知名地產物業設計要點精華經驗全集

　　一、設施部分：

　　設施名稱 設計要點

　　水電氣配套

　　1.設備房設置盡量集中、便于維護管理。

　　2.建議設備統一戰略供應商，如電梯、給水系統、消防系統、發電機、供配電系統等，設備型號規格相似、互換性較強，方便后期管理維護。

　　3.電表容量與實際負荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設工作插座和開關。

　　4.變壓器容量、臺數與項目實際用電量相匹配，配置容量應合理不能裕量太大，有溫度自動控制。

　　5.水氣表位置集中，方便于維護和抄表。

　　6.避免水表、電表安裝在業主私家陽臺上。

　　7.供水管網材料、安裝位置應考慮使用壽命及后期管理維護。

　　8.項目進水管口徑與小區高峰期用水量匹配，根據小區落差考慮市政水壓長期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。

　　9.報建時注意供水用途、選定合理的供水價格節約費用。

　　圍墻護欄、支持桿

　　1.平直、便于安防設施安裝及功能的充分發揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內高外低），材料考慮容易替換或免維護。

　　2.圍墻盡量選擇混凝土磚結構、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護。

　　3.圍墻墻面盡量選用涂料、維護方便。

　　4.圍墻安裝防爬網。

　　5.燈具、交通、攝像鏡頭支持桿、建議采用鍍鋅鋼管。

　　外立面管道、欄桿

　　1.建筑外立面管道、空調百頁（架）、采光井的設置有防止盜竊攀爬的考慮。

　　2.空調架選用：鋁合金材料（厚度1.2-1.5mm）經久耐用，隨著空調業的科技進步及業主使用實際情況，空調1拖2-3個分機情況的存在，建議空調架尺寸不小于3匹副機位（防止空調無法安裝情況時有發生）。

　　3.空調需要安裝集中排水管、排水需要進溝渠、空調排水管可以選用優質PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。

　　4.平臺護欄、采光井門、防攀爬防盜網材料建議選用φ12mm圓鋼、角鋼制作、盡量少選用25*25mm以下方鋼。

　　溝渠井蓋

　　1.溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替換或免維護。

　　2.車輛通道上的排水溝蓋堅固耐用，建議采用混凝土板材料。

　　3.在廣場走廊可以設計制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋。

　　4.道路上的雨水、污水井蓋建議今后小區由地產或物業定點制作鑄印通達物業字樣的井蓋，目的提高質量、便于維護管理，體現通達精致管理。

　　道路

　　1.路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設防滑地磚。

　　2.在道路周邊、小區內合理的位置設置清潔、綠化澆水取水點。道路兩側每100米處、根據大小至少設置一個取水點，小區取水點必須安裝水表便于日后管理。

　　3.小區取水點可以設計在雨水珊格井內、便于用水管理。

　　4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設置防撞裝置。

　　5.小區道路主要位置設置混凝土減速坡，大廈主要道路設置塑膠減速坡（具體位置由物業確定）。

　　6．瀝青路面應選擇粗粒路面、質量好、不宜脫落。

　　7．小區路面設置足夠的雨水珊格、消除路面積水。

　　天面露臺

　　1.銷售贈送的天面、露臺統一設置花架、花槽（防水處理）。

　　2.多層、高層在天臺混凝土墻面的適當位置，每單元設置一個承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業安全使用。

　　3.10m2以上公共可上人天臺、露臺設置取水點。

　　防火門

　　1.公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。

　　2.公共防火門門禁系統電源需要在控制中心單獨控制。

　　停車場及出入口

　　1.人、車出入口數量盡量少，合理設置小區人、車出入口，實行人車分流管理。

　　2.車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。

　　3.崗亭設置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗亭的大小考慮減少值班人員行走距離。

　　崗亭形狀：A、崗亭尺寸：寬1800-2000*長2800-3100mm。

　　B、崗亭門建議制作成鋁合金推拉門。

　　4.小區出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監控系統，提高車輛管理安全系數。

　　5.車庫出入口有配置反光鏡、監控鏡頭，刷卡處設置伸縮防水雨棚。

　　6.地下車庫出入口有防止路面水進入車庫的坡道、排水溝及防洪閘，地下車庫設置

　　足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。

　　7.車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，采用節能燈具，減少耗電。

　　8.車庫、架空層照明燈具設置可以考慮，60%節能燈照明、40%日光燈照明分散分布，便于消防驗收后的物業改造管理、節約費用。

　　9.地下車庫出入口應設置防洪閘，防滑路面，并應按每200平方建筑面積1立方的標準設置消防沙池。

　　10.車庫墻面可以用涂料繪制圖案、制作統一的車牌號。

　　11.車庫設置清潔用取水口及清潔池。

　　12.室內停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。

　　娛樂設施

　　1.安裝平穩牢固，符合安全設計規范，并具有安全防護措施和使用說明。

　　2.木制兒童娛樂設施與地面接觸的木柱上下300mm需做防腐處理、最好用不銹鋼（塑料制品）作保護層防腐。

　　3.娛樂設施的選用建議和物業對接，使娛樂設施更適用、便于今后物業維護更換。(例如秋千設置投資少便于維護、業主很喜歡)。

　　4.室外娛樂場所設置排水口、溝。

　　5.室外娛樂場所選用優質地墊、防止雨后天晴翹起存在隱患。

　　信息欄

　　在主要出入口設置信息公布欄，在合理位置設置小區平面位置圖、便于拆裝的商戶標識牌。

　　1.對于圍合式小區（戶數300戶以下可以在主要的一個小區門設置公共信息欄具體尺寸：寬900*1100mm）材料可選用不銹鋼（優質鋁合金烤漆）。

　　2.對于500----800戶的小區院落可以設置一個集中信息欄。

　　3.對于一次開發完成的小區建議在小區主要出入口、小區中心位置設置小區平面圖。

　　4.分期開發的小區建議在小區每期的主要出入口、小區中心位置設置小區平面圖。

　　5.商鋪較多的小區（15戶以上），建議在商鋪區域設置產品廣告信息欄（具體尺寸、數量須根據商鋪數量多少確定，最小面積2000*1200mm）。

　　6.商鋪廣告燈箱設計圖案、安裝位置須和物業服務中心對接以便于今后管理。

　　非機動車輛

　　1.為便于統一管理，按不小于戶數1：1.5配置封閉式非機動車棚。

　　2.封閉式車棚統一設置在出入口方面的位置，或相對小區中心位置，方便業主車輛停放。

　　小區清潔設施

　　1.小區道路周邊及內部適當位置提前合理設置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口，容量適當，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區風格相匹配，易維護。

　　2.大廈住宅標準層設置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設施。

　　3.有垃圾中轉站，有清洗水源及排水功能和通風設施，大小與小區實際住戶數量相匹配，異味不影響住戶。

　　4.位置宜設在小區偏僻地帶，大小：100戶5--7m3標準。

　　5.地下車庫內合理設置（根據面積，方圓50米內至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設置排水、防水設施。

　　智能化配置

　　1.安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統、電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。

　　2.網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。

　　3.設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。

　　4.中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

　　5.智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。

　　綠化設施

　　1.有綠化清潔用水管道，單獨加裝計量表。花槽、花壇可保證排水通暢，有防堵措施，不影響美觀。

　　2.綠花草坪設置澆灌系統，布局合理，便于控制，噴頭覆蓋面積與水壓的關系

　　需綜合考慮。

　　3.苑內噴灌系統可以根據實際情況安裝1個計量表。

　　4.綠化樹木種植應該考慮對小區攝像監控鏡頭的影響。

　　二、設備部分

　　設備名稱

　　設計要點

　　設備房環境

　　1.發電機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房、值班室地面鋪設防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。

　　2.設備房頂無排污管，設置清潔取水點和排水管

　　3.設備房設置對流通風口。

　　4.機電設備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設置在天臺、標準層的機電設備。

　　5.特殊設備房設置消防設施如煙感、滅火裝置。

　　照明系統

　　1.地下路燈、草坪燈分路、時間控制，使用節能燈。地下室車庫照明為多路控制，其中每路照明分布均勻，控制亮度。

　　2.設計低壓配電屏時考慮住戶用電、公共用電、照明用電、設備用電分開，留足備用商鋪用電接線開關，分類計量，便于供電局抄表到戶。

　　3.水景、水池、水廊水下燈可以在設計施工中取消、不影響景觀。

　　4.園區內射燈、節日燈合理配置、不能過飽和節約費用、消除燈光污染。

　　5.園區內休閑架空層可以采用日光燈、節能燈交叉配置、滿足使用要求、節約投資、降低后期管理費用，小區內樓棟適當位置設置節日裝飾用電電源。

　　6.盡量減少地燈配置、消除后期維修隱患（實際使用中地燈使用壽命

　　1-2年、故障率特高）應在廣場設置節日裝飾用電電源插座。

　　6.園區內照明設計可以選用使用壽命長、透光率高的草坪燈，在合理位置設計配置幾盞高桿燈，可以減少草坪燈配置節約費用。

　　供配電系統

　　1.變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器單獨在房間安裝的，有門且可上鎖。

　　2.高低壓配電柜、變壓器、發電機正上方、周圍無任何可能出現浸水、滲水、滴漏的可能，包括可能出現的管道滲水、洗手間、室外雨水蔓延等；確實無法避免的，做有效的防護、集水、排水、報警等措施。

　　3.變壓器房設置獨立通風系統，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設置單獨通風

　　系統或配備降溫設備；變壓器報警信號連接到中心。

　　4.高低壓配電室、變壓器房、發電機房設置的位置高于周邊排水位，且在上一層的位置沒有水源；如有，在上層做好防水處理。

　　5.發電機油箱房設置防爆燈、通風口。

　　6.發電機油箱的進油口設置在裝卸位置，方便加油；油箱上設置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。

　　7.發電機排煙過濾系統設置自動補水裝置，有水位標識。

　　8.發電機房空間較大時、根據設計標準可以利用滅火器替代C02滅火系統、節約投資。

　　9.發電機房有水源和排水設施，發電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風裝置在發電機停機后有延時關閉功能。

　　10.各種配電箱（柜）鑰匙通用。

　　11.發電機、配電柜等設備需要配置維修專用工具、供配電系統圖。

　　12.變壓器與配電柜安裝在一個房間有安全隔離防護欄。

　　13.多層、小高層小區供配電設備中電容器補償柜容量可以按大廈設計標準0.6系數配置節約投資。

　　14.co2設備、設備房、車庫污水池高低水位等報警信號連接到監控中心。

　　供配電系統

　　15.機房排風裝置在發電機停機后應有延時關閉功能。

　　16.發電機排煙過濾系統應設置自動補水裝置，且應有水位標識，發電機排煙應不影響小區環境。

　　17.強弱電井應設置照明，開關在井道內，弱電井內需要設置插座；強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。

　　18.機油箱房應設置防爆燈，發電機應配備一套蓄電池，如果發電機沒有充電器模塊、需另配備浮充充電器；發電機互投自動轉換柜應配備備用蓄電池。發電機的自動轉換柜應有自動及手動轉換功能，且功能正常。

　　給排水系統

　　1.水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。

　　2.水池水箱設水位標識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進水控制閥門建議選用電動控制蝶閥(實際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。

　　3.地下水池到給水泵管道兩側裝閥門，水表、閥門側裝活接。

　　4.水池底部可以安裝吸水管、泵房內可以安裝道泵、便于水箱清洗。

　　5.排污井、雨水井裝排污泵及備用泵。

　　6.水表房應有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設置檢查口。7.水泵房控制柜應與水泵隔離且控制柜底部應高于地面20CM。

　　8.應根據水池的大小設置人孔及通風孔。

　　9.水池、水箱內的爬梯應為不銹鋼設置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設置，且需上鎖。

　　10.地下儲水池進水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應有透明水位標識；同時，應有超高、超低水位聲光報警信號到中心。

　　11.應考慮空調的集中排水，排水管徑不能小于1寸，以防堵塞。

　　12.給排水各類管網應有功能標識及流向，各閥門應有控制范圍標識。

　　13、在市政水壓不穩定的小區，低層供水也應采用加壓供水設備。

　　14.水池、水箱應有水位標識，應有檢修爬梯，透氣孔、溢流孔均應加防蟲網，人孔應加蓋，能上鎖；二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室儲水池排水管不小于100MM，設置在水箱低部，水池低部應有坡度。

　　15.進戶水壓應保證家用熱水器能正常點火（水壓0.15Mpa），否則應配置變頻供水裝置。

　　16.由于人民生活水平的不斷提高、用水量較大、國家供水矛盾日益惡化，供水水箱設計施工需要擴大。

　　17.地下儲水池應分為兩部分，中間設置聯通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水。

　　18.水泵房要有保證異常情況造成跑水的防護措施，應設置清潔用水源。

　　19.所有大廈（小區）地下室排污井、雨水井都應安裝排污泵并有備用泵。

　　消防系統

　　1.消火拴報警信號應設置在監控中心、便于中心人員觀察監控。

　　2.消防泵有帶負荷試泵條件，如泵出水管閘閥前加循環管，消防栓最高處能自動排氣。

　　3.消防、噴淋供水主泵開停可以設計為遠程控制（在監控中心直接開停）。

　　4.內線電話通話良好、辦公室、倉庫、主要出入口、地下停車場、所有設備房、控制中心設內線電話。

　　5.所有消防、主管網應在合理位置清晰標識管網功能、流向，在天臺設置試驗消防栓；消防栓系統在最高位置設置自動排氣設備。

　　6.小區內、設備房等區域按消防規范配置相的滅火器、滅火器箱。

　　7.Co2設備、煙感溫感控制系統完善可靠，消防報警在監控中心有聲光信號。

　　8.車庫、商鋪噴淋系統完好。

　　9.消防、噴淋穩壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護（不采用氣壓給水設備控制）。

　　10.選用質量較好的消火栓閥門。

　　11.所有消防閥門、開關應標明控制區域，及運行壓力。

　　電梯

　　1.控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。

　　2.電梯機房排氣扇應設計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門，可以考慮設置百葉通風。

　　3.與中心聯網的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區別（由電梯公司制作）。

　　4.轎廂風扇要保證轎廂內通風，大廈封閉的電梯廳需設置排風設施。

　　5.電梯機房應設置通風、降溫設備，風機噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應急燈一只；電梯機房內門鑰匙應通用（機房門選用通鎖）。

　　6.電梯轎廂地面使用耐磨材料、轎廂裝飾和物業服務中心對接確認款式、轎廂壁安裝一面鏡面玻璃。

　　7.電梯廳自然通風良好、不具備自然通風條件的需要設計通風設施。

　　8.高層消防樓道2-3層應設計1個清潔取水點、排水池。

　　9.大廈電梯底坑應平整、整潔，并設置排水系統。

　　弱電監控系統

　　1.弱電監控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發地段、物業服務中心門口。

　　2.攝像監控鏡頭、苑門電機、電話系統、中心設備等弱電監控系統需要做好防雷接地、設計施工中應充分利用建筑體綜合接地網。

　　3.在小區弱電井管網中適當位置設計積水坑、配置排水潛水泵。

　　4.監控線路鋪設用線管盡可能選擇較大、便于今后維護更換。

　　5.小區車輛出入口應安裝車場崗識別攝像監控系統。

　　6.單元門密碼鎖應安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。

　　7.小區內輔助苑門可以安裝門禁閉門器開關系統節約費用。

　　8.圍墻紅外周界報警系統、建議重疊安裝、兩路平行消除翻越死角。

　　9．開放、半開放小區建議1-2樓居家安防系統采用6-8防區、提高安全系數。

　　10．40萬以上大型社區建議安裝匯線通電話小總機、便于電話日后管理。

　　11．電梯轎廂監控頭安裝位置應選擇在轎廂門口符合人們日常習慣。

　　12．泳池設計1-2個合理的攝像監控鏡頭。

　　13.設備交接驗收時要做好實際施工圖紙的和實際圖紙的核實，綜合系統圖、線槽、管道布線圖、設備配置圖、現場調試技術參數。

　　泳池水景

　　1.反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。

　　2.泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、泳池水下燈可以取消不設計施工。

　　3.泳池管網設計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設置一個高質量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關位置設置閥門）。

　　4.成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續供水（使用時為生部門要驗收），泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區別、泳池只分深水區、淺水區不分兒童、成人泳池。

　　4.設置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據泳池大小配置救生圈。

　　5.泳池設備房應配置抽風系統、有足夠容量的排污泵。

　　6.泳池獨立圍合，入口處設置浸腳池（不小于入口尺寸）（2M*2M*0.3M）便于管理。池邊設置衣物、毛巾架。

　　7.淋浴位、更衣柜和洗手間蹲坑位、數量與泳池正常使用顧客數量匹配。

　　8.泳池的循環管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統能排干泳池的水，有補水閥門，底部有坡度排水。

　　9.泳池應配置人工吸塵工具。

　　10.泳池周邊能設置救生圈，照明足夠，地面防滑。

　　11.泳池吸塵口應深入水面不超過30CM，且應根據泳池的大小合理設置吸塵口的數量。

　　12.泳池應配置人工吸塵工具。

　　13.泳池周邊應設置救生圈，照明應足夠，泳池周邊的配套設施完好無損，地面應為防滑地面泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳。

　　14.水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節約建造成本、節約后期維護費用，水景、水廊中的景觀燈可以不設計制作。

　　15.30立方一下水景、水廊可以不用設置水處理系統，水景水廊盡可能連通、節約建造成本。

　　16.泳池吸塵口應深入水面不超過30CM，且應根據泳池的大小合理設置吸塵口的數量。

　　三、配套部分

　　配套

　　設計要點

　　管理用房位置

　　1.物業服務中心辦公室位置在小區中心、出入口處，方便業主辦理事務。

　　2.食堂位置的選擇不影響業主居住環境。

　　3.員工宿舍位置的選擇不影響業主居住環境，自然通風較好、利于員工健康。

　　4.設置安全的危險品倉庫。

　　A、20萬平方米以上的小區設置15m2油漆儲存間。

　　B、20萬平方米以上的小區設置10m2柴油儲存間。

　　C、20萬平方米以上的小區設置15m2消殺藥品儲存間。

　　D、20萬平方米以上的小區設置15m2綠化藥品儲存間。

　　5.倉庫儲物間可以根據實際情況設置在架空層（地下室）。

　　6.巡防室用房位置選在小區相對中心地帶且不影響居民居住環境。

　　7.架空層泛會所考慮不會影響業主居住環境。娛樂設施設置主要以桌椅、棋牌、兵乓球為主。

　　8.10萬平方米面積以上的小區設置員工活動室。

　　管理用房面積

　　各類管理用房面積確定按照物業體系文件：物業接管驗收標準要求規定確定實際配置面積。

　　根據小區面積、地理位置參照：按總建筑面積的3‰（多層）、2‰（高層）的比例配備。

　　1.管理用房面積=住宅區房屋總面積*戶均人口數*人均管理用房面積系數。戶均人口數：暫為：3.75人/戶、人均管理用房面積系數：暫為：0.06平方米/人。

　　2.30萬平米以上的小區建議設置2個服務中心。

　　2.各類管理用房的面積分配數量由物業管理公司確定。

　　3.管理用房竣工時間：一次開發完成的小區在入伙前30天完成。分期開發的小區管理用房在規劃設計是確定位置、數量，如果條件限制部分管理臨時用房在入伙前30天完成。

　　管理用裝修標準

　　1．物業服務中心辦公室地面鋪設防滑地磚、天花吊頂、安裝嵌入式照明燈具、插座，辦公室按物業要求配置合理數量文件資料柜、會議室桌椅，物業服務中心接待前臺按物業要求制作吧臺、背景圖案、裝飾燈具，物業服務中心業主接待室需要按物業要求配置沙發、茶幾、辦公桌。

　　2.食堂通電通水，設計合理的排油煙道，排油煙道不會影響業主的居住環境。

　　3.員工宿舍配置情況：地面需要鋪設防滑地磚、墻面內墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風扇、鋁合金窗戶需要安裝防蚊紗窗，房間分為：宿舍、洗簌間、洗手間、沖涼房。

　　4.危險品倉庫便于消防、不會影響業主的居住環境。

　　5.倉庫、儲物件、維修操作間。此類管理用房要求配置：地面鋪設一般質量的防滑地磚、墻面內墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風扇、鋁合金窗戶需要安裝不銹鋼防盜網。

　　6.社區用房可以不裝修，但房屋設計自然通風良好。

　　7.架空層泛會所活動室娛樂設施配置考慮噪音較小不會影響業主居住。

　　8.業委會辦公室地面需要鋪設防滑地磚、天花需要吊頂、安裝嵌入式照明燈具、插座，辦公室按物業要求配置合理數量文件資料柜、會議室桌椅。

　　9.30萬平方米面積以上的小區考慮設置活動室、活動室配置相的通風設施、便于業主自發組織的健身、舞會、合唱等活動。

　　相關配套

　　1.社區用房：30萬平方米面積以上小區考慮居委會用房。面積：20萬平方米以下小區、按10戶1平方米標準考慮，20萬平方米以下小區、按10戶0.7平方米標準考慮。位置：盡量與物業管理用房安排在一起。竣工日期：同物業管理用房。

　　2.業委會辦公室：按1萬平方米配置5平方米的標準配置。

　　1．商鋪、會所空調宜用分體獨立空調，并考慮隱蔽安裝位置、空調需要考慮降噪音問題。

　　2．中央空調可以設置送風口的人工控制調節、便于降低今后管理成本。

　　3.商鋪內的上下水管網設計位置便于今后維護管理，特殊商鋪的煙道設計一定要符合設計使用規范。

　　1.如有規劃指標，按規劃指標，但不低于以下標準：

　　（1）10萬平方米以下（含10萬平方米）設露天羽毛球場2個、籃球場1個、乒乓球臺2個。

　　（2）20萬平方米：設露天羽毛球場3個，乒乓球臺4個。

　　（3）30萬平方米：露天羽毛球場3個，網球場2個，游泳池1個，籃球場1個。

　　（4）40萬平方米（包括40萬以上）同30萬平方米住宅區，另設門球場1個。

　　2.小區適當位置設置羽毛球、乒乓球等常規運動場所和運動器械。

　　3.大型社區如果周邊沒有公園等晨練場所、規劃設計時考慮設置活動廣場、但廣場位置噪音對周邊業主影響不大。

　　4.設置獨立的老人活動場所。

　　綠化配置

　　1.綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。

　　2.綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

　　3.綠化品種便于養護，養護成本節約。

　　4.綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

　　5.綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

　　6.主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

　　景觀配置

　　1.景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。

　　2.采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。

　　3.水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

　　4.不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。

　　5.景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　6.泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

　　會所

　　考慮實用性和便于日后管理及運行成本。

篇2：知名地產物業設計要點精華經驗全集

　　知名地產物業設計要點精華經驗全集

　　一、設施部分：

　　設施名稱 設計要點

　　水電氣配套

　　1.設備房設置盡量集中、便于維護管理。

　　2.建議設備統一戰略供應商，如電梯、給水系統、消防系統、發電機、供配電系統等，設備型號規格相似、互換性較強，方便后期管理維護。

　　3.電表容量與實際負荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設工作插座和開關。

　　4.變壓器容量、臺數與項目實際用電量相匹配，配置容量應合理不能裕量太大，有溫度自動控制。

　　5.水氣表位置集中，方便于維護和抄表。

　　6.避免水表、電表安裝在業主私家陽臺上。

　　7.供水管網材料、安裝位置應考慮使用壽命及后期管理維護。

　　8.項目進水管口徑與小區高峰期用水量匹配，根據小區落差考慮市政水壓長期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。

　　9.報建時注意供水用途、選定合理的供水價格節約費用。

　　圍墻護欄、支持桿

　　1.平直、便于安防設施安裝及功能的充分發揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內高外低），材料考慮容易替換或免維護。

　　2.圍墻盡量選擇混凝土磚結構、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護。

　　3.圍墻墻面盡量選用涂料、維護方便。

　　4.圍墻安裝防爬網。

　　5.燈具、交通、攝像鏡頭支持桿、建議采用鍍鋅鋼管。

　　外立面管道、欄桿

　　1.建筑外立面管道、空調百頁（架）、采光井的設置有防止盜竊攀爬的考慮。

　　2.空調架選用：鋁合金材料（厚度1.2-1.5mm）經久耐用，隨著空調業的科技進步及業主使用實際情況，空調1拖2-3個分機情況的存在，建議空調架尺寸不小于3匹副機位（防止空調無法安裝情況時有發生）。

　　3.空調需要安裝集中排水管、排水需要進溝渠、空調排水管可以選用優質PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。

　　4.平臺護欄、采光井門、防攀爬防盜網材料建議選用φ12mm圓鋼、角鋼制作、盡量少選用25*25mm以下方鋼。

　　溝渠井蓋

　　1.溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替換或免維護。

　　2.車輛通道上的排水溝蓋堅固耐用，建議采用混凝土板材料。

　　3.在廣場走廊可以設計制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋。

　　4.道路上的雨水、污水井蓋建議今后小區由地產或物業定點制作鑄印通達物業字樣的井蓋，目的提高質量、便于維護管理，體現通達精致管理。

　　道路

　　1.路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設防滑地磚。

　　2.在道路周邊、小區內合理的位置設置清潔、綠化澆水取水點。道路兩側每100米處、根據大小至少設置一個取水點，小區取水點必須安裝水表便于日后管理。

　　3.小區取水點可以設計在雨水珊格井內、便于用水管理。

　　4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設置防撞裝置。

　　5.小區道路主要位置設置混凝土減速坡，大廈主要道路設置塑膠減速坡（具體位置由物業確定）。

　　6．瀝青路面應選擇粗粒路面、質量好、不宜脫落。

　　7．小區路面設置足夠的雨水珊格、消除路面積水。

　　天面露臺

　　1.銷售贈送的天面、露臺統一設置花架、花槽（防水處理）。

　　2.多層、高層在天臺混凝土墻面的適當位置，每單元設置一個承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業安全使用。

　　3.10m2以上公共可上人天臺、露臺設置取水點。

　　防火門

　　1.公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。

　　2.公共防火門門禁系統電源需要在控制中心單獨控制。

　　停車場及出入口

　　1.人、車出入口數量盡量少，合理設置小區人、車出入口，實行人車分流管理。

　　2.車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。

　　3.崗亭設置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗亭的大小考慮減少值班人員行走距離。

　　崗亭形狀：A、崗亭尺寸：寬1800-2000*長2800-3100mm。

　　B、崗亭門建議制作成鋁合金推拉門。

　　4.小區出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監控系統，提高車輛管理安全系數。

　　5.車庫出入口有配置反光鏡、監控鏡頭，刷卡處設置伸縮防水雨棚。

　　6.地下車庫出入口有防止路面水進入車庫的坡道、排水溝及防洪閘，地下車庫設置

　　足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。

　　7.車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，采用節能燈具，減少耗電。

　　8.車庫、架空層照明燈具設置可以考慮，60%節能燈照明、40%日光燈照明分散分布，便于消防驗收后的物業改造管理、節約費用。

　　9.地下車庫出入口應設置防洪閘，防滑路面，并應按每200平方建筑面積1立方的標準設置消防沙池。

　　10.車庫墻面可以用涂料繪制圖案、制作統一的車牌號。

　　11.車庫設置清潔用取水口及清潔池。

　　12.室內停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。

　　娛樂設施

　　1.安裝平穩牢固，符合安全設計規范，并具有安全防護措施和使用說明。

　　2.木制兒童娛樂設施與地面接觸的木柱上下300mm需做防腐處理、最好用不銹鋼（塑料制品）作保護層防腐。

　　3.娛樂設施的選用建議和物業對接，使娛樂設施更適用、便于今后物業維護更換。(例如秋千設置投資少便于維護、業主很喜歡)。

　　4.室外娛樂場所設置排水口、溝。

　　5.室外娛樂場所選用優質地墊、防止雨后天晴翹起存在隱患。

　　信息欄

　　在主要出入口設置信息公布欄，在合理位置設置小區平面位置圖、便于拆裝的商戶標識牌。

　　1.對于圍合式小區（戶數300戶以下可以在主要的一個小區門設置公共信息欄具體尺寸：寬900*1100mm）材料可選用不銹鋼（優質鋁合金烤漆）。

　　2.對于500----800戶的小區院落可以設置一個集中信息欄。

　　3.對于一次開發完成的小區建議在小區主要出入口、小區中心位置設置小區平面圖。

　　4.分期開發的小區建議在小區每期的主要出入口、小區中心位置設置小區平面圖。

　　5.商鋪較多的小區（15戶以上），建議在商鋪區域設置產品廣告信息欄（具體尺寸、數量須根據商鋪數量多少確定，最小面積2000*1200mm）。

　　6.商鋪廣告燈箱設計圖案、安裝位置須和物業服務中心對接以便于今后管理。

　　非機動車輛

　　1.為便于統一管理，按不小于戶數1：1.5配置封閉式非機動車棚。

　　2.封閉式車棚統一設置在出入口方面的位置，或相對小區中心位置，方便業主車輛停放。

　　小區清潔設施

　　1.小區道路周邊及內部適當位置提前合理設置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口，容量適當，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區風格相匹配，易維護。

　　2.大廈住宅標準層設置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設施。

　　3.有垃圾中轉站，有清洗水源及排水功能和通風設施，大小與小區實際住戶數量相匹配，異味不影響住戶。

　　4.位置宜設在小區偏僻地帶，大小：100戶5--7m3標準。

　　5.地下車庫內合理設置（根據面積，方圓50米內至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設置排水、防水設施。

　　智能化配置

　　1.安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統、電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。

　　2.網絡智能化一般可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。

　　3.設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。

　　4.中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

　　5.智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。

　　綠化設施

　　1.有綠化清潔用水管道，單獨加裝計量表。花槽、花壇可保證排水通暢，有防堵措施，不影響美觀。

　　2.綠花草坪設置澆灌系統，布局合理，便于控制，噴頭覆蓋面積與水壓的關系

　　需綜合考慮。

　　3.苑內噴灌系統可以根據實際情況安裝1個計量表。

　　4.綠化樹木種植應該考慮對小區攝像監控鏡頭的影響。

　　二、設備部分

　　設備名稱

　　設計要點

　　設備房環境

　　1.發電機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房、值班室地面鋪設防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。

　　2.設備房頂無排污管，設置清潔取水點和排水管

　　3.設備房設置對流通風口。

　　4.機電設備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設置在天臺、標準層的機電設備。

　　5.特殊設備房設置消防設施如煙感、滅火裝置。

　　照明系統

　　1.地下路燈、草坪燈分路、時間控制，使用節能燈。地下室車庫照明為多路控制，其中每路照明分布均勻，控制亮度。

　　2.設計低壓配電屏時考慮住戶用電、公共用電、照明用電、設備用電分開，留足備用商鋪用電接線開關，分類計量，便于供電局抄表到戶。

　　3.水景、水池、水廊水下燈可以在設計施工中取消、不影響景觀。

　　4.園區內射燈、節日燈合理配置、不能過飽和節約費用、消除燈光污染。

　　5.園區內休閑架空層可以采用日光燈、節能燈交叉配置、滿足使用要求、節約投資、降低后期管理費用，小區內樓棟適當位置設置節日裝飾用電電源。

　　6.盡量減少地燈配置、消除后期維修隱患（實際使用中地燈使用壽命

　　1-2年、故障率特高）應在廣場設置節日裝飾用電電源插座。

　　6.園區內照明設計可以選用使用壽命長、透光率高的草坪燈，在合理位置設計配置幾盞高桿燈，可以減少草坪燈配置節約費用。

　　供配電系統

　　1.變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器單獨在房間安裝的，有門且可上鎖。

　　2.高低壓配電柜、變壓器、發電機正上方、周圍無任何可能出現浸水、滲水、滴漏的可能，包括可能出現的管道滲水、洗手間、室外雨水蔓延等；確實無法避免的，做有效的防護、集水、排水、報警等措施。

　　3.變壓器房設置獨立通風系統，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設置單獨通風

　　系統或配備降溫設備；變壓器報警信號連接到中心。

　　4.高低壓配電室、變壓器房、發電機房設置的位置高于周邊排水位，且在上一層的位置沒有水源；如有，在上層做好防水處理。

　　5.發電機油箱房設置防爆燈、通風口。

　　6.發電機油箱的進油口設置在裝卸位置，方便加油；油箱上設置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。

　　7.發電機排煙過濾系統設置自動補水裝置，有水位標識。

　　8.發電機房空間較大時、根據設計標準可以利用滅火器替代C02滅火系統、節約投資。

　　9.發電機房有水源和排水設施，發電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風裝置在發電機停機后有延時關閉功能。

　　10.各種配電箱（柜）鑰匙通用。

　　11.發電機、配電柜等設備需要配置維修專用工具、供配電系統圖。

　　12.變壓器與配電柜安裝在一個房間有安全隔離防護欄。

　　13.多層、小高層小區供配電設備中電容器補償柜容量可以按大廈設計標準0.6系數配置節約投資。

　　14.co2設備、設備房、車庫污水池高低水位等報警信號連接到監控中心。

　　供配電系統

　　15.機房排風裝置在發電機停機后應有延時關閉功能。

　　16.發電機排煙過濾系統應設置自動補水裝置，且應有水位標識，發電機排煙應不影響小區環境。

　　17.強弱電井應設置照明，開關在井道內，弱電井內需要設置插座；強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。

　　18.機油箱房應設置防爆燈，發電機應配備一套蓄電池，如果發電機沒有充電器模塊、需另配備浮充充電器；發電機互投自動轉換柜應配備備用蓄電池。發電機的自動轉換柜應有自動及手動轉換功能，且功能正常。

　　給排水系統

　　1.水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。

　　2.水池水箱設水位標識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進水控制閥門建議選用電動控制蝶閥(實際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。

　　3.地下水池到給水泵管道兩側裝閥門，水表、閥門側裝活接。

　　4.水池底部可以安裝吸水管、泵房內可以安裝道泵、便于水箱清洗。

　　5.排污井、雨水井裝排污泵及備用泵。

　　6.水表房應有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設置檢查口。7.水泵房控制柜應與水泵隔離且控制柜底部應高于地面20CM。

　　8.應根據水池的大小設置人孔及通風孔。

　　9.水池、水箱內的爬梯應為不銹鋼設置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設置，且需上鎖。

　　10.地下儲水池進水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應有透明水位標識；同時，應有超高、超低水位聲光報警信號到中心。

　　11.應考慮空調的集中排水，排水管徑不能小于1寸，以防堵塞。

　　12.給排水各類管網應有功能標識及流向，各閥門應有控制范圍標識。

　　13、在市政水壓不穩定的小區，低層供水也應采用加壓供水設備。

　　14.水池、水箱應有水位標識，應有檢修爬梯，透氣孔、溢流孔均應加防蟲網，人孔應加蓋，能上鎖；二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室儲水池排水管不小于100MM，設置在水箱低部，水池低部應有坡度。

　　15.進戶水壓應保證家用熱水器能正常點火（水壓0.15Mpa），否則應配置變頻供水裝置。

　　16.由于人民生活水平的不斷提高、用水量較大、國家供水矛盾日益惡化，供水水箱設計施工需要擴大。

　　17.地下儲水池應分為兩部分，中間設置聯通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水。

　　18.水泵房要有保證異常情況造成跑水的防護措施，應設置清潔用水源。

　　19.所有大廈（小區）地下室排污井、雨水井都應安裝排污泵并有備用泵。

　　消防系統

　　1.消火拴報警信號應設置在監控中心、便于中心人員觀察監控。

　　2.消防泵有帶負荷試泵條件，如泵出水管閘閥前加循環管，消防栓最高處能自動排氣。

　　3.消防、噴淋供水主泵開停可以設計為遠程控制（在監控中心直接開停）。

　　4.內線電話通話良好、辦公室、倉庫、主要出入口、地下停車場、所有設備房、控制中心設內線電話。

　　5.所有消防、主管網應在合理位置清晰標識管網功能、流向，在天臺設置試驗消防栓；消防栓系統在最高位置設置自動排氣設備。

　　6.小區內、設備房等區域按消防規范配置相的滅火器、滅火器箱。

　　7.Co2設備、煙感溫感控制系統完善可靠，消防報警在監控中心有聲光信號。

　　8.車庫、商鋪噴淋系統完好。

　　9.消防、噴淋穩壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護（不采用氣壓給水設備控制）。

　　10.選用質量較好的消火栓閥門。

　　11.所有消防閥門、開關應標明控制區域，及運行壓力。

　　電梯

　　1.控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。

　　2.電梯機房排氣扇應設計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門，可以考慮設置百葉通風。

　　3.與中心聯網的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區別（由電梯公司制作）。

　　4.轎廂風扇要保證轎廂內通風，大廈封閉的電梯廳需設置排風設施。

　　5.電梯機房應設置通風、降溫設備，風機噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應急燈一只；電梯機房內門鑰匙應通用（機房門選用通鎖）。

　　6.電梯轎廂地面使用耐磨材料、轎廂裝飾和物業服務中心對接確認款式、轎廂壁安裝一面鏡面玻璃。

　　7.電梯廳自然通風良好、不具備自然通風條件的需要設計通風設施。

　　8.高層消防樓道2-3層應設計1個清潔取水點、排水池。

　　9.大廈電梯底坑應平整、整潔，并設置排水系統。

　　弱電監控系統

　　1.弱電監控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發地段、物業服務中心門口。

　　2.攝像監控鏡頭、苑門電機、電話系統、中心設備等弱電監控系統需要做好防雷接地、設計施工中應充分利用建筑體綜合接地網。

　　3.在小區弱電井管網中適當位置設計積水坑、配置排水潛水泵。

　　4.監控線路鋪設用線管盡可能選擇較大、便于今后維護更換。

　　5.小區車輛出入口應安裝車場崗識別攝像監控系統。

　　6.單元門密碼鎖應安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。

　　7.小區內輔助苑門可以安裝門禁閉門器開關系統節約費用。

　　8.圍墻紅外周界報警系統、建議重疊安裝、兩路平行消除翻越死角。

　　9．開放、半開放小區建議1-2樓居家安防系統采用6-8防區、提高安全系數。

　　10．40萬以上大型社區建議安裝匯線通電話小總機、便于電話日后管理。

　　11．電梯轎廂監控頭安裝位置應選擇在轎廂門口符合人們日常習慣。

　　12．泳池設計1-2個合理的攝像監控鏡頭。

　　13.設備交接驗收時要做好實際施工圖紙的和實際圖紙的核實，綜合系統圖、線槽、管道布線圖、設備配置圖、現場調試技術參數。

　　泳池水景

　　1.反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。

　　2.泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、泳池水下燈可以取消不設計施工。

　　3.泳池管網設計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設置一個高質量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關位置設置閥門）。

　　4.成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續供水（使用時為生部門要驗收），泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區別、泳池只分深水區、淺水區不分兒童、成人泳池。

　　4.設置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據泳池大小配置救生圈。

　　5.泳池設備房應配置抽風系統、有足夠容量的排污泵。

　　6.泳池獨立圍合，入口處設置浸腳池（不小于入口尺寸）（2M*2M*0.3M）便于管理。池邊設置衣物、毛巾架。

　　7.淋浴位、更衣柜和洗手間蹲坑位、數量與泳池正常使用顧客數量匹配。

　　8.泳池的循環管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統能排干泳池的水，有補水閥門，底部有坡度排水。

　　9.泳池應配置人工吸塵工具。

　　10.泳池周邊能設置救生圈，照明足夠，地面防滑。

　　11.泳池吸塵口應深入水面不超過30CM，且應根據泳池的大小合理設置吸塵口的數量。

　　12.泳池應配置人工吸塵工具。

　　13.泳池周邊應設置救生圈，照明應足夠，泳池周邊的配套設施完好無損，地面應為防滑地面泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳。

　　14.水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節約建造成本、節約后期維護費用，水景、水廊中的景觀燈可以不設計制作。

　　15.30立方一下水景、水廊可以不用設置水處理系統，水景水廊盡可能連通、節約建造成本。

　　16.泳池吸塵口應深入水面不超過30CM，且應根據泳池的大小合理設置吸塵口的數量。

　　三、配套部分

　　配套

　　設計要點

　　管理用房位置

　　1.物業服務中心辦公室位置在小區中心、出入口處，方便業主辦理事務。

　　2.食堂位置的選擇不影響業主居住環境。

　　3.員工宿舍位置的選擇不影響業主居住環境，自然通風較好、利于員工健康。

　　4.設置安全的危險品倉庫。

　　A、20萬平方米以上的小區設置15m2油漆儲存間。

　　B、20萬平方米以上的小區設置10m2柴油儲存間。

　　C、20萬平方米以上的小區設置15m2消殺藥品儲存間。

　　D、20萬平方米以上的小區設置15m2綠化藥品儲存間。

　　5.倉庫儲物間可以根據實際情況設置在架空層（地下室）。

　　6.巡防室用房位置選在小區相對中心地帶且不影響居民居住環境。

　　7.架空層泛會所考慮不會影響業主居住環境。娛樂設施設置主要以桌椅、棋牌、兵乓球為主。

　　8.10萬平方米面積以上的小區設置員工活動室。

　　管理用房面積

　　各類管理用房面積確定按照物業體系文件：物業接管驗收標準要求規定確定實際配置面積。

　　根據小區面積、地理位置參照：按總建筑面積的3‰（多層）、2‰（高層）的比例配備。

　　1.管理用房面積=住宅區房屋總面積*戶均人口數*人均管理用房面積系數。戶均人口數：暫為：3.75人/戶、人均管理用房面積系數：暫為：0.06平方米/人。

　　2.30萬平米以上的小區建議設置2個服務中心。

　　2.各類管理用房的面積分配數量由物業管理公司確定。

　　3.管理用房竣工時間：一次開發完成的小區在入伙前30天完成。分期開發的小區管理用房在規劃設計是確定位置、數量，如果條件限制部分管理臨時用房在入伙前30天完成。

　　管理用裝修標準

　　1．物業服務中心辦公室地面鋪設防滑地磚、天花吊頂、安裝嵌入式照明燈具、插座，辦公室按物業要求配置合理數量文件資料柜、會議室桌椅，物業服務中心接待前臺按物業要求制作吧臺、背景圖案、裝飾燈具，物業服務中心業主接待室需要按物業要求配置沙發、茶幾、辦公桌。

　　2.食堂通電通水，設計合理的排油煙道，排油煙道不會影響業主的居住環境。

　　3.員工宿舍配置情況：地面需要鋪設防滑地磚、墻面內墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風扇、鋁合金窗戶需要安裝防蚊紗窗，房間分為：宿舍、洗簌間、洗手間、沖涼房。

　　4.危險品倉庫便于消防、不會影響業主的居住環境。

　　5.倉庫、儲物件、維修操作間。此類管理用房要求配置：地面鋪設一般質量的防滑地磚、墻面內墻涂料刷新、配置合理的照明燈具、插座、電風扇、鋁合金窗戶需要安裝不銹鋼防盜網。

　　6.社區用房可以不裝修，但房屋設計自然通風良好。

　　7.架空層泛會所活動室娛樂設施配置考慮噪音較小不會影響業主居住。

　　8.業委會辦公室地面需要鋪設防滑地磚、天花需要吊頂、安裝嵌入式照明燈具、插座，辦公室按物業要求配置合理數量文件資料柜、會議室桌椅。

　　9.30萬平方米面積以上的小區考慮設置活動室、活動室配置相的通風設施、便于業主自發組織的健身、舞會、合唱等活動。

　　相關配套

　　1.社區用房：30萬平方米面積以上小區考慮居委會用房。面積：20萬平方米以下小區、按10戶1平方米標準考慮，20萬平方米以下小區、按10戶0.7平方米標準考慮。位置：盡量與物業管理用房安排在一起。竣工日期：同物業管理用房。

　　2.業委會辦公室：按1萬平方米配置5平方米的標準配置。

　　1．商鋪、會所空調宜用分體獨立空調，并考慮隱蔽安裝位置、空調需要考慮降噪音問題。

　　2．中央空調可以設置送風口的人工控制調節、便于降低今后管理成本。

　　3.商鋪內的上下水管網設計位置便于今后維護管理，特殊商鋪的煙道設計一定要符合設計使用規范。

　　1.如有規劃指標，按規劃指標，但不低于以下標準：

　　（1）10萬平方米以下（含10萬平方米）設露天羽毛球場2個、籃球場1個、乒乓球臺2個。

　　（2）20萬平方米：設露天羽毛球場3個，乒乓球臺4個。

　　（3）30萬平方米：露天羽毛球場3個，網球場2個，游泳池1個，籃球場1個。

　　（4）40萬平方米（包括40萬以上）同30萬平方米住宅區，另設門球場1個。

　　2.小區適當位置設置羽毛球、乒乓球等常規運動場所和運動器械。

　　3.大型社區如果周邊沒有公園等晨練場所、規劃設計時考慮設置活動廣場、但廣場位置噪音對周邊業主影響不大。

　　4.設置獨立的老人活動場所。

　　綠化配置

　　1.綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。

　　2.綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

　　3.綠化品種便于養護，養護成本節約。

　　4.綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

　　5.綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

　　6.主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

　　景觀配置

　　1.景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。

　　2.采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。

　　3.水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

　　4.不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。

　　5.景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　6.泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

　　會所

　　考慮實用性和便于日后管理及運行成本。

篇3：房地產設計與成本管理培訓學習心得

　　房地產設計與成本管理培訓學習心得

　　受公司領導的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產設計與成本管理細節執行力》培訓學習，雖然只有兩天的學習時間，但倍感受益。

　　第一天學習的主要內容是《房地產成本管理》。

　　房地產成本管理體系解讀：簡要介紹了房地產的幾個季節。春天：前幾年房地產最火熱的時代，排隊購房，

　　深夜開盤，炒房熱，靠的是政策的優越；秋涼，現在房地產降溫的過度時期，三級市場洗牌，購房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴冬：房地產嚴冬季節是否會來臨？怎樣面對？是保持原價還是降價，降多少等，如果兩三年不買房，房地產企業只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產企業還會面臨什么？消費者觀望、行業間的強強聯合、資本市場的競爭、行業洗牌-轉立家電業。現在的萬科正在向制造業學習，我們的對策之一要加強成本管理，將成本管理細節深化，投入增加了，收入降低了、利潤壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來企業的生命線。

　　成本管理主要集中在：項目策劃、設計管理、采購管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實施作業過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購供方的選擇和現場的管理都與成本有關聯，動態管理的糾偏，責任體系的建立都是實現成本控制的手段和措施。

　　怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個重要環節，設計變更和簽證是成本管理的一個重要組成部分，設計變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對設計變更要慎重考慮。

　　選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場狀況而定的，還有公司的經營計劃的制定，目標的要求都是很大關系，都要考慮進去。

　　一、成本管理分三個方面：目標成本、動態成本、責任成本。

　　1、目標成本：整個項目需有明確的目標，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務對象是哪個階層，尤其是資金管理目標的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細化分析、注意市場的變化和材料價格的變化作出分析，關鍵是控制點的確定，有控制點就有主要的目標。

　　2、動態成本：怎樣控制成本的風險，建立有效的管理體系，主要落實到每個點面去，要管理好每個點面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實現，這些只有通過計算才能看得出來。成本與財務接軌的問題，怎樣去結算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現出來，都是動態成本管理的工作。

　　3、責任成本：責任成本體系是通過確定責任主體和評價部分，通過經濟指標的設定執行和考核來保證目標成本的實現，責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責，有機協調的成本管理體系，體現結果與過程并重的原則。

　　責任成本的分解方式：

　　根據成本的科目對各項目費用的責任部門及主要職責予以說明，包括控制內容，控制要點和手段，形成成本控制的指引。

　　根據合同分類，將目標成本分解成

　　1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成。

　　2、設計：開發設計部門落實成本目標。

　　3、招標：采購部門負責在招標中落實成本目標。

　　4、簽約：簽約部門負責將成本目標落實到合同。

　　5、履約：項目部、工程部在建造實施中實現目標。

　　6、最后是建立成本管理架構的確定：

　　a、投資管控型

　　b、戰略管控型

　　c、運營管控型

　　d、職能管控型

　　e、矩陣式管控型

　　f、項目管理型。

　　二、確定考核成本的可行性：

　　實施方案設計是這方面的重點，設計圖出來后要把資金框死在這個范圍內，設計主體圖紙出來后要概算出成本的范圍，投資回報率的計算是成本管理的重要環節。

　　三、目標的調整可行性：

　　目標成本的調整是有條件的，整體規劃的調整、產品定位的調整，開發計劃的調整都是要考慮進去，只能有限制的調整，不能隨意調整，不能無限制的調整，會影響整體規劃和總目標的實現。

　　"三大紀律"：結果導向：保證目標成本的順利實施。過程導向：開發過程中全方位方案優化管理。效率導向：實施過程中圖紙管理。

　　"八項注意"：注意現場布局管理、注意招標環節、注意合同制定和執行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現場管理措施、注意組織協調關系、注意成品質量。

　　第二天主講的內容是《房地產工程設計管理》，由資深講師謝麗萍主講。

　　一、房地產開發的設計管理：

　　是企業管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產業整合。我們的能力：政策把控、資金供應、成本控制，獲力能力。我們的機構：管理結構、管理層級、運作模式、管理團隊。我們的機制：決策機制、預警機制、激勵機制、淘汰機制。要認真解讀基地密碼，放眼世界，面對未來，開動腦筋，運用聰明才智，大膽地創新，作好土地規劃，充分利用好土地資源。

　　二、項目開發設計管理：

　　要做好研究，基地環境，政策環境、市場環境，獲利模式的研究工作，確定目標。設計費用和設計工期要求合理利用，設計合同是決定設計質量和設計深度的關鍵，必須慎重的考慮和思考。設計限額不要拿結構說事，樓盤的主體結構是關鍵的關鍵，關系重大，不能隨意變更或更改，要通過精確計算對照相應的規范和規程來確定，只能跟蹤設計。室內裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點。消防是原則的重要一環，只要能基本通過就行。符合性、功能性，完整性的評審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結構的一些問題。

　　三、設計成本內控責任分析：設計管理、成本管理。

　　1、設計管理分概念設計、施工圖設計。概念設計的主要內容：項目定位的開發檔次、戶型比例。關鍵指標是總建筑面積和可售面積。施工圖設計的主要內容：成本拆分-土建、裝修、園林、設備等成本是多少。限額設計包括結構、裝修、園林的設計，限額在什么范圍之內要具體明確。

　　2、成本管理分成本規劃、資金籌劃。成本規劃的主要內容：概念設計階段進行成本估算，施工圖設計階段編制成本測算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節點和速度。

　　四、設計文件評審控制：

　　1、原則性評審包括：

　　a、符合宗地規劃指標；

　　b、符合強制性規范、節能、環保。

　　2、符合性評審包括：

　　a、有效性：滿足設計任務指標、滿足設計深度、滿足作業指導書要求；

　　b、完整體：藍圖等圖紙、電子文件、計算書、預留專業間的信息接口。

　　3、綜合性評審包括：

　　a、投資控制：限額設計指標、方便工程發包；

　　b、缺陷防范：功能缺陷、專業交叉出錯。

　　4、設計上功能缺陷防治：主要以示圖來說明。

　　a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。

　　b、私人空間：門窗開啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛生間排水排氣影響使用功能，衛生間私密性差，生活陽臺水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。

　　c、陽臺防攀爬、鄰里之間防攀爬等。

　　通過兩天緊張系統的學習，房地產設計與成本管理是企業管理方面的學問，是值得研究和探討的，在激勵地市場競爭中，要想我們的企業立足于不敗之地，必須加強設計與成本管理，尤其是新樓盤的開發要注重項目前期規劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開發之中去，樹立品牌，向標桿企業學習，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。