簽署認(rèn)購書、合同的注意事項(xiàng)
(一)目的:規(guī)范認(rèn)購書、正式預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議,使期具有有效的法律效力,保障公司的合法利益。
(二)具體注意事項(xiàng):
1、認(rèn)購書、正式預(yù)售合同的起草,由銷售辦根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況草擬草案,送財(cái)務(wù)部、法律室、甚至社會(huì)公認(rèn)的法律機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核,形成一套正式的簽署范本。
2、對認(rèn)購書、正式預(yù)售合同的正式簽署范本,必須向銷售人員專門認(rèn)真地就合同上每一條款和細(xì)節(jié)逐一解釋清楚。
3、對認(rèn)購書的內(nèi)容條款注意以下幾方面:
A、認(rèn)購面積:必須注明"該面積為暫定面積,應(yīng)以政府測定面積為準(zhǔn),合同總價(jià)因此多除少補(bǔ)"等字眼。
B、價(jià)格及幣種:注明原價(jià)總價(jià),以統(tǒng)一規(guī)范注明折扣率(如95%折),寫明實(shí)際成交價(jià),注明幣種(如"人民幣")。
C、付款方式及付款時(shí)間:清楚注明客戶選擇的付款方式,付款方式的具體付款時(shí)間可在附件上注明。
D、更改條款的注意事項(xiàng):換房、更換付款方式、換名的費(fèi)用及相關(guān)規(guī)定。
E、善用備注(或補(bǔ)充欄):對未交清定金的時(shí)間及沒收定規(guī)定,對付款時(shí)間的彈性規(guī)定,及其他雙方協(xié)商后補(bǔ)充的事項(xiàng)。
F、對乙方未能按時(shí)交納首期款的違約罰則。
G、雙方有效的通郵地址和通訊電話、傳真號(hào)碼。
H、認(rèn)購書的簽字和蓋章,m.dewk.cn必須經(jīng)過總經(jīng)理辦公室確定,法人授權(quán)指定人(銷售經(jīng)理)簽署認(rèn)購書,指定專用章(如銷售專用章),這需要在工商局取得合法證明。
4、對正式預(yù)售合同的內(nèi)容條款注意以下幾個(gè)方面:
A、必須交納首期款后才能簽署該合同。
B、補(bǔ)充協(xié)議的雙方約定,必須注明大樓或小區(qū)內(nèi)那部分是不屬于購房者的。
C、平面圖注意要與所購單位實(shí)際擺放方位一樣。
D、就銀行按揭方式中由于首期款分期支付,必須由乙方簽署一份向甲方無息借款但須按期不款的協(xié)議。
E、預(yù)售合同得簽字和蓋章,必須法人授權(quán)指定人(總經(jīng)理)簽署合同,指定專用章(公司章或合同專用章),這需要在工商局、公證處取得合法證明。
辦理按揭的程序及注意事項(xiàng)
1、由專人負(fù)責(zé)按揭手續(xù)的辦理,其他銷售人員熟悉辦理的過程,在必要時(shí)協(xié)助按揭負(fù)責(zé)人的工作。
2、注意事項(xiàng):
A、在客戶交付首期款并簽署正式預(yù)售合同后,向其詳細(xì)介紹按揭辦理的手續(xù),但介紹時(shí)注意不要把按揭事情復(fù)雜化,要簡單明了與客戶說清楚,為客戶作投資參謀和分析。
B、注意律師審核客戶按揭資料時(shí),若客戶資料不合要求,必須與客戶進(jìn)行溝通,解說情況,請客戶補(bǔ)充資料。
3、附件(樣式由財(cái)務(wù)部準(zhǔn)備,并提供相關(guān)按揭銀行資料):(售樓現(xiàn)場張貼)。
A、按揭收費(fèi)一覽表
B、銀行貸款客戶資信調(diào)查表
C、《銀行貸款客戶資信調(diào)查表》
D、《銀行個(gè)人住房按揭貸款申請審批表》
E、《樓花抵押登記表》
F、按揭明細(xì)表
G、貸款合同
篇2：房地產(chǎn)按揭中的風(fēng)險(xiǎn)控制對策與建議
史曰:“天下熙熙,皆為利來;天下壤壤,皆為利往”,在現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)中,追求利潤是每一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的目標(biāo)。然而對市場道德并不完善的中國當(dāng)代社會(huì),爾虞我詐的商業(yè)交易仍然很普遍,房地產(chǎn)市場尤其嚴(yán)重。發(fā)展商考慮的是如何將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給銀行,如何套取銀行的信貸資金,甚至與銀行內(nèi)部的人聯(lián)手,一房多賣,做假按揭,騙取銀行的錢后溜之大吉。反之,銀行考慮的是如何在激烈的按貸市場中與發(fā)展商做成生意,并將風(fēng)險(xiǎn)降低,或?qū)L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給發(fā)展商。
銀行將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給發(fā)展商的現(xiàn)象很普遍:
一、為了能做成生意,往往在與發(fā)展商交往時(shí)口頭承諾給發(fā)展商多少貸款額度,給予如何如何的服務(wù),放貸時(shí)間及其他條件都很誘人,待發(fā)展商與其真正做起業(yè)務(wù)后,才跟發(fā)展商談各種放款條件,部分主動(dòng)權(quán)此時(shí)已掌握在其手中,發(fā)展商騎虎難下;
二、將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給發(fā)展商后,銀行并不認(rèn)真跟蹤客戶的供樓狀況,甚至有些銀行在客戶沒有供樓或短供后,故意不告訴客戶和發(fā)展商,不采取任何行動(dòng),盡量拖延時(shí)間以獲得更高的利潤--罰息,讓客戶和發(fā)展商最終買單,我司早期的按揭(96、97、98年)有過這樣的教訓(xùn);
三、客戶供不起樓后,銀行不采取法律行動(dòng)或遲遲不采取法律行動(dòng),最終由發(fā)展商承擔(dān)回購責(zé)任和高昂的罰息,一舉兩得,聚福花園二期就存在這樣的現(xiàn)象,客戶已兩年不供樓,仍不起訴,或起訴而遲遲不判決,僅僅一個(gè)小樓盤,我司由此造成的損失將達(dá)20~50萬元。
上述存在的問題由于在與銀行做按揭前沒有明確責(zé)任,最終的經(jīng)濟(jì)責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān),但處理這些問題或采取法律行動(dòng)都要以銀行的名義進(jìn)行,發(fā)展商沒有起訴或?qū)蛻舨扇≈苯有袆?dòng)的權(quán)利,主動(dòng)權(quán)全部掌握在銀行手中!!
由鑒于此,建議:
一、公司盡快成立一個(gè)跟蹤客戶供樓情況的專職小組,工行、中行、發(fā)展行給我司做的按揭,應(yīng)每月提供全部客戶供樓的情況給我司,我司應(yīng)主動(dòng)每月跟蹤客戶的供樓情況,而不是被動(dòng)的讓銀行通知,一旦供樓出現(xiàn)異常,應(yīng)根據(jù)情況迅速采取行動(dòng);
二、應(yīng)與銀行進(jìn)一步完善責(zé)任機(jī)制,如果是銀行故意不通知或故意不采取行動(dòng)的應(yīng)由其承擔(dān)責(zé)任,要形成書面協(xié)議分清責(zé)任;三、對客戶確實(shí)供不起樓的情況,宜分別處理:跟客戶解除合同,不用退錢是上策;跟客戶解除合同,退一點(diǎn)錢(讓點(diǎn)小利)是中策;起訴讓法院判決是下策。對確實(shí)要起訴才能處理的,我司律師應(yīng)迅速界入,銀行應(yīng)積極配合,不要等銀行起訴。
由是觀之,在做按揭前與按揭銀行談妥各種條件并形成一定的責(zé)任機(jī)制(書面協(xié)議)是非常重要的一環(huán)。
另,部分客戶欠我司首期免息款,我司追收的成效一直不大,關(guān)鍵是我司能使用的手段不多,法律起訴用處不大,法院判決后客戶拒不執(zhí)行,我司也沒有其他辦法。此種情況應(yīng)分別處理;一、對已裝修入住的,應(yīng)果斷采取一些強(qiáng)硬的手段,觸及其利益,如停水、停電,不能讓其住得過于安樂;二、對未裝修、未入住的,則應(yīng)誘之,了解其苦衷,然后再采取相應(yīng)措施。對這類欠款,不采取非常手段是難以見效的!!
追逐利益,是每個(gè)人的本性,所謂“千金之子不死于市”。在商業(yè)交易中風(fēng)險(xiǎn)和收益應(yīng)該是對等的,我們固然要有一定的社會(huì)責(zé)任感,要有良知和市場道德觀念,不能做詐騙式交易,所謂“害人之心不可有”;同樣,我們也應(yīng)該防范一些銀行和某些銀行一部分動(dòng)機(jī)不良的人,未雨綢繆,把風(fēng)險(xiǎn)控制在自己手中。公平來說,不能把所有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給銀行,同樣,銀行也不應(yīng)把所有風(fēng)險(xiǎn)讓發(fā)展商承擔(dān)。