地產區(qū)域公司四大類開發(fā)成本分攤原則說明
鑒于E地產天津區(qū)域事業(yè)部開發(fā)項目建設規(guī)模日益增加，為統(tǒng)一口徑，便于成本核算，經討論，對涉及到多地塊的開發(fā)成本費用分攤原則建議如下：
1、項目整體規(guī)劃、方案設計、前期方案研究
主責部門：規(guī)劃設計部
分攤原則：根據所涉及到的地塊銷面占比進行分攤。
2、項目前期策劃、可研等費用
主責部門：市場部
分攤原則：直接計入費用發(fā)生當期的營業(yè)費用。
3、紅線外勘察測繪費
主責部門：前期市政部
分攤原則：根據所涉及到的地塊銷面占比進行分攤。
4、售樓處、樣板間建設
（1）土建、硬裝費用
主責部門：工程管理部
分攤原則：屬臨時性建筑的，計入"前期費用-臨時建筑"科目中，按所涉及地塊的銷面占比進行分攤。
屬永久性建筑的，計入所在地塊"建安費用"中。
（2）軟裝費用
主責部門：規(guī)劃設計部
分攤原則：屬臨時性建筑的，計入"前期費用-臨時建筑"科目中，按所涉及地塊的銷面占比進行分攤。
屬永久建筑的，計入所在地塊"建安費用"中。
（3）設計費
主責部門：規(guī)劃設計部
分攤原則：計入"前期-設計費-賣場設計"科目中，涉及到多個地塊的，按所涉及地塊的銷面占比進行分攤。
（4）模型制作費
主責部門：市場營銷部
分攤原則：計入銷售費用中。
（5）效果圖制作費
主責部門：根據效果圖用途不同，分別由規(guī)劃設計部或市場營銷部負責。
分攤原則：由規(guī)劃設計部制作的，計入"前期--設計費--其他"科目中，涉及到多個地塊的，按所涉及地塊的銷面占比進行分攤。
由市場營銷部制作的，計入銷售費用中。
5、辦公區(qū)
（1）租賃形式
主責部門：辦公室
分攤原則：計入開發(fā)間接費中。
（2）利用永久性建筑，階段性作為辦公區(qū)使用
主責部門：工程管理部
分攤原則：計入所在地塊的"建安費用"中。
（3）自建臨時性建筑
主責部門：工程管理部
分攤原則：計入"前期-臨時建筑"科目中，按所管理的地塊銷面占比進行分攤。
6、紅線外市政配套設施
（1）按政府規(guī)定交納配套費
主責部門：前期市政部
分攤原則：計入土地成本中。
（2）為滿足銷售、入住等需要，甲方自行投資對紅線外道路、景觀等市政配套設施進行改造
主責部門：工程管理部
分攤原則：計入"基礎設施費用"相應的科目中。如為多個地塊服務的，按所服務地塊的銷面占比進行分攤。
7、交房期間發(fā)生的費用
（1）保潔、標識、臨時電梯操作、臨時保安等
主責部門：客服部
分攤原則：計入開發(fā)間接費。
（2）空置房物業(yè)費、空房采暖費
主責部門：客服部
分攤原則：計入"開發(fā)間接費用-空置房物業(yè)費、采暖費"科目中。
（3）贈送的物業(yè)管理費、贈品等
主責部門：客服部
分攤原則：計入"開發(fā)間接費用-其他"科目中。
8、維保期間費用
（1）維修費用
主責部門：工程管理部
分攤原則：計入建安成本
（2）貨幣化補償費用（原則上要求客戶提供發(fā)票）
主責部門：客服部
分攤原則：根據發(fā)票情況記入建安成本。
9、會所
屬可經營性公建，單獨核算不成本，不分攤。
10、物業(yè)管理用房、居委會、群防站等
主責部門：工程管理部
分攤原則：單獨核算此類建筑發(fā)生的開發(fā)成本，按銷面占比分攤到所涉及的地塊，計入"配套設施費"。
11、學校、幼兒園
主責部門：工程管理部
分攤原則：單獨核算此類建筑發(fā)生的開發(fā)成本，按銷面占比分攤到所服務的地塊，計入"配套設施費。"
12、關于有關售樓處、營銷人員發(fā)生的相關費用的主責部門及列支渠道見附件"市場營銷費用列支渠道"
篇2：淺議如何控制物管成本
淺議如何控制物管成本
現在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內的普遍認識，物業(yè)管理行業(yè)是一個微利行業(yè)，但有些業(yè)主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？
為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經濟發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質等級，物業(yè)管理質量，管理水平以及物業(yè)管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種中高檔物業(yè)，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業(yè)管理從業(yè)人員都應當思考的問題。《物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構成。
通過規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創(chuàng)收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業(yè)的良性循環(huán)？
1、物業(yè)管理應早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業(yè)的設計，監(jiān)督施工質量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。
2、部分項目實行專業(yè)分包業(yè)化服務轉變，將部分項目發(fā)包給專業(yè)公司，例如：將清潔衛(wèi)生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發(fā)包給社會上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質的服務，而且成本會更低，物業(yè)管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節(jié)約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節(jié)約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確保“一支筆”的財務報銷制度。
4、完善采購招標管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源，開展多種經營進行創(chuàng)收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業(yè)管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業(yè)內部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業(yè)內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個小區(qū)輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現規(guī)模經營
通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優(yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業(yè)化運作方式，努力形成一定的產業(yè)規(guī)模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對小區(qū)的主要出入口、道路、公共場所進行監(jiān)控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。
當然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業(yè)內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。
篇3：如何控制物業(yè)管理成本
如何控制物業(yè)管理成本
現在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內的普遍認識，物業(yè)管理行業(yè)是一個微利行業(yè)，但有些業(yè)主對此并不買賬，認為在市場經濟條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經濟發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質等級，物業(yè)管理質量，管理水平以及物業(yè)管理費的收繳率等。對于經濟適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業(yè)，應該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經營困境，提高經濟效益，這是每一個物業(yè)管理從業(yè)人員都應當思考的問題。《物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構成。
通過規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務費、停車服務費、特約服務創(chuàng)收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現企業(yè)的良性循環(huán)？
1、物業(yè)管理應早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設計及建設階段應提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業(yè)的設計，監(jiān)督施工質量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質量，從而降低使用、維修成本，提高經濟效益。
2、部分項目實行專業(yè)分包業(yè)化服務轉變，將部分項目發(fā)包給專業(yè)公司
例如：將清潔衛(wèi)生這一技術含量較低，利潤率不高的項目發(fā)包給社會上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質的服務，而且成本會更低，物業(yè)管理公司也不用承擔清潔工的社會保險等責任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節(jié)約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節(jié)約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務報銷上嚴格把關，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確保“一支筆”的財務報銷制度。
4、完善采購招標管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源，開展多種經營進行創(chuàng)收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業(yè)管理公共服務外，要廣泛開展多種經營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點等因素合理定人定崗。按因事設崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業(yè)內部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業(yè)內部回憶新員工的培訓，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個小區(qū)輻射，實現管理人員的共享。對大型、綠化、維修設備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現規(guī)模經營
通過提高品牌含金量，提高資質等級，提高社會美譽度，提高服務質量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質量優(yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉型，依靠自身的技術實務和專業(yè)化運作方式，努力形成一定的產業(yè)規(guī)模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢，以IC卡等技術為核心，實現對業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對小區(qū)的主要出入口、道路、公共場所進行監(jiān)控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。
當然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業(yè)內部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。