地產(chǎn)公司區(qū)域事業(yè)部采購管理制度

　　1.目的

　　結(jié)合公司《采購管理制度》，建立與公司發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)品策略相適應(yīng)的供應(yīng)鏈管理平臺(tái)，優(yōu)化區(qū)域事業(yè)部資源整合能力，促進(jìn)專業(yè)能力提升，控制采購成本，保持并持續(xù)改善產(chǎn)品品質(zhì)。

　　2.適用范圍

　　本制度適用于E地產(chǎn)**區(qū)域事業(yè)部及其管理的開發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱"**事業(yè)部"）。包括構(gòu)成開發(fā)總成本的建設(shè)成本中的四類費(fèi)用（前期、建安、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施）的采購工作。

　　3.采購分類及原則

　　3.1按采購程序的不同，分為以下三種方式：

　　3.1.1招標(biāo)采購：指按資格審查、招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)的程序確定合作單位，并與合作單位簽訂采購合同或確定其為認(rèn)價(jià)單位的采購模式。

　　3.1.2詢價(jià)采購：指以書面詢價(jià)的方式，通過比價(jià)來確定合作單位，并與之簽訂采購合同或確定其為認(rèn)價(jià)單位的采購模式。

　　3.1.3直接采購：指開發(fā)項(xiàng)目在特殊情況下（如選用專利產(chǎn)品，涉及政府部門、壟斷行業(yè)等）無法進(jìn)行招標(biāo)和詢價(jià)采購，或合作單位已與公司在某個(gè)項(xiàng)目上建立了良好的合作關(guān)系，直接與合作方簽訂采購合同或確定為認(rèn)價(jià)單位的采購模式。

　　3.2按采購方法的不同，分為以下四種方式：

　　3.2.1區(qū)域戰(zhàn)略采購：指事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部組織對(duì)于使用范圍廣、使用量大、具有重復(fù)使用特征的產(chǎn)品或服務(wù)，通過簽署區(qū)域戰(zhàn)略合作協(xié)議，由區(qū)域戰(zhàn)略合作伙伴在一定期限內(nèi)為所有適合的開發(fā)項(xiàng)目提供約定的產(chǎn)品或服務(wù)。

　　3.2.2區(qū)域聯(lián)合采購：指事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部組織對(duì)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在同一時(shí)期擬選用同一種產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行集中采購。

　　3.2.3合約采購：指通過采購確定合作單位，并與合作單位直接簽訂采購合同的采購方式。

　　3.2.4認(rèn)價(jià)采購：指通過采購確定合作單位（或合作單位范圍），但不與其直接簽訂采購合同，而是以《價(jià)格確認(rèn)單》的形式通知合同單位，由合同單位與確定的合作單位（或范圍）簽訂合同。《價(jià)格確認(rèn)單》中所確認(rèn)廠家（或合格廠家范圍）被稱為"認(rèn)價(jià)單位"。

　　3.3采購原則

　　3.3.1達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招標(biāo)采購，由采購委員會(huì)決策。

　　（1）開發(fā)項(xiàng)目涉及施工內(nèi)容，單項(xiàng)工程合同估算價(jià)在50萬元人民幣（含）以上，包括甲方直接發(fā)包、甲方指定分包工程。

　　（2）重要材料設(shè)備等貨物采購，單項(xiàng)合同估算在20萬元人民幣（含）以上，或單臺(tái)設(shè)備合同價(jià)在10萬元人民幣（含）以上，包括甲方直接采購、甲方指定采購。

　　（3）勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、咨詢等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算在20萬元人民幣（含）以上。

　　3.3.2凡未達(dá)到上述第1條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，由采購工作小組主辦，通過簽報(bào)形式確認(rèn)，按第5

　　條規(guī)定的決策體系進(jìn)行審批。

　　4、采購機(jī)構(gòu)的設(shè)立及其職責(zé)

　　4.1采購工作設(shè)立采購委員會(huì)和采購工作小組的兩級(jí)管理體制，實(shí)行主責(zé)人負(fù)責(zé)制的具體操作模式。

　　4.2采購委員會(huì)構(gòu)成及其職責(zé)

　　4.2.1采購委員會(huì)組成

　　主任：**區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理

　　副主任：**區(qū)域事業(yè)部主管成本副總經(jīng)理

　　常設(shè)委員：**區(qū)域事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部經(jīng)理

　　非常設(shè)委員：根據(jù)采購項(xiàng)目的不同吸納不同人員加入，原則上為各項(xiàng)目總經(jīng)理、主管專業(yè)副總。

　　采購委員會(huì)主任負(fù)責(zé)主持采購委員會(huì)會(huì)議，主任缺席時(shí)，由副主任主持。

　　4.2.2采購委員會(huì)是事業(yè)部一常設(shè)機(jī)構(gòu)，是事業(yè)部所屬各項(xiàng)目采購工作的領(lǐng)導(dǎo)、管理和決策機(jī)構(gòu)。其主要職責(zé)如下：

　　A、確定由其決策的招標(biāo)采購入圍單位范圍；

　　B、審批由其決策的招標(biāo)采購文件；

　　C、確定由其決策的中標(biāo)單位；

　　D、確定由其決策的直接采購單位；

　　E、審批區(qū)域戰(zhàn)略采購計(jì)劃；

　　F、確定區(qū)域戰(zhàn)略采購的合作單位。

　　4.3采購工作小組的構(gòu)成及職責(zé)

　　4.3.1采購工作小組組成

　　各項(xiàng)目總經(jīng)理、主管專業(yè)的副總經(jīng)理、事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部經(jīng)理為固定成員，其中項(xiàng)目總經(jīng)理為組長(zhǎng)。

　　采購工作小組的臨時(shí)性成員視采購內(nèi)容的不同吸納相關(guān)部門及相關(guān)專業(yè)人員加入。

　　4.3.2采購工作小組是采購工作中的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)采購項(xiàng)目的具體執(zhí)行工作和授權(quán)范圍內(nèi)的決策工作。采購工作小組職責(zé)如下：

　　A、定期編制和調(diào)整采購工作計(jì)劃，對(duì)采購計(jì)劃落實(shí)情況進(jìn)行定期反饋。

　　B、負(fù)責(zé)采購項(xiàng)目的全面實(shí)施。

　　C、在權(quán)限范圍內(nèi)確定中標(biāo)單位，或向采購委員會(huì)提交中標(biāo)候選人的排名。

　　D、負(fù)責(zé)采購過程中所有資料的整理和歸檔。

　　4.4采購事項(xiàng)主責(zé)人職責(zé)

　　4.4.1.采購事項(xiàng)主責(zé)人：每項(xiàng)采購工作事先確定一個(gè)主責(zé)人，屬于集中采購的事項(xiàng)，主責(zé)人由經(jīng)濟(jì)合同部確定；屬于項(xiàng)目采購的事項(xiàng)，主責(zé)人由項(xiàng)目確定。

　　4.4.2.主責(zé)人職責(zé)：主責(zé)人是采購工作的主要責(zé)任人，負(fù)責(zé)對(duì)所采購事項(xiàng)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行全過程控制。

　　4.4.3.主責(zé)人工作內(nèi)容：負(fù)責(zé)所主責(zé)的采購事項(xiàng)的全部組織工作。具體如下。

　　a)負(fù)責(zé)推薦擬投標(biāo)單位，可以從已有供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫中篩選，也可以自行推薦供應(yīng)商，但需按公司制度組織相關(guān)人員進(jìn)行考察。主責(zé)人負(fù)責(zé)編制入圍單位推薦

報(bào)告。

　　b)負(fù)責(zé)組織編制招標(biāo)文件。

　　c)負(fù)責(zé)組織發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、詢標(biāo)具體事宜。

　　d)負(fù)責(zé)匯總有關(guān)人員的意見，推薦中標(biāo)單位。并負(fù)責(zé)組織編制評(píng)標(biāo)報(bào)告。

　　e)主責(zé)人應(yīng)將采購工作進(jìn)展情況及時(shí)向匯報(bào)人及有關(guān)人員通報(bào)。

　　f)主責(zé)人負(fù)責(zé)組織進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化等工作。

　　4.4.4.主責(zé)人權(quán)力：

　　a)主責(zé)人有權(quán)力推薦擬投標(biāo)單位。

　　b)主責(zé)人有權(quán)力推薦擬中標(biāo)單位。

　　c)主責(zé)人有權(quán)力在項(xiàng)目采購前根據(jù)需要，經(jīng)與有關(guān)業(yè)務(wù)模塊協(xié)商后，吸納專業(yè)人員成立為本項(xiàng)采購服務(wù)的虛擬機(jī)構(gòu)。

　　d)主責(zé)人有針對(duì)本項(xiàng)采購事項(xiàng)的獎(jiǎng)懲建議權(quán)。

　　4.5采購事項(xiàng)商務(wù)配合人職責(zé)

　　4.5.1采購事項(xiàng)商務(wù)配合人：每項(xiàng)采購工作事先確定一個(gè)商務(wù)配合人，屬于集中采購的事項(xiàng)，由經(jīng)濟(jì)合同部確定；屬于項(xiàng)目采購的事項(xiàng)，由項(xiàng)目確定。

　　4.5.2商務(wù)配合人職責(zé)：負(fù)責(zé)采購工作的商務(wù)配合及監(jiān)督工作。

　　4.5.3商務(wù)配合人主要工作

　　A、編制招標(biāo)文件商務(wù)部分及工程量清單；商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)并編制商務(wù)評(píng)標(biāo)報(bào)告。對(duì)招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)報(bào)告整體內(nèi)容進(jìn)行審核。

　　B、負(fù)責(zé)定向采購中商務(wù)條件的洽談工作。

　　C、負(fù)責(zé)甲方認(rèn)價(jià)類的材料設(shè)備的價(jià)格確認(rèn)工作。

　　D、負(fù)責(zé)工程類合同商務(wù)部分的編制工作，并對(duì)合同整體內(nèi)容進(jìn)行審核。

　　5、采購決策授權(quán)及決策程序

　　5.1采購決策授權(quán)

　　5.1.1按3.3.1條規(guī)定的招標(biāo)采購限額以上（含限額本身）的采購項(xiàng)目，由采購委員會(huì)決策合作單位。

　　5.1.2按3.3.1條規(guī)定的招標(biāo)采購限額以下的采購項(xiàng)目，由采購工作小組決策合作單位，并報(bào)備經(jīng)濟(jì)合同部。

　　5.2采購決策程序

　　5.2.1采購委員會(huì)決策形式：可以采取會(huì)議形式，也可以采取簽報(bào)形式，視具體情況決定。

　　a)會(huì)議形式：由經(jīng)濟(jì)合同部根據(jù)項(xiàng)目需求不定期組織，各項(xiàng)目提前5天上報(bào)會(huì)議資料。決策投標(biāo)單位的會(huì)議資料包括：擬投標(biāo)單位評(píng)選報(bào)告、招標(biāo)文件。決策中標(biāo)單位的會(huì)議資料包括：評(píng)標(biāo)報(bào)告及相關(guān)附件。參會(huì)人員：采購委員會(huì)成員、采購主責(zé)人、商務(wù)配合人。

　　采購委員會(huì)會(huì)議采用民主決策原則。參會(huì)人員不少于采購委員會(huì)應(yīng)到人數(shù)三分之二時(shí)，確認(rèn)會(huì)議有效；參會(huì)委員意見一致不少于參會(huì)委員三分之二時(shí)，確認(rèn)會(huì)議決議有效；同一事項(xiàng)，委員會(huì)主任可否決一次。

　　b)簽報(bào)形式：由采購主責(zé)人作為簽報(bào)的經(jīng)辦人，按照**區(qū)域事業(yè)部EIP采購簽報(bào)（限額以上）形式，履行程序。決策投標(biāo)單位的簽報(bào)資料包括：擬投標(biāo)單位評(píng)選報(bào)告、招標(biāo)文件。決策中標(biāo)單位的簽報(bào)資料包括：評(píng)標(biāo)報(bào)告及相關(guān)附件。

　　5.2.2采購工作小組決策形式：采取簽報(bào)形式?jīng)Q策。由采購主責(zé)人作為簽報(bào)的經(jīng)辦人，將評(píng)標(biāo)結(jié)果按照**區(qū)域事業(yè)部EIP采購簽報(bào)（限E地產(chǎn)**區(qū)域事業(yè)部額以下）形式，履行程序。簽報(bào)資料包括：供應(yīng)商評(píng)選報(bào)告、詢價(jià)文件、評(píng)標(biāo)報(bào)告、相關(guān)附件。

　　6.激勵(lì)機(jī)制

　　對(duì)于采購過程中，達(dá)到以下工作標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)對(duì)主責(zé)人及其虛擬機(jī)構(gòu)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。

　　6.1.在保證所采購的產(chǎn)品品質(zhì)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，主動(dòng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，達(dá)到了降低成本的目的。

　　62.在保證產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，通過商務(wù)談判降低投標(biāo)價(jià)格。

　　7.附則

　　7.1.采購紀(jì)律和監(jiān)督機(jī)制執(zhí)行E地產(chǎn)有限公司統(tǒng)一規(guī)定。

　　7.2.本制度由**區(qū)域事業(yè)部經(jīng)濟(jì)合同部負(fù)責(zé)解釋。

　　7.3.本制度自頒布之日起執(zhí)行，至相應(yīng)更新版本頒布之日自行終止。

　　附件一：

　　關(guān)于**區(qū)域事業(yè)部采購簽報(bào)流程

　　一、采購簽報(bào)（限額以上）

　　二、采購簽報(bào)（限額以下）

　　說明：

　　各項(xiàng)目如需在流程中加入內(nèi)部會(huì)簽人員，請(qǐng)?jiān)诘?、2步之間加入。

篇2：物業(yè)管理公司采購管理制度

　　物業(yè)管理公司采購管理制度

　　1.0 總則

　　1.1 目的

　　為了規(guī)范公司采購行為，兼顧效率及成本，在保證公司日常運(yùn)營(yíng)所需物資按時(shí)、按質(zhì)、按量交付使用的前提下，降低風(fēng)險(xiǎn)，減少交易成本，保持并保證對(duì)供應(yīng)商的談判能力，以獲得較優(yōu)性價(jià)比的采購物資，特制定本制度。

　　1.2 適用范圍

　　本制度適用于**物業(yè)管理有限公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的所有物資的采購管理。

　　2.0 采購職能部門劃分

　　2.1物資使用部門：負(fù)責(zé)《申購單》的申報(bào)及物資質(zhì)量的把關(guān)。

　　2.2采購部門：負(fù)責(zé)物資具體的采購以及采購資料的管理。

　　2.3倉庫管理部門：負(fù)責(zé)采購物資的數(shù)量、外觀質(zhì)量的驗(yàn)收。

　　2.4財(cái)務(wù)部門：負(fù)責(zé)采購貨款的支付結(jié)算。

　　2.5總經(jīng)理：負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)的采購、貨款的審批和超出權(quán)限范圍的審核，以及采購的監(jiān)督。

　　2.6集團(tuán)采購部：對(duì)采購的監(jiān)督和檢查。

　　3.0 采購管理

　　3.1采購物資分類

　　3.1.1A類物資：辦公用品類物資。為滿足公司正常辦公而所需的IT設(shè)備、備件、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備及備件、開發(fā)工具、軟件產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)外設(shè)與耗材及其維護(hù)服務(wù)；公司用車輛、家具、辦公設(shè)備、辦公文具、辦公耗材、印刷類產(chǎn)品、禮品、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、場(chǎng)地修飾、設(shè)施維護(hù)以及其它行政類物資及服務(wù)。

　　3.1.2B類物資：工程水電類物資。為滿足各小區(qū)物業(yè)維護(hù)而需要的各種水電配件、土建施工常用品。

　　3.1.3C類物資：清潔綠化類。包括小區(qū)清潔所需常用設(shè)備、工具、消耗品；小區(qū)綠化所需的設(shè)備、工具、消耗品、補(bǔ)種的花草、樹木以及維護(hù)。

　　3.1.4D類物資：勞保類物資。包括辦公室、保安、綠化、工程、清潔等全集職工的工服及勞動(dòng)保護(hù)用品。

　　3.1.5E類物資：固定資產(chǎn)類物資。會(huì)同集團(tuán)采購部統(tǒng)一采購。

　　凡本制度定義范疇內(nèi)的采購物資類型，均按照本制度執(zhí)行。未包括物資管理應(yīng)參照本制度逐步統(tǒng)一集中管理。

　　3.2購方式

　　3.2.1計(jì)劃采購：各部門根據(jù)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、以及工作計(jì)劃于每月25日編制申購計(jì)劃，并填寫《申購單》報(bào)主管經(jīng)理、管理處經(jīng)理審核后，報(bào)總經(jīng)理審批，如超出審批權(quán)限，上報(bào)集團(tuán)審批。

　　3.2.2緊急采購：采購人員得到總經(jīng)理口頭允許，可以先行采購，而后補(bǔ)辦《申購單》手續(xù)。

　　3.3采購流程

　　申請(qǐng)人填寫《申購單》--主管審核--區(qū)域經(jīng)理審核--總經(jīng)理審批--采購人員按計(jì)劃采購--物資使用部門和倉庫驗(yàn)收接受--采購人員辦理財(cái)務(wù)等相關(guān)手續(xù)并登記管理。

　　3.4采購審批權(quán)限

　　3.4.1為提高工作效率，采購在2000元以下的，由總經(jīng)理審批權(quán)后，可進(jìn)行采購；

　　3.4.2采購在2000以上的由總經(jīng)理審批后，報(bào)集團(tuán)總經(jīng)理或總經(jīng)理授權(quán)人審批，方可進(jìn)行采購。

　　3.5采購價(jià)格管理

　　3.5.1采用貨比三家的方法：由采購人員與使用人員對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，向幾家供應(yīng)商發(fā)放詢價(jià)表，進(jìn)行比價(jià)、議價(jià)到最后定價(jià)，并做好詢價(jià)、定價(jià)表的管理。

　　3.5.2由集團(tuán)采購部提供價(jià)格參考表，再進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)、定價(jià)。

　　3.6采購實(shí)施

　　3.6.1采購人員根據(jù)審批的《申購單》，依據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行詢價(jià)、定價(jià)后，確定供應(yīng)商，進(jìn)行采購。

　　3.6.2大宗用品或長(zhǎng)期需用物資，與有關(guān)廠家、供應(yīng)商簽訂長(zhǎng)期供貨協(xié)議，以保證質(zhì)量以及合理的價(jià)格供應(yīng)。

　　3.6.3與集團(tuán)采購部保持信息共享，做好物資采購保障工作。

　　3.6.4原則上采購人員應(yīng)尋找至少三家以上的供應(yīng)商，進(jìn)行各方面的比較后再確定最終供應(yīng)商。

　　3.7采購貨款的支付與報(bào)銷

　　3.7.1采購人員報(bào)銷時(shí)，必須具備正式發(fā)票、手續(xù)齊備的《申購單》、送貨單、倉庫的《入庫單》。

　　3.7.2由經(jīng)辦人在發(fā)票上簽字確認(rèn)、主管經(jīng)理審核、財(cái)務(wù)經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后，由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)支付結(jié)算工作。

　　3.8采購協(xié)議和合同以及各種采購資料的管理

　　3.8.1長(zhǎng)期供應(yīng)商。要求其提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，都要與公司簽訂供貨協(xié)議(合同)，以確保其供應(yīng)物資的質(zhì)量、規(guī)格以及價(jià)格的合理性。

　　3.8.2臨時(shí)供應(yīng)商。要求與其達(dá)成口頭協(xié)議，保證物資質(zhì)量、規(guī)格以及價(jià)格的合理性。

　　3.8.3表格管理。規(guī)范各種表格，做好各種表格的管理

　　4.0 供應(yīng)商管理

　　4.1建立供應(yīng)商檔案。做好原始詢價(jià)表的管理，以及對(duì)供應(yīng)商定期評(píng)價(jià)，包括產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、送貨時(shí)間觀念等各項(xiàng)評(píng)價(jià)。

　　4.2不達(dá)標(biāo)的供應(yīng)商。及時(shí)調(diào)整，減少對(duì)公司的損失。

　　5.0 采購的監(jiān)督和檢查

　　5.1采購人員每月5日向集團(tuán)采購部上報(bào)《月度采購報(bào)告》，每年1月20日向集團(tuán)采購部上報(bào)《年度采購報(bào)告》。

　　5.2集團(tuán)采購部、審計(jì)部對(duì)**物業(yè)采購情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督、審計(jì)。

　　6.0 采購人員職業(yè)規(guī)范

　　6.1本規(guī)范適用于采購人員及公司其它部門直接或間接參與采購工作人員(以下統(tǒng)稱為采購人員)。

　　6.2采購人員應(yīng)以公司利益為己任，不允許向供應(yīng)商索要禮品或接受禮品，以及私自收受其它個(gè)人利益，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將根據(jù)有關(guān)規(guī)定處理直至予以辭退。

　　6.3采購人員只有在合理的工作原因情況下，經(jīng)主管經(jīng)理認(rèn)可后，方可接受供應(yīng)商的宴請(qǐng)；在采購談判過程中，無論任何原因，都不允許接受供應(yīng)商的邀請(qǐng)。

　　6.4采購人員只有在有利于商業(yè)合作及協(xié)調(diào)工作的前提下，方可接受供應(yīng)商的邀請(qǐng)，前往參觀公司、觀摩產(chǎn)品展示公開商務(wù)活動(dòng)。

　　6.5采購人員代表公司形象，對(duì)于供應(yīng)商方面的工作人員，應(yīng)當(dāng)做到有禮有節(jié)，公平對(duì)待，不允許傲慢的舉止和不公平的態(tài)度。

　　6.6采購人員在與供應(yīng)商的談判過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守保密制度，杜絕任意或無意的泄密行為。

　　6.7對(duì)違反本制度的行為，公司有權(quán)進(jìn)行處理，包括必要時(shí)對(duì)嚴(yán)重違反本制度的員工解聘，情節(jié)嚴(yán)重的移交司法機(jī)構(gòu)處理。

　　7.0 附則

　　7.1本制度由公司辦公室負(fù)責(zé)解釋；

　　7.2本制度報(bào)集團(tuán)總經(jīng)辦審批備案后生效。

篇3：物業(yè)分公司采購分包管理制度

　　物業(yè)分公司采購分包管理制度

　　1、總則

　　1.1嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)過程中的采購及業(yè)務(wù)分包，不僅是保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、維護(hù)EE物業(yè)服務(wù)品牌的基本要求，也是有效控制物業(yè)服務(wù)成本，倡導(dǎo)廉潔自律的重要舉措，各物業(yè)分公司必須遵照管理公司制度規(guī)定，確保采購及業(yè)務(wù)分包活動(dòng)公開、有序地進(jìn)行。

　　1.2根據(jù)管理公司《EE地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》規(guī)定，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際情況，各物業(yè)分公司凡單項(xiàng)合同額2萬元(含)以上的采購(分包)業(yè)務(wù)，必須納入招標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行控制，包括但不限于：

　　a)物料、設(shè)備采購；

　　b)一次性工程分包(維修、更新改造、新增)；

　　c)服務(wù)分包等。

　　2、相關(guān)職責(zé)界定

　　2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)供方管理、物料采購及服務(wù)分包的計(jì)劃制訂和具體實(shí)施，以及20萬元以下的招標(biāo)工作。

　　2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)組織20萬元(含)以上、50萬元以下的招標(biāo)工作。

　　2.350萬元(含)以上的招標(biāo)項(xiàng)目按《AU*地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　2.4管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督項(xiàng)目所在公司物業(yè)管理方面的采購及分包過程。

　　3、供方管理

　　3.1供方合格評(píng)定準(zhǔn)則

　　3.1.1為確保供方提供的物料或服務(wù)滿足規(guī)定要求，所有物料采購和服務(wù)分包必須首先進(jìn)行供方合格評(píng)定。

　　3.1.2產(chǎn)品供方合格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于)：

　　a)工商局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，合法經(jīng)營(yíng)；

　　b)有資質(zhì)證書；

　　c)固定的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)；

　　d)充足的供貨資源；

　　e)提供明確有效的合格產(chǎn)品質(zhì)量證明憑據(jù)；

　　f)合理的產(chǎn)品價(jià)位；

　　g)以及在合作期間產(chǎn)品使用合格率達(dá)到98%以上；

　　h)供貨及時(shí)性達(dá)到95%以上；

　　i)對(duì)不合格品能及時(shí)退換的良好售后服務(wù)等。

　　3.1.3公用事業(yè)(包括供電、供水、環(huán)衛(wèi)以及地域性極強(qiáng)的供暖等)服務(wù)部門沒有可供選擇的余地，但對(duì)其單位架構(gòu)、相關(guān)人員情況、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)特殊規(guī)定等亦應(yīng)進(jìn)行了解，以便與其配合達(dá)到滿足服務(wù)的需求。

　　3.1.4可供選擇的服務(wù)(工程)供方，其合格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于)：

　　a)具備合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、固定的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)；

　　b)滿足服務(wù)項(xiàng)目的能力；

　　c)良好的社會(huì)信譽(yù)；

　　d)合理的承包價(jià)格；

　　e)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，及跟蹤服務(wù)的有效性和及時(shí)性。

　　3.2供方合格評(píng)定方法

　　3.2.1業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)收集供方基本信息，根據(jù)供方的資質(zhì)等級(jí)、技術(shù)力量、設(shè)備條件等方面進(jìn)行供方初評(píng)，至少應(yīng)評(píng)審供方以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：

　　a)質(zhì)量、性能及其穩(wěn)定性；

　　b)價(jià)格；

　　c)信譽(yù)--履約信譽(yù)與社會(huì)信譽(yù)度；

　　d)售后服務(wù)；

　　e)付款方式；

　　f)交貨方式、交貨周期；

　　g)公共關(guān)系；

　　h)品牌；

　　i)供方內(nèi)部運(yùn)作狀況；

　　3.2.2業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)填寫《供方合格評(píng)定審批表》，記錄對(duì)上述評(píng)審結(jié)論。品質(zhì)部負(fù)責(zé)復(fù)核，并重點(diǎn)對(duì)供方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、特殊行業(yè)的資質(zhì)證明等進(jìn)行驗(yàn)證，其營(yíng)業(yè)執(zhí)照的項(xiàng)目范圍和特殊行業(yè)資質(zhì)證明必須合法有效。

　　3.2.3經(jīng)初評(píng)合格的供方，在可行時(shí)應(yīng)由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門組織相關(guān)部門人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，現(xiàn)場(chǎng)考察人員中必須包括品質(zhì)部派出的人員。

　　3.2.4現(xiàn)場(chǎng)考察主要內(nèi)容是考察供方的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)、公司規(guī)模等，必要時(shí)對(duì)其所承包的項(xiàng)目進(jìn)行考察核實(shí)，以確定其承包業(yè)務(wù)能力和社會(huì)的信譽(yù)程度。

　　3.2.5現(xiàn)場(chǎng)考察評(píng)估通過后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂現(xiàn)場(chǎng)考察報(bào)告，并由考察人員會(huì)簽。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)將現(xiàn)場(chǎng)考察報(bào)告，連同《供方合格評(píng)定審批表》一起提交總經(jīng)理審批。

　　3.2.6經(jīng)審批后的供方由品質(zhì)部負(fù)責(zé)列入《合格供方名錄》，并分發(fā)至業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門執(zhí)行。

　　3.3合格供方的監(jiān)督評(píng)估

　　3.3.1物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)建立合格供方檔案，并適時(shí)更新。合格供方檔案的內(nèi)容包括(不限于)以下信息：

　　a)供方的名稱、注冊(cè)地址；

　　b)評(píng)審結(jié)果和記錄；

　　c)供方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　　d)資質(zhì)等級(jí)證書；

　　e)質(zhì)量保證書；

　　f)其他證明材料。

　　3.3.2物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門對(duì)合格供方的履約表現(xiàn)進(jìn)行監(jiān)督評(píng)估，根據(jù)不同類型供方采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估周期和方式，包括：

　　a)對(duì)常用物料的合格供方每半年進(jìn)行一次綜合的監(jiān)督評(píng)估；

　　b)對(duì)提供長(zhǎng)期連續(xù)服務(wù)的供方應(yīng)每季度進(jìn)行一次綜合評(píng)估；

　　c)對(duì)提供一次性服務(wù)或一次性工程的供方，應(yīng)在合同執(zhí)行完后一個(gè)月內(nèi)完成供方監(jiān)督評(píng)估。

　　3.3.3

　　物業(yè)分公司在進(jìn)行合格供方監(jiān)督評(píng)估時(shí)，可參照管理公司《供方合格評(píng)定與監(jiān)督評(píng)估指引》的規(guī)定執(zhí)行，并形成《合格供方監(jiān)督評(píng)估表》。

　　3.3.4合格供方監(jiān)督評(píng)估依據(jù)包括上述3.1.2至3.1.4條規(guī)定、合同執(zhí)行情況等，尤其應(yīng)注意對(duì)以下內(nèi)容的評(píng)估：

　　a)掌握供方內(nèi)部管理的狀況；

　　b)供方產(chǎn)品價(jià)格的變化；

　　c)社會(huì)信譽(yù)的變化；

　　d)同物業(yè)公司合作的情況跟蹤；

　　e)其他應(yīng)當(dāng)跟蹤管理的要素。

　　3.3.5合格監(jiān)督評(píng)估所引起的任何必要措施由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)實(shí)施，品質(zhì)部對(duì)措施實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證，并形成跟蹤記錄。

　　4、招標(biāo)工作程序

　　4.1招標(biāo)項(xiàng)目立項(xiàng)

　　4.1.1招標(biāo)項(xiàng)目由物業(yè)分公司各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門根據(jù)年度工作計(jì)劃提出，計(jì)劃內(nèi)的招標(biāo)項(xiàng)目可直接編制招標(biāo)文件。非計(jì)劃內(nèi)的招標(biāo)項(xiàng)目由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門擬定招標(biāo)計(jì)劃，必須按上述第2條規(guī)定的權(quán)限履行報(bào)批手續(xù)。

　　4.1.2招標(biāo)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于)：招標(biāo)內(nèi)容、成本估算額、招標(biāo)方式、招標(biāo)文件編制時(shí)間、資格評(píng)審時(shí)間、發(fā)標(biāo)日期、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間等。

　　4.1.3物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂招標(biāo)文件，招標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于)：

　　a)招標(biāo)人(公司)簡(jiǎn)介，包括公司的名稱、地址、聯(lián)系方式、基本情況等；

　　b)招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括項(xiàng)目?jī)?nèi)容、項(xiàng)目要求等；

　　c)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；

　　d)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及方法；

　　e)評(píng)標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)，開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；

　　f)其他事項(xiàng)的說明。

　　4.1.4擬訂招標(biāo)文件的其它具體要求按管理公司《AU*地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　4.1.5招標(biāo)文件的審批權(quán)限按上述第2條的規(guī)定執(zhí)行。實(shí)際操作中招標(biāo)計(jì)劃、招標(biāo)小組、招標(biāo)文件及擬邀請(qǐng)投標(biāo)單位的資格審查可同步報(bào)批。

　　4.2成立招標(biāo)小組

　　4.2.1每個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目均必須根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)成立招標(biāo)小組，負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)工作。原則上與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得作為招標(biāo)小組成員。

　　4.2.2招標(biāo)小組人數(shù)必須為奇數(shù)，且不少于3人。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為招標(biāo)小組成員，全過程參與招標(biāo)工作。

　　4.2.3在整個(gè)招標(biāo)過程中，每次評(píng)審招標(biāo)小組成員出席人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的2/3。

　　4.3投標(biāo)單位確定

　　4.3.1物業(yè)分公司招標(biāo)一般宜采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)收集相關(guān)供方信息，由招標(biāo)小組審查確定擬邀請(qǐng)投標(biāo)單位。

　　4.3.2各類招標(biāo)項(xiàng)目預(yù)選投標(biāo)單位應(yīng)不少于三家。投標(biāo)單位應(yīng)優(yōu)先從《合格供方名錄》中選擇，合格供方名錄中沒有或數(shù)量不夠時(shí)，才可從其它推薦途徑選擇投標(biāo)單位。投標(biāo)單位的資格預(yù)審應(yīng)遵循以下規(guī)定：

　　a)已列入公司《合格供方名錄》的單位直接具備投標(biāo)資格；

　　b)未列入公司《合格供方名錄》的單位，應(yīng)按上述第3條的規(guī)定經(jīng)評(píng)定合格后才能作為擬邀請(qǐng)的投標(biāo)單位；

　　c)已從公司《合格供方名錄》取消的單位，兩年內(nèi)不得參與投標(biāo)。

　　4.4發(fā)標(biāo)

　　4.4.1招標(biāo)文件的發(fā)放、現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑由招標(biāo)小組負(fù)責(zé)組織，公司各部門視實(shí)際需要指派人員配合，但至少應(yīng)保證同時(shí)有來自不同部門的二人參加。

　　4.4.2招標(biāo)文件發(fā)放、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、招標(biāo)答疑均應(yīng)形成書面記錄，其中招標(biāo)答疑記錄應(yīng)作為招標(biāo)文件的補(bǔ)充附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。

　　4.5開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)

　　4.5.1招標(biāo)小組主持開標(biāo)工作，現(xiàn)場(chǎng)拆封，該過程應(yīng)形成書面記錄，參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。

　　4.5.2開標(biāo)后招標(biāo)小組組織相關(guān)人員進(jìn)行標(biāo)書的分析，以便進(jìn)一步的評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。

　　4.5.3招標(biāo)小組組長(zhǎng)主持招標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)工作，招標(biāo)小組全體人員參加，實(shí)際人數(shù)不少于3人。

　　4.5.4各類專業(yè)的評(píng)標(biāo)工作均必須遵循管理公司《AU*地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)招標(biāo)小組評(píng)標(biāo)，并將評(píng)標(biāo)結(jié)果按規(guī)定權(quán)限(上述第2條)報(bào)批后確定中標(biāo)單位。

　　4.5.5確定中標(biāo)單位后3日內(nèi)，招標(biāo)小組向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。

　　4.6合同簽訂及招標(biāo)文檔管理

　　4.6.1物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)按本手冊(cè)第6.3節(jié)的規(guī)定，組織內(nèi)部的合同評(píng)審過程，并與中標(biāo)單位進(jìn)行合同洽談，簽訂正式采購或分包合同。

　　4.6.2招標(biāo)過程中形成所有文件和記錄由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)整理成冊(cè)，并在正式合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)移交行政人事部統(tǒng)一存檔保管。

　　5、物料采購

　　5.1物料定額標(biāo)準(zhǔn)

　　5.1.1各物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際需要，明確各類材料、部件、工具、用品及小型設(shè)備的基本庫存量，包括工程設(shè)備維護(hù)所需的備品備件，建立物料庫存量標(biāo)準(zhǔn)及部門或個(gè)人使用工具的配備標(biāo)準(zhǔn)，編制《物業(yè)采購分類明細(xì)表》，經(jīng)本公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

　　5.1.2《物料采購分類明細(xì)表》是物業(yè)分公司提出采購需求、制訂采購計(jì)劃的依據(jù)之一，物業(yè)分公司行政人事部部應(yīng)每半年一次組織各部門對(duì)《物業(yè)采購分類明細(xì)表》進(jìn)行評(píng)審更新，并報(bào)本公司總經(jīng)理審批。

　　5.2年度采購計(jì)劃

　　5.2.1物業(yè)分公司行政人事部根據(jù)工裝管理規(guī)定、物料定額標(biāo)準(zhǔn)、各類工作人員數(shù)量，及各單位自然狀況等信息，制定年度物料采購計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批。

　　5.2.2年度物料采購計(jì)劃是制訂年度收支預(yù)算的依據(jù)之一，在年度采購計(jì)劃執(zhí)行過程中，因業(yè)務(wù)變化或其它因素導(dǎo)致年度采購計(jì)劃調(diào)整時(shí)，必須相應(yīng)調(diào)整公司年度收支預(yù)算計(jì)劃，并報(bào)項(xiàng)目所在公司審批。

　　5.3月度采購計(jì)劃

　　5.3.1每月固定消耗的常用物料，例如勞保用品、清潔用品、易損備件（燈管、鎮(zhèn)流器、窗把手、水龍頭、電話線）等的月度補(bǔ)充計(jì)劃，由行政人事部倉管員根據(jù)庫存量于每月25日前提出。

　　5.3.2物業(yè)分公司各部門(管理處)根據(jù)下月工作需要，結(jié)合年度物料計(jì)劃制定下月的物料采購計(jì)劃，說明物料名稱、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量(如有特殊要求，須說明)，經(jīng)本公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后，于每月25日前報(bào)行政人事部。

　　5.3.3行政人事部根據(jù)倉管員的月度補(bǔ)充計(jì)劃及各部門(管理處)月度物料采購計(jì)劃，于每月28日前擬定下月《物料采購計(jì)劃》。

　　5.4計(jì)劃采購實(shí)施

　　5.4.1經(jīng)總經(jīng)理審批后的《物料采購計(jì)劃》交行政人事部采購員實(shí)施采購。凡屬于招標(biāo)范圍的采購必須按上述第4條的規(guī)定，通過招標(biāo)選擇采購供方。不屬于招標(biāo)范圍的采購必須從經(jīng)批準(zhǔn)的《合格供方名錄》選擇，未列入《合格供方名錄》的供方必須按上述第3條規(guī)定經(jīng)評(píng)定合格后方可選擇。

　　5.4.2各類物料采購必須按管理公司合同管理的規(guī)定執(zhí)行，凡采購金額在5000元(含)以上的采購項(xiàng)目必須簽訂正式的書面合同。采購金額在5000元以下沒有簽訂正式書面合同的采購項(xiàng)目均必須在進(jìn)貨驗(yàn)收合格后付款。

　　5.4.3對(duì)簽訂長(zhǎng)期供貨合同，分批供貨的采購項(xiàng)目，行政人事部采購人員應(yīng)以書面形成發(fā)出采購訂單，特殊情況下口頭提出的采購訂單應(yīng)予以記錄。

　　5.4.4采購大宗物料或采購數(shù)量在10個(gè)以上的物料時(shí)，一般應(yīng)通知合格供應(yīng)商送貨上門。

　　5.4.5行政人事部采購人員應(yīng)及時(shí)組織進(jìn)貨的驗(yàn)收入庫手續(xù)，具體按物業(yè)分公司制訂的物料管理程序執(zhí)行。

　　5.5零星、應(yīng)急物料的申購

　　5.5.1零星物料是指除常用物料外的、所需數(shù)量較少，且沒有庫存的物料。應(yīng)急物料是指突發(fā)性急用，且沒有庫存的物料。

　　5.5.2各物業(yè)分公司的零星、緊急采購必須按以下程序執(zhí)行：

　　a)物料使用部門(人員)填寫《零星(應(yīng)急)物料采購申請(qǐng)單》，說明物料名稱、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量，并交部門經(jīng)理(管理處主任)審核；

　　b)《零星(應(yīng)急)物料采購申請(qǐng)單》交財(cái)務(wù)部經(jīng)理及總經(jīng)理審批；

　　c)經(jīng)審批的《零星(應(yīng)急)物料采購申請(qǐng)單》交行政人事部采購員實(shí)施采購。

　　5.5.3緊急情況下的非常用物料采購，可以采取緊急措施在供方處對(duì)實(shí)物質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)證后自行購買，但在購買后須按上述要求補(bǔ)辦緊急采購手續(xù)。

　　5.6物料采購時(shí)效

　　5.6.1常用物料采購原則上應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)完成，特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　5.6.2特殊物料的采購原則上應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成，特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　5.6.3零星物料的采購原則上應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)完成，特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　5.6.4緊急物料的采購原則上應(yīng)在3個(gè)小時(shí)內(nèi)完成，特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　6、物料保管

　　6.1各物業(yè)分公司應(yīng)建立物料管理程序，明確規(guī)定物料進(jìn)貨驗(yàn)收、入庫、儲(chǔ)存保管及領(lǐng)用出庫的管理責(zé)任、方法和控制要求。

　　6.2所有外購物料均必須執(zhí)行進(jìn)貨驗(yàn)收，確認(rèn)符合采購合同要求后方可收貨、入庫。物業(yè)分公司應(yīng)設(shè)置物料貯存?zhèn)}庫，將各類物料分區(qū)存放，做到擺放整齊、標(biāo)識(shí)明確，防止物料損壞、變質(zhì)或丟失。其中，有毒有害化學(xué)物資必須隔離存放，并做好防護(hù)措施。

　　6.3物料進(jìn)、出庫必須按規(guī)定辦理手續(xù)，入庫物料應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格，出庫物料應(yīng)辦理領(lǐng)用審批和簽收手續(xù)。

　　6.4各類物料應(yīng)按種類、規(guī)格分別列賬，逐次記錄進(jìn)、出明細(xì)，并每月盤點(diǎn)一次，確保各項(xiàng)物料賬物相符。

　　6.5物業(yè)分公司各管理處作業(yè)班組集中領(lǐng)用的物料，在班組內(nèi)的領(lǐng)用也應(yīng)建立相應(yīng)的記錄，并由領(lǐng)用人簽收。

　　7、服務(wù)(工程)分包

　　7.1物業(yè)分公司的服務(wù)分包應(yīng)在《物業(yè)管理方案》中予以明確，經(jīng)項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。物業(yè)分公司臨時(shí)決定的服務(wù)分包，按本手冊(cè)第6.3節(jié)規(guī)定的合同審批權(quán)限，2萬元(含)以下的由本公司總經(jīng)理審批，超過2萬元的報(bào)項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理審批。

　　7.2物業(yè)分公司所有對(duì)外分包服務(wù)應(yīng)明確質(zhì)量要求，包括服務(wù)范圍、作業(yè)方式與內(nèi)容、服務(wù)過程及效果評(píng)價(jià)方法等，并作為分包合同必需附件。

　　7.3物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)本手冊(cè)的規(guī)定，明確分包服務(wù)監(jiān)管責(zé)任部門(人員)對(duì)分包服務(wù)執(zhí)行過程監(jiān)視和效果評(píng)估，并針對(duì)不同類型的分包服務(wù)采用適當(dāng)?shù)目刂品椒ǎ?不限于)：

　　a)針對(duì)長(zhǎng)期連續(xù)分包業(yè)務(wù)(如清潔、綠化等)，應(yīng)根據(jù)分包合同要求制定相應(yīng)的管理規(guī)定，對(duì)供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控；

　　b)針對(duì)周期性的分包業(yè)務(wù)(如：消殺、電梯保養(yǎng)等)，由監(jiān)管責(zé)任部門負(fù)責(zé)指派專責(zé)人員進(jìn)行監(jiān)理，并要求服務(wù)供方提供每次業(yè)務(wù)執(zhí)行報(bào)告，監(jiān)管人員跟蹤確認(rèn)；

　　c)針對(duì)一次性的分包服務(wù)或一次性維修工程，根據(jù)實(shí)際需要要求供方提交書面執(zhí)行方案，并由監(jiān)管責(zé)任部門負(fù)責(zé)指派專人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查。

　　7.4物業(yè)分公司所有分包服務(wù)監(jiān)視和評(píng)估均應(yīng)形成書面記錄，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)要求服務(wù)供方進(jìn)行整改，相關(guān)整改過程和結(jié)果確認(rèn)均應(yīng)形成書面記錄。

　　8、相關(guān)文件與記錄

　　8.1管理公司《EE地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》6.3節(jié)《招投標(biāo)管理》

　　8.2WDWY-FR-MM6201供方合格評(píng)定表

　　8.3WDWY-FR-MM6202合格供方名錄

　　8.4WDWY-FR-MM6203合格供方監(jiān)督評(píng)估表

　　8.5WDWY-FR-MM6204招標(biāo)工作計(jì)劃

　　8.6WDWY-FR-MM6205招標(biāo)文件審批表

　　8.7WDWY-FR-MM6206評(píng)標(biāo)、定標(biāo)審批表

　　8.8WDWY-FR-MM6207物料采購計(jì)劃

　　8.9WDWY-FR-MM6208零星(應(yīng)急)物料采購申請(qǐng)單