知名地產(chǎn)物業(yè)設(shè)計要點精華經(jīng)驗全集
一、設(shè)施部分：
設(shè)施名稱 設(shè)計要點
水電氣配套
1.設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。
2.建議設(shè)備統(tǒng)一戰(zhàn)略供應(yīng)商，如電梯、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、供配電系統(tǒng)等，設(shè)備型號規(guī)格相似、互換性較強(qiáng)，方便后期管理維護(hù)。
3.電表容量與實際負(fù)荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工作插座和開關(guān)。
4.變壓器容量、臺數(shù)與項目實際用電量相匹配，配置容量應(yīng)合理不能裕量太大，有溫度自動控制。
5.水氣表位置集中，方便于維護(hù)和抄表。
6.避免水表、電表安裝在業(yè)主私家陽臺上。
7.供水管網(wǎng)材料、安裝位置應(yīng)考慮使用壽命及后期管理維護(hù)。
8.項目進(jìn)水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。
9.報建時注意供水用途、選定合理的供水價格節(jié)約費用。
圍墻護(hù)欄、支持桿
1.平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護(hù)。
2.圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護(hù)。
3.圍墻墻面盡量選用涂料、維護(hù)方便。
4.圍墻安裝防爬網(wǎng)。
5.燈具、交通、攝像鏡頭支持桿、建議采用鍍鋅鋼管。
外立面管道、欄桿
1.建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。
2.空調(diào)架選用：鋁合金材料（厚度1.2-1.5mm）經(jīng)久耐用，隨著空調(diào)業(yè)的科技進(jìn)步及業(yè)主使用實際情況，空調(diào)1拖2-3個分機(jī)情況的存在，建議空調(diào)架尺寸不小于3匹副機(jī)位（防止空調(diào)無法安裝情況時有發(fā)生）。
3.空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。
4.平臺護(hù)欄、采光井門、防攀爬防盜網(wǎng)材料建議選用φ12mm圓鋼、角鋼制作、盡量少選用25*25mm以下方鋼。
溝渠井蓋
1.溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替換或免維護(hù)。
2.車輛通道上的排水溝蓋堅固耐用，建議采用混凝土板材料。
3.在廣場走廊可以設(shè)計制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋。
4.道路上的雨水、污水井蓋建議今后小區(qū)由地產(chǎn)或物業(yè)定點制作鑄印通達(dá)物業(yè)字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護(hù)管理，體現(xiàn)通達(dá)精致管理。
道路
1.路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)防滑地磚。
2.在道路周邊、小區(qū)內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點。道路兩側(cè)每100米處、根據(jù)大小至少設(shè)置一個取水點，小區(qū)取水點必須安裝水表便于日后管理。
3.小區(qū)取水點可以設(shè)計在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。
4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。
5.小區(qū)道路主要位置設(shè)置混凝土減速坡，大廈主要道路設(shè)置塑膠減速坡（具體位置由物業(yè)確定）。
6．瀝青路面應(yīng)選擇粗粒路面、質(zhì)量好、不宜脫落。
7．小區(qū)路面設(shè)置足夠的雨水珊格、消除路面積水。
天面露臺
1.銷售贈送的天面、露臺統(tǒng)一設(shè)置花架、花槽（防水處理）。
2.多層、高層在天臺混凝土墻面的適當(dāng)位置，每單元設(shè)置一個承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業(yè)安全使用。
3.10m2以上公共可上人天臺、露臺設(shè)置取水點。
防火門
1.公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。
2.公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨控制。
停車場及出入口
1.人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實行人車分流管理。
2.車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。
3.崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。
崗?fù)ば螤睿篈、崗?fù)こ叽纾簩?800-2000*長2800-3100mm。
B、崗?fù)らT建議制作成鋁合金推拉門。
4.小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安全系數(shù)。
5.車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。
6.地下車庫出入口有防止路面水進(jìn)入車庫的坡道、排水溝及防洪閘，地下車庫設(shè)置
足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。
7.車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，采用節(jié)能燈具，減少耗電。
8.車庫、架空層照明燈具設(shè)置可以考慮，60%節(jié)能燈照明、40%日光燈照明分散分布，便于消防驗收后的物業(yè)改造管理、節(jié)約費用。
9.地下車庫出入口應(yīng)設(shè)置防洪閘，防滑路面，并應(yīng)按每200平方建筑面積1立方的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置消防沙池。
10.車庫墻面可以用涂料繪制圖案、制作統(tǒng)一的車牌號。
11.車庫設(shè)置清潔用取水口及清潔池。
12.室內(nèi)停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。
娛樂設(shè)施
1.安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說明。
2.木制兒童娛樂設(shè)施與地面接觸的木柱上下300mm需做防腐處理、最好用不銹鋼（塑料制品）作保護(hù)層防腐。
3.娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。(例如秋千設(shè)置投資少便于維護(hù)、業(yè)主很喜歡)。
4.室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝。
5.室外娛樂場所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止雨后天晴翹起存在隱患。
信息欄
在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標(biāo)識牌。
1.對于圍合式小區(qū)（戶數(shù)300戶以下可以在主要的一個小區(qū)門設(shè)置公共信息欄具體尺寸：寬900*1100mm）材料可選用不銹鋼（優(yōu)質(zhì)鋁合金烤漆）。
2.對于500----800戶的小區(qū)院落可以設(shè)置一個集中信息欄。
3.對于一次開發(fā)完成的小區(qū)建議在小區(qū)主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。
4.分期開發(fā)的小區(qū)建議在小區(qū)每期的主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。
5.商鋪較多的小區(qū)（15戶以上），建議在商鋪區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄（具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少確定，最小面積2000*1200mm）。
6.商鋪廣告燈箱設(shè)計圖案、安裝位置須和物業(yè)服務(wù)中心對接以便于今后管理。
非機(jī)動車輛
1.為便于統(tǒng)一管理，按不小于戶數(shù)1：1.5配置封閉式非機(jī)動車棚。
2.封閉式車棚統(tǒng)一設(shè)置在出入口方面的位置，或相對小區(qū)中心位置，方便業(yè)主車輛停放。
小區(qū)清潔設(shè)施
1.小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護(hù)。
2.大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)施。
3.有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。
4.位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大小：100戶5--7m3標(biāo)準(zhǔn)。
5.地下車庫內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。
智能化配置
1.安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
2.網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。
3.設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
4.中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
5.智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。
綠化設(shè)施
1.有綠化清潔用水管道，單獨加裝計量表。花槽、花壇可保證排水通暢，有防堵措施，不影響美觀。
2.綠花草坪設(shè)置澆灌系統(tǒng)，布局合理，便于控制，噴頭覆蓋面積與水壓的關(guān)系
需綜合考慮。
3.苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1個計量表。
4.綠化樹木種植應(yīng)該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。
二、設(shè)備部分
設(shè)備名稱
設(shè)計要點
設(shè)備房環(huán)境
1.發(fā)電機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。
2.設(shè)備房頂無排污管，設(shè)置清潔取水點和排水管
3.設(shè)備房設(shè)置對流通風(fēng)口。
4.機(jī)電設(shè)備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。
5.特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。
照明系統(tǒng)
1.地下路燈、草坪燈分路、時間控制，使用節(jié)能燈。地下室車庫照明為多路控制，其中每路照明分布均勻，控制亮度。
2.設(shè)計低壓配電屏?xí)r考慮住戶用電、公共用電、照明用電、設(shè)備用電分開，留足備用商鋪用電接線開關(guān)，分類計量，便于供電局抄表到戶。
3.水景、水池、水廊水下燈可以在設(shè)計施工中取消、不影響景觀。
4.園區(qū)內(nèi)射燈、節(jié)日燈合理配置、不能過飽和節(jié)約費用、消除燈光污染。
5.園區(qū)內(nèi)休閑架空層可以采用日光燈、節(jié)能燈交叉配置、滿足使用要求、節(jié)約投資、降低后期管理費用，小區(qū)內(nèi)樓棟適當(dāng)位置設(shè)置節(jié)日裝飾用電電源。
6.盡量減少地?zé)襞渲谩⑾笃诰S修隱患（實際使用中地?zé)羰褂脡勖?/p>
1-2年、故障率特高）應(yīng)在廣場設(shè)置節(jié)日裝飾用電電源插座。
6.園區(qū)內(nèi)照明設(shè)計可以選用使用壽命長、透光率高的草坪燈，在合理位置設(shè)計配置幾盞高桿燈，可以減少草坪燈配置節(jié)約費用。
供配電系統(tǒng)
1.變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器單獨在房間安裝的，有門且可上鎖。
2.高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)正上方、周圍無任何可能出現(xiàn)浸水、滲水、滴漏的可能，包括可能出現(xiàn)的管道滲水、洗手間、室外雨水蔓延等；確實無法避免的，做有效的防護(hù)、集水、排水、報警等措施。
3.變壓器房設(shè)置獨立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設(shè)置單獨通風(fēng)
系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器報警信號連接到中心。
4.高低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機(jī)房設(shè)置的位置高于周邊排水位，且在上一層的位置沒有水源；如有，在上層做好防水處理。
5.發(fā)電機(jī)油箱房設(shè)置防爆燈、通風(fēng)口。
6.發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。
7.發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識。
8.發(fā)電機(jī)房空間較大時、根據(jù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)可以利用滅火器替代C02滅火系統(tǒng)、節(jié)約投資。
9.發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時關(guān)閉功能。
10.各種配電箱（柜）鑰匙通用。
11.發(fā)電機(jī)、配電柜等設(shè)備需要配置維修專用工具、供配電系統(tǒng)圖。
12.變壓器與配電柜安裝在一個房間有安全隔離防護(hù)欄。
13.多層、小高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補(bǔ)償柜容量可以按大廈設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。
14.co2設(shè)備、設(shè)備房、車庫污水池高低水位等報警信號連接到監(jiān)控中心。
供配電系統(tǒng)
15.機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后應(yīng)有延時關(guān)閉功能。
16.發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動補(bǔ)水裝置，且應(yīng)有水位標(biāo)識，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。
17.強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。
18.機(jī)油箱房應(yīng)設(shè)置防爆燈，發(fā)電機(jī)應(yīng)配備一套蓄電池，如果發(fā)電機(jī)沒有充電器模塊、需另配備浮充充電器；發(fā)電機(jī)互投自動轉(zhuǎn)換柜應(yīng)配備備用蓄電池。發(fā)電機(jī)的自動轉(zhuǎn)換柜應(yīng)有自動及手動轉(zhuǎn)換功能，且功能正常。
給排水系統(tǒng)
1.水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。
2.水池水箱設(shè)水位標(biāo)識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進(jìn)水控制閥門建議選用電動控制蝶閥(實際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。
3.地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。
4.水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。
5.排污井、雨水井裝排污泵及備用泵。
6.水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。7.水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20CM。
8.應(yīng)根據(jù)水池的大小設(shè)置人孔及通風(fēng)孔。
9.水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。
10.地下儲水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應(yīng)有透明水位標(biāo)識；同時，應(yīng)有超高、超低水位聲光報警信號到中心。
11.應(yīng)考慮空調(diào)的集中排水，排水管徑不能小于1寸，以防堵塞。
12.給排水各類管網(wǎng)應(yīng)有功能標(biāo)識及流向，各閥門應(yīng)有控制范圍標(biāo)識。
13、在市政水壓不穩(wěn)定的小區(qū)，低層供水也應(yīng)采用加壓供水設(shè)備。
14.水池、水箱應(yīng)有水位標(biāo)識，應(yīng)有檢修爬梯，透氣孔、溢流孔均應(yīng)加防蟲網(wǎng)，人孔應(yīng)加蓋，能上鎖；二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室儲水池排水管不小于100MM，設(shè)置在水箱低部，水池低部應(yīng)有坡度。
15.進(jìn)戶水壓應(yīng)保證家用熱水器能正常點火（水壓0.15Mpa），否則應(yīng)配置變頻供水裝置。
16.由于人民生活水平的不斷提高、用水量較大、國家供水矛盾日益惡化，供水水箱設(shè)計施工需要擴(kuò)大。
17.地下儲水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水。
18.水泵房要有保證異常情況造成跑水的防護(hù)措施，應(yīng)設(shè)置清潔用水源。
19.所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵。
消防系統(tǒng)
1.消火拴報警信號應(yīng)設(shè)置在監(jiān)控中心、便于中心人員觀察監(jiān)控。
2.消防泵有帶負(fù)荷試泵條件，如泵出水管閘閥前加循環(huán)管，消防栓最高處能自動排氣。
3.消防、噴淋供水主泵開停可以設(shè)計為遠(yuǎn)程控制（在監(jiān)控中心直接開停）。
4.內(nèi)線電話通話良好、辦公室、倉庫、主要出入口、地下停車場、所有設(shè)備房、控制中心設(shè)內(nèi)線電話。
5.所有消防、主管網(wǎng)應(yīng)在合理位置清晰標(biāo)識管網(wǎng)功能、流向，在天臺設(shè)置試驗消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動排氣設(shè)備。
6.小區(qū)內(nèi)、設(shè)備房等區(qū)域按消防規(guī)范配置相的滅火器、滅火器箱。
7.Co2設(shè)備、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消防報警在監(jiān)控中心有聲光信號。
8.車庫、商鋪噴淋系統(tǒng)完好。
9.消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護(hù)（不采用氣壓給水設(shè)備控制）。
10.選用質(zhì)量較好的消火栓閥門。
11.所有消防閥門、開關(guān)應(yīng)標(biāo)明控制區(qū)域，及運行壓力。
電梯
1.控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。
2.電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機(jī)房門，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)。
3.與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別（由電梯公司制作）。
4.轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施。
5.電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機(jī)噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機(jī)房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用（機(jī)房門選用通鎖）。
6.電梯轎廂地面使用耐磨材料、轎廂裝飾和物業(yè)服務(wù)中心對接確認(rèn)款式、轎廂壁安裝一面鏡面玻璃。
7.電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計通風(fēng)設(shè)施。
8.高層消防樓道2-3層應(yīng)設(shè)計1個清潔取水點、排水池。
9.大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。
弱電監(jiān)控系統(tǒng)
1.弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、物業(yè)服務(wù)中心門口。
2.攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機(jī)、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、設(shè)計施工中應(yīng)充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)。
3.在小區(qū)弱電井管網(wǎng)中適當(dāng)位置設(shè)計積水坑、配置排水潛水泵。
4.監(jiān)控線路鋪設(shè)用線管盡可能選擇較大、便于今后維護(hù)更換。
5.小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。
6.單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。
7.小區(qū)內(nèi)輔助苑門可以安裝門禁閉門器開關(guān)系統(tǒng)節(jié)約費用。
8.圍墻紅外周界報警系統(tǒng)、建議重疊安裝、兩路平行消除翻越死角。
9．開放、半開放小區(qū)建議1-2樓居家安防系統(tǒng)采用6-8防區(qū)、提高安全系數(shù)。
10．40萬以上大型社區(qū)建議安裝匯線通電話小總機(jī)、便于電話日后管理。
11．電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應(yīng)選擇在轎廂門口符合人們?nèi)粘Ａ?xí)慣。
12．泳池設(shè)計1-2個合理的攝像監(jiān)控鏡頭。
13.設(shè)備交接驗收時要做好實際施工圖紙的和實際圖紙的核實，綜合系統(tǒng)圖、線槽、管道布線圖、設(shè)備配置圖、現(xiàn)場調(diào)試技術(shù)參數(shù)。
泳池水景
1.反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。
2.泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、泳池水下燈可以取消不設(shè)計施工。
3.泳池管網(wǎng)設(shè)計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門）。
4.成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續(xù)供水（使用時為生部門要驗收），泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。
4.設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。
5.泳池設(shè)備房應(yīng)配置抽風(fēng)系統(tǒng)、有足夠容量的排污泵。
6.泳池獨立圍合，入口處設(shè)置浸腳池（不小于入口尺寸）（2M*2M*0.3M）便于管理。池邊設(shè)置衣物、毛巾架。
7.淋浴位、更衣柜和洗手間蹲坑位、數(shù)量與泳池正常使用顧客數(shù)量匹配。
8.泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。
9.泳池應(yīng)配置人工吸塵工具。
10.泳池周邊能設(shè)置救生圈，照明足夠，地面防滑。
11.泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。
12.泳池應(yīng)配置人工吸塵工具。
13.泳池周邊應(yīng)設(shè)置救生圈，照明應(yīng)足夠，泳池周邊的配套設(shè)施完好無損，地面應(yīng)為防滑地面泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳。
14.水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護(hù)費用，水景、水廊中的景觀燈可以不設(shè)計制作。
15.30立方一下水景、水廊可以不用設(shè)置水處理系統(tǒng)，水景水廊盡可能連通、節(jié)約建造成本。
16.泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。
三、配套部分
配套
設(shè)計要點
管理用房位置
1.物業(yè)服務(wù)中心辦公室位置在小區(qū)中心、出入口處，方便業(yè)主辦理事務(wù)。
2.食堂位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境。
3.員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風(fēng)較好、利于員工健康。
4.設(shè)置安全的危險品倉庫。
A、20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置15m2油漆儲存間。
B、20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置10m2柴油儲存間。
C、20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置15m2消殺藥品儲存間。
D、20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置15m2綠化藥品儲存間。
5.倉庫儲物間可以根據(jù)實際情況設(shè)置在架空層（地下室）。
6.巡防室用房位置選在小區(qū)相對中心地帶且不影響居民居住環(huán)境。
7.架空層泛會所考慮不會影響業(yè)主居住環(huán)境。娛樂設(shè)施設(shè)置主要以桌椅、棋牌、兵乓球為主。
8.10萬平方米面積以上的小區(qū)設(shè)置員工活動室。
管理用房面積
各類管理用房面積確定按照物業(yè)體系文件：物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)要求規(guī)定確定實際配置面積。
根據(jù)小區(qū)面積、地理位置參照：按總建筑面積的3‰（多層）、2‰（高層）的比例配備。
1.管理用房面積=住宅區(qū)房屋總面積*戶均人口數(shù)*人均管理用房面積系數(shù)。戶均人口數(shù)：暫為：3.75人/戶、人均管理用房面積系數(shù)：暫為：0.06平方米/人。
2.30萬平米以上的小區(qū)建議設(shè)置2個服務(wù)中心。
2.各類管理用房的面積分配數(shù)量由物業(yè)管理公司確定。
3.管理用房竣工時間：一次開發(fā)完成的小區(qū)在入伙前30天完成。分期開發(fā)的小區(qū)管理用房在規(guī)劃設(shè)計是確定位置、數(shù)量，如果條件限制部分管理臨時用房在入伙前30天完成。
管理用裝修標(biāo)準(zhǔn)
1．物業(yè)服務(wù)中心辦公室地面鋪設(shè)防滑地磚、天花吊頂、安裝嵌入式照明燈具、插座，辦公室按物業(yè)要求配置合理數(shù)量文件資料柜、會議室桌椅，物業(yè)服務(wù)中心接待前臺按物業(yè)要求制作吧臺、背景圖案、裝飾燈具，物業(yè)服務(wù)中心業(yè)主接待室需要按物業(yè)要求配置沙發(fā)、茶幾、辦公桌。
2.食堂通電通水，設(shè)計合理的排油煙道，排油煙道不會影響業(yè)主的居住環(huán)境。
3.員工宿舍配置情況：地面需要鋪設(shè)防滑地磚、墻面內(nèi)墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風(fēng)扇、鋁合金窗戶需要安裝防蚊紗窗，房間分為：宿舍、洗簌間、洗手間、沖涼房。
4.危險品倉庫便于消防、不會影響業(yè)主的居住環(huán)境。
5.倉庫、儲物件、維修操作間。此類管理用房要求配置：地面鋪設(shè)一般質(zhì)量的防滑地磚、墻面內(nèi)墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風(fēng)扇、鋁合金窗戶需要安裝不銹鋼防盜網(wǎng)。
6.社區(qū)用房可以不裝修，但房屋設(shè)計自然通風(fēng)良好。
7.架空層泛會所活動室娛樂設(shè)施配置考慮噪音較小不會影響業(yè)主居住。
8.業(yè)委會辦公室地面需要鋪設(shè)防滑地磚、天花需要吊頂、安裝嵌入式照明燈具、插座，辦公室按物業(yè)要求配置合理數(shù)量文件資料柜、會議室桌椅。
9.30萬平方米面積以上的小區(qū)考慮設(shè)置活動室、活動室配置相的通風(fēng)設(shè)施、便于業(yè)主自發(fā)組織的健身、舞會、合唱等活動。
相關(guān)配套
1.社區(qū)用房：30萬平方米面積以上小區(qū)考慮居委會用房。面積：20萬平方米以下小區(qū)、按10戶1平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮，20萬平方米以下小區(qū)、按10戶0.7平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮。位置：盡量與物業(yè)管理用房安排在一起。竣工日期：同物業(yè)管理用房。
2.業(yè)委會辦公室：按1萬平方米配置5平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置。
1．商鋪、會所空調(diào)宜用分體獨立空調(diào)，并考慮隱蔽安裝位置、空調(diào)需要考慮降噪音問題。
2．中央空調(diào)可以設(shè)置送風(fēng)口的人工控制調(diào)節(jié)、便于降低今后管理成本。
3.商鋪內(nèi)的上下水管網(wǎng)設(shè)計位置便于今后維護(hù)管理，特殊商鋪的煙道設(shè)計一定要符合設(shè)計使用規(guī)范。
1.如有規(guī)劃指標(biāo)，按規(guī)劃指標(biāo)，但不低于以下標(biāo)準(zhǔn)：
（1）10萬平方米以下（含10萬平方米）設(shè)露天羽毛球場2個、籃球場1個、乒乓球臺2個。
（2）20萬平方米：設(shè)露天羽毛球場3個，乒乓球臺4個。
（3）30萬平方米：露天羽毛球場3個，網(wǎng)球場2個，游泳池1個，籃球場1個。
（4）40萬平方米（包括40萬以上）同30萬平方米住宅區(qū)，另設(shè)門球場1個。
2.小區(qū)適當(dāng)位置設(shè)置羽毛球、乒乓球等常規(guī)運動場所和運動器械。
3.大型社區(qū)如果周邊沒有公園等晨練場所、規(guī)劃設(shè)計時考慮設(shè)置活動廣場、但廣場位置噪音對周邊業(yè)主影響不大。
4.設(shè)置獨立的老人活動場所。
綠化配置
1.綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。
2.綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。
3.綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。
4.綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。
5.綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。
6.主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。
景觀配置
1.景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
2.采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。
3.水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。
4.不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。
5.景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
6.泛光照明不影響住戶，不造成光污染。
會所
考慮實用性和便于日后管理及運行成本。
篇2：知名地產(chǎn)物業(yè)設(shè)計要點精華經(jīng)驗全集
知名地產(chǎn)物業(yè)設(shè)計要點精華經(jīng)驗全集
一、設(shè)施部分：
設(shè)施名稱 設(shè)計要點
水電氣配套
1.設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。
2.建議設(shè)備統(tǒng)一戰(zhàn)略供應(yīng)商，如電梯、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、供配電系統(tǒng)等，設(shè)備型號規(guī)格相似、互換性較強(qiáng)，方便后期管理維護(hù)。
3.電表容量與實際負(fù)荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工作插座和開關(guān)。
4.變壓器容量、臺數(shù)與項目實際用電量相匹配，配置容量應(yīng)合理不能裕量太大，有溫度自動控制。
5.水氣表位置集中，方便于維護(hù)和抄表。
6.避免水表、電表安裝在業(yè)主私家陽臺上。
7.供水管網(wǎng)材料、安裝位置應(yīng)考慮使用壽命及后期管理維護(hù)。
8.項目進(jìn)水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。
9.報建時注意供水用途、選定合理的供水價格節(jié)約費用。
圍墻護(hù)欄、支持桿
1.平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護(hù)。
2.圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護(hù)。
3.圍墻墻面盡量選用涂料、維護(hù)方便。
4.圍墻安裝防爬網(wǎng)。
5.燈具、交通、攝像鏡頭支持桿、建議采用鍍鋅鋼管。
外立面管道、欄桿
1.建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。
2.空調(diào)架選用：鋁合金材料（厚度1.2-1.5mm）經(jīng)久耐用，隨著空調(diào)業(yè)的科技進(jìn)步及業(yè)主使用實際情況，空調(diào)1拖2-3個分機(jī)情況的存在，建議空調(diào)架尺寸不小于3匹副機(jī)位（防止空調(diào)無法安裝情況時有發(fā)生）。
3.空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。
4.平臺護(hù)欄、采光井門、防攀爬防盜網(wǎng)材料建議選用φ12mm圓鋼、角鋼制作、盡量少選用25*25mm以下方鋼。
溝渠井蓋
1.溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替換或免維護(hù)。
2.車輛通道上的排水溝蓋堅固耐用，建議采用混凝土板材料。
3.在廣場走廊可以設(shè)計制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋。
4.道路上的雨水、污水井蓋建議今后小區(qū)由地產(chǎn)或物業(yè)定點制作鑄印通達(dá)物業(yè)字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護(hù)管理，體現(xiàn)通達(dá)精致管理。
道路
1.路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)防滑地磚。
2.在道路周邊、小區(qū)內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點。道路兩側(cè)每100米處、根據(jù)大小至少設(shè)置一個取水點，小區(qū)取水點必須安裝水表便于日后管理。
3.小區(qū)取水點可以設(shè)計在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。
4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。
5.小區(qū)道路主要位置設(shè)置混凝土減速坡，大廈主要道路設(shè)置塑膠減速坡（具體位置由物業(yè)確定）。
6．瀝青路面應(yīng)選擇粗粒路面、質(zhì)量好、不宜脫落。
7．小區(qū)路面設(shè)置足夠的雨水珊格、消除路面積水。
天面露臺
1.銷售贈送的天面、露臺統(tǒng)一設(shè)置花架、花槽（防水處理）。
2.多層、高層在天臺混凝土墻面的適當(dāng)位置，每單元設(shè)置一個承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業(yè)安全使用。
3.10m2以上公共可上人天臺、露臺設(shè)置取水點。
防火門
1.公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。
2.公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨控制。
停車場及出入口
1.人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實行人車分流管理。
2.車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。
3.崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。
崗?fù)ば螤睿篈、崗?fù)こ叽纾簩?800-2000*長2800-3100mm。
B、崗?fù)らT建議制作成鋁合金推拉門。
4.小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安全系數(shù)。
5.車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。
6.地下車庫出入口有防止路面水進(jìn)入車庫的坡道、排水溝及防洪閘，地下車庫設(shè)置
足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。
7.車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，采用節(jié)能燈具，減少耗電。
8.車庫、架空層照明燈具設(shè)置可以考慮，60%節(jié)能燈照明、40%日光燈照明分散分布，便于消防驗收后的物業(yè)改造管理、節(jié)約費用。
9.地下車庫出入口應(yīng)設(shè)置防洪閘，防滑路面，并應(yīng)按每200平方建筑面積1立方的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置消防沙池。
10.車庫墻面可以用涂料繪制圖案、制作統(tǒng)一的車牌號。
11.車庫設(shè)置清潔用取水口及清潔池。
12.室內(nèi)停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。
娛樂設(shè)施
1.安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說明。
2.木制兒童娛樂設(shè)施與地面接觸的木柱上下300mm需做防腐處理、最好用不銹鋼（塑料制品）作保護(hù)層防腐。
3.娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。(例如秋千設(shè)置投資少便于維護(hù)、業(yè)主很喜歡)。
4.室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝。
5.室外娛樂場所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止雨后天晴翹起存在隱患。
信息欄
在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標(biāo)識牌。
1.對于圍合式小區(qū)（戶數(shù)300戶以下可以在主要的一個小區(qū)門設(shè)置公共信息欄具體尺寸：寬900*1100mm）材料可選用不銹鋼（優(yōu)質(zhì)鋁合金烤漆）。
2.對于500----800戶的小區(qū)院落可以設(shè)置一個集中信息欄。
3.對于一次開發(fā)完成的小區(qū)建議在小區(qū)主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。
4.分期開發(fā)的小區(qū)建議在小區(qū)每期的主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。
5.商鋪較多的小區(qū)（15戶以上），建議在商鋪區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄（具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少確定，最小面積2000*1200mm）。
6.商鋪廣告燈箱設(shè)計圖案、安裝位置須和物業(yè)服務(wù)中心對接以便于今后管理。
非機(jī)動車輛
1.為便于統(tǒng)一管理，按不小于戶數(shù)1：1.5配置封閉式非機(jī)動車棚。
2.封閉式車棚統(tǒng)一設(shè)置在出入口方面的位置，或相對小區(qū)中心位置，方便業(yè)主車輛停放。
小區(qū)清潔設(shè)施
1.小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護(hù)。
2.大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)施。
3.有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。
4.位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大小：100戶5--7m3標(biāo)準(zhǔn)。
5.地下車庫內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。
智能化配置
1.安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
2.網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。
3.設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
4.中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
5.智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。
綠化設(shè)施
1.有綠化清潔用水管道，單獨加裝計量表。花槽、花壇可保證排水通暢，有防堵措施，不影響美觀。
2.綠花草坪設(shè)置澆灌系統(tǒng)，布局合理，便于控制，噴頭覆蓋面積與水壓的關(guān)系
需綜合考慮。
3.苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1個計量表。
4.綠化樹木種植應(yīng)該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。
二、設(shè)備部分
設(shè)備名稱
設(shè)計要點
設(shè)備房環(huán)境
1.發(fā)電機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。
2.設(shè)備房頂無排污管，設(shè)置清潔取水點和排水管
3.設(shè)備房設(shè)置對流通風(fēng)口。
4.機(jī)電設(shè)備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。
5.特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。
照明系統(tǒng)
1.地下路燈、草坪燈分路、時間控制，使用節(jié)能燈。地下室車庫照明為多路控制，其中每路照明分布均勻，控制亮度。
2.設(shè)計低壓配電屏?xí)r考慮住戶用電、公共用電、照明用電、設(shè)備用電分開，留足備用商鋪用電接線開關(guān)，分類計量，便于供電局抄表到戶。
3.水景、水池、水廊水下燈可以在設(shè)計施工中取消、不影響景觀。
4.園區(qū)內(nèi)射燈、節(jié)日燈合理配置、不能過飽和節(jié)約費用、消除燈光污染。
5.園區(qū)內(nèi)休閑架空層可以采用日光燈、節(jié)能燈交叉配置、滿足使用要求、節(jié)約投資、降低后期管理費用，小區(qū)內(nèi)樓棟適當(dāng)位置設(shè)置節(jié)日裝飾用電電源。
6.盡量減少地?zé)襞渲谩⑾笃诰S修隱患（實際使用中地?zé)羰褂脡勖?/p>
1-2年、故障率特高）應(yīng)在廣場設(shè)置節(jié)日裝飾用電電源插座。
6.園區(qū)內(nèi)照明設(shè)計可以選用使用壽命長、透光率高的草坪燈，在合理位置設(shè)計配置幾盞高桿燈，可以減少草坪燈配置節(jié)約費用。
供配電系統(tǒng)
1.變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器單獨在房間安裝的，有門且可上鎖。
2.高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)正上方、周圍無任何可能出現(xiàn)浸水、滲水、滴漏的可能，包括可能出現(xiàn)的管道滲水、洗手間、室外雨水蔓延等；確實無法避免的，做有效的防護(hù)、集水、排水、報警等措施。
3.變壓器房設(shè)置獨立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設(shè)置單獨通風(fēng)
系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器報警信號連接到中心。
4.高低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機(jī)房設(shè)置的位置高于周邊排水位，且在上一層的位置沒有水源；如有，在上層做好防水處理。
5.發(fā)電機(jī)油箱房設(shè)置防爆燈、通風(fēng)口。
6.發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。
7.發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識。
8.發(fā)電機(jī)房空間較大時、根據(jù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)可以利用滅火器替代C02滅火系統(tǒng)、節(jié)約投資。
9.發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時關(guān)閉功能。
10.各種配電箱（柜）鑰匙通用。
11.發(fā)電機(jī)、配電柜等設(shè)備需要配置維修專用工具、供配電系統(tǒng)圖。
12.變壓器與配電柜安裝在一個房間有安全隔離防護(hù)欄。
13.多層、小高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補(bǔ)償柜容量可以按大廈設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。
14.co2設(shè)備、設(shè)備房、車庫污水池高低水位等報警信號連接到監(jiān)控中心。
供配電系統(tǒng)
15.機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后應(yīng)有延時關(guān)閉功能。
16.發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動補(bǔ)水裝置，且應(yīng)有水位標(biāo)識，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。
17.強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。
18.機(jī)油箱房應(yīng)設(shè)置防爆燈，發(fā)電機(jī)應(yīng)配備一套蓄電池，如果發(fā)電機(jī)沒有充電器模塊、需另配備浮充充電器；發(fā)電機(jī)互投自動轉(zhuǎn)換柜應(yīng)配備備用蓄電池。發(fā)電機(jī)的自動轉(zhuǎn)換柜應(yīng)有自動及手動轉(zhuǎn)換功能，且功能正常。
給排水系統(tǒng)
1.水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。
2.水池水箱設(shè)水位標(biāo)識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進(jìn)水控制閥門建議選用電動控制蝶閥(實際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。
3.地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。
4.水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。
5.排污井、雨水井裝排污泵及備用泵。
6.水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。7.水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20CM。
8.應(yīng)根據(jù)水池的大小設(shè)置人孔及通風(fēng)孔。
9.水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。
10.地下儲水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應(yīng)有透明水位標(biāo)識；同時，應(yīng)有超高、超低水位聲光報警信號到中心。
11.應(yīng)考慮空調(diào)的集中排水，排水管徑不能小于1寸，以防堵塞。
12.給排水各類管網(wǎng)應(yīng)有功能標(biāo)識及流向，各閥門應(yīng)有控制范圍標(biāo)識。
13、在市政水壓不穩(wěn)定的小區(qū)，低層供水也應(yīng)采用加壓供水設(shè)備。
14.水池、水箱應(yīng)有水位標(biāo)識，應(yīng)有檢修爬梯，透氣孔、溢流孔均應(yīng)加防蟲網(wǎng)，人孔應(yīng)加蓋，能上鎖；二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室儲水池排水管不小于100MM，設(shè)置在水箱低部，水池低部應(yīng)有坡度。
15.進(jìn)戶水壓應(yīng)保證家用熱水器能正常點火（水壓0.15Mpa），否則應(yīng)配置變頻供水裝置。
16.由于人民生活水平的不斷提高、用水量較大、國家供水矛盾日益惡化，供水水箱設(shè)計施工需要擴(kuò)大。
17.地下儲水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水。
18.水泵房要有保證異常情況造成跑水的防護(hù)措施，應(yīng)設(shè)置清潔用水源。
19.所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵。
消防系統(tǒng)
1.消火拴報警信號應(yīng)設(shè)置在監(jiān)控中心、便于中心人員觀察監(jiān)控。
2.消防泵有帶負(fù)荷試泵條件，如泵出水管閘閥前加循環(huán)管，消防栓最高處能自動排氣。
3.消防、噴淋供水主泵開停可以設(shè)計為遠(yuǎn)程控制（在監(jiān)控中心直接開停）。
4.內(nèi)線電話通話良好、辦公室、倉庫、主要出入口、地下停車場、所有設(shè)備房、控制中心設(shè)內(nèi)線電話。
5.所有消防、主管網(wǎng)應(yīng)在合理位置清晰標(biāo)識管網(wǎng)功能、流向，在天臺設(shè)置試驗消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動排氣設(shè)備。
6.小區(qū)內(nèi)、設(shè)備房等區(qū)域按消防規(guī)范配置相的滅火器、滅火器箱。
7.Co2設(shè)備、煙感溫感控制系統(tǒng)完善可靠，消防報警在監(jiān)控中心有聲光信號。
8.車庫、商鋪噴淋系統(tǒng)完好。
9.消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護(hù)（不采用氣壓給水設(shè)備控制）。
10.選用質(zhì)量較好的消火栓閥門。
11.所有消防閥門、開關(guān)應(yīng)標(biāo)明控制區(qū)域，及運行壓力。
電梯
1.控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。
2.電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機(jī)房門，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)。
3.與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別（由電梯公司制作）。
4.轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施。
5.電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機(jī)噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機(jī)房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用（機(jī)房門選用通鎖）。
6.電梯轎廂地面使用耐磨材料、轎廂裝飾和物業(yè)服務(wù)中心對接確認(rèn)款式、轎廂壁安裝一面鏡面玻璃。
7.電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計通風(fēng)設(shè)施。
8.高層消防樓道2-3層應(yīng)設(shè)計1個清潔取水點、排水池。
9.大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。
弱電監(jiān)控系統(tǒng)
1.弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、物業(yè)服務(wù)中心門口。
2.攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機(jī)、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、設(shè)計施工中應(yīng)充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)。
3.在小區(qū)弱電井管網(wǎng)中適當(dāng)位置設(shè)計積水坑、配置排水潛水泵。
4.監(jiān)控線路鋪設(shè)用線管盡可能選擇較大、便于今后維護(hù)更換。
5.小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。
6.單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。
7.小區(qū)內(nèi)輔助苑門可以安裝門禁閉門器開關(guān)系統(tǒng)節(jié)約費用。
8.圍墻紅外周界報警系統(tǒng)、建議重疊安裝、兩路平行消除翻越死角。
9．開放、半開放小區(qū)建議1-2樓居家安防系統(tǒng)采用6-8防區(qū)、提高安全系數(shù)。
10．40萬以上大型社區(qū)建議安裝匯線通電話小總機(jī)、便于電話日后管理。
11．電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應(yīng)選擇在轎廂門口符合人們?nèi)粘Ａ?xí)慣。
12．泳池設(shè)計1-2個合理的攝像監(jiān)控鏡頭。
13.設(shè)備交接驗收時要做好實際施工圖紙的和實際圖紙的核實，綜合系統(tǒng)圖、線槽、管道布線圖、設(shè)備配置圖、現(xiàn)場調(diào)試技術(shù)參數(shù)。
泳池水景
1.反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。
2.泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、泳池水下燈可以取消不設(shè)計施工。
3.泳池管網(wǎng)設(shè)計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門）。
4.成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續(xù)供水（使用時為生部門要驗收），泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。
4.設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。
5.泳池設(shè)備房應(yīng)配置抽風(fēng)系統(tǒng)、有足夠容量的排污泵。
6.泳池獨立圍合，入口處設(shè)置浸腳池（不小于入口尺寸）（2M*2M*0.3M）便于管理。池邊設(shè)置衣物、毛巾架。
7.淋浴位、更衣柜和洗手間蹲坑位、數(shù)量與泳池正常使用顧客數(shù)量匹配。
8.泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。
9.泳池應(yīng)配置人工吸塵工具。
10.泳池周邊能設(shè)置救生圈，照明足夠，地面防滑。
11.泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。
12.泳池應(yīng)配置人工吸塵工具。
13.泳池周邊應(yīng)設(shè)置救生圈，照明應(yīng)足夠，泳池周邊的配套設(shè)施完好無損，地面應(yīng)為防滑地面泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳。
14.水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護(hù)費用，水景、水廊中的景觀燈可以不設(shè)計制作。
15.30立方一下水景、水廊可以不用設(shè)置水處理系統(tǒng)，水景水廊盡可能連通、節(jié)約建造成本。
16.泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。
三、配套部分
配套
設(shè)計要點
管理用房位置
1.物業(yè)服務(wù)中心辦公室位置在小區(qū)中心、出入口處，方便業(yè)主辦理事務(wù)。
2.食堂位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境。
3.員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風(fēng)較好、利于員工健康。
4.設(shè)置安全的危險品倉庫。
A、20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置15m2油漆儲存間。
B、20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置10m2柴油儲存間。
C、20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置15m2消殺藥品儲存間。
D、20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置15m2綠化藥品儲存間。
5.倉庫儲物間可以根據(jù)實際情況設(shè)置在架空層（地下室）。
6.巡防室用房位置選在小區(qū)相對中心地帶且不影響居民居住環(huán)境。
7.架空層泛會所考慮不會影響業(yè)主居住環(huán)境。娛樂設(shè)施設(shè)置主要以桌椅、棋牌、兵乓球為主。
8.10萬平方米面積以上的小區(qū)設(shè)置員工活動室。
管理用房面積
各類管理用房面積確定按照物業(yè)體系文件：物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)要求規(guī)定確定實際配置面積。
根據(jù)小區(qū)面積、地理位置參照：按總建筑面積的3‰（多層）、2‰（高層）的比例配備。
1.管理用房面積=住宅區(qū)房屋總面積*戶均人口數(shù)*人均管理用房面積系數(shù)。戶均人口數(shù)：暫為：3.75人/戶、人均管理用房面積系數(shù)：暫為：0.06平方米/人。
2.30萬平米以上的小區(qū)建議設(shè)置2個服務(wù)中心。
2.各類管理用房的面積分配數(shù)量由物業(yè)管理公司確定。
3.管理用房竣工時間：一次開發(fā)完成的小區(qū)在入伙前30天完成。分期開發(fā)的小區(qū)管理用房在規(guī)劃設(shè)計是確定位置、數(shù)量，如果條件限制部分管理臨時用房在入伙前30天完成。
管理用裝修標(biāo)準(zhǔn)
1．物業(yè)服務(wù)中心辦公室地面鋪設(shè)防滑地磚、天花吊頂、安裝嵌入式照明燈具、插座，辦公室按物業(yè)要求配置合理數(shù)量文件資料柜、會議室桌椅，物業(yè)服務(wù)中心接待前臺按物業(yè)要求制作吧臺、背景圖案、裝飾燈具，物業(yè)服務(wù)中心業(yè)主接待室需要按物業(yè)要求配置沙發(fā)、茶幾、辦公桌。
2.食堂通電通水，設(shè)計合理的排油煙道，排油煙道不會影響業(yè)主的居住環(huán)境。
3.員工宿舍配置情況：地面需要鋪設(shè)防滑地磚、墻面內(nèi)墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風(fēng)扇、鋁合金窗戶需要安裝防蚊紗窗，房間分為：宿舍、洗簌間、洗手間、沖涼房。
4.危險品倉庫便于消防、不會影響業(yè)主的居住環(huán)境。
5.倉庫、儲物件、維修操作間。此類管理用房要求配置：地面鋪設(shè)一般質(zhì)量的防滑地磚、墻面內(nèi)墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風(fēng)扇、鋁合金窗戶需要安裝不銹鋼防盜網(wǎng)。
6.社區(qū)用房可以不裝修，但房屋設(shè)計自然通風(fēng)良好。
7.架空層泛會所活動室娛樂設(shè)施配置考慮噪音較小不會影響業(yè)主居住。
8.業(yè)委會辦公室地面需要鋪設(shè)防滑地磚、天花需要吊頂、安裝嵌入式照明燈具、插座，辦公室按物業(yè)要求配置合理數(shù)量文件資料柜、會議室桌椅。
9.30萬平方米面積以上的小區(qū)考慮設(shè)置活動室、活動室配置相的通風(fēng)設(shè)施、便于業(yè)主自發(fā)組織的健身、舞會、合唱等活動。
相關(guān)配套
1.社區(qū)用房：30萬平方米面積以上小區(qū)考慮居委會用房。面積：20萬平方米以下小區(qū)、按10戶1平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮，20萬平方米以下小區(qū)、按10戶0.7平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮。位置：盡量與物業(yè)管理用房安排在一起。竣工日期：同物業(yè)管理用房。
2.業(yè)委會辦公室：按1萬平方米配置5平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置。
1．商鋪、會所空調(diào)宜用分體獨立空調(diào)，并考慮隱蔽安裝位置、空調(diào)需要考慮降噪音問題。
2．中央空調(diào)可以設(shè)置送風(fēng)口的人工控制調(diào)節(jié)、便于降低今后管理成本。
3.商鋪內(nèi)的上下水管網(wǎng)設(shè)計位置便于今后維護(hù)管理，特殊商鋪的煙道設(shè)計一定要符合設(shè)計使用規(guī)范。
1.如有規(guī)劃指標(biāo)，按規(guī)劃指標(biāo)，但不低于以下標(biāo)準(zhǔn)：
（1）10萬平方米以下（含10萬平方米）設(shè)露天羽毛球場2個、籃球場1個、乒乓球臺2個。
（2）20萬平方米：設(shè)露天羽毛球場3個，乒乓球臺4個。
（3）30萬平方米：露天羽毛球場3個，網(wǎng)球場2個，游泳池1個，籃球場1個。
（4）40萬平方米（包括40萬以上）同30萬平方米住宅區(qū)，另設(shè)門球場1個。
2.小區(qū)適當(dāng)位置設(shè)置羽毛球、乒乓球等常規(guī)運動場所和運動器械。
3.大型社區(qū)如果周邊沒有公園等晨練場所、規(guī)劃設(shè)計時考慮設(shè)置活動廣場、但廣場位置噪音對周邊業(yè)主影響不大。
4.設(shè)置獨立的老人活動場所。
綠化配置
1.綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。
2.綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。
3.綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。
4.綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。
5.綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。
6.主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。
景觀配置
1.景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
2.采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。
3.水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。
4.不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。
5.景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
6.泛光照明不影響住戶，不造成光污染。
會所
考慮實用性和便于日后管理及運行成本。
篇3：房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得
房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得
受公司領(lǐng)導(dǎo)的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理細(xì)節(jié)執(zhí)行力》培訓(xùn)學(xué)習(xí)，雖然只有兩天的學(xué)習(xí)時間，但倍感受益。
第一天學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容是《房地產(chǎn)成本管理》。
房地產(chǎn)成本管理體系解讀：簡要介紹了房地產(chǎn)的幾個季節(jié)。春天：前幾年房地產(chǎn)最火熱的時代，排隊購房，
深夜開盤，炒房熱，靠的是政策的優(yōu)越；秋涼，現(xiàn)在房地產(chǎn)降溫的過度時期，三級市場洗牌，購房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴(yán)冬：房地產(chǎn)嚴(yán)冬季節(jié)是否會來臨？怎樣面對？是保持原價還是降價，降多少等，如果兩三年不買房，房地產(chǎn)企業(yè)只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產(chǎn)企業(yè)還會面臨什么？消費者觀望、行業(yè)間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資本市場的競爭、行業(yè)洗牌-轉(zhuǎn)立家電業(yè)。現(xiàn)在的萬科正在向制造業(yè)學(xué)習(xí)，我們的對策之一要加強(qiáng)成本管理，將成本管理細(xì)節(jié)深化，投入增加了，收入降低了、利潤壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來企業(yè)的生命線。
成本管理主要集中在：項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實施作業(yè)過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購供方的選擇和現(xiàn)場的管理都與成本有關(guān)聯(lián)，動態(tài)管理的糾偏，責(zé)任體系的建立都是實現(xiàn)成本控制的手段和措施。
怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個重要環(huán)節(jié)，設(shè)計變更和簽證是成本管理的一個重要組成部分，設(shè)計變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對設(shè)計變更要慎重考慮。
選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場狀況而定的，還有公司的經(jīng)營計劃的制定，目標(biāo)的要求都是很大關(guān)系，都要考慮進(jìn)去。
一、成本管理分三個方面：目標(biāo)成本、動態(tài)成本、責(zé)任成本。
1、目標(biāo)成本：整個項目需有明確的目標(biāo)，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務(wù)對象是哪個階層，尤其是資金管理目標(biāo)的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細(xì)化分析、注意市場的變化和材料價格的變化作出分析，關(guān)鍵是控制點的確定，有控制點就有主要的目標(biāo)。
2、動態(tài)成本：怎樣控制成本的風(fēng)險，建立有效的管理體系，主要落實到每個點面去，要管理好每個點面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實現(xiàn)，這些只有通過計算才能看得出來。成本與財務(wù)接軌的問題，怎樣去結(jié)算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現(xiàn)出來，都是動態(tài)成本管理的工作。
3、責(zé)任成本：責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評價部分，通過經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定執(zhí)行和考核來保證目標(biāo)成本的實現(xiàn)，責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)，有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。
責(zé)任成本的分解方式：
根據(jù)成本的科目對各項目費用的責(zé)任部門及主要職責(zé)予以說明，包括控制內(nèi)容，控制要點和手段，形成成本控制的指引。
根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成
1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責(zé)任落實到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成。
2、設(shè)計：開發(fā)設(shè)計部門落實成本目標(biāo)。
3、招標(biāo)：采購部門負(fù)責(zé)在招標(biāo)中落實成本目標(biāo)。
4、簽約：簽約部門負(fù)責(zé)將成本目標(biāo)落實到合同。
5、履約：項目部、工程部在建造實施中實現(xiàn)目標(biāo)。
6、最后是建立成本管理架構(gòu)的確定：
a、投資管控型
b、戰(zhàn)略管控型
c、運營管控型
d、職能管控型
e、矩陣式管控型
f、項目管理型。
二、確定考核成本的可行性：
實施方案設(shè)計是這方面的重點，設(shè)計圖出來后要把資金框死在這個范圍內(nèi)，設(shè)計主體圖紙出來后要概算出成本的范圍，投資回報率的計算是成本管理的重要環(huán)節(jié)。
三、目標(biāo)的調(diào)整可行性：
目標(biāo)成本的調(diào)整是有條件的，整體規(guī)劃的調(diào)整、產(chǎn)品定位的調(diào)整，開發(fā)計劃的調(diào)整都是要考慮進(jìn)去，只能有限制的調(diào)整，不能隨意調(diào)整，不能無限制的調(diào)整，會影響整體規(guī)劃和總目標(biāo)的實現(xiàn)。
"三大紀(jì)律"：結(jié)果導(dǎo)向：保證目標(biāo)成本的順利實施。過程導(dǎo)向：開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理。效率導(dǎo)向：實施過程中圖紙管理。
"八項注意"：注意現(xiàn)場布局管理、注意招標(biāo)環(huán)節(jié)、注意合同制定和執(zhí)行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現(xiàn)場管理措施、注意組織協(xié)調(diào)關(guān)系、注意成品質(zhì)量。
第二天主講的內(nèi)容是《房地產(chǎn)工程設(shè)計管理》，由資深講師謝麗萍主講。
一、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理：
是企業(yè)管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產(chǎn)業(yè)整合。我們的能力：政策把控、資金供應(yīng)、成本控制，獲力能力。我們的機(jī)構(gòu)：管理結(jié)構(gòu)、管理層級、運作模式、管理團(tuán)隊。我們的機(jī)制：決策機(jī)制、預(yù)警機(jī)制、激勵機(jī)制、淘汰機(jī)制。要認(rèn)真解讀基地密碼，放眼世界，面對未來，開動腦筋，運用聰明才智，大膽地創(chuàng)新，作好土地規(guī)劃，充分利用好土地資源。
二、項目開發(fā)設(shè)計管理：
要做好研究，基地環(huán)境，政策環(huán)境、市場環(huán)境，獲利模式的研究工作，確定目標(biāo)。設(shè)計費用和設(shè)計工期要求合理利用，設(shè)計合同是決定設(shè)計質(zhì)量和設(shè)計深度的關(guān)鍵，必須慎重的考慮和思考。設(shè)計限額不要拿結(jié)構(gòu)說事，樓盤的主體結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵的關(guān)鍵，關(guān)系重大，不能隨意變更或更改，要通過精確計算對照相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)程來確定，只能跟蹤設(shè)計。室內(nèi)裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點。消防是原則的重要一環(huán)，只要能基本通過就行。符合性、功能性，完整性的評審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結(jié)構(gòu)的一些問題。
三、設(shè)計成本內(nèi)控責(zé)任分析：設(shè)計管理、成本管理。
1、設(shè)計管理分概念設(shè)計、施工圖設(shè)計。概念設(shè)計的主要內(nèi)容：項目定位的開發(fā)檔次、戶型比例。關(guān)鍵指標(biāo)是總建筑面積和可售面積。施工圖設(shè)計的主要內(nèi)容：成本拆分-土建、裝修、園林、設(shè)備等成本是多少。限額設(shè)計包括結(jié)構(gòu)、裝修、園林的設(shè)計，限額在什么范圍之內(nèi)要具體明確。
2、成本管理分成本規(guī)劃、資金籌劃。成本規(guī)劃的主要內(nèi)容：概念設(shè)計階段進(jìn)行成本估算，施工圖設(shè)計階段編制成本測算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內(nèi)容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節(jié)點和速度。
四、設(shè)計文件評審控制：
1、原則性評審包括：
a、符合宗地規(guī)劃指標(biāo)；
b、符合強(qiáng)制性規(guī)范、節(jié)能、環(huán)保。
2、符合性評審包括：
a、有效性：滿足設(shè)計任務(wù)指標(biāo)、滿足設(shè)計深度、滿足作業(yè)指導(dǎo)書要求；
b、完整體：藍(lán)圖等圖紙、電子文件、計算書、預(yù)留專業(yè)間的信息接口。
3、綜合性評審包括：
a、投資控制：限額設(shè)計指標(biāo)、方便工程發(fā)包；
b、缺陷防范：功能缺陷、專業(yè)交叉出錯。
4、設(shè)計上功能缺陷防治：主要以示圖來說明。
a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。
b、私人空間：門窗開啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛(wèi)生間排水排氣影響使用功能，衛(wèi)生間私密性差，生活陽臺水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。
c、陽臺防攀爬、鄰里之間防攀爬等。
通過兩天緊張系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理是企業(yè)管理方面的學(xué)問，是值得研究和探討的，在激勵地市場競爭中，要想我們的企業(yè)立足于不敗之地，必須加強(qiáng)設(shè)計與成本管理，尤其是新樓盤的開發(fā)要注重項目前期規(guī)劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開發(fā)之中去，樹立品牌，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。