房地產融資中的六大誤區

無論是社會各界人士還是房地產商都對房地產融資產生了很多的誤區，下面討論其中的六個誤區：
誤區一：經濟增長過速，房地產企業是主要禍根

一、誤區觀點：

近年來，與宏觀經濟調整型增長走勢和多數行業增長乏力形成鮮明反差，我國房地產業強勢運行，房地

產市場持續景氣，但自20**年下半年以來，局部地區先后出現了不同程度的投資過量、房價上漲過快等問題

，促使社會各界對“房地產熱”的關注程度不斷提高。不少人士發表意見分析我國的房地產業已經與1993年

一樣“過熱”，持有這種觀點的還有我們的中央政府和央行，他們已經出臺了多項宏觀政策來調控房地產市

場與宏觀經濟，為整體經濟降溫。有關專家學者，對房地產拉動經濟過熱的判斷一般基于以下幾個方面：

1．房地產業增長過快，帶動GDP增長加速，出現過熱；
2．房地產價格上漲導致物價上漲，導致經濟擴張加速；
3．房地產的過度投資導致局部投資過熱，超過了未來的承受能力。

二、詳細討論誤區觀點：

1．房地產、GDP與經濟過熱的關系：
很多報道記述了20**年第一季度，我國GDP增長超過了11％，其中房地產業增長速度過快，經濟已經出現

了過熱的苗頭!那么真的是房地產業拉動經濟過熱了么?
第一，房地產業和其他產業相比并沒有表現出過高的投資增速，甚至低于平均水平。全社會投資總體上比較

均勻，其中制造業增加了98％而房地產業只增加了43．6％，甚至略低于平均的53％，因此根本沒有證據說明

房地產投資拉動了整個社會的非理性投資過熱。
第二，對于經濟過熱的衡量有很多種說法，如投資、資產價格和資源約束，無論如何不能簡單地用 GDP增加

值來衡量。但在我國的現階段確實存在著地方政府為追求政績的投資沖動。

2．房地產，價格上漲與經濟過熱的關系：
1)價格上漲房地產業是始作俑者還是受害者
新一輪的物價上漲導致了生產資料價格的全面增加，從房地產業上游的鋼鐵、水泥等上漲情況來看，房

地產價格一定程度的上漲是必然的。
2)價格上漲的原因分析

此輪價格上漲有著眾多的原因，首先是因為世界能源緊張以及原材料價格上漲導致的國際生產資料價格

全面上漲——主要是鋼鐵和原油等的上漲。其次是隨著中國加入WTO貿易量不斷擴大，以及國內需求的擴大所

導致的經濟增長所拉動的價格上漲。另一方面是美國通貨膨脹的國際傳遞，美國連續多年的低利率導致了一

定程度的通貨膨脹由于我國采取的是固定匯率制度，這種情況下必然有通貨膨脹的國際傳遞。

對于中國房價的上漲則有著其他方面的原因：從房價的構成來說，土地成本、建筑安裝成本占有較大的

比重。實行土地儲備制度，國有土地使用權出讓方式以招標拍賣為主，造成土地成本上升；開發商為提高樓

盤品質、改善小區環境等所投入的資金增加也造成成本一定程度的上漲。因此，在成本的推動下，房地產價

格必然有所上升。另一方面，房價的穩步上升是房地產市場需求持續旺盛的重要表現。與此對應，居民可支

配收入的協調增長是確保房地產市場有效需求的重要條件。

此外中國的房價中有一個不為人知的秘密：也就是“目前國內所購的住宅，屬于把50年(商業用房)至 70

年(民用住宅)的財產稅(地租和規費)一次性繳齊”，而“其他國家大多采取逐年繳付的辦法”。這種物業稅

的不合理現象直接導致了房地產企業價格的居高不下。

誤區二：與其他行業相比，房地產融資風險特別巨大

一、誤區觀點：
目前社會上對房地產業始終存在著一種觀點認為由于房地產業運營資金的80％來自銀行貸款，單一的融

資渠道以及巨大財務杠桿，當信貸鏈條的某一環節出現問題時必然引發巨大的金融風險，這樣就有觀點認為

與其他行業相比房地產業貸款的壞賬率會特別高，所引起的風險也就特別的大。

二、對誤區觀點的批判：
1．從國際上各個國家的貸款渠道來看，銀行貸款仍然是最主要的融資渠道：
美國的房地產金融業很發達，融資的種類多，因而實行了房地產的多渠道融資。而國際上大部分地區如東南

亞國家以及我國的香港特區，房地產企業的大部分開發資金來自銀行貸款，使得這些國家和地區的銀行資產

中，房地產信貸占了 40％-50％。
從貸款資金上看美國房地產信貸余額占全國總信貸的48％，日本占52％，歐洲國家普遍在30％以上，而我國

前些年這一比例不到10％。
2．從商業銀行自身的貸款情況來看，房地產仍為商業銀行的優質資產：
從商業銀行的實際情況來看，房地產信貸業務目前被普遍視為銀行的優質資產，盡管央行發出過熱信號

，但在信貸五級分類和壞賬率的壓力下，在實際利益的誘惑下，商業銀行的信貸熱情仍保持高標。據央行公

布的數據，截至20**年9月底，全國房地產開發貸款增加了 1350億元。銀行信貸仍然是房界資金主力，這一

點毋庸置疑。
3．從房地產融資的抵押貸款物來看，房地產行業貸款風險相對較?。?
一般加工行業等企業的貸款大部分采用的是信用融資渠道，多年來形成了諸多問題：一是標的低，企業主

要依賴向銀行借款維持生產經營，所有者權益占總資產的比重很少；二是無標的，個別企業負債過重，所有

者權益已是負數；三是循環擔保或互保，有的部門在貸款中采取循環擔保的做法，這實質上已喪失了擔保的

原意，起不到減少風險的作用。即便是以固定資產如機器設備做抵押也存在著設備折舊減值速度快，抵押不

足值等問題，在拍賣中有著更大的操作風險。而房地產企業抵押的如土地使用權，住房抵押等價值含量穩定

，相對來講等夠很好的降低銀行的貸款風險。
4．房地產運作的風險是規則的風險，不能因噎廢食：
在現實的房地產融資過程中確實存在著用假證抵押，重復抵押，債權落空，超值抵押房地產，貸款賠付

受損等諸多房地產貸款風險，但這一方面是由于銀行自身的信用體系不健全，另一方面也是由于社會上沒有

完善的信用評級制度，但這不等于說房地產企業本身一定蘊含著風險。因此更為重要的是從規則上疏導房地

產企業的貸款如最近以行政命令的方式強行規定的對房地產企業自有資金，以及保證金的要求，而不是因為

融資風險從根本上限制房地產的貸款。

誤區三：房地產企業不違規操作就賺不到錢，大部分房地產商皆為奸商

一、誤區觀點：
內地的房地產是產生百萬富翁最多的地方，與之相伴的說法就是內地的房地產商的運作大部分存在著違

規操作，否則不可能在短時間內積聚如此巨大的財富，尤其是周正毅等人問題的曝光，更是加劇了房地產商

在世人眼中奸商的印象。
二、對誤區觀點的說明：
我國的國民經濟已多年持續地高速發展，房地產企業應該連續地出現行業高利潤，而事實卻與之相反。

據中國統計年鑒的統計，1996年全國房地產企業的平均利潤為盈利0．91％，1997年為虧損4．66％，1998年

為虧損3．61％，1999年為虧損1．16％，2000年為盈利1．62％， 20**年為盈利2．29％，20**年為盈利3．6

％。這些統計數字說明，我國的房地產企業并不是一些人所認為的暴利行業。在市場經濟的年度運行中，各

個行業都可能出現一些獲得高利甚至暴利的企業，房地產業也不會例外。但不能因為出現了一些暴利企業或

項目，就“以點代面”把整個行業說成是暴利行業。

1．房地產商的原始積累有其特殊性：
社會上普遍有種錯誤的觀點，認為一個企業的投入資本少，原始積累速度快，那么這個企業一定是靠違反

規則發家的，那么從事該行業的人也一定為不法分子，乃至奸商。實際上對房地產企業來講，它有著很強的

特殊性。
1)房地產屬于高風險高收益行業，波動幅度大于經濟周期的波動幅度
在西方發達國家，房地產業屬于風險性行業，正所謂“高風險，高收益”，當國民經濟走向繁榮發展時，

房地產業會率先發展，而且會取得高于社會平均水平的利潤。因此，在了解了房地產企業利潤這個高低更迭

的特點，就不會片面地去抨擊其繁榮時的高利潤，也不會片面地去“憐憫”其衰退時期的低利潤或全行業虧

損。
2)自有資本少導致積累速度快
原來的房地產開發大多數為合作開發，對企業的自有資本比例要求比較低，一般僅為15％(金融部門的利

潤比較高，也是因為其自有資本比例低，只有8％)，但是房地產企業的利潤空間可以很大，業內人士認為，

早期房地產的利潤普遍高于 25％，遠遠高于其他行業。因此，從資金運行的角度講，完全依照規則，由于房

地產企業有著特殊性，因此短期內獲得暴利并不為怪。
3)規則風險導致房地產企業利潤升高
房地產被認為是一個暴利行業，與早期制度不規范有很大關系。土地制度就是一個源泉，早期的土地供應

不規范和不透明，令房地產業有很大的利潤空間。但這種暴利并不能說明是房地產商的問題，他們只是在不

違反規則的情況下謀利。因此要規范的是規則，而不應該一味地指責房地產企業，更不能一概而論房地產商

皆為奸商。
2．商業銀行以及地方政府的盲目性在規則上促成了房地廠商的違規：
可以毫不客氣地說，絕大多數房地產違規都與商業銀行本身有著直接或者間接的關系，銀行為爭搶優質

客戶的盲目擴張，潛伏了大量風險，開始放松貸款條件，有的甚至違規操作。20**年下半年，央行對部分城

市商業銀行的房地產貸款情況進行了檢查，共抽查房地產貸款20901筆，金額1468億元，發現違規貸款和違規

金額分別占總檢查筆數和金額的9．8％和24．9％。關于少部分房地產商違規操作的問題，顯然不能把過錯都

推給房地產商。更多的責任應該由規則制定者和政府銀行、社會共同承擔。
3．絕大多數的房地廠商均在合法合規的范圍內，完成了原始積累，不能因少部分房地廠商的違規行為而一葉

障目，應該更好的制定規則促進房地產的發展：
一方面，由于我國的房地產業屬于“新興”產業

產業的特點，出現高利和暴利的“機率”，一般會大于其他非風險性行業；而另一方面，有的房地產企業，

在實行科學管理、采用先進技術和提高經營決策能力等整體水平方面，都優于其他企業，并因而獲得了高利

。對此，應采取鼓勵政策，并通過市場經濟優勝劣汰的法則，推動廣大房地產企業加快前進步伐。那些通過

違法活動而取得暴利的企業和個人必竟是少數，并且不局限于房地產行業，在各行業均有發生。因而我們面

對問題，必須進行全面分析，避免得出片面的不符合實際的結論。

誤區四：中小樓盤開發的時代結束了，中小房地產商不值得融資支持

一、誤區觀點：眼下，帝景、豪園，水榭樓臺逐漸占據了房地產的廣告，又傳出了36個大城市、9個中小城市

齊上CBD(中央商務區)，最近，轟轟烈烈的造街運動又展開，SOHO商業街、蘋果社區“二十二院街”、后現代

城“美國后街”等等，諸多概念讓我們眼花繚亂。仿佛房地產市場已經進入了一個高度規?；洜I的“群雄

割據的時代”，這樣中小房地產商也就不值得融資支持了，尤其是最近政府和中央銀行規范房地產市場的各

項政策的出臺，將開發商自有資金比例從20％上升到35％。貸款比例上限不得超過60％的規定出臺以后，社

會上普遍認為中小房地產即將死去，也就難以獲得資本的同情了。

二、對誤區觀點的說明：
1．中小樓盤仍占市場需求相當大的部分，這中小房地產開發商也有了合理的生存空間：
在城市化進程日趨加速的今天，一線城市的地價仍有上升的趨勢，這樣大面積的樓盤所需要的建筑成本也就

越來越高。而中小樓盤則有著廣泛的發展空間，他們可以見縫插針，很好地布局在城市的各個角落，前不久

在深圳舉行的20**春交會上雖然大樓盤仍為展會的主體，但是中小樓盤受到了置業者的普遍青睞，主要是因

為中小樓盤可以有比較好的地理位置，更關鍵的是中小樓盤的售價普遍較低。一線城市中大量的中小樓盤需

要開發，但他們對于大的開發商來講一般沒有太大的吸引力，從城市合理規劃和長遠發展的角度看，中小開

發商本身有著很大的發展空間。而在二線及二線以下的城市，由于對資金規模的要求沒有對在一線城市的要

求高，因此中小開發商同樣有著很大的發展空間。
2．加強對中小房地產商的支持有利于分散貸款風險：
實際上，貸款中不同檔次的房地產項目結構應保持合理。各種檔次樓盤都應占有一定比例，否則過分倚

重某一檔次樓盤，不利于分散市場風險。舉個很簡單的例子，央行的121文件出臺以后，很多大的樓盤被緊急

叫停，資金鎖鏈套住了房地產開發商，更套牢了大的樓盤。SOHO和華遠走到了一起集中反映了大樓盤建設中

的資金問題。
3．要加大對中小房地產開發商的支持，才能促使房地產企業健康發展：
實施新的政策后，銀行對房地產企業的貸款受到更大的限制，如果融資不成的話，那些已經開工了的樓

房，將成為爛尾樓。而其他拖欠建筑施工企業、拖欠民工工資的現象，更會屢屢發生。此外，如果對所有的

房地產企業都一刀切就必然會導致中小房地產商的資金不足，他們就不得不尋找規則的漏洞，甚至違反規則

，也就構成了中小房地產開發商的“逆向選擇”。

誤區五；與開發信貸相比，個人消費信貸是銀行的搖錢樹

一、誤區觀點：銀行的個人消費信貸存在著不分信貸對象盲目發貸的現象，而住房信貸占到了個人信貸的絕

大部分。截至20**年底，全國個人房屋商業貸款余額高達1．2萬億元，同時國內大多數銀行的房貸壞賬大都

控制在0．1％～0．2％之間，從短期來看，這幾乎可以說是當前商業銀行資產類別中質量最高的貸款種類之

一，個人住房貸款規模在銀行資產中的比重迅速上升。不少商業銀行也將個人住房信貸視為低風險的信貸品

種，并將其作為信貸業務擴張的重點。中央銀行的一系列政策如《關于進一步加強房地產信貸業信貸管理的

通知》的出臺，一方面規范了房地產業的開發信貸，但一方面也普遍加大了銀行對開發信貸的不信任。

二、對誤區觀點的說明：
1．信用風險：
目前個人的信用風險大致上來源于兩個方面：一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作

、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來

損失的違約風險；另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生

道德風險。
2．操作風險：
另一個問題就是個人住房貸款中的操作風險，這個風險來源于兩個問題：第一個是大量銀行網點所帶出

的個人住房貸款沒有統一的監控體系，因此很容易形成重復借貸現象；另一個方面由于銀行的過度競爭，很

容易放松信貸條件，導致進一步的風險。還有一個問題就是如果貸款者無法還清貸款由于抵押物往往很難處

置，資產無法分割，也沒有相應的法律保障拍賣、折價程序的順利實施從而導致更大的操作風險。
從上面的分析中我們不難看出，被商業銀行普遍看好的房地產個人信貸，實際上存在著較大的風險，如