關(guān)于加強(qiáng)蘭州市近郊四區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理工作的實(shí)施意見

　　蘭州市人民政府辦公廳

　　蘭政辦發(fā)〔20**〕243號

　　各縣、區(qū)人民政府，市政府有關(guān)部門，各有關(guān)單位，高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會：

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)我市近郊四區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理，落實(shí)物業(yè)管理下沉管理職能有關(guān)要求，建立“兩級政府、四級管理”的管理模式，建立街道社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方協(xié)商服務(wù)機(jī)制，快速處理物業(yè)服務(wù)糾紛，特制定如下實(shí)施意見。

　　一、政策規(guī)定

　　根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。街道和居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作。根據(jù)《甘肅省定價目錄》(甘肅省發(fā)展和改革委員會公告20**年第1號)及省發(fā)展和改革委員會《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)<甘肅省定價目錄>有關(guān)問題的通知》(甘發(fā)改價調(diào)〔20**〕1259號)規(guī)定，我市除紅古區(qū)外，所轄區(qū)的定價權(quán)限授權(quán)市人民政府行使，定價形式仍按現(xiàn)行價格管理辦法和文件規(guī)定執(zhí)行，即：市政府價格主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)持有一、二級物業(yè)資質(zhì)證書及所轄各區(qū)(紅古區(qū)除外)持有三級物業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》(20**年12月30日蘭州市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會二十八次會議通過，20**年4月1日甘肅省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議批準(zhǔn))規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督;城市社區(qū)、農(nóng)村村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。市政府《關(guān)于強(qiáng)化物業(yè)屬地管理推進(jìn)重心下移的實(shí)施意見》(蘭政發(fā)〔20**〕162號)要求，建立“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級負(fù)責(zé)、條塊融合、綜合協(xié)調(diào)”的全時段、網(wǎng)格化物業(yè)管理體制，將物業(yè)管理工作納入縣區(qū)政府、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))社會綜合管理體系建設(shè)，彌補(bǔ)歷史欠賬，創(chuàng)新管理模式，推進(jìn)重心下移，規(guī)范管理行為，及時化解物業(yè)管理領(lǐng)域矛盾問題。

　　二、具體辦法

　　根據(jù)國務(wù)院和省政府有關(guān)規(guī)定，為了建立全市物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理長效機(jī)制，充分發(fā)揮區(qū)價格主管部門的管理和監(jiān)督職能，充分發(fā)揮街道社區(qū)對業(yè)主委員會、業(yè)主代表和物業(yè)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用，市政府決定，向近郊四區(qū)(城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū))適當(dāng)下放物業(yè)收費(fèi)的管理職能，適當(dāng)提高物業(yè)企業(yè)申報物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的條件，具體辦法如下：

　　(一)已成立了業(yè)主委員會的小區(qū)。街道和社區(qū)負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，監(jiān)督收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的形成是否公開、透明，服務(wù)內(nèi)容是否到位。《物業(yè)服務(wù)合同》(復(fù)印件)報市、區(qū)價格主管部門作為資料備查。

　　(二)未成立業(yè)主委員會(含前期物業(yè))的小區(qū)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，實(shí)行區(qū)級初審、市級核定。

　　1.區(qū)價格主管部門負(fù)責(zé)審核物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、服務(wù)內(nèi)容是否符合相關(guān)規(guī)定，提供的材料是否齊全，并提出具體初審意見。

　　2.街道(物業(yè)管理辦公室)負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主或業(yè)主代表與物業(yè)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》、開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》是否合法合規(guī)，是否公開透明，并提出是否同意的具體意見。未成立業(yè)主委員會的小區(qū)物業(yè)企業(yè)要調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，街道社區(qū)或臨時物業(yè)管理委員會要指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)召開業(yè)主代表會議或采取其他方法科學(xué)征求業(yè)主意見，必要時協(xié)調(diào)參與成本監(jiān)審工作，討論物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整事宜，并提出是否同意調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的具體意見。

　　3.市價格主管部門負(fù)責(zé)審核物業(yè)企業(yè)申報資料和區(qū)級初審意見是否符合相關(guān)政策規(guī)定，提出是否同意核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的具體意見，若同意核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則下發(fā)批復(fù)文件;若不同意核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)規(guī)定做出書面說明，并告知物業(yè)企業(yè)。

　　三、工作要求

　　(一)近郊四區(qū)政府要加強(qiáng)對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)價格主管部門、社會事務(wù)管理部門和街道社區(qū)加強(qiáng)對各自轄區(qū)物業(yè)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督。要下沉工作重心，建立街道社區(qū)、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三位一體的物業(yè)糾紛快速協(xié)商服務(wù)機(jī)制，落實(shí)下放職責(zé)，推動物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理工作制度化、法制化。

　　(二)近郊四區(qū)價格主管部門要在區(qū)政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)牽頭對物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理和日常監(jiān)督，及時對物業(yè)企業(yè)申報收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初審，協(xié)調(diào)或配合街道社區(qū)快速處理物業(yè)收費(fèi)糾紛和矛盾，及時辦理市上轉(zhuǎn)辦和直接受理的有關(guān)投訴舉報事宜。

　　(三)近郊四區(qū)政府街道辦事處和社區(qū)要加強(qiáng)對業(yè)主委員會和業(yè)主代表的工作指導(dǎo)，加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)收費(fèi)行為的監(jiān)督，定期聽取小區(qū)業(yè)主的意見和建議，及時協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)整改或答復(fù)。

　　(四)市價格主管部門要加強(qiáng)對全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理工作的宏觀指導(dǎo)，加強(qiáng)對新形勢下物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)工作的調(diào)查研究，積極協(xié)調(diào)各區(qū)做好物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的日常監(jiān)督，協(xié)調(diào)各區(qū)快速處理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛和矛盾，及時對物業(yè)企業(yè)收費(fèi)申請進(jìn)行核定。

　　本實(shí)施意見自發(fā)布之日起施行，有效期五年。原《加強(qiáng)蘭州市近郊四區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理的實(shí)施意見(試行)》(蘭政辦發(fā)〔20**〕148號)同時廢止。

　　附件：1.蘭州市物業(yè)企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案(核定)初審表

　　2.蘭州市物業(yè)企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核定工作流程圖

　　蘭州市人民政府辦公廳

　　20**年10月24日

篇2：規(guī)范物業(yè)收費(fèi)管理幾點(diǎn)意見建議

近些年來,新聞媒體關(guān)于老百姓與物業(yè)公司在物業(yè)管理與收費(fèi)問題上的意見與沖突屢見不鮮,有愈演愈烈的趨勢。針對房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的大好局面,大多數(shù)制定于上世紀(jì)90年代或是更早時間的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)與當(dāng)前復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場不相適應(yīng),以至矛盾重重。因此,為了規(guī)范物業(yè)管理市場,平息老百姓的積怨,有必要由建設(shè)主管部門、政策研究部門、物價管理部門共同著手,通過充分調(diào)查研究、廣泛征求老百姓意見,制定一部切實(shí)可行的物業(yè)管理法規(guī),公平、公開、公正、合理合法地收取物業(yè)管理費(fèi)用,以切實(shí)規(guī)范物業(yè)管理市場,為老百姓創(chuàng)造安定、和諧的生活環(huán)境。

收取物業(yè)管理費(fèi),有一個前提,那就是首先要確定房屋的質(zhì)級標(biāo)準(zhǔn)。也就是說,首先須確定要收取物業(yè)管理費(fèi)用的房屋屬于哪一個級別,按級收費(fèi)。北京市原來有一個關(guān)于按照甲、乙、丙類區(qū)分的物業(yè)收費(fèi)規(guī)定,但是,隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化,原來的標(biāo)準(zhǔn)早已不適應(yīng)目前千變?nèi)f化的形勢。再說,原來雖然有一個收費(fèi)分類的規(guī)定,但是,實(shí)際上很多房屋在投入使用時根本就沒給確定質(zhì)量類別,所以到實(shí)際收費(fèi)時,仍是各行其是。加上過去都是大鍋飯、鐵飯碗,所以沒有人細(xì)究,多少年來一直是收多少給多少。不像現(xiàn)在,一是房子大多都已落戶到個人名下,二是大家的維權(quán)意識都加強(qiáng)了,所以關(guān)于物業(yè)收費(fèi)的疑問和糾紛也就越來越多。因此,要使物業(yè)收費(fèi)工作走上正軌,首先必須重新審定各類房屋的質(zhì)量和級別標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上重新確定各類房屋的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此,對所有的現(xiàn)有房屋,除原來已經(jīng)十分明確質(zhì)級的以外,都必須明確該套房屋的質(zhì)級。以此作為物業(yè)公司向住戶收取物業(yè)管理費(fèi)的法律依據(jù)。筆者有如下建議:

第一,明確各類房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

今后在新建房屋交付使用之前,都必須由質(zhì)量驗(yàn)收部門按照新確定的國家標(biāo)準(zhǔn)明確該套住房的質(zhì)級,按質(zhì)論價、按質(zhì)收費(fèi),公開、公正,天經(jīng)地義。對老房子,過去沒有明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,即沒有劃分等級的要盡快進(jìn)行追補(bǔ)。這樣一來,可以從根本上免去以前因質(zhì)級標(biāo)準(zhǔn)不清引發(fā)的物業(yè)收費(fèi)糾紛。

需要注意的是,在確定房屋質(zhì)級的時候,同屬一類質(zhì)級的房屋,遠(yuǎn)郊、近郊要與城區(qū)在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上要有區(qū)別。

第二,要明確國家為職工承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

gg開放以來,老百姓的收入普遍增加了,很多人經(jīng)濟(jì)條件好了,隨之而來,住房條件也得到了改善。有的還住上了公寓甚至別墅房。但是享受國家報銷物業(yè)費(fèi)的職工住房物業(yè)管理費(fèi)用問題,應(yīng)該有一個統(tǒng)一限定標(biāo)準(zhǔn)。決不能說不分伯仲,不管是住甲類住宅的還是住簡易樓的,都一律按住房面積予以報銷物業(yè)管理費(fèi)用,這樣做是極不合理的!建議隨著老百姓生活水平的提高,是否可以考慮統(tǒng)一實(shí)行乙類住宅的報銷標(biāo)準(zhǔn)。即不管是哪類住宅,上限一律只限于報銷乙類住宅的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。具體操作時可按以下原則掌握,即所有職工,凡是明確由單位報銷物業(yè)管理費(fèi)用的,除本單位效益好,有能力為職工全報的以外,一般只承擔(dān)乙類住宅的物業(yè)管理費(fèi)用,高于乙類的部分由承住人自理:不足乙類的,實(shí)報實(shí)銷。

第三,物業(yè)費(fèi)收取范圍的確定

北京市物業(yè)收費(fèi)依據(jù)的還是[1996]第190號、274號、290號,或是[1989]第170號等文件規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其中包括供暖,小、中、大修,管理費(fèi)、電梯、高壓水泵、小區(qū)公共設(shè)施、房屋公共部分維修、生活垃圾清運(yùn)、小區(qū)公共電視線、小區(qū)綠化、電梯代驗(yàn)費(fèi)等。對以上收費(fèi)項(xiàng)目,提出以下意見供有關(guān)部門參考。

1.暖費(fèi)收取

公平地說,應(yīng)該以套內(nèi)面積計算。陽臺面積不應(yīng)該計算在收費(fèi)范圍之內(nèi)。因?yàn)榘凑諏?shí)際情況

篇3：廣西擬出臺物業(yè)收費(fèi)管理工作指導(dǎo)意見

　　廣西：擬出臺物業(yè)收費(fèi)管理工作指導(dǎo)意見

　　南寧晚報/20**1010

　　你覺得自家小區(qū)物業(yè)收費(fèi)方式合理嗎?你對小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有什么意見?近日，自治區(qū)物價局、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳擬定了《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作指導(dǎo)意見(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)，將進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。《征求意見稿》中提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行期間不得擅自調(diào)整政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要明碼標(biāo)價。10月16日前，市民有哪些意見建議，可向相關(guān)部門提出。

　　■特別提醒

　　16日前可通過3種渠道提建議

　　1.上網(wǎng)：

　　有關(guān)單位和社會各界人士可登錄自治區(qū)發(fā)展改革委門戶網(wǎng)站、自治區(qū)物價局門戶網(wǎng)站和自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳門戶網(wǎng)站，對征求意見稿提出意見。

　　2.發(fā)傳真：

　　將意見傳真至自治區(qū)物價局0771-5829617，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳0771-2264311。

　　3.發(fā)電子郵件：

　　將郵件發(fā)送至自治區(qū)物價局郵箱：469566943@qq.com,自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳郵箱：g*jstfcc@126.com。

　　關(guān)注1 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　不同性質(zhì)的小區(qū)怎么收物業(yè)服務(wù)費(fèi)?

　　《征求意見稿》中明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或物業(yè)使用人收取住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、出入證(卡)制作工本費(fèi)、二次供水加壓費(fèi)和車輛停放服務(wù)費(fèi)、車位(庫)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位(庫)租賃費(fèi)。

　　根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。例如，保障性住房(含公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品住房、廉租房、政策性租賃房)、房改房、老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)(業(yè)主大會成立之前)管理服務(wù)收費(fèi)以及住宅小區(qū)停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。

　　非住宅及成立業(yè)主大會之后的普通住宅小區(qū)、保障性住房小區(qū)、房改房小區(qū)、老舊住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及停車服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

　　關(guān)注2 車位服務(wù)

　　購買或租用車位要交車位服務(wù)費(fèi)嗎?

　　市民鄧女士租住在鳳嶺一小區(qū)，前幾天，她收到一張交費(fèi)通知單，收費(fèi)項(xiàng)目包括車位服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修基金等。其中，每月要交納的車位服務(wù)費(fèi)為20元。這筆車位服務(wù)費(fèi)該不該交，該由誰交?

　　《征求意見稿》中提出，業(yè)主在自己擁有使用權(quán)的車位(庫)內(nèi)停車應(yīng)交納車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　車位(庫)出租單位收取車位租賃費(fèi)后不得再向承租人收取車位(庫)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，車位(庫)物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由出租人或單位承擔(dān);業(yè)主或使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共停車位(庫)內(nèi)停車應(yīng)交納車輛停放服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取車輛停放服務(wù)費(fèi)后不得再向業(yè)主或使用人收取車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　其中，車輛停放服務(wù)費(fèi)是指為物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有車位(庫)提供秩序維護(hù)、公共清潔、公共照明、公共設(shè)備維護(hù)等服務(wù)所收取的費(fèi)用，不包含車輛保管費(fèi)用。

　　車位(庫)物業(yè)服務(wù)費(fèi)指對小區(qū)所有的產(chǎn)權(quán)停車位提供秩序維護(hù)、公共清潔、公共照明、公共設(shè)備維護(hù)等服務(wù)所收取的費(fèi)用,不包含車輛保管費(fèi)用。

　　車位(庫)租賃費(fèi)是指產(chǎn)權(quán)單位將室內(nèi)車位(庫)出租給承租人使用所收取的費(fèi)用。

　　關(guān)注3 交費(fèi)時間

　　市民買房后要從何時開始交物業(yè)費(fèi)?

　　《征求意見稿》明確，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付之日的住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān);房屋交付之日后的住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

　　住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)按各地房地產(chǎn)行政主管部門評定的物業(yè)服務(wù)等級相對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位(庫)物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月收取，預(yù)收費(fèi)不得超過12個月(業(yè)主自愿多交除外)。

　　關(guān)注4 明碼標(biāo)價

　　物業(yè)公司能否調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?

　　此前，南寧市有小區(qū)物業(yè)因擅自提高物業(yè)費(fèi)而與小區(qū)業(yè)主發(fā)生矛盾。《征求意見稿》中提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行期間不得擅自調(diào)整政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　確需調(diào)整的，要履行程序，向全體業(yè)主公示前三年收支情況。同時，擬調(diào)價方案應(yīng)征求全體業(yè)主意見，取得專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意， 并將征求意見結(jié)果在小區(qū)顯著位置公示。公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗(yàn)表決意見。

　　此外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)還應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計收方式等有關(guān)情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行標(biāo)示。發(fā)生變化時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行更改和標(biāo)示。