濟源市關于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見(20**)
濟政辦[20**]27號
各產業(yè)集聚(開發(fā))區(qū)管委會，各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市人民政府各有關部門：
為加強我市住宅小區(qū)物業(yè)管理，提升物業(yè)服務水平，改善人居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)有關規(guī)定，結合我市實際，提出以下實施意見：
一、指導思想
以十八屆三中全會精神為指導，全面落實***，以改善城市人居環(huán)境為出發(fā)點，以提高服務質量和服務水平為重點，以推進物業(yè)管理規(guī)范化、長效化為目標，加快體制創(chuàng)新，完善管理制度，規(guī)范市場行為，引導業(yè)主參與，逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化管理與業(yè)主自主管理相結合的物業(yè)管理新機制，促進全市物業(yè)管理工作持續(xù)健康發(fā)展。
二、工作目標
(一)建立物業(yè)管理長效機制，解決當前物業(yè)管理中的熱點難點問題，實現(xiàn)物業(yè)管理長效化監(jiān)管。到20**年底，初步建立市、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理體系，實現(xiàn)自上到下，多部門聯(lián)合參與的物業(yè)共管模式。
(二)建立物業(yè)服務市場調控機制，確立以政府指導價為基準的物業(yè)服務收費市場調節(jié)機制，建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務新機制，全面提升我市物業(yè)服務管理的整體水平。到20**年底，房地產開發(fā)企業(yè)新建的住宅小區(qū)，專業(yè)物業(yè)企業(yè)服務率達到100%。
(三)堅持專業(yè)化管理與業(yè)主自治管理相結合，建立以專業(yè)化物業(yè)企業(yè)管理為主，自主管理為輔的多模式物業(yè)管理，努力實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化和可持續(xù)化發(fā)展。20**年底，全市住宅小區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)全覆蓋。
三、工作任務
(一)完善管理體制，明確管理職責
按照“條塊結合、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確部門與基層鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)、居委會管理職責，落實工作任務，推進住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
1.建立部門聯(lián)席會議制度
建立由市住房和城鄉(xiāng)建設局牽頭，市創(chuàng)建指揮部辦公室、發(fā)展和改革委員會、住房和城鄉(xiāng)建設局、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局、公安局、民政局、環(huán)境保護局、質量技術監(jiān)督局、工商行政管理局、濟源供電公司等單位參加的聯(lián)席會議制度，定期召開工作會議，研究解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的重點、難點問題，討論制定和調整我市物業(yè)管理政策，根據(jù)工作職責，落實各自工作任務,確保各階段工作目標落實到位。
2.強化基層社區(qū)居委會工作責任
各街道辦事處要把物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，實施目標績效考核，指導基層社區(qū)健全管理職能。各社區(qū)要指定一至兩名專職物業(yè)管理監(jiān)督人員，具體負責物業(yè)管理相關法律法規(guī)、政策在本轄區(qū)內的貫徹落實。社區(qū)居委會要把強化物業(yè)管理監(jiān)管同城市創(chuàng)建工作有機結合，積極組織開展物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、政策的宣傳，采取多種方式，切實加強本轄區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)督、指導;在街道辦事處和市住房和城鄉(xiāng)建設局的指導下，積極組織本轄區(qū)內符合條件的住宅小區(qū)召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，并監(jiān)督和指導其日常工作，將業(yè)主自治管理落到實處。發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主體作用，調動業(yè)主共同參與小區(qū)管理工作。做好轄區(qū)內業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴處理工作，將矛盾化解在基層。對不具備物業(yè)企業(yè)進駐服務條件的住宅小區(qū)，指導業(yè)主實施自治管理或直接牽頭組織實施最基礎的管理。
(二)積極改進小區(qū)物業(yè)管理
根據(jù)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理實際，積極探索新的管理模式：
1.物業(yè)服務企業(yè)服務管理的住宅小區(qū)：按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、秩序文明的要求，實行規(guī)范化管理，重點做好以下工作：
解決開發(fā)建設遺留問題。市住房和城鄉(xiāng)建設局、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局等相關部門，要按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)逐個檢查，建立檔案，督促開發(fā)建設單位解決小區(qū)存在問題。未按原規(guī)劃設計要求建設配套設施的，要補建到位，所需費用由原開發(fā)單位承擔;開發(fā)建設單位保修期內的工程質量問題，由開發(fā)建設單位負責及時維修，原則上在20**年年底前，維修責任要全部落實到責任單位和個人，維修及時率確保在90%以上。保修期外的房屋維修工作,要依據(jù)原建設部和財政部聯(lián)合下發(fā)的《住宅專項維修資金管理辦法》(165號令)的相關規(guī)定辦理,未繳存住宅專項維修資金的住宅小區(qū),由社區(qū)居委會動員業(yè)主繳存,或者采用一事一議的方式,通過業(yè)主集資方式解決共用部位或共用設施設備的維護和維修費用。
明確小區(qū)供暖、供氣、供電、供水、供熱等配套設施、設備權屬。市住房和城鄉(xiāng)建設局牽頭，相關職能部門配合，按照有關法律法規(guī)的規(guī)定和要求，對住宅小區(qū)相關配套設施、設備進行產權認定。確保產權清晰、管理責任清晰。
實施規(guī)范的物業(yè)管理。通過培訓、監(jiān)督檢查等方式，提高物業(yè)企業(yè)服務綜合素質，改進服務水平，實施質價相符的物業(yè)服務收費。改進物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的溝通、交流渠道，物業(yè)企業(yè)要定期聽取業(yè)主意見，積極主動改進工作，減少物業(yè)服務糾紛。
2.無主管樓院(小區(qū))：按照《濟源市人民政府關于加強無主管樓院(小區(qū))物業(yè)管理工作的通知》(濟政辦〔20**〕33號)有關要求和標準，由所在街道辦事處牽頭，認真做好物業(yè)服務管理工作的落實。
(三)落實國家法律、法規(guī)，嚴格規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理
1.規(guī)范住宅小區(qū)前期物業(yè)服務管理。按照“建管分離”的要求，從物業(yè)項目的前期管理入手，切實規(guī)范物業(yè)管理行為。對新建住宅小區(qū)項目，嚴格按照建設部《關于印發(fā)<前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法>的通知》(建住房〔20**〕130號)的規(guī)定，落實前期物業(yè)招投標制度。由房地產管理部門指導、監(jiān)督開發(fā)建設單位通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。選聘的物業(yè)服務企業(yè)應與由開發(fā)建設單位簽訂《前期物業(yè)服務合同》，實施前期物業(yè)服務管理。通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)建設單位應當在取得預售許可證之前完成物業(yè)管理招標投標工作。業(yè)主大會成立后，可按規(guī)定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，新選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)應與業(yè)主委員會簽訂正式的《物業(yè)服務合同》，實施物業(yè)服務管理。開發(fā)建設單位未按照規(guī)定選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的，由市住建部門依照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定責令限期改正，予以警告，可以并處10萬元以下的罰款。
依照《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定，積極落實住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收制度，在綜合驗收中要對物業(yè)管理落實情況進行重點核驗把關，杜絕或減少開發(fā)環(huán)節(jié)遺留問題。
嚴格落實物業(yè)管理配套設施的建設、使用和管理。開發(fā)建設單位要按相關規(guī)定配置必要的業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房達不到規(guī)定的配套標準和相關的建設設計要求的，由住建部門依照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，責令限期改正，給予警告，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。物業(yè)管理用房的產權屬全體業(yè)主所有，要按照國家法律法規(guī)規(guī)定的用途使用。
2.加強業(yè)主委員會建設。按照國務院《物業(yè)管理條例》的要求，落實《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，進一步明確業(yè)主委員會、業(yè)主大會和業(yè)主的責任、權利和義務，完善業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的行為規(guī)范。各街道辦事處、市民政局、住房和城鄉(xiāng)建設局要組織社區(qū)對已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)進行規(guī)范，對符合條件但未建立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，要抓緊組建;業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責，確保各項工作正常運轉。實行自治管理的住宅小區(qū)，社區(qū)要組建由社區(qū)干部、包片民警和業(yè)主代表組成的小區(qū)管理委員會，加強相關管理。積極探索和改進業(yè)主自治管理的模式與方法，促進業(yè)主大會、業(yè)主委員會自我教育、自我管理、自我服務、自我監(jiān)督，尊重小區(qū)業(yè)主的知情權、參與權與決策權，提高社區(qū)居民理性維權、依法自治的能力和自覺性。
3.建立健全物業(yè)服務企業(yè)進入和退出機制。物業(yè)企業(yè)進駐住宅小區(qū)服務管理，必須按照法律法規(guī)規(guī)定的方式和程序，由開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會在公平、公正、公開的情況下，選擇適合的物業(yè)服務企業(yè)。開發(fā)建設單位應通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂《前期物業(yè)服務合同》，業(yè)主委員會應與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行充分協(xié)商，簽訂《物業(yè)服務合同》，并認真完成物業(yè)項目和物業(yè)資料的承接查驗工作，確保物業(yè)服務企業(yè)能夠全面正常地開展住宅小區(qū)的物業(yè)服務管理工作。
前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同期滿，物業(yè)服務企業(yè)應在期滿前三個月書面告知開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會，并同時告知所在街道、社區(qū)和市住房和城鄉(xiāng)建設局，在街道和社區(qū)的指導下及時召開業(yè)主大會續(xù)聘或選聘物業(yè)服務企業(yè)，在原物業(yè)服務合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務合同。
《前期物業(yè)服務合同》或《物業(yè)服務合同》期限未屆滿前，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會要求提前解除合同的，應在擬解除合同之日前三個月，將解除合同的原因、物業(yè)服務企業(yè)退出時間、同意承擔的違約責任以書面形式告知對方，征得對方同意，并同時告知所在街道、社區(qū)和市住房和城鄉(xiāng)建設局。未經業(yè)主大會表決通過，物業(yè)服務企業(yè)不得提前解除合同，自行退出、停止服務。物業(yè)服務企業(yè)擅自退出的，按照《前期物業(yè)服務合同》或《物業(yè)服務合同》的相關約定，承擔相應的違約責任。
4.強化物業(yè)服務企業(yè)管理。嚴格規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)經營行為。對無資質、無獨立法人資格或未經審批收取物業(yè)服務費的行為進行清理規(guī)范;對違反規(guī)定，不具備資格、不按規(guī)定實施物業(yè)服務管理的行為，依法進行查處。嚴格物業(yè)招投標制度。積極引入市場競爭機制，從20**年開始，房地產開發(fā)企業(yè)建設的住宅小區(qū)，必須嚴格執(zhí)行原建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行規(guī)定》，落實前期物業(yè)招投標工作。鼓勵外地物業(yè)服務企業(yè)進入我市物業(yè)服務管理市場，加快培育一批基礎好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮凝堫^物業(yè)服務企業(yè)。加強物業(yè)服務企業(yè)培訓工作，市物業(yè)管理部門要積極開展物業(yè)服務從業(yè)人員的業(yè)務培訓，大力推行物業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主及其他組織提供有償服務項目，擴大服務范圍，提高行業(yè)整體水平。
5.建立健全物業(yè)服務收費標準和維修資金管理制度。修訂出臺我市物業(yè)服務收費政府指導價標準。由市發(fā)展和改革委員會和市住房和城鄉(xiāng)建設局結合我市實際，認真研究制定濟源市物業(yè)服務等級標準和物業(yè)服務收費標準，明確物業(yè)服務收費的原則、收費管理形式和服務費用構成，加快建立“質價相符、等級自選”的菜單式收費機制，確保年底前公布實施。
建立物業(yè)服務收費公示制度。在全市住宅小區(qū)建立物業(yè)服務收費公示板，將物業(yè)服務收費項目和服務等級標準向小區(qū)業(yè)主公開，充分發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督作用，讓業(yè)主明明白白消費，并有效促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量。
加強住宅維修資金的使用和管理。按照業(yè)主所有、專戶儲存、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，完善專項資金收取、移交、使用、賬戶設置、監(jiān)督管理的具體程序，確保專項維修資金合理使用。同時，要進一步加強維修資金的收繳工作，在加大對業(yè)主宣傳力度的同時，依照原建設部《住宅專項維修資
金管理辦法》(建設部令第165號)的規(guī)定，落實房地產企業(yè)責任，確保維修資金及時收繳到位。
6.嘗試建立物業(yè)服務失信懲戒制度。對不能履行合同約定提供服務、存在違法違規(guī)經營行為的物業(yè)企業(yè)，經小區(qū)業(yè)主委員會提議、社區(qū)居委會和市房管部門認可，計入企業(yè)誠信不良檔案、取消其年度評先資格。造成嚴重后果的，一定期限內取消或永久取消其在我市物業(yè)服務市場的競標資格。對不依照物業(yè)服務合同的約定按期繳納物業(yè)服務費的業(yè)主，要由業(yè)主委員會督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。人民法院終審判決認定支持物業(yè)服務企業(yè)起訴事由的，經物業(yè)企業(yè)申請、社區(qū)居委會和市房管部門認可，可納入業(yè)主個人誠信記錄。條件成熟后，相關記錄可提供金融等部門參考。
(四)保障措施
1.強化組織領導。物業(yè)管理事關城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大，是一項復雜的社會系統(tǒng)工程。要切實加強領導，健全機構，完善措施，扎實推進。要把物業(yè)管理工作列為全市目標績效考核重要內容，落實責任，明確任務，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的組織體系和工作體系，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。
2.加強輿論宣傳。各街道辦事處和有關部門要積極組織開展以貫徹《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)為主題的宣傳活動，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，化解物業(yè)服務糾紛，努力形成“共建共管、團結和諧”的良好氛圍。各有關部門、物業(yè)服務企業(yè)和街道辦事處、社區(qū)居委會要通力合作，密切配合，切實抓好宣傳教育落實工作，進一步加深廣大市民對物業(yè)服務管理工作的理解和支持。各新聞媒體要充分發(fā)揮輿論導向作用，廣泛宣傳加強物業(yè)管理工作的重要意義和有關政策法規(guī)，在對物業(yè)企業(yè)服務質量嚴格監(jiān)督的同時，對個別業(yè)主車輛亂停亂放、毀綠搭違、惡意欠繳物業(yè)費等不文明行為也要堅決予以曝光，為全市物業(yè)管理工作營造良好的輿論氛圍。物業(yè)管理主管部門要組織開展物業(yè)服務優(yōu)秀住宅小區(qū)的評選活動，樹立榜樣，起到以點帶面、典型引路的作用，促進全市物業(yè)管理工作快速發(fā)展。
3.搞好督導檢查。各街道辦事處要結合當?shù)貙嶋H情況，抓緊制定本轄區(qū)物業(yè)管理工作計劃，加強對物業(yè)管理工作的組織協(xié)調和監(jiān)督檢查，對工作情況實行定期調度，推動工作落實。物業(yè)管理主管部門要將日常檢查與年度考評相結合，科學評定物業(yè)服務企業(yè)的服務管理業(yè)績;要建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務管理中的不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權益。相關單位要逐級簽訂責任狀，建立物業(yè)管理工作目標考核制度，完善市、街道、社區(qū)三級考核機制，切實調動起各方面的工作積極性。最終實現(xiàn)行業(yè)功能逐步健全，管理機制效用明顯，政策法規(guī)成型配套，物業(yè)管理規(guī)范有序，誠信服務品質優(yōu)良，人居環(huán)境舒適和諧的良好局面。
附件：物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位職責
20**年4月15日
附件
物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位職責
1.市住房和城鄉(xiāng)建設局：開展開發(fā)企業(yè)專項治理行動，督促開發(fā)企業(yè)搞好物管用房的配套建設，竣工驗收備案前的物業(yè)承接查驗等工作;配合物價部門對物業(yè)服務違規(guī)收費行為進行查處;配合社區(qū)指導逾期未換屆的業(yè)主大會進行換屆工作;對物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處。
2.市發(fā)展和改革委員會：適時調整物業(yè)收費標準。對物業(yè)服務收費行為加強監(jiān)督檢查，查處違規(guī)收費行為，及時處理物業(yè)服務收費相關投訴，依法維護物業(yè)管理相關當事人的合法權益。
3.市民政局：負責小區(qū)業(yè)主委員會的管理和業(yè)務指導，協(xié)調社區(qū)居委會與業(yè)主委員會之間的關系。
4.街道辦事處：加強對轄區(qū)內物業(yè)管理工作的領導，指導社區(qū)居委會全面完成轄區(qū)內住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建工作，引進正規(guī)物業(yè)企業(yè)進駐小區(qū)管理，依法監(jiān)督社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)開展工作。組織完成轄區(qū)內無主管樓院(小區(qū))的整治改造工作。
5.社區(qū)：對物業(yè)服務企業(yè)的服務行為進行日常監(jiān)督，對其違規(guī)行為及時督促糾正，組織住宅小區(qū)(含無主管樓院、無主管小區(qū))成立業(yè)主委員會，并對業(yè)主委員會的日常工作給予指導。對專業(yè)物業(yè)企業(yè)管理、后勤式物業(yè)管理、社區(qū)代管物業(yè)管理、業(yè)主自治物業(yè)管理等形式的物業(yè)管理活動進行指導和監(jiān)督，充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，逐步形成業(yè)主自我管理、自我教育、自我服務的新型管理模式，為和諧社區(qū)建設奠定基礎。
6.市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局：切實加強住宅小區(qū)規(guī)劃監(jiān)管。在住宅小區(qū)項目審批階段，要明確建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線走向，綠化要求以及其他控制事項。在項目建設階段，應對小區(qū)規(guī)劃建設工程進行監(jiān)督檢查、竣工驗收，保證小區(qū)建設工程嚴格按照項目規(guī)劃要求建設。規(guī)劃驗收合格后，小區(qū)建筑方可交付使用。在日常小區(qū)管理過程中，要充分發(fā)揮執(zhí)法職能，定期清查住宅小區(qū)違反建設工程規(guī)劃許可擅自變更規(guī)劃行為。查處物業(yè)小區(qū)改變用地性質私搭亂建、破壞綠化改種蔬菜、臨街建筑物高空墜物、亂扯亂掛等有礙市容的行為。妥善處理違反規(guī)劃引發(fā)的物業(yè)投訴糾紛。
7.市工商局：對住宅小區(qū)物業(yè)服務合同進行審查，依法保護消費者合法權益。依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定審慎核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。對開發(fā)商前期銷售房屋時發(fā)布的虛假廣告和承諾進行清理整頓，防止因虛假廣告和承諾未兌現(xiàn)給物業(yè)管理帶來新的矛盾，特別是對有購房減免、贈送物業(yè)服務管理費用而損害其他業(yè)主利益的違規(guī)廣告不予審批。
8.市公安局：做好住宅小區(qū)技防工作(電子監(jiān)控)，定期、不定期開展住宅小區(qū)安全排查工作，組織物業(yè)保安進行培訓，指導物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范工作，及時處理小區(qū)治安案件糾紛，建立公安機關與物業(yè)服務企業(yè)聯(lián)動防范機制。
9.市環(huán)境保護局：對申請在住宅小區(qū)從事餐飲、娛樂、旅館等經營活動的，要全面評估該經營活動對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、噪聲、油煙等影響，負責對物業(yè)管理區(qū)域內的噪聲污染、粉塵污染、油煙污染等環(huán)境污染行為，依法查處，限期整改。
10.市公安消防支隊：負責對物業(yè)小區(qū)開展經常性的消防安全檢查，督促和指導小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)落實各項消防安全措施。要加大消防執(zhí)法和處罰力度，依法嚴厲查處破壞小區(qū)公共消防設施的單位和個人。
11.市質量技術監(jiān)督局：加強對電梯安裝、維修、日常維護、保養(yǎng)、改造、使用、檢驗檢測、監(jiān)察等工作環(huán)節(jié)的監(jiān)管;對重點區(qū)域開展監(jiān)督檢查，督促電梯使用管理單位和維保單位切實履行職責。
12.市財政局：負責物業(yè)管理提升行動中財政獎補資金的落實，督促其他渠道資金落實到位，監(jiān)管相關資金的使用。
13.供水、供電、供氣、供熱等管理單位：要做好水、電、氣、暖的供應和管理工作，認真落實《物業(yè)管理條例》第四十五條和第五十二條的相關規(guī)定，逐步實施收費到戶，并依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。
篇2：義烏市關于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(2014年)
義烏市關于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(20**)
各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：
為進一步加強和規(guī)范全市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理水平，助推全國文明城市創(chuàng)建，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合我市實際，經市政府研究同意，制訂如下意見。
一、總體要求
(一)指導思想
按照城鄉(xiāng)一體化、運作市場化、服務品質化的要求，進一步健全物業(yè)管理體系，完善物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。
(二)基本原則
1.統(tǒng)一領導，分級管理。全市物業(yè)管理實行統(tǒng)一領導、綜合協(xié)調，建立市、鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)(村)三級物業(yè)管理體系。
2.條塊結合，屬地負責。加強物業(yè)管理部門指導、管理和監(jiān)督職能，強化鎮(zhèn)(街道)屬地管理責任，發(fā)揮社區(qū)(村)主體作用。
3.依規(guī)管理，因地制宜。按照省物業(yè)管理條例，堅持規(guī)范管理、公開透明、有序運作，根據(jù)城鄉(xiāng)物業(yè)項目類型，堅持分類實施、市場運作、穩(wěn)步推進。
4.業(yè)主參與，共建共享。強化業(yè)主在物業(yè)管理中的自治作用，明確權利和義務，引導業(yè)主共建宜居小區(qū)、共享品質生活。
二、明晰職責，建立三級物業(yè)管理體制
(三)明確市級部門管理監(jiān)督職責。成立市物業(yè)管理工作領導小組，由分管城建副市長任組長，建設、發(fā)改、行政執(zhí)法、規(guī)劃、環(huán)保、工商、司法、公安、消防、社區(qū)集聚辦公室、流動人口管理局、質監(jiān)等部門為成員單位。領導小組下設辦公室，辦公室設在市建設局，由市建設局局長任辦公室主任。建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究部署、綜合協(xié)調全市物業(yè)管理工作。強化市建設局行業(yè)主管部門職責，負責物業(yè)服務行業(yè)的指導、管理和監(jiān)督，研究制定全市物業(yè)管理政策，對鎮(zhèn)(街道)、物業(yè)管理工作進行指導、考核。
(四)明確鎮(zhèn)(街道)屬地管理職責。鎮(zhèn)(街道)負責轄區(qū)內物業(yè)管理的組織領導和管理監(jiān)督工作，指導業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，負責對業(yè)委會開展工作的活動經費進行監(jiān)管。協(xié)調社區(qū)居委會(村委會)、業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)關系，調處各類物業(yè)管理糾紛，對轄區(qū)內物業(yè)管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮(zhèn)(街道)設立物業(yè)管理辦公室，由分管城建或社區(qū)的副鎮(zhèn)長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮(zhèn)配備1-2名人員負責日常工作。
(五)明確社區(qū)居委會(村委會)物業(yè)管理職責。將物業(yè)管理職能納入社區(qū)居委會(村委會)工作職責范圍，全面落實物業(yè)管理各項工作。協(xié)助指導業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，協(xié)調業(yè)委會、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)關系，調處各類物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居委會(村委會)設立物業(yè)管理服務站，由社區(qū)居委會(村委會)負責人任站長，片區(qū)民警、行政執(zhí)法隊員兼任副站長，配備人員1-2名。
三、因地制宜，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式
(六)新建住宅小區(qū)物業(yè)。要嚴格遵循規(guī)劃設計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業(yè)服務企業(yè)實施等級性物業(yè)管理。規(guī)劃、建設等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)管理三道關口。新建住宅小區(qū)要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發(fā)建設單位要按前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)管理服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務。
(七)改造后的農村社區(qū)和舊住宅小區(qū)物業(yè)。要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎，界定各物業(yè)管理服務區(qū)域;以社區(qū)居委會為基礎，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會;以物業(yè)服務企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為基礎，開展物業(yè)管理服務活動。要加大對舊住宅小區(qū)和農村社區(qū)的改造力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對改造后具備條件的農村社區(qū)和舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務;對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。
(八)物業(yè)管理服務內容與收費標準。物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型，物業(yè)服務的不同階段，提供服務的性質、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。1.5萬平方米以上的普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。非住宅物業(yè)、排屋、別墅等高標準住宅以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。農村社區(qū)和舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務內容和收費標準，可根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業(yè)主委員會與接受委托的物業(yè)服務企業(yè)，簽訂服務
>合同，并在小區(qū)內公布實施。
四、突出重點，切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作
(九)規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。建設部門與開發(fā)建設單位簽訂房地產開發(fā)建設合同中，要明確項目前期物業(yè)管理責任。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，預留前期物業(yè)管理保證金和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定選聘有資質的物業(yè)服務企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。關于前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，由市建設局另行制定。
(十)提升業(yè)主自治管理能力。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法維護在物業(yè)管理活動中的權利，充分履行義務、承擔職責。市建設局和鎮(zhèn)(街道)要按照行政引導和業(yè)主自治相結合的原則，切實加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作的指導和監(jiān)督。規(guī)范業(yè)主自治組織建設，充分發(fā)揮社區(qū)居委會和基層黨組織的作用，把好程序關和人選關，從熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主中推選業(yè)主委員會的組成人員。加強綜合業(yè)務知識培訓，定期組織業(yè)主委員會成員學習物業(yè)管理政策法規(guī)和相關管理知識，提高依法履行職責的能力。健全民主管理監(jiān)督機制，指導業(yè)主大會制定議事規(guī)則和管理規(guī)約，完善小區(qū)重大事項的公開公示制度。探索建立保障業(yè)主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業(yè)服務暫由社區(qū)直接組織管理的，社區(qū)居委會要通過多種形式加強溝通聯(lián)系和宣傳教育，聽取業(yè)主意見，尊重業(yè)主意愿，引導和促進業(yè)主積極參與管理。
(十一)規(guī)范物業(yè)相關合同管理工作。一是開發(fā)建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業(yè)管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業(yè)管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設單位要與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。三是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)管理服務合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約，并履行規(guī)約。四是業(yè)主委員會成立后，應當代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。對物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調處;調處不成的依法解決。
(十二)規(guī)范物業(yè)服務收費機制。切實加強監(jiān)管，對違反規(guī)定的收費行為，依法及時進行查處。物業(yè)服務企業(yè)應當將企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質證書、物業(yè)項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務投訴電話;物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計收方式、價格舉報電話等物業(yè)信息在物業(yè)收費處公開。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業(yè)服務管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發(fā)建設遺留問題或物業(yè)服務質量引起的矛盾糾紛，規(guī)劃、建設和鎮(zhèn)(街道)要督促相關責任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)督促催繳。發(fā)揮公務人員在和諧社區(qū)建設中的模范帶頭作用，建立機關、事業(yè)單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時繳納物業(yè)服務費用的情況，作為機關作風建設與創(chuàng)建文明單位的重要考核內容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。
(十三)規(guī)范物業(yè)服務行為。物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內的設施維護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等工作。建立物業(yè)服務標準化體系，明確質價相符的物業(yè)服務標準。完善財務公開公示制度，定期公布物業(yè)費等收支情況。強化物業(yè)信用信息管理，全面記錄物業(yè)服務企業(yè)的信用信息。健全物業(yè)服務投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務企業(yè)的不良行為，實施業(yè)主滿意度測評。完善退出機制，對物業(yè)服務企業(yè)中途退出或終止服務的，要監(jiān)督其依法移交物管用房、剩余經費和相關資料，指導業(yè)主委員會做好交接審計工作，加強對業(yè)主共有財產的監(jiān)督管理。加強對物業(yè)服務企業(yè)履約情況的監(jiān)管，積極推行物業(yè)服務企業(yè)履約保證金制度。建立健全物業(yè)管理激勵機制，依據(jù)國家、省、市優(yōu)秀住宅小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)標準，評選市優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、優(yōu)秀業(yè)主委員會。年終對工作突出、管理到位的相關職能部門、鎮(zhèn)(街道)及物業(yè)服務企業(yè)進行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎勵相關職能部門、鎮(zhèn)(街道)和優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)、優(yōu)秀業(yè)主委員會。
(十四)規(guī)范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市建設、財政、物價部門要根據(jù)國家和省有關規(guī)定，按照“專戶儲存、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規(guī)范，完善監(jiān)管機制，落實監(jiān)
管責任。要加大專項維修資金歸集、使用的監(jiān)管力度，確保按規(guī)定交存到位，?？顚Ｓ谩Ｐ陆ㄎ飿I(yè)首期專項維修資金交存標準為：不帶電梯的物業(yè)50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結構相連的物業(yè)100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對部分老小區(qū)專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應的措施，區(qū)別情況，妥善處理。房屋開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業(yè)保修責任，并負責處理在開發(fā)建設和銷售環(huán)節(jié)中造成的遺留問題。市建設局和鎮(zhèn)(街道)要依法加強監(jiān)督管理，及時調處有關矛盾糾紛。
五、部門聯(lián)動，形成物業(yè)管理工作合力
(十五)明確物業(yè)管理相關部門職責。市建設局：負責研究制定全市物業(yè)管理發(fā)展相關配套政策;負責全市物業(yè)管理工作市場監(jiān)管、日常檢查、指導及考評;指導和培訓各鎮(zhèn)(街道)開展物業(yè)管理監(jiān)管工作。發(fā)改委：負責制定普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務收費和停車服務收費辦法，依法查處物業(yè)管理中的價格違法行為。行政執(zhí)法局：負責物業(yè)管理區(qū)域內相對集中行政處罰權實施范圍內的違法違規(guī)行為的行政處罰工作。規(guī)劃局：負責物業(yè)管理區(qū)域內涉及規(guī)劃違法行為的認定工作。工商局：負責物業(yè)管理區(qū)域內個人和企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照核發(fā)，依法查處虛假廣告、無照經營等違反工商法律法規(guī)的行為。公安局：負責指導落實各項治安管理措施，督促物業(yè)服務企業(yè)做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)進行日常消防監(jiān)督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動人口管理局：負責對房屋群租行為的認定工作。消防部門：對物業(yè)管理區(qū)域內的消防設施和消防工作進行指導檢查，依法查處破壞消防設施等違法行為。市質監(jiān)局：負責對各小區(qū)消防設施、電梯等特種設備的安全檢測工作。
(十六)實施物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法。建立鎮(zhèn)(街道)物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法機制，由鎮(zhèn)(街道)牽頭，公安、工商、規(guī)劃、環(huán)保、建設等部門共同參與的物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法隊伍，明確執(zhí)法權限，完善執(zhí)法程序。推進“智慧物業(yè)”建設，建立物業(yè)管理違法行為信息報送和結果反饋信息系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)查處各類違法行為。
(十七)加強物業(yè)管理糾紛調解。建立以市建設局、鎮(zhèn)(街道)司法所和社區(qū)人民調解委員會為主體的三級物業(yè)管理糾紛調解工作體系。強化物業(yè)糾紛訴前調解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調解委員會及市建設局共同組成的訴前聯(lián)合調解小組，負責全市涉訴物業(yè)管理糾紛案件的調解。建立物業(yè)糾紛訴訟快速處理機制，對調解未果的物業(yè)糾紛，實行快審快結快執(zhí)。
義烏市人民政府辦公室
20**年1月13日
篇3：武漢市江漢區(qū)進一步加強物業(yè)管理工作的通知（2014年）
武漢市江漢區(qū)人民政府辦公室關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知
岸政辦〔20**〕27號
各街(道)辦事處，區(qū)人民政府各部門，各有關單位：
為進一步加強和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理工作，全面提升我區(qū)物業(yè)管理服務水平，根據(jù)《武漢市物業(yè)條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個突出問題”承諾整改工作方案》和區(qū)人民政府辦公室《關于成立區(qū)物業(yè)管理工作領導小組的通知》等有關文件精神，結合區(qū)委、區(qū)政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動”機制工作部署要求，現(xiàn)就加強我區(qū)物業(yè)管理工作有關問題通知如下：
一、充分認識物業(yè)管理工作的重要性和緊迫性。
加強物業(yè)管理工作，營造良好的生活、工作環(huán)境，是人民群眾安居樂業(yè)的基本保證和強烈愿望，更是各級有關部門及各物業(yè)服務企業(yè)必須履行的職責，對于建設和諧社區(qū)、創(chuàng)建文明、衛(wèi)生、環(huán)保模范城市，實施社會再就業(yè)、改善城市環(huán)境面貌等都具有非常重要的作用。我區(qū)物業(yè)管理市場從無到有，從不規(guī)范到有序發(fā)展，從單一住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、辦公、工業(yè)、寫字樓等多元化管理服務，已形成了專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理雛形，城市居民居住條件和環(huán)境日益改善。但目前物業(yè)服務企業(yè)整體存在盈利水平低，部分物業(yè)服務企業(yè)生存困難、物業(yè)服務收費率低，個別甚至出現(xiàn)“棄盤”的情況，給街道和社區(qū)造成很大的壓力，部分物業(yè)服務企業(yè)服務不規(guī)范、服務質量差等問題，制約著我區(qū)物業(yè)管理工作整體水平的發(fā)展。市委、市政府高度重視物業(yè)管理工作，廣大業(yè)主對規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也越來越強烈，各級各部門一定要站在全局高度，充分認識到物業(yè)管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業(yè)管理小區(qū)履職，切實做好物業(yè)管理工作。
二、加快建立協(xié)調聯(lián)動、齊抓共管的工作機制。
加快建立“政府推動、部門聯(lián)動、屬地負責、企業(yè)服務、業(yè)主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、街道辦事處、物業(yè)企業(yè)、廣大業(yè)主協(xié)調聯(lián)動、共同推進物業(yè)管理工作的強大合力。
區(qū)房管局作為我區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責貫徹執(zhí)行上級有關物業(yè)管理的法律法規(guī);制定我區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)范性文件;做好物業(yè)服務企業(yè)的資質管理;加強物業(yè)專項維修資金監(jiān)管、物業(yè)服務企業(yè)服務行為監(jiān)管;做好物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳培訓等工作。
區(qū)綜治辦負責將小區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)綜合治理考評中，維護好小區(qū)穩(wěn)定，創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，保障正常的生產和生活秩序及人民群眾的生命財產安全。
區(qū)公安分局負責監(jiān)督指導物業(yè)管理區(qū)域內的治安工作;負責對物業(yè)使用保安實施監(jiān)督、管理，實行備案制度;建立物業(yè)服務企業(yè)保安人員培訓制度，實行持證上崗;協(xié)調處理治安方面的問題和糾紛，指導物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范有關工作;加強業(yè)主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用及業(yè)委會不移交保管資料行為的打擊;負責對存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處;指導物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)安全行車路線，規(guī)范小區(qū)內臨時車位的劃定;加強對開放式小區(qū)車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區(qū)治理車輛亂停亂放。
區(qū)消防大隊依法監(jiān)督指導物業(yè)服務企業(yè)或產權人履行消防安全職責;及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設施等消防違法行為;督促整改火災隱患。
區(qū)民政局負責建立社區(qū)民間組織內部自律誠信、信息披露和績效評估機制，指導社區(qū)民間組織健康發(fā)展;會同街道辦事處加強社區(qū)建設，推進標準化社區(qū)建設工作。
區(qū)財政局負責老舊住宅區(qū)的管網、道路、綠化和房屋本體及其共用設施設備進行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動”機制的資金保障。
江岸規(guī)土分局負責在建設工程規(guī)劃許可審批中，要依法對建設項目的車庫(位)、物業(yè)服務用房、社區(qū)居委會用房等設施設備的配置進行審查;對查處違法建設提供認定違法建設的有關資料和信息,按照職責對取得建設工程規(guī)劃許可證、但違反建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的違法建設進行技術核定、認定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內改變規(guī)劃的違法建設行為。
區(qū)環(huán)保局負責配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內噪音、油煙等環(huán)境污染的違法違規(guī)行為，協(xié)調環(huán)保方面的矛盾糾紛。
區(qū)建設局負責查處違規(guī)裝飾裝修的監(jiān)督管理工作，配合主管部門按照相關法規(guī)處理與違規(guī)裝飾裝修有關的投訴。
區(qū)城管委負責物業(yè)管理區(qū)域內的違法建設行為，對未取得建設工程規(guī)劃許可證進行建設的，未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，驗收合格后未按照規(guī)定辦理建設工程規(guī)劃許可證又進行建設或改造的，未經批準或未按
照批準內容進行臨時建設的行為進行控制和查處;加大對物業(yè)管理小區(qū)的市容環(huán)境衛(wèi)生管理，指導物業(yè)管理公司按照環(huán)衛(wèi)行業(yè)管理標準，做好清掃保潔、垃圾的分類收運和轉運工作，依法查處影響市容市貌的行為。 區(qū)工商局依法辦理物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，在辦理營業(yè)執(zhí)照時認真審查場地證明;嚴肅查處物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強對物業(yè)服務企業(yè)合同的監(jiān)督管理;查處在物業(yè)管理區(qū)域內住改商、無照經營的行為。
區(qū)食藥監(jiān)局負責物業(yè)管理區(qū)域內依法查處餐飲的衛(wèi)生經營行為。
區(qū)質監(jiān)局負責對物業(yè)管理區(qū)域內使用的特種設備實施安全監(jiān)管，并定期對電梯等公共設施設備的質量的檢測工作。
區(qū)發(fā)改委負責全區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的價格管理和監(jiān)督;負責對物業(yè)服務收費行為的咨詢和監(jiān)督檢查，根據(jù)國家及我市法律法規(guī)及規(guī)范性文件，落實和完善我區(qū)物業(yè)服務收費管理制度;適時對未達到政府指導價格的物業(yè)小區(qū)進行調價;協(xié)調處理物業(yè)服務工作中因收費問題產生的矛盾糾紛。
區(qū)法制辦負責物業(yè)管理區(qū)域內各部門相關法規(guī)制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查;對各部門在物業(yè)管理區(qū)域內依法行政的法規(guī)依據(jù)進行清理。
區(qū)地稅局負責配合市稅務部門對物業(yè)企業(yè)稅收范圍進行專題調查研究;適時調整物業(yè)企業(yè)經營中代收代繳非經營的稅收范圍。
區(qū)司法局負責指導物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理糾紛人民調解委員會，注重以調解方式化解物業(yè)管理糾紛，協(xié)商調解不成的，引導當事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。
區(qū)信訪局負責對物業(yè)管理區(qū)域內的信訪投訴進行分類處理，做到物業(yè)投訴各負其責;對涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。
區(qū)文明辦負責指導協(xié)調全區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內開展文明創(chuàng)建活動，加大對物業(yè)管理區(qū)域內文明創(chuàng)建宣傳投入，加強對物業(yè)管理區(qū)域內居民的文明創(chuàng)建意識培養(yǎng)。
區(qū)衛(wèi)計委負責在物業(yè)管理區(qū)域內開展衛(wèi)生城市創(chuàng)建活動，加大對物業(yè)管理區(qū)域內衛(wèi)生城市創(chuàng)建宣傳投入，加強對物業(yè)管理區(qū)域內居民的衛(wèi)生創(chuàng)建意識培養(yǎng)。
各街道辦事處應明確專人負責物業(yè)管理監(jiān)管工作，配合組織部門加強物業(yè)管理區(qū)域內“三方聯(lián)動”的建設工作，指導本轄區(qū)內業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會及業(yè)主委員會依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，協(xié)調處理小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關系，及時處理在管理中發(fā)生的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件。居民委員會協(xié)助街道辦事處做好物業(yè)管理相關工作。
三、嚴格規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的管理服務行為。
積極引入市場競爭機制，規(guī)范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應在屬地街道辦事處監(jiān)管下，依據(jù)物業(yè)服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出投標承諾和服務合同的事宜，應當與業(yè)主委員會協(xié)商經業(yè)主大會確定后實施。物業(yè)服務企業(yè)應當主動為業(yè)主及其他組織提供服務，積極開展合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提升社會、經濟效益。
建立健全物業(yè)管理退出機制，區(qū)房管局將各部門日常檢查與年度考評相結合，以業(yè)主的滿意度為主要標準，適時開展評優(yōu)活動。街道辦事處和區(qū)房管局對各部門認定管理水平差、收費不規(guī)范、業(yè)主滿意率低、社會形象差的物業(yè)服務企業(yè)，要按照法律規(guī)定的程序組織業(yè)主召開業(yè)主大會予以解聘;對物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定擅自撤離的，要依法責令改正并給予行政處罰，情節(jié)嚴重的，要建議原發(fā)證機關吊銷其資質證書。
對小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務合同到期的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)按照規(guī)定退場的，小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會應及時選聘新的物業(yè)企業(yè)進入。未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)的，街道辦事處應和區(qū)房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會的職責選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，小區(qū)業(yè)主應及時向新選聘的物業(yè)服務企業(yè)繳納物業(yè)服務費及車輛停泊服務費及其其他費用。若業(yè)主委員會或業(yè)主大會(物業(yè)管理委員會)未能成立，社區(qū)居委會未能選聘到物業(yè)企業(yè)的，小區(qū)業(yè)主可推選代表向社區(qū)居委會申請自治，自行聘請人員進行清潔衛(wèi)生、安全方面的管理，相關費用由小區(qū)全體業(yè)主平攤。
積極鼓勵物業(yè)服務企業(yè)兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)服務企業(yè)，做響物業(yè)服務企業(yè)品牌。對在我區(qū)從事住宅小區(qū)物業(yè)服務的明星企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)擴大下崗失業(yè)人員使用，大力促進市民就業(yè)，對具有廣泛群眾基礎和代表性的物業(yè)服務企業(yè)和示范住宅小區(qū)的管理經驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。
四、加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導監(jiān)督力度。
凡符合條件的小區(qū)，街道辦事處要及時督促社區(qū)居委會組織業(yè)主申報，區(qū)建設局督促開發(fā)建設單位進行申報，區(qū)房管局督促物業(yè)服務企業(yè)進行申報成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，并配合區(qū)委組織部建立“三方聯(lián)動”機制，根據(jù)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作規(guī)程，規(guī)范操作，并監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實施，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會必須在屬地街道辦事處的指導監(jiān)督下依法開展工作，業(yè)主委員會應當積極配合和支持社區(qū)居委會工作，并接受其指導和監(jiān)督，業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的社區(qū)居委會，并聽取社區(qū)居委會的建議，與社區(qū)居委會相互協(xié)作，配合公安機關共同做好社會治安等相關工作。業(yè)主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內由街道辦事處委托社區(qū)居委會監(jiān)督、指導物業(yè)服務企業(yè)的服務行為。
五、落實好“電視問政”整改承諾。
依法清理整頓，回應居民訴求。按照邊調查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區(qū)直相關部門應深入到全區(qū)物業(yè)小區(qū)，依法對目前居民反映較多的小區(qū)內物業(yè)服務不規(guī)范、侵
占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強、違法建設、違法毀綠、養(yǎng)雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責進行清理整頓，限期整改。 形成管理網絡，建立多級管控。建立區(qū)直相關部門--街道辦事處--社區(qū)居委會--物業(yè)服務企業(yè)的縱向監(jiān)管體系。在區(qū)物業(yè)管理工作領導小組的統(tǒng)一領導下，區(qū)物業(yè)管理領導小組辦公室具體綜合協(xié)調，各街道辦事處和社區(qū)明確責任部門和責任人，各相關職能部門建立橫向配合支持機制和工作轉辦機制，按照各自職責，一方面處置物業(yè)小區(qū)內的違法違規(guī)行為，另一方面對物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為依法規(guī)范、依規(guī)處理。
健全監(jiān)管機制，打造管理平臺。落實物業(yè)企業(yè)服務“四公開一監(jiān)督”制度，完善物業(yè)服務項目經理責任制，落實前期物業(yè)管理招投標制度，逐步建立物業(yè)服務質量考評制度，按照全市統(tǒng)一的物業(yè)服務分級標準，開展服務滿意度測評工作，測評結果按年度公布，打造物業(yè)企業(yè)信用管理平臺，并完善運用信息管理體系。
暢通投訴渠道，及時處理投訴。區(qū)房管局設立24小時投訴受理電話，對接全市物業(yè)服務投訴信箱，同時鏈接市長、區(qū)長專線(熱線)、市、區(qū)行風連線、治庸問責投訴熱線和網格化系統(tǒng)，受理物業(yè)服務投訴舉報;各街道辦事處也要明確專人受理物業(yè)服務投訴，并督促物業(yè)企業(yè)積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責受理、處置相關物業(yè)服務投訴，解決區(qū)物業(yè)管理工作領導小組轉辦的群眾投訴問題。通過專項整治與長效管理相結合的方法，提高居民滿意度。
六、切實加強對物業(yè)管理工作的組織領導。
為切實加強對全區(qū)物業(yè)管理工作的領導，充分發(fā)揮江岸區(qū)物業(yè)管理工作領導小組的作用，統(tǒng)籌協(xié)調好全區(qū)的物業(yè)管理工作，領導小組下設工作專班，設在區(qū)房管局。具體負責領導小組日常工作事務，建立領導小組成員單位聯(lián)席會議制度，定期召開成員單位、物管企業(yè)聯(lián)席會議，研究工作推進中的有關問題，督促相關部門和街道辦事處按照各自職責認真履職到位。
各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業(yè)服務是商品消費的觀念，引導其主動支持、參與物業(yè)管理活動，為物業(yè)管理營造良好的發(fā)展環(huán)境，為構造和諧物業(yè)、宜居江岸、幸福武漢而努力。
武漢市江岸區(qū)人民政府辦公室
20**年6月18日