得到及時有效處理，違章搭建、違規裝修、破壞公綠、無序停車等行為得到有效遏制，物業管理秩序得到有效維護。
行業發展環境進一步優化。政府高度重視物業管理工作，將物業服務業納入現代服務業扶持范疇;全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業務培訓等配套政策措施，不斷優化行業發展環境;積極探索完善老舊住宅小區、拆遷安置小區、保障性住房小區的長效管理機制。
企業實力進一步提升。加快打造具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業服務企業;培育年營業收入在1000萬元以上的企業5家，其中1-2家企業年營業收入力爭達到5000萬元以上。
二、大力提升物業管理水平
(一)強化屬地指導監督職責
市政府成立物業管理工作領導小組，建立部門聯席會議制度，加強對轄區內物業管理工作的領導和綜合協調;落實物業管理補貼(獎勵)經費和人員經費;把物業管理工作納入對鎮(街道)、各有關部門的年度目標考核;依托城管、公安、規劃、建設、市場監督管理等綜合執法隊伍，明確受理途徑和執法時限，正常開展綜合執法進小區活動，及時處理物業小區內的違法違規行為;建立健全物業小區糾紛快速處理機制，及時化解物業管理服務中的矛盾和糾紛;規劃、建設等各有關職能部門應加強對全市房地產項目的交付前監管，督促開發單位解決工程遺留問題;成立市物業管理中心，負責物業企業管理，指導屬地鎮(街道)做好業主大會和業主委員會的籌建、改選和日常監管等工作。
鎮(街道)設立物業管理服務站，負責對轄區內物業管理工作的統籌協調，由鎮(街道)領導擔任站長，配備專職工作人員;積極指導業主大會、業委會的成立和換屆，規范業委會運作，協調社區居委會、業委會和物業服務企業之間的關系;參與轄區內前期物業招投標工作，負責小區物業服務企業退出監管工作;指導社區居委會和業委會正確使用物業專項維修資金;對轄區內的物業服務企業進行日常考核，并督促有關問題整改。
社區應配備專職物業管理協調員。專職物業管理協調員由鎮(街道)統一派駐到社區，接受鎮(街道)物業管理服務站領導，負責小區物業管理的日常指導工作，及時了解業主需求，參與物業服務企業的日常考核，指導業委會依法開展業主自治工作，監督物業服務企業履行合同約定。業委會未成立前，由社區居委會暫時代理業委會職責。
要積極創建優秀示范小區，進一步加強社區居委會、業委會、物業服務企業三方聯動，形成工作合力。建立由社區居委會牽頭，業委會、物業服務企業共同參與的物業小區聯席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區物業管理服務中遇到的疑難問題。倡導業委會成員通過依法選舉成為社區黨組織和社區居委會成員。積極探索社區居委會、業委會和物業服務企業創建聯合黨支部，充分發揮黨員在業主自治、和諧小區創建中的作用。
(二)加強物業服務行業監管
加強對全市物業服務行業的監管，健全市場準入、退出機制，加強市外物業服務企業進入備案管理;推行履約保證金制度，強化物業招投標監管，切實規范物業服務市場秩序;建立物業服務企業和經理人信用體系，將物業服務企業和經理人信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼、從業限制等掛鉤，對有不良行為的企業和從業人員進入黑名單;推行崗前培訓和繼續教育制度，建立物業服務關鍵崗位人員持證上崗制度，全面提高物業服務從業人員職業素質;落實物業住宅小區財務公示制度，建立重大信息公開制度，提高物業服務企業經營透明度;強化資質管理、制度管理、分類管理和重大事項底線管理辦法，規范物業企業管理行為;以業主滿意度為導向，提高物業服務水平和收費率。
市價格主管部門應加強物業服務收費的監管，建立正常的物業服務費調整機制。要監督和指導物業服務項目按質定價，加大對違法違規收費行為的查處力度。要協助物業主管部門根據物業服務等級制定相應的普通住宅小區前期物業服務收費指導標準，并適時作出調整。
(三)著力解決物業小區管理突出問題
針對物業管理中業主反映較為集中、影響小區和諧穩定的突出問題，各相關職能部門應按照各自工作職責，積極受理業主投訴，及時查處違法違規行為，形成各部門齊心協力、齊抓共管的工作格局。
1.加強物業小區房屋裝修管理
物業服務企業應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;發現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻;勸阻無效的，要及時報告房屋使用安全管理、規劃、城管等職能部門。房屋使用安全管理部門應切實強化房屋裝修管理，加強房屋裝修執法隊伍建設，依法及時查處影響房屋使用安全的行為。規劃、城管部門應加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內地坪(未影響房屋安全的)等違法違規行為的查處力度，在接到投訴舉報后應及時派員查處。街道、社區應加強轄區內房屋裝修管理的宣傳教育和督促檢查。
2.加強物業小區停車管理
物業服務企業應切實做好物業小區內車輛停放秩序的維護工作，引導業主有序停車。公安(交警)部門應協助、指導物業服務企業、業主委員會科學劃分停車位、交通標志標線，合理制定物業管理區域內的行車路線。對小區內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規行為，在物業服務企業勸阻無效后，公安(交警、消防)部門應及時介入處理，對惡意堵塞進出通道的車輛實施拖離。
3.加強物業小區治安、環境衛生管理
物業服務企業應按照合同約定做好物業小區內公共秩序維護、環境衛生管理等工作。公安部門應加強小區安全防范工作指導，督促物業企業落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發案率;加大對房屋租賃、無證養犬等行為的查處力度。城管部門應嚴厲查處破壞公綠、違法戶外廣告等行為。市場監督管理部門應加強對小區內違法經營現象的監管，對未能提供合法有效經營場所證明的，不予核發營業執照;會同相關部門取締物業小區內無證經營行為;依法查處物業小區內的違法廣告。衛生部門要加強對住宅小區的環境衛生和“四害”防治工作的管理。
4.加強業委會自治管理
鎮人民政府、街道辦事處和社區居委會應積極牽頭組織、指導物業小區盡早成立業委會;業委會應依法履行職責，接受鎮人民政府、街道辦事處和社區居委會的監督和指導，督促和協助物業服務企業履行約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾、糾紛;業委會活動經費可以按規定在物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，并做到財務公開;公安、建設、城管等部門要加強對業委會的對口業務指導和培訓，不斷提高業委會自我管理和自治能力;積極探索民政部門賦予業委會獨立法人資格;積極探索現有物業小區采用業委會直接向業主收取物業服務費，并按照合同約定將物業服務費支付給物業服務企業模式。
5.建立物業收費共同監督機制
倡導全社會的物業服務消費觀念，嚴格按合同約定交納物業服務費;物業企業要從對全體業主負責的角度，加強物業費收取的催討工作;社區和業主委員會要建立物業收費共同監督機制;司法部門要依托物業收費糾紛快速處理機制，積極做好物業收費的調解、審理工作。
三、加大對物業服務業的扶持力度
(一)促進行業提升發展
物業服務業納入我市現代服務業范疇，享受我市現代服務業各項優惠政策。鼓勵物業服務企業轉型升級，在服務領域上，從住宅小區、商務辦公樓向醫院、學校、廠房、城市綜合體、市政設施、公共建筑、農居點等拓展;在服務內容上，從傳統的建成交付后的建筑物管理向物業全過程管理和為業主提供全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。機關、事業單位、國有企業的辦公生產用房，原則上應當采用公開招標方式擇優選聘具有相應物業經營資質和市場信用等級的物業服務企業，支持和推動我市現代物業服務業發展。
(二)落實財政稅收扶持政策
積極貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策。市地稅局、國稅局、建設局要根據省地稅局、省國稅局、省住建廳聯合制定的《關于貫徹落實我省現代物業服務業稅收扶持政策的通知》(浙地稅函〔20**〕286號)規定，切實落實物業服務業稅收扶持政策關于合理確定稅基、減免相關稅收、不征收營業稅項目、規范稅收減免程序等要求，完善我市現代物業服務業稅收扶持政策。
建立補助(獎勵)專項資金。市財政要根據合理補助、分級負擔的原則，制定相關政策、明確補助(獎勵)標準。要加大對城鎮老舊住宅小區、拆遷安置小區、保障性住房小區物業管理經費補貼的力度，每年安排補助資金，保障這些小區物業服務正常運行。每年要根據轄區內物業服務企業經營情況，安排物業服務行業專項獎勵資金，加強物業服務考核，對經考核為合格及以上的普通住宅小區的物業管理項目給予相應的獎勵。積極推行業主滿意度測評和物業服務星級評定工作，并與考核相掛鉤。具體考核獎勵辦法另行制定。
(三)完善有關收費政策
各專業管理部門對物業服務企業實施相關職業技能培訓的，除按物價部門規定標準收取培訓費外，不得額外收取其他費用。各專業管理部門可利用自身資源與師資力量聯合物業主管部門或物業行業協會開展培訓工作，培訓費用按實際成本價核算并報物價部門審批備案。
物業服務業企業在住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣(管道燃氣)價格，按照當地居民生活類銷售價格標準執行。
給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等相關專業單位在接收管理物業區域內共有設施設備后，應當及時做好共有設施設備維修、養護、更新改造，確保物業區域共有設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。垃圾集中清運、路燈照明等費用由相關職能部門承擔。
四、強化組織保障
(一)成立物業管理工作領導小組
市政府成立物業管理工作領導小組，由市政府分管副市長擔任組長，發改、民政、公安、建設、城管執法、市場監管等有關職能部門和各鎮(街道)相關負責人擔任成員，辦公室設在市建設局。領導小組通過聯席會議形式開展工作。各單位應在市物業管理中心的指導下，各司其職，密切配合，切實加強物業管理工作，共同推進現代物業服務業加快發展。
(二)將物業管理工作納入年度目標考核
物業管理工作中的有關組織機構、人員經費落實和具體政策執行等情況納入市政府對各鎮(街道)、有關部門的目標責任制考核范圍，由物業管理領導小組負責制定物業管理考核辦法與評分細則，并由市督查考核室負責具體工作目標的落實。
(三)強化屬地管理監督責任
鎮(街道)、社區要強化屬地責任，明確物業管理機構或成立相應的物業管理站，配齊配強專職或兼職物業管理工作人員，建立鎮(街道)干部聯系物業小區制度。以鎮(街道)為主導，建立鎮(街道)-社區-業委會-物業公司“四輪驅動”的住宅小區物業管理工作投訴處理機制。對已經建成交付的物業小區要在兩年內成立業主委員會，全市物業小區限期在五年內全部成立業主委員會。
(四)建立物業服務糾紛快速處理機制
建立市-鎮(街道)-社區三級物業服務糾紛快速處理機制。鎮(街道)所屬社區要成立一級糾紛調解委員會，接受物業服務糾紛的一方或雙方提出的調解申請，啟動糾紛快速處理程序;調解不成的，由社區上報鎮(街道)。鎮(街道)負責聯合轄區法院、司法、市場監管、物業管理部門等組成物業服務糾紛二級調解委員會，調解社區上報的糾紛。調解不成的，則由轄區法院立案審理。對影響面廣、情況復雜的糾紛，鎮(街道)應及時向市物業服務糾紛調解委員會報告處理。
(五)倡導機關黨員干部發揮模范帶頭作用
積極倡導機關事業單位黨員干部自覺遵守業主管理公約和物業管理各項規章制度，行使業主權利，履行業主義務，樹立公職人員良好的社會形象。對有違法搭建、破壞公綠、破墻開店、違法出租、欠繳物業服務費等不良行為，且經勸阻無效的，由街道、社區核實后將名單上報有管理權限的紀檢、組織部門處理。
(六)加強輿論宣傳引導
廣泛宣傳物業管理政策措施，在全社會形成人人自覺遵守相關物業政策、規約，倡導依法、有償、按合同管理的和諧宜居小區良好氛圍。新聞宣傳部門應指導各類新聞媒體堅持正面宣傳引導，客觀公正報道物業服務糾紛事件，公開曝光不良業主行為，引導廣大業主依法理性維權，促進物業服務業持續健康發展。
本意見自發布之日起30日后施行。
奉化市人民政府辦公室
20**年5月9日