物業(yè)服務(wù)問題成本：社區(qū)成員自我顛覆

　　物業(yè)服務(wù)是什么?物業(yè)服務(wù)是人與物相結(jié)合、相融合的一種努力行為，同時也是這種努力行為的總和。

　　也許這是一個非常寬泛的定義，但我們的確可以用一些細化、量化的數(shù)字來將物業(yè)服務(wù)的效果界定出來，房屋完好率、設(shè)施正常運行率、治安案發(fā)率、治安滿意率、清潔保潔率、綠化完好率、突發(fā)事件處理率、空氣質(zhì)量、噪音......，最終構(gòu)成了我們的物業(yè)環(huán)境，當中國游客們在巴黎、倫敦流連忘返時，有心人最大的震憾其實并不來自于教堂和高塔，而是那里的寧靜祥和和一塵不染，假使我們的城市能夠如此，加上古已有之的亭臺樓閣，我們可以想象那將是怎樣的人間勝境和心曠神怡?在中國的古代，皇家和私人所擁有的也曾是非常潔凈而安全的“場所”，包括八十年代五講四美三熱愛時代的單位員工社區(qū)，那時人們之間有著革命的友誼，仿若世外桃源--但它們和現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)畢竟不屬同一類物種，而今，這樣的社區(qū)在少數(shù)一些部隊營房、院校宿舍那里還依稀可見，但是隨著物欲漂流，他們大都湮沒了，而且還將湮沒下去。新的希望存在于象深圳蓮花二村這樣的成熟的社區(qū)之美當中，那里的老人安度晚年，小孩天性自成，上班族不會因為物業(yè)服務(wù)的存在而感到制約和不便--安全、文明、優(yōu)美、舒適，如此而已，卻又遠遠不足以概括。

　　物業(yè)服務(wù)的目標是什么?物業(yè)服務(wù)的目標就是物業(yè)價值最大化，物業(yè)相關(guān)人的愉悅程度最大化，和社區(qū)綜合價值最大化。基于這種由義及利的思維，我們可以用“成本”來考量具體的物業(yè)服務(wù)。

　　“成本”也是會計學(xué)當中的一個詞匯，我們都知道:成本分為會計成本和機會成本，前者是指帳面上的費用、資產(chǎn)、損失。后者則從經(jīng)濟資源的稀缺性這一前提出發(fā)，當一個社會或一個企業(yè)用一定的經(jīng)濟資源生產(chǎn)一定數(shù)量的一種或者幾種產(chǎn)品時，這些經(jīng)濟資源就不能同時被使用在其他的生產(chǎn)用途方面，這樣形成的損失則是機會成本。這就是說，我們通過支付資源所獲得一定數(shù)量的“好處”，是以放棄用同樣的資源來生產(chǎn)其他產(chǎn)品時所能獲得的“好處”作為代價的。一般說來，生產(chǎn)一單位的某種商品的機會成本是指生產(chǎn)者所放棄的生產(chǎn)要素在其他生產(chǎn)用途中所能得到的最高收入。

　　物業(yè)服務(wù)存在著大量的機會成本，為什么這么說呢?因為我們原本可以擁有這樣好的生存環(huán)境，但是現(xiàn)實中全國范圍社區(qū)的絕大多數(shù)終于沒有擁有也暫時不可能擁有。這又是為什么呢?必定是物業(yè)服務(wù)的效率和效果出現(xiàn)了某種問題，除了80%的物業(yè)公司都叫囂虧損和同樣規(guī)模巨大的業(yè)主痛罵著物管“賴著不走”以外，我們嘗試著厘清中國物業(yè)服務(wù)的七大問題成本，這些問題成本正是機會成本的背面，它們也許就是物業(yè)服務(wù)不能取得預(yù)期收益的癥結(jié)所在:

　　一、業(yè)主的拒繳費用。

　　“收費難”毫無疑義排行兵器譜的第一位。按照財務(wù)管理上“分散化是有利的”的說法，物業(yè)服務(wù)公司在面對單一業(yè)主應(yīng)當是處于強勢地位的，一家正常運作著的物業(yè)服務(wù)公司，他有著足夠的資源去控制事態(tài)的發(fā)展，減少欠費現(xiàn)象。但是基于業(yè)主和物業(yè)公司的自利行為原則，使這一結(jié)論正好相反，自利行為原則意味著:首先，業(yè)主不是在和物業(yè)公司發(fā)生交易，而是同時在和其它業(yè)主發(fā)生交易，所以當業(yè)主對物業(yè)公司欠費的同時，其實是意味著面對著其它誠信業(yè)主的失信行為，當這一行為不會面臨風(fēng)險和受到懲罰甚至被鼓勵時，幾乎每個業(yè)主一有機會就會找到相應(yīng)的藉口并作出這樣的選擇。這一責(zé)任和后果，需要那些仍然堅持誠信的業(yè)主對此負責(zé)(他們還往往被斥為“叛徒”、“糊涂”)。而物業(yè)公司的自利行為意味著:通過正規(guī)途徑催繳欠費產(chǎn)生的成本，常常比降低服務(wù)標準面臨的風(fēng)險要大得多，訴諸法律用“朱明锳案”中部分旁觀者的語言叫“不知死活”。恰恰物業(yè)公司所掌控的又是大量的公共資源，數(shù)億元的資產(chǎn)擺在那里，它們會自動洐生出收益和就業(yè)機會--后果可想而知，收取管理費的目的本來是把社區(qū)的蛋糕做大，但現(xiàn)在不僅沒能做大，反而剩下的蛋糕都抹到對方臉上了，所以拒繳的管理費就是第一筆問題成本。

　　二、房地產(chǎn)商的金蟬脫殼。

　　既然任何報酬與風(fēng)險之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系，故而無論物業(yè)公司是否從屬于房地產(chǎn)商，只要進入樓盤的售后服務(wù)環(huán)節(jié)，就無法規(guī)避來自于房地產(chǎn)方面的壓力。明明白白的物業(yè)服務(wù)，在深圳物管企業(yè)“北上”的早期是存在的，但是它們中的大多數(shù)現(xiàn)今已黯然退出，原因正在于利益上的對立而難以取得起碼的支持和配合;另外一些房地產(chǎn)商補貼物業(yè)服務(wù)，可以說是對業(yè)主提供了相應(yīng)的福利，但是世移事異，福利已無法取代公民權(quán)利。在一些業(yè)主不斷主張更高的透明度，更強的公平性的同時，另一部分業(yè)主則是簡單地要求謀取好處，還有一些業(yè)主則是因為自身的決策失誤去向他人追尋補償，這種組合拳之下，為了保證每一名顧客的訴求都得到釋放，開發(fā)商在物業(yè)服務(wù)實踐的過程中幾乎完全忘記了他本來還應(yīng)當從這個社區(qū)中得到點什么。收入?信用?權(quán)益?聲譽?開發(fā)商近乎逃離般地對社區(qū)“敬而遠之”，使物業(yè)服務(wù)者難于應(yīng)付紛至沓來的糊涂帳，從而陷入浪費人力、時間、精力和信用關(guān)系破滅的泥潭，同時也就是成本上的無底洞。其實，讓開發(fā)商以經(jīng)濟角色參與到社區(qū)新時期的建設(shè)當中，而逐步減少那些因為誤解和利益分歧引發(fā)的戰(zhàn)爭，也許正是“和諧社區(qū)”的必經(jīng)之路。

　　三、政府部門的角色錯位。

　　當前政府部門、物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系已經(jīng)變得越來越復(fù)雜和交錯，其實理順起來，政府之于企業(yè)，猶如物管之于業(yè)主，既為魚水關(guān)系，一言以蔽之:服務(wù)而已!當業(yè)主們對安全保障的要求成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)生命線的同時，管理者已經(jīng)替代性地幫助很多政府部門保證了一方平安。就居改非之間的矛盾協(xié)調(diào)、違章處理和鄰里糾紛，物業(yè)服務(wù)公司實際上也成為許多行政不作為的擋箭牌，有時協(xié)調(diào)關(guān)系一頓餐費，比整月的管理處辦公開支都要高，而“協(xié)調(diào)”不及時時，一些房管、城管、公安和交警就學(xué)會了裝聾作啞，一句話:“你們有物業(yè)服務(wù)，找物業(yè)公司!” 然而逃避責(zé)任之余，還有與民爭利，水費要計劃加價，電費必須無償代收代繳，公安人員統(tǒng)一管理保安員，城管要對打廣告罰款，都是在跟物業(yè)服務(wù)增加難題，例如保安員收編，如果能夠理想化的操作，將成為物業(yè)服務(wù)行業(yè)劃時代的一場革命，但是問題恰恰在于收編的經(jīng)濟成本太高，而培訓(xùn)和管理又跟不上，政府部門拿著納稅人的錢繼續(xù)通過物業(yè)服務(wù)向業(yè)主吃、拿、卡、要，就進一步增添了社區(qū)的成本。

　　四、媒體的興風(fēng)作浪。

　　在業(yè)主已逐步認識到物業(yè)服務(wù)重要性的今天，一些媒體們往往還扮演著唱衰物業(yè)服務(wù)的角色，由于媒體的武斷和夸張，曾幾何時，物業(yè)服務(wù)就象美國妖魔化中國一樣地在中國被妖魔化了，這個頂峰當然是某一年“3?15晚會”的物業(yè)服務(wù)滿意調(diào)查，由“覺醒”所造成的思維混亂，加之互動升級的利益博弈，常常掩蓋了正常的理性判斷，而這種情況，在那些經(jīng)濟率先成熟起來的地區(qū)似乎更為普遍。也許我們不應(yīng)當忘記，在推波助瀾地房價上漲過程中，這些媒體都是分到過一杯羹的，在同樣一份報紙中，今天可能登載一個樓盤的房產(chǎn)廣告，明天就可能曝光這個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，他們因為從未了解，也未進行深入地調(diào)查，就以一種不容置疑的口吻說道:物業(yè)服務(wù)不規(guī)范!事實上，任何人，任何組織基于同情和正義，都應(yīng)當從根本上開始關(guān)注物業(yè)服務(wù)，并從從事物業(yè)服務(wù)最底層的人員生存狀況開始。畢竟媒體們所產(chǎn)生的是一種信用成本，當信任和信用喪失之后，一切經(jīng)濟和政治關(guān)系也將不復(fù)存在。

　　五、物業(yè)員工的離心離德。

　　俗話說“衣莫若新，人莫若舊”，熟悉社區(qū)的物業(yè)人對業(yè)主而言是一宗最大的財富，而痛絕業(yè)主的工人對社區(qū)而言則是一宗最大的安全隱患。前者正如深圳一些小區(qū)的清潔工、維修工在一個地方干了十幾年，通過服務(wù)成為社區(qū)的“榮譽公民”，也正是他們構(gòu)成了“詩意的物業(yè)服務(wù)”的基礎(chǔ)。然而相對應(yīng)的反例卻又有太多:問題業(yè)主們卻總以“衣食父母”自居，憑空在貧富差距之中形成一種主仆關(guān)系，面對物業(yè)服務(wù)人員動輒指手劃腳、惡言惡語，另一些業(yè)主不問青紅皂白就同聲相應(yīng)、隨聲附和，我們已經(jīng)從報紙上看到好幾次業(yè)主稱呼保安是“狗”的報道，并且在實踐中我們也習(xí)慣了視人格侵犯如同家常便飯，業(yè)主的缺乏教養(yǎng)將使精心營造的社區(qū)歸宿感蕩然無存，在一群粗暴、無禮、缺乏自我約束的業(yè)主們當中，最后“堅守”在這個社區(qū)里的人，將是一些阿諛奉承、性格冷漠、對業(yè)主和社區(qū)毫無感情的勢利之徒，猶如《大鴻米店》的五龍，中國社區(qū)的“逆向選擇”，就會造就異化的家庭和異化的社區(qū)。

　　六、物管企業(yè)的人才流失。

　　中國人力資源是無限的，但是物業(yè)服務(wù)的人才卻處在嚴重的稀缺和不斷的流失之中，正因為找到一個富有歸宿感的社區(qū)的確太難，也正因為物業(yè)服務(wù)恰恰是那種“好漢不愿干，賴漢干不了”的工作，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)還把自己定位在一個培訓(xùn)基地的角色上面，尚未考慮過人力資源的運營會給物管企業(yè)帶來何種革命。作為一個經(jīng)驗密集型行業(yè)，物業(yè)服務(wù)投入的不是資本，而是人才及經(jīng)驗。管理公司的實力不是資本的實力或者政府背景的實力，而是人才的實力。有一支素質(zhì)同，能力強，作風(fēng)好，品行正的人才隊伍，是管理公司生存與發(fā)展的根本條件，也是社區(qū)和業(yè)主的信心所在。所以，關(guān)鍵的管理處崗位更替，實質(zhì)上是一次重大的項目變更，或多或少都將帶來新的風(fēng)險和新的希望，這就已經(jīng)證明，物業(yè)服務(wù)者自身無論在積極還是消極的意義上，對社區(qū)都會起到?jīng)Q定性的作用。

　　七、臨時成員的投機心態(tài)。

　　房屋買賣、租賃等投資行為與物業(yè)服務(wù)是否具有關(guān)系?這是一個值得爭議的課題。首先，相對于消費型的顧客而言，基于投資目的的業(yè)主應(yīng)屬更為優(yōu)質(zhì)的顧客，因為“投資”的安全性必須取決于投資對象是否具備真正的內(nèi)在價值或存在一個價值變化的空間，這也使樓盤的物業(yè)服務(wù)相對于其他業(yè)主而言更為重要。而且，他們基本上不占用什么管理資源，但是管理費一分錢也不能少。但問題也在于此，因為虛高的房價導(dǎo)致大面積的房屋空置，使管理資源嚴重浪費而且缺乏有效溝通，而且房產(chǎn)的內(nèi)在價值，很大程度上最終來自于物業(yè)服務(wù)費這種房屋使用的“邊際安全成本”，在租金水平與購房的資金成本日益嚴重倒掛的今天，房價所產(chǎn)生的貸款負擔(dān)，已經(jīng)開始瘋狂打壓物業(yè)服務(wù)的成本和規(guī)模，低水平的物業(yè)服務(wù)也開始給房產(chǎn)投資形成反作用。國人性格保守的背面，是近乎瘋狂的賭博心態(tài)，一旦泡沫破滅，不單單是給單個的房屋產(chǎn)權(quán)人造成巨大的金錢損失，甚至?xí)泶罅康姆课萃顿Y市場和地區(qū)物業(yè)服務(wù)市場的整體崩潰。

　　關(guān)于物業(yè)服務(wù)的問題成本還可以無限地羅列下去:管理者浪費的時間、空置的房屋損耗、封閉的信息交流、能源的隱性浪費、災(zāi)難的缺乏控制、管理組織的更替、......。假若它們都得到了妥善的解決，物業(yè)服務(wù)的機會成本將降到最小，故而今天的物業(yè)服務(wù)課題，已經(jīng)完全不同于最初單純基于居住和單一用途目的的住宅小區(qū)，而是具備一個整個的生態(tài)鏈的、利益目標各不相同的復(fù)雜系統(tǒng)。所以我們所看到的，常常是系統(tǒng)內(nèi)部構(gòu)件不和諧而導(dǎo)致的“運轉(zhuǎn)艱難”，當每個利益集團都會提出新的無限制的要求。摩擦和沖突都在弱化著物業(yè)服務(wù)的效能，延緩著社區(qū)發(fā)展的機遇。

　　近年以來，物業(yè)服務(wù)費已經(jīng)一路走低，它是一個信號，標志著走下神壇的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)在現(xiàn)實中不斷調(diào)整著自身的角色，推行平民化的物業(yè)服務(wù)，首先是管理收費的平民化，但是，這一類物業(yè)服務(wù)企業(yè)和管理者的單方面努力至今并沒有讓業(yè)主和其它的利益相關(guān)者領(lǐng)情，長期的習(xí)慣和成見，甚至使許多人驚恐萬狀地注視著一切變革，既然大家都不相信能夠通過自身的德行去美化社區(qū)，那么就只有專制和欺騙的枷鎖才能阻止他們互相殘殺。

　　順便再談一下對“物業(yè)服務(wù)零收費”的看法，依據(jù)貢獻分析法，貢獻=增量收入-增量成本。假若每一個業(yè)主都抱有同情和正義，為社區(qū)增加一點愛心，通過自身的資源為社區(qū)創(chuàng)造價值，作出貢獻，那么，于凌罡最初的夢想在物業(yè)服務(wù)的任何時段都可能開始實踐，社區(qū)的收入也將會有多方面的來源，具備自我造血功能的社區(qū)也將成為可能，作為物管從業(yè)人員，我們也同樣也期許著建設(shè)性的社區(qū)發(fā)展，但是，它似乎必須從每一個業(yè)主負責(zé)任地繳交第一筆物業(yè)服務(wù)費起步。

　　《現(xiàn)代物業(yè)-新業(yè)主》

篇2：海粵城前期物業(yè)服務(wù)合同

　　海粵城前期物業(yè)服務(wù)合同

　　甲方（業(yè)主）：

　　乙方：z ZJ物業(yè)服務(wù)有限公司

　　受z ZJ實業(yè)發(fā)展有限公司全權(quán)委托，z ZJ物業(yè)服務(wù)有限公司對其開發(fā)建設(shè)的ZJAH城項目進行前期物業(yè)管理。現(xiàn)甲乙雙方根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就前期物業(yè)服務(wù)事宜達成如下合同，雙方共同遵守。

　　第一條 甲方所購房屋基本情況：

　　ZJAH城號樓座房

　　建筑面積:平方米

　　第二條 雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　一、甲方的權(quán)利義務(wù)

　　1、參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　2、監(jiān)督乙方的物業(yè)服務(wù)行為，就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議；

　　3、遵守本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)制度和《臨時管理規(guī)約》規(guī)定；

　　4、依據(jù)本合同依時向乙方交納物業(yè)服務(wù)費用及其他相關(guān)費用；

　　5、裝飾裝修房屋時，遵守ZJAH城房屋裝飾裝修管理規(guī)定之相關(guān)條款；

　　6、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能，因搬遷、裝飾裝修等原因確需改變及合理使用公共建筑、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)取得本小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意后報有關(guān)部門批準后方可實施，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予相應(yīng)賠償；

　　7、轉(zhuǎn)讓該物業(yè)或出租該物業(yè)時，應(yīng)事先通知乙方，同時本合同約定的甲方權(quán)利和義務(wù)自轉(zhuǎn)讓行為完成之日起自動轉(zhuǎn)移至受讓人/承租人；告知和監(jiān)督承租人、使用人及訪客等遵守本物業(yè)管理制度；

　　8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)制度和《臨時管理規(guī)約》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任；

　　9、做好室內(nèi)消防安全防范工作，對室內(nèi)用電、用氣安全負責(zé)；

　　10、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)排氣、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。如甲方不配合維修或不提供方便導(dǎo)致?lián)p害或損害加大的，由甲方負責(zé)賠償；

　　11、自覺維護公共利益，廚房的油煙必須經(jīng)油煙機排入設(shè)計預(yù)留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。否則，造成毗連業(yè)主投訴，乙方有權(quán)按相鄰業(yè)主意見采取相應(yīng)措施加以制止；

　　12、飼養(yǎng)寵物應(yīng)自覺遵守政府相關(guān)管理規(guī)定，自覺及時做好寵物病患的預(yù)防、疫苗的接種工作；不得放任寵物在公共場所游蕩、便溺，防止寵物驚擾社區(qū)人員；遵守社區(qū)關(guān)于飼養(yǎng)寵物的各項管理規(guī)定及提示。若造成損失，甲方、飼養(yǎng)人承擔(dān)一切賠償及法律責(zé)任；

　　13、業(yè)主及其使用人使用電梯應(yīng)遵守本物業(yè)區(qū)域電梯使用的有關(guān)規(guī)定，電梯內(nèi)嚴禁自行車、摩托車、電動車等進入。如損壞電梯設(shè)備應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

　　14、自覺引導(dǎo)兒童遵守社區(qū)各項管理規(guī)定，制止破壞公物、拋物、隨意便溺、擾鄰等危害行為；

　　15、法規(guī)政策規(guī)定的甲方承擔(dān)的其他權(quán)利與義務(wù)。

　　二、乙方的權(quán)利義務(wù)

　　1、對房屋及配套的設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護本物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序；

　　2、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《臨時管理規(guī)約》并書面告知甲方；建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；編制物業(yè)管理服務(wù)及財務(wù)年度計劃；每6個月向甲方公布物業(yè)管理費用收支帳目；

　　3、協(xié)助業(yè)主及其使用人，制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《臨時管理規(guī)約》的行為；

　　4、依據(jù)本合同向甲方收取物業(yè)服務(wù)費用；

　　5、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方；

　　6、向甲方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修等有償服務(wù)；

　　7、開展多樣的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作與特約服務(wù)工作；

　　8、不承擔(dān)業(yè)主及其使用人的人身安全、財產(chǎn)的保管及保險義務(wù)；

　　9、受理業(yè)戶合理化意見和建議，做好記錄解釋、協(xié)調(diào)工作，協(xié)助業(yè)戶及時與開發(fā)商相關(guān)部門進行溝通，解決問題；

　　10、自本合同終止之日起5日內(nèi)，與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理公司辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)；

　　11、在實施前期物業(yè)管理期間，可依法開展經(jīng)營活動。

　　第三條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理。

　　二、環(huán)境衛(wèi)生

　　1、樓宇保潔、公共場所清潔；

　　2、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

　　三、安全管理：

　　1、內(nèi)容：

　　①協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；

　　②安全崗位實行24小時值班與巡邏制度；

　　③大件物品搬運登記、檢查。

　　2、責(zé)任

　　①嚴格管理秩序維護員隊伍，做到作風(fēng)嚴謹、工作規(guī)范；

　　②對發(fā)生在公共區(qū)域內(nèi)危及住戶安全的情況及時向公安部門通報；

　　③不承擔(dān)甲方人身與財產(chǎn)保管、保險責(zé)任。

　　四、交通秩序與車輛停放

　　1、內(nèi)容

　　①機動車、非機動車停放有序；

　　②定期維護停車場各項設(shè)施。

　　2、責(zé)任

　　①負責(zé)車輛的有序停放；

　　②確保停車場設(shè)施正常運行；

　　③不承擔(dān)車輛及車內(nèi)物品的保管、保險責(zé)任。

　　五、房屋裝飾裝修管理

　　詳見：附件一《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》。

　　六、組織開展社區(qū)文化娛樂活動；

　　七、提供業(yè)主及其使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、維護的合理收費服務(wù)。

　　第四條 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　一、房屋外觀：

　　保持房屋整體外觀統(tǒng)一、完好、整潔（須甲方配合）。

　　二、設(shè)備運行：

　　設(shè)備良好，運行正常，維修及時，無事故隱患；

　　三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理：

　　1、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行正常，保養(yǎng)、檢修制度完善；

　　2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。

　　四、環(huán)境衛(wèi)生：

　　1、整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施保持清潔，垃圾日產(chǎn)日清；

　　2、定期殺蟲滅鼠。

　　五、綠化：

　　1、綠化地布局優(yōu)美合理，花草樹木長勢良好，修剪整齊、美觀；

　　2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。

　　六、交通秩序與車輛停放：

　　憑卡出入，停放有序。

　　七、安全管理：

　　1、協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；

　　2、安全標示清晰，安全（疏散）指引明確。

　　八、消防：

　　1、公共區(qū)域各類消防設(shè)施完好，有效；

　　2、發(fā)生火警及時通報，并協(xié)助消防部門救助。

　　九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修：

　　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修維修及時。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)費用

　　一、物業(yè)服務(wù)費（不包括電梯運行的費用、維修資金及房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造等費用，不包括公共區(qū)域分攤的水電費用）；

　　二、甲方交納費用時間：每月10日前。甲方交納物業(yè)管理服務(wù)費標準為：按當?shù)胤课轀y繪部門核準的建筑面積（含公共分攤面積）每月每平方米 2.28 元。社區(qū)公共部位水電及電梯運行的分攤費用以實際使用情況按甲方物業(yè)建筑面積比例分攤，由乙方向公布分攤金額，甲方須與管理服務(wù)費用一并繳交。逾期交納物業(yè)服務(wù)費及分攤費用的，每逾期一日，應(yīng)交納欠費總額的2‰作為滯納金。

　　三、甲方辦理收樓手續(xù)時，須向乙方預(yù)繳三個月的物業(yè)管理費。業(yè)主或非業(yè)主使用人發(fā)生變更時，必須向乙方繳清欠費（含物業(yè)管理服務(wù)費用及公攤費用等）；

　　四、業(yè)主未按約定時間辦理收樓手續(xù)的，自《收樓通知書》約定的交樓日期后 15日，視為業(yè)主默認收樓，乙方依照上述規(guī)定向該業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費；

　　五、物業(yè)管理服務(wù)費用標準按政府指導(dǎo)價調(diào)整；

　　六、其他有償服務(wù)費用按政府管理部門批準的標準執(zhí)行；

　　七、停車場服務(wù)費用，車位管理及車輛停放實行有償收費服務(wù)，具體收費標準按z 市物價部門批復(fù)的標準執(zhí)行。

　　第六條代收代繳收費服務(wù)

　　受有關(guān)部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃（煤氣）費、有線電視費等代收代繳收費服務(wù)（代收代繳費用不屬于物業(yè)服務(wù)費用），收費標準按政府規(guī)定執(zhí)行。

　　第七條 專項維修資金的管理與使用

　　一、根據(jù)規(guī)定，本物業(yè)建立共用設(shè)施、設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修資金。甲方在簽署《廣東省商品房買賣合同》時須按68元/㎡標準繳存物業(yè)維修資金; 維修資金由甲方自行到銀行辦理繳存手續(xù),并憑相關(guān)繳存手續(xù)辦理商品房合同備案及房屋交接手續(xù);

　　二、專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新和改造;

　　三、專項維修資金的使用與管理，按照法律、法規(guī)和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如首期專項維修資金不敷使用時，乙方應(yīng)公示使用情況，按政府相關(guān)規(guī)定續(xù)繳;

　　四、甲方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

　　第八條 保險

　　一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險在保修期滿后由乙方代為辦理；

　　二、甲方的家庭財產(chǎn)、人身安全、車輛等的保險由甲方自行辦理。

　　第九條 其他

　　一、前期物業(yè)管理含義、服務(wù)期限：前期物業(yè)管理是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理；

　　二、廣告牌設(shè)置及權(quán)益，甲方不得在外立面懸掛廣告及廣告條幅；不得在房屋玻璃、外墻及通道粘貼標語廣告。商鋪業(yè)主必須在規(guī)劃設(shè)計的廣告位內(nèi)制作招牌或廣告；

　　三、公共區(qū)域經(jīng)營所得可以補充物業(yè)服務(wù)費之不足，用于小區(qū)日常物業(yè)服務(wù)；

　　四、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十條 違約責(zé)任

　　一、乙方違反合同，未達到服務(wù)質(zhì)量約定目標的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

　　二、甲方違反合同，使乙方未達到服務(wù)質(zhì)量約定目標的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

　　三、乙方違反合同，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有權(quán)要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

　　四、甲方違反合同，不按本合同約定的收費標準和時間交納有關(guān)費用的，乙方有權(quán)要求甲方補交并從逾期之日起按每天2‰交納違約金，無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業(yè)服務(wù)公司可向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。非業(yè)主使用人不履行繳費義務(wù)時，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任；

　　五、甲方違反《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》進行違章裝修、擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業(yè)的共用部位共用設(shè)施、設(shè)備，乙方有權(quán)責(zé)令整改，恢復(fù)原狀，并賠償經(jīng)濟損失；甲方拒不整改的，乙方有權(quán)暫停提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；

　　六、甲方無理拒絕對房屋毗連部位的維修時，乙方有權(quán)責(zé)令甲方予以配合，甲方拒不配合的，乙方有權(quán)停止提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；

　　七、雙方約定因為下列事由所導(dǎo)致之損害，不論其為直接或間接，均構(gòu)成對乙方的免責(zé)事由，即乙方均不負賠償之責(zé)：

　　1、天災(zāi)、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規(guī)變動等所致之損害。

　　2、在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安或刑事案件包括但不限于暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)等事由所致之損害。

　　3、因本物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)備或相關(guān)設(shè)施，本身固有瑕疵所致的一切相關(guān)損害。但乙方有協(xié)調(diào)相關(guān)部門、單位進行處理的義務(wù)。

　　4、因業(yè)主或第三者之故意或過失所致，或業(yè)主、使用人違反本合同、《臨時管理規(guī)約》和其它物業(yè)管理規(guī)定所致的一切相關(guān)損害。

　　5、非因乙方違反本合同義務(wù)，業(yè)主專有及約定專用部分之火災(zāi)、盜竊等治安、刑事案件所致之損害。

　　6、乙方書面建議改善自用、共用及約定共用部分設(shè)施或改進管理措施，而甲方未采納所致之損害。

　　7、自業(yè)主遲延給付服務(wù)費用至清償日期間（含票據(jù)未兌現(xiàn)部分）產(chǎn)生之任何損害。

　　8、甲方或物業(yè)使用人未經(jīng)乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務(wù)所致之任何損害。

　　9、除上述各款外，其它不可歸責(zé)于乙方之事由者。

　　第十一條 為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生臺風(fēng)、暴雨、煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急措施造成乙方相應(yīng)財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十二條 在本合同執(zhí)行期間，如遇到不可抗力，致使合同無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

　　第十三條 合同內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

　　第十四條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決不成的可向物業(yè)服務(wù)行政主管部門申請調(diào)解，調(diào)解不成的向物業(yè)所在地人民法院起訴。

　　第十五條 本合同正本共一十三頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

　　第十六條 合同期限：本合同自簽字之日起生效，至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時終止。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：

　　年月日年月日

　　附件一

　　房屋裝飾裝修管理規(guī)定

　　一、裝修技術(shù)管理要求

　　1、土建墻體

　　a、室內(nèi)裝修時，嚴禁打鑿結(jié)構(gòu)墻體、梁、柱、板等結(jié)構(gòu)部位；

　　b、嚴禁裝修外墻及公共走道部分，不得在外墻懸掛招牌廣告、標語；

　　c、未經(jīng)批準，嚴禁拆除室內(nèi)隔墻或自行加建室內(nèi)隔墻；

　　d、經(jīng)審批同意業(yè)戶自行加建、改建室內(nèi)隔墻的，墻體材料必須采用輕質(zhì)材料（防火夾板、輕鋼石膏板、輕鋼無機板板等），如果采用木質(zhì)骨架或木板墻，則須涂防火油漆；

　　2、地面及樓面

　　a、嚴禁破壞結(jié)構(gòu)層面，地面回填砂漿材料不得超過8厘米，施工時接受客服中心工作人員監(jiān)督；

　　b、在室內(nèi)裝設(shè)吊頂時，應(yīng)在電源箱或其他重要設(shè)備下設(shè)檢查口；

　　c、裝修時如需在天花板鉆孔，須經(jīng)客服中心審批并接受工作人員監(jiān)督；

　　d、衛(wèi)生間、廚房等有水部位必須加做二次防水處理。

　　3、電氣方面

　　a、社區(qū)各幢樓宇的動力用電，設(shè)計中已充分考慮，如業(yè)戶需特別動力用電，須向客服中心申請；

　　b、所有弱電系統(tǒng)均已調(diào)試，不允許擅自移動或修改；

　　c、室內(nèi)弱電箱容量已滿足房間功能要求，不允許擅自改動；

　　d、樓宇公共走廊、樓梯等公共地方，均有照明設(shè)備，請勿安裝任何燈飾及飾物。

　　4、空調(diào)安裝

　　a、空調(diào)機外露物件須按指定位置進行安裝；所有外露物件由業(yè)戶負責(zé)保養(yǎng)維修；

　　b、空調(diào)機冷凝水須向設(shè)計排水管內(nèi)排放；

　　c、空調(diào)安裝必須注意安全保護和外觀統(tǒng)一。業(yè)主必須督促并要求專業(yè)安裝人員對安全和質(zhì)量負責(zé)。嚴禁非專業(yè)空調(diào)安裝人員外出到外墻高空施工。

　　5、給排水系統(tǒng)

　　a、室內(nèi)給排水系統(tǒng)管道施工后必須做加壓試驗，檢查不漏后方可做下一道工序；

　　b、所有洗手間地漏、不得拆除或更換。

　　二、裝修范圍

　　1、不允許改變和損壞原有房屋結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，不允許改變房屋和配套設(shè)施的使用功能；進行地面、內(nèi)墻面、天棚裝修時，禁止鑿出結(jié)構(gòu)層；

　　2、為保證樓道和消防通道暢通，不允許改變?nèi)霊糸T及門洞的位置及設(shè)計，不可更換原設(shè)計的入戶防盜門；

　　3、不允許改變衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和位置，嚴禁將生活用水排入雨水管道；

　　4、裝修時，廚房的油煙必須經(jīng)油煙機排入設(shè)計預(yù)留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。不得改變垂直煙道及排水立管的設(shè)計位置，禁止有可能使上述設(shè)施造成損害的行為；

　　5、不允許改動外門窗、拆除陽臺之間的分隔墻；

　　6、安裝空調(diào)之戶外設(shè)備，須按物業(yè)設(shè)計預(yù)留或客服中心指定位置施工安裝；

　　7、嚴禁改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水管道、供電線路、屋面防水隔熱層等；

　　8、不允許改變房屋窗戶玻璃顏色及粘貼反光膜；不得在外墻上粘貼標語廣告；

　　9、甲方如需將入戶花園、超限板等部位進行封閉時，必須向客服中心提出書面申請，并按小區(qū)統(tǒng)一規(guī)定的款式、顏色、位置進行制作安裝，并承擔(dān)全部質(zhì)量、安全等責(zé)任。乙方的審批不代表乙方承擔(dān)改變規(guī)劃的責(zé)任；

　　10、不允許改變外墻顏色及在窗外側(cè)安裝防盜網(wǎng)及紗窗；

　　11、不允許擅自改變或損壞公共樓梯、護欄、走道、地下室、平臺、外墻、電梯前室、屋面等共用部位，不允許擅自移動或損壞共用設(shè)施、設(shè)備。

　　三、裝修服務(wù)收費

　　1、甲方在規(guī)定范圍內(nèi)進行室內(nèi)裝飾、裝修時，必須提前五天向乙方或其委托的物業(yè)管理公司提出書面申請，填寫裝飾、裝修的項目、范圍、標準、時間及施工隊伍名稱，經(jīng)乙方批準并交納2000元裝修保證金，辦理出入證后，方能進場施工；

　　2、為維護社區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施，保障全體業(yè)主的利益，甲方在裝飾、裝修過程中產(chǎn)生的裝修垃圾、余泥等的清理工作由乙方統(tǒng)一組織負責(zé)，甲方須向乙方交納本單元裝飾、裝修垃圾、余泥清運費為 3 元/㎡(按建筑面積計收)（甲方須將建筑垃圾、余泥等袋裝后從本單元搬運到乙方指定的裝修垃圾堆放點，所產(chǎn)生的費用由甲方自行負責(zé)）；

　　3、裝修施工人員出入證工本費：10元/個。

　　四、裝修施工管理要求

　　1、所有業(yè)主/住戶的裝修設(shè)計方案和圖紙必須獲取物業(yè)公司及政府有關(guān)部門書面批準后，方可進行裝修工程施工。

　　2、裝修施工期限：一般工程為45天，最長不超過60天，如確需延期，須辦理延期申請；

　　3、施工時間：上午 8：00時至12：00 時，下午14：00 時至 18：00時。節(jié)假日施工須按物業(yè)公司通知的時間為準。周六日裝修施工時間上午為09:00時至 11:30，下午14:30時至 17:00時。其他時間不得進行敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生較大噪聲及刺激性氣味的施工，以免對其他業(yè)主的正常生活造成干擾；

　　4、裝修垃圾清運：

　　a、裝修垃圾必須“袋裝化”，在清運時間內(nèi)按指定路線自行運至服務(wù)中心指定的裝修垃圾堆放點，集中清運時間為每天下午18：00至20：00時；

　　b、裝修材料運輸必須按指定路線運輸，電梯內(nèi)不得運送超長超寬超重的裝修材料。手推車、運貨車、自行車、電單車等嚴禁進入電梯內(nèi)；

　　c、施工過程中，所有材料、工具及垃圾等必須放置在所屬單元內(nèi)，不得隨意放置在公共走廊或其他公共區(qū)域內(nèi)。

　　5、裝修施工人員禁止留宿，如需加班須向客服中心提前申請；

　　6、不得私自在戶外接駁施工用電、用水，因裝修造成管路堵塞、漏水、停電、損毀他人物品等，由業(yè)戶負責(zé)修復(fù)和承擔(dān)相關(guān)費用并賠償損失；

　　7、業(yè)戶應(yīng)確保施工單位不會對樓宇的設(shè)備、設(shè)施及裝修造成任何損壞，如有任何損壞，由客服中心安排維修，維修費用由業(yè)戶承擔(dān)；

　　8、裝修若需動用電焊等明火作業(yè)，必須向客服中心提交《明火動用申請表》，經(jīng)審批同意后在物業(yè)工作人員的監(jiān)督下方可作業(yè)；

　　9、裝修期間，請關(guān)閉單元大門，以免塵土飛揚、噪音等影響他人；

　　10、裝修負責(zé)人在裝修施工期對單元的安全負責(zé)，并按消防局有關(guān)規(guī)定配備消防滅火器；

　　11、業(yè)戶及其聘用的裝修施工單位須按物業(yè)管理規(guī)定交納裝修保證金、裝修垃圾清運費、施工人員出入證工本費等，以及提供所有施工人員的姓名、身份證復(fù)印件及每人1寸彩照3張給服務(wù)中心，并根據(jù)實際情況予以補充或更改；

　　12、業(yè)戶對單元施工結(jié)果負責(zé)，裝修完工后若出現(xiàn)單元內(nèi)設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)損壞或出現(xiàn)故障，服務(wù)中心概不負責(zé)；

　　13、客服中心的審批意見不代表對裝修方案技術(shù)參數(shù)的認可，且不保證方案所選設(shè)備、材料的性能及實際效果；

　　14、客服中心在必要時有權(quán)要求業(yè)戶對已審批或已完工的工程做出改動，且業(yè)戶應(yīng)在收到書面通知后十個工作日內(nèi)完成；

　　15、自施工之日起，業(yè)戶須張貼由物業(yè)服務(wù)中心簽發(fā)的《裝修施工許可證》，以便物業(yè)服務(wù)中心工作人員檢查；

　　16、業(yè)戶在單元內(nèi)進行刺激性氣味、異味較強的項目或其他施工項目時，如可能對其他業(yè)戶造成不良影響或引起業(yè)戶投訴時，施工單位應(yīng)停止在單元內(nèi)作業(yè)，必須在服務(wù)中心指定的時間和地點完成；

　　17、業(yè)戶必須對其所聘用裝修施工單位的施工人員之行為加以約束，并對其在本社區(qū)內(nèi)的行為負全部責(zé)任；

　　18、業(yè)戶聘用的裝修施工人員應(yīng)著裝整齊，不允許赤足，不允許穿背心、拖鞋，不允許隨地吐痰，不允許在公共地方吸煙扔煙蒂，不允許高聲喧嘩，打鬧，不允許在非工作區(qū)域逗留，不允許使用任何音像設(shè)備如收音機、電視機等，嚴禁賭博、飲酒、斗毆。嚴禁威脅、危害公共安全的行為；

　　19、業(yè)戶聘用的裝修施工單位及施工人員應(yīng)與物業(yè)服務(wù)中心工作人員密切配合，互相尊重，如發(fā)生矛盾，由雙方協(xié)商解決。

　　五、裝修違規(guī)處罰條例

　　物業(yè)服務(wù)中心對違反國家機關(guān)相關(guān)法律法規(guī)及本社區(qū)裝修管理規(guī)定的業(yè)戶或施工單位，將根據(jù)情節(jié)和后果，按中華人民共和國建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等管理法規(guī)做如下處理：

　　◆責(zé)令停工、責(zé)令恢復(fù)原狀、扣留或沒收工具、停水、停電；

　　◆賠償經(jīng)濟損失、根據(jù)政府規(guī)定，對違約或違規(guī)行為處以相應(yīng)的違約金。

　　違規(guī)或違約行為包括但不僅限于：

　　◆施工人員不按規(guī)定佩帶出入證或衣冠不整，經(jīng)勸阻不改正；

　　◆不遵守裝修施工時間，造成其他業(yè)戶投訴的；

　　◆使用電梯運輸材料違反有關(guān)規(guī)定，經(jīng)勸阻不改正；

　　◆在公共走道堆放工具、物料，經(jīng)勸阻不改正；

　　◆擅自拆裝、改裝防盜門、入戶門；

　　◆擅自移動公共線路、擅自移動保安對講線路及位置，做出損壞公共設(shè)施或其他不文明舉止；

　　◆擅自在主梁和墻體剔鑿致使鋼筋裸露等；

　　◆導(dǎo)致過道和外墻受到損傷；

　　◆擅自拆除間隔墻、擅自將窗花、防盜網(wǎng)裝在外墻或門窗外側(cè)；

　　◆擅自拆除配電箱、改動線路或加裝電表、擅自改動供水系統(tǒng)；

　　◆未經(jīng)物業(yè)客服中心批準，私自動工裝修；

　　◆因裝修造成樓層滲水、漏水、管道堵塞或因裝修導(dǎo)致樓板結(jié)構(gòu)面受損；

　　◆因裝修導(dǎo)致樓宇及窗套受損、滲水、私自加設(shè)檐蓬、附加建筑物或伸展室外廣告及標志等；

　　◆進行室內(nèi)間隔房間時，未按規(guī)定采用輕型材料；

　　◆裝修隊及施工人員未經(jīng)批準私自搭接公共電路；

　　◆安裝空調(diào)時，違反空調(diào)安裝規(guī)定。

　　◆以上所列內(nèi)容為基本要求，具體執(zhí)行按進場裝修時簽定的守則執(zhí)行。

篇3：工程遺留問題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費減免申請

　　工程遺留問題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費減免申請

　　致:zz實業(yè)發(fā)展有限公司

　　本人是z小區(qū)6號樓1座2404房業(yè)主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續(xù)，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續(xù)，上述問題除廚房排水管安裝外高內(nèi)低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導(dǎo)致本人無法收樓，現(xiàn)問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業(yè)服務(wù)費自20**年9月1日起計收，同時享受發(fā)展商給小區(qū)其它業(yè)主的兩個月裝修期物業(yè)費減免優(yōu)惠。

　　特此申請

　　業(yè)主簽名：

　　日期：