大廈小區(qū)成本核算與成本控制細(xì)節(jié)管理
一、大廈和小區(qū)成本控制的目的和意義
（一）能提升物業(yè)管理企業(yè)的競爭力
成本控制為什么能提升物業(yè)管理企業(yè)的競爭力？現(xiàn)在物業(yè)管理的競爭點(diǎn)也就是物業(yè)管理的發(fā)展。尤其是深圳二十年的發(fā)展變化，于五、六年前，我們看一個(gè)物業(yè)公司，只知道看保安站得整不整齊，看保安是否雄赳赳，氣昂昂的，看看綠化是否很綠，地是否掃得很干凈，那個(gè)時(shí)候普遍認(rèn)為看一個(gè)物業(yè)公司管理的好與否都這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。隨后過了幾年之后，也就是前二、三年，在任何一個(gè)小區(qū)都會發(fā)現(xiàn)，每個(gè)保安都很整齊，紀(jì)律都很標(biāo)準(zhǔn)，地都很干凈，很多物業(yè)管理企業(yè)都是比較好的。而近幾年，企業(yè)為了塑造自己的核心競爭力又把物業(yè)公司轉(zhuǎn)向服務(wù)了。
另外從物業(yè)管理發(fā)展的模式變化來說：最早提出的是共管式的管理模式，往后發(fā)展又提出酒店式的、無人化的、個(gè)性化的，可以看出這是一種“服務(wù)”的提升。從以上這些歸納起來可發(fā)現(xiàn)，這是一個(gè)服務(wù)轉(zhuǎn)變的過程，也是我們物業(yè)管理轉(zhuǎn)變的一個(gè)關(guān)鍵過程，這足以說明物業(yè)公司競爭重點(diǎn)已經(jīng)變了。
那么，物業(yè)管理企業(yè)之間存在競爭，現(xiàn)在敏感性的焦點(diǎn)問題是“價(jià)錢”，就是物業(yè)公司要業(yè)主少交一點(diǎn)錢，業(yè)主可能會更加容易接受物業(yè)公司。但這必須保證相同的服務(wù)質(zhì)量，也就是說這種競爭力是物業(yè)管理企業(yè)花業(yè)主最少的錢，做最多的和最好的事情。
?。ǘ┰鰪?qiáng)業(yè)主對物業(yè)公司的可信任程度
提高業(yè)主對物業(yè)公司的信任程度，讓業(yè)主感覺到所交的錢是花得值得的、花得對的、花得都能看見的、花得都滿意的。但注意要花得讓業(yè)主喜歡。
如果物業(yè)公司的成本控制能與業(yè)主溝通，并建立在業(yè)主滿意的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本控制，業(yè)主一定會對物業(yè)管理公司的信任程度增強(qiáng)，交費(fèi)也交得心里比較安寧一點(diǎn)。否則，業(yè)主會說經(jīng)常收我們的錢，收了錢物業(yè)公司到底做了些什么？
?。ㄈ┦俏飿I(yè)管理企業(yè)內(nèi)部規(guī)范管理的需要
現(xiàn)在政府有明文規(guī)定說物業(yè)管理企業(yè)的利潤應(yīng)該是支出成本的10%。物業(yè)管理行業(yè)的利潤為什么要控制在10%呢？而且原來是收入的10%后來變成了支出的10%，為什么會有這種變動(dòng)呢？依我個(gè)人的理解：
?、贋槭裁床荒芤允杖氤杀镜?0%作為利潤？
因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)所花的錢畢竟是花在小區(qū)里面的，花在業(yè)主身上，即使多請幾個(gè)人，這幾個(gè)人是為小區(qū)服務(wù)的。如果按收入成本計(jì)利潤，那么光收入不干活，物業(yè)公司仍然可以保證利潤。所以把它改成以支出成本計(jì)算。
②為什么要把成本控制在10%呢？
人們知道物業(yè)管理涉及到的面是最廣的，一個(gè)小區(qū)的居民涉及到社會上的方方面面，甚至涉及到每一個(gè)人自身利益，而且面很廣。我們中國城市所有的人基本上都在物業(yè)管理的服務(wù)范圍之內(nèi)。如果物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)這個(gè)工作上片面追求利潤的時(shí)候，必然會遭到業(yè)主的反對。如果反響太大的話，必然會引起社會的不穩(wěn)定。我想這是控制成本在10%的一個(gè)主要原因吧。那么物業(yè)公司要想去爭取更多的利潤，只有去擴(kuò)大規(guī)模或者開展多種經(jīng)營，這是物業(yè)管理發(fā)展方向。
在香港物業(yè)管理企業(yè)水平最高的一類是發(fā)展商下面的物業(yè)公司。物業(yè)公司對外不接一個(gè)樓盤，專門為自己的發(fā)展商服務(wù)，錢也由發(fā)展商來補(bǔ)貼。二類是向內(nèi)地?cái)U(kuò)展的，只要有一點(diǎn)物業(yè)就管，反正每個(gè)管理處只派一兩個(gè)精英管理人員，其他全部利用社會資源，這是香港的管理方式。也就是說，物業(yè)管理的利潤是來自于發(fā)展商的、來自于規(guī)?；?。這是內(nèi)部管理的需要，行業(yè)的規(guī)范，法制的健全，必然會導(dǎo)致這種結(jié)果。這也是一種趨勢。
（四）是物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值的有效手段和途徑
眾所周知，物業(yè)管理的目的就是使這個(gè)樓盤，這棟房屋能夠保值增值，70年或者更長的時(shí)間能夠使之正常的運(yùn)作。那么如果物業(yè)公司進(jìn)行成本控制，用低成本同樣能使小區(qū)（大廈）正常運(yùn)作，也就是實(shí)現(xiàn)了保值增值的目的。所以成本控制是保值增值的一個(gè)有效手段。
也就是從以上諸多方面來理解為什么要進(jìn)行成本控制，而不是成本控制物業(yè)公司的利潤就會下降。所以，首先要解脫思想上的矛盾。
二、物業(yè)管理的成本費(fèi)用
成本是指物業(yè)管理企業(yè)對一個(gè)特定物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)所支出的總和，這就是總的成本。成本費(fèi)用也就是在從事物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中對房屋的使用人或者業(yè)主進(jìn)行維修管理和服務(wù)所發(fā)生的成本的各項(xiàng)支出，也就是成本費(fèi)用。任何一個(gè)事物都有一個(gè)起步、成長、成熟，然后到衰退，甚至滅亡的這樣一個(gè)過程。那么物業(yè)也是一樣的也有一個(gè)這樣的過程。一個(gè)物業(yè)首先剛剛起步，隨后管理上漸漸走向規(guī)范，然后這房子必然會老化，一些設(shè)施設(shè)備的使用壽命必然會到，所以物業(yè)管理必然有這個(gè)周期過程。物業(yè)有了周期性以后，在物業(yè)的成本支出上也是隨著這個(gè)周期變化而變化的?？傮w上可分成三個(gè)階段：
?。ㄒ唬┢鸩诫A段
一個(gè)新的小區(qū)，物業(yè)管理處剛剛投入，設(shè)備要添購、服裝費(fèi)、員工培訓(xùn)費(fèi)等在前期費(fèi)用的支出額肯定比較大。尤其是大型的多層住宅區(qū)。
（二）生長成熟階段
生長成熟階段物業(yè)公司所有的管理都走向了規(guī)范，人員的培訓(xùn)基本上到位了。對物業(yè)的基本情況以及設(shè)施設(shè)備也已經(jīng)熟悉，工作效率也提高了，所以費(fèi)用相對來說會降低、穩(wěn)定。
（三）衰退期階段
經(jīng)過很長一段時(shí)間以后，物業(yè)開始老化，有些設(shè)備的使用壽命可能已經(jīng)到了，那么物業(yè)公司的支出自然而然又要升高。
所以財(cái)務(wù)管理在物業(yè)管理的成本支出方面也是隨著物業(yè)管理周期來進(jìn)行變化的。
三、物業(yè)管理小區(qū)的成本預(yù)算
籌備期也是物業(yè)管理的前期介入期，前期介入的成本預(yù)算應(yīng)注意七點(diǎn)：
?。ㄒ唬┍M量的購買工具設(shè)備。
為什么要盡量購買？一是工具設(shè)備，二是辦公的固定資產(chǎn)。我們不是要全買，而是要與其它管理處聯(lián)合起來買，并且購買工具設(shè)備的時(shí)候要考慮到資源共享。比方綠化自己管的話，如果小區(qū)面積大，就買個(gè)剪草機(jī)，如果那個(gè)小區(qū)小一點(diǎn)就不買，那么就由這個(gè)小區(qū)負(fù)擔(dān)那個(gè)小區(qū)的剪草工作；假如旁邊有一個(gè)小區(qū)（大廈）是你們一個(gè)公司管的話，它有復(fù)印機(jī)，那你這個(gè)小區(qū)的復(fù)印機(jī)也可以不買。但在購買工具設(shè)備方面要注意，切割機(jī)、電焊機(jī)在大型的管理處都應(yīng)該有。這樣干起活來就方便、準(zhǔn)時(shí)。要是業(yè)主的層次都比較高的話，對管理的要求可能也就高一些，物業(yè)公司什么事都要及時(shí)趕到。把活擠在一塊干，也來不及向別人借設(shè)備。
?。ǘ┎豢深A(yù)見的費(fèi)用比較多。
我們平常做成本支出的時(shí)候乘20%就差不多，但是在前期的時(shí)候這種不可預(yù)見的成本還要加大，可能要翻到幾倍。因?yàn)樵谇捌诮槿氲臅r(shí)候，一般工程還沒有完成驗(yàn)收，起碼沒有全部驗(yàn)收。按照要求至少在入伙的前三個(gè)月，這時(shí)施工單位還在現(xiàn)場，發(fā)展商也還在現(xiàn)場，這個(gè)時(shí)候就會發(fā)生不可預(yù)見的費(fèi)用。如果物業(yè)公司是發(fā)展商子公司的話，那么，不可預(yù)見的費(fèi)用就會更高。因?yàn)榘l(fā)展商是“老子”，可能偶爾做一些事叫物業(yè)公司去弄一下，即使不要物業(yè)公司出錢，也要物業(yè)公司出人，出了人不就是出錢嗎？所以，這種不可預(yù)料的費(fèi)用特別高，計(jì)算這種不可預(yù)見的費(fèi)用時(shí)就要加大。
（三）水電費(fèi)的問題。
在籌辦期的前期介入階段，水電費(fèi)最好的處理方式就是不接，由發(fā)展商來控制。那個(gè)時(shí)候，物業(yè)公司也有理由，假如物業(yè)公司接的話，物業(yè)公司本身的電費(fèi)支出根本沒有發(fā)展商很小的一部份。當(dāng)時(shí)可能還在施工階段，業(yè)主還沒有入伙，所有的用電基本上都為發(fā)展商所做的。比方說：“發(fā)展商這里有五套房子沒賣掉，發(fā)展商今晚要把全部的彩燈都打開。那物業(yè)公司開不開？開了以后物業(yè)公司怎么跟發(fā)展商怎樣算錢？打個(gè)報(bào)告上去，上面都是領(lǐng)導(dǎo)，報(bào)告一轉(zhuǎn)第二天找不著了，很多這樣的情況。所以接管水電費(fèi)的問題，應(yīng)在業(yè)主入伙以后或者在發(fā)展商撤場以后再把水電接過來，物業(yè)公司采取這樣的態(tài)度較穩(wěn)妥。在水電接手之前收到的水電費(fèi)的錢，也應(yīng)交給發(fā)展商，由發(fā)展商來處理這個(gè)問題。這一點(diǎn)是比較重要的，特別在賣房的時(shí)候，公用水電費(fèi)太大了。
?。ㄋ模┓智迮c發(fā)展商、施工隊(duì)的一些責(zé)任界線。
這個(gè)責(zé)任也是指花錢方面，一定要分清楚！有很多物業(yè)公司花的錢都是替別人花的，自己好好想一想，物業(yè)公司為了提高自己的品牌，為了提高競爭力，反正很多事情希望把它做好，一做好就
?。ㄎ澹┤藛T的培訓(xùn)費(fèi)及資料費(fèi)。
籌辦期主要的項(xiàng)目：也就是籌辦期人員的工資和培訓(xùn)費(fèi)用。尤其在前期介入時(shí)期培訓(xùn)費(fèi)用比較大。因?yàn)樗械娜藛T也有可能在范圍內(nèi)正常調(diào)配，從其他管理處抽一些精英人員到一個(gè)新的地方去，而大部分人員還要到外面選聘過來，要進(jìn)行一系列的培訓(xùn)，這個(gè)費(fèi)用就比較高。另外，管理處還要準(zhǔn)備一些相關(guān)資料。比如：業(yè)主公約、手冊、規(guī)定、制度等資料都必須要有的，所產(chǎn)生的費(fèi)用也比較大。
?。┢匠＝?jīng)營支出費(fèi)用的測算。
經(jīng)營方面可能各公司不一樣，但基本上就是這些費(fèi)用。
1、行政延?
?、偃斯べM(fèi)（包括工資、稅金、福利、保險(xiǎn)）；
?、谵k公費(fèi)；辦公費(fèi)用包括通訊費(fèi)、辦公用品費(fèi)和水電費(fèi)（指辦公的水電費(fèi)，并不是公用水電費(fèi)）
③人工培訓(xùn)費(fèi)。我們知道物業(yè)公司99%的工作都是用人來操作的，人的素質(zhì)水平上的高低一定程度上影響物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。所以，培訓(xùn)工作被越來越多的企業(yè)所認(rèn)同，而且培訓(xùn)的體系也越來越健全，這也是一筆比較大的費(fèi)用，而且，光有素質(zhì)也不行，有素質(zhì)還要經(jīng)過住宅局的培訓(xùn)考核，一定要到住宅局去交錢、考證?，F(xiàn)在證分為三類：a上崗證（指一般人員的上崗證）；b部門經(jīng)理證；c企業(yè)經(jīng)理證。再說現(xiàn)在社會發(fā)展得較快，經(jīng)常有新的管理模式?jīng)_擊；法律時(shí)刻修改、完善；稅務(wù)經(jīng)常變動(dòng)。有些特定的部門、管理層（如中高層管理人員、財(cái)務(wù)部等）都應(yīng)該關(guān)注社會上一些專業(yè)性、針對性突出的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，必要時(shí)也要參加培訓(xùn)，充充“電”。
④差旅費(fèi)；
?、萆鐓^(qū)文化費(fèi)。社區(qū)文化費(fèi)指的是由物業(yè)公司來組織的。社區(qū)文化費(fèi)主要還包括員工的費(fèi)用；宿舍的費(fèi)用。有很多高檔的住宅區(qū)（大廈）基本上不考慮物業(yè)公司員工的宿舍問題，所以有可能物業(yè)公司會產(chǎn)生宿舍費(fèi)用；
?、薇０操M(fèi)。保安費(fèi)用有：a服裝；b警棍；c通訊器材。
?、呓哟M(fèi)。
2、公共電費(fèi)：
包括：
?、匐娞?/a>用電；
?、诘缆氛彰鳎ò窡簟⑸錈?、圍墻燈、彩燈）；
?、巯?/a>用電；
④樓道照明；
?、莸叵萝噹煺彰鳎?/p>
?、拗悄芑到y(tǒng)用電；
?、吲潘到y(tǒng)用電；
?、嗥渌O(shè)施用電（如噴泉，高檔的小區(qū)有溫水泳池）；
3、公共水費(fèi)：
?、倬G化用水；
?、谇鍧嵱盟?/p>
?、酃苍O(shè)施用水（小橋流水、噴泉、泳池）；
4、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
①電梯維護(hù)（分維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)）；
?、诜课菥S護(hù)費(fèi)用；
?、垭娖鳌㈦娪嵉木S護(hù)；
?、芙o排水的維護(hù)（包括消防水的維護(hù)）；
5、攤銷（其中包括固定資產(chǎn)的折舊和籌辦期開辦費(fèi)用以及其它攤銷）：
6、固定資產(chǎn)的維修（主要指自有的，不是指小區(qū)的）
7、不可預(yù)見的費(fèi)用
8、管理者酬金
9、稅金
（七）平常經(jīng)營收入費(fèi)用的測算。
1、綜合管理費(fèi)（包括商鋪、住宅、停車場）：
這里著重說一下停車場，停車場各個(gè)物業(yè)公司都不一樣。其實(shí)，停車場凡是露天的，也就是地面停車場，物業(yè)公司所收的租也好、停車費(fèi)也好，全部由物業(yè)公司充減管理費(fèi)；但是如果是發(fā)展商投資建的停車場，地下車庫這些，是由發(fā)展商來收租金的或使用的，就算物業(yè)公司收了也是臨時(shí)占到便宜，遲早是發(fā)展商的。那么如果地下車庫物業(yè)公司收什么？物業(yè)公司要注意了，一般有兩種情況：
?、贅I(yè)主和發(fā)展商之間達(dá)成什么協(xié)議？賣車位的時(shí)候有沒有包括管理費(fèi)，如果沒有包括管理費(fèi)，那物業(yè)公司就向業(yè)主收停車位的管理費(fèi)（但這個(gè)停車位并非光這車位這一小塊地方，其中還包括共用部位的分擔(dān)）；如果賣車位時(shí)包括了管理費(fèi)，那么物業(yè)公司應(yīng)該向發(fā)展商收；
②如果發(fā)展商委托物業(yè)公司把車位租出去，就向發(fā)展商收取手續(xù)費(fèi)。收取費(fèi)用的高低應(yīng)由發(fā)展商和物業(yè)公司去協(xié)調(diào)。
2、家政服務(wù)費(fèi)：
?、偕祥T維修、上門清潔、上門煮飯這些綜合家政服務(wù)費(fèi)；
?、谄渌杖搿?/p>
最后來計(jì)算數(shù)據(jù)狀況，物業(yè)公司通過以上幾項(xiàng)，管理處對小區(qū)（大廈）一年來的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算。
四、成本控制
1、由業(yè)主委員會來審核這些項(xiàng)目；
2、如果沒有成立業(yè)主委員會的，以征求意見的形式把審核項(xiàng)目公布出去。
由業(yè)主提意見，公布電話、公布業(yè)主意見，那么征求業(yè)主的意見以后，物業(yè)公司進(jìn)行修改后實(shí)施。一來物業(yè)公司通報(bào)并做這些項(xiàng)目后以防出現(xiàn)爭執(zhí)的情況；二來使物業(yè)管理能把業(yè)主的意見徹徹底底地融入進(jìn)去。眾所周知，物業(yè)公司最終的目標(biāo)還是為了業(yè)主。一個(gè)企業(yè)也是為了忠實(shí)的顧客群體。要業(yè)主滿意才是真的滿意。首先是管理處制定預(yù)算或者年度的計(jì)劃，送到業(yè)委會征求意見。同時(shí)業(yè)委會也會收到單個(gè)業(yè)主的意見，經(jīng)業(yè)委會權(quán)衡后向物業(yè)公司提出修訂意見，然后彼此進(jìn)行溝通、協(xié)商。
3、公共水電費(fèi)
⑴規(guī)范外用電的管理。
?、埔?guī)范公共照明管理。
在公共照明管理方面，建議物業(yè)公司最好在每個(gè)小區(qū)（大廈）都要有一張很明確的開關(guān)管理規(guī)定。整個(gè)小區(qū)，幾號燈今天是幾點(diǎn)關(guān)要明確寫出來，列成一種數(shù)據(jù)化。那么，這張開關(guān)管理規(guī)定作為每位員工上崗培訓(xùn)的一項(xiàng)內(nèi)容。如果員工分配到這個(gè)管理處來了，首先這個(gè)是他們學(xué)習(xí)內(nèi)容之一。然而，開關(guān)規(guī)定隨季節(jié)變化不斷的修訂的，春秋不一樣，夏天和冬天也不一樣。這是要根據(jù)時(shí)令來修訂的，但是一定要有一個(gè)這樣的開關(guān)管理規(guī)定。這里主要指的是多層住宅。那么大廈，大廈一方面都用感應(yīng)燈最好，如樓道、消防通道一定要用感應(yīng)開關(guān)，換也要換成感應(yīng)開關(guān)。就像公共樓道、消防通道一般很少人進(jìn)去，務(wù)必?fù)Q成感應(yīng)的，只要開一下門，關(guān)一下門就能解決問題了。在多層中主要指一些電梯廳、地下車庫內(nèi)的燈要換成感應(yīng)的。
另外，特別是一些比較高檔的燈，既多又漂亮。而且本身燈是比較亮的，但外面又是加了幾層玻璃又暗了，那么要加幾個(gè)燈。燈特別多，這個(gè)要把它做成感應(yīng)燈顯然是不合適的，畢竟是個(gè)公共通道，而且24小時(shí)可能都有人走。這種開關(guān)要注意使用一種標(biāo)簽，一般物業(yè)公司安裝的開關(guān)是一排一排的，每一排的開關(guān)最好用好多種顏色的標(biāo)簽區(qū)分開來：有紅的、有綠的、有黃的......那么員工培訓(xùn)的時(shí)候就方便了，幾點(diǎn)關(guān)紅的、幾點(diǎn)是開綠的......為什么會有這種情況？因?yàn)楦邔拥臉菍右话?4小時(shí)都要開的，里面燈管很多，一般物業(yè)公司會把燈調(diào)整成兩路：12小時(shí)開那一路，另12小時(shí)開這一路。通過這種細(xì)節(jié)的管理，既可節(jié)約很多電費(fèi)又可延長燈泡的使用壽命，否則，要么就是兩路燈24小時(shí)全開了，既浪費(fèi)電對燈泡又產(chǎn)生不良影響。
還有，要巡視電表是否正常計(jì)量。特別是舊區(qū)的一些電表。
?、枪灿盟?/p>
①要注意規(guī)范外接用水。
②規(guī)范水源的使用。小區(qū)用水量最大的還是清潔綠化。這有兩種做法：一種是清潔綠化外包的，外包的用水不一定規(guī)范，這個(gè)需要物業(yè)公司去監(jiān)控。二是自管的。
?、塾境睾蛧娙?。特別是泳池的管理，有幾家泳池，經(jīng)常會出現(xiàn)半個(gè)月或一個(gè)月就換一次水。物業(yè)公司認(rèn)為換了水以后，這個(gè)水就好，就干凈了。這也是一個(gè)誤點(diǎn)，其實(shí)不然，泳池的水達(dá)到一個(gè)季度換一次，甚至四五個(gè)月或半年，只要物業(yè)公司管理的好，一點(diǎn)問題都沒有。
?、鹊唾|(zhì)易耗品的費(fèi)用的測算（主要指維修、低質(zhì)易耗品的控制）。
低質(zhì)易耗品是指燈泡等。那么這些易耗品是如何計(jì)算的呢？低質(zhì)易耗品更新費(fèi)=（一般公共設(shè)施的購置費(fèi)+安裝費(fèi)）×12÷各設(shè)施的正常安全使用年限，這是低質(zhì)易耗品的更新費(fèi)的計(jì)算方法。那么每一項(xiàng)設(shè)施都有正常安全的使用年限，比方說白質(zhì)燈，它的使用年限為1000小時(shí)；日光燈使用年限為1500小時(shí)。使用壽命都不一樣，所以如果在檢驗(yàn)易耗品是否過多的時(shí)候，可以利用這個(gè)方式來計(jì)算，我們買這些易耗品有沒有達(dá)到它正常的使用年限，正常的使用時(shí)間。
?、傻唾|(zhì)易耗品的成本控制
?、偕碳业目刂坪驮u估，也就是供貨方的評估。因?yàn)橐缀钠访刻於家獡Q的而且量比較大，這個(gè)供貨方一定要保證質(zhì)量。廠家的評估一定要管理處或企業(yè)搞品質(zhì)管理人員到外面去了解一下供貨商的信譽(yù)、執(zhí)照、進(jìn)貨渠道、價(jià)格，這些了解清楚了以后，由他來送貨，這樣物業(yè)公司既省事又有效益。
?、谫|(zhì)量求佳。
③供貨商要相對固定。
?、芤窟M(jìn)貨。為什么要批量進(jìn)貨？一來保證服務(wù)時(shí)間，二來批發(fā)價(jià)，價(jià)格肯定要低一點(diǎn)。
?、菀耘f換新--就是物業(yè)公司維修工要換東西或要領(lǐng)用東西，必須要以舊換新，不能說，換出去的東西壞了尸體都找不到了。不要出現(xiàn)只知道“換新工”的現(xiàn)象。
⑥定期檢查。尤其是一些長期不使用的比如閥門、水龍頭，設(shè)備房等，要經(jīng)常去開一下，讓它走動(dòng)走動(dòng)。就像物業(yè)公司的柴油發(fā)電機(jī)要每一個(gè)月或半個(gè)月去開一次一樣的道理。
另外，物業(yè)公司買一些東西也有一點(diǎn)小技巧，比如草坪燈的燈罩、路燈的燈罩，現(xiàn)在有很多稀奇古怪的燈罩都出來了。那么物業(yè)公司是買圓形的還是買棱形的？如果圓形一個(gè)燈罩的話，很容易破，如果是棱形的，有角的，那么東西一般落不到上面去，一落上去就滑走了。所以，物業(yè)公司買任何東西的時(shí)候都要以控制成本為前提來考慮實(shí)際問題。
?、邆}庫和采購的管理。每個(gè)物業(yè)公司都有相應(yīng)的制度，而且這個(gè)環(huán)節(jié)是相當(dāng)重要的。重點(diǎn)是要注意對供貨商做事后的回訪，購?fù)曦浺院笪飿I(yè)公司的品質(zhì)管理人員要做事后的回訪，而不是采購的人員。比方說品質(zhì)部，品質(zhì)管理人員聯(lián)系了一家供貨商，告訴管理處，這一家負(fù)責(zé)送貨，那么管理處向供貨商要貨了。當(dāng)然，簽單還是由管理處簽的，最重要的是品質(zhì)管理人員一年或半年要到供貨商家回訪一次，了解一些情況，這樣有利于物業(yè)公司更好地控制。
?、噘Y源共享。從物業(yè)管理發(fā)展趨勢也可以看到，像某物業(yè)公司實(shí)行1+N的管理，附近有幾家管理處，物業(yè)公司只用一個(gè)經(jīng)理來領(lǐng)導(dǎo)，下面可能設(shè)主管或主辦的形式，然后采購、工具、設(shè)備、人員都可以統(tǒng)一調(diào)配，這種管理模式就是節(jié)約成本的一種做法，也是資源共享的做法。
篇2：淺議如何控制物管成本
淺議如何控制物管成本
現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)識，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，但有些業(yè)主對此并不買賬，認(rèn)為在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關(guān)門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？
為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，物業(yè)管理質(zhì)量，管理水平以及物業(yè)管理費(fèi)的收繳率等。對于經(jīng)濟(jì)適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種中高檔物業(yè)，應(yīng)該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達(dá)不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經(jīng)營困境，提高經(jīng)濟(jì)效益，這是每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)思考的問題。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構(gòu)成。
通過規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)創(chuàng)收等費(fèi)用。其實(shí)在實(shí)際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？
1、物業(yè)管理應(yīng)早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)階段應(yīng)提早介入。站在使用者的角度，改進(jìn)和完善物業(yè)的設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工質(zhì)量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質(zhì)量，從而降低使用、維修成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2、部分項(xiàng)目實(shí)行專業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，將部分項(xiàng)目發(fā)包給專業(yè)公司，例如：將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低，利潤率不高的項(xiàng)目發(fā)包給社會上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且成本會更低，物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會保險(xiǎn)等責(zé)任，這樣管理費(fèi)用也會降低。
3、全面節(jié)約各項(xiàng)費(fèi)用
建立行之有效的獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約，懲罰鋪張浪費(fèi)行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識，物品信用實(shí)施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費(fèi)等方面加以控制，在財(cái)務(wù)報(bào)銷上嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格控制打的費(fèi)，餐飲費(fèi)等費(fèi)用，確?！耙恢ЧP”的財(cái)務(wù)報(bào)銷制度。
4、完善采購招標(biāo)管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費(fèi)用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實(shí)行招標(biāo)定點(diǎn)采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源，開展多種經(jīng)營進(jìn)行創(chuàng)收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開展多種經(jīng)營，針對客戶的需求，開動(dòng)腦筋，比如說家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點(diǎn)等因素合理定人定崗。按因事設(shè)崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊(duì)伍精干，并在企業(yè)內(nèi)部回憶新員工的培訓(xùn)，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個(gè)管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個(gè)小區(qū)輻射，實(shí)現(xiàn)管理人員的共享。對大型、綠化、維修設(shè)備，甚至車輛等，可由幾個(gè)管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營
通過提高品牌含金量，提高資質(zhì)等級，提高社會美譽(yù)度，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量優(yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時(shí)由勞動(dòng)密集向知識密集轉(zhuǎn)型，依靠自身的技術(shù)實(shí)務(wù)和專業(yè)化運(yùn)作方式，努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢，以IC卡等技術(shù)為核心，實(shí)現(xiàn)對業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等其他會費(fèi)項(xiàng)目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對小區(qū)的主要出入口、道路、公共場所進(jìn)行監(jiān)控，從而降低人工費(fèi)用，達(dá)到降低成本的目的。
當(dāng)然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項(xiàng)成本管理制度的實(shí)施。企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。
篇3：如何控制物業(yè)管理成本
如何控制物業(yè)管理成本
現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)識，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，但有些業(yè)主對此并不買賬，認(rèn)為在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關(guān)門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，物業(yè)管理質(zhì)量，管理水平以及物業(yè)管理費(fèi)的收繳率等。對于經(jīng)濟(jì)適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業(yè)，應(yīng)該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達(dá)不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經(jīng)營困境，提高經(jīng)濟(jì)效益，這是每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)思考的問題?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構(gòu)成。
通過規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)創(chuàng)收等費(fèi)用。其實(shí)在實(shí)際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？
1、物業(yè)管理應(yīng)早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)階段應(yīng)提早介入。站在使用者的角度，改進(jìn)和完善物業(yè)的設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工質(zhì)量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質(zhì)量，從而降低使用、維修成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2、部分項(xiàng)目實(shí)行專業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，將部分項(xiàng)目發(fā)包給專業(yè)公司
例如：將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低，利潤率不高的項(xiàng)目發(fā)包給社會上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且成本會更低，物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會保險(xiǎn)等責(zé)任，這樣管理費(fèi)用也會降低。
3、全面節(jié)約各項(xiàng)費(fèi)用
建立行之有效的獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約，懲罰鋪張浪費(fèi)行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識，物品信用實(shí)施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費(fèi)等方面加以控制，在財(cái)務(wù)報(bào)銷上嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格控制打的費(fèi)，餐飲費(fèi)等費(fèi)用，確?！耙恢ЧP”的財(cái)務(wù)報(bào)銷制度。
4、完善采購招標(biāo)管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費(fèi)用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實(shí)行招標(biāo)定點(diǎn)采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源，開展多種經(jīng)營進(jìn)行創(chuàng)收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開展多種經(jīng)營，針對客戶的需求，開動(dòng)腦筋，比如說家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點(diǎn)等因素合理定人定崗。按因事設(shè)崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊(duì)伍精干，并在企業(yè)內(nèi)部回憶新員工的培訓(xùn)，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個(gè)管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個(gè)小區(qū)輻射，實(shí)現(xiàn)管理人員的共享。對大型、綠化、維修設(shè)備，甚至車輛等，可由幾個(gè)管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營
通過提高品牌含金量，提高資質(zhì)等級，提高社會美譽(yù)度，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量優(yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時(shí)由勞動(dòng)密集向知識密集轉(zhuǎn)型，依靠自身的技術(shù)實(shí)務(wù)和專業(yè)化運(yùn)作方式，努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢，以IC卡等技術(shù)為核心，實(shí)現(xiàn)對業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等其他會費(fèi)項(xiàng)目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對小區(qū)的主要出入口、道路、公共場所進(jìn)行監(jiān)控，從而降低人工費(fèi)用，達(dá)到降低成本的目的。
當(dāng)然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項(xiàng)成本管理制度的實(shí)施。企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。