E地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本目標(biāo)設(shè)定指引

　　1．目的

　　為規(guī)范總成本管理，切實(shí)落實(shí)總成本管理目標(biāo)，強(qiáng)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的總成本管理責(zé)任，根據(jù)《E地產(chǎn)總成本管理制度》及相關(guān)規(guī)定，制定本指引。

　　2．適用范圍

　　本指引適用于公司及其控股子公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及委托公司管理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”）。其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目參照本制度執(zhí)行。

　　3．總成本構(gòu)成與目標(biāo)設(shè)定階段

　　3．1項(xiàng)目總成本由下述各一級(jí)成本科目構(gòu)成：

　　3．1．1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　3．1．2前期工程費(fèi)

　　3．1．3建筑安裝工程費(fèi)

　　3．1．4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　3．1．5配套設(shè)施費(fèi)

　　3．1．6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

　　3．1．7借款利息

　　3．1．8營(yíng)業(yè)稅金及附加

　　3．1．9土地增值稅

　　3．1．10銷(xiāo)售費(fèi)用

　　3．1．11所得稅

　　上述各項(xiàng)中，前7項(xiàng)統(tǒng)稱“開(kāi)發(fā)成本”，后4項(xiàng)統(tǒng)稱“稅費(fèi)”。

　　3．2依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，總成本目標(biāo)設(shè)定分下述三個(gè)階段，相關(guān)部門(mén)在編制總成本目標(biāo)時(shí)應(yīng)依序進(jìn)行：

　　3．2．1可研階段成本估算；

　　3．2．2方案階段成本概算；

　　3．2．3施工圖階段成本預(yù)算。

　　4．成本目標(biāo)設(shè)定原則

　　4．1逐級(jí)控制、遞進(jìn)細(xì)化原則。成本估算、概算、預(yù)算間應(yīng)形成逐級(jí)控制、相互制約、遞進(jìn)細(xì)化關(guān)系。成本預(yù)算只可優(yōu)化、細(xì)化，原則上不可超出概算目標(biāo)；成本目標(biāo)應(yīng)成為項(xiàng)目部（公司）日常成本控制的上限。

　　4．2對(duì)標(biāo)設(shè)定原則。成本項(xiàng)目細(xì)化和目標(biāo)設(shè)定時(shí)應(yīng)遵循對(duì)標(biāo)原則。對(duì)標(biāo)依據(jù)主要有：公司內(nèi)同類(lèi)可比項(xiàng)目最佳成本；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同類(lèi)可比項(xiàng)目最佳成本；有關(guān)政策規(guī)定；其他。

　　5．成本目標(biāo)編制

　　5．1總成本目標(biāo)應(yīng)包括（但不限于）以下內(nèi)容（具體詳見(jiàn)附件）：

　　5．1．1總成本目標(biāo)編制說(shuō)明：包括編制依據(jù)、預(yù)期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、其他需要說(shuō)明的情況等；

　　5．1．2項(xiàng)目簡(jiǎn)介；

　　5．1．3項(xiàng)目資源；

　　5．1．4項(xiàng)目總成本目標(biāo)匯總及明細(xì)；

　　5．2編制要求：

　　5．2．1編制依據(jù)客觀、充分，對(duì)不確定因素的假設(shè)相對(duì)合理、對(duì)標(biāo)成本數(shù)據(jù)可靠；

　　5．2．2各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目視項(xiàng)目編制的階段及項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)目標(biāo)編制，以預(yù)計(jì)合同為成本目標(biāo)編制的基礎(chǔ)，保證成本目標(biāo)的完整性。

　　6．成本估算

　　6．1經(jīng)濟(jì)合同部根據(jù)各相關(guān)部門(mén)提供的估算依據(jù)及分項(xiàng)成本估算結(jié)果，匯總編制總成本目標(biāo)，并將總成本目標(biāo)估算結(jié)果提交開(kāi)發(fā)部以編制項(xiàng)目可研報(bào)告。

　　6．2成本目標(biāo)估算依據(jù)及分項(xiàng)成本估算結(jié)果的責(zé)任部門(mén)分別為：

　　6．2．1開(kāi)發(fā)部依據(jù)土地取得方式、項(xiàng)目基本情況等，估算“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”目標(biāo)；

　　6．2．2經(jīng)濟(jì)合同部依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)部提供的項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)、產(chǎn)品配置及交樓標(biāo)準(zhǔn)、可比項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)等，估算“前期工程費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”、“配套設(shè)施費(fèi)”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”等分項(xiàng)成本目標(biāo)；

　　6．2．3市場(chǎng)部依據(jù)項(xiàng)目定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略、銷(xiāo)售周期等，估算“銷(xiāo)售費(fèi)用”成本目標(biāo)；

　　6．2．4財(cái)務(wù)部依據(jù)項(xiàng)目資金占用水平、預(yù)計(jì)利率水平、資金占用周期測(cè)算“借款利息”；根據(jù)相關(guān)稅收政策，測(cè)算“稅務(wù)成本”。

　　7．成本概算

　　7．1經(jīng)濟(jì)合同部根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案，組織編制成本概算。相關(guān)職能部門(mén)職責(zé)同成本估算。

　　7．2概算目標(biāo)編制完成后，經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)對(duì)“概算—估算”間的成本差異進(jìn)行解釋、說(shuō)明。

　　8．成本預(yù)算

　　8．1項(xiàng)目部（公司）在取得結(jié)構(gòu)施工圖后，應(yīng)根據(jù)已審批下達(dá)的項(xiàng)目總成本概算目標(biāo)、施工圖及施工圖說(shuō)明、項(xiàng)目施工方案、施工現(xiàn)場(chǎng)勘察及測(cè)量資料或數(shù)據(jù)、工程量測(cè)算數(shù)據(jù)、有關(guān)工程造價(jià)信息及動(dòng)態(tài)價(jià)格變化等相關(guān)資料依據(jù)，組織編制成本預(yù)算。

　　8．2預(yù)算目標(biāo)編制完成后，項(xiàng)目部（公司）應(yīng)對(duì)各級(jí)成本項(xiàng)目“預(yù)算—概算”間差異進(jìn)行分析、解釋與說(shuō)明。

　　9．成本目標(biāo)調(diào)整

　　9．1除下述情形外，已下達(dá)的成本目標(biāo)原則上不作調(diào)整。

　　9．1．1預(yù)期總成本目標(biāo)、收入開(kāi)發(fā)成本率同時(shí)發(fā)生調(diào)增變化；

　　9．1．2預(yù)期開(kāi)發(fā)成本累計(jì)變化總額將超出原開(kāi)發(fā)成本目標(biāo)5%以上

　　（含）；

　　9．2針對(duì)9.1中的情形，項(xiàng)目部（公司）應(yīng)提出成本目標(biāo)調(diào)整申請(qǐng)，報(bào)公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)審批。成本目標(biāo)調(diào)整申請(qǐng)內(nèi)容包括：

　　9．2．1調(diào)整理由；

　　9．2．2調(diào)整初步方案、管理舉措；

　　9．2．3調(diào)整前后成本目標(biāo)對(duì)比；

　　9．2．4目標(biāo)調(diào)整對(duì)成本、項(xiàng)目效益的影響程度等。

　　9．3某些因素變化對(duì)原成本目標(biāo)的編制依據(jù)、假設(shè)產(chǎn)生重大影響的，項(xiàng)目部（公司）需要重新編制總成本目標(biāo)。

　　10．附則

　　10．1經(jīng)濟(jì)合同部是本指引的建立、維護(hù)與貫徹的責(zé)任部門(mén)，并負(fù)責(zé)本指引的解釋。

　　10．2本指引自下發(fā)之日起執(zhí)行。

　　4

篇2：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

　　1.目的

　　指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.適用范圍

　　適用于公司及項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。

　　3.術(shù)語(yǔ)和定義

　　3.1.目標(biāo)成本：通過(guò)確定成本目標(biāo)值，施工過(guò)程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。

　　3.2目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常，目標(biāo)成本主要分為四個(gè)版本。

　　3.2.1第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估算），采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目可研報(bào)告通過(guò)時(shí)間；

　　3.2.2第二版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后；

　　3.2.3第三版，年度開(kāi)發(fā)目標(biāo)成本（也稱成本控制指導(dǎo)書(shū)），采用會(huì)計(jì)科目與單項(xiàng)成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時(shí)間為確定年度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，確定當(dāng)期項(xiàng)目規(guī)劃和單體方案后；

　　3.2.4第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對(duì)第三版目標(biāo)成本的修訂；

　　3.3.動(dòng)態(tài)成本：指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時(shí)的成本。

　　4.職責(zé)

　　4.1公司及項(xiàng)目公司-造價(jià)部：

　　4.1.1負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)；

　　4.1.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)；

　　4.1.3負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)；

　　4.1.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門(mén)就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識(shí)形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)》。

　　5.工作流程

　　5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書(shū)

　　5.1.1在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，建安目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書(shū)審批后，造價(jià)部根據(jù)審批的建議書(shū)，對(duì)總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。

　　5.1.2工程承包方式及成本目標(biāo)建議書(shū)編制原則如下：

　　5.1.2.1總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項(xiàng)工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的10%左右的不同比例確定；

　　5.1.2.2為了加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的速度，一般在總包工程開(kāi)工前，個(gè)別分項(xiàng)工程必須提前開(kāi)工，需獨(dú)立到政府部門(mén)辦理相關(guān)的報(bào)建、招標(biāo)及開(kāi)工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。常見(jiàn)的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等；此類(lèi)工程建議采用單價(jià)包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價(jià)把分項(xiàng)工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項(xiàng)成本目標(biāo)范圍內(nèi)；

　　5.1.2.3對(duì)總包工程中一些專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈、市場(chǎng)水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的目的。具體如下：

　　5.1.2.3.1采用總價(jià)包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機(jī)及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計(jì)值下制定承包總價(jià)；

　　5.1.2.3.2采用單價(jià)包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)分解承包單價(jià)；

　　5.1.2.4總包工程承包方式可按招標(biāo)時(shí)施工圖紙的完善程度來(lái)定，一般來(lái)說(shuō)，各分項(xiàng)工程根據(jù)不同情況可能會(huì)采用不同的承包方式，如固定總價(jià)、暫定總價(jià)、綜合單價(jià)包干、費(fèi)率包干等；

　　5.1.3匯總完成項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式建議，部門(mén)經(jīng)理審核，常務(wù)副總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實(shí)施，確?？偘胺职こ坛邪繕?biāo)實(shí)現(xiàn)；

　　5.1.4項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，造價(jià)部負(fù)責(zé)對(duì)成本情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)預(yù)警，如有超目標(biāo)的項(xiàng)目，分析原因，及時(shí)報(bào)部門(mén)經(jīng)理、公司經(jīng)營(yíng)管理班子決策。

　　5.2制定項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議書(shū)

　　5.2.1施工圖完成后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織人員對(duì)常用的主要材料（設(shè)備）進(jìn)行分類(lèi)，據(jù)材料的各自特點(diǎn)及方便施工管理，分別建議采取不同的采購(gòu)方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)；

　　5.2.2對(duì)主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式建議的主要原則如下：

　　5.2.2.1甲購(gòu)材料（設(shè)備）：對(duì)金額較大，質(zhì)量要求較高、對(duì)樓盤(pán)的質(zhì)素影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高，可以相對(duì)獨(dú)立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購(gòu)方式。如：機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專(zhuān)用設(shè)備等。

　　5.2.2.2甲定乙購(gòu)材料：設(shè)計(jì)階段無(wú)法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價(jià)格）較大，對(duì)樓盤(pán)的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價(jià)相差很大的材料（信息價(jià)上沒(méi)有的）的材料適合采用甲定乙購(gòu)材料。如：外墻磚、防火門(mén)、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會(huì)所裝修面層材料等。

　　5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購(gòu)材料：工程中常見(jiàn)，對(duì)樓盤(pán)效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近；與信息價(jià)接近；與施工進(jìn)度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國(guó)產(chǎn)中低檔）、PPR管材、PVU排水管、開(kāi)關(guān)插座等；

　　5.2.2.4乙定乙購(gòu)的材料：市場(chǎng)上的所有同類(lèi)材料價(jià)格都接近、對(duì)樓盤(pán)效果及素質(zhì)基本沒(méi)影響，與信息價(jià)很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）；

　　5.2.3采購(gòu)主管在完成項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)匯總后報(bào)部門(mén)經(jīng)理審核，公司分管副總經(jīng)理審批。

　　5.3匯總目標(biāo)成本

　　5.3.1造價(jià)部匯總各項(xiàng)目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)》，報(bào)相關(guān)部門(mén)會(huì)簽分管副總經(jīng)理審批《目標(biāo)成本審批表》；

　　5.4目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)分解下發(fā)執(zhí)行

　　5.4.1造價(jià)部將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)落實(shí)到各部門(mén)執(zhí)行；

　　5.4.2各部門(mén)根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)的要求進(jìn)行實(shí)施按月度或季度進(jìn)行反饋造價(jià)部；

　　5.4.5造價(jià)部對(duì)各階段的成本進(jìn)行控制，所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過(guò)造價(jià)部的審核，是否超出目標(biāo)成本對(duì)于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門(mén)發(fā)出成本預(yù)警；

　　5.5項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控

　　5.5.1工程技術(shù)部控制設(shè)計(jì)變更，并將預(yù)算增加情況反饋造價(jià)部；

　　5.5.2造價(jià)部嚴(yán)格按照的限價(jià)要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購(gòu)；

　　5.5.3項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)工程變更的控制，并將預(yù)算增加的情況反饋造價(jià)部；

　　5.5.4造價(jià)部對(duì)招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制；

　　5.6項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)分析

　　5.6.1造價(jià)部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對(duì)照項(xiàng)目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整，并按月（季）編報(bào)《綜合成本分析報(bào)告》

　　5.7目標(biāo)成本調(diào)整

　　5.7.1對(duì)于超過(guò)目標(biāo)成本的各類(lèi)項(xiàng)目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算（設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)工程簽證），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)中調(diào)整目標(biāo)成本，由責(zé)任部門(mén)申請(qǐng)報(bào)造價(jià)部審核，分管副總經(jīng)理審批；

　　5.7.2對(duì)于無(wú)補(bǔ)充預(yù)算的項(xiàng)目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目成本在項(xiàng)目竣工結(jié)算中不與考慮。

　　6.支持文件

　　無(wú)

　　7.相關(guān)表格記錄

　　7.1.《項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議》

　　7.2.《項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購(gòu)方式及成本控制目標(biāo)建議》

　　7.4.《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書(shū)》

　　7.5.《目標(biāo)成本審批表》