三大途徑降低物業(yè)管理成本

　　在我國(guó)很多地區(qū)，小區(qū)居民普遍抱怨物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過(guò)高，或認(rèn)為質(zhì)價(jià)不符，要求物業(yè)企業(yè)“讓利”；個(gè)別住戶干脆以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)相抵制。

　　那么，是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)太高了嗎？一般不是。物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)空間已非常有限，有時(shí)為了得到管理項(xiàng)目不惜利潤(rùn)暫時(shí)倒掛。如果一味以行政手段，如核價(jià)、限價(jià)等來(lái)要求物業(yè)企業(yè)降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)，“讓利”給業(yè)主，則只能迫使物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)水準(zhǔn)，把小區(qū)推入服務(wù)愈來(lái)愈差、收費(fèi)率愈來(lái)愈低的惡性循環(huán)中，造成物業(yè)企業(yè)和業(yè)主兩敗俱傷的局面。筆者認(rèn)為，只有在降低物業(yè)服務(wù)成本上探索研究，才是降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)的真正出路。而降低物業(yè)服務(wù)成本的途徑，除了物業(yè)管理服務(wù)本身環(huán)節(jié)外，對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)建筑質(zhì)量等硬件環(huán)節(jié)也要予以足夠重視。

　　一、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與竣工后物業(yè)的管理成本密切相關(guān)

　　小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)一般由開(kāi)發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)來(lái)做，前者要求房屋建筑一眼看上去美觀、氣派，能突出“個(gè)性”和“賣點(diǎn)”，有利于銷售，并相對(duì)節(jié)約建設(shè)資金；后者在相關(guān)設(shè)計(jì)指標(biāo)規(guī)范下，一方面滿足開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)要求，另一方面在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設(shè)計(jì)產(chǎn)品更加“完美”。但不論是開(kāi)發(fā)商還是建筑設(shè)計(jì)師，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)顯然并不真正為購(gòu)房者考慮小區(qū)物業(yè)今后的管理成本。而這恰恰又是決定住戶在今后物業(yè)管理上花費(fèi)多少的關(guān)鍵所在。

　　比如，依山傍水的住宅令人向往，于是，開(kāi)發(fā)商大做“山水文章”， 近年來(lái)水景樓盤(pán)的供應(yīng)更是大大增加。某住宅小區(qū)以水景建設(shè)為宣傳主旨，為此在小區(qū)各出入口、區(qū)內(nèi)主要景觀設(shè)置噴水設(shè)施，住宅的房前屋后也建造了許多聯(lián)網(wǎng)的水道，并以水泵保持水流循環(huán)。

　　小區(qū)內(nèi)設(shè)置水景固然不錯(cuò)，然而這種人工水景運(yùn)行維護(hù)的花費(fèi)很大。用水、用電、設(shè)備的維護(hù)修理更新等費(fèi)用分?jǐn)偟轿飿I(yè)費(fèi)中，必然大大提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平。購(gòu)房者起初可能被水景設(shè)施吸引而購(gòu)房，居住后才明白自己必須為高額的水景設(shè)施使用費(fèi)買單。隨著資源性缺水狀況日益嚴(yán)重，往后自來(lái)水水價(jià)還會(huì)大幅上升，又必然會(huì)帶動(dòng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繼續(xù)上漲。所以，若沒(méi)有可資利用的自然水體，居住小區(qū)中的水景設(shè)施還是少建、不建為好。

　　再如，目前的小區(qū)環(huán)境綠化設(shè)計(jì)已日趨“城市廣場(chǎng)化”、“園林宮廷化”、“綠地觀賞化”，盲目追求所謂“現(xiàn)代化”景觀布局，使用大面積的草坪、廣場(chǎng)、卵石道、密植圖案、水景等，一方面“展示氣派”，一方面低成本形成速成景觀。且不說(shuō)這種綠化方式難以達(dá)到遮蔭、阻隔噪聲塵埃和生成更多新鮮空氣的作用，就日后養(yǎng)護(hù)費(fèi)而言，一片綠草乃至一條水體，養(yǎng)護(hù)所需要的人力財(cái)力知多少？這些費(fèi)用還不是分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理費(fèi)中由住戶來(lái)承擔(dān)？筆者發(fā)現(xiàn)，倒是一些老舊小區(qū)，雖然沒(méi)有多少刻意的景觀布置、名貴花卉，卻也喬灌錯(cuò)落，綠樹(shù)成蔭，又無(wú)須多少照料養(yǎng)護(hù)。因此，小區(qū)綠化設(shè)計(jì)時(shí)，還是盡量安排多種樹(shù)少種草，多一點(diǎn)耐貧瘠、耐踐踏的植物，少一點(diǎn)高級(jí)嬌貴的觀賞品種。種下后易成活，日后能成蔭，免養(yǎng)護(hù)或少養(yǎng)護(hù)，那對(duì)住戶就是最實(shí)惠的綠化，可大大減少物業(yè)管理費(fèi)中的綠化維護(hù)費(fèi)開(kāi)支。

　　如果開(kāi)動(dòng)腦筋，很多諸如防火、防盜、安全與衛(wèi)生死角等問(wèn)題也都能通過(guò)更加科學(xué)、合理、全面的規(guī)劃設(shè)計(jì)而大大改善。總之，住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須力求科學(xué)、實(shí)惠，多考慮未來(lái)物業(yè)運(yùn)行時(shí)的管理成本，尤其是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)盡量不要給日后業(yè)主的物業(yè)管理增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，盡量不把問(wèn)題留給物業(yè)企業(yè)去解決。而作為一個(gè)成熟的購(gòu)房者，也不要為一些住房廣告中華而不實(shí)的概念、噱頭所迷惑，只有從實(shí)際使用的角度、物業(yè)管理成本的角度，對(duì)小區(qū)布局、建筑單體的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，細(xì)細(xì)琢磨考量，才能對(duì)購(gòu)房行為做出理性的選擇。

　　二、建筑質(zhì)量對(duì)物業(yè)管理成本的影響

　　物業(yè)的維修可分三方面：售后保修、日常維修、大中修。

　　保修期內(nèi)的物業(yè)維修屬于開(kāi)發(fā)商的職責(zé)，但通常是開(kāi)發(fā)商要求從事前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)去做，包括維修接待、登記、同施工安裝單位聯(lián)系、回訪協(xié)調(diào)等。前物業(yè)管理合同中，一般也都少不了“幾小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修幾小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理幾天內(nèi)完成”等字眼。但即便只是聯(lián)系、協(xié)調(diào)，也需要一定的人力物力。特別是入住前期，處理各種房屋設(shè)施質(zhì)量問(wèn)題，幾乎占去物業(yè)公司一半的工作量。費(fèi)用哪里來(lái)？讓開(kāi)發(fā)商來(lái)支付？你物業(yè)公司不想干（前期物業(yè)服務(wù)）了還差不多！自然是來(lái)自向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)了。

　　物業(yè)的日常維修費(fèi)用通常在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支，是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的重要組成部分。至于需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)維修資金的物業(yè)大、中修，費(fèi)用雖不直接出自物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但也是要業(yè)主買單的。

　　總之，除一部分售后保修費(fèi)用外，絕大部分維修費(fèi)用總是需要業(yè)主來(lái)負(fù)擔(dān)。如果建筑質(zhì)量高，維修量則小，就能減少物業(yè)維修費(fèi)用，從而降低需要交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。不過(guò)，就目前尚不健全的建筑、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況而言，購(gòu)房者對(duì)建筑質(zhì)量的選擇大都只能是盲人摸象，憑運(yùn)氣了。至于定點(diǎn)購(gòu)房者（如回遷戶、特定的經(jīng)商戶等），更是毫無(wú)選擇余地。只有規(guī)范和約束建筑商、開(kāi)發(fā)商在建筑質(zhì)量上的行為，同時(shí)依靠有關(guān)質(zhì)量行政管理部門(mén)嚴(yán)格把關(guān)，健全質(zhì)量管理機(jī)制，才能為業(yè)主提供質(zhì)量過(guò)硬的物業(yè)，降低竣工后的物業(yè)修理維護(hù)成本，從而降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。同時(shí)，物業(yè)行政管理部門(mén)是否也能從適于物業(yè)管理、降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的角度，探索怎樣以適當(dāng)方式對(duì)建筑質(zhì)量，尤其是住宅小區(qū)的建筑質(zhì)量進(jìn)行控制的方式呢？

　　三、物業(yè)管理階段如何有效降低管理成本

　　這個(gè)階段降低物業(yè)服務(wù)成本的渠道有二：一是物業(yè)服務(wù)方式；二是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十一條指明了業(yè)主管理自身物業(yè)的三種途徑或方式：自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　我們現(xiàn)在看到的多是業(yè)主或開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的方式。這種方式要求物業(yè)企業(yè)提供正規(guī)化、專門(mén)化的物業(yè)服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目一般包括秩序維護(hù)、維修運(yùn)行、衛(wèi)生保潔和綠化管護(hù)等。業(yè)內(nèi)人士都知道，物業(yè)管理規(guī)模效益特別明顯，拿普通住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，理論上每一個(gè)項(xiàng)目一般至少要在10萬(wàn)平方米以上，才能使物業(yè)服務(wù)成本按面積分?jǐn)偤螅M(fèi)用水平不突破業(yè)主可以接受的比較合理的水平。

　　如單獨(dú)管理一個(gè)10萬(wàn)平方米以下的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)要維持小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，只有選擇收取較高的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或是提供縮了水的物業(yè)服務(wù)了（除非有另外渠道的費(fèi)用補(bǔ)貼）。對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，客觀上還要求各個(gè)管理項(xiàng)目的面積總量達(dá)到一定的規(guī)模（如二級(jí)資質(zhì)要求的面積標(biāo)準(zhǔn)）才能維持企業(yè)必需的收支平衡，實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益。小型物業(yè)企業(yè)又往往“麻雀雖小，五臟俱全”，管理費(fèi)用相對(duì)大型物業(yè)企業(yè)要高很多，往所服務(wù)的項(xiàng)目中一分?jǐn)偅飿I(yè)服務(wù)費(fèi)不高才怪呢！

　　因此，只有比較大型的小區(qū)，或是地理位置相對(duì)集中的數(shù)個(gè)零星小區(qū)，選擇一家有一定規(guī)模、實(shí)力的物業(yè)企業(yè)實(shí)施管理服務(wù)時(shí)，業(yè)主才有可能獲得比較實(shí)惠的物業(yè)服務(wù)價(jià)格。然而，由于種種現(xiàn)實(shí)原因，我國(guó)“小規(guī)模的物業(yè)”和“小型物業(yè)企業(yè)”不斷生成，大量存在，占有著大部分的市場(chǎng)份額，是目前物業(yè)管理的“主流”。只有期待有關(guān)行政管理部門(mén)下大決心，拿出切實(shí)辦法，使“兩小”逐步退出“主流”，最終淡出市場(chǎng)。否則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般沒(méi)有什么“性價(jià)比”可言的。

　　關(guān)于業(yè)主自行管理物業(yè)的方式，雖然得到《物權(quán)法》的明文認(rèn)可，但顯然沒(méi)有得到相關(guān)行政部門(mén)的實(shí)際支持。其實(shí)，小區(qū)業(yè)主完全可以約定，由各家業(yè)主輪流清理小區(qū)衛(wèi)生或者提供其他公共服務(wù)。這對(duì)于規(guī)模和共用部分面積較小、物業(yè)服務(wù)需求不大的小區(qū)來(lái)說(shuō)，顯然極大地節(jié)省了物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出，減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　《物權(quán)法》還明確規(guī)定，業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)之外的其他管理人管理物業(yè)。這就是說(shuō)，在業(yè)主不愿委托具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，也不愿自行管理小區(qū)事務(wù)的情況下，可以委托普通的自然人來(lái)為業(yè)主服務(wù)。例如，規(guī)模不大的小區(qū)，業(yè)主完全可以決定聘用一些下崗職工、退休在家的老人負(fù)責(zé)來(lái)客登記、車輛看管、小區(qū)保潔等，而無(wú)須選聘正規(guī)的物業(yè)公司。這樣也可讓業(yè)主大大節(jié)省費(fèi)用。

　　至于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，一般綜合性物業(yè)公司都承諾提供較全面的服務(wù)項(xiàng)目。業(yè)主雖然也需要，但不一定非得照單全收。一些地方推出了菜單式物業(yè)服務(wù)辦法，比如杭州市將物業(yè)管理分為公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、秩序維護(hù)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)等五大類，每大類又細(xì)分成數(shù)個(gè)小類，每個(gè)小類服務(wù)等級(jí)均從高到低分甲乙丙丁四級(jí)，根據(jù)等級(jí)的高低，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也各不相同，業(yè)主可以選擇需要的服務(wù)等級(jí)。

　　筆者認(rèn)為，除了選擇物業(yè)公司，選擇服務(wù)等級(jí)外，業(yè)主的選擇范圍、權(quán)利應(yīng)該更大些，譬如，對(duì)服務(wù)大項(xiàng)的選擇。如果業(yè)主認(rèn)為某大項(xiàng)（如秩序維護(hù)服務(wù)）成本太高（這項(xiàng)服務(wù)讓物業(yè)公司做的話，費(fèi)用一般占到物業(yè)服務(wù)總成本的一半以上），在簽訂物業(yè)管理合同前完全可以提出不要。當(dāng)然，物業(yè)企業(yè)可以同意，也可以因此放棄簽訂合同。另外，業(yè)主還可以根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)靈活選擇專業(yè)公司（如維修公司、保潔公司、綠化公司等）提供物業(yè)服務(wù)。總之，“點(diǎn)菜”比“合菜”要來(lái)得便宜、實(shí)惠。

　　也有人說(shuō)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的高低完全是市場(chǎng)的事兒，讓業(yè)主和物業(yè)公司去商定。這種說(shuō)法過(guò)于表面。只有開(kāi)發(fā)商、建筑（規(guī)劃）設(shè)計(jì)師、業(yè)主、物業(yè)公司及相關(guān)行政管理部門(mén)共同關(guān)心，共同努力，從物業(yè)管理對(duì)象、方式、機(jī)制等方面多管齊下，才能從根本上把物業(yè)管理的成本降下來(lái)，合理、實(shí)惠、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)才能成為現(xiàn)實(shí)。

篇2：如何控制物業(yè)管理成本

　　如何控制物業(yè)管理成本

　　現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，但有些業(yè)主對(duì)此并不買賬，認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關(guān)門(mén)大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？為什么會(huì)有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，物業(yè)管理質(zhì)量，管理水平以及物業(yè)管理費(fèi)的收繳率等。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對(duì)于種種高檔物業(yè)，應(yīng)該說(shuō)還是有一定利潤(rùn)空間的，但無(wú)論如何也達(dá)不到所謂“暴利”的程度。

　　如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經(jīng)營(yíng)困境，提高經(jīng)濟(jì)效益，這是每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)思考的問(wèn)題。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構(gòu)成。

　　通過(guò)規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來(lái)源，但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)創(chuàng)收等費(fèi)用。其實(shí)在實(shí)際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？

　　1、物業(yè)管理應(yīng)早期介入

　　物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)階段應(yīng)提早介入。站在使用者的角度，改進(jìn)和完善物業(yè)的設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工質(zhì)量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開(kāi)展，提高工作效率和工作質(zhì)量，從而降低使用、維修成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　2、部分項(xiàng)目實(shí)行專業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，將部分項(xiàng)目發(fā)包給專業(yè)公司

　　例如：將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低，利潤(rùn)率不高的項(xiàng)目發(fā)包給社會(huì)上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且成本會(huì)更低，物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會(huì)保險(xiǎn)等責(zé)任，這樣管理費(fèi)用也會(huì)降低。

　　3、全面節(jié)約各項(xiàng)費(fèi)用

　　建立行之有效的獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約，懲罰鋪張浪費(fèi)行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識(shí)，物品信用實(shí)施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對(duì)水、電、電話費(fèi)等方面加以控制，在財(cái)務(wù)報(bào)銷上嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格控制打的費(fèi)，餐飲費(fèi)等費(fèi)用，確保“一支筆”的財(cái)務(wù)報(bào)銷制度。

　　4、完善采購(gòu)招標(biāo)管理制度

　　較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購(gòu)費(fèi)用，少則幾十萬(wàn)，大到幾百萬(wàn)。因此必須實(shí)行招標(biāo)定點(diǎn)采購(gòu)，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。

　　5、充分利用物業(yè)資源，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)進(jìn)行創(chuàng)收

　　物管不僅要會(huì)省錢(qián)，還得會(huì)賺錢(qián)。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，針對(duì)客戶的需求，開(kāi)動(dòng)腦筋，比如說(shuō)家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。

　　6、合理定編定崗，整合資源

　　對(duì)照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點(diǎn)等因素合理定人定崗。按因事設(shè)崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過(guò)招聘一專多能型人才，同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊(duì)伍精干，并在企業(yè)內(nèi)部回憶新員工的培訓(xùn)，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。也可通過(guò)“1拖N”管理模式，由一個(gè)管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個(gè)小區(qū)輻射，實(shí)現(xiàn)管理人員的共享。對(duì)大型、綠化、維修設(shè)備，甚至車輛等，可由幾個(gè)管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。

　　7、努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)

　　通過(guò)提高品牌含金量，提高資質(zhì)等級(jí)，提高社會(huì)美譽(yù)度，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量?jī)?yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時(shí)由勞動(dòng)密集向知識(shí)密集轉(zhuǎn)型，依靠自身的技術(shù)實(shí)務(wù)和專業(yè)化運(yùn)作方式，努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

　　8、智能化管理降低成本

　　借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢(shì)，以IC卡等技術(shù)為核心，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等其他會(huì)費(fèi)項(xiàng)目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對(duì)小區(qū)的主要出入口、道路、公共場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)控，從而降低人工費(fèi)用，達(dá)到降低成本的目的。

　　當(dāng)然，企業(yè)成本管理離不開(kāi)企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項(xiàng)成本管理制度的實(shí)施。企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門(mén)和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體，通過(guò)種種方法不斷提高成本控制意識(shí)。

篇3：控制物業(yè)管理人工成本投入

　　控制物業(yè)管理人工成本投入

　　物業(yè)管理有兩大特點(diǎn)：一是勞動(dòng)密集型；二是管理密集型。勞動(dòng)密集型是服務(wù)行業(yè)所共有的，但管理密集型卻是物業(yè)管理行業(yè)所特有的，一個(gè)不被業(yè)內(nèi)所重視的特征。物業(yè)管理的管理密集型，并不是勞動(dòng)密集型所引發(fā)的。而是因?yàn)槲飿I(yè)管理知識(shí)密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理行業(yè)知識(shí)領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、政治、經(jīng)濟(jì)等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如網(wǎng)絡(luò)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)襟對(duì)講系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。知識(shí)密集型和技術(shù)型，決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。

　　控制物業(yè)管理人工成本投入正是體現(xiàn)了“勞動(dòng)密集型”和“管理密集型”的結(jié)合、協(xié)調(diào)、完善、一致。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，一個(gè)企業(yè)管理水平如何，說(shuō)到底就是看他的人工成本控制如何。因?yàn)閷?duì)勞動(dòng)密集型行業(yè)來(lái)講，人工成本的高低決定了企業(yè)盈利水平的高低。

　　首先，控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區(qū)的資源，不同的小區(qū)資源，采取不同的配置。

　　小區(qū)資源主要包括：物業(yè)的類型，多層還是小高層或高層，小區(qū)的住戶數(shù)、小區(qū)出入口的數(shù)量、小區(qū)是封閉式還是開(kāi)放式；小區(qū)的占地面積、建筑面積、商業(yè)面積(含學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、商鋪、酒店等)，綠化面積(包括覆蓋率、植物種類等)、收費(fèi)面積(不同物業(yè)的收費(fèi)面積)、小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(這一點(diǎn)十分重要)；小區(qū)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)、配電箱的數(shù)量、監(jiān)控探頭的數(shù)量；生活(消防)水池個(gè)數(shù)、所處位置、容積率、會(huì)所基本情況；游泳池基本情況、活動(dòng)中心等；地下停車面積、停車位數(shù)量、樓層、基本設(shè)施設(shè)備情況；地上車位面積、停車位數(shù)量、所處位置等；道路的面積、路燈的數(shù)量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池?cái)?shù)量、位置、容積率等。

　　第二步，根據(jù)小區(qū)的資源情況，確定小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　資源決定了小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：2元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與3元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說(shuō)，不同的資源應(yīng)改有不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)。不同的服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)不同的人力資源配置標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們可以把小區(qū)分為若干等級(jí)。小區(qū)等級(jí)的確認(rèn)主要依賴小區(qū)的資源。參考數(shù)據(jù)有：小區(qū)的占地面積、公共設(shè)施(配套)面積、收費(fèi)面積、綠化面積等等。例如

　　1、A1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：30萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)面積：20萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以上

　　2、A2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：15~20萬(wàn)㎡

　　收費(fèi)面積：13萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以下

　　3、B1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：10~15萬(wàn)㎡

　　收費(fèi)面積：8萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.5元/㎡以上

　　4、B2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：8~13萬(wàn)㎡

　　收費(fèi)面積：6萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/㎡以上

　　5、C1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：3~8萬(wàn)㎡

　　收費(fèi)面積：4萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/㎡以上

　　6、C2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：2~5萬(wàn)㎡

　　收費(fèi)面積：2萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.2元/㎡以上

　　與之配套的是A1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，A2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等。第三步，掌握了小區(qū)的詳細(xì)資源情況、資料、數(shù)據(jù)，以及小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)，我們就可以根據(jù)這些資源的情況、標(biāo)準(zhǔn)，確定小區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是小區(qū)的定員定編。

　　小區(qū)的人力資源配置主要計(jì)算數(shù)據(jù)是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1300~1400㎡/人；多層帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1200~1300㎡/人；高層住宅的物業(yè)，人均管理面積是1600~1700㎡/人；寫(xiě)字樓物業(yè)，人均管理面積是2000㎡/人左右。

　　同時(shí)我們還要(考慮不同的實(shí)際情況)根據(jù)不同的參考數(shù)據(jù)，乘以一定的系數(shù)。例如，在同等條件下，“開(kāi)放式”小區(qū)的管理難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“封閉式”小區(qū)的管理。所以，對(duì)開(kāi)放式的小區(qū)乘以一定的系數(shù)才能體現(xiàn)出公平合理。

　　參考的數(shù)據(jù)有：

　　1、物業(yè)的種類、物業(yè)的建筑面積、公共設(shè)施面積；

　　2、治安防范是“開(kāi)放式”還是“封閉式”；

　　3、物業(yè)的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　4、物業(yè)的服務(wù)等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　例如，公司內(nèi)部對(duì)比分析：

　　案例1某公司A管理處與B管理處比較：

　　(1)資源

　　A管理處：小區(qū)客觀資源：小高層物業(yè)6棟、240戶、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費(fèi)面積24703.76㎡，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅2.8元/㎡。設(shè)備：地下停車場(chǎng)車位89個(gè)、游泳池、會(huì)所各一個(gè)；月管理費(fèi)收入69170.53元；目前崗位人數(shù)34人。

　　B管理處：小區(qū)客觀情況：小高層物業(yè)4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業(yè)面積1200㎡、收費(fèi)面積26900㎡。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3.0元/㎡、商業(yè)3.0元/㎡。設(shè)備：電梯8臺(tái)、水泵房、消防系統(tǒng)、地下停車位86個(gè)。清潔外包。月管理費(fèi)收入80700.40元，目前崗位人數(shù)29人。

　　(2)對(duì)比

　　A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設(shè)備和地下停車場(chǎng)、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設(shè)施。

　　不同的是A管理處有游泳池、會(huì)所，B管理處沒(méi)有。B管理處有商鋪，A管理處沒(méi)有。

　　(3)分析

　　a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入?yún)s出現(xiàn)了很大的差距。一個(gè)用了34人，一個(gè)用了29人。

　　b. B管理處的月管理費(fèi)收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%。

　　c. A管理處人均創(chuàng)收2034.43元/人；B管理處人均創(chuàng)收2782.77元/人。

　　案例2 行業(yè)內(nèi)W公司C管理處與*公司D管理處比較

　　(1)資源：

　　a. *公司D管理處

　　小區(qū)客觀情況：建筑面積29.0萬(wàn)㎡、綠化面積11.96萬(wàn)㎡、商業(yè)面積1萬(wàn)多㎡；

　　物業(yè)：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。

　　設(shè)備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)。

　　設(shè)施：游泳池、學(xué)校、幼兒園、地下停車場(chǎng)。車位1180個(gè)，停車使用率80%左右。

　　b. W公司C管理處

　　小區(qū)客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬(wàn)㎡、綠化面積4.9萬(wàn)㎡、收費(fèi)面積25.49萬(wàn)㎡；

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡。

　　設(shè)施設(shè)備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)。會(huì)所、游泳池各一個(gè)，地下停車位1400個(gè)。清潔外包。目前管理處崗位人數(shù)230人。

　　(2)支出：

　　a. *公司D管理處所有設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修到位，該項(xiàng)花的錢(qián)花到位。該項(xiàng)包給專業(yè)公司維護(hù)的，交由專業(yè)公司維護(hù)。

　　b. *公司D管理處共有人員218人。除負(fù)責(zé)*公司D管理處的物業(yè)管理外，還負(fù)責(zé)附近“G”小區(qū)(2萬(wàn)多㎡)的物業(yè)管理；F中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的保安服務(wù)；附近H宿舍的設(shè)施設(shè)備小修、搶修和應(yīng)急維修等工作。(3)收入

　　*公司D管理處收入：收費(fèi)面積20多萬(wàn)㎡，管理費(fèi)2.6元/㎡，商業(yè)6.0元/㎡；月收入(不含停車費(fèi)、商業(yè)面積管理費(fèi)收入)約80萬(wàn)元。

　　(4)對(duì)比差距

　　a. *公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬(wàn)㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個(gè)是218人，一個(gè)是230人。

　　b. *公司D管理處的人均面積是1577.98㎡。W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。

　　c.不含商業(yè)管理費(fèi)收入，*公司D管理處的人均創(chuàng)收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創(chuàng)收為3381.88元/人。*公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。

　　e. W公司C管理處每平方米管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高出*公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創(chuàng)收卻低出7%。這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據(jù)小區(qū)的服務(wù)等級(jí)確定小區(qū)人員的收入。不同服務(wù)等級(jí)的小區(qū)對(duì)應(yīng)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，員工的勞動(dòng)付出也不同。為了體現(xiàn)同工同酬，多勞多得，不同服務(wù)等級(jí)的小區(qū)員工的收入也不同。

　　例如，

　　1、操作層員工

　　一類小區(qū)保安員月工資1400元/人(不含社保)。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.75米，高中畢業(yè)，退伍軍人等。二類小區(qū)保安員月工資1200元/人(不含社保)。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.70米，初中畢業(yè)，不一定是退伍軍人等。三類小區(qū)......其他各類操作員工也類似。

　　2、管理層員工

　　一類小區(qū)管理層的員工薪酬高于二類小區(qū)，主管的薪酬與三類小區(qū)管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務(wù)等級(jí)的小區(qū)采取不同的考核標(biāo)準(zhǔn)

　　物權(quán)法的最終出臺(tái)，物業(yè)管理模式的多元化將會(huì)促使物業(yè)管理市場(chǎng)程度的加速提高。新舊物業(yè)合同期滿將實(shí)行“招投標(biāo)”，重新選聘物業(yè)管理單位。價(jià)格將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的法寶!在同等服務(wù)質(zhì)量服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，誰(shuí)的價(jià)格低，誰(shuí)取勝的可能性就大!價(jià)格最終反應(yīng)的是一個(gè)企業(yè)的管理水平。管理水平的標(biāo)志對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是成本控制的能力，也就是一個(gè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力!